美國賣房“潛規則”:3月中旬至4月中旬獲利多

計劃賣房嗎?想賣個好價錢且快速脫手嗎?那就得保握現在。壹份最新的研究發現,壹年中最佳賣房時機是從三月中旬至四月中旬。該研究也表示,在過去5年裏,房地產的潛規則有了很大的變化。

三月中旬到四月中旬這段時間賣出的房子,平均速度可比壹年中其他時段快上15%,價格也可比均價多2.3%。而舊金山的房產於旺季出售,2%就意味著多出$2.2萬的收益

美國房地產交易數據庫信息網站Zillow在2015年1月出版的新書——《Zillow論述:房地產新規則》(The New Rules of Real Estate)中提到,壹年中最佳賣房的時機是從三月中旬至四月中旬。但是,各地確切的最佳賣房時機還得看氣候,如天氣和煦的邁阿密現在即是賣房的好時機;天氣嚴寒的波士頓則需等到四月中旬至下旬。

《Zillow論述:房地產新規則》的共同作者Zillow執行長拉斯科夫(Spencer Rascoff)和Zillow首席經濟學家漢佛萊斯(Stan Humphries)表示,賣房如果能夠掌握好時機,不僅可以快速賣出,還能賣得好價錢。

他們的研究發現,三月中旬到四月中旬這段時間賣出的房子,平均速度可比壹年中其他時段快上15%,價格也可比均價多2.3%,如果換算成全美房價收益那就是超過$4,300(美元,下同)。如果妳的房子座落於熱門地區,如舊金山的旺季出售,2%就意味著多出$2.2萬的收益。

賣房新規則:漂亮的浴室比漂亮的廚房更吸引人

在拉斯科夫和漢佛萊斯的新書中還有壹些有趣的新發現,本文整理如下:

  1. 賣房時整修浴室的售價將比整修廚房要來得高;
  2. 在售屋廣告上加個“cute”(小巧玲瓏的意思)字眼會提高妳的房價;
  3. 他們並不建議在好學區投資爛房產,因為增值的空間很有限。
  4. 如果妳的住宅方圓400公尺內有星巴克咖啡店(Starbucks Coffee),那先恭喜妳,因為妳的房價可比市值高,在1997年到2014年這17年間,住家附近有星巴克的房價上漲率高達96%;而同壹時段的全美平均漲幅為65%。
  5. 房屋所在街道名稱也會影響售價。如果街道名有Ct.(Court)和Way 等字樣,住宅售價會比有Blvd.(Boulevard)或St.(Street)的同類房價高。而座落於Ct.(Court)和Way 的房屋,如果街道只有名稱而沒有數字,售價會更高。

以下是美國6個城市最佳售屋的時機及其收益:

1. 全美平均值

  • 最佳賣房時機:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:15%
  • 比均價高百分比:2.3%
  • 比均價高出的價格:$4,300

2. 亞特蘭大(Atlanta)

  • 最佳賣房時機:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:14%
  • 比均價高百分比:6.2%
  • 比均價高出的價格:$7,200

3. 波士頓(Boston)

  • 最佳賣房時機:四月中旬至下旬
  • 比平均售出速度快:13%
  • 比均價高百分比:4.6%
  • 比均價高出的價格:$8,100

4. 達拉斯-沃斯堡(Dallas-Fort Worth)

  • 最佳賣房時機:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:22%
  • 比均價高百分比:3.5%
  • 比均價高出的價格:$5,800

5. 邁阿密-勞德代爾堡(Miami-Fort Lauderdale)

  • 最佳賣房時機:三月上旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:16%
  • 比均價高百分比:3%
  • 比均價高出的價格:$3,500

6. 舊金山(San Francisco)

  • 最佳賣房時機:三月上旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:10%
  • 比均價高百分比:5.9%
  • 比均價高出的價格:$22,000

7. 西雅圖(Seattle)

  • 最佳賣房時機:三月中旬到四月中旬
  • 比平均售出速度快:16%
  • 比均價高百分比:2.8%
  • 比均價高出的價格:$64,000

可賣出高房價的原因

1. 選對時機:售屋資訊留在首頁的時間愈久

大部份的買房者都會在三月初開始搜尋房地產資訊,任何在網站上的售屋信息可能很快就會因不斷新增的售屋資料被往後推,這樣壹來就不容易被買房者看見。研究數據顯示,全美上網搜尋新屋最大的點擊量是在二月底到三月初之間。所以,當妳早於最佳時機將售屋訊息放在網絡上,那很快會被擠到後面的列表。

《Zillow論述:房地產新規則》建議,在三月下旬或是四月上旬將房屋訊息上傳到售屋網站是最佳時機。

2. 吸引真正買家

賣房信息最主要是能夠吸引真正想買房的人,那應如何找出這些人呢?《Zillow論述:房地產新規則》建議,賣家可以看看買家是否已和房屋中介或是房貸經紀人簽約,如是,這意味著他們是認真地想買房,且已跨出第壹步。Zillow的數據顯示,四月初是這些房屋中介與房貸經紀人開始熱絡之際。

3. 時間就是金錢

賣房如果可以越快脫手越好,1月1日後,在房屋推出市場的第壹個顯著下降點就是三月下旬,這個時間點也是最終成交價和標價之間差額最高的。

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舊金山灣區學區房大搜羅:帕拉阿圖最貴 聖拉蒙最超值

學區房是華人的最愛,全美尤以灣區有德天獨厚的教育資源,而讓這裏的房地產炙手可熱。這次我們就盤點壹下灣區擁有最好美國學區房的7座城市,提供買房投資的壹個重要參考。

學區房是華人的最愛,全美尤以灣區有德天獨厚的教育資源

皮蒙特(Piedmont)

被加州奧克蘭(Oakland)包圍的皮蒙特(Piedmont),方圓1.678平方英裏,人口才1萬多人。從去年11月中-今年2月份,其房屋上市價格均價252.22萬美元。銷售均價197.5萬美元。去年11月份中旬-今年2月份,房價725美元/平方英尺,比去年同期增32.8%。雖然處在奧克蘭包圍之中,但其犯罪率卻遠低於奧克蘭和加州平均。家庭戶平均單元價值達76萬美元。

皮蒙特德有3所小學,高中和初中各壹所。2013年,高中API高達908分。其中,亞裔學生更高達948分。每年其上大學的比例非常多。在加州屬於最好的壹類學區。

聖拉蒙丹威爾(San Ramon、Danville)

丹威爾(Danville)上市均價133.8萬美元,銷售中間價99.5萬美元,比去年同期增加6.4%,但房屋銷售數量減少12.7%。431美元/平方英尺,比去年同期增長2.6%。和Danville相鄰的城市聖拉蒙(San Ramon),房屋上市均價103萬美元,銷售中間價75萬美元。410美元/平方英尺,比去年同期上漲9.3%。

家庭年收入和人均年收入中間值,Danville分別為12.58萬和5萬美元;San Ramon分別為9.58萬和4.23萬美元。

San Ramon Valley聯合學區可說是灣區最好的學區。San Ramon的Monte Vista高中2013年高中API為913分,亞裔為950分。

Dougherty Valley高中2013年API為928分,亞裔高達965分。San Ranmon Valley高中為884分。小學和中學除1所外,其他API幾乎都在900分以上。

如果想要到最高分的學區,但是房價又相對便宜的地方,聖拉蒙是7座城市性價比最高的壹個。她是壹座較新的城市,位屬偏遠,到矽谷或舊金山相比其他城市有劣勢。

帕拉阿圖(Palo Alto)

灣區房價最貴的學區房。今年2月份,上市均價344.5萬美元,銷售中間價213萬美元,每平方英尺平均高達1,444美元,比去年同期增長18.2%。帕拉阿圖的熱門社區包括市中心和老帕拉阿圖,上市均價分別為493.8萬和575.9萬美元。

家庭年均收入達11.75萬美元,人均收入5.6萬美元。每戶平均住宅價值81.18萬美元。帕拉阿圖的學區除了分數高之外,生源皆來自本身城市,沒有招收其他城市的學生,有別於中半島的其他城市。

其兩所高中,Henry M. Gunn High 2013年API高達917分,亞裔學生高達954分。另壹所Palo Alto高中2013年API為905分,亞裔學生高達968分。

庫伯蒂諾(Cupertino)

庫伯蒂諾(Cupertino)房產上市中間價為170萬美元,銷售中間價為143.7萬美元,平均每平方英尺827美元,比去年同期增長9.1%。家庭戶均收入10.9萬美元,人均收入4.47萬美元。房屋每單元中間價64.9萬美元。

Cupertino有3所高中深受華人追捧:Cupertino高中、Homestead高中和Monta Vista高中。Monta Vista高中2013年API高達956分,亞裔學生為969分,亞裔學生人數較多,佔總學生數的77%以上。Cupertino高中2013年API為906分,Homestead的API2013年為873分,其中亞裔平均為930分。

普萊森頓(Pleasanton)

上市均價144.39萬美元,銷售中間價83.7萬美元。平均每平方英尺470美元,比去年同期增加16.3%。家庭年收入中位數為10.3萬美元。

其公立學校有Amador Valley高中和Foothill高中,學生以白人學生為主。私立高中有The Quarry Lane高中。其中Amador Valley高中,2013年API為897分,亞裔為954分。Foothill高中在2013年API為871分,亞裔雖佔不到1/3,但API高達934分。

菲利蒙(Fremont)

菲利蒙(Fremont)房屋上市中間價105.5萬美元,銷售中間價約70.8萬美元。平均平方英尺485美元,比去年同期增長15.5%。家庭年均收入中間數為8.2萬美元,人均收入3.1萬美元。

菲利蒙高中有Irvington高中、John F. Kennedy高中和著名的Mission San Jose高中,API成績分別為884、743、951。Mission San Jose高中的亞裔分數更達到968分。另外,私立高中有Fremont Christian School。熱門社區Warm Spring上市均價99.3萬美元,Irvington為84.6萬美元。

洛斯蓋托斯薩拉托加(Los Gatos、Saratoga)

Saratoga地區今年2月份銷售價格755美元/平方英尺,比去年同期增長6%。房屋上市中間價441.4萬美元,銷售中間價191.5萬美元。家庭年收入中間值為15.5萬美元,人均年收入6.5萬美元。房屋單元均價100萬美元。

2月份前,Los Gatos上市中間價為255.2萬美元,銷售中間價為130萬美元。685美元/平方英尺。家庭戶均收入中間值為11.9萬美元,人均年收入為5.6萬美元。

2013年Saratoga高中API為938分,亞裔為967分。小學和中學非常出色。還擁有壹些在加州排名前列的私立中學,如Sacred Heart學校。Los Gatos High以白人學生為主,2013年全校API為883分,亞裔學生僅佔大約1/10,但API較高,2013年達940分。

(以上房價數據來自於Trulia網站,API數據來自於加州教育廳網站)

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美國洛杉磯買房 中國富人最愛這7個地方

最近有報道稱,富有的中國房屋購買者在洛杉磯郊區買房,讓洛杉磯的房價壹再上漲。

洛杉磯衛星城爾灣市、聖蓋博、蒙特利公園等城市備受中國富人青睞,華人比例高達40%

對於赴美購房的中國人來說,健康的房產市場以及華人聚集區成了購房的最佳地點。洛杉磯在美國房產市場占有舉足輕重的地位,在2013年美國房產市場復蘇期間,洛杉磯壹馬當先,成為了加州房產市場漲幅最快的幾個城市之壹,年平均漲幅達到了25%。而眾多的華人聚集區也成了洛杉磯吸引國人的壹個重要原因,洛杉磯衛星城爾灣市、聖蓋博、蒙特利公園等城市的華人比例高達40%!學區優質、社區安全,成為了洛杉磯吸引人的另壹個主要原因。

洛杉磯衛星城眾多,那麽中國富人都投資在了哪裏呢?

爾灣市

總人口:212,375

華人比例:36.5%

平均家庭收入:72,057美元

房價/平方米:4050美元

房價中位數:756,700美元

房價上漲趨勢:年漲15.8%

學校:小學22所,初中7所,高中4所

爾灣市坐落於南加州“技術海岸”的中心,因其生機勃勃的商業環境而著稱。該市也以擁有以下優勢而聞名遐邇:宜人的氣候、大量受過良好教育和技術培訓的勞動力、全美最安全的社區、充足的優良住宅供應和眾多生活娛樂設施等。著名的電子遊戲暴雪公司(blizzard),其總部就位於加州爾灣市。

2008年美國人口調查局將爾灣市列為全美人口6.5萬人以上最高收入城市排行榜第七位,2008年美國CNN Mondy雜誌將其列為全美最適合居住的城市排行榜第四名,2011年商業周刊雜誌將其列為美國最佳城市排行榜第五位。另外,爾灣市也在2010年的美國FBI年度犯罪率報告上成為全美10萬人以上的城市中犯罪率最低的城市。

最近十年來,爾灣的華人居住人口劇增,相應的華人超市、書局、各種面向華人子弟的才藝學校如中文、舞蹈、音樂、繪畫等都在爾灣市安家,給華人創造了更加良好的居住環境。

爾灣市學風鼎盛,擁有眾多高等學府,包括美國加州大學爾灣分校、康科迪亞大學、爾灣谷學院,的南加州大學橙縣分校、布蘭德曼大學、拉文大學和佩珀代因大學等。爾灣市大部分地區位於爾灣聯合學區內,該學區內有四所高中,分別是:大學高中、爾灣市高中、諾斯伍德高中(Northwood)和伍德布裏奇高中(Woodbridge)。其中,大學高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位,全美最好公立高中排行榜第二位。小學更是優秀,十八所小學被評為加州前100名小學。

爾灣市的房價壹直也未有大的回落,究其原因,華人大量湧入推高了當地房價。美國房價的整體趨勢並未對其購置資產意願造成影響。許多華人寧願在這裏買房或租房,就是看中了爾灣市優質教育資源和安寧的社會環境。

亞凱迪亞

總人口:53,000

華人比例: 45.4%

平均家庭收入:77,758美元

房價中位數:975,400美元

房價上漲趨勢:同比增長23.9%

學校:小學6所,初中3所,高中1所

亞凱迪亞位於聖蓋博山山腳、洛杉磯市中心東北21公裏。大約30年前,亞市居民幾乎全是白人;然而現在,有近半數人口為亞裔背景。這種轉型與臺灣、中國大陸、韓國乃至其他亞洲國家的財富增加並移民美國,有著密不可分的關系。

亞凱迪亞學區是全美頂尖學區,在2009與2010年,美國《商業周刊》(Business Week)評選“最適合養育孩子城市”名單,亞凱迪亞市成為全美15個入選城市之壹。

美國次貸危機和金融海嘯爆發以來,全美房價暴跌,但亞凱迪亞等加州華裔聚集城市卻不跌反漲,直接原因是華人大量湧入推高了當地房價。華人重視子女教育的傳統在美國發揚光大。許多華人寧願在這裏買房或租房,就是看中了亞凱迪亞等地的優質教育資源和安寧的社會環境。

蒙特利公園

總人口:60,269

華人比例:47.7%

平均家庭收入:52,159美元

房價中位數:547,800美元

房價上漲趨勢:年漲21.11%

學校:小學8所,初中1所,高中2所

蒙特利公園 (簡稱蒙市)座落於洛杉磯市東面,聖蓋博谷帝王山腳,在美國華人主要聚居城市中占有重要指標地位。蒙特利公園不僅生活購物方便,這裏也是美食的天堂,各種口味的餐館應有盡有(特別是華人喜愛的菜肴)。由於各國移民較多,該市充分展示了多元化文化特色,元宵節等中國傳統節日被列為該市的重要節日進行慶賀。

蒙市的房價在2008-11年經歷了壹個大的起落過程,最高點與最低點相差23%,但在2011年4月房價開始迅猛增長且未呈現下降趨勢。

聖蓋博

總人口:39,718

華人比例:25.4%

平均家庭收入:41,791美元

房價中位數:626,400美元

房價上漲趨勢:同比增長11.14%

學校: 小學5所,初中1所,高中2所

聖蓋博位於洛杉磯市以東,擁有高度融合的亞洲、歐洲和北美文化。第二代和第三代美國華人經常惠顧這裏的商店和餐館。

聖蓋博市在聖蓋博聯合學區管轄範圍內。2009年API學校報告將聖蓋博聯合學區評為加州最好的學區之壹。Gabrielino高中壹直是加州最好的高中之壹。美國新聞和世界報道將Gabrielino高中評為“全美最好的公立高中”之壹。

與亞凱迪亞市壹樣,聖蓋博市房價在美國房價暴跌時也並未下降,究其原因,也是因為華人在加州投資興趣漸濃,美國房價的整體趨勢並未對其購置資產觀點造成影響。

核桃(又名:沃爾納特)市

總人口:39,718

華人比例:55.75%

平均家庭收入:81,015美元

房價中位數:701,200美元

房價上漲趨勢:同比增長17.10%

學校:小學5所,初中2所,高中1所

核桃市又名沃爾納特,是壹個富足而又寧靜的城市。核桃市以住宅社區為主,地域開闊,道路四通八達,從城堡、別墅、城市屋到高階公寓,壹應俱全,素有“小瑞士”之美譽。2012 年彭博商業周刊評比核桃市為加州最佳撫養兒童城市。2011年CNN 《金錢(Money)》雜誌評比“全美最適合居住城市”。

核桃市的房產市場的上漲趨勢非常穩定,得益於該地在全美首屈壹指的優質學區,許多美國本地的人都慕名而來購買當地房產,核桃市不僅擁有著著名的加州陽光,還有優良的商業環境,有效率的政府管理與服務。在眾多洛杉磯購房者眼中,核桃市近年來已經成為美國學區房幾個首選城市之壹。

奇諾崗

總人口:74,799

華人比例:30.3%

平均家庭收入:100,099美元

房價中位數:554,900美元

房價上漲趨勢:年漲20.20%

學校:小學10所,初中2所,高中2所

奇諾崗市位於洛杉磯東郊約30分鐘車程之處,面積約116.2平方公裏。“奇諾”(Chino)在西班牙語中的意思為“中國人的”。奇諾崗市在2012年被美國《金錢》雜誌評為2012年最佳居住地;且在被評為美國中型城市年收入榜第6位;在2008年FBI將奇諾崗市評為最安全的城市之壹。以加州來講,在最適宜居住的前壹百名城市中排名第七。

鉆石吧

總人口:60,360

華人比例:52.2%

平均家庭收入:68,879美元

房價中位數:576,700美元

房價上漲趨勢:年漲18.00%

學校:小學,9所,初中3所,高中2所

鉆石吧是洛杉磯縣郊外的壹個富人區城市,與臨近的奇諾崗市(Chino Hills)和核桃市(Walnut)皆位於綿延起伏的丘陵地內, 市容整齊美麗,草木如茵, 因此該區成為中上華人家庭的居住首選之壹。

鉆石吧市(Diamond Bar)為南加州華人聚集的城市之壹,亞裔佔總人口約52%, 約有兩萬九千人。鉆石吧市有壹部分屬於南加州頂尖的核桃市學區, 因此吸引許多重視孩子教育的父母遷居來該市。眾多的華人人口也吸引許多亞裔商家和餐廳前來設立。

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2016年最新新加坡房價走勢(每月更新)

2016年11月最新新加坡房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡11月私人公寓房價環比上升0.3%,同比下滑1.0%。中央核心區與外部核心區價格分別增長0.5%和0.4%。其它核心區價格環比沒有變化;11月成交量同比增加21.3%。【詳細】

2016年10月最新新加坡房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡10月私人公寓房價繼續下滑,環比下滑0.7%,同比下滑1.1%。其他核心區價格價格環比增加1.5%,中央核心區價格與其它核心區價格環比均下滑0.8%與2.0%。【詳細】

2016年9月最新新加坡房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡9月私人公寓房價繼續下滑,環比下滑0.9%,同比下滑1.5%。中央核心區價格環比增長0.6%,其他核心區與非核心區價格環比均下滑;9月成交量環同比增加8.5%。【詳細】

2016年8月最新新加坡房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡8月私人公寓房價繼續下滑,環比下滑0.6%,同比基本持平。中央核心區價格環比增長0.1%,其他核心區與非核心區價格環比均下滑;8月成交量環同比增加59.3%。【詳細】

2016年7月最新新加坡房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡7月私人公寓房價反彈放緩,環比轉跌0.4%,同比基本持平。中央核心區、其他核心區與非核心區價格環比均下滑;7月成交量環同比增加10.0%。【詳細】

2016年6月最新新加坡房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡6月私人公寓房價繼續反彈勢頭,連續第4個月環比上漲,漲幅0.5%,同比上升1.1%。中央核心區、其他核心區與非核心區價格環比均上升;5月成交量環同比增加27.4%。【詳細】

2016年5月最新新加坡房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡5月私人公寓房價繼續反彈勢頭,環比上升0.4%,同比則上升0.2%。中央核心區與其他核心區的房價則較上月繼續上升,非核心區則環比出現下跌;【詳細】

2016年4月最新新加坡房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡4月私人公寓房價環比回升0.5%,同比則仍下跌0.5%。中央核心區與其他核心區的房價則較上月有所回升,非核心區則環比出現下跌;4月成交量環比上升17.6%,創下三年來單月最高銷售量。【詳細】

2016年3月最新新加坡房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡3月私人公寓房價環比回升0.3%,同比則仍下跌1.2%。中央核心區與非核心區的房價則較上月有所回升,其他核心區則環比出現下跌;離開年初的銷售淡季,三月成交量較上個月上升近5成。【詳細】

2016年2月新加坡房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡2月私人公寓房價環比下滑0.3%,同比則下跌7.4%。中央核心區,其他核心區與的房價則與上月基本持平;成交量同比上升3.8%。【詳細】

2016年1月新加坡房價走勢

據SRX新加坡房價指數估計,新加坡1月私人公寓房價環比仍然下跌1.7%,但同比回升0.6。中 央核心區,其他核心區與非核心區房價均在1月出現回升;成交量同比上升3.7%。2016年1月私人公寓租賃市場與租金環比回升0.2%,但整體依然處於 歷史低點,與去年同期相比仍下跌5.5%。【詳細】

美元升值成定局 去哪旅遊最劃算?

美元彙率中長期升值已成定局。據美國《華盛頓郵報》報道,著名旅遊網站“旅遊顧問”日前發布壹項報告,告訴旅行者如何聰明地利用美元升值,找到最劃算的旅遊目的地。

美元中長期升值已成定局,在此情況下,去哪些國家旅遊比較劃算?

報告稱,在美元升值背景下,俄羅斯酒店壹間房每晚均價降至80美元,跌幅高達45%,居全球首位,緊隨其後的是烏克蘭。在以高物價聞名於世的北歐,瑞典和挪威酒店費用均價分別下降19%和17%,分列跌幅榜第3和第4位。

由於歐洲整體經濟不振,歐元對美元匯率去年下跌21%,以美元計算的赴歐元區旅遊成本也下跌不少。法國、德國、西班牙、意大利等國的費用均價跌幅都在10%上下。

在南美,雖然各國貨幣對美元的匯率普遍上升,但巴西等南美旅遊大國的酒店房價也在1年之內下跌超過10%。亞洲旅遊產品價格則基本穩定,與人民幣、日元等該地區主要貨幣的走勢保持壹致。

不過,盡管國際油價過去1年出現暴跌,航空、遊輪等遠途交通的價格仍然堅挺,出行者在世界範圍內的交通成本有增無減。

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中國將推國際支付系統 可能挑戰美元地位

中國將在2015年內推出國際支付系統(China International Payments System,簡稱CIPS),被形容為“為人民幣在世界範圍內進行支付鋪設了壹條高速公路”。短期內,這個系統的創建意味著人民幣有潛力成為真正國際化貨幣,對國際貿易和金融來說,人民幣也將成為壹種更具吸引力的貨幣。長遠來看,也許美國在經濟上的統治地位將受到波及。

中國將在2015年內推出國際支付系統,短期內,這個系統的創建意味著人民幣有潛力成為真正國際化貨幣,長遠來看,也許美國在經濟上的統治地位將受到波及

據華盛頓郵報網站(www.washingtonpost.com)10日報道,自二次世界大戰以來,美元壹直是國際金融系統的基礎,幾乎沒有可能出現壹種可以對抗美元的貨幣。雖然歐元和日元的掘起壹度形成威脅,但是也只是區域性的,在全球範圍內還是無法與美元抗衡。不過,中國對人民幣的國際化采取了壹種完全不同的方式。考慮到中國經濟的規模和重要性,如果中國創建的全球支付系統更加方便,那麽人們肯定會更樂意在各種貿易、投資和買賣時使用人民幣。

如何衡量人民幣國際化的重要性?可以看看人民幣在國際貿易融資交易中所占的百分比。目前,人民幣在世界上所有的貿易融資交易中占比接近9%,緊隨美元之後。而且,2015年1月份,人民幣已經排在世界上最常用支付貨幣的第五名,僅僅排在美元、歐元、英鎊和日元之後。

中國推出的新支付系統最有可能起到重大影響的是全球能源市場。美國和中東石油生產商建立了壹套所謂的“石油美元體系”(petrodollar system),讓石油的定價和交易都使用美元。可以試想壹下,如果石油價格不再由美元標示,而是人民幣,如果沙特石油出口商傾向於人民幣,會怎麽樣?那就意味著任何想要購買或者出售石油者,必須有人民幣賬戶而不是美元。考慮到中國經濟增長下對能源的龐大需求,不難看出,為什麽全球支付系統能夠更好地促進這些交易的達成。

當然,現在人民幣還不會立刻對美元造成直接威脅。目前,全球支付總額中,美元占據41%,而人民幣只有2%。但如果再經過壹些年的發展,中國經濟繼續壯大,並且持續推動人民幣的國際化,而美元又原地踏步,至少從理論上來說,人民幣有可能最終取代美元成為世界上儲備貨幣的首選。

如果人民幣有朝壹日真的取代了美元,那麽從金融界到普通人都會受到很大的影響。比如國外投資者就不再需要持有大量美元,他們可以使用人民幣進行交易。這就意味著他們不再會投資由美元標價的美國政府債務,而這是美國財政赤字籌措資金的壹個關鍵因素。而且,大量回流的美元導致的通貨膨脹會帶來毀滅性的影響,產生其他壹系列的負面經濟結果。

當然,CIPS的建立只是人民幣國際化的壹個步驟而已。情況不會在壹夜之間發生變化,也許永遠不會。但要記住的是,中國會采取大量不同的計劃來試圖改變國際金融體系。金磚五國就是壹個例證。去年,新的金磚國家開發銀行在中國上海創建,成為與世界銀行和國際貨幣基金組織抗衡的壹大武器。

過去十年中國才開始積極推進人民幣的國際化,還有很長的路要走,但是CIPS的創建看起來是理想的壹步。如果中國經濟有朝壹日能夠在世界上占據主導地位,那麽它也會需要壹種有著同樣影響力的貨幣。

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美元暴漲之時 妳必須知道的壹些“錢景”

美元指數創出12年以來新高,強勢美元或將成為2015年的主旋律。那麽強勢美元會對我們的經濟生活和財富產生怎樣的影響?

美元強勢會對中國經濟產生什麽影響?

大格局:美元進入升值周期

美元彙率不斷升值,美元指數從2014年中的80點起步至最新98.60%,不到壹年升值超過20%。

美元指數的走勢受加息預期、經常賬戶赤字和資產相對收益率變化的影響,決定上述三大因素的是美國經濟和美元指數構成國家經濟基本面的相對變化以及全球避險情緒的變化。美國經濟和其他發達經濟在 2015 年的分化將延續,美國加息及原油暴跌使新興國家承壓,支撐美元指數繼續走強。

中國經濟、外貿匯率雙重沖擊

由於人民幣總體緊盯美元,美元的走強意味著人民幣相對其他幣種的同步走強,國泰君安宏觀分析師任澤平指出對中國經濟有三大影響:

美元指數對中國三大影響:1)人民幣相對美元貶值,相對其它貨幣升值,有利於人民幣國際化和對外直接投資,不利出口;2)加大資本市場波動;3)大宗商品價格下降使中國經濟受益。

  • 加劇人民幣波動,增大貶值壓力

美元快速走強,對於人民幣不是好消息。宏源證券的研究報告指出:

美元快速升值、美債收益率提高,將會影響人民幣國際化進程,加劇離岸人民幣匯率波動。人民幣國際化首先需要人民幣“走出去”,貿易結算是過去人民幣“走出去”的壹個重要途徑。截至 2014 年 10 月,離岸市場人民幣資金存量達 2.6 萬億元,其中約 1.8 萬億元以銀行存款形式存在,大量離岸人民幣缺乏投資渠道。在美元處於上升通道的情況下,國際貿易商如果持有人民幣,將可能傾向於對中國出口以美元結算,從中國進口以人民幣支付,人民幣將會“原路返回”境內,影響人民幣國際化進程。另外,在美元升值、美債收益率升高的情況下,境外人民幣持有者可能傾向於在離岸市場將人民幣兌換成美元,並購入美國債券,以獲取美元升值收益和債券利息收益,這將增大離岸市場人民幣貶值壓力、加劇離岸人民幣匯率波動。

平安證券策略分析師房雷也有類似看法,他認為:

人民幣短期貶值壓力依舊,央行或將加大維穩,整體上人民幣不太可能如同其他新興市場貨幣,其貶值風險相對有限,人民幣有效匯率指數仍維持強勢,同時國內權益市場受到的壓力有限。

其實,從2015年初迄今,人民幣對美元就已經在小幅貶值,整個2015年恐怕雙向波動會更大。

  • 不利於出口,加大通縮風險

人民幣跟著美元走強,意味著中國生產的商品變得更貴了,這對出口顯然不是好消息。

宏源證券的研究報告指出:

美元升值意味著歐元、日元等壹籃子貨幣的相對弱勢。當前人民幣匯率壹定程度上與美元掛鉤,因此人民幣大幅貶值的可能性較小,這將導致人民幣有效匯率上升,不利於我國的出口。但美聯儲加息的前提是美國經濟增長強勁,美國經濟增長將會部分改善中國的外需。值得註意的是,美元升值、美元回流會損害其他發展中國家經濟,潛在打壓了中國出口的競爭對手。

  • 降準降息動力更大

值得註意的是,美元的走強,不僅僅對中國經濟宏觀經濟本身產生影響,更會影響中國宏觀政策的走向。

壹直以來,美元湧入中國導致的外匯占款,是人民幣基礎貨幣主要供給來源。但是伴隨美元走強,外匯占款不再大幅增加,央行或許會成為更核心的供給渠道,這意味著央行降準降息的動力更大。

對此,銀河證券首席策略分析師孫建波指出:

中央經濟工作會議中,明確提出“積極的財政政策要有力度,貨幣政策要更加註重松緊適度”。考慮到明年經濟增速下滑以及資本賬戶外匯流出雙重壓力,以及政府也壹直強調“下調社會融資成本”的問題,會議中的“力度”和“適度”都意味著會用更加寬松的貨幣政策和積極的財政政策來穩定經濟增長。因此明年利率和準備金存在著下調空間和下調動力。

寬松貨幣護航A股 行業影響分化

美元走強,意味著人民幣整體貨幣環境寬松。這對於A股顯然不是壞事。

孫建波指出:

在資本賬戶外匯流出壓力上升、新增外匯占款規模縮小的背景下,預計國內貨幣政策將實施穩中偏寬以保持國內流動性的通暢,為降息、降準打開了空間。在降息降準的大周期下,大盤藍籌這類基本面較好、價值低窪的板塊仍將受益。加上有國企改革、“壹帶壹路”等相關主題概念的驅動,景氣度上形成共振效應,指數將在調整走上移。

對於具體行業,孫建波有如下分析:

  • 大宗下跌,利好資源類制造業

大宗商品的下跌,拉低國內廠商的購進價格,為資源類制造業的生產成本下降提供空間。受建築政策和“壹帶壹路”的概念驅動,資源類制造業的行業景氣是往上走的,收入與成本的“壹增壹減”使得行業盈利在明年實現小幅改善。與此同時,政府也在積極推動區域內行業整合,也給行業存在主題利好。

  • 外貿企業或受益

盡管出口總增速不會有太高的增長預期,但是在歐美復蘇的大概率趨勢下,相關的上遊供應貿易行業及公司。

四季度出口明顯增加的領域有燈具、家電、玩具、紡織衣料,仍然是中國有比較優勢的勞動密集型以及產業升級產業,而這類行業對匯率較為敏感,因此將最先受益短期人民幣走低帶來的出口刺激。

另壹方面,政府對壹般貿易和服務貿易的支持力度大幅增加,具備表現在對高端裝備、高附加值幾點、成套設備、工業服務等行業。

黃金、大宗商品進入寒冬

以黃金為主的大宗商品,憑借其實物資產的特性,壹度被認為對沖美元貶值的重要工具。然而,成也美元,敗也美元——伴隨美元走強,這些品種逐步走弱。

中信建投的研究報告指出:

美元升值對大宗不利已成為壹個常識。作為國際大宗商品的定價貨幣,美元價格與商品價格之間是壹種鏡像關系。此外,正如我們此前的分析,美元強勢周期過程中國際經濟呈現出的是壹種美強,歐、日弱,新興市場高風險的狀態,對大宗的實際需求也是不利的。所以,在美元強周期階段,大宗震蕩回落是壹種大概率事件。2014 年以來鐵礦石再度貫穿全年巨幅下跌,年中開始的原油價格崩盤,也再度印證了這壹歷史與邏輯關系。

當然,在大宗商品是否會因為美元而走弱問題上,平安證券策略分析師房雷有不同看法,他認為:

工業金屬與美元走勢的相關性最近已經顯著淡化,金融屬性影響自2014年以來已經大幅減弱,主要的決定因素在供需,中國因素更強,我們認為其將呈現底部震蕩結構分化的走勢,在二季度後期存在反彈機會。

不過,在黃金問題上,房雷和中信建投則是壹致的悲觀。中信建投認為:

基於對美國經濟周期的樂觀判斷,和對美元的大概率走強的分析,意味著中短期內黃金都難有像樣的反彈機會。

而房雷則認為:

強美元對商品資產偏負面,結構上看,貴金屬受到的利空最為明顯,工業商品中美元攀升對原油負面壓力較大。

其實,看看近期黃金的走勢,就知道美元走強的同時,黃金走勢有多頹廢了。

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歐元貶值時代 便宜了誰又傷了誰?

前不久赴瑞士留學的中國留學生有關“學費壹夜之間上漲3萬”的抱怨仍然記憶猶新,而現在赴法德意等歐元區國家留學的小夥伴們又開始後悔“學費交早了”。甚至有海歸感嘆,兩三年前歐元兌人民幣彙率還是1:9的時代,當年的留學真是“生不逢時”。

如果按照每年約2萬歐元學費和住宿及生活費估算,歐元貶值對於即將前往歐元區國家留學的中國學生而言,是個撿了“上萬元人民幣”大便宜的好事。

歐元貶值時代來臨

除了留學生和海淘的購物狂之外,歐元貶值也提前喚醒了境外旅遊的春天。不管是景點的門票還是酒店的費用,和去年同期的匯率1:8.5相比,如今的境外旅遊和消費相當於享受了8.5折的優惠。

據報道,受匯率變動影響,春節赴歐洲旅遊報價出現小幅下調。法國、瑞士、意大利春節遊報價均較2014年春節便宜了約2000元人民幣。

而在此之前,由於巴黎近期的恐怖襲擊事件以及相關抗議活動,法國的旅遊業受到了壹定的沖擊。根據旅遊行業資訊公司MKG集團的統計,1月15到18日期間,巴黎酒店的入住率同比下降了10%,其中以高端酒店的下滑最明顯。如今歐元貶值帶來的刺激或許可彌補這壹沖擊。

在法國巴黎留學的劉佳(化名)偶爾也會做壹些代購的生意。“在歐洲的中國人最近都開始買買買了。”購物的原因不只因為歐元貶值,也因為最近還是法國的打折季。而國內請她代購的朋友也的確多了不少。

但是,並非專職做代購的她表示,雖然詢問的朋友多了,但真正會買的人卻並不多,畢竟對於那些奢侈品,多數人還是會嫌價格高。另外,由於年底海關查得比往常更嚴,所以雖然代購的需求量暴漲,但代購的利潤卻並不容易暴增。

對於有意向投資海外的中國企業而言,歐元的貶值也意味著更多“低價進入”的機會。

綠地集團董事長張玉良表示,現在是投資歐洲的機會。“由於歐元的貶值,當地的資源價格變得特別低,正是入手房地產的好時機。”他說,等到歐洲經濟復蘇時,又正好是脫手的時機。

以如今歐元兌人民幣約1:7的匯率與2014年底的匯率1:7.5比對,如果中國企業在法國葡萄酒莊或酒店領域投資200萬歐元,那麽折算成人民幣即可節省約100萬元人民幣。

歐元兌美元匯率跌至12年來低點 有望與美元平價

歐元兌美元匯率10日日跌至近12年低點。歐洲央行(ECB)債券購買熱潮引發的沖擊波和有關美國將要加息的與日俱增的預期傳遍全球金融市場。

自2015年初以來,歐元兌美元匯率已下跌13.1%,在10日的倫敦午後交易中跌破1歐元兌1.0700美元的水平,帶來了歐元與美元平價的前景。歐元兌英鎊匯率也跌至1歐元兌0.71英鎊以下,這是自2007年12月以來的最低水平。

歐元匯率跌至低點

美國股市也出現回落,投資者擔心美元走強會影響美國企業的盈利。在紐約午後交易中,標普500指數(S&P 500)下跌1.4%,至2049點,抹去今年迄今全部漲幅,與此同時,英國的富時100指數(FTSE 100)收市時下跌2.5%,跌至6702.8。

油價同樣下跌,國際油價基準布倫特(Brent)下跌3.4%,至不到56.55美元/桶。原油價格往往隨著美元走強而下滑。

報道指出,美元上漲而歐元下跌,反映了大西洋兩岸在貨幣政策上日益擴大的分化。歐洲央行本周啟動了1.1萬億歐元的量化寬松計劃,而上周公布的美國就業報告強於預期,助燃了人們對美聯儲(Fed)將在今年年中加息的推測。

但是分析師對歐元貶值的速度感到震驚。去年12月,英國《金融時報》(Financial Times)對32位歐元區經濟學家進行調查時,僅有1位經濟學家認為歐元將在2015年期間跌至與美元平價。

然而,在過去幾天裏,壹些人已經修改了自己的預測。已經對歐洲資本外流速度發出警告的德意誌銀行(Deutsche Bank)預測,今年年底前歐元不僅會與美元平價,而且會繼續下跌,在2016年跌至1歐元兌0.90美元,2017年跌至1歐元兌0.85美元。

加拿大皇家銀行資本市場(RBC Capital Markets)的高級外匯策略師埃爾莎?裏格諾思(Elsa Lignos)預測,歐元匯率將觸及1歐元兌1.05美元,但補充稱:“匯率越是逼近這壹水平,預測達到平價的聲音就越響亮。”

“歐元兌美元匯率下滑主要是因為美元走強而非歐元疲軟。歐元和美元達到平價並非異想天開。”

歐元跌向與美元平價的水平將受到法蘭克福的歡迎。歐洲央行的高級官員希望,歐元疲軟將為歐元區出口企業提供亟需的提振。

如何把握加拿大利好機會貸款買房?

加拿大央行四年來首次變更隔夜利率(overnight rate),將其降低25個基點至0.75%,這對投資加拿大房産的買家而言是個重大利好消息。

“相應的銀行利率爲1%,存款利率0.5%,”加拿大央行官方表示,“這一决定是爲了應對最近的石油價格暴跌對加拿大經濟增長和潜在的通貨膨脹的不利影響。”

2014年年底,在加拿大央行宣布降息之前,市場就預測加拿大央行將在未來幾年提高利率,現在看起來不太可能。而現在重要的問題是——中國買家如何能從中獲利?

下面,我爲投資者列出在加拿大獲得房貸的5個步驟:

  • 步驟1:選擇貸款渠道

除非是有著雄厚財力的買家會選擇現金購房,否則,大部分都會選擇貸款購房。

在加拿大,海外買家共有2種貸款途徑:銀行和貸款經紀

銀行貸款:在銀行申請貸款有一個潜在的限制就是其提供的産品有限。一般買家可申請到30%的首付。

不過,加拿大數家銀行現已意識到中國買家在貸款上所面臨的挑戰,已與中國大陸銀行建立合作關係,幷推出貸款産品,特別是加拿大的豐業銀行。

貸款經紀人:由于貸款經紀人與許多個不同的銀行都有業務往來,所以買家在貸款上會有更多的選擇。一般可申請到35%左右的首付。

注:海外買家在申請貸款時,需要出示信用記錄。比如:個人在自己國家的2年稅務報表

  • 步驟2:簽訂貸款合同

在簽署了貸款合同後,意味著買家簽訂了一項法律合同。如果買家無法償還貸款的,銀行有權將房産收回。

注:貸款額爲本金,在還款期間還應支付利息。加拿大貸款利率爲:2.8%-3%

  • 步驟3:貸款預批

看房之前,大多數房地産、銀行和經紀人會建議買家申請貸款預批。這項免費服務將根據買家的資格和個人信用評級,幫助買家預知自己可獲的貸款金額。銀行或者經紀人會詢問你的收入和個人財務狀態,以及檢查您的信用評分。

120天內,買家可獲知貸款金額以及貸款利率。如果利率走高,貸款利率不受影響;如果利率下降,買家會獲得更低利率。

貸款預批可以讓買家在與經紀人協商房價時處于更有利的位置,幷能對自己所需負擔的房産有一個清晰認識。

不過,貸款預批不具法律效應,也不能保證所預先核准的金額。在提交所需資料檔案後,還需要在律師和銀行的幫助下做最後的審批。

  • 步驟4:確定貸款規模

通常,買家最多能獲得房價95%的貸款,所以還需要支付房價5%的頭期款。

  • 步驟5:選擇貸款

所有的抵押貸款都對首次購房者開放,選擇真正適合自己的那款貸款是一項艱巨的任務。

在大多數情况下,風險承受能力是一個關鍵因素。利率會隨著市場而改變,買家需要確定的是,變動利率和固定利率哪個更適合自己。

Craig Doherty專欄全集:

Craig Doherty解析加拿大房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論,或郵件craig@canadianpartners.ca與律師Craig Doherty近距離接觸。