美元漲勢如“脫韁野馬” 人民幣貶值壓力加劇

美元指數近期猶如壹匹“脫韁的野馬”,近乎瘋狂的升勢已經延續了8個月,讓外界普遍預計人民幣的貶值壓力與日俱增,這將考驗中國央行維持人民幣匯率穩定的決心。

美元指數近乎瘋狂的升勢已經延續了8個月,讓外界普遍預計人民幣的貶值壓力與日俱增

廣發銀行金融市場部外匯交易主管黃毅預計,人民幣貶值壓力將持續,預計人民幣重新走強要看到三季度後段或四季度。

黃毅表示,“人民幣走勢將持續偏弱,但走弱程度不確定。除非國內經濟明顯企穩、或美元彙率指數停止上行,人民幣才有可能階段性升值,短期看出現該情形的概率相對較小。”

平安證券發布的研究報告指出,美元高歌猛進加大資本流動沖擊,人民幣短期貶值壓力依舊。

中國金融期貨交易所首席宏觀研究員趙慶明指出,“美元指數年內漲到100的可能性高,人民幣匯率年內跌到或者跌破6.30元的可能性還是很高。”

趙慶明建議,人民幣中間價應提高彈性,不應像以前壹樣緊跟美元。

不過,大華銀行認為,盡管美元指數處於2003年以來最高水平,但人民幣匯率本周有望保持穩定。

大華銀行駐新加坡經濟學家Suan Teck Kin接受采訪時說,美元指數上周五在美國樂觀就業報告發布後上漲逾1%,但人民幣兌美元匯率中間價今天僅調低0.05%,反映出中國央行意在維持人民幣匯率穩定。

對於中國內地的出口企業而言,人民幣貶值或將是壹個好消息。幾個百分點的匯率波動,對普通消費者可能影響不那麽大,但對於壹筆訂單上百萬美金的出口企業來說,匯率的變化直接影響到企業的收益。

對於普遍老百姓而言,人民幣貶值後,意外著中國消費者購買力下降了,美國海淘、代購或將隨之降溫。同時,中國遊客跨境旅遊的目標或將更多地轉向歐洲和日本。

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3月9日美元對多數主要貨幣匯率下跌

3月9日,美元對多數主要貨幣匯率9日下跌。

3月6日公布的美國2月份非農就業報告好於預期,顯示就業市場持續改善。利好的非農數據增強投資者對於美聯儲提前加息的預期,在6日當天提振了美元。衡量美元對六種主要貨幣的美元指數上漲1.26%,在匯市尾市漲至97.595,為2003年9月份以來的最高水平。

美元對多數主要貨幣匯率9日下跌

受投資者獲利回吐操作影響,美元指數9日下跌0.04%,在匯市尾市跌至97.578。

此外,由於歐洲央行於9日開始執行總規模達1.21萬億美元的全面量化寬松貨幣政策,歐元對美元匯率當天維持近12年來的最低水平。

截至紐約匯市尾市,1歐元兌換1.0858美元,與前壹交易日持平;1英鎊兌換1.5131美元,高於前壹交易日的1.5048美元;1澳元兌換0.7713美元,低於前壹交易日的0.7720美元。

1美元兌換121.18日元,高於前壹交易日的120.69日元;1美元兌換0.9849瑞士法郎,高於前壹交易日的0.9848瑞士法郎;1美元兌換1.2591加元,低於前壹交易日的1.2611加元。

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匯率利率雙走低 英國房貸有哪些優惠?

除了英國按揭貸款的固定利率和浮動利率紛紛降到歷史最低點,英鎊對人民幣匯率也跌至兩年最低(1:9.4989)。對于投資或自住購房者來說,匯率和利率的雙雙走低,將會大大降低購房者的資金成本。

年前,來自英國最大的按揭貸款諮詢公司Mortgage Advice Bureau的數據顯示,貸款利率已刷新記錄。根據Moneyfacts.co.uk的數據,Mortgage Advice Bureau發現,平均兩年期固定利率在去年年底下降了27個基點,至2014年11月的3.44%。三年期固定利率則降至歷史最低的3.52%,而浮動利率也創下新低,平均爲2.38%。截至2014年11月,浮動利率下跌了28個基點,是各類利率中下跌最大的。

于此同時,近期英鎊對人民幣匯率跌至了兩年來最低點。和兩年前的10.5相比,現在購房者可以以9.45左右人民幣換得1英鎊。這近100個基點的英鎊下跌,讓購房者節約了貨幣兌换的成本。

以下,我以一分25年期15萬英鎊的貸款爲例,爲大家整理了不同貸款機構可提供的優惠利率,以及相比半年前,匯率降低帶來的資金節省。

  • 40%首付

針對短期利率,約克郡建築協會(Yorkshire Building Society)可提供兩年期固定利率爲1.39%的貸款,服務費爲975英鎊。25年期15萬英鎊的抵押貸款每月的還款額爲612英鎊,兩年內支付15,682英鎊。相比半年前,匯率從10.5跌至9.45,兌換15,682英鎊,可節省16466人民幣。

匯豐銀行提供5年期固定利率爲2.48%的貸款,服務費爲999英鎊。一份25年15萬的貸款每月還款691英鎊,五年內支付42,497.5英鎊。匯率降低可爲購房者節省44622人民幣。

  • 25%首付

針對2年固定利率,切爾西建築協會的利率爲1.59%,服務費爲1675英鎊。對于15萬英鎊的貸款,貸款申請者每月需支付626英鎊,前兩年共支付1.6719萬英鎊。

匯率降低可爲購房者節省1.7555萬人民幣。

此外,英國郵局還提供5年期固定利率爲2.75%的貸款,費用爲1495英鎊。因此,對同樣一份25年期15萬英鎊的貸款來說,每月的還款額爲712英鎊,5年共支付42,918英鎊。匯率降低可爲購房者節省45064人民幣。

  • 10%首付

英國郵局提供2年期固定利率爲2.95%的貸款,費用爲995英鎊。一份25年期15萬英鎊的貸款,每月還款727英鎊,兩年內需支付1.8452萬英鎊。匯率降低可爲購房者節省1.9375萬人民幣。

Furness 建築協會提供一份低利率的5年期固定利率貸款,利率爲4.09%,費用爲999英鎊。25年期15萬英鎊的貸款每月還款818英鎊,5年的花費爲50,105英鎊。匯率降低可爲購房者節省52610人民幣。

對于現金購房者來說,匯率下降帶來的成本節省更加明顯。以倫敦房屋平均成交價227.619英鎊爲例,購買現房可節省23.9萬人民幣。

  • 2015年英國房産市場預測

根據財政部大臣喬治·奧斯本先生提出的新印花稅政策,購買房價在93.75萬英鎊以下房産的業主,將少支付一定比例的印花稅,而這一價值額度涵蓋了大部分的英國房産。

另外,根據巴克萊銀行聯合英國經濟和商業研究中心(Cebr)的報告預計,英國央行很有可能在2015的下半年將基準利率從長年以來不變的0.5%調至0.75%,幷在年底上調到1.25%。基準利率的上調,未來會引起按揭貸款房主每月的還款額增加,

如果現在購房,選擇5年期固定利率則可以很好的應對這一變化。央行利率上調還有可能在未來引起匯率上漲,此時的匯率優勢將有可能在短期內不再重現。

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美元大漲 人民幣中間價小跌

在強勁非農就業報告大幅推高美元彙率指數的背景下,3月9日國內人民幣兌美元匯率中間價僅小幅下調30基點,繼續釋放出匯率維穩的信號。市場人士指出,在美國經濟向好與政策趨緊的預期支撐下,美元維持相對強勢仍是大概率事件,人民幣對美元仍有貶值壓力,但中國貿易順差數據居高不下,對人民幣匯率有壹定支撐,未來人民幣對美元貶值空間不大。

3月9日國內人民幣兌美元匯率中間價僅小幅下調30基點

3月6日,異常強勁的2月份非農就業報告出爐後,市場對於美聯儲提前加息的預期驟然升溫,美元指數也因此錄得最近六周的最大單日漲幅。數據顯示,2月6日,美元指數全天上漲1.4%,盤中壹度漲至97.74點,繼續刷新著2003年10月份以來的高位。美國方面6日公布的數據顯示,2月美國新增非農就業人數29.5萬,遠超預期的23.5萬,前值為25.7萬;當月失業率為5.5%,預期為5.6%,前值為5.7%;月勞動力參與率為62.8%,預期62.9%,前值62.9%。在該項報告公布之後,高盛、摩根大通和安聯均看好美聯儲較早升息,並多數認為3月會去除“耐心”壹詞。高盛料美聯儲有可能6月加息。外匯市場人士表示,雖然過去較長壹段時間,美元匯率持續升值已經部分反映了市場對美聯儲加息的預期,但在加息靴子落地前,對於美國經濟向好和政策趨緊的預期仍將充當做多美元的理由,美元維持相對強勢是大概率事件。

國內人民幣兌美元匯率方面,近期人民幣對美元震蕩走貶,考慮到美元升值,人民幣對美元有繼續貶值傾向,但高企的貿易順差數據或能夠給予人民幣匯率壹定支持。數據顯示,2月中國進出口總值1.7萬億元,增長11.3%,其中,出口1.04萬億元同比增48.9%;進口6661億元同比降20.1%;貿易順差3705億元創歷史新高,去年同期貿易逆差1373億元。市場人士指出,高企的貿易順差或提振結匯需求,不過衰退型順差對匯率的支持比較有限,預計未來壹段時間人民幣對美元匯率將保持弱勢,但總體上貶值空間不大。值得壹提的是,與上周五美元指數漲幅相對,本周壹人民幣對美元中間價下調幅度不大,也釋放出維穩匯率的信號。考慮到推進國際化戰略和防範資本大量流出的需要,預計貨幣當局不會放任人民幣匯率出現大幅度貶值。

中國人民銀行授權中國外匯交易中心公布,2015年3月9日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價為:1美元對人民幣6.1563元,1歐元對人民幣6.7012元,100日元對人民幣5.1248元,1港元對人民幣0.79358元,1英鎊對人民幣9.3038元,1澳大利亞元對人民幣4.7662元,1新西蘭元對人民幣4.5509元,1新加坡元對人民幣4.4878元,1加拿大元對人民幣4.8825元,人民幣1元對0.58089林吉特,人民幣1元對9.7023俄羅斯盧布。

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2015年1月新加坡房價趨勢報告

2015年1月新加坡私人公寓交易價格繼2014年12月後再度下跌。交易量受到降溫措施影響持續低迷。自從新加坡政府出台多項房地產降溫措施以來,市場成交量被嚴重影響,2015年1月的成交量尚且不足2013年1月的七分之一。

2011年底以來,新加坡政府不斷出台房地產降溫措施,旨在減緩房價攀升,最初這些措施收效甚微。

直到2013年政府增加額外買家印花稅(外國買家在新加坡購買私人公寓現在需支付18%的印花稅),並且執行總償債率框架(個人總償債率不能超過收入的60%),對市場成交量產生了明顯的打壓作用。

然而,這些降溫措施並沒有改變市場的本質。許多買家暫時選擇持觀望態度,相信降溫措施並不會長久存在。而對賣家而言,他們並不願意因現有政策而貿然降低賣價。因而新加坡房價並沒有人們所期待的那樣產生明顯的回落。

私人公寓市場

2015年1月新加坡私人公寓平均價為$1,181 psf,相較2014年12月下跌了2.4%,而與去年同期相比則微升了1.9%。


租賃市場

而2014年12月的每平方尺每月平均租金相較2014年11月下跌了1.4%,而與去年同期相比則下跌了4.0%。


展望

展望2015年,降溫措施應當不會在短期內被移除。不過,若沒有新的降溫措施推出,市場可能會維持在新的平衡點。

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2015年1月加拿大房價趨勢報告

1月份加拿大房價較上月下跌1.1%,均價為401,143加元。加拿大樓市在新年伊始有所降溫,但過去壹個年度仍然增長了3.1%。

在銷量方面,1月加拿大房屋銷售量進壹步下滑,主要是由於阿爾伯達省和薩斯喀徹溫省的房地產市場降溫。CREA)公布的數據顯示,在全國範圍內,1月份的房屋銷售量比去年12月下降3.1%,與2014年1月相比,今年1月的銷售量下降2%。

值得註意的是,加拿大央行和IMF今年先後表示了加拿大房價已經被嚴重高估,但是隨著全球經濟漸漸恢復活力,以及利率“正常化”,市場仍能向著“軟著陸”方向發展,因此我們認為加拿大房地產後市仍將穩步發展。

此外投資者應註意,加拿大的房市降溫應該區別對待,比如在華人最多的多倫多和溫哥華,房價依然堅挺。

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2015年1月最新美國房價走勢

1月份美國房價略有下跌,較上月下滑0.4%,與1月份相似,刨除掉季節性因素,整體仍保持平穩態勢。本月美國房價的均值為179,500美元,同比增長5.4%。

值得註意的是,中國買家最為關註的幾個都會區房價全線下跌,但跌幅都不大,洛杉磯都會區表現最為弱勢。與上個月全線上漲的態勢形成鮮明對比,加之成交狀況不甚理想,還是顯示出了美國房地產復蘇仍不穩固。

在成交方面,美國1月成屋銷售總數年化482萬戶,創去年4月來新低。美國1月成屋銷售環比大跌4.9%,西部地區跌幅最大。而當月房屋庫存上升0.5%至187萬套。美國各類舊房銷售中間價約為每套19.96萬美元,同比上漲6.2%。

總的來說,由於房屋供給偏少,以及房價漲幅超過通脹速度。盡管低利率吸引了很多潛在買家,但是由於缺乏足夠的庫存,不少買主推遲了購房決定。

在其他房價指數方面,美國12月S&P/CS20座大城市房價指數同比+4.46%,預期+4.30%,前值+4.31%。具體到各個城市,所有20個城市房價12月份均同比上漲,其中舊金山上漲9.3%居首,邁阿密上漲8.4%其次,漲幅最小的芝加哥上漲了1.3%。

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2015年2月英國房價趨勢報告

2月份英國房產市場延續了1月份良好的態勢,繼續上行。英國房價月度上漲2.1%,較前值1%的數據有所改善,進壹步扭轉了年前幾個月的頹勢。2月份英國房價同比上漲6.6%,達到了279,004英鎊。

從區域來看,英國各地區全線上漲,本月東北地區“逆襲”,2月份上漲6.4%,位於英國各區域漲幅首位,而西南地區和西米德蘭茲地區最為弱勢,分別為上漲0.4%和0.7%。值得壹提的是,大倫敦地區上漲2.8%,優於上月表現。

政策面,由於今年稍早英國央行出臺更為嚴格的抵押貸款措施,英國樓市活動受到影響,其中抵押貸款申請許可件數降至2013年6月以來的低位,該數據較2014年初期已經減少了20%左右。

此外,在野工黨提出若在5月勝選,便會對200萬英鎊以上的住宅單位開征豪宅稅,使不少潛在買家改為租房,壹定程度上影響了需求。後市來看,英國尤其是倫敦地圖重啟上漲模式是大概率事件。

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在其他重要的指數方面,英國2月Nationwide房價指數年率上漲5.7%,不及預期值及前值,且為17個月(2013年9月以來)最低,預期上漲6.1%,前值上漲6.8%。 2月 Halifax季調後房價指數月率 -0.3%,前值2%。

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多倫多房産投資後起之秀——Richview區

多倫多是加拿大最大的城市,亦超越芝加哥成爲北美第4大城市。多倫多市是大多倫多地區的心臟地區,也是安大略省南部人口稠密區的一部分。金融城之一、最宜居城之一和種族最多樣化之一概括了多倫多的所有特徵。

除了一些被新移民所熟悉的社區以外, 如今坐落在多倫多市西邊Etobicoke的Richview社區也越來越被人們所認識。許多人被這裏的社區環境和地理位置吸引,不少人逐漸選擇在這裏安居樂業,其中也不乏一些我們耳熟能詳的“大人物”,例如多倫多市長Rob Ford和加拿大總理Stephen Harper。

  • 地理位置

Richview社區東至Royal York Rd,西至高速路hwy427,南北邊以Eglinton Ave及Dixon Rd爲界。可以說它被諸條主幹道所包圍,其交通便捷程度有目共睹。

此外,Richview周邊的幾個小區也頗受當地人歡迎,如Princess Anne Manor、Humber Heights、Humber Valley Village等,這些社區普遍環境一流,公園遍布,尤其到了夏季鬱鬱葱葱的社區環境讓許多人陶醉。

社區概述

Richview社區男女比例相當,男性占50.87%,女性占49.13%,社區規模適中, 人口密集程度不高,所以其中的人員複雜性也相對比較不明顯。

整個社區的移民比例低于多倫多城市水平,本地居民占絕大多數,社區中普通話的使用者比例極低。英語及意大利語的使用人數最高,因此白人社區的特點在這裏都得以體現。

社區的主體人群爲青壯年,其中20—44歲的人群超過四分之一,已婚人群比例爲62.39%。整個社區年齡分布合理,各年齡段的人們都願意選擇在這裏居住。區中65歲以上老年人比例超過19%,這也很好的驗證了社區歷史的悠久,以及環境的優美和安逸。

Richview社區家庭總體受教育程度較高,家庭收入穩定,多數人擁有良好的職業。絕大部分的居民從事著服務和零售業、還有不少從事管理相關工作,因此這個社區白領比例很高。

15.85%的居民擁有College,28.5%的居民University以上文憑,社區內家庭平均收入爲$156,052,高出了多倫多的平均水平。

Richview社區的房屋幾乎百分之百都是Single Detached獨立屋,在這裏半獨立的比例非常少,幷且社區內租住比例也近乎于零。這種單一的住房形式保障了社區內人口的組成,避免了過多的流動人口,變相的保證了這個社區極高的安全度。

作爲一個有一定歷史根基的成熟社區,Richview社區內的房屋普遍年齡偏大,百分之六十以上的房屋年齡在26-60之間,更有將近百分之三十的房屋擁有超過60年的房齡,小于10年的新房的比例較低。

  • 交通出行

住在Richview社區出行十分便捷,不用數分鐘就能到達hwy427及hwy401,區內還有多條TTC公交車經過,如果去多倫多市區上班, 那麽達成地鐵也幷不麻煩。

從這裏出發去多倫多國際機場只要短短十分鐘, 如果您在機場附近上班,那麽住在這裏就再方便不過了。

  • 學校教育

許多有學齡兒童的家庭在安家時都會首當其衝考慮的孩子的教育問題。幷且,學校教育這一因素如今不僅是選擇居住社區的重要因素,更是成爲不少投資人青睞的投資項目。

Richview社區中擁有諸多讓家長放心滿意的學習,從小孩子就能在這裏接受到優質的教育,這使得不少家長對這個社區的好感又增加了不少。

社區中的Richview Collegiate Institute(RCI)是一所口碑很好的雙語高中,學校通過廣泛的學術課程以及校外課程來培養孩子,旨在培養孩子們的領袖精神和終身學習習慣。自1958年以來,學校及學生、家長和社區的多方努力,已將RCI打造成爲了Etobicoke社區中的優秀高中。學校常年在全省範圍內的文化考試中名列前茅。更是在科學和數學競賽中多次排名達到10%。

更難得的是,學校提供的實習機會爲學生打造了獲得工作經驗的平臺。實習機會種類繁多,包括有保健,法律,傳媒,信息技術,教育,技術行業和零售等不同領域。這讓學生有機會體驗“動手”的學習。

  • 娛樂設施

Richview社區不僅被美麗的自然風光環繞,而且如畫的風景中休閑娛樂設施也不少,生活配套設施也很完善。擁有諸多購物中心和公園,還有圖書館、老年公寓等,這些設施足以滿足人們日常生活所需、豐富人們的健康生活。

這個美麗的社區以它獨特的魅力慢慢被新移民發掘,希望大家通過本

美國休斯頓地區購房熱點之“明湖”

 明湖(Clear Lake

明湖是休斯頓的一個地區,位于休斯頓東南方向約25英里,沿45號高速公路, 位于休斯頓和加爾維斯頓(Galveston)島之間。明湖地理位置得天獨厚,環境優美,風景秀麗,呈現典型的海濱風貌,是休斯頓地區可以享受海濱城市浪漫生活方式不可多得的地方。再加上學區優質,房價適中,社區安全等優勢,明湖也一直是休斯頓華人購房的熱點之一。

房地産

由于靠近休斯頓太空總署,加上附近有多所石油公司和化工廠,明湖吸引了大批的專業人士定居于此;另外,明湖地處休斯頓和加爾維斯頓兩城市的中點,在這兩個城市工作都可能在明湖居住,如在休斯頓市中心、醫學中心,或者加爾維斯頓的UTMB工作常選擇在這裏定居;加之,明湖的小學、初中和高中都非常好,吸引了大批注重子女教育的父母。明湖的房地産沒有明顯受到2009年金融危機的影響,而自2013年經濟復蘇以來,總體房價已上漲了20%以上。

除了西北部少數的幾個小區,明湖大部分小區都屬于Clear Lake High School學區,而這正是購房者喜歡選擇的小區,主要有:Pine brook, Brookwood, Bay Oaks, Bay Forest等等。這些小區中, Pine Brook的房子相對較新,它分南北兩區,北區的房子建于1997至2002年,南區的房子則建于1994至1997年。

學校

明湖的學校屬于Clear Creek ISD,也是大休斯頓地區最好的學區之一。小學,初中,高中都很好。Clear Lake High School是休斯頓地區最大的高中之一,在德州1713所高中的排名是第87位。

交通

明湖地區的交通很方便,沿45號高速公路通往休斯頓市中心,新開通的HOV lane/Toll way有效地緩解了上下班堵車的問題。另外,Metro公司在休斯頓東南方向也設有多條公交綫路,住在明湖的居民可以就近搭乘,包括:244、246、247、249路可到達市中心, 297路可到達醫學中心。

人口情况

明湖約6.5萬人口,是一個以白人爲主的社區,各族裔和睦相處,相互包容相互尊重,鄰里關係非常融洽。明湖居住了近一半的工程師,包括航天中心和煉油廠的專業人士等,其平均受教育程度和家庭年收入都遙遙領先于休斯頓其他地區。

生活和娛樂

  • 休斯頓太空中心(Space Center Houston)

休斯頓太空中心是明湖最著名的旅游觀光目的地之一。因阿波羅11號在此升空而全球聞名。在太空中心既可近距離接觸大量珍貴的實物展品,如月球岩石、返回艙和阿波羅11號的運載火箭等,又可乘小火車進入宇航中心,參觀火箭發射控制中心,是外地游客參觀休斯頓的首選觀光地。

  • 阿曼德河口自然中心(Armand Bayou Nature Center )

它是美國最大的城市野生保護區之一,這裏保護著2500英畝天然濕地、森林,草原,沼澤栖息地等;生活著超過370種鳥類,哺乳動物,爬行動物和兩栖動物,以及數以千計的原生植物;1728英畝的湖泊上提供著各式各樣的水上活動包括帆船、水上摩托艇、滑水,釣魚、游泳、皮划艇和獨木舟等等;除上述的景點,距離明湖15英里的Kemah也是一個非常適合全家出游的好地方。

  • Kemah海濱小鎮

在这里,人們不但可以在海濱漫步觀賞海景,還可以乘坐游船出海游覽;這裏還有一座刺激好玩的兒童游樂園,有木質過山車、驚險飛車、摩天輪、現場表演以及周末慶祝活動;沿海岸邊風格各异的水上餐館也吸引著游客。

另外,喜歡出海的,從明湖驅車去Galveston海邊也不超過30分鐘。

住在明湖購物十分方便,距離Baybrook mall僅需5分車程。Baybrook mall由5家主體店(Dillard’s, JCPenney, Macy’s, Sears, 和大型的Forever 21)和170多家零售店組成,占地1,240,000 平方英尺(115,200平方米),是休斯頓南部最大的購物中心之一,幷且還計劃2015年進行擴建,增加戶外商城和生活方式中心(lifestyle center)。

儘管離中國城較遠,但是明湖周圍好的中餐館也很多,如大四川等。

醫療

Clear Lake Regional Medical Center 以及 St. John’s Hospital

孟潔如專欄全集:

經紀孟潔如全面剖析休斯頓房産市場

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