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从新加坡买到悉尼！中国富人四处抢购豪宅求资产保值

中国的富人购房者又回来了。

在中国各地和亚洲一些他们熟悉的猎场，富裕的买家正在抢购豪宅，在许多情况下是为了防止财富受到预期的通货膨胀和人民币贬值的影响。房地产的抢购热潮导致了中国高档住宅价格的跳涨，同时也为受疫情冲击的亚洲楼市提供了一些支持。

“我们一直忙个不停，”澳大利亚Black Diamondz公司的创始人Monika Tu说，该公司专门为中国的豪宅买家提供服务。

自3月以来，Tu已经售出了8500万澳元的优质房产，其中约有一半是卖给了疫情期间身处澳洲的中国客户。这比今年早些时候增长了25%。这些房屋的售价在725万至1950万澳元之间，均位于悉尼富人区、临海郊区，如Point Piper等。

逐渐放宽的抗疫限制，让富裕的中国人更容易在上海、首尔、悉尼等附近的亚洲热点城市看房和完成购买。在另一个热点新加坡，虚拟游览和照片已经足够让人拍下数百万美元的房产，这说明交易模式正在不断演变。这与伦敦和纽约形成了鲜明的对比，在伦敦和纽约，房地产在封锁中依然低迷。

右为滨海湾金沙酒店和赌场，以及其他矗立在新加坡滨海堤坝外的建筑。图片来源：彭博社

房地产公司居外IQI的数据显示，一季度中国买家对韩国房产的查询量较2019年第四季度增加了180%，而对新西兰房屋的查询量则猛增了75%。英国的查询量下降了32%，美国的查询量下降了18%。

外国人只能在澳大利亚购买新房，不过非常富有的人可以通过申请“重大投资者”签证来绕过这些限制，这给他们提供了一条通往居留的便捷通道，让他们也可以购买现有的房产。

高端需求推升了中国的房价，同时也抑制了其他市场的下跌。中国四大城市的高端住宅价格在4月份上涨了1%，其中科技中心城市深圳的房价出现了两年来的最大涨幅。

即使是在新加坡，由于部分地区仍处于封锁状态，通过网络平台的活动也在回升。APAC Realty Ltd.旗下的房地产经纪公司ERA单位Clarence Foo表示，本月有三名中国客户在没有虚拟看房的情况下，在滨海盛景豪苑（Marina One Residences）购买了6套价值合计2000万新元的公寓。另一位投资者花了约1200万新元购买了同一开发项目中的三房单位，距离标志性的滨海湾金沙酒店和赌场只有5分钟的步行路程。

滨海盛景豪苑（Marina One Residences）地段优越，位于新加坡享有盛誉的世界级金融商业区滨海湾，与城市地铁系统无缝衔接。建筑面积190平方米，4卧5卫房价约¥ 2,806万。点击查看居外房源详情

“一些买家可能希望将资金转移到其他国家，因为人民币可能会进一步贬值，以对抗其经济的疲软，”新加坡OrangeTee & Tie Pte公司的研究和咨询主管Christine Sun表示。

中国香港经济不景气

中国香港曾经是内地人的首选目的地，因为靠近中国大陆，市场限制较少。但抗议活动促使许多中国富人转而选择了新加坡，连较高的税收也阻挡不到他们。一季度香港豪宅价格下跌了4.5%，跌幅是新加坡的两倍。上周北京提出的新国安法，让人们对资本外流的担忧更多，周五引发港股和美元的抛售。

“他们认为新加坡的房地产市场是一个安全的避风港，因为它的稳定性。与香港相比，这是一个更加规范的市场，”ERA的Foo说。

中国内地房地产投资者纷纷撤离香港市场

资料来源：世邦魏理仕

在亚洲主要金融中心以外的地方，看房询盘也在不断增加。在Azmi & Co.专注于豪华物业的马来西亚房地产经纪人Zulkhairi Anwar表示，他在本月与两名中国人进行了看房，客戶看中的是首都吉隆坡200万到500万之间的公寓和平房。

这些潜在的中国买家在国家开始关闭边境时留在马来西亚，在马来西亚放宽限制后，他们开始看房。他相信，这种兴趣的火花会持续下去。

大马比新加坡更便宜

“我不认为流行病会阻止中国人回来，”Zulkhairi说。“马来西亚对他们有吸引力，因为这里有相当多的华人人口，让他们更容易融入，而且我们的豪宅价格仍然比新加坡等地便宜。”

右为马来西亚吉隆坡市天际线上的Petronas双子塔，矗立在各摩天大楼旁。图片来源：彭博社

中国在两个月前开始逐步解禁，富裕的中国买家也开始在国内购物。据中国房地产信息公司的数据显示，自4月当局开始放宽信贷以帮助振兴经济以来，全国各大城市房价在2000万元人民币左右的住宅成为了最受欢迎的投资标的之一。

上海的交易

在上海，位于外滩滨江大道以南的东方花园项目，240万美元的公寓严重供不应求。位于高档前卫社区的Green Residence，尽管买家只能在网上看样板房，但一天之内就卖完了。

“在经济放缓、通胀上升的情况下，这些购房者正在通过房地产增加避风港资产。”中国房地产研究总监杨科伟说。“他们要么认为房地产是中国通胀的最佳对冲工具，要么认为当局最终会放松房地产禁令以提振经济。”

 

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居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售马来西亚房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚移民、留学或房产投资的机会。

 

来源：彭博社
编译：Zoe Chan

居外IQI报告：马来西亚蝉联中国人首选海外购房目的地Top 6

马来西亚对中国房产买家仍有吸引力，他们首选的五大市场为吉隆坡、新山、马六甲、亚庇和沙阿兰。

居外IQI执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，吉隆坡在2019年获得了大部分中国买家的青睐。

奇米尔表示，马来西亚—我的第二家园（MM2H）等计划让马来西亚成为热门的投资和养老目的地。

他表示，马来西亚对出于生活方式、退休或教育等动机的买家皆有吸引力。

“长期以来，马来西亚一直是中国买家最喜爱的投资目的地，它有负担得起的生活成本、高质量的生活质量和医疗设施，以及欢迎外国人就读的教育机构。

“Expat Insider 2019年的调查显示，在马来西亚的外籍人士普遍对马来西亚的生活负担能力感到满意。他们认为在马来西亚很容易安家。

“我的第二家园计划深受中国公民的欢迎。在2012年至2018年期间批准的4.2万多份申请中，中国公民占了30%，”他说。

据居外IQI的报告显示，2019年，马来西亚已连续第二年被评为全球第六大首选目的地。

马来西亚一直以来都是中国买家最喜爱的投资目的地。（图片来源：NST）

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奇米尔在一份声明中表示，这项调查是根据中国房产买家在90多个国家的询盘结果得出的。

2019年中国购房者最喜爱的五大目的地分别是泰国、澳大利亚、日本、美国和加拿大。

而英国、越南、阿联酋、越南和菲律宾则排在第七至第十位。

奇米尔表示，根据报告，2019年中国买家对马来西亚的住宅物业查询量比2018年增加了40.2%。

他表示，与亚洲和全球其他国家相比，马来西亚的房产对他们来说更容易负担，也相对有吸引力。

“马来西亚的房价相对较低，提供高达房屋总价80%或85%的贷款，成熟的租赁和物业管理服务，自由产权，以及发达的法律制度以确保买家不受剥削，”他说。

奇米尔表示，中国消费者的跨境购房正在快速发展，因为这些买家在寻求资产多元化的同时，其财富、动机和成熟度也在不断提高。

“与在中国内地或中国香港购房相比，用同样的钱，他们在马来西亚可以获得更大面积的房产。他们也可能是为了退休或工作等原因搬到马来西亚，也可能只是作为第二居所，”他说。

 

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来源：New Straits Times
编译：Zoe Chan

居外IQI调查：马来西亚房产经纪看好疫后增长

居外IQI马来西亚住宅物业指数显示，在新冠状病毒大流行时，马来西亚的房地产业者对市场仍抱有信心。

居外IQI的一项新调查发现，马来西亚的房产经纪人即使是在即将面对新冠疫情可能带来的影响时，他们仍然预测2020年全国的房价会上涨。

在2月7日到3月18日期间进行的调查中，就在大马的大流行病开始蔓延之际，来自全国各地的342名代理商被问及行业内的新趋势。

根据居外IQI的数据，受访者预测，2020年全国房价将增长1.1%，其中柔佛州的2020年房价增幅最高，预测为2.1%。

住宅价格的平均预测变化

数据来源：居外IQI
柔佛州伊斯坎达（Iskandar）开发区的全新项目Encorp Marina，为您提供一次安全可靠的投资机会；其邻近世界级景点，位置堪称完美，并拥有无与伦比的视野和提供高端服务。点图查看详情

在另一端，槟城的增长预测最低，预计2020年房价将下降3.1%。

结果显示出对下一年的市场前景更有信心，多数人认为在冠状病毒爆发结束后，市场将恢复增长。

经纪人预测，到2021年底，全国房价将增长8.6%，预计霹雳州将增长10.6%。

槟城再次出现最弱的预测，预计到2021年底，价格将增长4.4%。

新建项目交易，按买家群体划分

数据来源：居外IQI

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业界报告称，2019年第四季度，首次置业者在全国新房销售交易中占30%，明显高于其他买家群体。

本地的首次购房者和升级买家领头带动了2019年四季度的转售或二手房市场。这两个群体在同期的转售购房成交中各占27%。

预期交易量在来年将有所增长

数据来源：居外IQI

在谈到对2020年剩余时间内的交易增长预测时，61%的中介预计2020年首次购房的本地买家的交易量将比2019年多，55%的中介预计2020年外国买家的交易量将比2019年多。

在新冠疫情对市场的影响下，居外IQI认为，马来西亚将更广泛地使用在线工具来促进房地产的营销、研究和交易。

“其中一些工具，如虚拟现实技术、3D渲染和网络直播等已经可用，但使用的范畴将会比过去更广，”居外IQI表示。

 

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来源：RETALK ASIA
编译：Zoe Chan

海外个人银行账户设立实用指南｜居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说，关键且必要的一步就是银行账户设立了，该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户。

账户类型

从属性上来说主要分为本地账户和海外账户，顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说，绝大部分选择肯定是一个海外账户（也叫离岸账户）。这两类账户最大的区别就是在归属地上，有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则（Common Reporting Standard，简称CRS）正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求，许多国家推出了税务居民配套的投资方案，即合法的取得当地税号（税号获得并不一定通过移民方式实现，请不要混淆），再进行账户设立。再次提醒一点，这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施，不然非常容易得不偿失。

另外离岸账户在使用上有一定限制，例如在设立账户当地一些电子支付，包括商户优惠等，但并不影响你正常的转款和投资。

另外一种分类是按财富管理级别进行的，我们拿新加坡汇丰银行（HSBC）举例分别是：

普通个人账户；只提供给当地或持当地长期签证的人士设立，其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。

Premier卓越账户；存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户，特点就是设立流程简单，无需准备太多文件即可申请，非常适合有意愿前往当地工作，生活，学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现，当然必要时客户经理也会参与到服务中来，也是在离岸账户中被选择最多的类型。

Jade尚玉账户；该账户是最新的类型，主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点，同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务，以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要，可以避免许多沟通上的障碍，让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候，如果没有专人服务，你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通，一次又一次消磨你的耐心，并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例，因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。

Private Bank私人银行账户：在没有出现Jade尚玉账户之前，高净值人群标配的银行账户就是PB Account，这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现，与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中，有两点比较容易被“吐槽”，第一项就是开户速度，这一个合规流程不仅让客户“头痛”，也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC，不仅需要体现账户申请者大量的个人信息，也需要类似移民一样写一个简介CV。（资金累积的合法过程，资产规模等）目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间，尤其在当下，受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家，私人银行家与风控，风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时，我想客观地说，应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解，并让他能有机会将这份“善意”传递下去，才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题，如果你的账户里从不做任何投资，那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率（例如房贷利率，较低的交易佣金等）。单单一项账户管理费，就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后，没有费用的支持，是难以达到的。

从币种上，也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中，都存在一定的费用和汇率风险，最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了，并在每次又汇款时注意不要给错账户。

从功能上，也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现，当你申请了银行账户一定时间之后，有了一些稳定的消费和收入流水，你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户，你需要时常确定其中的资金余额，确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开，其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆，并产生一定的手续费，当你的投资频率非常高的时候，经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。

从持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述，而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性，例如夫妻一方在当地生活，而另一方需要往返两国，联名账户无疑给了很大的便利。

  • 一般常见文件清单：
  • 身份证件（例如护照，身份证等）
  • 地址证明（账单，有地址信息的证件等）
  • 名片（建议提供，这样方便银行填写你的工作信息和联络方式）
  • 资产证明（一般来说不用提供，除非你需要贷款或申请私人银行账户）
  • 税号（如没有海外税务身份的中国申请者，就是身份证号）
  • 银行的选择：

在账户设立上，如何挑选一家适合自己的银行呢？关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有：

  • 资产转移
  • 房屋贷款
  • 投资理财
  • 消费
  • 移民，保险等资金过渡
  • 分红及其他收入
  • ……

例如资金流动性较大的账户，比较在意的一定是费用和及时性，费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”，而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构，不再需要通过中转行来进行转款业务。

再举一个例子，海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款，通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候，你可以选择一个固定利率去锁定，而在你摸不清情况，无法判断这个利率未来走势的时候，你可以采用浮动利率。一般来说，如果你选择了浮动利率，就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率，因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时，本地银行的优势会比较大。

最后，我建议不要过多去设立银行账户，这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户，并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。

 

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疫情过后，泰国房产还值得去投资吗？

受疫情影响，外籍人士来泰国的总人数呈断崖式骤减。最近有很多投资者和已经买房的客户，都担忧自己在泰国投资的房产是否也会遭受一些不太好的影响呢？

疫情过后，还值得去泰国买房吗？

虽然疫情当下，对泰国房地产有一定的影响！但是，对于买房这件事，从来都不能只看眼前的行情。实际上，对于泰国买房而言，房地产市场的变化趋势能够归纳成一句话：短期内看现行政策，中后期看城市规划，长期性看人口数量。

短期看现行政策

既然要在泰国买房，当然不能只看眼前。签证办理这类短期内的限制之外，中泰关系变化、房地产业的政策变化等才是投资者更应当关注的。

泰国房地产销售市场开放性强，购房政策比较宽松，中国的投资者在选购泰国房地产后，可以享有当地人一样的政策，拥有房子永久产权以及交易的税金也是和泰国人一样的。

可以说，泰国房地产市场对于海外投资者是非常友好的，这也促使了每年众多的海外资金流入泰国房产市场。

中后期看城市规划

泰国近几年的飞速发展被国际关注，不但在“一带一路”政策下披荆斩棘，还将促进“泰国东部经济走廊计划”（EEC）。加大基础建设，从多个产业，多个维度全面发展泰国经济。

中泰高铁邦苏总站未来将是泛亚高铁三条交汇处，新加坡、马来西亚、越南、中国、缅甸的列车必须在该站转运，邦苏总站将变成全部路线的终点站。未来中国的高铁也会在该站停靠，极大的为“一带一路”的经济发展、度假旅游的来往提供有利发展。

飞速发展的泰国经济也将为房地产市场打下坚实的基础。

长期看人口数量

地价因多种要素而起伏，但在房产行业内广泛将流动人口数量起伏看作是对其影响很大的要素之一。人口会流向教学资源和就业资源好的地区，这是放之四海皆准的趋势。

人口数量常年高流入的地区通常意味着该地区的基础设施建设健全，楼价也会不断高涨；相反，人口数量长期净流出的地区必须担忧买房后房子闲置期太长的难题。

实际上，今年年初入境泰国的外国人总数减少，但等疫情修复以后，这些入境泰国的旅游游客总数肯定会回升。

另一方面，对一个国家的楼价来讲，影响较大的人口数据当属当地居住人口数量。就泰国曼谷来讲有1300万人长期在曼谷居住，其中每天也有200万人口的波动。

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总而言之，投资投的是长久，看的是中长期使用价值。如果你在考虑泰国房产，但却因为疫情被吓跑，那应该重新了解一下泰国房产的特性。待疫情过去的那天，旅游人口激增，走出国门来泰国看看吧。

 

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来源：瑞麦说房
责编：Zoe Chan

马来西亚住宅租金收益率有多高？来看最新中介预测

根据最近的一项研究报告，马来西亚房地产经纪人预计到2020年底，住宅租金收益率将平均增长1.7%。

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居外IQI的2020年第一季度马来西亚房地产指数和调查显示，砂拉越和雪隆（吉隆坡和雪兰莪州）的租金增长预测为两年来最强。该调查表示，中介预测这两个子市场的租金将攀升7.9%。该调查访问了全国340多名房地产中介。与此同时，槟城的预测最弱，预计到明年租金将攀升3.8%。

居外IQI集团执行董事Kashif Ansari表示，马来西亚房产中介对未来两年的租金率更有信心。“调查结果显示，2020年砂拉越地区的租金增长预测最高，为5.4%。与此同时，槟城的预测最为负面，预计2020年当地的租金率将下降5.8%。在全国范围内，中介公司预计到2022年1月，租金将攀升7.1%，”他在4月20日发表声明说。

该调查还预测，全国住宅价格今年将以1.1%的涨幅停滞不前，到明年再攀升至8.6%，高于当前水平。Kashif表示，由于禁足令冻结房价，目前全国房地产成交量下降。不过，他补充说，业界对大马房地产市场后市复苏持乐观态度，预计到2021年住宅价格将上涨8.6%。

同时，由于马来西亚的战略位置，马来西亚的房地产市场仍然对外国买家具有吸引力。该国毗邻日本、中国、中国香港和新加坡等国家，是世界上最大的跨境房产买家聚集地，这使得它的吸引力很强。“对于投资者和首次置业者来说，现在无疑是考虑入市的好时机，因为开发商提供的折扣很有吸引力，”Kashif表示。

 

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来源：The Malaysian Reserve
编译：Zoe Chan

危机时期投资大马房产，是正确的决定吗？

新冠状病毒疫情大爆发，但是你恰好想在马来西亚买房 ？

老实说，这可能是你所面临最棒的财务决策！

为什么？

为了应对全球经济重挫，举银行贷款为例，全球大部分政府近期都宣布了另一次的“量化宽松政策（Quantitative Easing measures）”。

与2008年的全球金融危机中的次贷危机1相似，当时美国推出了2万亿美元的刺激计划，并将利率下调至接近零。马来西亚则是宣布了调低了法定储备率（SRR）——银行需在国行存入的储备金，从3%下调100个基点2至2%，此项措施预计为金融体系释出近300亿令吉流动性，亦让银行有更多现金用于借贷。

其次，马来西亚政府近期3次下调隔夜利率（OPR），目前下调了75个基点、降息至2.5%。OPR3大幅下跌也导致了商业的发展和银行存款的减少。我们会见证的是前所未有的量化宽松政策 4，和正在影响我们每一个人的货币政策。

你可能会问：这对日常消费者有什么影响？

流动性（Liquidity），即可用的现金正在涌入市场，而其效应则是法定货币5 比如说美金或是马币，会显著性减少、人们会开始购置资产而非货币。经验丰富的投资者都知道，在不久的将来，我们会需要更多的现金来置产，比如房地产。

这些是与次贷危机中相似的举措。而当时，这也导致了许多国家的房地产繁荣景象，包括马来西亚，在2008年至2013年间，房地产的价值翻了1至3倍之多。

当然量化宽松政策和隔夜利率，并非政府仅有的经济刺激手法。

在接下来的12到18个月，预计将有更多的措施，协助推动房地产市场：

1. 调整或废除RPGT

RPGT6 是产业盈利税，在出售产业或是产业公司股权时，需要依据其盈利缴纳的税务。

通过减低其利率或是废除，政府都能鼓励更多人进行产业交易。

2. 取消或调低抵押贷款的贷款价值比（LTV）

LTV7是指贷款金额和抵押品价值的比例。通过允许银行针对单一房地产借出更高金额，客户将无需挪出大笔现金充作抵押金，这将会使他们更容易购得房地产。

3. 重新引入“发展商承担利息计划（DIBS）”

发展商承担利息计划（DIBS）是在房屋建筑期间，由发展商从购房者的房贷中吸收房贷利息的措施。

如果你购买在此计划下的房屋项目，发展商将负责原本由你承担的、房屋建筑期间的房贷利息（通常为项目推介后36个月），之后再如常缴付房贷和利息。基于未完工前无需缴付这些承诺费，重新推行DIBS会让购房者更容易购置房地产。

4. 放宽外国人购买门槛

减低外国人购房门槛，将对国外购房者有相当的吸引力。

试想想，假设上述政策被提出将对房地产行业带来的影响。当然，这也一定程度取决于新冠疫情的减缓的状况。

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你可能会问，为什么政府要帮助房地产市场？

这个原因颇为简单，主要因为房地产行业背后有最少过百个甚至过千个产业在运行。协助房地产，等同协助整个房地产产业链背后的过千个不同产业。

目前已经获得房贷的购房者，可以说是享有特权的幸运儿。因为这是不能错过的投资窗口，就如同2008年至2010年的那段时期。

注意安全、静待家中、保持投资。

专业术语表

  1. 次贷危机：全称次级房屋借贷危机（Subprime mortgage crisis），在2008年爆发并大幅冲击抵押贷款行业，主要因为借贷者获批他们无法负担的贷款金额。因此导致大批的抵押品赎回权被取消，并且很大程度冲击了需要贷款机构和对冲基金。
  2. 基点：100个基点等于1%（主要用于表达利率的差异）。
  3. OPR：Overnight Policy Rate隔夜利率，由马来西亚国家银行设定并用于金融政策导向，这是国行每日流动性操作的目标利率。
  4. 量化宽松政策：Quantitative easing (QE)，一种由中央银行采纳的非常规货币政策，用来增进国内货币供应和刺激经济活动。它通常舍弃中央银行长期购置政府债券及其他类型资产，比如不动产抵押贷款证券（MBS）。
  5. 法定货币：Fiat Currency ，简称法币，依靠政府的法令使其成为合法通货的货币。美元是法币，欧元和其他主要世界货币亦然。这种货币和某些以实物为基础的货币不同，比如黄金或白银，它们一般被称为商品货币（commodity money）。
  6. RPGT：产业盈利税，因出售不动产产业或不动产公司（RPC）股权所产生的收益而被征收的税务，其范围包括出售地皮和房产。
  7. LTV：贷款价值比，一种财务术语，贷款人用于表达该贷款和所购买资产价值的比率。

 

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居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售马来西亚房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚移民、留学或房产投资的机会。

 

原文发布于IQI Global
责编：Zoe Chan

抗疫也防债 马来西亚不让房市急冻拖垮

作者 ：郑碧娥

2019年马来西亚一手产业市场的交易回扬，平均季度增长10.8%，助使消化2019年首季处于纪录新高的房产库存。首季共有17万7200个滞销单位，第三季减至16万2252个单位，这是可喜的现象。

不过，与大马人民的平均收入相比，国内房屋的价格仍介于严重不可负担的水平，主因包括住宅产业供需不均衡。无论如何，由于国人对价格低于50万令吉房产需求殷切，有助于减缓房屋价格大幅调整的风险。

房价若跌20% 风险借贷者增至2%

2019年首9个月，价格低于50万令吉的房产占交易总量的83%，收入增加、组织家庭及拥屋成本稍减，扶持市场在2019年对房产的需求，购买住宅的融资在2019年显著增加7%，当中银行提供给家庭购买房产的贷款，取得7.8%成长率，比2019年整体成长率增了一倍。

新冠状病毒疫情传到大马，并迅速漫延与扩散，冲击许多行业的发展，个人和家庭收入皆受到影响，削弱家庭的偿债能力。假如房价大幅滑落，料将冲击家庭的应对弹力，可能带给金融体系更大压力。

房价跌50% 风险借贷者增至3.4%

市场关切，房价下跌、收入减少，房屋市场若出现严峻调整，屋价持续振作不起来，偿债能力被削弱的大马家庭，将受到怎样程度的冲击？

国家银行在《2019下半年金融稳定检讨报告》指出，房价下跌的整体冲击，严格来说在受控的范围内，不过假如房价下跌20%，有财务风险的借贷者将增至2%；万一房价下跌50%，潜在风险的借贷者将会增至3.4%，增幅大约75%。

房价低+家债高 削弱偿债能力

本地家庭债务占债务总比例偏高，已经持续好几年，并非最近一两年才出现。生活开销庞大、人均收入减少，造成个人或家庭的偿债能力继续被削弱，加上这一两年房房价格保持偏低，产生房价偏低、家庭债务偏高，冲击个人偿债能力的隐忧。

担心有借没换 银行批贷严谨

购屋者协会中文组主任陈钟灵说，如果违约拖欠贷款，金融机构收回的产业，因为房产价格偏低，可能抵不回贷出去的款项，又或者演变成坏账，这是金融机构所顾虑的。

国行报告指出，截至2019年杪，整体家庭债务占国内生产总值比例，上升至82.7%的偏高水平，尽管那段期间经济成长放缓，可是住宅产业领域的减记／减损贷款却继续增加。

所谓的减记／减损贷款，指的是借贷方，资产都被束缚在营运中，没有足够资源偿还贷款，因而产生减记／减损贷款。

报告说，收入较低的家庭可能面对不容易偿付贷款的问题，银行和非银行等融资机构采取严谨的借贷标准，不轻易提供贷款给月入低于3000令吉的申请者，避免轻易批出去的贷款，最后因为贷款者陷入财务困境，演变成银行的坏账。

2019年这些收入的借贷者在银行贷款的比率没有上升，可是他们的负债水平保持偏高，主要是他们的财务储备有限，导致他们面对无形压力，准备偿还债务时有困难。

低收入者面对财务困境

报告补充，月入低于3000令吉的贷款者，占寻求信贷咨询与债务重组机构（AKPK）协助人士的半数，需要进行债务重组、而且收入偏低，加上财务规划欠佳，是这些借贷者面对财务困境的主因，他们可能高估本身应对债务负担及生活开销的能力。

家庭负债介于高水平，继续是宏观经济潜在风险的来源，家庭收入与资产负债，预料受到疫情的后续影响，政府最近建议推出、并且获得银行配合的措施，料将提供家庭暂时财务舒困，以渡过收入减少、房价未能回扬，还款能力稍弱的阶段。

房贷减损趋增

家庭的整体减损将继续受到住宅产业贷款的影响，过去几季显著上升，收入波动的借贷者，在受损贷款增长占多数，反映这些收入群体，正面临收入不稳定的冲击。

不过，国行报告指出，金融领域的稳定性仍在受控水平内，他们提供这些风险较高借贷者的贷款，庆幸只占银行体系总贷款的2%。

月入5千令吉 易获贷款

目前尚未还清和新批准贷款的偿还比率，分别为37%和43%；偿债能力超过60%。过去几年的迹象显示，批准的新贷款比例较高，这些贷款的三分之二，是月入超过5000令吉的贷款者。

陈钟灵认为，这些贷款者拥有较多的剩余所得，在调整自由衡量开销，拥有较大的弹性空间，拖欠贷款的风险不高。

不过，国行报告指出，由于最近资金市场表现欠佳，当中也有月入超过5000令吉的投资者，因为股价下跌蒙受亏损，担心会影响他们的可供消费收入及偿还贷款的能力。

影响还贷因素：能力+意愿

至于哪些类型的借贷者会违约，进而拖欠贷款分期，国行的金融报告指出，影响贷款者偿还贷款分期，主要有两大因素：偿还能力及偿还意愿。

收入如受冲击将削弱家庭财务赚幅

报告分析，家庭的偿还债务能力是采用金融赚幅架构衡量，家庭在偿还每月的债务、支付基本开销后，是否拥有足够的额外金融缓冲物资，假如收入受到冲击，直接削弱家庭财务赚幅，导致更多家庭陷入“负财务赚幅”的区域。

假如家庭处于“负资产”，违约拖欠贷款分期可能性偏高，加上产业价值面对各种因素冲击而下跌，如果跌至低于尚欠的贷款数额，个人偿还每月贷款分期的意愿有可能会削弱。

报告认为，单单个别因素可能不足以预测家庭是否违约，进而拖欠贷款分期，“两项触发因素”存在，家庭比较有可能违约，否则违约和拖欠贷款的情况可能不会发生。

一般来说，面临负财务赚幅的家庭，他们可能提取其他资产，例如从公积金第二户头提出存款，或寻求家族成员的援助，以履行偿还贷款义务，另外，即使家庭面临负资产，他们仍希望尽量按时偿还贷款，不希望留下拖欠贷款纪录，导致未来不容易获得贷款。

对于自住产业者，拖欠贷款对他们不利。

自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%，如果违约没有准时或偿还贷款分期，将导致他们失去房屋，最后没有一个固定的居所。

无论如何，面临负财务赚幅及负资产的家庭，处境是危险的、违约风险也高，他们缺乏偿还贷款的能力，也可能不利于银行财务架构的稳定性。

住宅产业贷款影响家庭减损

与此同时，家庭的减损继续受到住宅产业贷款影响，过去几季该领域贷款显著增加，收入不稳定的借贷者占近年减损房产贷款的较大比例。

国家银行关注收入较低家庭，可能面临偿还贷款的困难，不过银行和非银行机构采纳严谨的借贷标准，削减这些家庭陷入财务困境风险，惟这些借贷者的风险保持偏高。

图：123RF

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可负担屋供不应求

国行报告指出，2019年第三季大马房价适度成长，市场对高楼房产需求稳定，主因是有关领域房产单位，价格比较可负担，政府和私人界在2019年推出激励房产市场的措施，包括印花税减免，发展商则供折价和回扣优惠，交易量显示有增长。

与此同时，房屋的平均交易价趋向偏低水平，与可负担房屋的交易活动一致，预料有助于改善房屋的可负担性。

市场对可负担房屋需求继续超越供应量，而且超出的幅度相当大，意味可负担房屋的价格将有进一步调整空间，特别是新屋的售价。虽然市场对价格低于30万令吉房屋需求强稳，可是在2019年首3季，该价位的新推房屋平均数量并没有增加，共6518个单位，比2018年首3季的9777个单位减少。

这个最新的数据反映，该价位的新推房产减少，如果这样的趋势持续，在未来有关房产价格调整的风险将加大。

办公楼商场过剩 空置率恐攀升

虽然房产交易活动改善，可是商业产业一些领域依然脆弱，在办公空间和购物商场供应过剩的情况未见改善，截至2019年第三季，巴生河流域的新增办公空间供应保持在3620万平方尺的平稳水平，相等于现有供应大约30%。

国行报告指出，在2021年之前，接下来将有大约550万平方尺／年办公空间加入市场，超越过去3年每年平均230万平方尺。此外，主要州属完工、已规划零售空间，截至2019年首3季增至373个单位。

按这样的趋势发展，预料将导致办公空间、购物商场的空置率上升、租金则酝酿下跌。业者为争取租户、必须提供较有吸引力的奖掖配套，例如开始阶段，给予稍长的免租期、额外泊车位等等。

与此同时，电子商务的成长，改变人们的购物方式，已有更多零售商减少租店面营业，可能将加剧商场空置率上扬。

从金融稳定的角度来看，产业市场的发展是重要的，银行涉足产业贷款，分别占银行体系资产33%及贷款51%；购买住宅产业的贷款占银行产业贷款的三分之二，也是产业贷款领域的主要组合。

在非住宅产业领域，银行涉足办公空间、零售产业贷款，占银行体系贷款不到4%；非住宅产业的新贷款从风险较高的商业产业、购物商场，转向购买店面、工业大厦和工厂。

结语

从国家银行的分析报告及产业顾问的看法，可以看出即使家庭面临负资产，他们仍设法按时偿还贷款，不希望留下拖欠贷款纪录，导致未来不容易获得贷款。

现阶段，自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%，如果违约没有准时偿还贷款分期，将导致他们失去房屋，最后没有一个固定的住宿；因此他们可能选择提取其他资产，以履行偿还贷款义务，设法应对屋价下跌、收入减少的冲击。

 

来源 ： 星洲日报
责编：Zoe Chan

居外IQI报告：中国需求开始回归 泰国、马来西亚楼市明年或看涨

亚洲房产科技集团居外IQI15日公布泰国、马来西亚两国的楼市预测报告。

基于对196位泰国房地产经纪人的调查，这份报告显示，未来一年，泰国房地产业内人士对住宅价格的预期普遍为负面，但此后预期为正面，明年当地房地产业或将出现明显复苏。

从房价来看，受访经纪人预计，到2020年底，泰国房价将下降2.4%，不过，到2021年底将上涨5.6%。明年，清迈的房价预计在泰国各城市中涨幅最大。

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外国买家是泰国楼市最主要的推动力之一。报告显示，35%的经纪人认为，与2019年相比，外国买家在未来一年将进行更多的购买。31%的经纪人预计，本地投资者在未来一年将增加交易量。

与泰国相比，马来西亚经纪人对当地楼市的预期更为乐观。基于对342名马来西亚房地产经纪人的调查，这份报告指出，即使面对新冠肺炎疫情的影响，经纪人们也预测2020年马来西亚房价将上涨1.1%。展望明年，经纪人表现出更大的信心，预测到2021年底，全国房价将上涨8.6%。

IQI吉隆坡总部国际业务负责人Mandy Chen说：“3月份我们接到的东南亚国家买家和经纪人咨询量比正常月份少20%。不过，最近东南亚不少开发商已经推出了折扣吸引买家。在金边、曼谷都有因为疫情而打折的项目在售。”Chen表示，现在人们虽然居家不出，但买家们更有空闲上网看房源信息。现在不少经纪人通过zoom等软件给买家讲房源，有的买家不实地看房就直接下单。

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居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）指出，目前已从居外网买家对海外房产的询盘数据中看到了需求回升。在2月和3月，中国消费者通过居外网对海外房地产的购买查询次数均比上月多。在3月份，中国买家对泰国房产的询问量比2月份增加了24%，他们对加拿大房产的咨询量增加了62%，对澳大利亚房产的咨询量增加了15%。

 

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来源：中国新闻网
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交易量暴跌，收入骤降，全球房地产经纪人如何面对疫情引发“黑天鹅”？

宵禁、禁足、禁止聚会、商店关门、办公楼无人、工厂停业，受新冠病毒肺炎疫情影响，过去的一个月，全球多数经济体的经济活动都处于停滞或半停滞状态：短期工增加、失业率大涨，经济衰退风险剧增。

在这种情况下，多国的房屋租赁和买卖市场也遭遇了“冰川期”，买家大多会选择持谨慎观望。据评级机构标准普尔估计，全年房地产行业的总销售额将下降15％至20％。疫情引发的交易量大跌，不一定会引起房价大跌，但却会直接导致房地产经纪人收入的下滑。

亚洲房产科技集团居外IQI最新发布的《全球房产经纪人疫情影响调查》报告（下称：报告）显示：全球大多数经纪人预期今年收入将受到负面影响，买家群体的活跃度普遍下降，疫情对房地产市场的影响将会至少持续三个月，但也有不少经纪人认为，对于刚需而言，现在反而是一个很好的入场机会。

居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，如果经济学家们的预测是正确的话，疫情对于经济的影响虽然剧烈，却会是短暂的。他补充道，事实上，在中国的疫情得到控制之后，买家对海外房地产的兴趣再度重燃，“以3月份为例，买家对美国住宅房产的询盘量环比2月份增加了9个百分点，对澳大利亚、泰国、加拿大则分别增加了15、24和62个百分点。数据显示，需求正在回归。”

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交易量下降令经纪人担忧收入减少

报告问卷调查了来自全球60多个国家，近千名的房地产经纪人，82%的受访经纪人均表示，新冠病毒的流行将降低他们在2020年的预期收入，其中超过半数认为今年的收入会“大幅降低”。

报告显示，经纪人对收入下降的担忧程度与当地疫情的轻重存在一定相关性。比如，从整体上看，欧美地区的经纪人对于自己收入下降的预期要远高于来自疫情相对较轻的东南亚地区的经纪人。

英国世嘉置业SJW Property的创办人、《英国置业三部曲》的作者Sally Wang对第一财经记者表示，最近伦敦的疫情发展让人觉得英国可能会步意大利的后尘。她称：“因为今年公司增加了人手，所以在疫情大暴发前，业务比去年同期有所增加，但3月中旬伦敦封城之后，业务明显受到了影响，4月份预计也难有起色。”

Sally Wang表示，目前售房业务已经暂停，但租赁业务仍在进行，“毕竟我们要对把房子委托给我们的业主负责”，但因为疫情关系，无法带客户直接看房，而是通过照片或视频的方式发送给有兴趣的租客。

IQI澳大利亚佩斯分行董事总经理Lily Chong也对第一财经记者表示，毫无疑问，疫情放慢了市场正常的节奏，买卖双方都搁置了决策，“与去年第一季度相比，今年同期的营业额下降了35%。由于旅行限制，有两笔交易因买家无法前往使馆核实文件并签名而被迫延迟。”尽管如此，她表示，由于当前澳元汇率十分划算，仍有不少买家通过网络进行了咨询。

当然，也有一些经纪人认为，疫情对其影响较为有限，比如德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨就对第一财经记者表示，疫情期间德国与房产交易相关的部门工作正常，只是大部分工地暂时关闭。 他提到，自己这段时间主要服务的是来自中国的刚需客户，中国人面对病毒时的自我保护意识特别强，都会主动戴口罩并与他人保持距离，因此在看房和交易上并没有遇到太多困难。

采取哪些措施减轻疫情影响？

报告显示，对于疫情可能的持续时间，62%的受访经纪人都认为至少将持续三个月，只有10%的经纪人认为影响将限于两个月或更短。经纪人们普遍认为，疫情对当地买家的影响较小，受到影响的主要是来自海外买家的交易量。为了减少疫情影响，激活市场以保证资金流动性，不少投资热门国家的开发商都祭出了打折营销的手段。

IQI国际业务负责人Mandy Chen对第一财经记者表示，最近东南亚多家开发商都推出了折扣优惠吸引买家，比如在泰国曼谷、柬埔寨金边这些城市都有因疫情而打折的项目在售，除了价格折扣之外，还提供免物业费、免维修基金、免汇款手续费等优惠选项。

Mandy Chen还提到，由于现在大家都在家里闭门不出，对房产有兴趣的买家反而有更多时间在网上查看房源信息，因此在线的咨询服务工作反而更多了。此外，通过网络视频会议软件与买家进行沟通也成了常态。Mandy Chen称：“我们通过视频软件给买家介绍房源，这与线下介绍的体验并没有太大差别，尤其是对当地环境比较熟悉的客户而言”。

墨尔本销售代理Kay & Burton的Jamie Mi在居外直播活动上展示其房源

奇米尔也表示，目前海外房产买家对东南亚地区的咨询活跃度很高。比如，3月28日时，居外网曾做过一次海外房产项目直播展示，在线观看直播的人数接近十万，而这可能与疫情导致近来东南亚国家货币对美元汇率普遍大幅下滑有关。深入了解：【居外网海外房产线上讲座 浏览量超过9.3万人次】

Lily Chong也对第一财经记者表示，疫情之下，直接和客户面对面交谈并在线下展示房源受到了大幅限制。因此，她所在的公司为经纪人提供了在线培训和讲座，教他们使用视频、数字化等在线的方式展示房源以及和客户线上沟通的技巧。另外，Lily Chong还提到，有在专门花时间研究各国政府推出的刺激计划和援助信息，并与客户共享其中的重要信息，以期可以互惠互利。

经纪人认为现在适合买房，但对卖房意见不一

报告的调查结果显示，全球经纪人对于疫情期间是否适合卖房存在分歧，约有39%的经纪人认为时机合适，不过也有同样比例的经纪人持反对意见。由于当前买家多持观望态度，需求被暂时压制，卖家想要脱手房产可能不得不降价或提供其他激励交易的手段。

与卖房的情况不同，大多数经纪人（68%）都认为现在是买房的好时机，认为不好的仅有9%。

比如孙杨就对第一财经记者表示，对于刚需客户而言，现在是一个很好的买房机会，德国大城市房产供不应求的情况并未发生根本的转变，市场需求只是受到疫情的暂时抑制，只要经济没有陷入长期的衰退，需求很快就会反弹。

奇米尔也认为，根据大多数观察家预计，第二季度全球经济将出现严重的收缩，但第三季度将迎来迅速反弹，重新上升的市场和经济将给房地产投资者提供更多的购买理由。”

房地产咨询管理公司仲量联行（JLL）研究部门副总监惠顿（Nick Whitten）认为，自从英国政府宣布未来几个月暂停所有抵押贷款的还款以来，房产持有者没有太大理由要在此时卖房，而一旦疫情的冲击结束，由于供应不足，房产的价格将会快速上涨，就像2009年金融危机之后的那样。惠顿预计下半年市场就将完全复苏，并维持其对今年英国房价上涨1%的预期。

报告显示，对于市场的长期前景，大多数经纪人都保持着信心，当前个别地区的打折销售也只是暂时现象，预计疫情危机过后，价格和交易量都会快速反弹。

 

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来源：第一财经
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