Category: Investment Original

如果您看中了一块地、一个成熟的社区，已经有一套平面设计图，或想亲自参与到住宅修建过程中，那么您可考虑定制化建筑商为你建造新房。

 美国定制化建筑商的特点详解

• 顾名思义，没有预定模版或菜单可供选择，因此建造过程不会像批量住宅那样按照模型施工即可。
• 定制式住宅在业主自有土地或业主所购买的土地上修建。
• 业主可自己提供平面图或者委托设计师根据草图绘制平面图。
• 业主可分别与建筑设计师和建筑商合作，也可与既能设计又能施工的建筑设计公司合作。
• 业主可更多参与到住宅修建过程中，有机会做更多决定。
• 业主可在预算范围内自主选择任何产品类别，而非在预定菜单中选择。

 选择定制化建筑商的优劣

 优势：设计风格更多样化 更具个性

选择定制式住宅的好处是业主的选择几乎是无任何限制的，从建筑风格、到物业布局和装饰细节，业主可自主选择住宅的大部分细节布局。主要的限制因素是房屋预算和建筑法典或分区局限。如果您想体验从一片空白到一栋新宅的兴奋，那么选择定制式住宅就没错啦。

 很多人会将定制住宅与大型、豪华住宅联系起来，其实定制式住宅既有简单的大牧场式也有设计精细复杂的多层式，一切根据业主生活方式和喜好而定，不一而足。

 劣势：价格会更高

修建同样面积相同户型的住宅，定制住宅要比批量住宅花费更多，因为定制化建筑商在人力成本及物料采购方面无法享有批量化建筑商的规模优势。当然，实际支出取决于多种可变因素——最明显的是住宅面积、设计的复杂程度、业主选择的建筑材料以及买地费用。

定制化建筑商能满足业主对新房的更多要求，但成本也会更高。图为由美国知名新房建筑商泰勒莫里森（Taylor Morrison）开发建造的“乡间绿地（Countryside Meadows）”社区，该项目位于伊利诺伊州哈索恩伍兹，如诗如画的自然风光是本社区的最大特色。

 

 选择定制化建筑商的4个建议

 因为定制式住宅的特点，业主一旦选择了此种住宅模式，那么在房屋建造过程中就要投入更多的时间来进行设计、施工。为此，居外网给各位业主以下4个建议：

 1、严格控制预算

与定制式建筑商合作的关键是要编制一个切合实际的预算，并且坚持根据预算开展工作，不被一些可爱但价格超出预算的选择所诱惑。大多数买主会意识到超出计划的定制服务会增加住宅成本，一些意料不到土地关联费用会让业主措手不及，因此事先做好准备绝对是值得的。

 2、建房地址切勿随意

不少业主会考虑林区、郊区或者陡峭的山坡等景色优美的地块，但除去买地支出之外，这些土地的前期开发也需一笔可观的额外费用（建造和建筑设计师会帮业主对这些费用进行估算）。修建车道、引水管道、电力、下水管道、挖掘地基等场地准备工作会增加很多支出。

 为此，建议业主在“熟地”上建造住宅，此类地块的地下公用设施已埋设完成，直接在上面建房即可，能节省不小的开支。

 3、与设计师和建筑商紧密沟通

 选择定制住宅的业主要与建筑设计师、建筑商紧密合作、确定满意的设计方案。即使是在已经开发过的“熟地”上建房，业主也要和建筑师和建筑商详细研究分区条例及条款限制。例如在有些特殊的地块修建房屋时，住宅主体结构与土地边界线要留有一定的距离，为修建三车车库留足空间。为避免这些意外出现，业主在购房之前要请律师理清所有限制因素，请建筑商或自己对施工现场进行预先评估。

 4、事先了解每个建造规划

 在定制化住宅修建的每个阶段，业主都有多种选择使自己的住宅个性突出、独一无二。因为选择过多，定制式住宅的业主在房屋修建过程中难免会经历一些情绪起伏。因此，对每个施工阶段进行事先了解规划——尤其是什么时间要做什么样选择，从而施工过程更加顺利，建造出业主梦寐以求的住宅。

 

 

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本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

建造新房需要一支训练有素、专注客户需求的专业队伍。一起来了解一下在美国建造新房过程中各成员的角色分工。通常，建筑团队的核心成员之间、成员与业主之间均需紧密协作来完成各个工序的施工建设。一个分包商在完成所负责的工序之后会在施工经理的监管下将工程移交给下一个分包商。施工经理的职责是对承包商之间的工序交接过程进行监管、确保工程质量、督促项目各方按照工程进度计划进行施工建设。

假设本文所讲的住宅位于一个经过总体规划的大型新开发社区，在这种情况下，住宅的建造过程从土地开发商对整个社区进行规划时就已经开始了。

 1、土地开发商 

修建住宅首先要从买地开始。土地开发商需要不断的寻找适合社区开发的可用的土地（或未上市物业），这些土地可能是在开阔的郊区、林区或者景色优美的山区。

土地开发商可能要投入数年的时间和大量的金钱从多个业主手中买到一个个单块土地，最后汇聚一起作为大型社区的建设用地。

开发商对未来社区进行总体规划，规划内容包括目标客户群体和住宅类型。在此基础上，开发商会为此项目选择建筑商并绘制详细的总体规划图，规划图会标明社区面积、类型及住宅售价区间。

 接下来要开始场地准备工作。大多数情况下，开发商首先要取得政府部门的建设许可。建筑工地有时会要根据住宅类型是独户或多户进行重新分区。此外，新住宅区无疑会引来新生源，因此项目还需当地学校委员会进行签字确认。

 社区的总体规划方案获批之后，开发商要平整土地，以便埋设排水管道、腐蚀控制系统、修建社区路面及地下基础设施，如上下水及其他公用设施。接下来要修筑道路、路沿、人行道、路灯、路牌及消防栓等建筑商与业主共享的一些重要设施。

 开发商一般还会修建社区的康乐设施，如社区俱乐部、游泳池、健身中心、步行径、游乐场甚至遛狗园等。

 上述工作完成以后，开发商通常会将这些所谓的“熟地”卖给有资质的住宅建筑商。建筑商拿到地块后的首要任务便是根据目标客户群体、协定售价区间、地域特色（如Phoenix和Boston两地住宅风格就大相径庭。）及地貌特征确定将要建设住宅的平面图。在接手此社区建造任务之后，新房建筑商首先要确定的内容之一便是所建住宅的类型。接下来便会涉及到以下人员：

 2、建筑设计师

 美国新房建筑商买下“熟地”之后会与建筑设计师进行密切合作。建筑商可用自己公司的设计师，也可从专业的建筑公司聘请。不管哪种情况，建筑设计师的职责都是为社区设计适合的住宅平面图（或在原有图纸上修改、调整）。

 如今的住宅都是根据大多数客户的需求设计，如开放式厨房、更高的吊顶、大主卧及浴室、更大的衣柜及充足的储物空间等。

 根据上述特点以及预定的建筑面积和价格要求设计出来一系列平面图（也称作“平面布置图”）是非常有吸引力的。

 在此社区购房时你可从中图库中选择喜欢的平面图。设计师在设计每户住宅时，会将住宅所在地块的位置、地貌、朝向、与其他地块的关联、环境及天气因素考虑进去。设计师很注意整个社区的和谐性，设计的住宅毗邻之间能相互补充、彼此增色。当图纸最终确定之后，我们来看一下住宅建造公司中的一些核心角色。

 3、新房建筑商

 美国新房建筑商负责住宅设计、施工的每个工序，因此选择建造公司对业主来说至关重要。建筑商和它的核心成员（更多内容请看下面）负责挑选、管理各个分包商。同时，他们会对施工进度及工程质量进行密切的监管。

在美国建造新房，需要土地开发商、建筑商、设计师、施工经理等多个不同角色的紧密配合才能完成。图为由美国知名新房建造商Toll Brothers开发建造的新房社区实景图，位于加州尔湾森林湖（Lake Forest），是典型加州风格的豪华独立别墅社区。

 

 4、建筑商的销售顾问（置业顾问）

 通常，新房建筑商都有一支知识渊博、经验丰富的现场销售团队，他们帮助业主选择符合要求的地块及房屋平面图，也可称之为置业顾问。

 销售顾问对其所在社区及附近区域（包括附近的购物场所、学校、饭店等）了如指掌，没有人会比他们更加了解购房者关心的重要细节。置业顾问会为你解答一系列关于建筑商、房屋平面图、可购买地块、建筑商独特的施工方法及能源效率等问题，以及哪些是标准化设置、哪些是可选项或可升级项等。

 置业顾问会在你选房期间提供全程指导。很多情况下，建筑商会提供一套或多套样板房供客户参观，客户从中可获得直接的视觉与感观体验，也可了解住宅内部房间之间的布局方式。很多建筑商会将样板房进行装修、摆放家具，给客户更直观的视觉体验。除了样板房之外，建筑商还通过透视图、电脑合成动画、3D和互动平面图向客户展示住宅内部细节。

 置业顾问会帮客户选择平面图、住宅模型、正面图（房屋正面外观图）以及地块等。

 5、设计顾问

 在上述事项确定之后，客户签署购房协议，接下来就要与设计顾问合作。

 新房建筑商负责进行所谓的“遴选”工作，即选择住宅关键部分的风格、颜色、类型等，使之与业主的个人品味和风格相匹配。

 设计顾问会帮业主决定如地板（瓷砖、实木、依稀树脂或是地毯）橱柜、台面等重要部分的设计选择。此外，业主可能还会选择电器、照明及卫浴配件、家庭自动化和安保系统的线路布局。很多新房建筑商允许业主进行一些结构上的改变，如飘窗、三车车库、甚至是可以用作卧室、书房或影音室的多功能间。

 设计顾问会将业主选择的产品及设计记录下来，一并交给采购部及施工经理（有关施工经理的更多介绍看下面）。至此，新房已经准备开始施工了。

 6、施工经理

 每个建筑公司对施工经理这个职位冠以不同的头衔。新房建筑商会指派一个核心成员来负责管理整个项目，有些公司称其为施工经理或现场经理，有些公司称呼其为“建筑商（builder）”。这就意味着Bill Smith可能是你的builder（施工经理），同时也是Adams Homes公司的职员。

 我们暂且不管具体头衔如何，一个合格的施工经理必须有深厚的施工科学技术背景，熟悉房屋建造的每个阶段。施工经理需要亲自去完成一系列关键工作，同时还要与项目组其他成员协调配合。施工经理的工作职责一般如下：

• 与各承包商、建材供应商及建造公司的核心成员协作配合。
• 帮助协调如建筑材料的采购、配送等工作。
• 根据施工进度，安排承包商进场顺序。
• 确保个承包商按时按质完成本工序工作，顺利交付给下个承包商。这些交接过程的管理工作对建设施工而言非常关键。
• 安排检查，进行质量控制，确保所有人员都按照建筑师的建筑设计进行施工建设。

 施工经理要负责管理住宅建造的整个过程，确保工程按时按质交付。作为总指挥，施工经理要用对施工人员、建筑材料、正确的施工及质检程序，按照精心规划好的顺序进行住宅的修建。

 住宅修建过程中施工经理一般会是指定的业主联系人。很多建筑商会在施工的关键阶段，如进行框架设定或安装干式墙时提前安排业主参观，这时业主可向施工经理咨询墙后面是什么（如隔热层、布线、管道等）以及其他能增加住宅舒适度及能源效率的方法。

 7、关键承包商

 每套住宅都有一些关键部位需要技术熟练的承包商进行施工。以下列表虽不全面，但也涵盖了在住宅建造过程中扮演重要角色的承包商。承包商一般履行的职责如下：

• 场地准备、平整
• 地基：如果住宅有地下室，承包商会对此进行处理。
• 结构：承包商会安装内墙、屋顶、内墙框架、窗户和户外门。
• 外部护墙板、stucco或者砖墙
• 加热、通风及空调系统，通常被称为暖通工程（HVAC 或H-Vac）还包括隔热板的安装。
• 粗、精加工电气工程
• 粗、精加工水管工程
• 干式墙（通常称为石膏板）：完工之后，住宅就有了真正的墙和吊顶。
• 粉刷油漆
• 内部装饰和橱柜
• 台面
• 地板和地毯
• 车道和人行道

 8、质检员

 在整个施工过程中至少要做两次检查：一次是在安装干式墙之前，一次房主入住之前。

 新房建筑商有自己的质检员，他们会确保每栋住宅在交付前到达公司质量标准。此外，市或县级质检员会对房屋的各项系统进行检查，查看其是否达到当地建筑法则。建筑法则各地有别，但一般包括如下内容：

• 水泥浇筑之前地基、上下水管道铺设
• 检查住宅结构及系统设施（电力、管道及暖通空调系统）
• 房屋的外部结构，包括屋顶、门窗及外墙覆盖物，如护墙板、泥灰、砖墙
• 在居住许可证下发之前对住宅进行一次最终检查

 住宅竣工！

 从土地开发商到建筑师，再到设计师、施工经理及各个承包商、检查员，每一个项目组成员的目标都只有一个：为业主建造出优质、淳朴、完整、可随时入住的新家。

 

 

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在美国，如果妳是总承包商、自己盖房或是和定制建筑商合作盖房，新建筑贷款可能会对妳有用。大多数新屋建筑贷款提供短期资金，旨在帮助妳度过项目的建筑阶段（6至12个月），然后转换为30年或15年的长期贷款。居外网特别提醒，大家在美国办理新建筑贷款时需要注意的壹些事项包括：（美国买地建房）

一、资金来源：新房建筑贷款是贷款行业的专门细化领域，远不及标准抵押贷款使用广泛。妳最好在了解当地或区域市场的社区银行申请该贷款，尤其是储蓄银行和储蓄机构，尽管壹些经纪人在网路做广告，也值得壹试。

二、提款：妳可以期待任何贷款合同都可以分期提款。虽然壹般需要协商，典型分期提款第壹期可提款贷款总金额的15%，用于现场预备和筑基阶段；二期再提款15%到20%用于框架建设，剩下的几个月提取其余部分资金，用于水管设施、电气系统、内木器、安装电器等等。每期借款提取之前，银行都将给现场检查员发送壹份工作进展报告，确定是否符合当地建筑法规和条例。

三、首付：大多数提供建筑融资的银行希望看到实质性的首付——通常至少是贷款总额的20%到25%。然而，壹些银行有结合联邦住宅管理局担保的永久贷款与短期建筑贷款专门项目。所以说，假如妳计划在已经拥有的土地上建造壹套预算总价值在40万美元的房子。当地的商业银行可能会提供妳为期9个月、30万美元的贷款建造房子——以土地价值10万美元计算——根据项目竣工评估价值，要求首付8万美元（20%）。工期结束的时候，妳会得到30万美元的长期贷款。

在美国建造新房，同样也能获得银行的贷款，但流程和申请方式有所不同。图为位于加州尔湾的全新新房社区Hidden Canyon，距离著名的加州 Irvine Laguna 海滩仅数分钟。本社区由美国知名新房建造商Toll Brothers开发建造。

 

四、利率：通常短期新建筑融资贷款需支付最优惠贷款利率再附加壹定百分比的利率。如果主要短期银行贷款利率是3%，施工期间贷款利率可能会设定在4.25%到4-5%区间。永久30年或15年融资贷款利率通常将在普通抵押贷款的现行利率——也就是30年期固定贷款利率4.25 % 到4.5%区间。若选择可调利率贷款，可显著降低利率，如广受欢迎的“5/1”可调整利率贷款，该贷款前5年的利率是固定，但之后每年可以改变，利率通常在预先确定的范围内。

 

 

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经验法则往往告诉购买者：从建筑商手中购买新房的价格，可能比购买原有社区同等规模的二手房要贵出15%到30%。事实也如此，全美住宅建筑商协会（NAHB）在2014年9月报告中就指出，新屋价格中值为25.9万美元，而现有二手房的价格中值是21.3万美元。

然而，这样的价格对比并不全面和客观。NAHB旗下机构住房创新研究实验室（Home Innovation Research Labs）市场研究主任埃德•哈德逊（ Ed Hudson）强调，新旧房比价关键是确保你是用苹果来比较苹果。“比较房屋价格中值这点很好，但是这些房屋面积相同吗？有相同的功能吗？新房通常更宽敞、更现代化。”

新房可以选择高端升级——如顶级家电或橱柜、花岗岩台面、高密度地毯、硬木地板或最高效率的HVAC系统。此外，新房还需要一些额外的费用，如新草皮的维护、公用事业和电缆连接费用，也有可能会有房主评估或物业费用。你也可能感觉需要新家具，一个新洗衣机/干衣机、窗帘、绿化、栅栏或一个新平台。当然，如果新房建筑商允许您自己做一些竣工工作，则可以进一步降低成本。 　

此外，建造一套定制房屋的成本更大。真正意义上定制房屋的建设一般包括聘用一名建筑师的费用以及建设贷款、许可成本、影响费、预备场地成本、设备连接、人行道、车道和可能的水地或化粪池。埃德•哈德逊（ Ed Hudson）指出，所有条件都相同的情况下，定制房屋成本通常比新屋高出20%至30%。建造一套定制房屋一般成本为每平方英尺200美元到400美元。　　　　

虽说建造新房要比购买二手房价格更贵，但综合考虑，也是值得的。图为位于美国宾夕法尼亚州格伦米尔斯的新房社区Town Centre Crossing实景图，该项目由美国知名新房建造商Lennar开发建造。

邀请建筑商帮忙 能有效降低建房成本

在非专业人士眼里，地块似乎是可以轻易建造的土地，但事实证明不是。不止一个热衷买地自建新房的投资者付出惨痛的代价。无知的代价可以说是非常昂贵的，而知识就是力量。　　

特别是如果你处于偏远或欠发达地区的土地市场，最好明智地咨询经验丰富、了解当地市场、专业强的建筑商。邀请一名建筑商帮忙寻找土地，这可以避免很多麻烦，节省你的金钱——不但可获得更低的购买价格，而且还帮助您提前更好地了解将土地变成可建造土地的成本。令某个特殊地块变成可建造地块所需要的额外现场工作之多令人惊讶，而对购房者而言，这不是显而易见。

 

 

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当你在美国选购或打算建造新房时，会有一个特别重要的决定，就是根据你的需求和喜欢的房屋类型来选择正确的新房建筑商。幸运的是，这里有一些行之有效的方法来加快这个调研和选择的过程，并确保帮助你找到一个适合你的、优秀的新房建筑商来建造你的房屋。以下是居外网为大家总结的10个步骤：

1、定义你的需求：虽然一些建筑商承建各种住宅，但也有许多建筑商只专注于某种特定类型的房屋、价格范围或风格。例如，没有多少公司既能给首次购房者盖简易房，又能给富裕的购房者定制价值数百万美元的豪宅。不同的房屋类型和造价，在建筑材料、贸易承包商，甚至建筑过程本身，都有很大的不同，要找到适合你的。

2、从业经验：每个房屋建筑公司(包括当今最有经验、最著名的公司)都是从建造第一幢房屋开始的。许多新的房屋建筑公司是由来自其他建筑商的经验丰富的老兵组成，不要急于否定新公司——特别是如果他们的团队里有经验丰富的专业人士。但是，确实要找整体比较强的和适合建造你想要的住宅类型的公司。

3、过去的购房者满意吗？许多建筑商提供客户参考和客户推荐。如果没有，可以问。然后跟进这些客户。几大问题要询问：你愿意再从这个建筑商处购房，或推荐给亲密的朋友及家人吗？别忘了问以前的购房者愿意或不愿意推荐的主要原因。

4、建筑商有执照和保险吗？并不是每一个州或地区都要求建筑商有许可证，但要确保在需要许可证的地区找有执照的公司。可以问建筑商或贸易承包商的保险购买情况，确保在建造过程中他们和你有购买保险。

5、有合适的设计吗？如果一家建筑商的整个作品集都是当代风格，那么将不适合追求非常传统的你。反之亦然。虽然很多建筑商擅长于多种设计风格和建筑细节，一般来说，要找一家建筑商至少有一些房屋作品风格是你想要的。

选好新房建筑商，是在美国建造新房的第一步。图为由美国知名新房建造商Lennar开发、建造的新房社区Laurel Oaks实景图，该项目位于位于俄勒冈州希尔斯伯勒。

6、保修和服务：新建筑最大的优势之一是住宅本身和屋内大部分的产品、系统和组件都是全新的，并在保修期内。你需要平和接受的是几年后的一些重大维修或者更换一个新的屋顶。另外，可以找一家可以对房屋结构保修十年或者以上的建筑商，理想的话，能够将保修转移给以后要购买房屋的新主人。还有，要找那种能在保修期间提供及时周到的服务的建筑商，及愿意花时间来解说正确的房屋保养和护理方法的建筑商。

7、转售价值：优秀的建筑商在业主和房地产经纪人中有很好的声誉。要找房屋会保值的建筑商。当然，过去几年里房屋贬值，原因在市场，这在历史上也不是第一次。所以，这并不是一门精确的科学。但是，当你看到一个建筑商的房屋保值或增值，就是一个好迹象。同时留意房屋中介广告上那些有5到7年房龄的房屋挂牌信息上特别提到的建筑商名字。房产中介显然更知道建筑商品牌会是一个很大的亮点。

8、行业参与：并不是每一家好的建筑商都会选择加入当地的建筑商协会，所以不要过分强调这一点。然而，如果入会，则表明这家建筑商愿意长期致力于该地区，同时也是一种对当地社区开发商、建筑材料商和承包贸易商的承诺标志。

9、参观样品房/或建筑商以前为买家建造的房屋：一旦你使用上面的标准缩小了合适建筑商的列表后，这是最重要的一步。没有什么可以取代去参观你列表上的建筑商建造的房屋。可以参观一个有家具并装饰好的对公众开放的样品房；或者可以提前预约参观这个建筑商给以前的客户建造的房屋。无论哪一种，都需特别观察房屋的外观、感觉和质量。

当你参观上面所提到的房屋时，需寻找那些表明高质量和注重细节的迹象。还要考虑建筑商使用的建筑材料：它们是否在质量方面有声誉的品牌？在通往样品房的路上，正在建造的房屋怎么样？是否也可以看到对品质和细节的要求？

10、最后，查看为建筑商工作的人的品质：施工员工是否真诚地对你和你的需求感兴趣？他们会仔细听吗？他们会很好的回答你的问题吗？在样品房、销售中心和建筑商的办公室，你与他们交流时，他们是否有礼貌、及时和专业？

通过上面的十个步骤中，你将选择到一个适合你，满足你的需求，与你一起建造美国新家的优秀新房建筑商。

 

 

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