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歐元大跌 去歐洲旅遊又實惠了

計劃寒假或春節去歐洲旅遊的市民又撿到實惠了。自上周瑞郎與歐元“分手”以來，歐元對人民幣彙率大幅下跌。與去年聖誕節時相比，現在市民兌換1萬歐元，能省下將近4000元人民幣。與此同時，據各大在線旅遊平台的統計顯示，2015年春節出遊意願中，出境遊意願首次高于境內遊。

歐元大跌 去歐洲旅遊又實惠了

瑞士央行1月15日宣布取消已經實施了三年多的瑞郎對歐元彙率上限，引發了彙率市場的“大地震”，瑞郎對歐元在短短幾分鍾內就大漲了30%。

受此影響，歐元對人民幣彙率在延續了去年以來一路下行趨勢的基礎上，再度“大打滑梯”。昨天，歐元對人民幣彙率中間價報7.091，與15日的7.2225相比，兩個交易日裏總共下跌了1315個基點，跌幅達1.82%。與年初時的7.3461相比，更已下跌了2551個基點，跌幅達到3.47%。

歐元對人民幣彙率大跌，計劃寒假或春節去歐洲旅遊購物的市民就有福了。以一家大型銀行的歐元牌價爲例，去年聖誕節時，市民要兌換1萬歐元，需要大約76000元人民幣，而現在，大約只需要72000元人民幣，能省下人民幣4000元左右。

“去歐洲買名牌”是很多市民赴歐旅遊的主要目的之一，歐元對人民幣彙率大跌，給市民“掃貨”帶來了大實惠。比如一款標價2500歐元的女包，去年聖誕節時折合人民幣19000元，現在只折合人民幣18000元，相當于降了1000元人民幣。

業內普遍預期，今年“強勢美元”仍是大趨勢，與此相對，非美貨幣還會繼續走弱。這樣一來，假如人民幣對美元彙率相對穩定，歐元對人民幣彙率很可能還要繼續下滑，市民去歐洲旅遊購物或留學，都有望越來越省錢。

不過，計劃去瑞士旅遊或留學的市民就沒這麽幸運了。在歐元對人民幣彙率大跌的同時，瑞郎對人民幣彙率大幅上漲。一家大型銀行的瑞士法郎牌價顯示，去年聖誕節時，市民兌換1萬瑞郎，需要大約63300元人民幣，而現在則需要大約72400元人民幣，也就是要多花人民幣9000多元。瑞郎這一升值，産于瑞士的名表、首飾都會身價大增，如果市民想要去瑞士滑雪，或者去學習酒店管理，可就得多掏腰包了。

出境遊意願首次高于境內遊

就在去歐洲旅遊變得更實惠的同時，據多家線上旅遊平台的統計數據顯示，國人出境遊意願首次高于境內遊。其中，攜程旅行網《2015中國人春節出遊意願調查報告》顯示，在目的地的選擇方面，約4成客戶傾向于境外旅遊，37%偏好境內旅遊，選擇出境遊的客人比例略高于境內遊,另有23%的客戶表示“不確定”。超過一半的客戶不考慮境內出遊，主要是因爲境內目的地在節假日人較多。調查發現，男性客戶更傾向境內旅遊，而女性則更傾向于境外。與此同時，同程旅遊也發布了2015年的目標規劃，確立了“讓超過5000萬人享受到旅遊的樂趣”這一總體目標，並針對日益擴大的出境遊群體，提供更多的優惠活動。此外，從去哪兒網公布用戶搜索的熱門目的地看，首爾、曼谷、新加坡、東京、普吉、吉隆坡、清邁、洛杉矶均位列前十位。

旅遊專家在接受記者采訪時分析指出，從調查看，出境遊意願首次超過境內遊，將是今年春節的旅遊熱點。這主要是受到衆多目的地國家簽證條件放寬等利好的影響，相關國家的線路産品遊客量都出現大幅增長的趨勢。

 

美元升值或讓遊客對美國望而卻步 中國遊客增勢不減

　最近幾周，紐約餐廳老板梅林(Jeremy Merrin)發現，他位于時報廣場哈瓦那中心餐館的生意下滑。原因是沒有足夠的國際遊客。

美元升值或讓遊客對美國望而卻步 中國遊客增勢不減

　　“我們正在應戰雙重打擊，”梅林說。“不只是美元彙率升值導致各種商品變得更貴，整個歐洲的形勢也不好。”

　　國際遊客每年在美國旅遊、酒店住宿、用餐和購物等方面的支出超過2,000億美元。2015年，國際遊客在美支出增速預計會放緩，原因是美元彙率升值讓打算前來美國的遊客望而卻步，而國內經濟低迷也讓遊客感到糾結。

　　“這會影響他們(遊客)在美國的停留時間和支出構成，”美國旅遊協會高級副總裁David Huether稱。該協會認爲，強勢美元的影響在2015年下半年會變得更加嚴重。

　　美國旅遊業面臨的問題並非是美元升值造成的唯一負面影響。美元升值還導致出口成本上升，一些美國制造商因此削減財測。此外，在海外有業務的美國企業還預見到，當他們的海外收益轉換成美元時，他們的純收入將下降。

　　美國將對中國公民的短期旅遊和商務簽證有效期延長至十年，有望刺激中國赴美旅遊。旅遊行業的專家希望中國遊客的增長有望部分抵消國際遊客在美支出減少的影響。此外，油價下跌，加上美國經濟形勢不錯，也可能提振國內旅遊。

　　美元升值

　　過去六個月裏，美元兌日元(118.46, -0.1600, -0.13%)及歐元上漲了15%左右，美元兌韓元上漲大約6%。

　　位于聖路易斯的EverBank財富管理公司的資深市場策略師Chris Gaffney稱，強勢美元預計會對與外國遊客相關的很多美國行業造成影響，當中包括航空、酒店及零售等行業。提供出境遊的旅遊公司將會暫松一口氣，因爲“對于美國遊客而言，歐洲遊在打折”。

　　咨詢公司Tourism Economics總裁Adam Sacks稱，美元升值10%，通常會令全年國際遊客減少2%左右。該公司預計，2015年美國接待的國際遊客人數將增長3.5%，過去10年的年度增幅爲5%。

　　前往美國的海外遊客人數增速去年就已經開始放緩，這主要與遊客本國的經濟問題有關。根據美國商務部的最新數據，截至去年10月，前往美國的日本遊客人數較上年減少4%，委內瑞拉遊客人數下降18%，墨西哥和中國遊客人數則增長逾20%。

　　“盡管美元升值，中國人已經存了旅遊的錢，”Attract China的執行長兼創始人Evan Saunders說。該公司預測，今年前往美國的中國遊客會更多。(完)

 

加元貶 帶旺本國旅遊

加元不斷下跌，油價依然無起色，對於旅遊業會否造成衝擊？本地業者表示，這其實是一個非常好的消息，正是恢複加國旅遊市場的好時機。至於境外旅遊，雖然也會有一定的衝擊，但影響並不大。

加元貶 帶旺本國旅遊

新聯華集團總裁曾志瑛表示，加元貶值對本國旅遊業是一個好消息。她還記得2000年左右，美元兌加元的彙率在1.5左右徘徊時，整個加國旅遊業相當旺盛。新聯華有四、五年的時間，幾乎每天都可以接到從中國台灣過來的50人左右規模的團。這些年隨著加元走高，油價也不斷往上升，導致酒店等其他費用紛紛上調，對加國旅遊市場造成一定衝擊，希望這次加元貶值能促進本國旅遊市場的繁榮。曾志瑛相信，如果彙率繼續保持，到4月春暖花開之時直至10月，都會是本國旅遊的大旺季。

加元下跌，或許會帶來加國旅遊業的春天。圖爲中國觀光客來溫。（本報資料照片）

至於加元貶值會否影響到出國遊，曾志瑛表示影響並不會太大，有一定經濟實力的出國遊旅客如果很想出境，一般不會因爲彙率就改變計畫。新聯華團務負責人也表示，大多數出國遊的旅客不會太在意彙率，當然對於精打細算的人來說，還是會有一定影響。

新聯華近日境內旅遊業務部分有明顯增加，或許與加元貶值有關，還建議有計畫出境遊的不妨提前付團費，考慮到彙率，那些以美金結算的團（如郵輪）未來可能需要付更多。

加元與油價下跌似乎對機票價格影響也不大。新聯華票務經理袁素雲表示，馬上就是春節，返中港台的機票約在1600加元左右。如果是夏天旺季時，機票約稅前900加元左右。航空公司通常會對提前購票者會給出一定優惠。

華航業務經理李怡靜表示，目前還看不出加元貶值和油價下跌對機票價格會造成影響，不過由於油價下跌，華航也對燃油附加費微調，從262加元調整到240加元。

2015年4大倫敦房産投資潜力區 您不容錯過

隨著倫敦城市公交系統的伸展，政府對城市部分區域公共設施投資的加大，新的商業區和新樓盤在這些地區的不斷建設，使倫敦市內的一些地區成爲吸引購房者的理想購房區。這裏我特別挑選了倫敦市內4個比較有潜力的地區加以詳細介紹。

在倫敦這座國際大都市里，泰晤士河上計劃建設的一座新的橋梁， 都會給倫敦相關區域的樓市造成影響。倫敦市內，一座地標性的建築，或者是一個各方面都很優秀的新住宅小區也給周邊樓市帶來波動。

2015年倫敦需要特別注意的4大購房區域：

  • 西倫敦——Notting Dale

Notting Dale位于倫敦城市西北，屬于城市郵政編碼的W11區。處于倫敦城市地鐵White City站和Ladbroke Grove站之間。說起Notting Dale人們恐怕幷不熟悉，但是附近的Notting Hill諾丁山地區却是舉世聞名，無人不知。

比起充滿了人文情懷，文藝氣息濃厚的諾丁山，Notting Dale區的發展起步較晚。二戰之前，這裏曾經是倫敦有名的貧民區，從本世紀50年代開始，政府加大對這裏的投資，各種現代的新式建築，居民小區開始興建。

例如由著名的普氏集團開發的樓盤More West，樓盤由面積各异的單元房組成，可全額購買或選擇shared ownership， 單元價格41.5萬英鎊起。Notting Dale區域重建計劃的一部分由倫敦Kensington肯行頓 and Chelsea切爾西行政區負責，高端的建築設計帶有濃厚的藝術氣息。富有美感的建築給這裏注入活力，使Notting Dale面貌一新。

  • 北倫敦——Hornesey

Hornsey位于倫敦北部, 屬￿城市郵政編碼的N8區, 是倫敦歷史比較悠久的老行政區之一, 1965年起劃歸Haringey行政區管轄範圍。

Hornsey緊鄰風景優美的亞歷山大宮公園， 區域內有大量保存完好的維多利亞時期，和愛德華七世時期的古老建築。這裏交通方便，火車在30分鐘內直達倫敦中心的Moorgate 車站和King’s Cross車站。Hornsey區域中心的購物街和商鋪正在維修重建中，由于這裏有大量古建築的存在，重建計劃在英國歷史文化遺産保護委員會的保護下進行。

緊鄰城市運河，在老供水廠舊址上興建的New River Village，由600套新房組成， 一房的價格32.5萬英鎊起。

Hornsey中心也有新房元月份交工，一室單元的價格約30萬英鎊。

  • 東倫敦——Leyton

Leyton位于倫敦東部, 屬于城市郵政編碼的E10區。這裏距Stratford僅1.5英里，緊鄰2012倫敦奧運會的主會場。

Leyton位于倫敦3區，在地鐵Central line綫上。區內有倫敦最大的開放式綠地。

正在進行的開發建設使Leyton的地産投資潜力大增。這裏的房型以維多利亞時期和愛德華七世時期的排屋爲主。價格多在40萬英鎊到65萬英鎊之間。

這裏的新房以維多利亞式的聯排別墅和單元房居多，價格39.5萬英鎊起。

  • 南倫敦——Brockley

Brockley屬于南倫敦, 城市郵政編碼的SE4區。在80年代曾經是在倫敦市中心上班族的聚集地；隨著倫敦Overground的延伸， 現在這裏重新成爲受城市年輕一族青睞的地方。

Brockley周邊被公園和綠地環繞，環境優美，年輕的帶小孩的家庭喜歡落戶在這裏。

這裏的很多維多利亞式的大別墅現在被改建成較小的適合小家庭使用的單元房；Brockley也有現代的新單元房，聯排別墅等多種房型。隨著計劃建設的East London line的延伸，Brockley也成爲倫敦地産投資具潜力的新區域。

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加拿大商業銀行將何時降息？

【導讀】爲什麽加拿大商業銀行貸款利率降息的幅度比大家的期望少？貸款利率還會再降嗎？

加拿大商業銀行何時降息

商業銀行貸款利率降息的幅度比大家的期望少

2014年年底，預期美聯儲將進入加息周期，媒體上也是一片加拿大也快要加息的呼喊聲。吳邊當時分析加拿大的經濟持續疲弱，加拿大的overnight rate 比美國的overnight rate要高近一個百分點，因此浮動利率有降息壓力。樂活網的專訪《加拿大央行今年加息？》刊登出來後，只有寥寥的聲音表示贊同。

2015年1月21日，星期三，出乎大部分分析家意料之外，加拿大央行忽然把目標隔夜拆借利率下降了0.25%。星期四1月22號，TD道明銀行宣布不打 算跟隨央行降息。一時輿論大嘩，紛紛指責商業銀行這是把央行降息的利好據爲己有。在輿論壓力下，周二1月27日，皇家銀行宣布決定把prime降 0.15%，BMO及其他銀行快速跟進，迅即公布同樣的減息幅度，商業銀行最惠基本利率prime rate從3%降到了2.85%。

央行隔夜利息和商業銀行最優惠利息關系

央行是通過調整目標隔夜拆借利率overnight rate間接決定商業銀行最惠基本利率Prime，降息前最優惠利率Prime等于overnight rate加2%。但是這次中央銀行調降0.25%，而商業銀行只是跟進0.15%，兩者之間的息差就變成了2.1%。曆史上目標隔夜拆借利率和商業銀行最 優惠利率息差一直是1.75%，現在的息差多了20%。曆史上上一次發生這個情況的時候是在次貸危機期間：2008年12月的時候，央行減息0.75%， 但是商業銀行只跟進0.50%。這次是商業銀行第二次反抗中央銀行的降息決策，而且這是自加拿大央行1951年開始記錄跟蹤利率變化以來，破天荒第一次浮 動利率變化少于0.25%

那麽爲什麽加拿大央行降息0.5%，商業銀行只能跟進0.15%？有幾個因素的影響。

第一是銀行系統的盈利問題

浮動房貸、商業貸款以及很多其他個人信貸的利率都是基于商業銀行最優惠利率，這些信貸的利率變化與Prime的變化同步，商業銀行最優惠利率Prime降 低的時候，貸款人的利率隨之降低，但是對于浮動利率貸款而言，央行目標隔夜拆借利率不是唯一的成本考量指標，在資金成本不是同步下降的時候，降低 Prime rate, 銀行的利潤就減少了。要知道浮動利率貸款和信用額度貸款占到加拿大銀行整體住宅抵押貸款業務的25%，據傳基本利率下調對銀行利潤的負面影響在4%左右， 這部分利潤的減少直接影響到銀行股的股價。

第二是財政部的嚴厲監管

加拿大財政部前任部長費拉逖(Jim Flaherty)在位的時候是出名的強硬，大會小會言必稱加拿大房地産泡沫嚴重，不但一再收緊信貸政策，而且2013年3月直接動手幹預銀行利率引起了 軒然大波，請參見吳邊前文《聯邦財長施壓，Manulife銀行加息》。前車之鑒，現任部長喬.奧利弗(Joe Oliver)在多個公衆場合表態不再直接幹預利率問題。一方面他表示私營企業們應該能在市場上自由發揮，自定利率，另一方面，他還是在不斷的收緊銀根， 由于政府調控收緊信貸，越來越多的購屋者被擋在了房地産市場的外面，由此造成房貸市場縮小。既然各大商業銀行走不了薄利多銷的路，就只有盡量在現有的客人 這兒多榨取一些利潤。

第三是加拿大經濟持續疲弱

各大銀行並不看好加拿大的經濟走勢，如果經濟持續疲弱，央行一再降息，商業銀行跟進降息後，商業銀行賬上現有的浮動利率貸款會有虧損，而且因爲政府調控收 緊信貸的原因，新貸款客戶減少，無法對衝抵減。因此這次商業銀行集體反抗央行降息指引，也是給政府相關部門發出明確信號，“再這樣搞，我們不陪你玩了”。

大衆的期盼：商業銀行貸款利率還要再降

雖然在重大問題上還是一致行動，但是各大商業銀行並不是鐵板一塊，爲了爭奪更大的市場份額，各大商業銀行的競爭會一步步趨向白熱化。浮動利率上雖然難有所 動作，但是根據吳邊的分析，固定利率方面應該還有降息空間。一旦有一家領先降息，其他競爭對手會迅速宣布跟進。固定利率降息搶客風潮，月內可見分曉。

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2014年12月最新美國房價走勢

 

去年12月份，美國房價月度上漲0.9%，繼續保持平穩增長的走勢。而同比漲幅從11月的6.4%上漲至6.6%，均價達到179,200美元。值得註意的是，12月份美國新房銷售量環比上漲11.6％，顯示出了樓市復蘇的動能加強。

值得註意的是，幾個熱門都會區的房價全線上漲，舊金山和西雅圖都會區表現優異。

其他方面，12月成屋簽約銷售數量下滑，美國房地產經紀人協會（NAR）認為可售房屋數量的下降以及房價略微上升影響了銷量。新房銷售雖然在美國整體房地產市場所占比重不大，但對拉動經濟增長仍有重要作用。

展望2015年，隨著就業市場的不斷改善，房價較小的增幅則意味著更多的房屋價格仍然處於購房者能夠接受的範圍之內。這也有助幫助維持房地產市場的反彈，進而提振經濟復蘇。

在其他房價指數方面，12月S&P/CS20座大城市房價指數年率上漲13.42%，為去年6月以來首次放緩。

 

查看更多國家月度房價報告

 

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2015年1月英國房價趨勢報告

 

2015年1月份，英國房價反彈，月度上漲1.4%，暫時扭轉了前兩個月的跌勢，為新的壹年開了個好頭。而同比漲幅則升至8.2%，均價達到了273,275英鎊，壹月份房價數據的走強緩解了去年下半年以來的悲觀預期。

從區域來看，本月出現了西南強，東北弱的特點。西南地區和西米德蘭茲表現最為亮眼，月度漲幅分別達到了3%和2.9%，而表現最弱的地區是北部地區和約克郡，兩者分別下滑了1.7%和0.2%，大倫敦地區不溫不火，小幅上漲0.9%，均價達到了566,404英鎊。

 

 

 

房價上漲可能表明近期抵押貸款利率下降、印花稅改革、實際收入多年來首次增加正在對英國房地產市場提供溫和刺激。而2015年房產市場能夠繼續走強，還有諸多疑問。比如今年5月的英國政府換屆大選會是壹個非常大的不確定性，它將提高貨幣市場中大規模融資的成本，進而拉高抵押貸款利率。

 

在其他英國房價指數方面，英國1月Halifax季調後房價指數月率增長2.0%，遠超預期和前值，創8個月來最高水平，且單月漲幅創下2014年5月以來之最。而全英房屋抵押貸款協會公布的最新數據顯示，1月份英國房屋價格同比漲幅為6.8%，不僅低於去年12月份7.2%的同比增幅，同時也是英國房價連續5個月放緩。

 

 

 

 

 

 

 

 

謹慎再謹慎！加拿大買房時必須核查的文件

對多數人來說，買房也許是你今生最大的一筆投資，因此再怎麽謹慎也不爲過。

在加拿大買房時注意核查哪些文件

當然，請專業驗房師檢查房屋是常識之一，但完美的房子是不存在的，所以不要指望驗房報告顯示房屋沒有任何瑕疵。你只需關注是否有損害將來居住及房屋價值的大問題，如建築材料劣質、老化或建築結構不當等。

當你看好了房子，就開始下offfer。接下來就需要仔細審核、查看相關文件，這是買房過程中至關重要的一步，這些文件包括：

  • 公寓商品房管委會（Strata council）的會議記錄，其中收集了過去1～2年內大大小小的會議內容，詳細寫明了國內所有房産交易過程出現的問題及糾紛。
  • 必須要求賣主出示Information Certificate (Form “B”) ，這是管理委員會出的，一定要最新的。裏邊涉及如下內容：
  1. 大樓或小區存在什麽問題，發生過或可能發生什麽問題，除房屋維護費用之外，房屋管理公司可能會征收何種附加費。
  2. 房屋賣主是否欠管委會錢，有沒有其它人對大樓或小區提出過法律訴訟？如果有，你可以看到起訴書複印件。
  3. 産權關系是否具法律效力。
  4. 房産交易過程中或以後，大樓的某些制度是不是會改變？
    • 查看房管管理公司的現行條例，對于入住者有何要求。
    • 了解房屋管理公司的當前財務狀況，這樣可以知道在房屋出現狀況需緊急維修時，公司是否有足夠資金。
    • 查看已注冊的房屋規劃，有關房屋修正條款及一些針對買主的限制條款等，因爲有些房屋會限制買主的自由使用，如不可以用作商業用途等。
    • 查看房屋說明報告（Property Disclosure Statement，通常我們簡稱爲PDS），此報告由賣主填寫，賣主有義務告訴買主他所知道的任何關于房屋的問題。對于報告中提到的所有問題，你都應當交由代理商做詳細核查。
    • 注意房屋保修的相關信息。
    • 建築大樓外部檢驗報告。

如果上述文件都不存在什麽問題，您就可以放心貸款。之後再進行驗房，交定金，最後找律師或公正人辦理剩余手續。

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决定澳洲房産“長期增值”的四大主因 投資房産就靠它們了

在選擇房地産投資對象的時候，人們往往會被當前某些市場正處于火爆勢頭的地區所吸引，從而大量涌入這些地方。比如澳大利亞的珀斯地區，因爲這幾年鐵礦石出口熱而帶動了房市的興盛，于是就有不少投資人把它當作了如今最好的房産投資地。

但在我看來，這幷不是一種合理的投資觀念。正如我一直强調的那樣，房地産是一種長綫投資，而不是短期投機行爲。因此在選擇去什麽地方投資的時候，必須把這一地區是否具備長期增值優勢當作首先考慮的因素，而不是看當下哪個地方的房地産市場火爆與否。决定長期增值的因素主要是這樣幾個方面：人口規模；開發潜力；居住環境；教育水平等。

人口增長潜力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地産的發展起决定性作用，因爲人口數量才是維繫房地産的剛性因素。風景區可以吸引旅行者的大量到來；某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的涌入，但是它們都無法拴住穩定長期的居住者。珀斯因礦業而紅火，昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背後，我們要看到這樣的數據：昆士蘭州的首府布裏斯班只有162萬人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本， 2010年的統計數據顯示，它已擁有近400萬多人口。不僅如此，根據澳大利亞統計局的可靠預測，到2056年，它的人口將會增長到797萬（請見下图），到那時，它的人口總數將超過悉尼，這就是墨爾本相對于悉尼來說所存在的長期優勢。
此外，澳大利亞的某些城市，因其單一産業結構，决定了其人口規模很大程度上受到産業發展的影響。比如，如果礦業出口受到國際政治經濟形勢變化而波動，那对珀斯房地産業一定會受影響。反之，墨爾本這樣的多元産業發展均衡的城市絕對不會因爲個別産業調整而影響到人口規模，它相對更能任憑風吹雨打，我自巋然不動。

區域開發潜力

房産發展固然需要一定的人口規模，由于地區過于成熟，但包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地産的發展産生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼。雖然在很多方面都具有領先優勢，但由于它的人口規模相對于其可開發的地區而言，已經處于飽和狀態。然而對老區進行“除舊布新”式的改造，在澳大利亞的國情和法律制約下，成本太高，所以沒有執行的可能性。因此，悉尼的開發潜力已經非常有限了。

反之，墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似，也在趨于飽和，但是最大的不同是有西南區這一大片剛剛開始開發的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口，用于整個城市發展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區還具備了以下這些優勢條件，决定了它的發展潜力：

1）土地資源豐富，房價爲東南區一半，升值空間大；

2）距離CBD最近；距離菲利普灣較近；位于墨爾本國內和國際機場的中間；

3）新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點；

4）墨爾本2030計劃規劃中的人口增長衛星城；

5）政府重點投資發展的地區。（請見下图）

教育出口潜力

留學生的存在，也是構成房地産投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潜力，也對房地産的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱産業，目前它吸引了40萬留學生，這其中還有13萬中國學生。澳洲政府還將繼續推進這一産業的發展。

價格增長潜力

澳大利亞房地産發展的長期優勢，還在于價格增長的規律性。從過去50年的房地産價格平均增長數據看（1960年代澳洲平均房價爲8千澳元，2010年爲56萬澳元），基本上穩定保持在7~8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此，這一增長規律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素，共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優勢”。

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金凱平墨爾本房産投資

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海外投資物業 需註意6個問題

近年來，國內興起了投資海外房產的熱潮。海外房產投資，收益誘人，但是風險也不小。如果妳對投資海外房產感興趣，以下6個問題妳最好提前知道。

海外投資物業 需註意6個問題

第壹，對該國投資環境的了解

投資者需要了解清楚該國房屋租售比(即月租金和所買房產價值的比值)實際現實，以確定自己的投資方向。壹般像人口密集、教育等優質公共資源豐富的國家，租金回報率較高壹些。

第二，該國買房有哪些優惠政策

比如塞浦路斯，規定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元或以上的房產，即可獲得該國永久居留權，享受本國公民待遇；希臘、西班牙等國也有類似的政策，這對想海外移民，想讓子女在國外上學的人來說，是壹大益處。

第三，該國的土地使用年限

海外很多國家土地都為私有制，壹般來說購買了該國的住房時，也就獲得了土地的永久產權。但是也有個別國家有特別規定，比如泰國的房產土地使用年限是90年，到期後得歸還給政府。

第四，有關房產是否具有升值空間

市場人士指出，在投資海外房產時，投資者仍需選擇大城市、好地段的房產，這樣未來在保值、增值方面更具優勢。但同時要註意兩點，壹是充分評估當地房產的市值；二是要選擇該國的大城市，這樣的投資才最有保障。

第五，購買該國房產需繳納哪些稅費

比如投資加拿大房產，購房時，需繳納貨品與服務稅，還有土地轉讓稅、省銷售稅以及驗房費、補費、保險費和中介費等，這些費用為房價的10%左右。房產持有階段，還要向政府繳納稅；出售時，還要繳納增值稅、房屋轉讓費、中介費、驗房費等等。

第六，小心房產中介從中使詐

很多房產中介對有關國家形勢、政策、各種稅費等避而不談，因此進行海外房產投資時，最好自己能親自去看房產，去了解，多咨詢投資專家和成功投資人士，防止中介從中使詐。