Category: Financial

连续承办世界杯和2016年奥运会，给巴西和里约带来的影响不小，这其中不可忽视的一个方面就是房价。有资料显示，2008年至2013年间，巴西里约的房价上涨了225%，房价的飙升，世界杯和奥运会功不可没。崩溃的经济和飙升的房价让人们举棋不定，前不久曝光的奥运村住宿环境简陋如小旅馆，那么当地人住的房子又是什么样的呢？

一、地段/环境：贫富差距巨大

1、概况

巴西是世界上贫富差距最大的国家之一，富人有豪宅、私人管家、厨师和保镖；穷人却还在为生存而挣扎，里约热内卢就是其中一个。

里约除了市中心区，基本分别三个区，南区、北区和西区。南区有海滩，有狂欢节，有马拉卡纳足球场。西区是里约热内卢最新开发的地区，整区主要以高级住宅为主，吸引了一批富裕阶层居住，并有豪华的购物中心。北区则是贫民区，住着大量贫民。

里约可划为南北两半，城南是富人区，城北是穷人区，有三分之一的城市人口处于贫困线以下，住在半山腰的贫民窟里。如果以里约这个城市为主角拍一部电影，大概可以冠以“双城记”的题目。 里约热内卢贫民窟的独特之处在于它们距离富人区非常之近。上流社会的社区伊帕内玛和科帕卡瓦纳夹在海滩和群山之间，而山上就是穷人区所在。

 

2、富人区的黄金地段 价格远超国内

里约的住宅有明显的贫富分区，位于海边的莱伯伦(Leblon)区是里约房价最高的区域，一平米的价格已经达到了1.73万雷亚尔，相当于人民币6.3万。

莱伯伦（Leblon）是里约热内卢最富裕的街区，位于该市的南区，拥有拉丁美洲最昂贵的房价。东面的伊帕内玛（Ipanema）是里约热内卢第二富裕的地区。 莱伯伦同时也是当地海滩的名字，莱伯伦海滩比伊帕内玛海滩更加安静放松。莱伯伦是一个非常国际化的街区，夜生活充满活力，有很多酒吧、餐馆和夜总会。

在2008年全球金融危机后，巴西不同于其他大部分国家，其一直处于房地产繁荣期，并在五年扩展下变得前所未有的强劲。几乎是2008年前后，巴西获得世界杯、奥运会举办权，大赛效应显而易见，这至少是推动房价上涨的一股强大力量。然而许多业内人士并不看好上涨的持续性，认为这是房地产泡沫破灭的前兆。

 

3、平民区的贫民窟有胆才敢进

根据巴西的土地制度，无论获得土地的初始方法是否合法，只要住满45年，土地就永久归其所有。这是大城市周边大量贫民窟存在的法律基础，很多内地迁移来的居民已经在这里居住了两三代人，获得了土地产权。

里约的贫民窟解决了相当一部分人口的居住问题，虽然居住环境恶劣，但对穷人来说性价比很高。

最重要的是住满一定期限后，就能实现自己的梦想——在大城市获得永久产权的土地。在政府已经掌握的贫民窟里，政府开始建设市政设施，提供治安等公共产品，许多贫民窟还给居民提供免费的水电服务。

奥运会来了，贫民窟也有不小的改变。参观贫民窟的旅游项目火了，迈克尔·杰克逊曾经到过的一个贫民窟，如今要进去参观的话，要90雷亚尔。同时贫民窟很多人家还提供住宿，价格自然比酒店便宜不少。很多从巴西内陆过来的手艺人、小商贩，就选择住在贫民窟里。当然对于国外远道而来的人而言，住在贫民窟的安全是最难保证的。

 

二、买房需求：有房就好

1、租房的人多 买房的人少

过高的房价，已经超过了普通工薪阶层的承受能力，因为里约的收入水平并不算高，普通工薪阶层在1000－3000雷亚尔，跨国公司上班的员工，每月能赚到5000雷亚尔，这是很高的工资了。

既然买不起房，还不能租房吗？在巴西很多年轻人的观念里，租房生活、结婚未尝不可，买房的观念并没有中国这么浓重。科帕卡巴纳大街的公寓，一半住户都不是房屋的主人，全都是外租赚租金。而租客里面年轻人最多，三五个人合租一套，生活舒适负担又低，未尝不可。

2、里约人买房不求大

巴西人（包括里约人）对房的态度是梦寐以求、量力而行，他们不会像不少国人那样一上来就求大。一般而言，巴西人先是租房，经过约5年时间，在攒够一定数量的钱后，先买一室一厅的小户型，然后继续努力，再扩大为两室一厅和三室一厅，达到这个水平，一般巴西人就心满意足了，不再为房子问题操心，而是转向汽车、旅游等其他享受和消费了。根据这种需求趋势，开发商建房时，小区都是按30％一室一厅（30多平米），40％两室一厅（64平米），20％三室一厅（100平米）和10％四室两厅（180—200平米）的比例来建造。

巴西人并不一味追求房子越大越好，只要功能齐全，环境舒适就行。可贵的是，当地的年轻人没有攀比心理，住小面积的房子很心安理得，大多数人努力工作，靠自己的收入买房。

三、房价水平：里约房价居巴西各城之首

根据巴西FipeZap房地产指数显示，今年6月份，巴西20个城市楼市均价为每平方米7608雷亚尔(约合2536美元)，环比上涨0.13%，低于同期0.72%的通胀率。这是巴西房价涨幅连续第八个月低于通胀水平。

今年6月份，里约热内卢房价居全国各城市之首，平均每平方米为10643雷亚尔(约合3548美元);圣保罗居次，每平方米为8593雷亚尔(约合2864美元);首都巴西利亚位居第三，每平方米为7969雷亚尔(约合2656美元)

今年上半年，巴西20个城市的楼市房价累计上涨1.38%，过去12个月累计则上涨4.52%。由于今年上半年巴西的通胀率达6.1%，因此，今年上半年巴西20个城市的房价实际下降了4.45%。今年6月份，巴西最大城市圣保罗和第二大城市里约热内卢的平均房价与5月份基本持平。

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里约热内卢狂欢节举世闻名。该盛事每年于复活节前 40 天开始举行，历时五天。其规模之宏大、场面之壮观堪称世界之最，常吸引数百万巴西人和世界各地的游客汇聚于此，共度节日。节日期间，激情欢快的音乐、五颜六色的服装和热情奔放的舞蹈将整个城市化为一片欢乐的海洋。

关于里约热内卢狂欢节的起源，人们有着多个解释。其中，最可信的起源是葡萄牙大斋节前的一个名为“Entrudo”（恩特鲁多）的欢庆活动。这是一场热闹的街头派对，人们戴着面具东奔西跑，相互泼水、互掷泥块和柑桔类水果。1600 年前后，葡萄牙殖民者将该活动带到了巴西，在这里逐渐演变成现代的狂欢节。

载歌载舞

里约热内卢狂欢节举世闻名

音乐是节日期间必不可少的一个部分。舞者们踏着桑巴舞的旋律，带领兴高采烈的游行队伍前行。这种风格的音乐源于 19 世纪末来到里约的移民群体。当时，咖啡业的蓬勃发展和奴隶制的废除使大批移民涌入巴西。来自巴伊亚省的许多获得解放的奴隶在里约热内卢定居，带来了他们当地的舞蹈、音乐和习俗。后来，狂欢节的参与者们又加入了各种多彩的元素，比如游行花车和奇装异服，让狂欢节的内容更为丰富。

里约的街头乐队

里约热内卢狂欢节举世闻名

里约的每个区都有其最受欢迎的街头乐队 (bloco)。这座城市号称拥有不下三百支乐队，并且该数量还在每年递增。每个乐队都会着力展现自己的桑巴舞音乐家和舞者，以及他们创作的曲目和舞蹈。狂欢节期间，他们总会在城市中的固定地点表演。里约热内卢最著名（且规模最大）的乐团莫过于在市中心表演的传统乐队 Cordão do Bola Preta 以及在伊帕内玛区 (Ipanema) 街头表演的伊帕内玛乐队 (Banda de Ipanema)。

桑巴大道游行

里约热内卢狂欢节举世闻名

里约热内卢狂欢节的一大亮点是在大型露天运动场 － 桑巴大道 (Sambodromo) 举行的游行，该运动场专为此目的而建。该活动的总参与人数在 2500 到 5000 人之间，里约热内卢的桑巴舞学校提前数月就会为该盛事进行彩排。每所学校都会精心编排，设计奇装异服，努力展现其各自的主题。该游行从傍晚时分开始，一直持续到第二天清晨，活动还有评委会打分。最终，评委们会选出最优秀的桑巴舞学校、最美丽的花车和冠以“年度桑巴女王”称号的幸运儿。该演出的门票有售，但是极为热销，欲购从速。

里约热内卢狂欢节举世闻名

 

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近几年，海外地产成为国人的投资热点。2015年海外房产投资总额环比翻一番达到300亿美元，今年能否继续维持高速增长的态势？网传政府限制绿地、复星海外投资规模的背后，暗藏什么玄机？国人“疯抢”海外房产引发当地政府不满？未来10年海外地产将呈现什么发展趋势？访复旦大学地产运营研究所所长、卫民海外置业及生活馆董事长蔡为民先生，深度解读当前海外地产的发展趋势以及海外置业重点关注事项。

2016年海外房产销售额再翻番突破700亿美元

现在不少人会有一个误区，认为中国的经济经过了35年的改革开放后已进入高原期，未来的增速即将放缓，甚至会进入一个明显的“经济新常态”，也就是衰退状态。所以，房地产和房价应该也会跟着回调，如果用这样的观点来判断一线楼市，将得到完全相反的答案。为什么？用一个简单的说法，2008年之前的楼市，买哪里都能稳赚，温州、杭州、郑州、呼和浩特甚至于神木、鄂尔多斯，都可以赚甚至于赚很多，因为当时楼市的基数低，同时政府大力推动房地产业发展，房屋价格翻番轻而易举。现在的整个房地产市场进入一个明显的收缩状态。过去你买哪里都觉得安全，现在你买哪里都觉得不安全，除了以上海为首的一线城市。

基本上所有的国家和地区都会出现一种现象，当经济进入衰退状态后，首都城市或者朝阳新兴城市，房价反而逆势上涨。这是源于此类城市会吸引来自这个国家所有的购买力，导致大量资金都集中到了一线城市或部分重点二线城市。这也是为什么一线城市要限购，甚至于苏州、南京都推动一些限购措施的原因。因为政府都知道，如果让这些旺盛的以投资投机为目的的购买大量入市会导致市场的价位虚高，形成泡沫，就会形成崩盘的危险。这是当前业界对国内市场的一个基本的认识。上海的房地产状态是相对安全的，但是“325新政”的出台却导致了许多有效需求乃至自住型改善需求被限购。因为从政府的角度来讲，必须抑制泡沫的增长，这是无可奈何的。

然而，我们同时还面临着通货膨胀的巨大压力，M2发行在今年1-2月严重超标，达到了14%。前几年只有12-13%。现在的基数越来越大，理论上成长的比例应该是越来越低，但是我们仍然在严重超发，导致了很多中产以上的阶层都面临很大的实质和心理上的压力，那就是我们辛苦挣来的钱难道要被货币增发给稀释掉了吗？

在一线城市被限购的情况下，大量中产阶级亟需寻求一个安全可靠的投资工具，那有哪些渠道能够规避货币贬值的风险？目前来看主流的资金流向分为3类；

1.股票——当前的股票市场和坟场差不多，有去无回，是最傻的选择。

2.楼市——一线城市被限购，进入三四线城市也是一个并不稳健的策略。

3.海外——一片广阔的投资蓝海，大量购买者将目光移向海外市场。

随着中国富人阶层数量的高速增长，有效的投资保值工具又相当有限，导致了更多所谓的富人阶层乃至于中产阶层，都产生了去海外购买房产以确保自身财富不至于明显缩水的这样一个动机和需求，并且这种需求会在近几年内愈发的强烈。在这种情况下，2016年海外房产的销售额保守估计将达到700亿美金，甚至突破1000亿美金。

政府限外不是空穴来风意在阻止资金流向美国

针对近期网上流传的政府限制绿地、复星等企业的海外投资规模，并非不可能。不少房企在这5年中大量去海外开发房产，确实存在大量资本外流的现象，所以政府进行调控和管理是无可奈何的，我们从两个方面去解读。

从普通消费者来说，汇总各方的资金投资海外，虽然看似是合法，但现在已经被锁死了。当有2个人以上，把10万美金汇总在一个账户出去的情况，政府就会审查。但是我们又可以看到，仍然有大量的海外的购买需求和行动在持续发声。对消费者而言，由于消费额度并没有达到几千万的人民币规模，总体来看还都在500万到1000万人民币这样的规模之间，仍然有管道可以出去。

从房企角度来说，不管是绿地或者其他开发商，政府对他们的管控主要还是限制去美国的投资。众所周知，中美之间当前正在形成对峙状态，两者之间经常会有经济利益上的冲突，如果我们中国房企还大量的去美国投资，而且事实上绝大部分多数海外房产购买都集中在美国、加拿大、澳洲等地区。至少美国绝对不是中国政府希望看到的中国资金的流向。因为中美未来会发生什么，没有人会知道。所以政府针对于部分房企海外投资规模的限制，我相信是有可能也是有必要的。

“一带一路”开启东南亚机遇

但是反过来看，美国透过TPP、TIPP，围堵中国这样的一个策略路人皆知。所以中国提出“一带一路”，中国会通过亚投行，启动资金1000亿美金，来做亚洲基础建设银行。在东南亚国家有大量的央企正在向和中国友好的国家，如马来西亚、柬埔寨等国家进行大量的投资。这说明对于中国而言，政府希望民间的资本流向是可控的、可引导的，而不是进入一个政府不希望你去的国家，如越南、菲律宾、美国、日本，这些很明显和中国对峙的国家。至于其他东南亚国家，透过“一带一路”的推进，政府更希望央企去引领民企共同进入这些和中国友好的国家，对这些国家的经济发展和中国影响力的提升带来帮助。所以我认为政府即使对海外地产规模有管制，但对于“一带一路”关联国家还是抱有乐观其成的心态。

国人“疯抢”短期不利于市场发展

近期，有不少海外地产热点城市的当地居民抱怨国人抢购推高了当地房价，导致生活成本上升。就今年来看，已经有新加坡、澳洲等国际对海外购房采取了限制政策。

我们知道，只要国人抢购的物品必然涨价，在这种情况下，确实容易造成其他国家正常居住所需要的成本被大幅拉升。例如马来西亚吉隆坡对国外的购买必须要超过100万马币。现阶段中国人去购买海外房产还只是一个开端，所以容易在初期形成大量蜂拥而入的现象。但是随着时间的推移，可能在3-4年后市场会逐步进入健康状态。就像1992年的海南也经历过大幅度的炒作，然后慢慢地回归正常。所以我个人认为这方面完全不需要担心，这是海外市场正常发展调节的特殊时期。因为海外房地产和国内房地产完全不一样，中国房地产是以政策为主导，市场为辅助；国外房地产是以市场为主导，政策为辅助。当市场突然被炒高，而大量的购买不是为了居住，是为了投机的情况之下，市场就会自动进入回调状态。等市场扎实了基础之后，会再度进入稳步向上的态势，形成一个相对健康的市场。

海外置业需谨慎租金为主要回报来源

对于如何选择海外置业的城市，是一个非常大的命题。国内、国外房产天差地别。海外地产完全是一个陌生的国度，范围也非常之大。消费者购置海外地产需要非常谨慎。

在上海，你即使面对一个1%都不到的租金回报，你也会欣然接受。因为我们赚取的是房屋的价差，租金基本可以忽略不计。可是在以市场为主导的国外，房屋价值不见得会很快的被拉升，一旦快速拉升也会面临政策的干预，所以一般而言都是一个稳步上扬的状态，一般是每年5-10%。不像中国，深圳去年47.5%，上海是18.2%，都是一个相对高速的增长状态。这意味着你不能只去看房屋价差的回报，也要考虑房租的回报。

对于海外置业，你对于当地政策必须非常了解。对这座城市在这个国家的城市定位、新兴产业、人口导入、交通建设等，都要有一定程度的了解，其次就是引荐你进入这个城市这个国家的销售单位，它的诚信度、历史、品牌认知度，都要有一定的摸底。

海外房产更大的意义上而言是一个金融品，你购买的房产往往是以待售、待租的模式呈现，不会经常看到自己的房子。金融商品的安全性，脱手变现的可能性有多大，获利能力有多强，这都需要购买者在做购买决定之前掌握。

海外地产范围如此之广，众多国家、城市该如何选择？购买海外房地产，更多的是基于留学、移民、投资、继承等目的。不同的目的分别适合不同的国家。一个国家最好的地方往往就是首都，选择首都八九不离十，再去选择这个国家的新兴朝阳城市，在一个快速上升、发展有潜力的城市，那如何去判断呢？从人口的导入、产业的支撑、交通的建设等等，需要事前准备好资料，消费者千万不能盲目的相信销售单位。很多消费者都是事前盲目，掉以轻心，等到出问题了再锱铢必较，那为时已晚。因为是海外市场，要去处理并不容易。

(据凤凰网）

 

本周三，央行官员表示，新西兰有可能实施更严格的基于收入基础上的限贷政策。对此，政府也表示，不会排斥“贷款收入比”的调控办法。有业内人士说，如果采取和收入挂钩的限贷方式，新西兰一般家庭只能贷款40万纽币左右。

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新西兰“贷款收入比”限贷要来了？普通家庭只能借40万

本周三，央行公布了6个月的《金融稳定报告》。随后，央行行长Graeme Wheeler和副行长Grant Spencer在媒体发布会表示，高房价对经济稳定有风险，尤其是奥克兰地区。因此，央行有可能用控制“贷款收入比”的方式限制贷款。

据了解，英国目前正在执行“收入和贷款金额相挂钩”的限贷措施。一般来讲，英国购房者最多只能从银行借到年收入4.5倍的贷款额。

新西兰房地产研究所首席执行官Ashley Church表示，如果新西兰实施类似的限贷政策，按照目前家庭年收入中位数9万纽币来计算，正常家庭房贷额度只有40万左右，但该政策很有可能阻碍“能够解决住房危机的新屋建设”。

Wheeler说，央行一直在考虑进一步出台房市宏观调控政策，包括使用“贷款收入比”的调控办法。但是，这需要政府的支持，需要和财政部长Bill English协商同意。

Spencer说，2015年年中以来，央行已经开始从主要商业银行那里获取“贷款收入比”的相关信息。现在，一些小银行也会被“纳入视野”。

在周三下午的特选委员会会议中，Wheeler表示，目前奥克兰的平均房价已经是平均收入的9倍，高于2007年金融危机之前的6.5倍。

工党住房发言人Phil Twyford表示，如果使用限制“贷款收入比”的办法来抑制投机，该党就支持政策的出台。但他认为，这或许会让首次购房者和奥克兰以外地区的买家更加难以买房。他质疑央行为何不针对奥克兰或者投资者进一步采取高LVR限贷措施。

总理约翰·基说，他不愿意见到人们买不起房，但表示，不会排斥使用“贷款收入比”的调控办法。“想让他们能够买起房的一个办法就是，房价不能长期涨幅太大。我们不想看到房市里面有泡沫。”

ASB银行首席经济师Nick Tuffley认为，就算央行想要使用和收入挂钩的限贷政策，真正实施起来还要一段时间，“央行需要几个月的时间来评估奥克兰房市。不过这给出了市场趋势，我们认为奥克兰的房价涨势会诱导央行在未来几个月实施这样的政策。”

 Tuffley说，新西兰央行会在6月和8月降息，官方现金利率有望被下调至1.75%。但是，在降息刺激经济增长的同时，也会为房市火上浇油，“所以下调官方现金利率的速度也可能更慢些。”

关于贷款收入比（debt income ratio或者debt-to-income）限贷：

什么是贷款收入比？

就是还贷额占比收入的百分比。

什么是贷款收入比限贷？

为了控制房价、维护经济稳定、限制银行放贷而设计，是和借款人收入挂钩的限贷政策。

如何影响房产买家？

英国已经出台类似政策，购房者最多只能从银行借到年收入4.5倍的款项。

新西兰家庭年收入的中位数是9万纽币左右，如果按照4.5倍比例，一般家庭只能借到40.5万纽币的贷款。反过来计算的话，如果购买一套普通奥克兰住宅（中位价81.2万纽币），那么家庭年收入就要达到18万纽币左右（假设100%贷款）。

何时实施该政策？

央行和政府都未决定实施这一政策，实施前双方需要协商达成共识。

 

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（据天维网）

中国香港经济日报报导，日元暴升令日本经济首当其冲，面对3大冲击：

1.日企叫苦连天，本财年出口商料损失逾万亿日元；2.政府更承受税务减及主权评级或调低的双重打击；3.另受人民币贬值夹击，当地旅游业也受冲击，纵游客数目未必大减，但支出已有所下降。

据《日本经济新闻》估计，以1美元兑110日元的滙价计，日本25大出口企业本财年（2016年4月起）将合共少赚1.14万亿日元（约826亿港元），汽车业更为重灾区。若日本出口商利润大减，将对整体经济牵连甚广，因上市公司的总利润有逾60%是来自制造行业。

据日本官方数字，虽然今年首季到访日本的游客数目仍有不俗增长，惟每名游客的花费却减少，降至16.2万日元（约1.17万港元），按年减幅5.4%，原因 是圆滙今年升值10%，加上中国经济放缓，均令中国游客的消费力大减。屋漏兼逢夜雨，熊本大地震，令一些原想春游的旅客已取消到日本的行程。

评级机构也留意到升值对日本经济的影响，一方面，日企盈利和旅游收益减少，会影响税收；另一方面，日本政府也有可能再次延后调高销售税，令财政未能达标。

 

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（据钜亨网）