經濟不景氣 加拿大央行再降息至0.5%

面對下降的經濟,加拿大央行將其隔夜貸款利率降至0.5%。這是今年央行第二次降息,累及加元貶值至1加元兌77.4美分,是6年來新低。

加拿大央行已維持了約4年的1%利率,今年1月下調至0.75%,7月15日再次宣佈下調至0.5%。該消息發佈後,當天的加元兌美元小跌1美分。因為市場預期美聯儲今年加息,加上加拿大央行可能繼續降息刺激經濟,有專家預測,加元或繼續貶值至1加元兌71.4美分(或1美元兌1.40加元)。

經濟不景氣 加拿大央行再降息至0.5%

全國經濟上半年下滑

按央行估計,加拿大今年第二季度的經濟收縮相當於年率0.5%,而非今年4月估計的增長1.8%。今年第一季度全國經濟已收縮了0.6%。央行行長普魯斯(Stephen Poloz)原本的估計是,經濟受油價下跌打擊後,到現在應已看到恢復,但未能如願。

被稱為令人費解的結果是,非能源產品的出口比預期弱。普魯斯曾期望,非能源產品出口的成長,能蓋過低油價導致的商業投資及收入減少。

連續兩個季度國民生產總值(GDP)下降已對加拿大經濟構成了技術性衰退。央行沒使用衰退來形容經濟,但在週三的報告中稱,現在需要額外的資金刺激,來幫助恢復經濟,以及恢復健康的通脹率。

按央行的預計,全國經濟下半年會增長,2015年的GDP有望達到1.1%的成長。不過,原來預計的2016年底經濟全面恢復,通脹率恢復到2%水準,現已改為在2017年上半年實現。

蒙特利爾銀行經濟師普特(Doug Porter)認為,央行對加拿大下半年經濟的預期過於悲觀。但他承認,今年初的樂觀預期顯然錯了。

ATB Financial的經濟師海爾斯(Todd Hirsch)認為,這次降息對受低油價衝擊最大的亞伯塔省來說,幫助有限。

對房市影響難預計

降息對房東永遠是好事。不過Royal LePage表示擔心,這會給一些已經紅火的房市火上加油。公司首席執行官索普(Phil Soper)在週二的一份報告中說,加息對房市不合適。並稱主要的火熱房市是多倫多和溫哥華。

多倫多6月份的二手房市,銷售量比去年同期升18.4%,平均房價升8.9%;溫哥華的銷售升28.4%,平均房價升10.3%。

央行強調,經濟正在經歷較大且複雜的調整,需要額外的刺激。央行承認這兩個地區的房市在變得不穩定,但仍認為,房市會軟著陸。

多倫多資深地產經紀劉世傅認為,降息會刺激自住者買房;投資者是否買房,更多要看經濟發展及租房市場的需求。他說,現在租房住的人,能買得起的應該買,並尋求鎖定長期的低利率。

加拿大地產投資網路資深分析師坎貝爾(Don Campbell)認為,降息不會給房市火上加油,因為房貸審核會更嚴。會鼓勵一些租客買房,但他們更難獲得貸款。

他說,溫哥華的房市主要由單家庭房型及地價帶動,公寓價變動很小,所以整體還是能付得起。多倫多不但單家庭房價升,這麼多新公寓也賣掉了,而且平均價也在上升。“低利率對多倫多的影響會比溫哥華大。”

國家銀行(National Bank)房貸部華人經理溫文宇認為,降息會刺激房市。雖然經濟狀況會影響買家獲得貸款,但多倫多有不少外來的買家,本地經濟下降對他們沒影響。

銀行反應謹慎

多倫多道明銀行率先宣佈,從週四開始將基本利率(prime rate)從2.85%調低到2.75%。這顯然沒有達到央行降息0.25%的水準。

今年1月央行降息0.25%時,皇家銀行首先將基本利率從3%下調至2.85%,(降0.15%),之後其他央行跟從。

這次銀行更保守,道明銀行只降了0.1%。雖然截稿時沒看到其他央行的降息行動,但溫文宇稱,通常銀行的降息會一致。

對於銀行降息幅度小於央行,溫文宇稱,貸款利率越來越低會減少銀行的盈利。但是,銀行一般也不能完全不減息。

他說,降息後,金融機構對房貸的審核會更嚴。經濟狀況差一些的人,可能只能拿到利率較高的貸款。目前來看,買房還是可以保值。相比波動大的股市,投資者還是更重視投資於房市。

“現在的利率,是我來加拿大21年裏最低的。”蒙特利爾銀行房貸專家張思說,但是,面對不明朗的經濟,投資房市需要謹慎,“量力而行最重要”。

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留學美國 你的未來你做主——2015最新美國留學申請及以房養學解析

想瞭解2015美國留學的最新政策麼?想知道留學生出國最關心的問題麼?以及「以房養學」為什麼成為一種趨勢?居外為你一一分享最新的、最熱點的內容,以及在海外所遇見的有趣的事情。

Part1 不得不知的留學新政策

2015-2016年美國留學錄取政策有哪些調整,隨著社會不斷向前發展,適應各國的留學實際狀況,美國留學錄取政策也有新的變化,其中的幾項審查標準也有所調整。

本科、研究生篇:

隨著美國大學留學熱潮的持續高漲,國內去美國留學的學生越來越多,美國大學留學的政策和趨勢也在不斷的發展,那麼美國留學申請有怎樣的趨勢變化呢?下面由居外為您詳細的介紹一下2015-2016美國大學最新留學政策。

綜上所述,已經決定本科以上留學美國的學生注意了,早準備早申請,同時,注重個人陳述以及其它文書的書寫對留學美國尤為重要

 

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美國留學之本科申請標準明細

在日常的留學準備過程中,有很多家長及同學對於美國本科出國留學應該如果做準備不太清楚。以至於不是沒有準備好就是已經錯過了申請的最佳時機。居外網 在此為各位家長及同學們總結了一下我們應該如何為赴美留學做準備。【閱讀全文

美國留學之碩士申請標準明細

出國讀研究生成為越來越多人的選擇,美國高質量的教育,豐富的院校資源,超值的留學性價比,更多的發展機遇和課程的靈活性吸引了大部分的中國留學生。那麼對於申請美國碩士要準備的材料你是否清楚呢,下面居外網來給大家介紹下。【閱讀全文

 

小學、初高中篇:留學低齡化現在已逐漸成為一種趨勢,越來越多的中國家長選擇在高中(9~12年級為主)時期將孩子送去美國,既避免了中國高中繁重的學業,又給孩子一個很好的培養獨立思考及生活能力的機會。以下是高中去美國留學的最新政策。

綜上所述的每一項都需要平時好好準備,因此準備得越早越好。美國高中一般在8月底9月初新學年開學

 

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美國留學之小學申請標準明細

美國的小學又稱為文法學校,一般包括1-5年級,教授基礎學科。有時小學也包含幼兒園在內。所有小學生每天接受同樣的教育,只有特別需要單獨幫助者例外。學生不得自行選擇課程,除了體育、音樂、美術課以外,他們經常整天留在一兩個教室之內。【閱讀全文

美國留學之高中申請標準明細

在做高中留學規 劃的過程中,家長和學生可按照如下幾步驟進行高中的申請:前期評估(軟性及硬性)——材料收集、語言準備—文書挖掘—創作文書 —-文書校對—-同步選擇學校—-定文書、定學校—面試準備,輔導—— 錄取追蹤——簽證材料製作—-面簽輔導—寄宿(家庭)篩選—-行前準備—-出國。【閱讀全文

Part2 最經濟的留學方式「以房養學」

近年來,隨著國外房產投資熱的興起,不少國內的留學生在國外通過「以房養學」的模式大大降低了留學成本,有些甚至實現了「零成本」留學。可見「以房養學」已經成為眾多留學生國外留學的新趨勢!

什麼是「以房養學」?

是指有國外留學需求的家庭,通過在國外房產投資所獲得的利潤,來解決學生留學時的住宿問題,並提供部分留學費用。

哪些房子適合「以房養學」

(一)價位 不要太高,30萬—60萬美元較為合適;

(二)位置 靠近大學,需求旺盛,易出租,升值潛力大;

(三)戶型 以緊湊型公寓為宜,物業完善,更方便出租。【閱讀全文

適合以學養房的城市:波士頓

馬薩諸塞州的學區房房價上漲稍放緩,環比和同比漲幅較上月都略有下降,波士頓、紐約等與上月持平。

波士頓周邊學校分佈

(點擊大圖)

周邊學校:波士頓大學、波士頓學院、哈佛等

所屬州:馬薩諸塞州

房價中位數增長率(2007~2015):+27.47%

2015年7月房價中位價:$361,600

環比增幅:0.2%

同比增幅:4.1%

查看更多美國波士頓更多房源

適合以學養房的城市:紐約

紐約州的學區房房價上漲緩慢,而紐約當地的房價在這幾年裡雖時有波折但總體穩步上升,而且還有繼續上升的空間。

紐約周邊學校分佈

(點擊大圖)

周邊學校:哥倫比亞大學、紐約大學、Stevens Institute of Technology

所屬州:紐約州

房價中位數增長率(2007~2015):+37.47%

2015年7月房價中位價:$381,600

環比增幅:0.3%

同比增幅:5.0%

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適合以學養房的城市:洛杉磯

加利福尼亞州在全美學區房房價的位置幾乎沒有任何變化,聖荷西、舊金山和聖克魯茲雄踞前三甲,洛杉磯位居第5。

洛杉磯周邊學校分佈

(點擊大圖)

周邊學校:南加利福尼亞大學、加州大學洛杉磯分校、加州理工學院等

所屬州:加利福尼亞州

房價中位數增長率(2007~2015):+12.2%

2015年7月房價中位價:$530,400

環比增幅:0.4%

同比增幅:7.1%

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Part3 赴美留學吃穿住行大搜捕

中國人到美國,一下飛機,首先要解決的事情,就是吃穿行住。而各個國家的文化都是不盡相同的,所以出國留學的同學,在赴美之前先瞭解一下美國文化吧。

到美國怎麼住?

初來美國留學,想解決住的問題,可以說是生活中頭等大事。我們要明確,在美國找房字並不是大家想像中那麼困難,學校會提供很多資源上的幫助,而且各位已經在國外的學長也給我們積累了很多的經驗。

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美國留學租房要素

在美國留學,通常住宿可分住在學校宿舍或校外租屋兩種,倡議同窗第一年能住在學校宿舍, 這樣不但能多認識,接觸新朋友,而且也能夠較快的融入當地的生活。【閱讀全文

留學美國住宿與租房小常識

留學美國最重要的問題就是住宿了,所以建議同學們在選擇學校的同時也要把自己的住宿安排好了。那麼,美國留學住宿與租房小常識都有那些呢?一起來看看吧!【閱讀全文

美國留學行前準備:三種住宿方式的利弊

去美國留學前最需要考慮的就是住宿問題,可以選擇學校的宿舍或是寄宿家庭,還可以選擇自己租房。那麼究竟哪種更適合你呢?這三種哪種住宿方式經濟又實惠呢?【閱讀全文

美國留學吃什麼?

在美國留學,大家平時吃什麼?這是不少預備去美國留學的同學、家長們比較擔心的問題。在此,局外為大家介紹我國留學生在美國當地的飲食情況。

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小留學生要尊重美國寄宿家庭的餐飲習慣

可能初到美國生活的我們沒有過多的考慮當地生活的情況,尤其是小留學生們。例如就餐的問題,小留學們應該多瞭解一些。【閱讀全文

美國留學就餐的常識

在多人用餐時,西方人的習慣是將餐桌上所置的各盤食物輪流傳遞,用釵或勺取入自己盤中食用。若自己的食物吃盡而欲取的食物又遠在別人面前時。【閱讀全文

美國留學如何輕鬆出行?

走出房門,就要面臨出行問題。對於准美國留學生來說,選擇合適經濟的出行方式,是在國外生活的必修課。

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留學美國三大交通費用

留學美國需要一筆不小的花銷。除了學費,吃住以外,還有交通費用。為了給新生們帶來更多的方便,下面特為大家介紹留學美國三大交通費用。【閱讀全文

美國留學生活 出行方式一覽

美國留學生活期間,合適的出行方式可以幫助留學生更有效率的學習、工作和生活。美國是一個超級現代化的國家,交通方式也是多種多樣,無論是汽車、火 車還是飛機,留學生在美國生活中都要經常乘坐。【閱讀全文

留學美國有哪些趣事?

中國留學生家長在耶魯大學種菜 獲校方支持

美國耶魯大學北部一處雜草叢生的荒地,如今卻長滿了韭菜、香菜等美國百姓聞所未聞的蔬菜。美聯社7日發表一篇文章,頗為正面地報導了耶魯大學不少中國留學生的父母在學校社區內開墾菜園的事,這也獲得美國網友稱讚。【閱讀全文

留學生如何應對美國人的「奇葩」問題

中國留學生在國外通常會遇到一些「奇葩」問題,一些不瞭解中國,或見聞較少的外國人,常常對中國充滿令人哭笑不得的誤解和偏見。面對奇葩問題,中國留學生應該怎樣回答呢?【閱讀全文

美國留學:盤點大學最「奇葩」的課程

去美國加州大學伯克利分校學三國殺?大家沒有聽錯,加州大學伯克利分校從2012年起開設了一門關於三國殺的課程,引來許多對三國前史和三國殺這 款遊戲青睞有加的美中學生的重視。【閱讀全文

美國人的奇葩習慣,去美國前一定要知道!

美國人的生活習慣有很多在國人看來都很奇葩,下面就為大家盤點美國人的奇葩習慣,去美國留學前一定要知道哦!【閱讀全文

 

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加拿大五大銀行今日降息 房市投資仍需謹慎

昨日在加拿大央行將基準利率下調0.25%之後,加拿大五大商業銀行的最優惠貸款利率也做了相應的調整。TD銀行最優惠貸款利率下調了0.1%至2.75%,RBC、CIBC、豐業銀行以及蒙特利爾銀行則都下調了0.15%至2.7%。所有銀行的調整從今日開始生效。不過專家建議對於此次銀行降息,買房者們還是要理性對待。

加拿大五大銀行今日降息 房市投資仍需謹慎

面對越來越低的貸款利率,越來越多的人蠢蠢欲動,想要貸款買房。低利率對於買房者來說絕對是個利好消息,尤其在多倫多和溫哥華這樣的高房價城市。購房貸款額度往往很高,每月支付的利息自然成了巨大的負擔。

以一套45萬的公寓房為例,如果首付20萬貸款25萬,那麼此次貸款利率的下調意味著每月的月供將會降低19元左右,每年會減少220元左右;如果貸款超百萬的話,每年則可以節省1000左右,20年的貸款則可節省20,000。這無疑是一筆開支節省。

但是在蠢蠢欲動,心急要趁著低利率按揭買房之前,請仔細地做好準備,注意以下的事項。

1.仔細查看自己的信用記錄

在申請按揭貸款之前,你應該儘早瞭解自己的信用狀況。畢竟,糟糕的信用評分可能會使你的貸款利率激增好幾個百分點,甚至可能對你獲得貸款資格造成障礙。一定要儘早查看自己的信用評分(至少要提前幾個月),這樣即使信用狀況不良,也有較為充分的時間進行補救。

2.精確計算房屋總開支

房屋總開支包括首付、利息、房產稅、按揭違約保險費等。潛在購房者經常犯的一個錯誤是不把房產稅和按揭違約保險費計算到房屋總開支裏。檢驗潛在購房者是否有資格獲得按揭貸款的一個工具是負債收入比(debt-to-income ratio)。其計算方法是用房屋總開支除以稅前月收入。

3.不要在申請房貸的同時申請其他貸款

在申請按揭貸款之前和申請過程中,一定要避免再申請其他貸款。不管什麼時候申請貸款,你都會被當作很大的信貸風險來對待,至少在初始階段是這樣的。如果在申請房屋按揭貸款的同時,你碰巧也在申請新的信用卡或者汽車貸款,你的信用評分可能會給房貸的申請帶來麻煩,也可能會迫使銀行提高你的貸款利率。

4.資產入賬時間要足夠長

銀行等貸款發放機構希望看到你能夠支付每個月的貸款月供。但是如果你資產入賬時間不夠長(在你的帳戶中停留時間不超過兩個月),你在申請貸款時就可能會遇到麻煩。一些貸款人認為只要在申請前幾天把從親戚那兒借來的錢打入自己的帳戶就可以了,但如果金融機構發現了這一點,你獲得貸款的幾率就會很小。

5.不要頻繁換工作

獲得貸款資格的另一個重要條件是穩定的工作和收入。金融機構希望看到的是你擁有穩定的收入,並且該收入在未來還將繼續下去。所以在申請貸款前,最好不要過於頻繁地換工作。如果你在某一行業內換工作,對申請貸款的影響或許不會太大,但如果你完全轉變了自己的職業生涯,那麼申請按揭貸款就可能會遇到問題。如果你真的想換工作,儘量等到貸款手續都辦妥之後再進行。

不過對於此次銀行降息,買房還是要理性對待。鯤鵬貸款孫曉明就認為雖然降息對加拿大老百姓來說總的看是一件好事,因為差不多90%的加拿大家庭都有貸款,利息降了,這些家庭自然會得到一些實惠。對於想要購房的人,孫曉明建議,如果是自住房大可不必斤斤計較利率降低多少,因為這是基本需求,但對於投資房來說一定要慎重。

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新加坡SRX數據:6月非有地私宅租金 同比下滑0.5%

SRX昨天發佈的預估數據顯示,高檔私宅和大眾化私宅的租金分別下跌0.8%和0.7%,而中檔私宅則沒有變化。但出租活動則上揚。

SRX數據:6月非有地私宅租金 同比下滑0.5%
SRX數據:6月非有地私宅租金 同比下滑0.5%

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新加坡6月份非有地私宅房地產租金跟5月相比下滑,但出租活動則上揚。分析師認為,隨著更多新私宅完工,私宅租金將繼續面對下跌壓力。

房地產交易網站SRX昨天發佈的預估數據顯示,本地6月份整體非有地私宅租金同上個月相比滑落0.5%。其中,高檔私宅和大眾化私宅的租金分別下跌0.8%和0.7%,而中檔私宅則沒有變化。

私宅單位的出租交易量則增加,同5月相比上揚1%至3777個。

與去年同期相比,6月份整體非有地私宅租金下跌6.5%,而出租交易則增加15.4%。

大量新私宅的竣工對租金形成下跌壓力。房屋經紀公司ERA產業主要執行員林東榮指出,私宅租戶群有限,而隨著更多新私宅落成,出租市場的競爭也更加激烈,因此6月份私宅租金下滑主要是這個原因造成。

「由於今年和明年將有大量新私宅竣工,因此租金接下來面對的下跌壓力將不會這麼快減緩。」

新加坡智信研究與諮詢總監王伽勝表示,租金下跌主要是因為從5月和6月起,外來派駐人員進入本地的數目和出租交易量都開始下降,並且將在下半年持續減少。

他指出,小型高檔私宅單位一般上在出租市場會有比較好的需求,但高檔私宅租金在6月份下滑,顯示租戶對這類小型單位的興趣也走軟。至於大眾化私宅租金下跌,則進一步確定新竣工單位增加所帶來的衝擊。

分析師也認為,大眾化私宅租金下滑,部分也是因為鞋盒單位和雙鑰匙單位的出租市場疲弱使然。

王伽勝表示,雙鑰匙單位的屋主若租出屋內的其中一個單位,租戶會覺得無異於跟屋主住在一起,缺乏自由和隱私,而這是他們所不願意的。

他指出,至於鞋盒單位,租戶至今已發現租金過高,尤其是近來已有許多新鞋盒單位落成或將竣工,因此鞋盒單位租金也將面對下跌壓力。

另外,分析師認為,租戶預期房租會下跌而簽署租期更短的租約,是出租交易量增加的原因。

林東榮表示,6月份出租交易量微漲並不是由新需求促成,而主要是因為租戶轉向更優質或租金更低的私宅。

「過去兩年,我們看到越來越多租戶簽署12個月而非傳統的24個月的租約。他們會這麼做,是因為預料隨著越來越多私宅單位竣工,將會形成供應過剩的局面,而租金也將隨之下滑。」

他預料今年接下來,出租交易量將隨著租戶大玩「音樂椅遊戲」而維持活躍。

組屋6月份整體租金上揚

另一方面,根據SRX的數據,組屋6月份整體租金上揚0.1%,而租出的單位幾乎沒有變化,為1902個。同去年同期相比,組屋6月份整體租金下滑1.8%,而租出的單位也增加14.2%。

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固定利率還是浮動利率?新加坡選房貸須三思

彭仲賢:具備特別功能的房貸會比一般房貸更有價值。

本地基準利率最近上揚,固定利率配套會不會因此受追捧?申請貸款時還須注意什麼?

許多房屋貸款借貸者最在意的是,房貸配套利率的高低。花旗集團汽車與房屋貸款總監彭仲賢表示,借貸者不應只在乎利率,也應注意今後每月的攤還額和現金流、本身需求、財務狀況、負擔能力等。

固定利率還是浮動利率? 選房貸須三思
固定利率還是浮動利率? 選房貸須三思

政府規定,首次買房者申請的房貸與房子價值比率(LTV)最高為80%。如果首次買房者的借貸期超過30年(最多35年),或者房貸要過65歲才能還清,LTV下降至60%。根據總償債率(TDSR)限制,借貸者所有貸款每月的還款額,不得超過收入的60%。

新加坡房屋貸款有限公司房貸首席顧問周揚認為,每月還款額最好不要超過收入的一半,以便能更好地應付其他財務負擔。

彭仲賢說,一些借貸者選擇房貸時,常常喜歡詢問身邊親友的意見,但「挑選房貸是一個重要的決定。它不像申請銀行信用卡,而是須從長遠和多重考量來做決定。儘管親友的意見值得參考,但借貸者須從最適合自己的角度挑選房貸」。

挑選房貸沒有捷徑

他指出,一般借貸者會貨比三家,詢問兩到三家銀行的配套。挑選房貸沒有捷徑,互聯網上的房貸計算器、資料庫、概覽表等只是工具,借貸者須對簽訂的房貸配套有深入瞭解。

談到房貸配套的種類,許多人馬上會想到固定利率配套和浮動利率配套這兩種。固定利率配套的風險最低,但比其他房貸配套的利率高。

隨著本地基準利率最近上揚,第一年固定利率目前介於1.80%至2.30%左右,這視「固定時間」的長短而定。固定期越長,利率就越高。這類配套一般把利率固定兩年至三年,隨後的利率會浮動。

浮動利率配套則是直接與基準利率或現行利率掛鉤,利率一般比固定利率配套低,但隨著三個月同業拆息率(SIBOR)和三個月新元掉期利率(SOR)最近波動較大,這些配套也會受影響,銀行每三個月會調整利率。

彭仲賢表示,市場上還有另一類具備特別功能的房貸。譬如,花旗銀行提供免付費可切換基準利率的浮動利率配套,讓屋主可按市場利率走勢,將基準利率切換為三個月SIBOR、六個月SIBOR,或一年SIBOR。

又譬如,大華銀行提供與存款配對的房貸配套「UOB Homestar」,屋主的貸款額若是50萬元,並在賬戶裡存入10萬元,房貸利息只按40萬元貸款額計算。

以自己主次需求選房貸

彭仲賢表示,貸款者要根據自己的主次需求選擇房貸,看自己是更在乎每月還款額的穩定性,還是更在乎支付最低的利率。此外,貸款者也應考慮利率短期和長期的走勢。

他說:「利率傳統上處於3.5%的水平。長期來看,全球利率會從低利率水平復甦,上揚至正常水平。但除了要看利率上升多少,貸款者也要考慮利率上升速度有多快,會否在兩年內顯著上升,這是因為房貸配套的鎖定期有兩三年。」

彭仲賢表示,對於不太關心利率走勢的人而言,讓他們預測利率走勢是相當困難的事,因此他建議貸款者尋求專業意見。

不過,彭仲賢與周揚一致認為,具備特別功能的房貸會比一般房貸更有價值。周揚說:「以存款配對房貸配套來說,這會對那些有定期儲蓄習慣的借貸者有利。但就像購買一個多功能智能手機一樣,貸款者需要使用這些特別功能,配套才會划算,否則就是浪費。」

挑選房貸也須留意申請過程、改變借貸期、提前解約、逾期付款的費用,也可比較房貸的增值優惠,如律師費津貼、火災保險,以及免費估價等。

認為房貸隨時可再融資是迷思

許多屋主會覺得,當下籤訂的房貸配套過了鎖定期後,若不再提供最理想的利率,他們只要換一家利率更低的銀行或配套再融資即可。

 彭仲賢表示,本地利率環境過去七年極其低廉,因此許多屋主對正常利率沒有頭緒。

他說:「如果認為房貸隨時可再融資,那是迷思。會這麼想的人,或許從來沒嘗試過在高利率的環境下再融資,那不會是你想像中那麼容易。」

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走出去 更容易 倫敦離岸人民幣發展加速

2014年,倫敦離岸人民幣業務特色化發展加速。清算行的確立和壹系列資本市場合作備忘錄的簽訂確立了離岸業務的金融基礎設施;英國政府發行首只人民幣計價債券和將人民幣納入儲備貨幣也進壹步提升了市場參與熱情和對人民幣的接受程度。與之相伴的,倫敦離岸人民幣在業務總量和特色化發展方面也取得了顯著進步。

倫敦金融城最新《2014年倫敦人民幣業務數據報告》顯示,在2014年人民幣全球業務發展量質齊增的情況下,倫敦離岸人民幣貿易融資、外匯交易和人民幣存款均較2011年離岸人民幣項目啟動時有了飛速發展。

走出去 更容易 倫敦離岸人民幣發展加速

在貿易相關金融服務方面,2011年至2014年間,人民幣貿易融資年均增速仍維持在雙位數,市場對人民幣貿易融資發展持積極態度。數據顯示,人民幣貿易融資2014年上半年增長迅速,較2013年下半年增長117億元人民幣,達到265億元人民幣;2014年下半年,人民幣貿易融資總額下滑至87億元人民幣。分析認為,全球貿易環境不佳及下半年人民幣貶值預期上升是造成人民幣計價貿易融資量下滑的主要原因。

在外匯交易方面,2014年倫敦人民幣外匯交易日均交易量高達615億美元,較2013年增長了143%。數據顯示,2014年相關交易主體主要由投資銀行完成,產品主要集中於外匯交易風控產品,其中可交割和無本金交割外匯產品總體交易量分別上漲了162%和91%。受倫敦人民幣市場資金池流動性不斷改善影響,可交割外匯產品在總體外匯交易中的重要性持續上升。繼2013年可交割外匯產品數量首次超過無本金交割外匯產品後,2014年可交割外匯產品在總體外匯交易中的比重已經上升至絕對多數的79%。

與此同時,2014年倫敦離岸人民幣存款也取得了突破性進展。2011年至2013年,倫敦人民幣存款總量壹直維持在140億元人民幣左右,而2014年人民幣存款總量強勢增長至200億元。這表明,中英雙邊貿易和投資快速發展促進了公司客戶人民幣存款上升。

倫敦人民幣業務的發展不僅體現在數量的增長上,同時也體現在業務結構的特色化發展上。尤其是倫敦人民幣外匯交易的變化趨勢,凸顯了其作為全球外匯交易中心在發展人民幣外匯市場方面的獨特優勢。

就總量而言,從2011年倫敦金融城啟動人民幣項目以來,無論是人民幣存款還是貿易融資,其發展更多體現為穩健的“雙位數”增長。數據顯示,2014年倫敦人民幣外匯交易量已經接近2011年的6倍。

從外匯業務內部結構看,可交割外匯產品作為近兩年來外匯交易的主流,其“三位數”的增幅也使倫敦顯著區別於其他離岸金融中心。數據顯示,2014年可交割外匯產品中即期外匯產品日均交易量為184億美元,較2013年上漲了229%;遠期外匯交易和外匯掉期交易分別較2013年上漲了156%和144%。

許多大型投資銀行在接受調查時表示,2014年已經將67%的人民幣即期外匯業務、56%的人民幣遠期外匯業務和42%的人民幣外匯掉期業務選在倫敦完成,較2013年均有大幅提升。這進壹步凸顯了倫敦在人民幣外匯交易方面的特色。

倫敦金融城政策與資源委員會主席包默凱表示,得益於中國政府在經濟體制改革方面的努力,倫敦離岸人民幣市場的深度和復雜程度日益明顯。未來,伴隨中國資本賬戶的逐步開放和國際支付體系的引入,倫敦人民幣業務將沿著既有發展趨勢快速發展。

本周海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場(7月16日)

 

澳大利亞廣播公司:股災太兇猛!中國買家拋售澳洲房產求“回血”

在過去的幾周時間內,中國股市暴跌了30%,市值蒸發了數萬億澳元。澳洲房地產中介機構指出,中國股市暴跌令中國投資者更趨謹慎,壹小部分投資者不得不拋售澳洲房產“回血”。另壹方面,中國股市近期的劇烈動蕩,促使更多的中國投資者將目光投向澳洲豪華房市。悉尼蘇富比房地產的主管帕裏爾表示,比起現金和股票,中國人更喜歡投資房產。【閱讀原文

 

Propertywire:曼哈頓公寓價格再創新高 平均單價1180萬人民幣

最新的研究數據顯示,在紐約市備受追捧的曼哈頓區,5月曼哈頓公寓平均價格再創新高,達到190萬美元;總銷量為876套,與4月幾乎持平。市中心是曼哈頓最賣座的地區,錄得1,982美元/平方英尺的最高單價,其公寓總銷售額高達3.23億美元。售價最高的是蘇荷(Soho)公寓的第12樓單位,價格為3,400萬美元/套或4,338美元/平方英尺。【閱讀原文

 

英國《衛報》:英國所得稅調整將如何影響“買房出租”?

英國各地的房東錢袋將受到重創。近期英國財政大臣奧斯本宣布,他正在降低私人出租房屋的稅收減免幅度。此舉意在平息蓬勃發展的購房出租投資模式給經濟發展帶來的風險。目前,稅收減免後100英鎊的利息支出只要55英鎊,但從2020年起將增至80英鎊。那些即使在中等利率水平貸款的業主,最終需要繳納的稅收可能會超過獲取的利潤。【閱讀原文

 

世界地產頻道:2015年外國買家對加勒比房產需求激增

據加勒比海豪華地產中介的調查分析,2015年上半年,加勒比地區房地產需求與去年同期相比增加了壹倍。受到旅遊業繁榮的推動,加上投資公民項目對國外買家極具吸引力,聖基和茨尼維斯、特克斯和凱科斯群島、安提瓜島和多米尼加共和國這些地區詢盤量增長最為顯著,而價位在100萬至200萬美元的房產詢盤量更是翻倍。【閱讀原文

 

2015年外國買家對加勒比房產需求激增

據加勒比海豪華地產中介七重天物業公司(7th Heaven Properties)調查分析,2015年上半年,加勒比地區房地產需求與去年同期相比增加了一倍。

2015年外國買家對加勒比房產需求激增
投資者對加勒比海所有價位的住宅和商業地產興趣激增

七重天物業公司通過分析其官方網站和公司雜誌《加勒比海房產投資者》(Caribbean Property Investor)收到的詢盤,指出投資者對加勒比海所有價位的住宅和商業地產興趣激增。

加勒比市場亮點:

  • 多數詢盤源自美國、加拿大和英國,其中美國和加拿大買家詢盤量翻倍,英國買家詢盤量上漲30%。
  • 聖基和茨尼維斯(St Kitts & Nevis)、特克斯和凱科斯群島(Turks & Caicos Islands)、安提瓜島(Antigua)和多米尼加共和國(Dominican Republic)這些地區詢盤量增長最為顯著。
  • 所有價位房產的詢盤量都在上升,價位在100萬至200萬美元的房產詢盤量翻倍,低於100萬美元價格的房產詢盤量所佔比例從39%增加到44%。
  • 聖盧西亞(St Lucia)和牙買加(Jamaica)商業地產詢盤量顯著增長,包括待售酒店和待開發的土地。

總部位於倫敦的七重天物業公司常務董事沃爾特·澤菲蘭 (Walter Zephirin)稱:「今年上半年,隨著美國、加拿大和英國經濟增長提升買家信心,美國對加勒比房地產詢盤大幅增加。加勒比海地區,尤其是多米尼加共和國及特克斯和凱科斯群島等地旅遊業的繁榮,加上聖基茨和尼維斯和安提瓜的投資公民項目(Citizenship by Investment Programs)對國外買家極具吸引力,支撐了對加勒比海房產需求增長。」

澤菲蘭補充道:「2015年下半年的前景非常良好, 銷售管道強勁有力 。通向該地區和主要度假開發地區如安提瓜島和巴布達、伯利茲的空運量提升, 奧斯卡影帝羅伯特·德尼羅(Robert de Niro )投資安提瓜島和巴布達一度假村,萊昂納多·迪卡普里奧(Leonardo DiCaprio)也買下伯利茲一座小島,加上牙買加授權建立第一家賭場,等等提高加勒比海關注度和可訪問性,從而增加了對買家的吸引力。

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英國所得稅調整將如何影響「買房出租」?

英國各地的房東錢袋將受到重創。近期,英國財政大臣奧斯本宣佈,他正在降低私人出租房屋的稅收減免幅度。此舉意在平息蓬勃發展的購房出租(buy-to-let)投資模式給經濟發展帶來的風險。

英國所得稅調整將如何影響「買房出租」?
英國各地的房東錢袋將受到重創

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奧斯本表示,業主享有的所得稅減免將被削減至基準稅率水平——目前為20%。這項被稱為「不公平財產徵稅」的措施,將從2017年「逐步」分階段實施。那些買房出租的業主可用按揭利息沖抵收入,但那些住在自己房子裡的業主不能。

不久前,英國央行警告稱,人們紛紛買房出租給英國的金融穩定性帶來了風險,因為這會導致房價膨脹,同時也減少了首次購房者可選擇的房屋數量。

今年4月英國養老金新規開始實行後,購房出租這種投資模式愈演愈烈。根據新規,年過55歲的英國長者可以一次性提取養老金,很多老人選擇將資金投入出租地產。

普華永道稅務合夥人Paul Emery認為該政策「是一個錯誤」。他說:「顯然,這會使業主提高租金,無助於解決住房供應不足和信貸投放攀升等更大的問題。」Emery還表示,當利率水平最終上升至與收益率持平時,業主可能要承受購房出租投資模式的損失。

「目前,市場的流動性很充足,較低的利率和收益率是健康的。但如果你是一個高稅率納稅人,當我們進入一個正常的市場,你的實際稅率可能會超過你利潤的100%。」Emery補充說,那些依靠儲蓄房租收益、辛辛苦苦存錢養老的投資者最終會暴怒。

德勤會計師事務所的Phil Nickin也同意以上觀點。「對於那些要按最高稅率繳稅的人來說,這項措施幾乎相當於將借款的有效成本翻一番。」

目前,稅收減免後100英鎊的利息支出只要55英鎊,但從2020年起將增至80英鎊。那些即使在中等利率水平貸款的業主,最終需要繳納的稅收可能會超過他們獲取的利潤。

Blick Rothenberg特許會計師事務所合夥人Genevieve Moore也抨擊此項政策。「這很可能影響很多努力存錢、投資房產以期能補充退休收入的英國工薪階層。我們將可以見到大量出租房產被拋售,就像是租賃市場被擠壓一樣,」她表示。

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曼哈頓公寓價格再創新高 平均單價1180萬人民幣

最新的研究數據顯示,在紐約市備受追捧的曼哈頓區,5月曼哈頓公寓平均價格再創新高,平均價格達到190萬美元;總銷量為876套,與4月幾乎持平。

曼哈頓公寓價格再創新高 平均單價1180萬人民幣
5月曼哈頓公寓平均價格再創新高

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房地產公司City Realty發佈報告稱,相比4月的180萬美元,該公司表示,5月是紐約市房地產歷史中最貴的時段,其中市中心錄得最高的銷售額。

總體來說,共管公寓(condo)的平均價格為250萬美元,而合作公寓(co-op)的平均價格為140萬美元。5月共有367套共管公寓售出,相比4月的365套略有上升;同期共有509合作公寓售出,相比4月的515套略有下降。

售價最高的是蘇荷(Soho)公寓的第12樓單位。蘇荷公寓位於Mercer街158號,是一座新博物館大樓。該公寓單元共7,837平方英呎,配有5間臥室、5間浴室,價格為3,400萬美元/套或4,338美元/平方英呎。第二高的是位於公園大道737號的一個頂層複式公寓,共6,000平方英呎,價格為3,270萬美元/套或5,440美元/平方英呎。第三高的是公園大道778號(778 Park Avenue)的一個四居室合作公寓,總價2,850萬美元。

市中心是曼哈頓最賣座的地區,其公寓總銷售額高達3.23億美元;中城是第二最賣座的區域,總銷售達2.27億美元。市中心錄得1,982美元/平方英呎的最高單價,與4月相比基本持平;上東區錄得1,788美元/平方英呎的第二高單價。

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