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中国内地及中国香港股市大跌，但住宅楼依然坚挺，有人批评有炒家托市之说。基本上，住宅楼市经已再没有炒家，因为中国香港的三项印花税制度，使到炒家全部离场。

2010年前，中国香港住宅楼市确实还有炒家，他们将买入的单位，以确认人方式(摸货)转售予新买家，自己从中赚取差价，甚至出现“摸上摸”的场面。楼市有这种风气，无可否认是存在炒风，被公众批评，也不能哼半句，因为的确有炒家。

但这几年下来，政府在楼市推出了三项印花税，先将六个月内出售的住宅物业要交额外印花税，由15%加至20%。又加了双倍印花税，交易额愈贵税率愈高，最多达8.5%。再加上针对外来买家的15%买家印花税。如果三项税款全部以最高税率交足，便要付出楼价的43.5%，肯定不是一个小数目。在重税环境之下，何来炒家愿意入市。

政府所使出的三种印花税，对楼市的确有很大的障碍，以往只想赚取几个百分点至一成的短炒炒家，根本知道本港楼市没有再给予炒家活动空间，赶尽杀绝。现在一般买楼人士只有两类，第一是自用人士，第二是长线投资者。

目前出租物业所得的租金回报率只得2至3厘，但楼价像过去一年升了18.45%，总回报率就是21%，收益甚佳，跑赢不少投资工具。

以中国香港住宅楼市而论，炒作活动经已式微，炒楼转眼赚取几万元的场面已不复见，因为三项税项已经令住宅楼市完全无得炒。有人批评楼市有炒家，笔者觉得是瞎说，楼市现在的炒家经已变成长线投资者，何来炒家？

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日本房价触底后开始上涨，都市中心保值抗跌最受外资青睐。图为去年东京市中心一处52层包括酒店、办公室、住宅综合开发大楼开幕启用，吸引大批潜在买主前往参观。

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日圆贬值至22年低位，以及东京2020年奥运会前的多项建设陆续展开，吸引了不少中国购房投资者。

位于北京的房产经纪商一个月出两团，东渡至日本东京和大阪为期3日看房之旅。另外，来自上海的购房旅行团也将很快出发。这些买房者不外乎是为了在海外寻求一个安全投资之处。

中资日本购房年增20%

据日本瑞穗信托银行数据显示，2014年外国投资人在当地掀起一波房产购屋热潮，外国资金约占全年交易总额的20%，逾100亿美元的资金涌入市场。其中，东京市中心的许多高档物件受到海外投资人的热烈抢购。

日本房价触底后开始上涨，都市中心保值抗跌最受外资青睐。图为去年东京市中心一处52层包括酒店、办公室、住宅综合开发大楼开幕启用，吸引大批潜在买主前往参观。

在海外投资人中以中国最引人瞩目，来自中国的投资机构、自然人均对日本房产表示感兴趣，据日本不动产研究预测，来自中国富裕阶层的私人资本，2014年进入日本房地产的金额至少达3亿美元。相较于近一年到美国购房花费286亿美元比起来算是小数目，但发展潜力大，许多日本房地产为此聘请精通中文的员工。

据地产研究机构Real Estate Economic Institute称，东京公寓价格已涨至1990年代初以来的最高水平，2年内的涨幅达11%，主要是归因于中国所带动的投资热。

大阪经纪人Zhou Yinan称，中国购房者对日本房产的需求增长快速。与去年同期相比，中国大陆的购房者增加了20%。“去年，华人购房者主要来自中国台湾。但自从去年10月份日元兑人民币贬值以来，这种趋势就发生了变化。”

还有几千个中国大陆购房者自行前往日本，冲击东京池袋（Ikebukuro）唐人街地区的房地产。中国超市门外的免费报纸上也刊登满了包括出售房产的分类广告。

现金购房得势

2008年全球信贷危机以来，日本经济不景气导致东京房价涨幅落后于纽约、伦敦、中国香港等主要城市，加上过去两年半间日圆贬值了41%，使得日本房价不但较负担得起，投资报酬率相对来说也较高。

东京房产经纪商Best One Co的Song Zhiyan称，最近有太多来自中国的买家。“我只与那些能够付现金的人打交道。何必浪费大家的时间呢？”

她在微信群里告诉那些潜在买家称：东京的房子卖的非常快。常还在商量房价的时候，这个房子就已经被卖出去了。她的中国客户到东京来买房的数量，过去半年里增加2倍。

据中国台湾信义房屋仲介东京分社称，今年一季度，日本对中国大陆和中国台湾人的房屋销售同比飙升了70%。日本每卖出100套房子，就会有10-15套房子卖给亚洲人。

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公众一般相信，房地产越是靠近热门小学，其价格和租金就会越高，并产生所谓的“一公里溢价效应”。然而，有分析显示，全国最热门小学的一公里效应并不强，反而是较偏远邻里小学的一公里效应显得更强，尤其是拥有顶尖邻里小学的地区。

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分析显示，尽管道南学校、南洋小学、爱同学校及圣尼各拉女校（小学）等都是许多家长趋之若鹜的名校，但对周边房地产售价和租金最具影响力的小学，其实并不是这些名校，而是一批来自第20邮区碧山和宏茂桥、第22邮区裕廊、第25邮区兀兰、第27邮区义顺和三巴旺等的邻里小学。

由于小一报名是按照孩童住家在学校“一公里内”“一至两公里”以及“超过两公里”的顺序来抽签，所以公众一般相信，房地产越是靠近热门小学，其价格和租金就会越高，并产生所谓的“一公里溢价效应”。

然而，有分析显示，全国最热门小学的一公里效应并不强，反而是较偏远邻里小学的一公里效应显得更强，尤其是拥有顶尖邻里小学的地区。

研究也显示，组屋与名校之间的距离越小，其转售价就会上升越高，不过，本地私宅的情况却并非如此。

戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳指出，一些外国如中国和美国等地的研究显示，一所好学校附近的房地产，价格的确可比其他距离较远的房地产高出3％至14％。而其研究也显示，本地政府组屋与名校之间的距离每减少1％，其转售价就会上升2％。

根据房地产交易网站SRX提供的数据，单纯以房价的绝对值来看，周边私宅转售价最贵的小学中，绝大部分是众所周知的热门名校，包括英华小学、南洋小学和新加坡女子小学等。

智信研究与咨询总监王伽胜表示，这些热门学校分布在核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）内，包括第9邮区，第10邮区和第11邮区，因此附近私宅转售价较高不足为奇。

有趣的是，若是比较小学方圆一公里内私宅的中位转售价与该地区整体私宅的中位转售价，计算出小学方圆一公里私宅的“一公里溢价效应”，对周边私宅价格效应最大的三所小学竟然是：兀兰的士林小学、福春小学以及义顺小学。

其中，士林小学和福春小学周边私宅的每平方英尺中位转售价格是1178元，比同区第25邮区的其他私宅高出46％；义顺小学周边私宅的中位转售价格则是982元，比同区第27邮区的其他私宅高出21％。

王伽胜指出，全国最热门小学的一公里效应不强，可能是因为这些学校极难进，想为孩子报名的家长好几年前就买入当地房子，但即使如此孩子也不一定能顺利报读。

反之，较偏远邻里小学的一公里效应显得更强，尤其是拥有顶尖邻里小学的地区。王伽胜说：“当然，这也可能是附近有新公寓建成所致，但有鉴于邻里好学校的进步，一些家长会对住在这些学校附近感到高兴。”

士林小学附近的新落成私宅项目包括拥有689个单位的“Parc Rosewood”。值得注意的是，士林小学也靠近兀兰民事服务中心、兀兰长堤坊和兀兰地铁站等区域中心设施，而这些设施有可能是该所小学附近私宅转售价较高的原因。

李乃佳说：“当买家购买单位时，也会查看周围其他设施。并不是所有买家都关心附近是否有好学校，尤其是那些较成熟的家庭。”

除单位转售价格，小学附近私宅的“一公里溢价效应”，也可从单位的租金中探个究竟。

热门小学周边私宅

租金较同区私宅高

橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部经理黄显洋说：“那些拥有靠近热门小学房地产的房东，将获益于教育部最近的新规定，即小一报名使用住家距离优先权入学的孩童，报名后须在同一地址居住至少30个月。由于租约更长，这让房东能获得更优惠的租赁条件。”

根据SRX的数据，对周边私宅租金影响力最大的四所小学顺序是：国专长老会小学、茂桥小学、城景小学以及德义小学。这四所小学都坐落于第20邮区的碧山和宏茂桥一带。

其中，国专长老会小学周边一公里私宅的每月每平方英尺中位租金是4.03元，比同区私宅高31％；茂桥小学周边一公里私宅的每月每平方英尺中位租金是3.97元，比同区私宅高29％。

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