Finance News – Page 73

迪拜房市2017年表現欠佳但未來發展不乏亮點

迪拜住宅均價在2016年4季度到2017年3季度間大約下滑了2%，同一期間的平均租金水平則跌幅更大，約為7%。造成迪拜房市的弱勢表現的主因，是油價走低帶來的政府投入減少與投資者信心喪失。

2017年，迪拜住宅新增供給繼續集中在中低價位市場。除此之外，部分開發商也開始接受分期付款，一些開發商甚至允許買家將60%的房款留至交房的時候支付。開發商們希望通過這樣的獲得更多的剛需，並鼓勵一些租房者自己買房。根據對主要相關方的調查，德勤估計2017年迪拜有15000個單位進入市場，比2016年增加了3.5%。

2018年趨勢展望

迪拜的國際地位將會繼續提升

迪拜已經擁有包括迪拜國際機場在內的諸多國際頂尖基礎設施
迪拜有著有利於商業的法務與監管環境，商業自由度非常高
迪拜已成為全球公認的活動中心，將舉辦2020年世博會

2018年，迪拜將與世界其他地方更緊密地聯系在一起。不過伴隨著這些國際化的機遇，迪拜也將面臨一系列挑戰。世界銀行警告，目前全球經濟將面臨的挑戰主要來自更極端的經濟保護主義、更嚴峻的不穩定地緣政治與潛在的金融市場波動。

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開發商們在迪拜的融資選擇正變得更先進更多樣化

合格地產開發商與項目可申請的銀行貸款存量充足，借貸比例為60%至70%，融資成本約為5%至6%
迪拜的非銀行融資選擇正在成長
迪拜的住宅開發商正在通過分期付款方案降低買家所承擔的投資風險

隨著非銀行類的借貸方案越來越多，迪拜的開發商金融市場正在變得更多樣化，不過依然競爭激烈。有良好信用記錄的開發商將有更大可能獲得資金。從購房者角度來看，多個住宅開發商提供的分期付款方案意味著投資風險減小，門檻也有所降低。

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3D打印等破壞性創新將在房地產業成為更加主流的科技

迪拜已設下目標，2019年所有新建築須有2%的結構為3D打印而成；到2025年，此比例將提升至25%
迪拜土地部門正在探索包括區塊鏈在內的交易管理新技術
雖然起步較晚，但是迪拜的電商行業正在蓬勃發展。2017年亞馬遜收購了中東電商com，同時中東也出現了吸引了大量資金的新電商Noon

今年開始，破壞性創新將在迪拜房地產業成為更加主流的科技。不過同時面對科技的機遇與挑戰，市場上並不存在絕對的贏家與輸家。拿電商行業來說，科技的發展並不僅僅影響線上與線下商店，也深深地改變著市場的每個渠道。因此電商科技的發展，必將對各個資產類別都產生不同程度的影響。

開征增值稅將是迪拜房地產市場的最大威脅

租金或面臨上行壓力
增值稅或對開發商現金流帶來威脅
迪拜各方面需要增加成本對不同收入來源進行增值稅核收流程的建立

2018年1月1日起，迪拜開始征收增值稅。對房地產市場而言，迪拜的住宅類房產交易基本均免收增值稅。不過對於個人投資者與開發商來說，在建築、維護、使用房地產相關服務的過程中產生的交易依然需繳納5%的增值稅。增值稅的開征可能將是迪拜房地產市場最大的威脅。從會計系統到現金的壓力，無論開發商、運營商或者是購房者都將面臨復雜且深遠的壓力。

參考來源：德勤2018年迪拜房地產展望報告
閱讀原文：https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/xe/Documents/realestate/me_re_real-estate-predictions-2018.pdf

文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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宜居指數高於悉尼和墨爾本新南威爾士的海邊淨土

在澳大利亞房地產資訊平台homely（類似房產領域的大眾點評）上，你可以看到澳洲各地居民對所住城市的評分和真實評價。有趣的是，悉尼、墨爾本等“大城市”好像並不如我們以為的那樣受歡迎。由於“交通擁堵” 、“房價高昂”等大城市通病，平均得分都只有7.8分（滿分10分）。

反觀悉尼近郊的海濱城市尤米納海灘（Umina Beach），因其更優異的自然環境和寧靜的生活氛圍，受到人們的追捧，被認為是“悉尼近郊最好的居住地之一”（best suburb in Sydney）。

尤米納海灘是中央海岸度假者的熱門目的地，與布裡斯班水域國家公園接壤。旅游者們在此地這裡體驗著壯觀崎嶇砂岩地貌、叢林徒步、與野生動物親密接觸。尤米納長長的沙灘是中央海岸最受家庭歡迎的海灘之一，非常適合游泳和衝浪。攀登到附近的山頂，可以看到尤米納和與它相鄰的艾特蘭海灘（Ettalong Beach），壯麗的美景一直延伸到棕櫚灘南部。

尤米納海灘也是熱愛家庭生活人士的首選。全區雖然面積不大，卻有9個公園，占總面積的6.3％；年輕夫婦和有孩子的家庭人口占比超過70%；鎮上有三所不錯的公立學校，孩子們騎車或者步行就能到達。也難怪有人舉家從悉尼搬遷至此，只是為了讓孩子們住進“有更多臥室的房子，在更好的環境裡長大”。

現在，在距離尤米納海灘800米，距離海灘主街500米的牛津街28號，有一棟豪華住宅即將完工。這棟帶有花園、雙車位車庫的4臥室宅院，非常適合全家人居住。起居室、飯廳和臥房采用全開放式結構，寬敞明亮。主臥配備了獨立浴室和步入式衣櫃。屋內安裝了中央空調、報警系統和全套的Fisher and Paykel家電設備。

住在牛津街28號，你可以在附近的購物街買到所需的一切——澳洲兩大超市Coles、Woolworth；美食連鎖商店ALDI；不斷增加的專賣店、餐館和咖啡館；提供當地美食的Umina Beach Surf Club，全天供應美味的餐點。毗鄰衝浪俱樂部和海灘，還有一座造價300萬美元的休閑公園，設有燒烤設施，是一個非常棒的家庭聚會場所。

另外值得一提的是尤米納海灘的房價。由於越來越便利的城際交通（無論是搭乘火車還是自駕，從尤米納到悉尼只需要一小時左右的時間），近一年來，尤米納房價有快速攀升的趨勢。房價的中位數在新南威爾士州排名649位，房價的漲幅卻達到了13.85%，排名第284位。由此可見，該地區的房價還有很大的增長潛力。無論是自住還是投資，盡早出手一定是明智的做法。

homely上一位當地人如此評價尤米納海灘：

“17年前我們在這裡購買了兩處房產，一處在山坡上，一處是靠近主街的公寓（步行15分鐘到海灘和商店）。誠實地說，我們在租金回報、資本收益方面取得了相當大的回報。隨著時間的推移，這個地區已經發生了極大的變化和發展，基礎設施和翻新的區域設施帶來新的生活……17年前，我們全家從悉尼搬到這裡是一個明智的選擇。我們至今還慶幸，在尤米納海灘房價增長前買了房子。現在的房價雖然遠不如我們購買的那麼便宜，但市場上仍有一些稍縱即逝的機會……”

牛津街28號即將於2019年完工。相鄰的地塊還將建造一所相同配置，面積略小的宅院。如您對這此房產感興趣，請致電居外熱線400 041 7515或至網站 http://www.juwai.com/41622743.htm 查看價格詳情。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約房產經紀人Jonathan McMonagle提供

文字：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

高收入“新移民”將助力中國香港房市保持熱度

中國大陸高收入的職業人士將成為香港的新一批購房者，為香港房市帶來新的購買力，進一步刺激香港這一目前全球最高房價市場的需求和房價。

裡昂證券數據顯示，2019年，來自中國大陸約21,000名職業人士將成為香港的永久居民，而隨著香港政府的簽證政策吸引越來越多的高收入人士，未來這一數據將進一步增加。

在香港居住7年後即可獲得永久居民身份，這意味著此類購房者無需承擔非居民購房者需繳納的15%的購房稅。該稅法於2012年與其他針對非永久居民購房者的稅收一同推出，要求非永久居民購房者支付高達30%的稅收。

如今，2012年搬入香港的職業人士將無需承擔這一稅率。據裡昂證券稱，這意味著香港這一供不應求的房市將新增7,000棟的購房需求。

裡昂證券房產研究的區域負責人王女士（Nicole Wang）表示，“這一稅法於2012年推出，一經實施就限制了2010-2012年間來香港的中國大陸職業人士的購房能力。今年以及2019年，這一人群將為房市帶來高需求。”

王女士表示，“這一人群為了避免支付購房稅而支付了七年的高昂租金。因此，他們勢必要在香港買下一套公寓。”

來自中國大陸的年輕專業人士有資格在香港獲得永久居留權，他們將成為該房地產市場的一股新力量

過去26個月來，香港中檔住房的價格不斷上升。新房開發商每賣出一棟公寓就提高售價，市場上銷售信心高漲，開發商相信只要有新的房產供應，就會有買家瘋搶購買。

香港政府近期推出新的舉措，試圖控制房價，其中包括向未出售的房產征稅、增加建設公共住宅的土地面積等。花旗銀行預計，今年下半年香港房價將下降7%，並指出房產供應將增加，股票市場將出現下滑。

但考慮到新一波購房者帶來的7,000棟住房的潛在需求量，部分分析人士認為房價不大可能出現下滑。

利嘉閣地產的調查負責人陳先生（Derek Chan）表示“政府每年計劃建立18,000棟私人房產，而目前還有7,000的新需求。來自中國大陸的新增需求即使不會進一步增加也會保持下去。如果政府不增加土地供應，房價就不會下降。”

政府數據顯示，超過30%在香港工作的中國大陸職業人士的月工資超過4萬港幣。而相比之下，去年香港本地職業人士的月收入中位數為16,800港幣，超過4萬港幣的僅為14%。

市場上已有種種跡像表明這些即將成為永久居民的中國大陸人已經做好准備將其工資收入投到房產市場中。

35歲的金融職業人士李女士（Angela Li）表示，“我雖然不窮，但購房稅的負擔太重了。”李女士2011年來到香港。她表示，“我剛來的時候就考慮買一所房子，但不久後新的稅法就出台了，我就放棄了。”

她目前在九龍靠近奧運站的住宅區尋找住房，她現在就住在這一地區，月租達到25,000港幣。

李女士表示，“住房貸款應該會和我目前的租金差不多。”

房產中介稱，過去幾個月來，年輕中國大陸購房者的數量增加了20-30%。

美聯物業的住宅董事布少明（Sammy Po）表示，“由於無需承擔重稅，越來越多的中國大陸人會選擇買房子。”

“他們主要是在啟德、西九龍和北角等新開發區尋找住房。與此前來香港‘大采購’超級豪宅的資金雄厚的大陸商人不同，他們是全新的一波購房者。”

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原文：南華早報
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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世邦魏理仕報告：柬埔寨房產業不受選舉影響依然強勁

世邦魏理仕最新報告顯示，2018年第二季度，柬埔寨房產市場的增長依然強勁。公寓、辦公和工業房產業均為房產市場的繁榮發展做出卓越貢獻。

然而，於7月29日舉行的選舉的不確定性影響了投資者的投資信心，導致市場投資熱情有所降溫。世邦魏理仕表示，這一不確定性成為導致新投資不足的“最顯著因素”。

盡管如此，2018年第二季度仍有2,000所公寓完工，房市公寓總供應量達到11,830套，實現了20%的季度環比增長。

7月23日，世邦魏理仕在柬埔寨的副主任詹姆斯·霍奇（James Hodge）告訴《高棉時報》（Khmer Times），“投資者對金邊公寓的投資情緒仍十分高漲，地段好、質量高的項目仍能達到可觀的預售率。針對當地購房者的較為便宜的房產市場也十分景氣。”

霍奇表示，公寓市場的房價整體相對穩定，高端公寓的價格平穩上升。

但他解釋道，由於房主爭搶租戶，租金受下行壓力影響有所下降。他表示，“最新一季度數據顯示，中檔公寓的租金下降了12%，高檔公寓下降了5%。”

霍奇指出當地和外國公司不斷發展，此外，部分機構從傳統別墅中搬出，轉而選擇現代辦公樓，因此辦公房產的需求仍十分強勁。

柬埔寨金邊永久地契綜合項目The Bridge，由新加坡上市開發商Oxley International開發，是唯一一個餐廳和購物中心零售店投資項目。點擊查看這套居外網房源的更多信息

相比上個季度，辦公空間的供應量下降了3.3%，而其整體入駐率創下新高，達到了近88%，相比今年第一季度上升了5個百分點。

霍奇表示，辦公空間供應量的下降是因為舊的辦公樓需要重新裝修或進行再開發，因此不包括在現有供應房產中，這意味著辦公房產向高質量發展，以滿足租戶的需求。

他表示，“未來兩個季度，新的辦公房產將進入市場，這些項目包括Keystone、East Commercial Center、E.SUN Tower和Diamond Twin Tower ，屆時辦公樓供應量將有所增加。”

霍奇表示，由於7月底的大選帶來的不確定性，今年前五個月（相比2017年下半年），工業房產業的投資有所下降。

他指出，今年前五個月獲批建設的工業房產項目總數為26個，建築總面積達到140,000平方米。

“工業房產業仍處於供不應求的狀態，其中高檔工業房產尤其如是。在不享有提前出租承諾的優勢下，大部分地主都不願意建立高質量的工業房產。”

他表示，“有的租戶願意接受低質量住房，有的則傾向於定制建造房產，工業房產的租金整體較為穩定。”

對於大選對投資信心的影響，霍奇表示，“選舉總是會造成房產市場發展的放緩，因為投資者們都在等政治環境回到非選舉時期的狀態再進行投資，這是全球的普遍情況。”

“如果不考慮單一的大額投資，那麼相比去年，今年柬埔寨房產的數據十分可觀。”

霍奇還表示，他預計選舉後，房產項目的數量和價值將會飆升，創下新高。

土地管理部門數據顯示，2018年前五個月，建築投資達到17.8億美元，全國有1,370個項目獲批投建。

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原文：Khmer Times
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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如何避免購買泰國期房公寓所帶來的風險？｜居外專欄

目前泰國有很多投資選擇。房地產是一個很受歡迎的選擇，但很多人好奇購買一個期房公寓單位是否一個很好的投資。畢竟，短期內你將無法看到成品，在施工過程中也很難對其進行檢查。

你努力工作掙錢，因此你不希望看到它走向永不完成的事情。另一方面，你的儲蓄能夠為你賺更多的錢是至關重要的。所有投資都是有風險的，所以如果你正在尋找一個確定的東西，祝你好運，並讓我們知道，如果你找到它。

如果你想要一個既有價值又有潛力的投資，購買一個期房公寓可能適合你。由於清邁的地價飆升，它們可能比購買已建成的單位便宜得多，並且您將很快得到升值。在許多情況下，現在購買比等待購買完成的項目更好。

話雖如此，購買期房公寓確實比已經完工的公寓更有風險。以下是購買期房公寓的一些風險，以及如何處理這些可能的風險。

公寓未完工或延遲交房

個人投資購買期房公寓最令人畏懼的是它不會完成。這是最壞的情況，因為這意味著你最終會花費數年的時間與開發商在法庭爭奪您的投資額。另一個擔心是如果您計劃租用該單元，則可能會造成租賃回報延遲。

如何避免這種情況：不要向從未有過成功建案的開發商購買房屋。相反，只選擇擁有大量投資組合知名度高的房屋建築商。或者雇佣第三方代理與律師在房產項目上做更為細致的調查。

**清邁東方別墅（The Oriental）**擁有多種面積的設計，由清邁最具經驗的單幢別墅開發商之一興建，其財政穩定性令買家可以享受可能是清邁市最慷慨的付款方案。大型項目幾年前已經動工，所有內設公共設施已經完成。點擊圖片查看房源信息

實際公寓將不會和照片一樣完美

許多想購買期房公寓的投資者利用銷售材料和營銷照片了解他們購買的公寓是什麼樣的。但是，這些僅僅是照片，您在這裡看到的內容可能不是您在項目完成時獲得的內容。

如何避免這種情況：沒有辦法真正了解項目完成時的外觀，但有幾件事可以幫助您下決定。首先是上網查找開發商已經完成的公寓照片。雖然藝術家效果圖可能會造成欺騙，但看到真實交易會讓您更好地了解公司提供的質量。

如果可能的話，您可以安排在已完成的公寓之一中查看待售單位。雖然布局可能不同，但單位大小可能會相似。調查它的外觀，然後將其與宣傳冊子進行比較。您將能夠看到開發商的設計與實物的匹配程度。

**曼谷Q Chidlom**中的最高層東南朝向的轉角戶型，配有2間臥室。它是33層貴賓樓層唯一出售的住宅單元，獨享私人花園。在此，您可欣賞到無遮擋的曼谷景色以及Phatumwananurak公園景觀。住宅位於中央商務區的絕佳地段，也即曼谷高端住宅區/Chidlom購物區。點擊圖片查看房源信息

獲取最低成交價

通常大部分人認為，避開中介公司與第三方代理的介入，直接與開發商達成協議會獲取公寓的最低成交價以及更多相關贈送，而最後很多買家事後才知道上門客戶的價格往往與游客價無異。

如何避免這種情況：當開發商公開市場售價後，很多情況下上門客拿到的優惠幅度是固定的，並且無任何談判的空間，因為大部分上門客戶認為這個是最低成交價，無第三方介入可以省去一部分報酬。而作為一家優秀並且帶來大量客戶資源的代理則更受開發商重視，往往能夠為客戶爭取到意想不到的優惠等。

泰國蘇梅島“阿裡亞”豪華私人泳池別墅：坐落在熱帶山林之中，環境私密，坐擁優美的景致，距離拉邁海灘僅有5分鐘的路程（點擊圖片查看房源信息） — **泰國蘇梅島“阿裡亞”豪華私人泳池別墅**：坐落在熱帶山林之中，環境私密，坐擁優美的景致，距離拉邁海灘僅有5分鐘的路程；提供3或5間臥室房型及豪華會所（點擊圖片查看房源信息）

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責編：Zoe Chan

清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

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澳洲房價遭遇近6年來最大跌幅 “微型信貸危機”或加速房價下跌

根據Corelogic最新發布的報告，2018年7月澳洲房價同比下滑1.6%，創下自2012年8月以來的最大跌幅。不過由於過去幾年的瘋狂漲勢，當前房價仍比五年前高出30%以上。

八大首府城市中，有5個在7月出現同比房價下跌。兩大城市悉尼與墨爾本的房價同比與環比均出現下滑，珀斯與達爾文市場依然保持低迷；布裡斯班、阿德萊德與堪培拉表現基本穩定，霍巴特房價則繼續一枝獨秀。

全澳範圍房價減速

最值得注意的是，雖然比悉尼晚了5個月，墨爾本房價在7月也開始進入下滑，同比微跌0.5%，環比下跌了0.9%，是7月所有城市裡環比表現最差的。相比去年11月房價開始下跌之前的頂峰，悉尼房價已經下跌5.4%，墨爾本房價也下跌了2.9%。

在過去五年中一直保持穩定漲勢的布裡斯班與阿德萊德，房價增幅也開始明顯縮小。相較一年前的這個時候，布裡斯班的房價同比增幅從2.9%縮小到1.2%，這個數字在阿德萊德更是從5.4%降低到0.7%。

霍巴特與首都堪培拉的表現繼續高名列前茅，但是增幅也都放緩至近期新低。

高價住宅受打擊更大

2017年下半年開始，澳洲房價增幅開始回落，其中高房價的市場區間受到打擊最大。房價同比變化的回落幅度要遠高於中價位與低價位住宅。

澳洲住宅價值滾動同比變化，按不同價格區間

從不同城市來看，這種市場分化在悉尼與墨爾本最為明顯。相比於去年同期，悉尼與墨爾本的高價位住宅價格下跌都較顯著。特別是在墨爾本，雖然整體房價同比出現下跌，但是中低價位的住宅價格依然在上漲，其實是高價位住宅的價格下滑拖累了整體數據。

2018年7月住宅價值同比變化，按不同價格區間

而在其他城市，這樣的現像卻不是很顯著。造成這樣的區別，原因是多樣的。但是一個主要原因則是因為澳洲近年來一系列的加稅與貸款限制大大抑制了市場上的對高價住宅的純投資需求，而更偏向於中低價位的首套房買家的需求則相對而言占據了更大的比例。在更受投資者青睞悉尼與墨爾本，有更多專門為投資者興建的豪宅，那麼這兩個城市的房價在目前市場環境下受到更大的影響也就不奇怪了。

德勤預測：“微型信貸危機”或加速房價格下跌

根據德勤經濟研究所（Deloitte Access Economics）發布的最新商業前景報告，悉尼和墨爾本的房價下跌“將會加劇，隨後再慢慢回升”。

越來越高的成本和越來越低的信貸流動性會影響房地產市場，引發“微型信貸危機”，對房價造成更大的壓力。

除此之外，即使澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank）沒有針對銀行貸款收緊和銀行皇家委員會（banking royal commission）做出的裁決采取措施，加息也是造成“恐懼引發恐懼”現像的原因以及人們預期最終會加息的前提。

報告指出，緩慢上升的利率，較低水平的失業率，還有最重要的因素——人口增長將暫時緩解市場的硬著陸趨勢。

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“自全球金融危機以來最長的房產市場干旱期恰逢信貸收緊，而投資機構發放的貸款已經跌至6年來的最低點，”報告中提到。“這意味著現在墨爾本正在經歷的房價下調將會加劇，隨後才有所改善。”

報告還補充道：“盡管現在市場上看到的負面信號比特朗普總統的心血管疾病風險評估的還要多，我們仍然期待出現運行良好的房產建設周期。”

“這種良性環境對我們在未來幾年內所無法預見的前景有很大的影響。我們沒有看到中國倒下，也沒有看到澳大利亞失業率攀升。我們並不認為全球和本地的利率會快速上升。”

商業建築價格略有上升

“我們仍然可以看到，當前的房價下滑在2019年底將會觸底，但由於持續的人口增長，這次的底部比過去幾個周期到達的底部更為堅實。”

但在經濟衰退停止之前，住房建設和翻新的速度將在未來幾年內減慢，並被寫字樓和酒店的商業建築工程數量的小幅度上漲而抵消。

澳大利亞旅游業表現強勁，海外游客更是提供了一大助力。這使得人們加大了對酒店住宿行業的投資力度，斥22億美元巨資打造的巴蘭加魯（Barangaroo）皇冠悉尼酒店度假村就是一個例子。

雖然大部分商業建築都坐落於新南威爾士州，但由於新州在首都城市中的房價漲幅最大，它未能幸免於承受住房市場低迷造成的衝擊。

報告中透露，昂貴的住宅將難以出售，但得益於首次購房者的優惠，“低端房產受到的影響較小”。

昆士蘭未受到過度供應引發的負面影響

和悉尼一樣，墨爾本的房地產市場也會走弱，但物業價格跌幅低於悉尼。

這些價格下調現像有利於昆士蘭州的房地產市場，因為有更多人從其他州遷移到了這個陽光明媚的地方，使其擺脫了房產供應過多造成的負面影響。

“這一切預示著昆士蘭州的住宅建設工程擁有更光明的前景，”報告中說道。

“房屋建設審批通過率已經急轉直下，建築開工率也已經見底。雖然住房建設的總體速度仍有可能拖慢澳大利亞未來一年內的經濟增長，但因為強勁的人口增長消耗了當前的過剩供給，物業市場可能會就此開始增長。”

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報告還警告說，珀斯房地產市場仍處於低迷狀態，而首都領地（ACT）還有建設更多房產的空間，但人口和住房需求的進一步增長都需要國家提供更良好的基礎設施支持，否則人口增長將不可避免地受到一定的阻力。

“國家的移民人數將被削減——也許會被大幅削減——從而削弱了許多支撐國內市場增長，且‘最有可能’的預測變為現實的可能性，”報告中稱。

人口增長是房產市場獲得緩慢穩定增長的基礎。

文：Adam Yang、金融評論（Financial Review）
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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【留學生選房寶典】多倫多大學附近公寓投資自住必看｜居外專欄

轉眼2018已經過半，加拿大各大學也即將迎來新學年，大學附近的公寓也迎來的租售火爆期，本期Daisy黃嵐為你帶來多倫多大學市中心聖喬治校區附近公寓市場分析和靚房推薦，希望對留學生的自住或投資都有所幫助。

多倫多大學（University of Toronto，簡稱UofT，UT），始建於1827年，是世界著名公立研究型大學，享譽全球的頂尖高等學府，主校區聖喬治校區（簡稱UTSG）位於多倫多市中心，校園環繞安大略省政府與皇後公園。

根據2017年官方數據多大UTSG校區60,595名學生，其中中國留學生10,791,占了留學生總數的77%。明年入學的中國留學生申請數量竟高達12,725. 多大宿舍位置非常有限，每年只為大一新生提供一年的住宿，第二年學生們就需要在周邊公寓租住。

源源不斷的留學生的到來，構築了多大附近公寓的堅挺的價格和旺盛的購買需求。多大附近的公寓是Downtown公寓的風向標，2016年底以來的公寓大幅漲勢就是從這裡開始！

先來看一下各樓盤一臥室Condo均價動態鳥瞰（采納多大1.5公裡半徑範圍內，過去12個月內超過3套成交的樓盤）。可以看出適合留學生的的一房房源主要分布在多大的東部和北部，北部由於是多倫多著名的高端社區Yorkville，故樓盤更為高端，價格也較高，除留學生外，有很多高端人士自住或投資於此。

相對多大東部和北部，多大南部和西部的Condo選擇較少。

再來看下圖的兩臥室Condo的各樓盤動態鳥瞰（采納多大1.5公裡半徑範圍內，過去12個月內超過3套成交的樓盤），我們會發現兩臥室由於配置和面積的不同，各樓盤在價格方面比上圖一臥室的有更大的差別，具體體現在多大北部Yorkville的樓盤均價明顯大幅高於多大東部的Condo，這也進一步說明了在人員構成上，多大東部更適合追求便利、實惠和小房型的留學生，而多大北部的Yorkville則有更多追求時尚和高檔生活品質的金領和成功人士。

接下來我們具體來看一下多大附近1.5公裡半徑範圍內各樓盤二手房的均價排行：

值得注意的是位於Yorkville的由Menkes開發的四季酒店公寓不論是一房均價還是兩房均價的排行均名列榜首，其他在一房和兩房均價都處於前列的樓盤包括由Bazis International開發的EXHIBIT RESIDENCES、由Pemberton開發的U CONDO（1080 Bay）、由Great Gulf開發的ONE Bloor等等…

多倫多四季酒店公寓（Four Seasons Private Residences Toronto）重新定義了奢華生活和個性化服務的標准，距離布魯爾街和市中心商業區僅幾步之遙。
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好了，本期多大附近公寓市場寶典就到這裡了。歡迎點擊查看居外網上更多多倫多在售房源，或透過居外聯系Daisy黃嵐，了解更多關於多倫多樓盤的買賣和出租。

責編：Zoe Chan

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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Royal LePage預測：2018下半年加拿大房價仍將上漲｜居外專欄

根據加拿大最大的地產經紀公司Royal LePage 7月公布的市場分析報告，加拿大的房價在今年第二季度升幅放緩，主要體現在大多倫多地區的房地產市場表現較為乏力，有些區域的房價出現了同比下跌。相比之下，在安省“金馬蹄地區”（注：“金馬蹄地區”是指安大略湖周邊，安省經濟最發達的一片區域），以及多倫多周邊一些城市則出現了完全不同的景像。由於許多買家從多倫多遷出，並在周圍更經濟的地區尋找住房，在這些地方反而出現了房價同比上升的情況。與此同時，蒙特利爾和溫哥華郊區的房價，則在第二季度出現了全國最高的同比漲幅。

經濟利好！下季度住宅價格預計攀升

在統計了全加拿大63個主要房地產市場後，Royal LePage表示，2018年第二季度，加拿大的房價上升2%，“全國房價基准指數”（National House Price Composite）達到$613,968。如果考察不同的房源類型，雙層房屋的中間價格相較去年同期提升了0.8%，為$720,504。平層房屋的中間價格攀升了1.8%，為$512,979。在全國範圍內，公寓房的升幅要比獨立屋高得多，達到了8.1%，中間價格為$435,421。

Royal Lepage預測，加拿大第三季度房價將上漲，在未來3個月內，住宅價格將上漲1.9%。

“通常春天都是加拿大樓市的淡季，”Royal LePage的董事長兼總裁 Phil Soper說，“而且正如我們此前預期的，新的貸款壓力測試讓房地產市場的升幅大為放緩。因為在貸款能力較低的環境下，許多家庭不得不調整他們的購房計劃。而另一些沒受這一政策影響的家庭，則可能選擇暫時觀望。”

“目前，市場已經漸漸適應了新的規則，並開始逐步消化其影響。我們相信，在2018年下半年，房屋的價格和銷量都會有提升。” Phil Soper繼續說：“目前對房地產市場利好的因素並沒有改變。我們在許多大城市，依然面臨著住房短缺的問題。房屋依然供小於求。”

而在過去一個季度，加拿大的經濟指數也依然足以讓投資者看漲加拿大樓市。6月份，全國的失業率約6%，接近歷史最低點。政府和民間的商業投資也越發積極。

但在另一方面，加拿大的房地產市場也可能受“北美自貿協定”談判的影響。由於擔心可能和美國產生貿易戰，那些就業將受到直接影響的買家則會對購置新房采取更為謹慎的態度。

“目前加拿大的經濟多少有些不確定性，” Phil Soper總結說：“盡管和美國的貿易摩擦可能對經濟有所拖累，但全國住房市場預計仍將處於長期擴張性的階段，盡管提升速度比我們過去幾年看到的要慢。”

安省市場：多倫多房價溫和上漲，周邊區域價格飆升！

在2018年第二季度，安省經歷了迄今為止最顯著的對比：金馬蹄周邊城市的房價升幅顯著提升，多倫多市中心和郊區的房價升幅卻不是很高。這一現像的原因在於，大多倫多地區房價持續處於高位，這導致居民遷移模式發生了改變。這些因素包括首次購房者試圖在更遠的地方購買一套更廉價的房屋。還有退休人士則希望趁著高價出售他們在多倫多的房屋，以便搬去一些生活成本更低的區域。

這一趨勢在以下幾個城市最為明顯：

Windsor（溫莎），
Belleville/Trenton，
Niagara/St. Catharines（尼亞加拉/聖凱瑟琳），
Kingston（肯辛頓），
London（倫敦【與英國首都同名】）
Kitchener/Waterloo/Cambridge（肯其那/滑鐵盧/劍橋區域）

這些區域的房價同比上升達兩倍，甚至更高。盡管大多倫多地區市場有所回落，買家們仍然傾向於在安省南部或臨近多倫多的區域購房置業。在第三季度結束時，預計大多倫多的房屋均價將較第二季度上升2.1%，達到$838,984。而渥太華的房價則將較第二季度上升2.2%，達到$449.140。

事實上，這種搬遷趨勢在Royal LePage此前一份針對千禧一代的調查（Royal LePage’s Peak Millennial Survey）中就有所反應。該調查發現，對於加拿大千禧一代的受訪者來說，擁有住房非常重要，為此他們願意搬到另一個城市去買房。

同樣值得注意的是，年輕的家庭往往也會被一些他們經濟條件允許的住房類型所吸引，而這類房屋的典型代表就是公寓。所以居住在加拿大的大城市，就像居住在其他經濟較為發達的國家一樣，本質上是一種屬於公寓的生活。

然而，在安省，仍然有61%的受訪者表示，他們更願意購買獨立屋，尤其是那些已經有孩子，或者正打算要孩子的夫婦。超過一半（52%）的受訪者在買房時會考慮住在郊區，59%的人在買房時會考慮住在市中心以外的地方。

Royal LePage的董事長兼總裁 Phil Soper說：“那些如今已到退休年齡的嬰兒潮一代，他們也同樣渴望搬家去一些環境清幽，風景宜人的小城市頤養天年。如果算上這個因素，那我們也就能理解，為什麼像溫莎或尼亞加拉這樣的小城市房價升幅會遠遠超過多倫多，甚至躋身全加拿大房價漲幅最高的城市之一。”

“如今有意在大多倫多購房的買家或許可以松口氣了。這和2017年多倫多樓市的火熱形成了鮮明對比。我們在2018上半年看到了房屋市場調整和政府干預所導致的結果。這些結果在大多倫多周邊的區域尤為顯著。在多倫多周邊房價急速上漲的時候，我們預計多倫多的房價將相對保持穩定，價格漲幅也會較為溫和。”

安大略省溫莎的3臥3衛獨立屋，現代化裝飾，帶家電出售，只售約¥177萬
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關於本次調查

本次Royal LePage的房價調查（Royal LePage House Price Survey）結論，是根據全加拿大63個最大的房地產市場上，3種最普遍房屋類型的銷售數據綜合而成。在房價調查中的房屋價值是基於Royal LePage全國房價綜合指數（Royal LePage National House Price Composite），並綜合其姐妹公司RPS Real Property Solutions的數據分析而得。RPS Real Property Solutions是加拿大住宅房地產咨詢和分析的可靠來源。對市場的預測，由Royal LePage的房地產專家根據其專業知識，以及對市場的判斷而做出。

責編：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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中國香港房地產熊市來勢洶洶！

中國香港的房地產市場似乎有一種抵抗熊市的特性，這違背了萬有引力定律最終必將應驗的預言。

然而現在出現了一股逆風——從放緩的中國經濟到即將到來的加息，還有重新抬頭的房價降溫監管措施——這股逆風使得一些長期持懷疑態度的人卷土重來，並聲稱香港房市的調整期可能即將來臨。花旗集團（Citigroup）上周稱熊市來勢洶洶，預計下半年香港房市將下調7%，而博科國際控股有限公司（Bocom International Holdings Co.）的Hao Hong認為下跌幅度可能超過14%。

“房地產股票的表現說明調整期即將到來，”Hong說道。Hong認為股票下跌幅度是房市調整的先行指標。“在未來幾個月裡，就算房價下跌15%我都不會感到驚訝。”

世界上房價最高的房地產市場走向崩潰尚未成為定局。在香港這個兩個停車位的價格就遠超100萬美元的地方，購房者的熱情已經讓所有悲觀的預測一掃而空。但中國香港政府在努力應對高企房價的過程突然得到了一系列外部力量的幫助，包括唐納德·特朗普（Donald Trump）為解決他口中所謂的“不公平貿易行為”而采取的一系列措施。

在Ken Yeung等多位花旗集團分析師看來，上半年房價上漲13%加大了下半年出現調整的風險，而中國經濟放緩可能成為一項觸發因素。野村控股公司（Nomura Holdings Inc. ）仍堅守其年初所做的預測——今年的價格預計將與去年持平，而這一預測意味著該公司也認為香港房價下半年可能下滑。美國美林銀行則認為香港房價在2019年至2020年期間將出現10至20%的調整。

以往對香港房地產出現熊市的預測曾幾度“失靈”。花旗的分析師們自2016年11月起曾發布三次看跌預測，然而實際房價卻上漲了30%。許多分析師認為，短期內高利率不會造成什麼明顯的影響，尤其是目前實際利率由於通貨膨脹仍保持負值，而這可以刺激買家的購房熱情。處於歷史地位的抵押貸款利率和政府無法迅速解決的供應短缺現像也可能緩解市場的下跌趨勢。

香港島淺水灣道的這套2臥2衛豪宅，被青山綠水環抱，售價約¥9,156萬。
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不過，市場上還存在著其他風險，包括不斷升級的貿易戰。貿易爭端可能會擾亂全球經濟，使中國經濟放緩趨勢進一步加劇。

“我們最關心的是貿易戰造成的影響，”香港第一太平戴維斯咨詢公司研究部主管Simon Smith說道。“貿易戰將破壞全球經濟，中國更是首當其衝。這將引起企業估值和股市指數波動，並最終對香港房地產市場造成影響。”

仲量聯行研究部門負責人Denis Ma表示，政府所采取的空置稅等房價降溫措施只會加大房價暴跌的幅度。若香港特首林鄭月娥的提議獲得立法者批准，政府將對超過六個月仍未出售的公寓按照兩倍於年租金收入的稅率，即該公寓價值的5%征稅。

“采取這些措施無法實現任何形式的軟著陸，”她說道。

香港的最高利率（設定了抵押貸款的上限）有望在十年內首次增加。根據上海商業銀行有限公司研究部門負責人Ryan Lam的預測，這樣的政策可能會降低首次購房者的置業需求。

“這將最終促使當前的業主相互進行房產置換，”Lam說。“當人們意識到市場上只有原來的參與者，沒有新加入的參與者時，他們的情緒可能就會崩潰。”

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原文：彭博
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

為什麼越來越多美國父母選擇在公寓裡養育孩子？

在過去十年中，不斷上升的房價讓許多人放棄買房，而擁有住房的美國家庭數量驟降360萬。

物業信息發布網站Rent Cafe最近發布的一項調查結果顯示，2006到2016年期間，包括東灣在內的舊金山都會區內擁有住宅的家庭數量銳減3.1萬戶，下降了10%。而舊金山和奧克蘭租房家庭的數量增長了5.7萬戶，即上升了33%。

面對高租金或高抵押貸款兩種可選方案，很多家庭選擇了租房。Rent Cafe的研究員 Florentina Sarac說道：“這些家庭基本上都負擔不起買房的費用。”她表示，在2008年的大衰退中，許多家庭在金融機構取消抵押品贖回權的浪潮中失去了自己的住宅，而且無力再購買另一套居所。

很多美國家庭要面對嚴峻的經濟現實：灣區住宅的租金在2006和2016年期間上漲了39%，而房價上漲了80%。“該選擇哪個非常明顯，”Sarac說道。

這項調查的範圍不包括聖荷西（San Jose）都會區。那裡的房產平均銷售價格已經平穩上升了6年，目前聖克拉拉（Santa Clara）和聖馬特奧（San Mateo）縣的房價居首，高達100萬美元（約677萬元人民幣）。

高房價已經對當地的學校產生了影響。聖克拉拉縣的教育官員Mary Ann Dewan表示，全縣各區的入學率越來越低，因為有學童的年輕家庭已經離開了這裡，選擇定居在房價相對較低的城市。

她說，學校還注意到了多個家庭租住同一棟獨立住宅的情況。有的家庭甚至住在汽車和房車裡，而這種生存現狀增加了孩子們身上的壓力。

“由於少年兒童的心智能力尚未發展成熟，未知的前途會造成沉重的負擔，”Dewan說。如果學生們來到學校時仍感覺疲倦和飢餓，這種壓力會引發行為不端正和學習效率低下等問題。

東帕洛阿爾托（Palo Alto）的雷文斯伍德市（Ravenswood City）學區出現了越來越多流離失所或居住在臨時住房中的學生。根據聯邦設定的標准，大約40%的學生可以被視為無家可歸。

許多學生居無定所的現狀迫使該地區為家庭提供更多服務——食品儲藏服務、免費自助洗衣服務和臨時自發性籌款活動。

“如果孩子們不得不勉強在沙發上生活，那他們就無法專心學習，”該地區的發言人Rolando Bonilla說道。“我們已經看到了這種現像造成的惡劣影響。”

Rent Cafe整理的人口普查數據和房地產數據顯示，在全國範圍內，有孩子且租住房屋的家庭數量增長了16%，而擁有住宅的家庭數量下降了14%。美國的出生率較低也使得購買住宅的家庭不斷減少。

紐約、洛杉磯和芝加哥家庭的住房擁有率也出現了大幅下降。在近十年內，北卡羅來納州夏洛特市（Charlotte）的家庭租戶增加得最多，其增幅高達73%。

開發商對家庭公寓需求的增長做出了回應。房地產數據公司Yardi Matrix表示，兩臥室、三臥室和四臥室戶型公寓樓的建築工程數量增加了。在過去十年內建於舊金山都會區的新公寓中，大約有43%是兩臥室型或更多臥室的公寓。

據Yardi Matrix公司所說，在2006到2016年期間，多家開發商在舊金山建造了14,477套公寓，在聖荷西建造了16,659套公寓。

居外推薦美國優質房源：加州舊金山的3臥2衛頂層公寓

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公寓帶有已經改造的浴室、寬敞的起居和用餐室、高天花板、裝飾性壁爐、深色木地板、充足的存儲空間、室內洗衣機和烘干機。

步行分數高達97，靠近購物、餐飲和交通，附近設有租賃停車場。投資或自住在這裡都是明智的決定！。

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原文：The Mercury News
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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