Financial – Page 18

日本两大商业街“武藏小山”和“户越银座”贵在哪里？｜居外专栏

根据目前最新统计，仅东京就有2000多个购物街。其中，有两条主要的商业街在中原街道上彼此相邻，一条是全长超过800米的“武藏小山Palm商业街”，另一条是全长1.3千米的“户越银座商店街”。每天这两条街都挤满许多游人，可以在两条购物街中穿梭、漫步。

连接着大型商店街的武藏小山和户越银座，因为方便宜居而受到广泛年龄层的人们熟知及喜爱。如此受欢迎的商店街“武藏小山”和“户越银座”有哪些特店呢？我们不妨换一个角度，以投资的眼光来看，并对其地价进行一下数据分析。

武藏小山拱廊商店街

武藏小山商店街横跨东京都目黑区和品川区，因为车站前的再开发项目也越来越受欢迎。从地铁武藏小山站出来1分钟即可到达武藏小山Palm商店街，其拱顶起码有800米。即使在下雨天和阳光强烈的日子里，也可以不带雨伞尽情逛街。这里几乎没有买不到的东西。

尽管是弥漫着怀旧氛围的商店街，但是在东京都内最长的800m的拱廊里，排列着约250家各种各样新旧相间的店铺。另外商店街有着自制的信用卡和可以提供停车券的停车场，也是受欢迎的原因之一。

东京都最长戸越銀座商店街

户越银座商业街是日本屈指可数的商店街，座落在品川区，是东京都内最长的商店街，在各大媒体也是曝光度最高。这里距离涩谷、新宿、池袋、羽田机场都很近，电车「户越银座」就位在商店街内，一下车就可以开始逛。整条街长约1.3公里，林林总总大大小小的商店大约有400多家。不仅是当地居民经常光顾，也是游客们青睐的热门景点。

户越银座是散布在日本全国各地的“XX银座”的起源。户越(Togoshi)的地名因越过江户的村庄而得名，据说当时住在这个地方的人们叫”Togoe”。1923年的关东大震灾后，把中央区银座的瓦砾运送到这里用作大街排水和下水道工事上，因此命名为”户越银座”。

户越银座除了商店街有名，温泉也名声在外。东京这条最长的商店街内，有一座历史悠久的“钱汤”（日式澡堂）名为“户越银座温泉”，是许多人来到这里必访之地。

点击查看日本东京在售房源

地价数据分析

对于高人气的“武藏小山”和“户越银座”，那么真正要购买房地产时的地价倾向是怎样的呢?

关于武藏小山和户越银座的周边地价，日本国土交通省7月公示的最新地价显示，武藏小山的坪单价略高于户越银座。我们以最新流通的不动产信息为基础再进行一下数据分析。

首先是在武藏小山，2019年8月末出售中的不动产件数为48件，平均坪单价为283万日元。另一方面，户越银座售出的不动产件数为24件，平均坪单价为285万日元。这个差值可以说在武藏小山周边流通的不动产数量更多。

为了进一步观察其倾向，我们将条件缩小到步行10分钟以内。其结果显示：

武藏小山不动产数量是16件，平均坪单价是309日元，平均价格是5890日元，平均土地面积是66㎡。另一方面，戸越银座不动产数量是20件，平均坪单价是264日元，平均价格是5567日元，平均土地面积是73㎡，武藏小山的车站附近房子的坪单价高达45万日元左右。这样看来，两边流通的不动产数量相差不多，武藏小山的坪单价略高一筹。

“武藏小山”“户越银座”都是有各自特点的商业街，而且地价的倾向也有所不同。武藏小山是通过再开发得到进一步发展而引人注目的街道，户越银座是积极进行电线地下化和有活力街道建设等获得很高的话题度，这些都是被今后可以期待的有发展前景的街道。

如果去日本，一定要去一次这两个商业街，享受一下一街之隔的两方天地，你一定会发现这不仅仅是商业街，也能感受到宜居的魅力。附近也是居民的住宅区，更是上班族必经之路，来这里绝对可以感受当地生活的氛围。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

日本房产持有多久合适？｜居外专栏

对于多数海外投资者来说，选择购置日本房产的原因都是出于以下几点：对日本房地产市场房价、房租多年来“稳中有升”趋势的看好，对日本房屋永久产权的青睐以及对日元避险属性的认可。

在如愿持有日本房产之后，这些海外投资家们的确获得了长期稳定的房租收益，也就是“收入收益”。

房地产投资收益大致可以分为“收入收益”和“资本收益”，即租金增加和资本增值。

收入收益是指从每月的房租收入中获得的利益。需要注意的是，将房租收入中扣除修缮费、管理费、托管费等费用，最终能真正进入房东口袋的钱才算实际的现金流部分。

与此相对，资本收益指的是出售房产所获得的出售利润，也就是通过房屋增值部分带来的收益。

但毕竟多数投资人将来没有在日本长期居住和生活的打算，所以在持有海外房产达到一定年限之后，人们也会考虑将房产售出，赚取一点“出售利润”，再通过这笔资产，更换购置一套更好的日本房产。

因此，房地产投资的终点站可以算在房产的售出阶段。房产能否以我们期望的高价顺利售出，决定着我们房地产投资最终的成功与失败。那么，为了使我们的资产利润最大化，不少投资人都非常关心的一个问题是：我手里的房产是应该长期持有，还是应该一两年之后及时卖掉呢？

诚然，短期来看，日本的房地产一般不被算作高收益资产，更相当于是一笔稳定的收益资产。想在日本“炒房”的效果肯定会令大家失望，但日本的房地产虽然不能像股票投资那样追求高回报高收益，相对的，日本房地产市场多年来价格稳中有升，一瞬间下跌的可能性几乎为零，可以说是稳健型投资的首选。

投资不动产可以降低通货膨胀的风险，因为现金其价值会因通货膨胀而下降，反观目前日本东京不动产价格稳中有升，如果我们长期持有一套甚至多套日本房产，就算当初无法以最低的价格买入，后期我们依然能够获得长期且稳定的现金流收益，为我们带来更多的被动收入。资本的保值增值也能为我们提供更多净资产，便于以后扩大投资组合，升级海外投资资产配置。

所以，每当有人问起：“我买日本房产是以投资为目的的，那我应该什么时候卖出才最挣钱呢？”，通常的回答是：长期持有是购买日本房产的最好策略之一，建议大家最少也要持有5年的日本房产。

点击查看居外网上在售日本房源

提出最少5年的这个时间节点是源于持有日本房产期限的时间长短对我们将来想要出售房地产时所支付的税费相关：拥有权限在5年以内和超过5年的增值税税率不同。5年内，增值部分的税率是 30%；5年及以上税率为15%。（增值部分可抵扣）。

例如：王先生购买的1000万日元的东京房产，5年后以1200万日元卖出。
增值部分试算：1200万日元-1000万日元-150万日元（预计可抵扣金额）=50万日元
增值税试算：50日元*15%=7.5万日元

因此，通过税费变动情况来决定什么时候出售房地产，无疑可以为我们节省一笔开支。

此外，也建议大家在最终想要出售房地产时不必一味追求“贱买贵卖”，只要出售价格达到了自己预期的目的，能维持基本的盈利，就可以算是成功的投资了。

再结合房租收入、房产本身的建筑年限、房屋本身的折旧率情况来看，假设我们以一千万日元的价格购置了一套日本房产，五年十年后，就算我们是以低于一千万日元的价格出售了这套房产，仍然可以算作盈利。简而言之，只要能达到盈利目的出售房产，就是划算的。

具体情况都需要具体分析，营销无定式，市场难定性，建议大家在房产买卖前多咨询专业人士的意见，了解最新的市场动向，及时升级自己的海外资产配置。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

马来西亚房市供过于求放宽购房门槛吸引中国买家出手

翻译引述《南华早报》10月30日的报导，马来西亚正试图通过吸引外国买家来购买其未售出的房屋库存，进而避免房市危机。其瞄准的目标为富裕的中国大陆居民，以及拥有快速通道居留签证的中国香港居民。

马来西亚政府已经把海外买家购买住宅物业的价格门槛从100万林吉特（合169万元人民币）下调至60万林吉特（合101万元人民币）。这项较为宽松的政策将从2020年1月起开始实施，并持续12个月。

马来西亚首都吉隆坡。中国投资者已成为马来西亚住宅规模最大的外国买家群体。照片来源：Wikimedia Commons

马来西亚财政部发布的数据显示，截至今年第一季度末，马来西亚未售出的房地产数量已激增至54078套。这些房地产的总价值高达372亿林吉特，其中大部分为住宅。由于过度建设、需求不匹配和货币贬值，相比2015年未售出物业数量仅为16576套（价值85亿林吉特）的情形，房地产积压的问题已经变得十分严重。

马来西亚新出台的政策可能会刺激中国香港和中国大陆投资者的需求，而且由于货币贬值使其资产价格有所降低，中国大陆投资者已将马来西亚视为首选投资目的地之一。华裔在马来西亚人口中所占的比例高达四分之一，而来自中国大陆和香港的投资者已经成为了规模最大的马来西亚住宅买家群体。分析人士表示，这种趋势可能会持续下去。

“新的价格门槛使之前被排除在外的4000套公寓被划入了可出售物业的范围，购房者的选择余地因此而扩大了，”IQI Global的首席执行官卡西夫·安萨里（Kashif Ansari）说道。IQI Global在马来西亚有2000多位代理。他还补充，鉴于新政策的实施时间只有2020年一整年，“买家应该会感受到必须把握这次机会的紧迫感”。

Yoo和凯宾斯基（Kempinski）的“8康丽（8 Conlay）”等名牌项目的住宅售价为每平方英尺792美元，远低于曼谷的98 Wireless（单价为2061美元），新加坡的丽思卡尔顿公寓（单价为2511美元），还有香港的Yoo Residence（单价为4376美元）。

在此开发项目的所有买家当中，外国买家占了75%，其中有一半来自中国香港和中国大陆的一线城市。

“自从8康丽面世以来，中国香港的买家一直对它颇有兴趣，”8康丽项目开发商KSK Land公司执行董事柯盈妃（Joanne Kua）说道。

吉隆坡凯宾斯基“8康丽（8 Conlay）”项目，位于KLCC康丽路8号，占地面积3.95英亩。耗资13亿美元，由三座大厦组成的综合建筑群，包含零售商铺，服务式住宅和五星级酒店。1卧1卫房型现正在居外网上约售¥380万。点击了解更多项目详情

房地产门户网站居外网表示，在最受中国大陆买家欢迎的置业目的地榜单上，马来西亚位居第五。在过去五个季度里，中国买家对马来西亚物业的咨询量翻了一番。2018年，中国大陆买家购买了价值23亿美元的马来西亚房地产，其中包括75%的住宅。

此外，马来西亚和美国一样，都是中国香港投资者购买国际物业时首选的国家。其原因之一在于：自2014年以来，林吉特兑美元的汇率已经降低了16%。

“这是一个以低价购入房地产的机会。这样大的贬值幅度相当于香港买家在购买一套标价25万美元的住宅时可以省下2万美元，”居外网执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说道。

另一个推动因素是马来西亚第二家园（MM2H）计划。它可以为非马来西亚籍人士提供为期10年的可续签签证，以便让外国人长居马来西亚。根据当前的方案，这类签证的持有者可以购买价格超过100万林吉特的住宅。

延伸阅读：【100万起售！马来西亚大幅降低海外买家购房门槛，还为中资FDI开设特殊通道】

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多马来西亚在售房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚房产的投资机会。

英文原文：南华早报
责编：Zoe Chan

一应俱全的“巴西农家乐”：无限商机，尽在萨巴拉｜居外精选

说起旅游业的发达程度，巴西这个南美大国可排的到世界前列，神秘广阔的热带雨林、热情似火的巴西女郎、民族特色的桑巴舞蹈、享誉全球的足球氛围等等一系列因素，都是能吸引游客们的原因。

据巴西政府网站于2018年5月报道，巴西旅游部长维尼修斯·鲁梅尔兹表示，为促进国内经济增长，巴西政府希望能吸引更多游客，2018年将游客数量由4000万人增加到1亿人次。

如此多的流动人口，势必会带来非常多的商机，如果能合时宜地拿下一些高品质的地产，打造成一间别具特色的“巴西农家乐”，不失为一个高质量的投资选择。

像里约热内卢、圣保罗、萨尔瓦多这些大一些的城市，房价其实早已经过了一波上涨，我们不妨把眼光投向同样适宜旅行，但入手门槛更低的城市，比如米纳斯吉拉斯州（Minas Gerais，简称米纳斯州）的萨巴拉（Sabará）。

米纳斯州是全巴西人口第二多的州，萨巴拉市因为在1711年被发现了金矿吸引了大量劳工，自然而然就建立起来了城市。当时葡萄牙殖民者从东方殖民地掠夺大量财富，整个葡萄牙帝国受到澳门等东方文化影响较大，在美洲的新大陆殖民地兴起“中国风”，因此如今走在萨巴拉的街道都经常能看到东方风格的建筑。这种融合中巴文化的难得机遇，对很多旅客都极具吸引力。

目前，正是在萨巴拉有一个农家乐的绝佳投资机会，只要经营得当，创造大量收入是非常容易的。

首先我们来看一下这处房产的建筑风格。这是一处占地4082.5平方米的砖石结构建筑，建筑面积780平方米，车位配比充足一共达到了30个。

住房情况方面，在住宅区域设有8座2居室公寓（带有接待室/地下室），而泳池区、Block Vale区、Orchard区、Pinheiros区则分别设有5、6、4、5处公寓，当然，所有公寓都配有带天窗的平板电视、冰箱酒吧、吊扇和对讲机，这些配置可以保障生活的便利与现代。

每间公寓的活动大厅配有太阳能供暖或者电力/燃木供暖，而可供暖厨房、餐厅、储物室的存在则是意外惊喜，在这里居住每日都是温暖的。公寓加装的带遮盖系统的可加热水池（50立方米），为生活用水做好后勤输出。

铺设了瓷砖的游泳池达100立方米，自带淋浴间和花园，游泳完冲个澡再去花园间散个步，理想生活就是这么惬意。

在娱乐生活方面，和国内农家乐一样设有DIY厨房、游戏室、酒吧等，而国内少有的桑拿室、草地球场（可为足球、排球、板球提供活动场地）这里也一应俱全，甚至高空滑索这类游乐场才有的项目在这里也可以体验。

生活便利性方面，这间农家乐配备了伊柏拉特无线电通信系统，可以用于电话和互联网，而房产搭载的PABX卫星/有线电视系统，可以同时控制15个安全摄像头以及对讲机、电子门，可以说是全方位保障了生活的安全性。

再来看看其他的细节吧：

1号农场马厩配有冰箱、奶酪制造设备和机械挤奶设备，这里可以成为游客们自己体验奶酪制作的一个热门项目；
仓库区设有住宿区、工作间、放置家具的库房、以及放置器械设备库房（有干草）、瞭望台（未使用），所有的设备的收纳、更换都可以十分有序；
住宿联合区设有4间卧室，并配有厨房、客厅以及浴室，而入口处的住宅设有2间卧室，客厅、厨房和浴室，超大的利用率保障投资回报率更高；
既然是农家乐，土地的面积当然十分辽阔，耕作用地和土地改善区占地79公顷，其中约15公顷用于牧场建设，5公顷河岸森林待改良（可增添建筑物、花园、树木、果园、果园和草地），其余的则在原始森林中，住户可以在这里体验自己经营庄园的快感；
带闸门的混凝土坝与混凝土桥自流井流量达1万升/小时，泵流量则为2千升/小时+标准5千伏安；
多样化水箱存储容量约10万升；2个电能标准（25安和5千伏安）25千伏安的柴油应急发电机，这意味着在这里居住永远不会断水、断电，客人的用户体验完全被照顾到。

总的来说，这样配套齐全、细致入微的农家乐配套住宅，是属于非常少见的优质房产，毕竟买下便能马上收回资金是显而易见的，要知道巴西最不缺的就是游客。目前的业主有另外的投资安排，因此这处农家乐便空了出来。想要了解更多详情，可以点击：https://www.juwai.com/47337123.htm，或致电居外服务热线400 041 7515，你一定会更加喜欢这里。

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

巴黎房价节节飙升买房潮仍汹涌！

巴黎房价虽然每平米仍然破纪录地高涨，但买房需求量仍很强，令人会问：难道这就可证明市场价格并未过分高估吗？

巴黎房价飙升但买家继续蜂拥 RFI / Christophe Carmarans

作者：珍妮特

这只是时间的问题，法国20分钟报纸指出，在巴黎今年9月，旧屋价格平均每平米为10200欧元，这也是房地产公证人九月份确认的一个象征性价格关卡。而这个价格，大巴黎地区房地产业者早在7月时就宣布了，世界报的报道最近也有同样的说法。2018年3月至2019年5月，巴黎房价上涨了6.5%，7月份，买房贷款率停止在1.2%，这是根据CSA房贷观察站指出的，就更长期来看，这些数据令人晕眩，10年期上涨了65%。

另外在外省也是如此，这种飙涨是否代表了房屋价格过度高估呢？在波尔多，房价强力上涨，达到每平米6000欧元后，接着每年夏季0.4%，原因在哪呢？一个房地产网站 meilleursagents.com指出：“因为市中心价格过高，结果导致地方购买力成了问题。但对于大部分的大都会来说，在分析过他们的上涨情形后，我们比较能放心。过去10年来，房价记录的下降已足以抵消同期观察到的房地产价格趋势。”

在里尔，你只需要3年时间就可以买房了，比租屋划算，也就是比10年前快了两倍的速度。

具体来说，一个中等收入者就可以以20年房贷方式买房，买一个月53平米的住房。

法国巴黎Alma-Marceau的顶级公寓，2卧3卫，面积164平方米，房价约¥2,943万（点击图片查看居外房源详情）

浏览更多居外网上在售巴黎房源

在法国买房要注意什么？

如果你要买房，事先得注意一些事项。根据法国房地产公证人高级委员会办公室的成员勒贝乐公证人提供的建议是，首先定好你要的目标：你希望住哪里？你要一个公寓或独立房屋？面积大小？看看房价一般多少，因为房屋出售刊登启事刊登的价格往往是希望购买的价格，而不是真正出售的价格。因此最好能上网查估计一下售价，或者拜访你的房地产公证人，俾能获得一个比较精确的资料。这些在你购房过程中必须透过的公证人，他们可以提醒你需要注意一些购房特别之处，例如：房屋未来是否有预定工程，未来需要缴纳的共同屋主费用，是否有损害赔偿保证。

接着，你需要估计预算，而且要加上房屋仲介公司费用、公证人费用、整修费用、居住税及房屋税，以及同一栋大楼共同屋主所需分担的水电管理费等。如果你在银行的债务超过房价的33%，银行有权利不提供你买房借贷。同时也不要忘记询问零利率贷款（PTZ）的可能性。

至于找购房可以在网上的房屋广告，房地产公司及公证人事务所，然后，实地前往看房子。找到所要的房子后，需要要求石棉瓦检查证明，检查电力及天然气等问题。如果购买的房子需要施工，最好能找一个房屋修理工人一起去查看，并估价。然后才进行买房协商，然后由房地产公司或公证人写清楚购屋的条件，而且包括一些购屋的先决条件，以避免有不愉快的意外。

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上的法国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询法国留学、移民和投资的机会。

来源：法国国际广播电台
责编：Zoe Chan

大涨十年，德国房价还能坚挺多久？

居外网记录的2018年中国买家对德国房产的询盘量，超过了2015~2017年的总和。可是10月初的一项调查显示，多年来持续上涨的房价让29.4%的机构投资者认为，德国核心地区的房价已经过高，不再具有投资价值，去年持同样观点的投资者还仅有8.2%。

撰文：吴将

2019年至今，德国房市的火热程度依旧，而房价也仍在以可观的速度上涨。

欧盟统计局10月初公布的数据显示，2019年第二季度，德国房价环比上一季度上涨了2%，与上一年同期相比则上涨了5.2%，均高于欧元区平均值。

不过警告泡沫风险的声音也越来越多，德国财政部国务秘书库基斯（Jörg Kukies）近日就公开表示，将强烈关注房价上涨、私人家庭债务高企给金融系统带来潜在的风险。

同时也有调查表明，机构投资者对德国房市的追捧热潮已过，投资兴趣出了明显下滑，行业高管对于未来12个月的房价也信心不足。

抵押贷款利率接近0%

近年来德国平均房价一直保持着快速上涨。据德国媒体报道，2010年至今，德国住宅均价上涨了超过50%，其中柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福、杜塞尔多夫、科隆和斯图加特等七大城市的价格早已翻倍。

首都柏林的房价增幅尤为惊人，据中国首席经济学家论坛研究院（CCEF）研究的数据显示，2008年至今，该市房价年化增长率达到了7.2%，在全球主要城市中高居第二，超过曼谷（5.2%）、悉尼（5.0%）、上海（4.5%）、伦敦（4.4%）等热门城市，仅次于香港（10.6%）。

推动德国房价上涨的原因多种多样，其中欧元区利率不断下调及当地新建房屋速度跟不上市场需求无疑是核心因素之一。

2008年底，欧央行的再融资利率还是4.25%，此后便一路下滑，直到2016年初被降至了0%。期间，欧央行大规模购买政府债券使得收益率曲线跌至了低谷。今年8月，德国政府首次以负利率收益出售30年期的国债，依然获得不少投资者的青睐。这也凸显了在欧元区市场，安全资产是如此的短缺。

房地产抵押贷款利率与政府长期债券的息票利率息息相关，德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在第一财经记者采访时表示，近几个月以来，在美国下调利率、欧洲央行继续执行货币宽松政策、全球经济预期低迷等大背景下，德国房贷利率也在不断创造历史新低。

孙杨称：“甚至有客户此前和银行谈好了利息，但在出来的贷款合同上，银行竟然选择主动降了10个基点利率。目前德国房贷10年的绑定利息大约为1.1%，15年1.4%，20年1.7%，根据贷款比例高低以及贷款人资质等因素，各家银行存在一定的调整空间。”

建筑活动低迷则是德国房价持续上涨的另一个重要原因。

德国统计局数据显示，2018年德国同比新增的住宅许可数量仅0.2%，而新屋落成量（约28.7万套）同比也只上升了0.9%，明显跟不上人口及外来移民的增速。德国建筑工业总会会长鲍尔（Thomas Bauer）表示，从中期来看，德国每年需要建造约40万套公寓，才够填补市场的供需空缺。

德国经济研究所（DIW）认为，联邦政府的移民政策以及随之而来的经济适用房短缺，支撑了德国房价的上涨。如果欧元区的利率环境长期保持当前水平，或者抵押贷款利率在名义上跌至零以下（如丹麦），那么未来德国房地产的市场需求仍然巨大。

机构兴趣已开始消退

尽管到目前为止，推动德国房价上涨的重要利好因素并未出现明显逆转的迹象，但随着房价高企，同时德国经济却十分不景气的背景下——今年前两个季度，德国GDP增速仅为0.4%和-0.1%，处于衰退边缘，不少房地产行业高管和机构投资者对德国房市的信心也不再想以前那么坚定。

德国环球投资公司（Universal-Investment）10月初的一项调查显示，机构投资者计划继续在德国投资房产的比例为54%，同比下降了16.2%；相反对北美和亚太地区的投资兴趣出现了触底反弹。多年来持续上涨的房价让29.4%的机构投资者认为，德国核心地区的房价已经过高，不再具有投资价值，去年持同样观点的投资者还仅有8.2%。

无独有偶，德国经济研究局9月底一项针对房地产行业高管的调查显示，高管们对未来12个月房价的期望指数为-9，与上一个季度相比下跌了18.5；也就是说，超过半数高管对未来一年的房价缺乏信心。

财政部国务秘书库基斯近日在柏林一场房地产行业聚会上表示，金融市场稳定委员会将高度关注近年来过热的房地产市场所带来的风险。他特别指出，私人家庭融资额与GDP之间的差距已连续21个季度在增加，尽管如果和其他国家进行横向比较，德国私人家庭债务仍处于中等水平，“没有恐慌的理由，但我们必须谨慎以待”，库基斯称。

房地产融资经纪人克莱恩（Dr. Klein）称，德国人的平均购房贷款金额一直在创新高，2018年9月时，平均贷款额为22.8万欧元，但今年9月已经达到了25.9万欧元；同时抵押贷款融资比率也从去年的不到80%攀升至了85%。

科隆德国经济研究所的房地产经济学家亨格（Ralph Henger）表示，德国房地产行业已“处于繁荣的尽头”，一项由他主编的房地产指数已连续三个季度出现了下跌。

德国联邦银行（Bundesbank）曾多次警告，德国大城市的房价高估了15％至30％，而据房地产咨询公司Empirica研究，在七个最大的城市中，高估程度甚至达到了37％。

德国统计局最新报告显示，德国一半以上家庭支付的房租，已超过其家庭净收入的三分之一。由于近年来德国房租大幅上涨，屡次引发民众上街抗议。柏林市政府上周已做出决定，禁止房东未来5年内涨房租，并给房租设定了上限。尽管柏林政府的做法未必会被德国其他城市效仿，但也不得不引起房产投资者的警惕，毕竟房租与房价紧密相关。

中国海外房产投资者热门目的地之一

据戴德梁行、CCEF研究的数据显示，德国是2018年中国居民境外房地产投资第十大目的地，在欧洲地区仅次于葡萄牙和意大利。

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，中国买家对德国房产的兴趣过去几年一直呈上升趋势，在2018年第三季度达到了顶峰。居外网记录的2018年中国买家对德国房产的询盘量，超过了2015~2017年的总和。

德国法兰克福2卧公寓，建筑面积78平方米，房价约¥446万（点击图片查看房源详情）

点击查看居外网上在售德国房产

居外网提供的数据显示，对于德国房产，中国买家最感兴趣的房价区间在25万到50万美元之间，约占29%；首选购房目的地为前5名依次为柏林、法兰克福、慕尼黑、杜塞尔多夫和汉堡。

奇米尔称，2019年以来，德国询盘量上升速度有所放缓。今年上半年的询盘量与去年同期相比上涨了23%，但第三季度同比却下降43%。预计今年中国买家的德国询盘量会稍低于去年。

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多德国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询德国房产的投资机会。

来源：第一财经
责编：Zoe Chan

行业巨头畅谈菲律宾房产投资前景

相比以往，近两年的海外房产投资市场呈现出新特点：东南亚国家纷纷进入国内买家的视野，除了大家耳熟能详的泰国，菲律宾也开始成为大家的投资目标，而香港邦外集团（Bonwai Group）作为国内首批海外房产投资企业，早已深耕菲律宾市场多年，并已发展集海外置业、物业管理、商业投资等多业态为一体的综合性产业集团公司。在邦外集团在香港设立首个菲律宾展厅之际，居外网对邦外集团展开对话，了解他们眼中的香港买家和菲律宾房产市场的后续发展。（Q：居外网；A：邦外集团）

Q：请问邦外在中国香港新设展示中心，是基于哪些考虑？预计来自香港的买家增加吗，是否有相关的数据？

A：邦外在香港设置展示中心，一方面是看重香港作为国际大都市的市场地位，一方面是认为香港籍买家会认同菲律宾房产的投资价值。从邦外近期的项目成交量来看，香港籍买家占比达20%，呈现出大幅增长情况。

Q：根据你们的观察，香港买家到菲律宾购房的主要需求有哪些，投资，养老？

A：香港买家对菲律宾房产需求是多样的，首先是认同菲律宾房产的投资价值，这是最基础的。在这个基础之上，才延伸出其他需求。在我们看来，认同菲律宾养老的香港买家不少，菲律宾作为知名的养老胜地，物价低廉，香港人退休后在菲律宾可以享受到非常不错的生活。

也有部分买家主要考虑移民，一是菲律宾移民门槛低5万美金即可，二是菲律宾也是一个机会之地。因此吸引了不少港人移民。

开幕现场，邦外集团高管为现场来宾分享菲律宾置业指南并对项目进行详细介绍，现场氛围相当火热。

Q：香港买家到菲律宾购房主要集中在哪个区域？

A：香港人以及大部分海外买家主要集中在帕赛（Passay）博彩区。这个区域也是过去几年最热的区域，因此也特别容易获得海外投资客的关注。但更多的机会会在一些未被过度关注的地区，如Ortigas地区。

Q：过去一年，菲律宾市场发展得怎样？

A：过去一年，是中菲关系迈入新阶段的一年，两国在各个领域的交流合作持续升温，随着菲律宾人口和经济的双重增长，越来越多的投资者涌入菲律宾房产市场，“一带一路”的政策红利有着很大的溢出效应。

而且，随着杜特尔特“大建特建”计划开展，菲律宾步入“基建的黄金时代”，不计其数的道路、桥梁、铁路，和机场将在未来几年完工。同时，2019年菲律宾房地产市场的办公，住宅，零售和酒店业呈上升趋势，办公室出租率达72%，零售业租金呈正向增长，旅游业保持了积极的发展轨迹。

Q：看好菲律宾马尼拉哪些城市板块？

A：综合多方面的考察和调研，我们认为Ortigas东北沿地铁区域正是投资的不二选择。目前的马卡蒂和BGC开发程度已经非常成熟，中心城区的土地已不能满足开发商，所以大量溢出的人口、资金、企业正流向Ortigas所在的东北部。

相比市区，Ortigas储备了大量待开发的土地资源，片区的房价也相对较低，还有很大的增值空间，也正因此，吸引了大量开发商来抢占布局开发项目。

未来这里将是马尼拉地铁的首通站点，预计2022年正式投入运营。届时“地铁盘”一定是马尼拉甚至整个菲律宾炙手火热的抢投项目。

除了Ortigas，马尼拉的Malate也是不可忽视的重要版块，Malate作为老马尼拉发展最成熟的城市，目前已有陆陆续续的翻新项目正在改建，在乔布斯国际公寓对面的菲律宾国家体育中心，政府正计划翻新重建，建成后将成为菲律宾最大的国家体育馆。

距离乔布斯国际公寓700米距离的马尼拉湾，正在施工建设一项填海工程项目，占地378公顷，预计2年内完工。这个项目规模宏大，未来将产生巨大的经济效益，创造无数就业机会，同时对旅游、房地产和服务业的发展具有不可估量的作用。

乔布斯国际公寓，马尼拉市中心马卡蒂珍稀现房，22平米精装公寓，仅需¥55万起。点击查看房源详情

所以，我们认为Malate和Ortigas的发展潜力同样不可低估。有人说菲律宾就是二十年的中国，而马尼拉就是十年前的上海。

不管从哪个角度考虑，菲律宾的投资潜力都非常巨大，背后的政府和国际资本的双向推动，加上本地庞大的内需和良好的人口结构比例，菲律宾房地产的黄金期至少持续10年。

本文由邦外置业集团提供。邦外置业集团是亚太地区规模庞大、综合实力雄厚的集房产销售、资产管理、金融服务的综合服务权威机构。集团拥有涵盖全球数十个国家、二十多个地区的海外优质房产资源，是中国高净值人群身边的海外置业专家，同时集团与全球百强开发商有着战略合作关系，凭着“诚信·专业·保障·透明”的理念，致力为客户提供海外房产投资、资产配置等海外不动产配置服务。点击查看邦外置业的代理房源，或致电居外热线400 041 7515垂询。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

居外看点：东京和大阪有6大条件吸引中国房产投资者

由于不可预测的政治事件和政府持续收紧的房地产行业监管措施，中国人已经对美国、加拿大和英国等传统热点地区感到了厌倦，并开始把日本视为一个理想的房地产投资目的地。

出于以下原因，人们在其他地点寻找分散投资的合理方式时发现，日本似乎是一个不错的选择。我们分析了促使中国买家前往以东京和大阪为首的日本城市购置物业的六大因素。

中国买家的东京和大阪房地产询价量（2018年下半年至2019年上半年）

1. 中日经济联系有所加强

由于中美政府之间的贸易和地区安全冲突仍在持续，日本与中国的外交关系正在经历一个不断改善的过程。2019年G20大阪峰会闭幕之后，中日两国承诺将改善双方的关系，并达成多项贸易和投资协议，从而缓和长期存在的领土争端和战争造成的历史遗留问题。

这让中国买家对日本看法变得更为积极。许多人想在明年夏季举行的东京奥运会和2025年的大阪世博会之前进行投资，因为这两场盛事会将使住宅房地产行业的收入持续增长，租金也会随之上升。大阪还计划于2024年开设第一家赌场。

2. 日本房价颇具吸引力

多年以外，中国置业者深受大城市高昂房价和狭小空间的影响。在他们眼里，日本的房地产可以算得上物美价廉。1990年，日本房地产市场的泡沫破裂后，日本主要城市的房价也大幅下跌，富有的中国人因此可以轻易地买下日本的房地产。

房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）的数据显示，以上海或北京为例，100万美元只能购买面积约为53平方米的优质住宅空间，而在东京，人们花100万美元就可以购买大小至少为76平方米的住宅，其面积比上海和北京的住宅多40%。

2017年底，北京、上海和深圳的平均房价已高达中国人均全年可支配收入的46倍。在这样的背景下，日本的房价对中国买家十分有吸引力。如此低廉的房价甚至促使某些中国投资者放弃了他们之前在其他国家的投资，转而用这些资金在日本置业。还有一些人则认为，日本的公寓在形式上与独立住宅非常相似，但比美国或加拿大的独立住宅更容易管理。

此外，日本政府对跨国外籍置业者的限制也很少。中国海外置业者可以购买永久产权的房产，而不是由政府出租的土地。

东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。
居外物业编号：50515746 点击查看房源详情

3. 丰厚的回报

对中国买家来说，日本房地产丰厚的收益是一项重要的推动因素。中国公寓的租赁收益率仅为2.6%左右。居外网的数据显示，日本房产的出租收益率可以达到近5%，远高于中国的房产。

据日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure and Transport）透露，去年，东京各区域房价的平均涨幅为7%至10%，而大阪的房价则上涨了12%。多位房地产分析师称，明年房价可能会再上涨10%至20%。

日本统计机构没有发布追踪私人住宅投资（无论是外国人还是日本公民）的官方数据，但中国买家对东京和大阪普通住宅物业的需求似乎十分强劲。

居外网的数据显示，从2018年下半年到今年上半年，中国买家对东京房地产的询价量激增，其上涨幅度高达253%。去年的询价量数据显示，57.4%的中国置业者正在考虑购买价格在5万至25万美元之间的住宅，33.5%的置业者则对价格在25万至50万美元之间的房产比较感兴趣。以投资为主要目的的置业者占了绝大多数，其次是那些打算购买房产用于自住的买家。尽管询价可能无法转化为实际的交易，但它们可以用作评估最终需求的有效指标。

此外，当地房地产经纪公司提供的数据表明，今年1月至3月期间，中国买家在大阪的房地产交易量较去年同期增长了15%至60%。

大阪OSAKA SUNSHINE TOWER是一栋全新的8层高、每层3个单位的高级住宅。单位面积约25平方米。物业位于大阪地标“道顿崛”一线商圈，更有巴士直通机场，是难得的优质住宅地段，为物业提供优质租客保证。
居外物业编号：50515739 点击查看房源详情

4. 免签政策

虽然外籍人士申请居留权的难度颇大，但日本政府已经降低了他国公民进入日本境内的难度。2017年，日本政府出台了中国公民多次入境签证计划。这类签证的有效期为五年，而且允许持证人每次在该国停留长达90天，但每年停留的总时长不得超过180天。

此外，根据新的规定，可多次入境的短期商务签证有效期最长可达10年，而过去只有5年。

对中国买家来说，能够在限制较小的情况下前往邻国日本是一个很大的优势，因为这样他们可以从中国大陆轻松地去到日本查看自己新购置的住宅，或者探望在日本留学的子女。

点击查看居外网上在售近千套日本房源

5. 高等教育

作为对外开放全球战略的一部分，日本计划在2020年前迎来30万名外国留学生。目前有大量的中国留学生已经涌入日本。日本文部科学省今年1月发布的一份报告显示，目前在日本留学的海外学生大约有298980人。其中，亚洲国家的学生占了95%，而中国学生的比例为38.5%。

有越来越多的中国学生选择到日本留学，因此中国家长们正计划在日本购买第二住宅或公寓来安置他们在那里留学的子女。

6. 宜居性

东京在经济学人智库（EIU）评比的世界十大宜居城市年度排名榜单上位列第七，因为人们普遍认为东京是一个便利、舒适而且令人兴奋的城市。在不久的将来，即将开幕的奥运会和东京部分主要站点（尤其是涩谷）周边的大规模再开发工程预计将进一步提升东京的排名。

大阪也跻身十大宜居城市之列，位居第四。如此出色的表现要归功于大阪市健全的综合基础设施、低犯罪率和稳定的公共交通条件。

中国人非常欣赏日本的高品质生活、文化和教育，以及日本民众彬彬有礼的态度，而这些优点都是促使人们在日本生活或投资的巨大动力。

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本房产的投资机会。

来源：居外网
责编：Zoe Chan

居外调查：中国买家对迪拜询盘下降15%

最新的阿联酋房地产市场报告显示，今年第三季度朱美拉湖塔（Jumeirah Lakes Towers）公寓价格较去年同期下降17.7%。（图片：雷姆•穆罕默德/ The National）

据中东媒体The National报导，由于迪拜房地产存在供大于求的问题，当前市场预期仍然较为低迷，因此，2019年第三季度，中国买家对迪拜房地产市场的兴趣下降。

居外网是一家向中国买家介绍海外房产的门户网站，该网站数据显示，本季度网站查询量同比下降15.3%。该公司执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，买家的兴趣仍保持在“健康”范围内。

“尽管当前市场疲软，但中国买家喜欢阿联酋，也喜欢在该地区长期投资获得丰厚利润的故事。阿联酋建造了适合中国买家口味的豪宅，其较为经济的价格十分具有吸引力。”切米尔说道：“房地产开发行业加大了营销力度，在香港和中国内地开拓市场，与中国内地的合作伙伴建立联系，并且推出了中文版在线推广网站。”

迪拜朱美拉棕榈岛奢华服务式公寓，面积95平方米，1卧2卫1车库。房价约¥427万，将于2019年第四季度完工。点击查看房源详情

近年来，迪拜的开发商重点打造面积较小、价格较为经济的公寓单元，因此，当地房地产平均价格大幅下跌，而投资者对公寓供大于求的担忧日益加剧。卡文迪什•马克斯韦尔（Cavendish Maxwell）最新公布的阿联酋迪拜房地产市场报告指出，2019年第三季度当地平均房价同比下降16.5%，别墅价格下跌了15%，公寓租金也下降了15%，别墅和联排别墅租金价值下降了12%。

来自房产中介公司的数据显示，2019年上半年，迪拜共有20978套新住宅竣工，另有38426套住宅工程进度超过85%，预计将在今年年底交付。

9月，迪拜政府宣布成立一个更高级别的房地产委员会，以更好地协调公众和私营开发商之间的供求关系。

迪拜国土部门一直以中国买家为对象展开强大的攻势，不仅在北京和深圳设立了代表处，还在中国定期举行路演。

点击查看居外网上出售的阿联酋迪拜精彩房源

奇米尔表示，当地城市里中国留学生数量的增长，有助于刺激地产需求。

“今年到迪拜留学的外国学生总计3万人，其中有大约3400名中国学生。中国学生数量的增加与中国客户房地产购买量的增加之间存在直接联系。中国家庭经常在孩子上学的地方买房。”

然而，有迹象表明，此时，潜在买家的态度变得较为慎重。

“我们可以回溯最终成交客户的查询数据。然而，我们无法报告有多少询价最终成交。”

“鉴于目前的市场疲软态势，与两年前相比，如今买家在完成交易前的询盘次数，平均来说，应当更多。”

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多迪拜在售房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询迪拜房地产的投资机会。

来源：thenational.ae
责编：Zoe Chan

2019香港房价预计下降5%或以上

香港当前的政治危机和经济的不确定性，几乎让任何人对中国特别行政区房地产市场的未来感到绝望。但居外网执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmie）认为，事情并不像看上去那么严重。

希米尔先生说：“首先，这是有背景的。2018是香港住宅房地产市场繁荣的一年。这座城市再次获得了“世界上最高估的房地产市场”的称号，这是因为平均房价相对于平均收入来说太高了。

现在，2019年的房地产市场正在受到贸易战和抗议活动的冲击。成交数字在下降，房价已停止攀升，寻求置业的中国内地买家数量下降了20%。

二级市场成交大幅下滑，尤其是豪宅。至少有两位富豪因为放弃购房而损失大笔预定金。一位买家放弃了60万美元的定金，以退出购买，另一人放弃了255000美元。

从所有价格区间来看，住宅月成交量下降了21%。买主们坐以待毙。在居外网，我们相信买家仍然渴望购买。他们没有因为失去兴趣而退缩。相反，他们正等着看现阶段的问题是否会带来市场价格的下滑。

至于房价，香港住宅价格在2019年第一次下降。但根据莱坊的数据显示，6月份的环比跌幅仅为0.8%。很少有分析师认为价格会大幅下跌。最负面的预测是价格将下跌10%，但多数分析师认为，最有可能出现个位数的跌幅。

事实上，人们的共识是，目前的市场放缓是短期的。我不会在这里猜测香港危机的政治解决方案，但像许多人一样，我相信会找到解决办法。一旦危机过去，市场将开始复苏。
这一预测是有据可查的。香港2014年发生抗议活动后，市场迅速反弹。

点击查看居外网上在售香港房源

进一步乐观的原因之一是住房供应严重短缺，这是该市臭名昭著的负担不起的原因。据估计，未来六年内，赤字总量约为3.8万套。这为潜在的价格下跌提供了底线。

在经历了10年的历史性低利率之后，一些国家的消费者积累了前所未有的家庭债务。在一度谨慎的加拿大，消费者也热衷于房屋净值信贷和抵押贷款。这将家庭债务推高至GDP的100%以上。

相比之下，香港的消费者并没有把债务推到同样的水平。2018年底，香港的家庭债务占GDP的72%。

新闻报道显示，香港政府将在未来12个月为公共住房提供更多的土地。这将导致市场私有住房的建设减少，从而有助于支撑价格。

总体而言，我们认为，抗议活动和经济放缓将在未来12个月内抑制需求，并将降价幅度控制在5%左右。在低活动环境下，豪宅的价格应该保持相对稳定。

彭博社的Patrick Wong说：从长远来看，最终的风险是香港将失去其作为国际金融重要枢纽的地位。在居外网，我们相信这不会发生。正如我在其他文章中所写的，在中国或亚洲，没有其他城市具有像香港这般与众不同的因素。”

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上香港在售房源，或致电 400-041-7515 谘询香港房产的投资机会。

来源：优资海外
责编：Zoe Chan