经济不景气 加拿大央行再降息至0.5%

面对下降的经济,加拿大央行将其隔夜贷款利率降至0.5%。这是今年央行第二次降息,累及加元贬值至1加元兑77.4美分,是6年来新低。

加拿大央行已维持了约4年的1%利率,今年1月下调至0.75%,7月15日再次宣布下调至0.5%。该消息发布后,当天的加元兑美元小跌1美分。因为市场预期美联储今年加息,加上加拿大央行可能继续降息刺激经济,有专家预测,加元或继续贬值至1加元兑71.4美分(或1美元兑1.40加元)。

经济不景气 加拿大央行再降息至0.5%

全国经济上半年下滑

按央行估计,加拿大今年第二季度的经济收缩相当于年率0.5%,而非今年4月估计的增长1.8%。今年第一季度全国经济已收缩了0.6%。央行行长普鲁斯(Stephen Poloz)原本的估计是,经济受油价下跌打击后,到现在应已看到恢复,但未能如愿。

被称为令人费解的结果是,非能源产品的出口比预期弱。普鲁斯曾期望,非能源产品出口的成长,能盖过低油价导致的商业投资及收入减少。

连续两个季度国民生产总值(GDP)下降已对加拿大经济构成了技术性衰退。央行没使用衰退来形容经济,但在周三的报告中称,现在需要额外的资金刺激,来帮助恢复经济,以及恢复健康的通胀率。

按央行的预计,全国经济下半年会增长,2015年的GDP有望达到1.1%的成长。不过,原来预计的2016年底经济全面恢复,通胀率恢复到2%水平,现已改为在2017年上半年实现。

蒙特利尔银行经济师普特(Doug Porter)认为,央行对加拿大下半年经济的预期过于悲观。但他承认,今年初的乐观预期显然错了。

ATB Financial的经济师海尔斯(Todd Hirsch)认为,这次降息对受低油价冲击最大的亚伯塔省来说,帮助有限。

对房市影响难预计

降息对房东永远是好事。不过Royal LePage表示担心,这会给一些已经红火的房市火上加油。公司首席执行官索普(Phil Soper)在周二的一份报告中说,加息对房市不合适。并称主要的火热房市是多伦多和温哥华。

多伦多6月份的二手房市,销售量比去年同期升18.4%,平均房价升8.9%;温哥华的销售升28.4%,平均房价升10.3%。

央行强调,经济正在经历较大且复杂的调整,需要额外的刺激。央行承认这两个地区的房市在变得不稳定,但仍认为,房市会软着陆。

多伦多资深地产经纪刘世傅认为,降息会刺激自住者买房;投资者是否买房,更多要看经济发展及租房市场的需求。他说,现在租房住的人,能买得起的应该买,并寻求锁定长期的低利率。

加拿大地产投资网络资深分析师坎贝尔(Don Campbell)认为,降息不会给房市火上加油,因为房贷审核会更严。会鼓励一些租客买房,但他们更难获得贷款。

他说,温哥华的房市主要由单家庭房型及地价带动,公寓价变动很小,所以整体还是能付得起。多伦多不但单家庭房价升,这么多新公寓也卖掉了,而且平均价也在上升。“低利率对多伦多的影响会比温哥华大。”

国家银行(National Bank)房贷部华人经理温文宇认为,降息会刺激房市。虽然经济状况会影响买家获得贷款,但多伦多有不少外来的买家,本地经济下降对他们没影响。

银行反应谨慎

多伦多道明银行率先宣布,从周四开始将基本利率(prime rate)从2.85%调低到2.75%。这显然没有达到央行降息0.25%的水平。

今年1月央行降息0.25%时,皇家银行首先将基本利率从3%下调至2.85%,(降0.15%),之后其它央行跟从。

这次银行更保守,道明银行只降了0.1%。虽然截稿时没看到其它央行的降息行动,但温文宇称,通常银行的降息会一致。

对于银行降息幅度小于央行,温文宇称,贷款利率越来越低会减少银行的盈利。但是,银行一般也不能完全不减息。

他说,降息后,金融机构对房贷的审核会更严。经济状况差一些的人,可能只能拿到利率较高的贷款。目前来看,买房还是可以保值。相比波动大的股市,投资者还是更重视投资于房市。

“现在的利率,是我来加拿大21年里最低的。”蒙特利尔银行房贷专家张思说,但是,面对不明朗的经济,投资房市需要谨慎,“量力而行最重要”。

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留学美国 你的未来你做主——2015最新美国留学申请及以房养学解析

想了解2015美国留学的最新政策么?想知道留学生出国最关心的问题么?以及“以房养学”为什么成为一种趋势?居外为你一一分享最新的、最热点的内容,以及在海外所遇见的有趣的事情。

Part1  不得不知的留学新政策

2015-2016年美国留学录取政策有哪些调整,随着社会不断向前发展,适应各国的留学实际状况,美国留学录取政策也有新的变化,其中的几项审查标准也有所调整。

本科、研究生篇:

随着美国大学留学热潮的持续高涨,国内去美国留学的学生越来越多,美国大学留学的政策和趋势也在不断的发展,那么美国留学申请有怎样的趋势变化呢?下面由居外为您详细的介绍一下2015-2016美国大学最新留学政策

综上所述,已经决定本科以上留学美国的学生注意了,早准备早申请,同时,注重个人陈述以及其它文书的书写对留学美国尤为重要

 

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美国留学之本科申请标准明细

在日常的留学准备过程中,有很多家长及同学对于美国本科出国留学应该如果做准备不太清楚。以至于不是没有准备好就是已经错过了申请的最佳时机。居外网 在此为各位家长及同学们总结了一下我们应该如何为赴美留学做准备。【阅读全文

美国留学之硕士申请标准明细

出国读研究生成为越来越多人的选择,美国高质量的教育,丰富的院校资源,超值的留学性价比,更多的发展机遇和课程的灵活性吸引了大部分的中国留学生。那么对于申请美国硕士要准备的材料你是否清楚呢,下面居外网来给大家介绍下。【阅读全文

 

小学、初高中篇:留学低龄化现在已逐渐成为一种趋势,越来越多的中国家长选择在高中(9~12年级为主)时期将孩子送去美国,既避免了中国高中繁重的学业,又给孩子一个很好的培养独立思考及生活能力的机会。以下是高中去美国留学的最新政策。

综上所述的每一项都需要平时好好准备,因此准备得越早越好。美国高中一般在8月底9月初新学年开学

 

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美国留学之小学申请标准明细

美国的小学又称为文法学校,一般包括1-5年级,教授基础学科。有时小学也包含幼儿园在内。所有小学生每天接受同样的教育,只有特别需要单独帮助者例外。学生不得自行选择课程,除了体育、音乐、美术课以外,他们经常整天留在一两个教室之内。【阅读全文

美国留学之高中申请标准明细

在做高中留学规 划的过程中,家长和学生可按照如下几步骤进行高中的申请:前期评估(软性及硬性)——材料收集、语言准备—文书挖掘—创作文书 —-文书校对—-同步选择学校—-定文书、定学校—面试准备,辅导—— 录取追踪——签证材料制作—-面签辅导—寄宿(家庭)筛选—-行前准备—-出国。【阅读全文

Part2 最经济的留学方式“以房养学”

近年来,随着国外房产投资热的兴起,不少国内的留学生在国外通过“以房养学”的模式大大降低了留学成本,有些甚至实现了“零成本”留学。可见“以房养学”已经成为众多留学生国外留学的新趋势!

什么是“以房养学”?

是指有国外留学需求的家庭,通过在国外房产投资所获得的利润,来解决学生留学时的住宿问题,并提供部分留学费用。

哪些房子适合“以房养学”

(一)价位 不要太高,30万—60万美元较为合适;

(二)位置 靠近大学,需求旺盛,易出租,升值潜力大;

(三)户型 以紧凑型公寓为宜,物业完善,更方便出租。【阅读全文

适合以学养房的城市:波士顿

马萨诸塞州的学区房房价上涨稍放缓,环比和同比涨幅较上月都略有下降,波士顿、纽约等与上月持平。

波士顿周边学校分布

(点击大图)

周边学校:波士顿大学、波士顿学院、哈佛等

所属州:马萨诸塞州

房价中位数增长率(2007~2015):+27.47%

2015年7月房价中位价:$361,600

环比增幅:0.2%

同比增幅:4.1%

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适合以学养房的城市:纽约

纽约州的学区房房价上涨缓慢,而纽约当地的房价在这几年里虽时有波折但总体稳步上升,而且还有继续上升的空间。

纽约周边学校分布

(点击大图)

周边学校:哥伦比亚大学、纽约大学、Stevens Institute of Technology

所属州:纽约州

房价中位数增长率(2007~2015):+37.47%

2015年7月房价中位价:$381,600

环比增幅:0.3%

同比增幅:5.0%

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适合以学养房的城市:洛杉矶

加利福尼亚州在全美学区房房价的位置几乎没有任何变化,圣荷西、旧金山和圣克鲁兹雄踞前三甲,洛杉矶位居第5。

洛杉矶周边学校分布

(点击大图)

周边学校:南加利福尼亚大学、加州大学洛杉矶分校、加州理工学院等

所属州:加利福尼亚州

房价中位数增长率(2007~2015):+12.2%

2015年7月房价中位价:$530,400

环比增幅:0.4%

同比增幅:7.1%

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Part3 赴美留学吃穿住行大搜捕

中国人到美国,一下飞机,首先要解决的事情,就是吃穿行住。而各个国家的文化都是不尽相同的,所以出国留学的同学,在赴美之前先了解一下美国文化吧。

到美国怎么住?

初来美国留学,想解决住的问题,可以说是生活中头等大事。我们要明确,在美国找房字并不是大家想象中那么困难,学校会提供很多资源上的帮助,而且各位已经在国外的学长也给我们积累了很多的经验。

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美国留学租房要素

在美国留学,通常住宿可分住在学校宿舍或校外租屋两种,倡议同窗第一年能住在学校宿舍, 这样不但能多认识,接触新朋友,而且也能够较快的融入当地的生活。【阅读全文

留学美国住宿与租房小常识

留学美国最重要的问题就是住宿了,所以建议同学们在选择学校的同时也要把自己的住宿安排好了。那么,美国留学住宿与租房小常识都有那些呢?一起来看看吧!【阅读全文

美国留学行前准备:三种住宿方式的利弊

去美国留学前最需要考虑的就是住宿问题,可以选择学校的宿舍或是寄宿家庭,还可以选择自己租房。那么究竟哪种更适合你呢?这三种哪种住宿方式经济又实惠呢?【阅读全文

美国留学吃什么?

在美国留学,大家平时吃什么?这是不少预备去美国留学的同学、家长们比较担心的问题。在此,局外为大家介绍我国留学生在美国当地的饮食情况。

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小留学生要尊重美国寄宿家庭的餐饮习惯

可能初到美国生活的我们没有过多的考虑当地生活的情况,尤其是小留学生们。例如就餐的问题,小留学们应该多了解一些。【阅读全文

美国留学就餐的常识

在多人用餐时,西方人的习惯是将餐桌上所置的各盘食物轮流传递,用钗或勺取入自己盘中食用。若自己的食物吃尽而欲取的食物又远在别人面前时。【阅读全文

美国留学如何轻松出行?

走出房门,就要面临出行问题。对于准美国留学生来说,选择合适经济的出行方式,是在国外生活的必修课。

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留学美国三大交通费用

留学美国需要一笔不小的花销。除了学费,吃住以外,还有交通费用。为了给新生们带来更多的方便,下面特为大家介绍留学美国三大交通费用。【阅读全文

美国留学生活 出行方式一览

美国留学生活期间,合适的出行方式可以帮助留学生更有效率的学习、工作和生活。美国是一个超级现代化的国家,交通方式也是多种多样,无论是汽车、火 车还是飞机,留学生在美国生活中都要经常乘坐。【阅读全文

留学美国有哪些趣事?

中国留学生家长在耶鲁大学种菜 获校方支持

美国耶鲁大学北部一处杂草丛生的荒地,如今却长满了韭菜、香菜等美国百姓闻所未闻的蔬菜。美联社7日发表一篇文章,颇为正面地报道了耶鲁大学不少中国留学生的父母在学校社区内开垦菜园的事,这也获得美国网友称赞。【阅读全文

留学生如何应对美国人的“奇葩”问题

中国留学生在国外通常会遇到一些“奇葩”问题,一些不了解中国,或见闻较少的外国人,常常对中国充满令人哭笑不得的误解和偏见。面对奇葩问题,中国留学生应该怎样回答呢?【阅读全文

美国留学:盘点大学最“奇葩”的课程

去美国加州大学伯克利分校学三国杀?大家没有听错,加州大学伯克利分校从2012年起开设了一门关于三国杀的课程,引来许多对三国前史和三国杀这 款游戏青睐有加的美中学生的重视。【阅读全文

美国人的奇葩习惯,去美国前一定要知道!

美国人的生活习惯有很多在国人看来都很奇葩,下面就为大家盘点美国人的奇葩习惯,去美国留学前一定要知道哦!【阅读全文

 

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加拿大五大银行今日降息 房市投资仍需谨慎

昨日在加拿大央行将基准利率下调0.25%之后,加拿大五大商业银行的最优惠贷款利率也做了相应的调整。TD银行最优惠贷款利率下调了0.1%至2.75%,RBC、CIBC、丰业银行以及蒙特利尔银行则都下调了0.15%至2.7%。所有银行的调整从今日开始生效。不过专家建议对于此次银行降息,买房者们还是要理性对待。

加拿大五大银行今日降息 房市投资仍需谨慎

面对越来越低的贷款利率,越来越多的人蠢蠢欲动,想要贷款买房。低利率对于买房者来说绝对是个利好消息,尤其在多伦多和温哥华这样的高房价城市。购房贷款额度往往很高,每月支付的利息自然成了巨大的负担。

以一套45万的公寓房为例,如果首付20万贷款25万,那么此次贷款利率的下调意味着每月的月供将会降低19元左右,每年会减少220元左右;如果贷款超百万的话,每年则可以节省1000左右,20年的贷款则可节省20,000。这无疑是一笔开支节省。

但是在蠢蠢欲动,心急要趁着低利率按揭买房之前,请仔细地做好准备,注意以下的事项。

1.仔细查看自己的信用记录

在申请按揭贷款之前,你应该尽早了解自己的信用状况。毕竟,糟糕的信用评分可能会使你的贷款利率激增好几个百分点,甚至可能对你获得贷款资格造成障碍。一定要尽早查看自己的信用评分(至少要提前几个月),这样即使信用状况不良,也有较为充分的时间进行补救。

2.精确计算房屋总开支

房屋总开支包括首付、利息、房产税、按揭违约保险费等。潜在购房者经常犯的一个错误是不把房产税和按揭违约保险费计算到房屋总开支里。检验潜在购房者是否有资格获得按揭贷款的一个工具是负债收入比(debt-to-income ratio)。其计算方法是用房屋总开支除以税前月收入。

3.不要在申请房贷的同时申请其它贷款

在申请按揭贷款之前和申请过程中,一定要避免再申请其它贷款。不管什么时候申请贷款,你都会被当作很大的信贷风险来对待,至少在初始阶段是这样的。如果在申请房屋按揭贷款的同时,你碰巧也在申请新的信用卡或者汽车贷款,你的信用评分可能会给房贷的申请带来麻烦,也可能会迫使银行提高你的贷款利率。

4.资产入账时间要足够长

银行等贷款发放机构希望看到你能够支付每个月的贷款月供。但是如果你资产入账时间不够长(在你的账户中停留时间不超过两个月),你在申请贷款时就可能会遇到麻烦。一些贷款人认为只要在申请前几天把从亲戚那儿借来的钱打入自己的账户就可以了,但如果金融机构发现了这一点,你获得贷款的几率就会很小。

5.不要频繁换工作

获得贷款资格的另一个重要条件是稳定的工作和收入。金融机构希望看到的是你拥有稳定的收入,并且该收入在未来还将继续下去。所以在申请贷款前,最好不要过于频繁地换工作。如果你在某一行业内换工作,对申请贷款的影响或许不会太大,但如果你完全转变了自己的职业生涯,那么申请按揭贷款就可能会遇到问题。如果你真的想换工作,尽量等到贷款手续都办妥之后再进行。

不过对于此次银行降息,买房还是要理性对待。鲲鹏贷款孙晓明就认为虽然降息对加拿大老百姓来说总的看是一件好事,因为差不多90%的加拿大家庭都有贷款,利息降了,这些家庭自然会得到一些实惠。对于想要购房的人,孙晓明建议,如果是自住房大可不必斤斤计较利率降低多少,因为这是基本需求,但对于投资房来说一定要慎重。

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新加坡SRX数据:6月非有地私宅租金 同比下滑0.5%

SRX昨天发布的预估数据显示,高档私宅和大众化私宅的租金分别下跌0.8%和0.7%,而中档私宅则没有变化。但出租活动则上扬。

SRX数据:6月非有地私宅租金 同比下滑0.5%
SRX数据:6月非有地私宅租金 同比下滑0.5%

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新加坡6月份非有地私宅房地产租金跟5月相比下滑,但出租活动则上扬。分析师认为,随着更多新私宅完工,私宅租金将继续面对下跌压力。

房地产交易网站SRX昨天发布的预估数据显示,本地6月份整体非有地私宅租金同上个月相比滑落0.5%。其中,高档私宅和大众化私宅的租金分别下跌0.8%和0.7%,而中档私宅则没有变化。

私宅单位的出租交易量则增加,同5月相比上扬1%至3777个。

与去年同期相比,6月份整体非有地私宅租金下跌6.5%,而出租交易则增加15.4%。

大量新私宅的竣工对租金形成下跌压力。房屋经纪公司ERA产业主要执行员林东荣指出,私宅租户群有限,而随着更多新私宅落成,出租市场的竞争也更加激烈,因此6月份私宅租金下滑主要是这个原因造成。

“由于今年和明年将有大量新私宅竣工,因此租金接下来面对的下跌压力将不会这么快减缓。”

新加坡智信研究与咨询总监王伽胜表示,租金下跌主要是因为从5月和6月起,外来派驻人员进入本地的数目和出租交易量都开始下降,并且将在下半年持续减少。

他指出,小型高档私宅单位一般上在出租市场会有比较好的需求,但高档私宅租金在6月份下滑,显示租户对这类小型单位的兴趣也走软。至于大众化私宅租金下跌,则进一步确定新竣工单位增加所带来的冲击。

分析师也认为,大众化私宅租金下滑,部分也是因为鞋盒单位和双钥匙单位的出租市场疲弱使然。

王伽胜表示,双钥匙单位的屋主若租出屋内的其中一个单位,租户会觉得无异于跟屋主住在一起,缺乏自由和隐私,而这是他们所不愿意的。

他指出,至于鞋盒单位,租户至今已发现租金过高,尤其是近来已有许多新鞋盒单位落成或将竣工,因此鞋盒单位租金也将面对下跌压力。

另外,分析师认为,租户预期房租会下跌而签署租期更短的租约,是出租交易量增加的原因。

林东荣表示,6月份出租交易量微涨并不是由新需求促成,而主要是因为租户转向更优质或租金更低的私宅。

“过去两年,我们看到越来越多租户签署12个月而非传统的24个月的租约。他们会这么做,是因为预料随着越来越多私宅单位竣工,将会形成供应过剩的局面,而租金也将随之下滑。”

他预料今年接下来,出租交易量将随着租户大玩“音乐椅游戏”而维持活跃。

组屋6月份整体租金上扬

另一方面,根据SRX的数据,组屋6月份整体租金上扬0.1%,而租出的单位几乎没有变化,为1902个。同去年同期相比,组屋6月份整体租金下滑1.8%,而租出的单位也增加14.2%。

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固定利率还是浮动利率?新加坡选房贷须三思

彭仲贤:具备特别功能的房贷会比一般房贷更有价值。 

本地基准利率最近上扬,固定利率配套会不会因此受追捧?申请贷款时还须注意什么?

许多房屋贷款借贷者最在意的是,房贷配套利率的高低。花旗集团汽车与房屋贷款总监彭仲贤表示,借贷者不应只在乎利率,也应注意今后每月的摊还额和现金流、本身需求、财务状况、负担能力等。

固定利率还是浮动利率? 选房贷须三思
固定利率还是浮动利率? 选房贷须三思

政府规定,首次买房者申请的房贷与房子价值比率(LTV)最高为80%。如果首次买房者的借贷期超过30年(最多35年),或者房贷要过65岁才能还清,LTV下降至60%。根据总偿债率(TDSR)限制,借贷者所有贷款每月的还款额,不得超过收入的60%。

新加坡房屋贷款有限公司房贷首席顾问周扬认为,每月还款额最好不要超过收入的一半,以便能更好地应付其他财务负担。

彭仲贤说,一些借贷者选择房贷时,常常喜欢询问身边亲友的意见,但“挑选房贷是一个重要的决定。它不像申请银行信用卡,而是须从长远和多重考量来做决定。尽管亲友的意见值得参考,但借贷者须从最适合自己的角度挑选房贷”。

挑选房贷没有捷径

他指出,一般借贷者会货比三家,询问两到三家银行的配套。挑选房贷没有捷径,互联网上的房贷计算器、资料库、概览表等只是工具,借贷者须对签订的房贷配套有深入了解。

谈到房贷配套的种类,许多人马上会想到固定利率配套和浮动利率配套这两种。固定利率配套的风险最低,但比其他房贷配套的利率高。

随着本地基准利率最近上扬,第一年固定利率目前介于1.80%至2.30%左右,这视“固定时间”的长短而定。固定期越长,利率就越高。这类配套一般把利率固定两年至三年,随后的利率会浮动。

浮动利率配套则是直接与基准利率或现行利率挂钩,利率一般比固定利率配套低,但随着三个月同业拆息率(SIBOR)和三个月新元掉期利率(SOR)最近波动较大,这些配套也会受影响,银行每三个月会调整利率。

彭仲贤表示,市场上还有另一类具备特别功能的房贷。譬如,花旗银行提供免付费可切换基准利率的浮动利率配套,让屋主可按市场利率走势,将基准利率切换为三个月SIBOR、六个月SIBOR,或一年SIBOR。

又譬如,大华银行提供与存款配对的房贷配套“UOB Homestar”,屋主的贷款额若是50万元,并在账户里存入10万元,房贷利息只按40万元贷款额计算。

以自己主次需求选房贷

彭仲贤表示,贷款者要根据自己的主次需求选择房贷,看自己是更在乎每月还款额的稳定性,还是更在乎支付最低的利率。此外,贷款者也应考虑利率短期和长期的走势。

他说:“利率传统上处于3.5%的水平。长期来看,全球利率会从低利率水平复苏,上扬至正常水平。但除了要看利率上升多少,贷款者也要考虑利率上升速度有多快,会否在两年内显著上升,这是因为房贷配套的锁定期有两三年。”

彭仲贤表示,对于不太关心利率走势的人而言,让他们预测利率走势是相当困难的事,因此他建议贷款者寻求专业意见。

不过,彭仲贤与周扬一致认为,具备特别功能的房贷会比一般房贷更有价值。周扬说:“以存款配对房贷配套来说,这会对那些有定期储蓄习惯的借贷者有利。但就像购买一个多功能智能手机一样,贷款者需要使用这些特别功能,配套才会划算,否则就是浪费。”

挑选房贷也须留意申请过程、改变借贷期、提前解约、逾期付款的费用,也可比较房贷的增值优惠,如律师费津贴、火灾保险,以及免费估价等。

认为房贷随时可再融资是迷思

许多屋主会觉得,当下签订的房贷配套过了锁定期后,若不再提供最理想的利率,他们只要换一家利率更低的银行或配套再融资即可。

彭仲贤表示,本地利率环境过去七年极其低廉,因此许多屋主对正常利率没有头绪。

他说:“如果认为房贷随时可再融资,那是迷思。会这么想的人,或许从来没尝试过在高利率的环境下再融资,那不会是你想象中那么容易。”

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走出去 更容易 伦敦离岸人民币发展加速

2014年,伦敦离岸人民币业务特色化发展加速。清算行的确立和一系列资本市场合作备忘录的签订确立了离岸业务的金融基础设施;英国政府发行首只人民币计价债券和将人民币纳入储备货币也进一步提升了市场参与热情和对人民币的接受程度。与之相伴的,伦敦离岸人民币在业务总量和特色化发展方面也取得了显著进步。

伦敦金融城最新《2014年伦敦人民币业务数据报告》显示,在2014年人民币全球业务发展量质齐增的情况下,伦敦离岸人民币贸易融资、外汇交易和人民币存款均较2011年离岸人民币项目启动时有了飞速发展。

走出去 更容易 伦敦离岸人民币发展加速

在贸易相关金融服务方面,2011年至2014年间,人民币贸易融资年均增速仍维持在双位数,市场对人民币贸易融资发展持积极态度。数据显示,人民币贸易融资2014年上半年增长迅速,较2013年下半年增长117亿元人民币,达到265亿元人民币;2014年下半年,人民币贸易融资总额下滑至87亿元人民币。分析认为,全球贸易环境不佳及下半年人民币贬值预期上升是造成人民币计价贸易融资量下滑的主要原因。

在外汇交易方面,2014年伦敦人民币外汇交易日均交易量高达615亿美元,较2013年增长了143%。数据显示,2014年相关交易主体主要由投资银行完成,产品主要集中于外汇交易风控产品,其中可交割和无本金交割外汇产品总体交易量分别上涨了162%和91%。受伦敦人民币市场资金池流动性不断改善影响,可交割外汇产品在总体外汇交易中的重要性持续上升。继2013年可交割外汇产品数量首次超过无本金交割外汇产品后,2014年可交割外汇产品在总体外汇交易中的比重已经上升至绝对多数的79%。

与此同时,2014年伦敦离岸人民币存款也取得了突破性进展。2011年至2013年,伦敦人民币存款总量一直维持在140亿元人民币左右,而2014年人民币存款总量强势增长至200亿元。这表明,中英双边贸易和投资快速发展促进了公司客户人民币存款上升。

伦敦人民币业务的发展不仅体现在数量的增长上,同时也体现在业务结构的特色化发展上。尤其是伦敦人民币外汇交易的变化趋势,凸显了其作为全球外汇交易中心在发展人民币外汇市场方面的独特优势。

就总量而言,从2011年伦敦金融城启动人民币项目以来,无论是人民币存款还是贸易融资,其发展更多体现为稳健的“双位数”增长。数据显示,2014年伦敦人民币外汇交易量已经接近2011年的6倍。

从外汇业务内部结构看,可交割外汇产品作为近两年来外汇交易的主流,其“三位数”的增幅也使伦敦显著区别于其他离岸金融中心。数据显示,2014年可交割外汇产品中即期外汇产品日均交易量为184亿美元,较2013年上涨了229%;远期外汇交易和外汇掉期交易分别较2013年上涨了156%和144%。

许多大型投资银行在接受调查时表示,2014年已经将67%的人民币即期外汇业务、56%的人民币远期外汇业务和42%的人民币外汇掉期业务选在伦敦完成,较2013年均有大幅提升。这进一步凸显了伦敦在人民币外汇交易方面的特色。

伦敦金融城政策与资源委员会主席包默凯表示,得益于中国政府在经济体制改革方面的努力,伦敦离岸人民币市场的深度和复杂程度日益明显。未来,伴随中国资本账户的逐步开放和国际支付体系的引入,伦敦人民币业务将沿着既有发展趋势快速发展。

本周海外各国房市头条 当地视角让您更懂市场(7月16日)

 

澳大利亚广播公司:股灾太凶猛!中国买家抛售澳洲房产求“回血”

 在过去的几周时间内,中国股市暴跌了30%,市值蒸发了数万亿澳元。澳洲房地产中介机构指出,中国股市暴跌令中国投资者更趋谨慎,一小部分投资者不得不抛售澳洲房产“回血”。另一方面,中国股市近期的剧烈动荡,促使更多的中国投资者将目光投向澳洲豪华房市。悉尼苏富比房地产的主管帕里尔表示,比起现金和股票,中国人更喜欢投资房产。【阅读原文

 

 Propertywire:曼哈顿公寓价格再创新高 平均单价1180万人民币 

最新的研究数据显示,在纽约市备受追捧的曼哈顿区,5月曼哈顿公寓平均价格再创新高,达到190万美元;总销量为876套,与4月几乎持平。市中心是曼哈顿最卖座的地区,录得1,982美元/平方英尺的最高单价,其公寓总销售额高达3.23亿美元。售价最高的是苏荷(Soho)公寓的第12楼单位,价格为3,400万美元/套或4,338美元/平方英尺。【阅读原文

 

英国《卫报》:英国所得税调整将如何影响“买房出租”?

 英国各地的房东钱袋将受到重创。近期英国财政大臣奥斯本宣布,他正在降低私人出租房屋的税收减免幅度。此举意在平息蓬勃发展的购房出租投资模式给经济发展带来的风险。目前,税收减免后100英镑的利息支出只要55英镑,但从2020年起将增至80英镑。那些即使在中等利率水平贷款的业主,最终需要缴纳的税收可能会超过获取的利润。【阅读原文

 

 世界地产频道:2015年外国买家对加勒比房产需求激增

 据加勒比海豪华地产中介的调查分析,2015年上半年,加勒比地区房地产需求与去年同期相比增加了一倍。受到旅游业繁荣的推动,加上投资公民项目对国外买家极具吸引力,圣基和茨尼维斯、特克斯和凯科斯群岛、安提瓜岛和多米尼加共和国这些地区询盘量增长最为显著,而价位在100万至200万美元的房产询盘量更是翻倍。【阅读原文

 

2015年外国买家对加勒比房产需求激增

据加勒比海豪华地产中介七重天物业公司(7th Heaven Properties)调查分析,2015年上半年,加勒比地区房地产需求与去年同期相比增加了一倍。

2015年外国买家对加勒比房产需求激增
投资者对加勒比海所有价位的住宅和商业地产兴趣激增

 七重天物业公司通过分析其官方网站和公司杂志《加勒比海房产投资者》(Caribbean Property Investor)收到的询盘,指出投资者对加勒比海所有价位的住宅和商业地产兴趣激增。

加勒比市场亮点:

  • 多数询盘源自美国、加拿大和英国,其中美国和加拿大买家询盘量翻倍,英国买家询盘量上涨30%。
  • 圣基和茨尼维斯(St Kitts & Nevis)、特克斯和凯科斯群岛(Turks & Caicos Islands)、安提瓜岛(Antigua)和多米尼加共和国(Dominican Republic)这些地区询盘量增长最为显著。
  • 所有价位房产的询盘量都在上升,价位在100万至200万美元的房产询盘量翻倍,低于100万美元价格的房产询盘量所占比例从39%增加到44%。
  • 圣卢西亚(St Lucia)和牙买加(Jamaica)商业地产询盘量显著增长,包括待售酒店和待开发的土地。

总部位于伦敦的七重天物业公司常务董事沃尔特·泽菲兰 (Walter Zephirin)称:“今年上半年,随着美国、加拿大和英国经济增长提升买家信心,美国对加勒比房地产询盘大幅增加。加勒比海地区,尤其是多米尼加共和国及特克斯和凯科斯群岛等地旅游业的繁荣,加上圣基茨和尼维斯和安提瓜的投资公民项目(Citizenship by Investment Programs)对国外买家极具吸引力,支撑了对加勒比海房产需求增长。”

泽菲兰补充道:“2015年下半年的前景非常良好, 销售管道强劲有力 。通向该地区和主要度假开发地区如安提瓜岛和巴布达、伯利兹的空运量提升, 奥斯卡影帝罗伯特·德尼罗(Robert de Niro )投资安提瓜岛和巴布达一度假村,莱昂纳多·迪卡普里奥(Leonardo DiCaprio)也买下伯利兹一座小岛,加上牙买加授权建立第一家赌场,等等提高加勒比海关注度和可访问性,從而增加了对买家的吸引力。

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英国所得税调整将如何影响“买房出租”?

英国各地的房东钱袋将受到重创。近期,英国财政大臣奥斯本宣布,他正在降低私人出租房屋的税收减免幅度。此举意在平息蓬勃发展的购房出租(buy-to-let)投资模式给经济发展带来的风险。

英国所得税调整将如何影响“买房出租”?
英国各地的房东钱袋将受到重创

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 奥斯本表示,业主享有的所得税减免将被削减至基准税率水平——目前为20%。这项被称为“不公平财产征税”的措施,将从2017年“逐步”分阶段实施。那些买房出租的业主可用按揭利息冲抵收入,但那些住在自己房子里的业主不能。

 不久前,英国央行警告称,人们纷纷买房出租给英国的金融稳定性带来了风险,因为这会导致房价膨胀,同时也减少了首次购房者可选择的房屋数量。

 今年4月英国养老金新规开始实行后,购房出租这种投资模式愈演愈烈。根据新规,年过55岁的英国长者可以一次性提取养老金,很多老人选择将资金投入出租地产。

 普华永道税务合伙人Paul Emery认为该政策“是一个错误”。他说:“显然,这会使业主提高租金,无助于解决住房供应不足和信贷投放攀升等更大的问题。”Emery还表示,当利率水平最终上升至与收益率持平时,业主可能要承受购房出租投资模式的损失。

 “目前,市场的流动性很充足,较低的利率和收益率是健康的。但如果你是一个高税率纳税人,当我们进入一个正常的市场,你的实际税率可能会超过你利润的100%。”Emery补充说,那些依靠储蓄房租收益、辛辛苦苦存钱养老的投资者最终会暴怒。

 德勤会计师事务所的Phil Nickin也同意以上观点。“对于那些要按最高税率缴税的人来说,这项措施几乎相当于将借款的有效成本翻一番。”

 目前,税收减免后100英镑的利息支出只要55英镑,但从2020年起将增至80英镑。那些即使在中等利率水平贷款的业主,最终需要缴纳的税收可能会超过他们获取的利润。

 Blick Rothenberg特许会计师事务所合伙人Genevieve Moore也抨击此项政策。“这很可能影响很多努力存钱、投资房产以期能补充退休收入的英国工薪阶层。我们将可以见到大量出租房产被抛售,就像是租赁市场被挤压一样,”她表示。

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曼哈顿公寓价格再创新高 平均单价1180万人民币

最新的研究数据显示,在纽约市备受追捧的曼哈顿区,5月曼哈顿公寓平均价格再创新高,平均价格达到190万美元;总销量为876套,与4月几乎持平。

曼哈顿公寓价格再创新高 平均单价1180万人民币
5月曼哈顿公寓平均价格再创新高

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房地产公司City Realty发布报告称,相比4月的180万美元,该公司表示,5月是纽约市房地产历史中最贵的时段,其中市中心录得最高的销售额。

总体来说,共管公寓(condo)的平均价格为250万美元,而合作公寓(co-op)的平均价格为140万美元。5月共有367套共管公寓售出,相比4月的365套略有上升;同期共有509合作公寓售出,相比4月的515套略有下降。

售价最高的是苏荷(Soho)公寓的第12楼单位。苏荷公寓位于Mercer街158号,是一座新博物馆大楼。该公寓单元共7,837平方英尺,配有5间卧室、5间浴室,价格为3,400万美元/套或4,338美元/平方英尺。第二高的是位于公园大道737号的一个顶层复式公寓,共6,000平方英尺,价格为3,270万美元/套或5,440美元/平方英尺。第三高的是公园大道778号(778 Park Avenue)的一个四居室合作公寓,总价2,850万美元。

 市中心是曼哈顿最卖座的地区,其公寓总销售额高达3.23亿美元;中城是第二最卖座的区域,总销售达2.27亿美元。市中心录得1,982美元/平方英尺的最高单价,与4月相比基本持平;上东区录得1,788美元/平方英尺的第二高单价。

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