Category: Financial

尽管欧洲南部深陷债务危机，反紧缩抗议此起彼伏，但南欧小国马耳他的经济却仍然表现不俗。这个地中海小岛国是一个利用投资发展经济的成功例子。劳拉·汉特森（Laura Henderson）来为你详述这一趋势。

马耳他是一个位於地中海中心的岛国，有“地中海心脏”之称

财政赤字目前依然是欧元区某些国家的一个高压话题。但是在小巧而坚韧的马耳他岛上，这却不是什么问题。强有力的多元服务经济使南欧债务危机对马耳他的冲击大大减轻。除了银行、保险、旅游和博彩业之外，住宅房地产业也吸引了大量的海外投资者。

“与某些欧元区的国家不同的是，马耳他在过去5年中大大增强了其经济自由度，”来自Frank Salt的房产顾问Nick Bilocca说。“这个国家有着相对开放的经济环境，较低的关税和高效的投资规则。马耳他的国内银行资本充足，盈利高，拥有大量的可流动资金。银行资产大多来自于在马耳他当地的零售存款、国内的贷款和国内发行的证券，而不是像希腊政府债券那样的高风险资产。当地人的语言和技术水平很高，通讯和信息基础设施极佳，而且政府也重视对生产部门的投资，这些因素都促进了外来投资的增长。”

对于考虑购买第二套房产的海外买家来说，马耳他的相关财政政策非常吸引人。国外居民可以不为他们在马耳他以外的收入和财富缴税，只需为汇入马耳他的收入交纳15%的所得税。印花税也非常低，不用缴纳市政税，还可以转移养老金基金，这使移民马耳他非常具有吸引力。在人们关心的医疗、教育和残障人士的公共设施等方面，马耳他也都做得非常出色。同时，马耳他银行继续向外国人提供购房贷款，这一切都有助于维持投资者的信心。

根据马耳他中央银行发布的数据，房地产价格指数在2015年第四季度上升了11%。“在经济危机时期，与其他的地中海旅游国家相比，马耳他的表现非常稳健，”来自Malta Buy Property的顾问Ray Woods说道，“住宅市场的增长反映，不同经济领域都在遵循审慎的宗旨。在金融市场不稳时，投资者会将资金转移到较安全、品质较高的项目上。因此，有高附加值的房地产业正吸引着雄心勃勃的国际投资者。”

2015年第四季度马耳他房价上升11%

买房获得公民身份

马耳他吸引外国人购房的一个举措是马耳他个人投资项目（Individual Investor Programme 简称 IIP）。该项目允许向符合条件的、对马耳他经济发展有贡献的外籍个人和家庭（包括欧盟和非欧盟）授予公民身份。

马耳他吸引外国人购房移民

要获得马耳他公民身份，主要申请人需要贡献65万欧元，其直系亲属，包括配偶和未成年子女在内，每个人要缴纳2.5万欧元。对于年龄在18到26岁之间的成年子女，还有55岁以上的父母，每个人需缴纳5万欧元。

申请人必须承诺在马耳他保留一处住宅，至少为期五年。可以选择购买一套价值超过35万欧元的房产，或者租一套年租金超过1.6万欧元的房子。申请人还需要向政府批准的金融工具投资至少15万欧元，并保留投资至少五年。

申请人在购买或租赁房产后，等12个月就可以获得公民身份。获得公民身份前，申请人无需全年都呆在马耳他。马耳他法律将居留定义为“有意于任何财年在马耳他居留，通常在马耳他停留最少 183天，或购买/租赁不动产并入境马耳他一次都可以充分证明该居住意向”。

海滨豪宅还是古镇别墅？

风光旖旎的南欧岛国马耳他

对于房产的选择，想买新房的人可以在“特别指定区域”（Special Designated Areas）内找到各种各样的选择。“特别指定区域”是政府划定的重建区域，其中海滨和游艇码头是重要的组成部分。

在“特别指定区域”内，欧盟和非欧盟的人士享有和马耳他公民一样的购房权，并且不需要申请“不动产收购许可” (Acquisition of Immovable Property，简称AIP)。所以一个人能买多少房产也是没有上限的，一旦买下，还可以将房产租赁，没有任何限制。

坐落于风景如画的圣朱莉安斯的Portomaso，是马耳他政府于2003年划定的第一个“特别指定区域”。自那之后，又出现了很多“特别指定区域”，每个区域都有自己的个性和风格。从坐落于世界遗产城镇Valletta以南的维特奥沙海滨别墅（Vittoriosa Waterfront）到离中世纪村庄Ghargur只有几步之遥的山间封闭式小区Madliena。价格方面，从起价11.5万英镑（约105万人民币）的一室一厅公寓，到1百万英镑（约1千万人民币）以上的顶层豪华套房。还有全套的便利设施，以及全面的管理服务。

对于喜欢老房的人来说，可以去风光旖旎的小镇，如加格胡尔（Gharghur）、 巴尔赞（Balzan）、纳沙尔（Naxxar） 和泽巴格（Zebbug）。这些以绿树环绕的广场和露天咖啡馆为特色的古镇，遍布着各式传统房屋。有联排别墅和独立的复式小楼，更不要说散落在各处的豪华宫殿，有着内置的庭院和屋顶阳台。这些房产都带有不同历史时期的特色，如石板路、拱型天花板和裸露的房梁等。一般来说，25万－42.5万英镑（约250-425万人民币）就可以买下一栋充满怀旧意味的老屋。

马耳他房产价廉物美

2016年西班牙地产市场被认为将是劫後重生的一年：2015年第三季度的房产销售数据显示了2007年以来房价的可观上涨以及房屋贷款金的放宽。种种迹像表明，2016年如果您有买房的打算，那麽肯定不是一件坏事儿。西班牙中国律师事务所翻译自西班牙《国家报》发表的文章，整理出适用於中国投资者的六大实用投资建议 。【阅读全文】

 

劳拉·汉特森专栏全集：

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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投资海外房产已经逐渐成为中国投资客和潜在移民的一个热衷选择。干净的空气、优美的环境、永久的产权以及巨大的升值空间都使得海外房产成了投资市场的“香饽饽”。但与此同时，投资者们对于海外房产投资可能出现的交易风险和法律纠纷又心有余悸。毕竟是千山万水之隔，语言上的障碍、法律体系的不同，甚至是文化的差异，都会让中国投资者们望而却步。如果付出了资金，无法得到当地的产权登记怎么办？如果产生了纠纷，该怎么找律师为自己维权？如果要打官司，是应该选择中国法院还是外国法院？官司打赢了，涉及到海外资产如何执行？面对这些困扰已久的问题，新西兰皇家律师事务所将用一个真实的案例为大家提供一个解决方案。

中国法院判决书首获新西兰承认

中国公民陈某于2007年7月在中国与林某通过口头约定达成了土地股权转让协议，双方约定由陈某出资人民币2000万元收购林某所有的新西兰奥克兰某处地块30%股权，2007年7月10日，陈某将2000万元人民币转入林某指定的账户，同日，林某就上述收款向陈某出具了收条，并在该收条中承诺双方于2007年10月8日共同至新西兰办理相关股份转让手续。之后，双方一直未到新西兰办理相关手续。陈某多次催促，林某一直未配合履行。在其他救济手段无果的情况下，陈某于2009年向福州市中级人民法院提起了诉讼，要求解除双方的地块股权转让协议，并要求林某返还人民币2000万元的本金并赔偿相应的利息损失。

此案的一方当事人长期居住海外，争议涉及的资产也在海外、程序上还有管辖争议，确实非常复杂。经过长达两年的审理，最终陈某的诉讼请求得到了法院的完全支持。该份判决书在经过二审和再审程序后，成为了生效判决。然而，在陈某赢得官司的同时，新问题接踵而至，林某已将大部分资产转移至新西兰，想要拿到钱就要去新西兰去申请执行，新西兰法院能承认中国法院的判决书吗？

2014年3月，陈某在新西兰奥克兰高等法院提起诉讼，要求执行中国法院的生效判决书。2014年7月，奥克兰高等法院做出了判决，法官由于失误，忽略了利息部分，将执行总金额错判成了人民币两千万元，这等于是对中国法院判决的重大改变，将会给陈某造成非常大的经济损失。陈某上诉至新西兰的上诉法院，代理他的是新西兰皇家律师事务所的汪君尊律师。在上诉书中，除了请求支持中国法院原判决的全部金额外，陈某还要求获得奥克兰高等法院判决作出后这段时间的利息。

在上诉审理过程中，林某和代理律师坚持认为中国法院对于利息部分的判决不应该得到新西兰法院的承认和执行，但是汪君尊律师通过分析中国央行的利率数据证明了中国法院的判决是正确无误的。最终新西兰上诉法院采信了汪律师的说法，判决支持陈某的全部上诉请求，这就意味着陈某在中国法院的生效判决在新西兰得到了完全承认并且可以进行执行。这是中国法院的判决书在新西兰得到完全承认的首个案例，在整个英联邦的法律体系中这样的案例也是十分罕见的。汪律师认为这无疑将给未来的类似案件树立一个可以参照的标杆。

汪律师专业忠告

汪律师提醒广大投资者，投资海外房产本身就存在更多的风险，远程操作可能造成交易的延迟，对于海外房产登记制度的不熟悉也会给投资者带来困扰。如果投资了海外房产，到头来却发现自己的名字没有被登记在产权证上，通过诉讼去要求强制执行转让协议或是解除协议寻求资金赔偿都是常见的维权手段，在新西兰购买房产，律师是需要全程参与的，应尽早聘请适合的律师。

律师能为你的海外投资保驾护航，投资者做好功课也是相当重要的。阅读【澳大利亚海外人士购买住宅物业新政追踪】装备自己的投资知识！

 

汪君尊律师专栏全集：

汪律师解析新西兰房产投资

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