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房产科技公司居外IQI拓展泰国版图开设IQI Phuket

房地产科技巨头之一居外IQI（Juwai IQI），今天宣布旗下子品牌丶东南亚最大的房产中介网络IQI Global，在普吉市（Phuket）的新办公室正式开幕。

IQI早前在曼谷已有 IQI Bangkok分部，每年处理高达数千份的境外买家对泰国房产的咨询。此次普吉新办公室——IQI Phuket的开幕，也意味居外IQI越加重视前景可期的泰国市场。

根据居外IQI在2020年上半季度的报告，泰国是中国海外投资者最青睐的房地产投资市场，查询数量位居榜首。

IQI Phuket副会长Nasupha Suwansri受访指出，对於普吉的房地产市场而言，居外IQI具有三大优势，即品牌丶科技和国际形像。

“居外IQI在泰国很知名，在中国等国家更是如雷贯耳，其吸引的境外投资者也占了新项目相当部分的购买额。”

善用房产科技创造端到端解决方案

IQI Global董事总经理Daniel Ho表示，居外IQI善於科技促进房地产发展，这在2020年显得尤为重要。

他自豪地指出，团队正透过独有平台ATLAS，一个完全整合中介管理丶营销丶虚拟导览丶聊天机器人等功能的平台。

“我们的团队中介在加入的首天，便能手握这项科技，提升整体效率。”

他指出，普吉办公室在此为买家丶卖家和发展商提供服务，同时居外IQI遍布亚太区的业务，也让普吉市的潜能房产能进入海外投资者的目光。

“在普吉市部分公寓，外国买家占了90%。而我们能为发展商提供完整丶端到端的配套，从线上销售到成功售出，几乎不需要考虑买家的实体位置。”

他认为，考虑到疫情影响，这在目前是非常重要且紧贴趋势的发展。

居外IQI执行主席Georg Chmiel自信地指出，其科技丶程序和国际团队能协助IQI Phuket办公室迅速发展，即使在市场略显困难之时。

他说，疫情让科技显得更为重要，而恰好科技正是居外IQI的强项。

“透过拓展我们在泰国的业务，从曼谷到普吉市，我们覆盖了当地两大主要的房产销售市场。”

他认为，普吉市的发展商今年的销售放缓，这让他们提供的端到端丶接触当地和国际买家的营销及销售方案，更具价值。

泰国普吉市前景可期

IQI首席执行长Kashif Ansari指出，对於如此强大团队加入IQI网络，并将品牌带入泰国普吉市，感到非常兴奋且期待。

“我们相信作为外籍人避风港和旅游胜地普吉市，具有光明的前景。普吉也是世界上最激动人心的区域之一，我们期待能成为当地2021年和未来发展及成功的一份子。”

除了新的IQI Phuket办公室，IQI Global近期也进军印度和巴基斯坦。此外，8月份拓展至新加坡市场也为IQI团队新增约5000名房地产中介。

IQI团队也在马来西亚丶澳洲丶柬埔寨丶加拿大丶菲律宾丶泰国丶越南和阿联酋拥有分行。

原文：IQI Global
责编：Zoe Chan

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泰国房产投资火爆，哪些人最适合泰国买房？

泰国房产成本低、税费低、永久产权、回报率高、不受CRS税制约束，吸引着全球投资者目光，早已成为新晋投资风口。根据2020年1月份居外网的数据显示，泰国仍居中国买家询盘数量第一。更有数据称，中国人3年在泰国买了100亿美元的房产！

一直以来，关于泰国房产就有不同的声音，有一大波人追潮逐浪，尽管从未去过泰国却打算直接投资买房；而另一波人极力阻止去泰国买房的人，喊着海外买房有多坑。

居外点评：任何事情都有两面性，并非所有的泰国房产都万无一失的好，也不是满天满眼的坑，而是要根据每个人不同的情况和置业需求来考虑是否要买？买哪里？买什么样的房？找谁来买？

海外置业是一个行业，更是一个专业。不妨确认一下眼神，看看您适合去泰国买房吗？

投资理财初期的职场青年

如果您是生活在一二线城市的白领或金领，工作繁忙、经常加班，有空挣钱没空花钱，刚付首付买了一套刚需房或不打算买房，每个月收入足够还房贷或养家糊口，手里还剩了50-20万元闲钱。想投资，但不敢投股市或P2P，同时也没时间思考投资什么更好，钱暂时都放在银行理财和余额宝里。

那么居外建议您，可以购买曼谷的一套小公寓作为投资房。总价尽量不要超过100万元，这样首付30%左右，免息2-3年付尾款还是无压力的。地段上，要尽量选择曼谷BTS或者MRT沿线，距离地铁最好不要超过1公里，并且要选人口密度大，尤其是外来人口多的区域，这样便于出租，投资收益有保证，性价比高。

居外推荐The Privacy S101项目，位于曼谷长安街素坤逸路101巷，Punnawithi核心区域。Punnawithi为东南亚最大数码创新园区，站沿线公寓偏受年轻人、以及高科技产业的人群喜爱，出租率高达95%！项目距离BTS 450米，可快速抵达老牌商业区。一房面积26-30平方米，房价仅约¥ 62万。

因为您很少有时间自己享受您买的房子，所以买曼谷的房子，把公寓长期租出去才最为妥当！

准备分散投资风险的理财者

如果您国内有好几套房，平时轻松收租就完全可以养活自己或一家人，但眼看着房产税来临，或许要面对房市寒冬，担心房价和房租下跌导致房子砸手里，希望找到新的投资方向，手里有活钱500万元或以上。

如果您是这种情况，分散风险、保住资产价值最重要！现在楼市的情况风雨飘摇，一旦崩塌了，手里的房子可能瞬间就不值钱，而且还要收房产税！所以居外给您的建议是，选择性的卖掉一些在国内地段一般、租金收益不佳的房子，在曼谷入一手好房。

您可以选择距离曼谷轨道交通400米内的房子，区域可以选择日本富人区通罗（Thong Lor），或者Rama9这样新发展起来的CBD，总价不要超过250万元。

M Thonglor 10是标志性的“M”系列公寓中的最新项目，由泰国最大的上市开发商之一兴建。它理想地坐落于著名的Thonglor 10巷，曼谷最时尚别致的富人区域，许多精品商店、餐厅、咖啡厅和酒吧近在咫尺。2卧2卫面积58平方米，房价约¥ 215万

这些地方仍然有价格洼地的房子，凭借发达的商圈，未来还有升值空间，租金收益也不会差！更重要的是，开始走出国门在国外收租，不仅洋气，更分散了鸡蛋放一个篮子里的风险。

渴望满足自住加投资的自由职业者

如果您不用坐班，是独立设计师、自由撰稿人，或者网红，只要提着电脑或带着手机，在哪都可以赚钱，完全不受时间和空间的束缚。您没有养家糊口的压力，赚得多也花得多，手里的现金虽然不多，但再赚也不难。世界那么大，想多出去看看，还有一个面朝大海春暖花开的梦想。

那么建议您，去泰国核心城市曼谷购买一个带无边际泳池的景观房，或者去普吉岛或者芭堤雅购买一套海景房，总价不超过150万元。

为什么？美景可以给您带来创作的灵感，居住环境也更为舒适；更重要的是，海景房在短租市场非常火爆，出租收益率可以达到7-8%。想度假了就自己住，想赚钱了就出租，简单愉快。

普吉岛大多是全视野半山海景房，芭堤雅则大多是高层海景公寓，都非常漂亮。普吉岛的出租收益和未来升值潜力都值得期待，海景令人赞叹，不过价格上会比芭堤雅稍微贵一些。芭堤雅也有升值潜力极佳、性价比很高的海景房，也值得入手！

摩纳哥里维埃拉（The Riviera Monaco）项目，距离芭堤雅Jomtien海滩只有几百米（步行5分钟即可到达海滩）。40层海景公寓楼，共提供404个住宅单元，可以欣赏周围360度的全景景观，设施齐全，24小时安保服务。1卧1卫房价约¥ 100万。

准备让孩子读国际学校的父母

如果您生活在一线城市并已为人父母，正在为孩子上学操碎了心。辅导小孩写作业就已累得不行，还要讨好老师防止孩子被穿小鞋，买学区房要掏空家底。好不容易弄到名额让孩子进了国际学校，您会发现外籍老师也就那么几个，一个班35个小孩其中30个是中国人，一点也不国际化，学费还贵得要命。

那么居外建议您，可以考虑送孩子去泰国的国际学校读书。虽然很多人更倾向去欧美国家留学，但生活开销较大，学费也高，孩子还得寄住在别人家。而泰国的国际学校，不仅学费比欧美国家低很多，甚至比国内一线城市的国际学校学费还要低，但教育质量却是一流的。有很多国际知名的学校都在泰国开设了分校，学校老师也基本都是欧美人，学生来自30个以上的国家，课程都是多语种教学，是真正的国际化教育。

如果送孩子到泰国读书，那么在学校周边买房可以达到两个目的：第一，自己可以居住，也方便照顾孩子；第二，平衡收支情况，利用房子的出租和升值来补贴留学花销。

曼谷有很多不错的国际学校，可以根据个人需求进行挑选。因此，送孩子去泰国读书=省了学费+省了学区房费+投资高价值不动产，怎么看都是赚的。

相关实用文章：【居外百科︱泰国国际学校该怎么选？】

Chapter One ECO Ratchada-Huaikwang项目，由泰国排名第一开发商Pruksa开发，项目位于曼谷四大商业繁华区之一的新兴商圈拉差达区（Rachada），距离Regent’s曼谷国际学校450米丶曼谷KIS international school 1.3公里丶曼谷新加坡国际学校2.5公里丶LFIB法国国际学校2.8公里。项目均价约¥2.5万/㎡。

寻找优质医疗资源的人群

如果您的父母即将退休或已经退休，您希望他们去一个空气清新没有雾霾，看病不需要排队，医疗条件很好的地方生活，而您也有一定的经济能力；或者您自己就是那个即将退休或已经退休的人，在国内您有房有车，孩子争气不啃老，有养老有医保，攒了一生的积蓄足够游山玩水。

那建议您可以买一套总价200万元以下的泰国房产作为养老房，要注意的是，买的房子附近2-5公里内，一定要有非常靠谱的国际医院，这样最适合老年人居住。

泰国北部养老胜地清迈的The Dynasty（Koolpunt Ville 9），位于清迈杭东区North hill 高尔夫球社区，12分钟到达清迈中心医院和清迈兰医院。经典兰纳建筑风格的二层独栋别墅，土地面积290平方米，带有3卧3卫，房价约¥ 196万。

泰国有国际顶尖水平的医院，尤其是私立医院，服务周到，还有中文一对一服务。在泰国看病也便宜，买个合适的国际医疗保险，就可以在泰国免费看病了！

泰国空气质量很好，蓝天白云随处可见，年平均气温为28摄氏度，这种气候非常适合中老年慢性病的康复疗养。闲时看看山和海、逛逛街，吃顿海鲜，老年生活非常滋润。

疫情下的全球楼市变局：韩国首尔房价暴涨曼哈顿公寓遇冷

新冠肺炎疫情影响下，全球房地产市场出现不少意料外的新变化。疫情阴云下，绝大多数行业都遭受巨大冲击，企业破产丶员工失业等情形并不鲜见，但许多城市特别是国际大都市房价却不降反升。

韩国首尔房价暴涨

韩国首尔近期出现了一波涨价抢房潮。据韩联社援引一份社会组织发布的报告，今年5月份，韩国首尔公寓售价从2017年5月的8.4亿韩元，跃升至12.9亿韩元，平均上涨4.5亿韩元（约37.5万美元），涨幅高达53%，为近30年来最高。

房价急剧上涨的同时，还伴随着成交的大规模放量。韩国官方近日发布的数据显示，7月份，韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍，月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。

事实上，近3年来，韩国政府累计颁布了20馀项房产新政以抑制楼市过热，但成效并不明显。在居外网挂牌的韩国首尔王国地产（Kingdom Inc.）经纪人李镇禹在接受中新社记者采访时表示，近期的确感受到了首尔的恐慌性购房热潮。在韩国，有钱人都想在首尔买房子。首尔楼市与中国部分中心城市一样，房地产市场长期供不应求，加之，韩国政府的住宅供应政策方向与市场不适应，导致供求矛盾愈发突出。

由王国地产代理的韩国首尔市中心星级酒店在居外网上挂牌，建筑面积达3523平方米，共20层，城市景观。欢迎点图了解详情

一般而言，在城市化进程基本结束的发达国家，其房地产市场会渐趋平稳，如果没有剧烈的外部刺激，房价难现急速涨跌。但韩国似乎并不符合这一规律。特别是疫情後，韩国首尔地区出现恐慌性购房潮，房价涨幅明显。

全球性的流动性过剩被视为带动包括韩国在内多国房价上涨的重要原因。新冠疫情以来，全球特别是发达国家货币史无前例大放水，多国利率下降至历史最低水平，各国股票丶房产丶黄金等多种资产价格普遍上涨。

易居房地产研究院发布的一份报告显示，二季度，包括纽约丶洛杉矶丶伦敦丶东京丶首尔丶多伦多丶新加坡丶香港丶北京和上海等全球10大都市房价指数连续两个季度“逆势”上行。大城市特别是国际大都市的房产成为资金的“避风港”。

纽约曼哈顿公寓遇冷

也有部分区域展现出不同的趋势。作为美国乃至全球最繁华丶最富有的区域之一，纽约曼哈顿的楼市却遭遇寒流。

根据纽约地产评估公司Miller Samuel与房产中介巨头Douglas Elliman的一份报告，7月份曼哈顿的合作公寓和公寓的签约合同数量与一年前相比下降了约57%。高端市场受到的冲击尤为严重，价格在400万至1000万美元的合作公寓跌幅超过75%。

Amy Wang是纽约知名高端地产公司Brown Harris Stevens的住宅销售代理人。在接受中新社记者采访时，Amy Wang表示，疫情影响下，曼哈顿住宅市场的确出现明显的销售下滑迹象。去年7月1日到8月24日，曼哈顿成交住宅1879套，而今年同期这一数字是860套，下降幅度约为54%。公寓售价也显着下滑。不过，选择降价抛售的业主并不多，许多房主仍在等待观望。而外来人口减少被视为曼哈顿楼市遇冷的主要原因。

相较买卖，住房租赁市场受到的冲击更为明显，“租房市场非常疲软，过去楼市最为依赖的外来人口很难进来，房租明显下降，不少住宅租金下滑25%甚至更多”，Amy Wang表示。

中国买家可能在其中扮演了重要角色。亚洲房产科技集团居外IQI董事会执行主席Georg Chmiel对中新社记者表示，最新数据表明中国买家仍然是美国楼市最大的外国买家群体。居外网历年的中国买家美国楼市询盘趋势显示，华人买家在美国主要的购房地点就是西海岸的洛杉矶和东海岸的纽约。

此外，疫情防控和保持社交距离的要求可能也是导致曼哈顿楼市短期遇冷的重要原因。一个现象佐证了这一点：在曼哈顿楼市降温的同时，纽约周围的郊区楼市迎来一波上升行情。据当地媒体报导，汉普顿丶纽约威彻斯特县等区域7月份均出现住宅销售倍增的情形。业内人士指出，新冠肺炎疫情大流行，数十万富裕的纽约人逃离该市，前往人口不那麽稠密的郊区，带动这些地方房地产成交量急速增长。

来源：新浪香港
责编：Zoe Chan

疫后时代，日本购房哪里好？七个地点，高增长或高收益任您选

日本拥有世界第三大经济体，是亚洲主要的增长引擎之一。在日本购买房产，就意味着您在全球城市化程度最高、发展最完善的国家之一投资。

日本是一个拥有超过1.2亿居民的大国。因此，您可以在日本购买永久产权房产的地方有数百个。从东京和大阪这样的特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，应有尽有。

居外为您总结了日本房地产市场中最具有吸引力的城市和其他地点。

如果您追求的是高增长和稳定性…

东京

在任何投资组合中，东京和与之相邻的两个主要城市都是三个至关重要的部分。它们分别是日本第二大城市横滨和小城市川崎，川崎是日本发展最快的城市之一。

虽然收益较高的房产少之又少，但偶尔还是可以获得的，尤其是在2020年2月以来，由于新冠疫情爆发、随后2020年东京奥运会推迟、入境旅游暂停等原因，价格一直在下跌。

东京市中心：新宿、涩谷、港区、千代田

在东京市中心拥有不动产的好消息是：无论是商业还是住宅，您可能不会受到任何需求不足的影响。

日本人口减少，对于供应稀缺的黄金地段、备受追捧的街区的房地产来说，是不成问题的。像新宿和千代田这样的区，后者包括东京的“比佛利山庄”——六本木山，永远不愁没租客。

坏消息呢？东京中心区豪宅的租金收益率很低，而且要想买到“战利品资产”，您得付出每平方米1万美元以上的天价。

西区：中野区、杉并区

如果您想追求合理的价格和中心位置的组合，东京西区是合适的购房地点。

例如，中野区坐地铁到新宿只需10分钟。但是，价格却只需要东京内区的一半左右。

东区：中央区、台东区

如果您经常去东京成田机场，中央区和台东区是特别好的地方。Skyliner京成电铁是东京市中心和主要机场之间最快捷的交通方式，从位于台东区的上野站出发。

从上野站出发，比起市中心附近的任何地方，包括东京站等具竞争力的交通枢纽，出国旅行都要方便。

东京市中心以外的房产明显更便宜，更容易买到。位于中央区的这套60.2㎡的两居室公寓以6,800,000日元的价格出售。步行5分钟即可到达地铁站、医院和超市。

南区：品川区、太田区

南区是东京都内另一个兼具经济性和便利性的地区。与东京西部和东部一样，在这里购买房产的价格约为中心区的一半。

横滨

横滨市是高新技术产业和进出口中心，主导产业包括生物技术、半导体和航运。其最大的集装箱港口在2013年被认定为世界上产量最高的港口。

横滨的房地产价格比东京本土低很多。在横滨，土地价值平均保持在每平方米25万日元（2350美元）左右。相比之下，东京许多郊区的地价都超过50万日元（4700美元）。

川崎

川崎市除了是日本最受瞩目的住宅城市之一，也是重要的重工业和高科技发展中心。日本石油公司、日本电气、东芝、日本戴尔、富士通、西格玛等大型企业的总部都设在这里。

京都

京都是日本仅次于东京的第二大热门旅游目的地，也是一个以专业服务为导向的首都，与附近的大阪和几乎具有同样吸引力的邻居神户共同构成了日本中部/西部大陆的商业中心。

自新冠状病毒大流行以来，它的价格也有所下降，尽管程度略低于东京、横滨和川崎。

如果您打算投资京都房产，它可能是Airbnb（爱彼迎）租赁业务的理想城市。不幸的是，自2018年以来，日本的Airbnb租赁业务经营变得更加困难。政府现在要求所有的短期租赁都必须获得酒店许可证。对于外国人，这并非完全不可能，但肯定是一个繁琐的过程。

抛开一切不谈，有很多人对京都及其古朴的日本帝国遗迹产生了独特的吸引力。

福冈

福冈县位于日本西部沿海，是日本九州岛的中心都市，也是日本通往东南亚的主要门户。与东京相比，福冈离韩国和中国更近，到中国台湾和东南亚也只有很短的飞行距离，地理位置十分优越。

县城福冈市的人口约为160万，正在急剧增加。主要原因是，2011年的大海啸和大地震后，东京地区的居民陆续迁入福冈，以及福冈市被指定为全球最大规模的可再生能源项目基地。

这个城市的友善、热情和轻松的氛围对家庭具有吸引力，近年来还吸引了许多新成立的公司。作为日本第一个针对外国创业者推出创新“创业签证”的城市，随着当地政府不断努力打造专业服务中心，稳步推动房价和人口增长都可与东京媲美。

如果您追求的是高收益率…

札幌

日本最北端的北海道岛，以其国际知名的冬季度假村、滑雪场和令人叹为观止的自然风光而闻名。札幌市是北海道的首府，是日本第五大城市，冬季漫长而寒冷，人口数量稳定而停滞。

札幌市也是一个以白领产业为主的城市。作为日本的学术之都，教育和信息技术是该市的两个主要产业部门，与旅游业和零售业并列。这里是日本最受欢迎的旅游胜地之一，每年的游客数量往往超过数千万人！

东京/大阪周边的卫星城市

从东京和大阪市区乘火车30～60分钟以内的小城市，由于是大城市的“卧室社区”，因此是一直很受欢迎的投资目的地。

换句话说，这些地方的繁荣是因为大量的公司员工在平日租用单位使用，然后在周末回到更遥远的城市的家中。

由于价格较低，收益率和入住率较高，这些城市是非常可行和可靠的现金流来源。

更多【居外百科︱日本购房指南】

现在您已经了解了日本最适合投资的地方。请在下面提交咨询，让居外协助您开启购房之旅。

作者：Zoe Chan

泰国精英签证受宠？中国富豪买掉3000多份

几年前把北京的房子卖了，去泰国曼谷长居的Bobby He没想到自己会在疫情中成为“带货网红”。

他带的货不是口红，不是螺狮粉，也不是房产或火箭，而是泰国政府推出的精英签证，又称“泰国国家尊荣卡”。

“今年初国内疫情刚刚暴发时，我突然发现自己在Youtube上发的一条视频播放量激增到了3万。而那段时间，也成为了泰国精英签证的销售高峰期。”Bobby He说的视频，是自己持精英签证进入泰国的Vlog记录。

意外帮泰国政府带了货的Bobby He，正是精英签证的持有者——100万泰铢（约合人民币22万元）买了一张20年的白金卡，可以享受20年在泰国长期居住且不限次数出入境，并在机场享受VIP通道和服务等。

从原先的北漂，到创业上市套现，卖了房子全球旅行的Bobby，这两年在众多国家中选择了泰国。原因很典型，和不少欧美人选择在泰国养老一样，这位选择提前“退休”的80后，也因为当地舒适的生活环境和还不错的治安，动了久居的念头。

不过，更主要也更私人的原因是，在泰国曼谷，他遇见了心爱的人。

Bobby算是误打误撞成了泰国精英签证的带货人。

听签证中介机构的朋友告知，他们那段时间每天都有来自中国的客人。而免费代言的他，于2个月前，在机构的邀请下，成为了正式的代理销售伙伴。

根据他的观察，疫情让越来越多的中国富人在海外寻求第二居所：可以随时说走就走，并在他国长期居留的签证。在他的账号互动区里，每天都有不少关于泰国签证事宜的咨询，一天能收到几份申请，平均一天就能成功接到一个订单。

在Bobby看来，6月疫情在北京的反复，也掀起了又一波小高潮，促使不少中国人申请在泰国长期居住。他们希望规避像疫情这样突然被封锁在一座城市的风险，也看中了泰国政府在此次防疫期间的表现。

亚洲房产科技集团居外IQI董事会执行主席Georg Chmiel表示，决定移居海外到泰国的人不在少数，他们觉得在泰国的生活安全且愉快。泰国是今年1月第二个确认新冠病例的国家，但成功避免了大规模的爆发。如今，泰国也已经有两个月没有出现一例国内传播的病例。

数据显示，泰国精英签证的会员总数已经破万。

根据一份内部文件，截至今年2月29日，泰国精英签证的会员总数为9578人，和2018年底的6495人，增加了近50%。

“中国公民持有泰国精英签证的比例最大，占总数的31%。日本人持有的签证占全部签证的8%，英国人、美国人、法国人各占6%。”Georg Chmiel认为，精英签证的增长速度非常快。2014年仅发放了152个签证，相比之下，仅去年就签发了2100多张。

根据他的预测，在全球经济危机的背景下，到2020年底，这个数字还可能会更高。

今年4月，泰国尊荣卡公共有限公司主席兼项目运营人Somchai Soongswang在接受泰国媒体采访时表示，他们计划在2020年再销售2500张尊荣卡，收入约为15亿泰铢（超过3.3亿元人民币）。

泰国政府于2003年首次推出精英签证，旨在吸引高消费人群，为会员提供5至20年的泰国居留权。Bobby说，只要个人护照没有被政府列入黑名单，20岁以上的成年人在网上提交护照首页和个人照片，等待23～35天，就能轻松获得。

精英签证并非长期居住在泰国的唯一方式，但被不差钱的人视为最为便捷的方式，更确切的说，它是一种以非移民身份、享受长居和出入泰国便利特权的方式。

所以，这个签证并不适合多数人，它不允许持有者在当地工作就业，也无法像移民那样获得医疗、教育等福利保障。

相关文章：

用Bobby的话来说，泰国精英签证并不适合想来泰国奋斗或者希望获得福利的人，而适合在泰国经商或希望在泰国长期旅行消费的有钱人。

Bobby举例说，如果想让孩子去泰国读书，那么，孩子最好办理学生签证，而陪同的母亲建议办理依亲签，父亲则可以考虑办精英签证。

对Bobby来说，暂时没有工作需求的他即使现在成为了泰国人的女婿，也不会放弃精英签证——每次在曼谷出入境的漫长等待，让他颇为享受VIP的快捷通道。更重要的是，并非移民国家的泰国，要想真的移民获得永居权或国籍，极其复杂。

“泰国每年移民的名额只有200个，排队排到老。办理的难度，到了极其变态的地步。”Bobby这样说。

他算了一笔账，自己以前每年办泰国签证的费用就在8万泰铢左右，那么他一次性花100万泰铢买了20年的多次签证和长久居住权，相当于一年5万泰铢，还是划算的。

为了获得泰国当地的医疗保障，Bobby每年需要飞回中国购买一次境外医疗商业保险。之所以要回国买，因为同类的保险在国内买的价格远低于在泰国买。

来源：华人家族财富
责编：Zoe Chan

如何在日本获得经营管理签证？居外送上最全指南

想在日本进行房产投资的人最常问的一个问题是：“如果在日本买了房产，能不能申请日本的居留签证？”很遗憾，答案是“不能”。但是，在日本开办或经营投资日本房地产的企业，是可以获得日本的居留签证的。

本文将介绍通过设立公司投资日本房地产市场，申请投资经营签证的实际流程、条件等实务：

什么是日本经营管理签证？
我应该在哪里申请经营管理签证？
申请日本经营管理签证有什么要求？
如何申请日本的经营管理签证？
申请过程需要多长时间？
签证期限有多长？
日本经营管理签证FAQ

什么是日本经营管理签证？

日本经营管理签证是为在日本投资或担任高级管理职务的企业家而设的。

例如，被派往日本担任外国公司日本子公司总裁的人，便很可能使用到这种签证了。

投资经营签证亦是那些希望在日本“自费”签证的人最有可能使用的签证类别。

这种签证有几个不同的中文名称，通常被称为“日本经营管理签证”，或“日本投资经营签证”。

我应该在哪里申请经营管理签证？

经营管理签证的申请是在日本的入国管理局提交和处理的。因此，如果您居住在日本，您可以亲自提交申请。

另一方面，如果您在海外申请，则需要有资格认证的移民官员协助您提交文件。

申请日本经营管理签证有什么要求？

如果您是自己创业，您需要：

–投资额（实收资本）至少500万日元（约合32.6万元人民币）。投资额越大，在满足其他条件的前提下，获得投资签证的几率就越大。当公司注册程序完成后，您便可以挪用所投资的资金于您的业务上。

–一份商业计划书。您的业务性质应该是透明的、一致的，并符合日本现行法律。您的计划书应证明您的业务是可操作的，并将产生业绩和利润。

-适当的营业执照。某些类型的业务，如酒店、宾馆和餐馆，都需要适当的牌照才能经营。

–投资者的专业背景和工作履历。您需要在您想在日本设立公司的商业领域拥有至少三年的相关经验。

–一个办公室。办公室必须是实际的营业用房。在日本的担保人可以帮您租到合适的事务所。

–联合创始人/联合董事。公司的董事中需要有至少一位日本居民。这可以是日本人、永久居民或持有长期签证的外国人。

如果您在申请设立公司时居住在日本以外的地方，则需要找到一名符合这一条件的联合创始人/联合董事。。

您的公司除了您本人之外，还必须聘请至少两名全职员工，而且他们必须为日本居民。

如果您是管理现有的企业，您将需要：

-较少的投资。投资额可以减半至250万日元（约合16.3万元人民币）。

-除您以外的一名日本居民全职员工。

-相当于或高于日本人同等职位的工资。

如何申请日本的经营管理签证？

简单来说，有两个解决方案：

利用日本的移民官员“行政书士 Gyoseishoshi”。
自行申请（仅限日语水平较高者）

三个步骤：

1. 在申请经营管理签证之前先成立公司。您可能需要聘请一名注册移民专家和一名税务会计师来帮您完成各种筹备工作。

2. 到入国管理局申请在留资格认定证明书（Certificate of Eligibility），等待确认。申请时不在日本的情况下，可由认证移民官代办。

3. 在留资格认定证明书COE办好后，到入国管理局领取。在日本大使馆或领事馆将COE换成投资人在留资格（Investor Status of Residence, SOR）。

居外温馨提示：如果您身在日本，找事务所和联合董事都比较容易。因此，您可以考虑先办理为期4个月的创业签证，来做好一切必要的准备。

申请过程需要多长时间？

成立一家公司可能是一个漫长的过程。这取决于许多因素，如寻找办公室、任命一名联合董事、完成所有行政工作等。

一般来说，获得COE需要2-3个月的时间，而获得SOR则需要两周的时间。

签证期限有多长？

经营管理签证的期限分为1年、3年或5年，并且可以续签。它的期限主要取决于您企业的业绩和盈利能力。

值得注意的是，一旦您建立了公司，通常您只能获得一年的投资者签证；每次续签时，也很可能每次只能延长一年。

但好消息是重复几次后，您就可以申请永久居民签证了。

日本经营管理签证FAQ

联合创始人可以同时获得投资者签证吗？
快速的答案是肯定的。成功的关键在于您必须明确区分您在公司的角色，如CEO、COO或CFO，并详细说明每个职位的描述。

我需要精通日语吗？
这完全取决于你的业务性质和目标客户。然而，至少在基本水平上能够用日语进行交流，将在许多方面为您带来便利和开拓机会。请记住，英语能力在日本并不那么普遍。

我可以带家人一起去日本吗？
可以，您的配偶和孩子可以持家属签证来日本。

需要经营管理的房产类型有哪些？
酒店、日式旅馆、旅店等旅游地产，以及对外开放的健身房、办公室等，都可以视为经营管理型地产，非常适合投资者通过持有及经营这些地产来申请经营管理签证。

开始申请的最佳方式是在下面填写您的详细资料，与我们的专业团队交谈。如果您符合条件，我们可以帮助您申请日本的经营管理签证。

其他信息也可以在日本入国管理局的网站上找到。

作者：Zoe Chan

Juwai IQI和渣打银行强强联手掀开房产科技新一页

东南亚房地产巨头Juwai IQI 和渣打银行（Standard Chartered）缔结伙伴关系，预计将重新定义在银行领域和房地产投资的客户体验，为房地产科技掀开新一页。

Juwai IQI是近年快速崛起的房地产中介平台，旗下的子公司IQI Global在全球15个国家，拥有1万名专业的房地产中介，为投资者和买房一族提供精确有效的房产咨询服务；渣打银行则在全球59个国家设有分行，两方均是各自领域的佼佼者。

渣打银行董事总经理兼首席执行长Abrar A. Anwar指出，作为分散投资的策略，房地产领域是客户群重要资产之一。

“这次合作将让Juwai IQI的客户能全面了解渣打银行的房贷和抵押贷款解决方案，帮助他们实现置产的梦想。”

Juwai IQI首席执行长Kashif Ansari指出，大部分房产投资者采用融资杠杆来获取收益。

“投资者亦有各种理财需求，从私人转账、个人贷款到信用卡需求等；渣打银行是世界级的银行集团之一。”

“通过缔结合作关系，我们能增进我们共同客户的银行和房地产领域的体验，甚至为他们节省金钱支出。”

Kashif在昨日（8月11日）的签约仪式上，这么指出。他补充，在透过数据促进企业增长中，渣打银行和Juwai IQI均是该领域领先者。

他说，渣打银行和Juwai IQI的伙伴关系，将让双方共同客户共享成功所需的资源和机会。

“透过结合双方资讯，我们预期能让现有服务更上一层楼，同时为客户提供新的机遇。”

原文发布于IQI Global

全球商业地产投资“断崖式”下跌，下半年抄底机会来了吗？

今年第二季度，受新冠肺炎疫情影响，全球商业地产市场遭遇了史上最严重的“寒流”。

美国商业房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）最新报告显示，2020年第二季度，全球商业地产投资额同比下降了57%，至1090亿美元，创下2010年以来的季度最低值。

其中，美洲地区的降幅最大，同比下降了70%，主要是因为大型投资组合交易的严重萎缩，同时实体交易（entity-level transactions）几乎为零；亚太地区（美洲国家除外）和欧洲、中东和非洲（EMEA）地区同比降幅则相对较小，分别为46%和38%，主要是因为市场的不确定性和旅游限制政策阻碍了投资者的活动与投资情绪。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）也持类似看法。他对第一财经记者表示，居外IQI的统计数据显示，中国买家对海外商业地产的咨询量在今年二季度同比下降了27.1%，“许多投资者认为，如果他们暂时守住自己的资本，今年晚些时候或者明年就能以更好的条件进行投资。”

世邦魏理仕在这份报告中还把今年全球商业地产的投资额增速预测从-32%下调至-38%，原因是美洲地区的疫情恶化情况超出了此前的预期。

不过，随着各国防疫封锁措施的逐渐解除，二季度的萎靡不振可能标志着市场的最低点，2020年下半年开始逐步复苏仍将是大概率事件。

美洲地区表现最差

世邦魏理仕的报告显示，二季度美洲地区商业地产市场的投资总额仅为430亿美元，创2010年以来的最低水平，仅约为去年同期的30%。美国是该地区的投资活动的主要目的地，约占所有投资活动的93%。

其中，酒店业的损失最为惨重，投资额暴跌了90%，零售类物业和办公楼情况稍好，但也大跌了74%和72%，只有工业类地产在疫情背景下显示出了较强的韧性，仅下跌了50%。

世邦魏理仕首席经济学家巴克汉（Richard Barkham）表示，短期内，由于担心感染，企业不太可能要求员工像以前一样在办公楼统一工作，不过一旦有效的治疗手段或疫苗问世，办公物业的情况将会明显好转。

上述报告还显示，美洲城市的投资活动水平下降幅度与当地新冠肺炎疫情确诊人数存在较大的相关性。二季度投资下降最大的几个城市，比如西雅图（-84%）、奥兰多（-81%）、洛杉矶（-80%）与纽约（-71%）等，这些城市同时也是当前美国疫情最严重的区域。

此外，报告称，南美的巴西也存在类似情况，新冠肺炎疫情确诊人数的持续激增严重阻碍了当地的投资活动。

欧洲国家受影响较小

或许是因为至今为止，欧洲地区的疫情整体上并没有出现明显的“复燃”，因此投资活动的复苏也较为稳定。

世邦魏理仕的数据显示，二季度欧洲、中东和非洲地区的投资额同比下降了38%，至480亿美元。其中表现最差的仍是酒店业，暴跌了83%，零售类物业（-23%）和工业类地产（-34%），则相对平稳。该公司分析部负责人林辛（Jan Linsin）称：“我们看到许多投资者正在筹集资金，准备对欧洲地区的物流地产进行大规模投资。”

不过由于第一季度表现出色，2020上半年上述地区的商业地产投资实际上仍呈上升趋势：同比增长了2%。

与美洲情况类似，欧洲地区的投资活动也与当地疫情的严重程度存在一定相关性。疫情控制相对较好的国家，比如德国（-20%）、荷兰（-23%）和波兰（-22%）等的下降幅度相比之下并不多，而瑞典（-45%）、英国（-56%）、法国（-57%）的情况则相反。

亚太地区差异较大

二季度，亚太地区商业地产的投资额同比下降了46%，降至不足180亿美元，为2012年以来的季度最低值。酒店业、办公楼和零售类物业的投资都面临着大幅的下滑，只有工业类地产受影响较小，同比只下跌了17%。

从国家看，澳大利亚（-21%）和韩国（-36%）受影响较小，而日本（-48%）和新加坡（-57%）的跌幅则较大。

报告认为，由于日本、新加坡、澳大利亚的疫情反复，而印度的第一波疫情仍在不断攀升，引发了投资者对该地区经济复苏前景的担忧，并可能因此推后相应的投资计划。

仲量联行亚太区资本市场首席执行官克罗（Stuart Crow）表示，二季度投资活动的急剧下降反映出投资者对不确定性的忧虑。不过，流动性依然很高，因此他预计随着经济进一步复苏，下半年交易活动有望反弹。

奇米尔也对第一财经记者表示，长期来看，商业地产的前景还是好的，即使收益率有所下降，它仍然能比其他大多数资产类别提供更好的回报，“随着疫情得到控制、经济逐渐复苏，买家和卖家都会重回市场，市场趋势也会变得更为清晰。”

奇米尔还认为，11月的美国大选，可能会是投资趋势转向的一个重要契机，一旦下任美国总统人选尘埃落定，投资者对市场不确定性的担忧将减少。

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售美国房源，或致电 400-041-7515 谘询美国留学、移民或房产投资的机会。

来源：第一财经
责编：Zoe Chan

为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机？

对于很多精明的投资者来说，购买海外房产的目的往往有两个：潜在的经济收益固然很重要，但生活方式的因素也是必不可少的。这就是日本及其房产的优势所在。

日本的社会稳定，生活质量高，气候、文化、美食的多样性很强… 日本拥有的优点多不胜数。

这也是它成为世界上增长最快的旅游目的地之一的部分原因，2019年到达日本的游客达到3190万人次，连续七年创下新纪录。

日本的经济因素使其对购房者更具吸引力。即使新冠疫情在全球肆虐，日本的金融基础仍然具有较强的抗疫能力：今年一季度日本的3.4%负增长年率，与同期美国的4.8%和中国6.8%的经济萎缩相比，更胜一筹。

因此，我们总结出七大理由，让您尽早考虑在日本投资房产。

1. 不封国而有效遏制疫情扩散

尽管日本毗邻中国，老龄人口多，城市密度大，但还是成功地减轻了新型冠状病毒爆发初期的灾难性影响。

在报告首宗病例5个月后，日本的确诊病例不到2万例，死亡人数不到1000人。紧急状态解除后，生活迅速恢复正常。

G7国家冠状病毒相关死亡病例（截至2020年6月22日）

美国	119,975
英国	42,717
意大利	34,634
法国	29,643
德国	8,895
加拿大	8,482
日本	955

由日本网根据约翰-霍普金斯大学整理的数据创建

与一些西方国家一样，日本政府也以价值近1万亿美元（相当于日本GDP的20%）的大规模救济方案来挽救经济，以帮助该国度过这个前所未有的艰难时期。

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2. 全球聚焦东京，直到2021年

鉴于新冠疫情，2020年东京奥运会将延至2021年夏天举行。共有339个项目将在东京举行，是现代奥运会历史上最多的一次，大部分赛程和场馆不变。

分析人士认为，延期对日本经济短期内影响有限。

东京是《财富》500强企业的所在地，比世界上任何一个城市（除了北京）都要多。这对基础设施以及房地产和建筑项目的需求产生了重大影响。

根据房地产经济研究所（Real Estate Economic Institute）2019年1月发布的数据，自2014年以来，东京23区新建公寓的销售价格每年都在增长，2018年的每平方米的平均销售价格更实现了27.6%的涨幅。

除了上述投资机会外，东京被认为是一个充满活力、安全和独特的宜居城市。

3. 稳定而强劲的经济

日本的GDP排名世界第三，去年连续71个月增长，在日本投资，代表着踏足强大而稳定的经济体。

从经济规模来看，大东京所在的关东地区的GDP比巴西和意大利还大；北部的北海道、东国地区的GDP也接近土耳其的水平。

日本的房地产市场也很稳定和成熟。在过去的6年里，无疑受益于首相 “安倍经济学”的经济政策，全国各地的住宅物业价格都在上涨。

4. 房产的负担能力和融资能力

与纽约、伦敦、香港、上海等世界主要城市的房价相比，东京的房价还是很实惠的。

例如，在东京市中心，一套中档公寓的价格约为每平方米1.5万美元；而在香港，类似的房产价格要贵一倍。

东京公寓的面积也可能比您想象的要大：在大东京地区，新公寓的平均专用面积为66平方米（约710平方英尺）。

东京都立八木站附近73平方米的3居室公寓，售价约¥ 593万。点击查看居外房源详情

此外，大华银行、中国银行、华侨银行等银行的抵押贷款，使日本的购房融资变得前所未有的容易。

5. 优秀的租赁机会

在东京的中心区，毛租金收益率从3.4%到5.4%不等。小型公寓在的投资回报上要更高一些，可是这些公寓往往需要更多的维护。

从2019年4月到2020年3月，东京23区公寓的平均月租金上涨了5.8%，从2012年年底的谷底开始，整整上涨了约30%。

这些都是令人鼓舞的数字。加上在东京中心区很容易找到长期、专业的租客，我们不妨来看看一些非常适合出租投资的公寓吧。

6. 对外国人友好的房产所有权法

所有的外国人都可以在日本拥有房产，不受任何限制。

购房者不需要拥有公民身份或居住权。与泰国、菲律宾等亚洲国家不同，日本对土地的所有权没有任何限制。

而且，所有权没有期限。财产可以在外国人之间自由买卖和继承。

与加拿大、澳大利亚等国家不同，日本对外国买家也没有额外的费用和税金。外国人在购买房产时所缴纳的税金与日本人相同。

但是，需要注意的是，外国人在日本拥有房产并不会获得居留签证。

7. 这是一个适合度假，甚至养老的好地方！

日本一直以来都是热门的旅游目的地，而近年作为世界各地外籍人士的养老地，日本也越来越受欢迎。

如果您想在日本购买房产，以旅客的身份享受各种文化和自然之美，日本提供了非常好的度假条件。拥有一套度假屋，您就有理由一次又一次地回来——而且每趟旅程都能为您带来惊喜！

除了上述所有因素外，日本全国各地都有完善的医疗设施，在经合组织国家中，日本每1000人的医院床位数排名第一。同样，日本也是世界上寿命最长的国家，接近85岁。

它也被广泛认为是一个非常和平的地方。在”2020年全球和平指数”中，日本在亚洲排名第二。

此外，日本在经合组织的 “美好生活指数”中表现良好，特别是在人身安全、收入和财富、住房、教育和环境质量方面。

在日本投资是否存在挑战？对于外国人来说，日本的语言、文化、购房法、金融法规等都可能会变得很陌生，试图独自驾驭这些障碍难免会产生困难。好消息是，居外已准备好为您提供支援！您只需填写下面的咨询表格，就能够免费获得专业建议。

关于居外IQI

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全球第二季豪宅房价升幅收窄马尼拉涨近15%稳坐榜首

7月29日，莱坊推出2020年第二季全球城市豪宅指数，显示截至2020年6月，受到疫情对经济的冲击影响，全球45个主要的豪宅市场的价格平均仅同比上涨0.9%，较2020年3月2.3%的按年升幅低，增幅为2009年第四季以来最弱。

该指数追踪全球45个城市的豪宅楼价。根据全球地区分析豪宅楼价，截至2020年6月，澳大利亚和北美的豪宅楼价韧性最强。

指数又显示，马尼拉、东京和首尔是亚洲表现最好的豪宅市场。菲律宾马尼拉的豪宅在过去一年价格涨幅最高，达到了14.4%；东京和斯德哥尔摩紧随其后，价格分别上涨了8.6%和4.4%。斯德哥尔摩、日内瓦和巴黎的豪宅升幅在欧洲名列前茅。

居外精选马尼拉大都会马卡蒂区5卧6卫的豪宅，透过高层的落地窗，大都市的美景尽收眼底，步行至所有高端酒店和零售店亦仅需数分钟。

第二季度中国香港豪宅楼价与上一季相比下跌了1.6%，较第一季2.6%的按季跌幅略为收窄。

莱坊大中华区研究及咨询部副董事王兆麒指出，尽管在今年第二季市场有些不利因素，但香港的豪宅楼价仍然保持相对稳定。在低息口环境下，中国香港仍然是全球豪宅住宅物业交易最活跃的市场之一，买家继续寻求较实惠的交易。由于市场供应有限，而现有业主持货力强，该行预期豪宅楼价将保持坚挺。

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来源：观点地产网
责编：Zoe Chan

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