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美业内人士看好二级城市多户住宅投资而非纽约旧金山 | 美国

由于高净值人士（HNW）投资者和家族办公室（为富裕家族管理财富的私人机构）希望增加房地产的投资组合，美国的多户住宅（multifamily）楼盘将继续提供有吸引力的投资机会。高净值投资者要求从核心物业获得可预测的现金流，或重建项目中获取增值收益，多户住宅的市场板块能够达到他们的这些目标。在这种情况下，有什么市场机会可以帮助高净值投资者掌握符合投资组合目标回报的机会？

多单元房屋投资的风险和回报

旧金山和纽约市等门户市场具有吸引力，这些市场也经历了重大的多单元住宅发展。这种新供应会抑制租金增长，并且考虑到门户市场进入成本高，当租金增长停滞时，回报反响更为迅速。相反，像盐湖城和丹佛这样的二级市场，虽然人口和就业人数都很强劲，但新开发项目相对较少。我们认为这些二级市场能为高净值投资者提供更可预测的回报和更有吸引力的选择。

千禧一代人对租赁住房的需求加大，开发商也正在以设计和设施响应，为他们可预测的行为提供服务。城市小单位开发的增加就是其中的一个例子。也就是说，当某些市场上的这种产品太多时，投资者需要小心谨慎。像他们之前几代人一样，美国的千禧一代最终也将会寻求在好的学区为他们的家庭购买房屋，并且可能趋向郊区。

另外，越来越多的老年租房者想要更高质量的成屋和设施。许多资产，即使是房龄只10年的资产，也不能吸引这些租客，这为精明的投资者创造了实行重建策略的机会。

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如何提升多单元房屋投资的投资回报率？

多单元住宅可以为高净值投资者提供长期的战略性投资机会，但在实现收益方面有一些重要的事情需要注意。位置，资产质量和强劲的市场基本面必须符合投资策略和良好的承销。资产的管理也是成功的关键。

对房屋装修，设施和技术的进行升级，包括包裹管理，智能恒温器和安全系统，是有效增加价值和提高回报的附加手段。例如，节能升级可以降低运营成本，并在使用代理债务时节省经费。

包裹管理是租户需求转变的另一个例子。随着电子商务的日益普及，租户的收入远远高于几年前，成功的社区能有效地管理这种交付流量。提供针对包裹盗窃问题开发创新解决方案的第三方供应商对在线购物的租户有很高的吸引力。

避免多单元住宅投资的失误

您的目标投资市场是否充斥着过多资本？如果是这样，不切实际的租金增长假设或低估运营费用的增加将影响估值的完整性。回报率能否维持？在回报率下降到4％以下的市场，误差幅度有所放大。在超低回报率环境下评估风险时，准确度是必须的条件。

资本成本的充分承保是另一个需要谨慎的地方。面对租户偏好的变化，特别是在考虑跟上科技发展的成本时，每单位250美元资本储备的旧标准可能无法适用。

结论

我们相信，在合适的公寓市场上，有多种因素会为高净值人士和家庭理财办公室投资者增加机会。随着建设贷款人控制新贷款和股权投资者变得更加谨慎，我们预计现有的发展渠道将会缩窄。结合租房者不断变化的需求，我们认为，增加现有公寓资产和获得有吸引力的回报的机会越来越多。

相关专栏文章：【选择投资美国多单元住宅（multi-family）的五大原因】

作者：Robert Brunswick，美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人

原文发表日期：2017年10月12日

责任编辑：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

老牌华人社区纽约法拉盛周边地价见涨 | 美国

由于美国老牌华人社区纽约皇后区的法拉盛（Flushing）房地产价格近几年随着华人移民数量上升呈现直线上涨趋势，土地开发商将目标转移至邻近区域购地筑楼。建地买卖热络，间接带来法拉盛地价上升，邻近居民担心会有过度开发的可能。

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皇后区的法拉盛法拉盛是纽约皇后区地产起飞的核心地 — 法拉盛是纽约皇后区地产起飞的核心地

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Onex房地产公司（Onex Real Estate Partners）总裁达纳（Michael Dana）向《纽约时报》表示，法拉盛是皇后区地价的驱动器。鉴于该地段开发成本高昂，精明的开发商将注意力转移到它的周边地区。来自长岛的开发商中的行动派伊斯丹资本（Eastone Capital Partners）刚以2,300万美元购买位于北方大道（Northern Boulevard）141-57号的开发据点。

这块地约23,000平方英尺，目前美国银行分行和国际工程师联合工会14-14B分会（International Union of Operating Engineers Local 14-14B）还在据点营运。

美国银行的租约还有近两年才到期。届时，开发商将拆除建筑物，整地面积约为6.8万平方英尺。计划改建成具有零售商区和公寓的综合式建案。

该笔交易是由高纬环球房产公司（Cushman & Wakefield ）的普罗伊斯（Stephen Preuss）中介牵成的。他希望有更多投資能涌入法拉盛，并指出，法拉盛市中心的土地价格看涨，很多开发商转移目标看准了像北方大道这种市中心外围副区，因价格较为实在些，這一趋势仍会持续。

Eastone在网站上已刊登了他们在法拉盛与长岛市的几笔买卖项目。

由于这种购地建案热潮风涨，法拉盛地区现在正充斥着这些投资买卖的计划案，有些人担心附近社区会被过度开发。目前的开发方案有富顿集团在第39大道上的巨型Tangram项目和Onex地产合作公司（Onex Real Estate Partners）的天景公寓（Sky View Parc）。

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（互联网资讯综合整理）

责任编辑：Zoe Chan

湾区房产行情紧俏东湾三谷成华人购房首选 | 美国

居外网自2013年记录“询盘数据”以来，美国从来都是国人最热爱最向往的置业圣地，高居榜首。无论是出于自己将来养老，还是孩子已经或将在美国深造，或纯粹是为了资产安全保持而投资；如果说北京海淀是国人公认的“宇宙中心”的，那么称“美国湾区”全球的“宇宙中心”肯定不过分。

相比中国的北京或者上海，美国房产性价比更高已经不用赘述，除了能拥有房屋永久所有权和土地所有权，房屋一般都具备地下室、阁楼、花园、院子、车库等，配套完整。

另外，美国市场成熟、法律公开透明，购房程序也不复杂。购房者即便没有绿卡或签证，只要拥有中国护照，就算不踏上美国本土，也可以通过传真完成交易，可谓便捷至极。

加州湾区在科学技术、教育、文化、体育、医疗、创业等领域都拥有辉煌的记录，世界顶尖高校前10位中的斯坦福大学和加州大学伯克利分校都在湾区。

旧金山湾区俨然成为美国房地产市场的龙头和风向标。有数据显示，旧金山领涨加州的房地产市场，而加州则领涨美国的房地产市场。

2017年8月，加州房地产经纪协会（California Association of Realtors）的统计数据显示，加州独立屋中位价格涨至565,330美元，与1年前相比涨幅达7.2%，为10年来最高涨幅。报告中特别提到旧金山湾区9县的独立屋，中位价格涨至85万6,200美元，与1年前相比涨幅为10.2%。

专家分析，从历史的角度来看，这一波的房价上涨仍然会有比较大的空间。因为就美国目前的经济发展来说，经济繁荣、就业充分、景气上升、消费信心十足，短期内不大会发生导致房价大幅下降的经济危机。

湾区有一大批世界顶尖的高科技公司，创业人才不断涌来，经济发展和人口增长长期持续，必将带动湾区房地产价格的长期攀升；而目前湾区可使用的土地日渐减少，二手房交易量严重不足；随着近些年亚裔新移民不断涌入，湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化，也带动湾区的房价越来越贵。

华人在湾区投资买房喜欢挑在哪里？

在供不应求、卖家市场的湾区房产市场中，价格节节上涨、居高不下，那么作为华人买家都会考虑哪些因素呢？

湾区地产经纪人Charlotte Tsang为我们讲了一个实例，可以从中一窥华人买房时的考量重点。

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独栋屋（single-family house）是独立的建筑，建筑围墙不和邻居公用，一般为1-3 层楼的建筑。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑，以郊区的独栋屋居多。 — 图二：独栋屋（single-family house）是独立的建筑，围墙不和邻居公用，一般为1-3 层楼。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑，以郊区的独栋屋居多。

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Sally（化名）一家是典型的湾区华人，30出头的她，在家中做全职主妇，刚刚生下一个宝宝。丈夫有着不错的收入，一人的工资撑起中产阶级水平的生活。因为宝宝的降临，Sally和丈夫想停止租房，买一栋属于自己的房产。

考虑到孩子就学的问题，Sally希望搬到一个好的社区，购置一座独栋住宅（single-family house），学区要好、价格合理、离Bart车站近些，预算约为70万到80万美元。5年之内，他们不打算搬家。

在请Charlotte Tsang做房地产经纪之前，Sally对于符合期望的社区并没有任何概念。为Sally做完经济能力评估后，根据市场情况，Charlotte推荐了三个东湾的社区，分别是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之后Charlotte带着Sally全家驱车前去观察中意的社区，进一步挑选。最后Sally一家以约80万美元的价格，在Castro Valley拿下一所有3个卧室的独立住宅。如其所愿，学区不错，环境也好，距离Bart车站很近，方便丈夫上班，可谓合家欢喜。

东湾三谷——炎热房产市场中的清凉绿洲

从上面的例子可以看出，华人家庭大都考虑的一样，主要就是注重学区、社区和价格。

图三：东湾三谷地区房价增长分布图（2017年8月數據，Zillow Research）

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“华人很喜欢东湾三谷（Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville）、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo，”生长在湾区的房地产经纪Charlotte Tsang介绍道。从业五年来，客户群中约一半为亚裔美国人，Charlotte对于华人的喜好相当了解，“那里的房价可负担性比较高，社区、气候不错，学区也好，比如在San Leandro，有很多中国超市，一个于2016年新建的全新Kaiser医院，两个湾区地铁（BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特别强调，对于多代同堂的华人家庭，三藩市东湾（San Francisco East Bay Area）是买房、投资的好选择。

东湾三谷地区是美丽的花园城市，有多个风景优美的国际标准高尔夫球场，有小Napa之称的红酒之乡c市，是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory国家实验室、Bishop Business Park高科技工业园区、享誉湾区的购物天堂San Francisco Premium Outlets，以及是美国著名电话通讯公司AT&T西部地区总部所在地。

三谷地区的地理位置优越。大湾区地铁的东湾终点站就在Dublin市中心，从这里乘地铁到旧金山市区和国际机场约1-1.5小时，到南湾硅谷中心，南到斯坦福大学，北到伯克莱加州大学均为30-40英里，大约30-60分钟车程。San Francisco Premium Outlets购物天堂近在咫尺，还有多个华人超市和大小中餐馆。

这里有全新现代化的大型居民社区，房屋新而大。2015年被美国着名的社区和城市排行榜网站Niche评为加州最适合家庭居住的地区。社区安全舒适，犯罪率极低。Danville的Blackhawk黑鹰区（Blackhawk）是湾区最美的规划社区之一，依山而建，很多知名人士居住在此。

这里亦有闻名加州和湾区的优秀中小学教育系统，三谷地区9分以上的小学31所，中学、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位，是全加州硬件设施最好的公立学校。

这里还有超一流的私立中学The Athenian School，严谨的校训和多元化教学，吸引了十多个国家包括中国在内的很多小留学生。

和硅谷中心一些老牌好学区的住房相比，学校的评分水平多是相同等级。但三谷的居住条件更好却价格适宜。在三谷100万美金左右可以买到2500-3000英尺1到10年新的花园别墅房，然而在南湾或在中半岛等地，相同水平的房子，至少在200万美金以上，而且房龄多在40年以上。

这里是不需要去硅谷核心区上班的新移民首选地。目前该区华人的比例已经上升到23%左右。在这里生活的孩子们能同时体验到美国的传统文化和多元文化。

Charlotte说，对于地产买家来说，这里的新兴设施（餐馆、购物区）让生活更加便利，新建房屋价格区间在50几万美元到240万美元之间，跨度很大，选择多多，适合多代同堂的华人家庭，由于租房政策管制较宽松，也适合期望通过房租来长期投资的买家。

责任编辑：Zoe Chan

三季度公寓租金增幅放缓曾被“危机重创”城市增速最快 | 美国

2017年第三季度，全美已经找不到租金年增幅10%以上的城市。美国城市公寓的租金涨幅正在放缓。2016年租金增长最快的城市今年仍然租金增速仍是领先，但高出的幅度却不断缩小。

美国房产数据公司Axiometrics高级副总裁杰·丹顿（Jay Denton）称：“一年前休斯敦和萨克拉门多的租金增长率相差悬殊，休斯敦的租金增长率约为1％，而位于加州的萨克拉门托（Sacramento）则高得多，增长率近12％。”

如今，各大都会区的年租金增长率都不到10％。在新增就业岗位和较少新建公寓的市场，租金仍然增长最快。许多这些市场是曾受到房市崩盘重击的城镇，而且这些城镇往往是人口增长的地方。此外，公寓开发商在像萨克拉门托，加州和拉斯维加斯这样的住房市场崩盘的城市中新建的公寓单位相对较少，从而减少了公寓的竞争。

根据研究公司Yardi Matrix对121个市场的调查，美国租金在截止至第三季度的12个月中平均增长了2.2％，创下自2011年4月以来最低的增幅。

不过，平均租金仍在增长。 “我们不相信目前多户房屋市场会停止扩张，” Yardi表示：“就业增长和社会人口趋势预示着未来几年的强劲需求。”

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同时，2016年租金增长最快的市场在2017年的租金增速放缓幅度最大。例如，萨克拉门托市的租金增长仍然是美国最强劲的，但其领先地位正在缩小。根据Axiometrics公司的数据，萨克拉门托的公寓租金在截止至2017年第三季度的12个月内增长了6.9％。在一年前同一期间，租金上涨了近12％。

萨克拉门托租金增长受限的原因之一是，虽然城市人口快速增长，但大部分净移民来自从事相对低工资的移民。“你看服务人员，他们以相当低的工资来租住房子，” Yardi Matrix的商业智能总监道格拉斯·莱斯勒（Douglas Ressler）称。这些工人负担不起每年以两位数增长的租金。萨克拉门托也受益于因旧金山湾区房价过高而搬迁的人潮涌入。

萨克拉门托的高租金也受到了新建房屋相对缺乏的支持。直到最近，开发商在萨克拉门托建造了相对较少的新公寓社区。开发商在房市繁荣期间在那里建造了大量的新房，这在房价崩溃后需要多年的时间吸收。丹顿称：“由于住房供应过剩，上一个房地产周期中最热门的一些市场需要恢复的时间最长。”

当地分区限制也使得在萨克拉门多地区的许多地方难以建造公寓。莱斯勒说，许多司法管辖区明确地支持兴建单户住房。

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另一座房市曾崩盘的城市拉斯维加斯的公寓租金增长第二快。根据Axiometrics公司的数据，截至2017年第三季度，拉斯维加斯公寓租金一年内上涨了5.8％。“拉斯维加斯的房地产市场比其他房市的衰退更长，更深，” 丹顿说：“拉斯维加斯只是处于房地产周期的不同阶段。其他城市的新盘建设活跃度远高于拉斯维加斯。”

根据Axiometrics公司的数据，开发商终于开始将新产品投入市场——2017年将会有3500个新公寓推出，这些新公寓已经放缓了这个城市租金增长的速度。不过，拉斯维加斯的公寓市场预期会保持健康。2018年，开发商只会推出1700套新的公寓，而这个城市每年创造约3万个新工作岗位。

其他登上租金上涨最快排行榜的城市有许多是房价受到重创的城市。佛罗里达州奥兰多排名第三。根据Axiometrics公司的统计，奥兰多平均公寓租金在截止至第三季度的12个月内增长了4.8％。圣地亚哥排名第五，租金增长4.5％。佛罗里达州杰克逊维尔市（Jacksonville）排名第六，租金增长4.4％。

责任编辑：Zoe Chan

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接棒欧洲投资者中国人成西哈努克商业地产最大持有者！| 柬埔寨

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中国和柬埔寨之间的乐观关系继续巩固，从而增加了中国人投资该国房地产市场的机会。

柬埔寨的发展潜力已经获得广泛认可，原因在于，相较于东南亚国家联盟的其他国家，该国的城市化程度相对不足。

由于上述因素，中国每年在该市场投入大量资金，尤其是西哈努克（Sihanoukville），中国投资者希望在该市场占据支配地位。

西哈努克房产销售和租赁经理诺恩·蒂姆（Norn Thim）在解释上述市场支配地位的原因时说道：“目前，中国投资者正在支配西哈努克房地产市场，其目标是，未来将该地区变成‘唐人街’。”

西哈努克此前被认为是欧洲投资者的聚集地——其投资占该地区总投资的75%。

不过，随着近期中国投资的流入，这种情况迅速发生改变，目前中国投资占该地区总投资的65%。中国投资者主要集中于赌场、共管公寓和酒店综合体领域。

由于西哈努克日渐完善的基础设施及其不断增长的经济和旅游业发展潜力，Blue Bay和The Seagate Suites等大型中国项目已经选择在这个美丽的沿海城市开发。

The Seagate Suite首开先河，位于维多利亚海滩（Victory Beach）黄金位置，占地4,126平方米，是西哈努克最高的混合用途开发项目。项目共45层，于2017年6月开工，计划于2020年12月完工。

The Seagate Suite项目经理延艾博（Eam Eab）将西哈努克描述为“柬埔寨宝贵的珍珠，大多数投资者都想参与其中”。

延先生认为，该地区不仅是绝佳的旅游胜地，还能够为驻扎于此的公司提供赚钱机会。

“继金边之后，我们预计西哈努克将因拥有强大的旅游业、商业和基础设施部门，成为柬埔寨第二大城市，”他表示。

他认为，由于未来的开发，该地区将产生较大的住宅需求，因为相较于在共管公寓中租一个房间的租金价格，长期住在酒店里的花费让人难以负担。

同时，该地区的另一个关键项目Blue Bay正在由中国开发商蜀柬天域发展有限公司开发。2016年，该开发商投资2亿美元打造该奢华共管公寓项目，该项目预计将于2019年12月完工，向购房者和住户交付。

Blue Bay销售经理陈丽（音译）也认为，西哈努克是绝佳投资地点，但将这在很大程度上归因于柬埔寨的总体发展。

陈女士认为，“柬埔寨的政治状况稳定，目前的GDP年均增速高达7%，且‘一带一路’战略日益深化，这都推动了对Blue Bay和西哈努克的投资。”

她的设想是，西哈努克在不久的将来将成为国际领先的旅游城市。

不过，中国投资流入西哈努克房地产行业的其中一个影响是，该地区的地价飙升。

欧特斯海滩（Otres Beach）等沿海地区周边的地价已从最初的700美元/平方米左右飙升至1,100美元/平方米。租赁房产的租金也大幅攀升，公寓租金比前几年翻了一番。

因此，许多当地和欧洲投资者已经考虑转战地价更便宜的其他柬埔寨地区，比如贡布（Kampot）。

西哈努克房产销售和租赁经理诺恩·蒂姆表达了对于中国投资流入西哈努克的一些担忧。

诺恩先生担心，未来可能会由中国投资者全权掌控西哈努克整个房地产行业，垄断该市场。

这样带来的后果是，地价和租金继续上涨，从而可能让想在特殊时间来西哈努克的柬埔寨人望而却步，比如高棉新年、泼水节和亡人节。

诺恩先生还担心，嘟嘟车司机或餐馆老板等当地小企业主的利益受损，原因在于，中国投资者一旦有了自己的服务业之后，就不会再使用这些现有的当地服务了。

这与欧洲投资者喜欢使用由柬埔寨人提供的服务截然不同。

西哈努克精品项目推荐：

BLUE BAY

柬埔寨唯一纯旅游度假亲海公寓，1440套，37层、西港唯一世界级沙滩地标建筑。满足您对旅游度假方式的所有想象。

交通便捷坐享西港旅游盛宴
BLUE BAY位于西哈努克城滨海处，双向4车道，极速畅达。到达滨海大道，你的梦想海滨之旅就此开启。BLUE BAY距离双狮广场5分钟，与西港著名的索卡酒店，Holiday赌场紧紧相连。

酒店管理稳定收益
特邀资深酒店管理公司倾情加盟，对公寓及其配套项目做专业的管理服务，充分利用BLUE BAY海景资源的唯一性，为客户提供高品质服务的同时，为投资者建立持久的收益保障。

倾心雕琢幻变组合
BLUE BAY首创幻变型海景公寓。在53平方米公寓的基础上，可以随意组合成70平方米，90平方米，290平方米，400平方米等各类观海公寓，形成不同的功能与观海效果。为游客提供更多旅居选择的同时，更为投资者提供不同的投资方案。

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泰荣·西港城

泰荣·西港城位于柬埔寨西哈努克市美丽的胜利海滩上，毗邻西哈努克港省政府，生态环境优美，地理位置绝佳，升值潜力巨大。该项目总建筑面积十万多平方米，整体共计45层，是一个集酒店式公寓、商业娱乐、休闲度假一体式的城市综合体。

泰荣·西港城还配有健身房和空中泳池等休闲设施，每个单元都配备一个独立的阳台，360度无死角看海景，能够满足各年龄层群体的居住、办公要求。项目落成后，将成为西港市璀璨夺目的核心地标。

泰荣·西港城项目由KHCN投资开发有限公司倾力打造，并由中国建筑股份有限公司第二工程局承建。中建公司柬埔寨分公司以打造“中国建筑”品牌形象为目标，秉承“诚信、创新、超越、共赢”的企业精神，为合作方提供最具价值的品牌服务。金边大型建筑之一“金边壹号”项目也是由中国建筑（东南亚）（柬埔寨）公司承建。

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2017年2季度欧洲住宅市场——冰岛房价涨幅全球最高，雅典房价连跌近10年 | 海外

2017 年 2 季度，在已经发表数据的 22 个欧洲住房市场中，18 个国家和地区房价实现同比上涨，10 个市场涨幅高于去年同期。其中，冰岛与爱尔兰房价同比增长均达到两位数，在2017年2季度的全球房市表现中也名列前茅。另一方面，俄罗斯住宅市场跌幅正在缩小，希腊雅典得住宅价格也很有可能在今年迎来连续下跌的第十个年头。

表现强势

冰岛是2017年2季度全球房价同比增幅最快的国家。21.28%的增幅不仅高于全球其他市场，也远高于去年同期 6.34% 的涨幅，这也是自 2005 年 4 季度以来的最高同比涨幅。

冰岛住房市场从2002 至 2007 年经历了一波上涨行情，价格飙升达到 73%以上。但从 2008 年初到 2010 年，由于该国经济受到全球经济危机的重创，导致房价大跌 32.5%，在接下来的 3 年时间里，住房市场涨幅总计仅为 5%，近乎停滞状态。随后，冰岛开始进入强劲的上涨通道，2014 年涨 5.18%，2015 年涨6.93%，2016 年涨 12.53%。这样的现象部分归功于强大的市场需求和有限的住房供应，特别是在首都雷克雅维克。近年来持续增长的游客数量是刺激冰岛房市需求的一个重要因素。冰岛旅游局的数据显示，2016年冰岛游客人数接近180万，比2015年增长39%。2017年前7个月的游客数量较去年同期再次大幅度增长33.1%。

国际货币基金组织(IMF)的数据显示，该国经济在 2016 年的增长幅度达到了 7.2%，也是自 2007 年以来的最高涨幅。冰岛统计局的数据显示，该国经济在 2017 年 1 季度涨幅为 7.6%。鉴于个人消费能力走强，固定投资总量不断增加，预计该国经济在 2017 年全年将实现 6% 的喜人结果。

爱尔兰住宅价格在2017年2季度同比增涨 13.52%，在欧洲表现仅次于冰岛。爱尔兰房价前几个季度的同比增幅分别为：2017 年 1 季度 8.91%，2016 年 4 季度涨 8.15%，2016 年 3 季度涨 7.68%，2016 年 2 季度涨 4.57%，2016 年 1 季度涨 5.84%。目前都柏林市中心公寓每平米单价大约为2345欧元，可获得7%左右的较高出租回报率。

爱尔兰的经济紧缩政策取得了良好的成果，被视为欧洲的明星国家。该国政府的报告显示，该国在危机早期实施的结构性改革，现在已进入了收获成果的阶段。爱尔兰中央银行的数据显示，爱尔兰去年的经济涨幅为 5.2%，比 2015 年不可思议的 26.3%（很显然在统计学上存在问题）相比更加健康。前几年的数据分别为：2014 年 8.5%，2013年 1.1%。尽管英国退欧以及美国未来税收和贸易政策存在不确定性，但该国经济预计在今年保持稳健状态。爱尔兰央行估计该国今年的 GDP 涨幅为 4.5%。

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德国房市继续表现强劲的上涨趋势。2017年2季度德国公寓均价环比显著上涨4.86%，同比则上升6.96%，高于前两个季度的同比增幅。德国三大城市中，目前房价最高的是慕尼黑。慕尼黑市中心120平公寓需花费约94万欧元，类似住宅在柏林与法兰克福的价格普遍在50至60万欧元之间。德国大城市租金回报率普遍不算高，法兰克福市中心公寓拥有三大城市中最高的租金回报率，约3.7%。 2017年2季度新住宅准建批准数量约为9万个单位，同比减少7.9%。德国目前的低利率环境与较低的新建住宅数量将市场维持在卖家市场区间，对房价继续产生抬升作用。

2季度德国经济年化增长2.5%，虽然低于1季度2.9%的增幅，不过仍然高于欧元区2.3%的平均水平。稳定的经济增长要得益于强势的民众消费与政府支出。

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葡萄牙房价在2017年2季度同比上涨3.47%，目前里斯本市公寓每平米房价约2542欧元，租金回报率则在5.6%左右。全球金融危机后，葡萄牙房价经历了连续13个季度的同比下跌，一直到2014年4季度才开始企稳回升。2017年葡萄牙经济预期将增长1.1%，与去年基本持平。2015年之前的15年间，葡萄牙经济持续低迷，平均年增幅只有0.2%。

基本持平

西班牙房价在2017年2季度同比上涨0.85%，扭转了上季度同比下跌1.29%的局面。2017年2季度西班牙当地房市需求在金融危机之后首次超过10万个单位。同时，受到英国退欧影响，西班牙房产更加受到海外投资者青睐。2季度海外投资者对西班牙房产需求同比上涨了8.1%。最受海外投资者（特别是欧洲投资者）青睐的目的地是巴塞罗那与太阳海岸区域。目前巴塞罗那市中心120平米公寓售价约57万欧元，租金回报率则在4.5%左右。马德里房价较巴塞罗那低一些，回报率也可以达到4.7%。2017年西班牙经济预期将增长2.8%，失业率有望降低至15.9%。近期加泰罗尼亚地区因为独立公投仍与西班牙政府僵持不下。此次事件的最终解决方案料将对西班牙特别是巴塞罗那的房价产生较大短期影响。

英国平均房价在2017年2季度名义同比增长2.8%，但如果将通胀考虑在内，则与去年同期保持持平。另一方面，市场供给继续保持紧缺。在退欧与大选之后，英国房市观望情绪明显，新增售卖房源数量不断创下新低。伦敦房价增速进一步缩小明显，部分高端房产价格继续下跌，主要房价增长区域集中在伦敦外围。东安格利亚地区房价2017年2季度同比增长5%，涨幅在大伦敦地区名列前茅。整体来看目前英国经济不稳，退欧提案也尚未获得实质性进展，加之已经突破天价的伦敦房价，投资用房产价格继续走弱可能性较大。

危机重重

虽然俄罗斯房价表现已经连续多个季度排在欧洲最后一名，但当地市场的情况正在好转。2017 年 2 季度，俄罗斯全国住宅市场价格同比跌幅为 7.58%，虽然跌幅仍然显著，不过这已经是自 2014 年 4 季度以来最小的同比跌幅。俄罗斯的通胀指数曾出现一段飙升期，但近期稳健的货币政策有效稳定了通胀。俄罗斯联邦统计局的数据显示，2017 年 8 月，俄罗斯的名义通胀率放缓至 3.3%，也是前苏联解体后的最低水平。

从海外置业者的角度来看，俄罗斯房价的下跌幅度还要大得多。在仅仅 3 年的时间中，卢布对美元的汇率就大跌了近 61%，从 2013 年 1 月的1 美元兑换 30.231 卢布跌至2016 年 1 月的 1 美元兑换 77.175 卢布。但是在过去的 18 个月时间里，这种现象得到了有效遏制，卢比对美元价格在 2017 年 8 月为 1 美元 59.409 卢布，升值幅度近30%。

俄罗斯经济正在大幅走好。2017 年 2 季度的年化 GDP 涨幅为 2.5%，较 2017 年 1 季度的 0.5% 和 2016 年 4 季度 0.3% 低迷有明显好转。也终结了从2015 年 1 季度到 2016 年 3 季度连续 7 个季度年比下跌的局面。但是在 2017 年 7 月，原油价格保持在每桶 48.48 美元的水平，较 2014 年 6 月 111.8 美元的峰值仍然差 56.6%。弱势油价料将对俄罗斯经济产生一定影响。俄罗斯经济今年预计增长 2.1%。

希腊延续十多年的地产低迷状态仍未结束。2017 年 2 季度，希腊平均住宅价格同比下跌 2.53%，环比下跌了 1.58%。在希腊首都雅典，房价自 2008 年以来就一直处于下跌状态。目前雅典公寓单价约为每平方米2846欧元，租金回报率为4.2%左右。希腊经济在 2015 年的涨幅为 0.2%， 2016 年几乎接近零。不过这样的势头有望在今年得到缓解：欧盟预计希腊经济今年将增长 2.1%，2018 年涨幅达到 2.5%。

作者：Adam yang

责任编辑：Zoe Chan

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居外看点：加独运动暂停专家认为西班牙房市长期走势仍会稳定 | 海外

最近朋友圈被刷屏，说什么加泰罗尼亚闹着要独立。小编地理学的不好，压根就不知道加泰罗尼亚在哪，何况向来愚钝不谙政事，也就没放在心上，反正我的愿望是世界和平。

但是！昨天小编听说，加泰罗尼亚的首府是巴塞罗那！！！

想到巴萨与皇马的国家德比以后可能会不复存在，梅罗（梅西C罗）大战也难以再现，铁杆球迷小编坐不住了，赶紧查新闻看是怎么回事儿。

当地时间时间十月十日（本周二），西班牙加泰罗尼亚自治区（加区）领导人普伊格蒙特在巴塞罗那表示“将搁置独立宣言数周，首先寻求与西班牙政府谈判。通过合理的对话进行调解”，而不再坚持早前的“独立”立场。

据统计，加泰罗尼亚共有合法选民531万，其中近229万人参与此次投票，投票率为43.03%。其中赞成票达204万张、约占得票率92.01%而获得通过。此结果并未包括警方强行没收的选票。公投结果显示，独立提案获得通过，超过90%已投票选民赞成独立，仅8%已投票选民反对，但西班牙政府不承认此次公投的合法性。

独立公投结果公布之后，西班牙全国各地发生大规模示威，抗议此次“加独”公投。示威者要求当局采取行动解决这场政治危机，并指责西班牙中央政府软弱无能。在加泰罗尼亚当地也有数十万民众参加了反独立游行。

作为世界上最受欢迎的旅游胜地之一，西班牙每年都会吸引成千上万的各国游客，仅2016年，西班牙就迎接了7600万游客，在全球最受欢迎的旅游目的地排行中名列第三。值得一提的是，去年前往西班牙的中国游客同比增长了77%。难怪最近几年，西班牙房地产市场日趋火热。要知道国人在国外旅游时，往往会顺带物色房产投资的好机会。

众所周知，巴塞罗那是西班牙最大的城市之一，同时也是中国房地产投资者的首选地。此事事件发生，多少会对西班牙房地产市场造成波动，会有什么影响呢？

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继2016年中国和西班牙开通4条直航以后，今年3月，上海也开通直飞巴塞罗那的航线。2016年全年中国人出境游热潮爆发时，到西班牙旅游的中国游客同比增长46%，高到58万人次。 2008年经济危机后南欧各国开始利用“黄金签证“吸引外来投资的策略时，西班牙的”黄金签证“吸引力要低于葡萄牙和希腊的”黄金签证“，直到2015年西班牙政府允许”黄金签证“持有者在西班牙工作，申请者家人亦可受惠于该签证持有者权益，该国“黄金签证”吸引力才得以提升，但从居住权升级为公民权，西班牙仍然要求黄金签证持有者要居住满十年才可。

居外网的调查显示，在所有发放“黄金签证”的南欧国家中，对西班牙感兴趣的华人占比59%，对葡萄牙与希腊分别为18%及16%。

选择移居西班牙的欧洲人士大多来自中西欧等国家，如德国、瑞士、挪威以及英国，这些地区的老人们都在寻求气候温暖的南欧国家安度晚年，西班牙相对较低的居住成本和安逸的生活方式自然成为主要卖点。这也促使西班牙房地产业在08年经济危机后迅速回暖。

表二： 2008年-2016年西班牙房价同比变化（通胀调整后）

为进一步了解此次政治事件对西班牙房地产市场的可能影响，居外网采访了巴塞罗那的全案房产投资承包商兼黄金签证申请代理服务商维尔纳资本(Werner Capital)，采访如下：

W: 在当下政治局势之前，西班牙国民经济以及房地产市场都开始复苏，国内外的房地产商都跃跃欲试。总体来看，西班牙的房地产市场非常活跃，已经走出了08年危机的阴影。此外，旅游业的发展也带动了房地产市场的增长。西班牙在旅游市场的主要竞争国家是希腊、意大利、葡萄牙和土耳其。但在这些国家中，西班牙的经济无疑是最稳定的，这也是西班牙最大的竞争优势。

在西班牙人看来，中国人工作非常努力，而且总是能提供物美价廉的商品。不过目前中国移民在西班牙的外来移民里占比仍低，西班牙对中国人还缺乏深入了解。

西班牙是一个开放包容的国家，从前几年大量俄罗斯人涌入西班牙就能看出来。而且越来越多的中国人来到西班牙，仅去年就有800多位中国人得到了西班牙的黄金签证，可以预见，在不久的将来会有更多的中国人移民西班牙。

至于目前的政治动荡会如何影响西班牙房地产市场，我们认为房地产市场应该会陷入一段困难的时期，但我们相信不久就会趋向正常。而且我们坚信，这次公投不会导致西班牙分裂，理智终将战胜一切，西班牙仍然会是个统一独立的国家。拿英国脱欧作为参考——脱欧之后，英国的房地产市场依然火热，虽然脱欧初期确实会有一些小的波动，但最后还是会回归正常。

截止到本周五（10月13日），加泰罗尼亚政府与西班牙政府的谈判结果尚不清晰。但周二双方宣布进入谈判以后，西班牙股市走势开始趋于稳定，本周西班牙股市指数上扬0.9%，相对于十月初，下降了1%。由欧洲18国大中型企业固定600支股票组成的欧洲600指数Stoxx Europe在周四收盘时指数平稳，相对于周三回调0.03%。 10月以来房地产市场的处境目前还很难断定。不过，西班牙房市很可能像之前英国脱欧一样，受政治不确定性影响会有小幅波动，再趋向正常。

表三：2017Q2 城市中心公寓（120平米为例）出租回报率：巴塞罗那 vs 马德里

作者：Leo Li
编辑：Helena Yu
视觉总监： Yuan Wu

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眼看房价降温无望中国香港投资者转向东南亚 | 中国香港

业界专家称，寻求稳定租金收入，中国香港投资者纷纷将目光投向东南亚房产。

高力国际（Colliers International）称，东南亚不少中心城市的房价只是中国香港的几分之一，投资房产需求一直非常稳定，2017年上半年现房总交易量上涨19%，达到约610亿美元。

中国香港的张先生（Gordon）就是这样一位投资者，他在曼谷Life Asoke Rama 9购买了一套公寓，该项目由AP（泰国）和日本Mitsubishi Estate Group联合开发。

“曼谷房价只是中国香港的四分之一。这房子位置也很好，位于曼谷中央商务区核心地段，靠近中国大使馆，” 张先生表示。

该项目共有154套公寓，其中超过95%的公寓在上市两天之内被中国香港投资者抢购一空。Life Asoke公寓均价为12,542泰铢（合2,952港元）/平方英尺，相较之下，中国香港住宅均价高达11,762港元/平方英尺。

责任编辑：Zoe Chan

AP（泰国）共管公寓总监Vittakarn Chandavimol表示，他们的目标是投资者。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

曼谷Life Asoke Rama 9超过95%的公寓在上市两天之内被中国香港投资者抢购一空

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“购买泰国房产的外国投资者大多希望获得稳定的租金收入，不像在西方国家购房的投资者，他们为的是下一代的教育。曼谷房产的平均租金收益率为5.15%，”他表示。“只有49%的公寓能够出售给外国购房者，每个市场的供应都有限制。”

Chandavimol表示，公司正在尝试进入中国市场，不过严厉的资本管制让我们很难在中国赚到钱。

“中国人每人每年的购汇额度为5万美元。但购房者可以分期付款，而且许多公寓的价格还不到5万美元。该项目的高层单间公寓的售价为67万港币（合8.6万美元）起，”他表示。

高力表示，中国投资者对于外国房产的关注点似乎从美国转移到了亚洲。

“虽然存在资本管制，但我们预计近期中国投资者会继续保持对APAC（亚太地区）门户城市的兴趣。因此，我们预见到了中国在东南亚‘一带一路’市场中的大规模投资。这应当是一种长期趋势，”该公司表示。

Chandavimol认为，对于有意购买外国房产的中国香港投资者来说，泰国是最具吸引力的目的地。

“日本、北京和上海等发达地区的房价太高了。泰国是基础设施最为完善的东南亚国家，其经济奋起直追，”他表示。

同时，吉隆坡的Sentral Suites项目距离市中心仅10分钟路程，共有30套住宅，其中有超过60%的住宅出售给了中国香港人。

中国香港List Sotheby’s国际地产公司首席运营官陈苑（Binoche Chan）表示，中国香港人已经开始注意到该地区国家强劲的经济发展势头。

“就吉隆坡而言，毛租金回报率约为4%至6%。新加坡约为3%至4%，” 陈苑表示。

“目前，马来西亚比新加坡更受欢迎。这种情况可能会发生变化，因为我们发现，新加坡市场已经触底，可能会随时反弹。

“高达90%的吉隆坡购房者是投资者，而在新加坡，这一比重仅为35%。其余购房者的用途为自住。”

不过，陈苑也强调了一些风险。

“马来西亚存在外汇管制，因此，外国投资者仅能购买价格在100万马来西亚林吉特以上的房产。马来西亚人可以选择价格在100万马来西亚林吉特以下的各色房产，因此，将价格昂贵的房产转售给当地人非常困难，”陈苑表示。“同时，政治上的不稳定和腐败问题也很普遍。”

“就新加坡而言，外国购房者必须额外缴纳15%的印花税。”

在吉隆坡，外国购房者35年抵押贷款的贷款价值比为60%至70%，在新加坡和泰国为70%。

东南亚精品项目推荐：

Life Asoke Rama 9

曼谷新商务中心第一个也是唯一的豪华公寓。在新的中央商务区 Rama IX的超级优越位置，曼谷证券交易所对面，此乃即将落成的超级大厦（东南亚最高楼），附近未来发展包括Singha与Makkasan两栋综合大厦，可从新Rama IX商业中心欣赏到最佳景观。只需3分钟步行或约300米到Rama 9捷运站，距离Phetchaburi / ARL Makkasan捷运站（机场铁路）只有1站。

现只需要USD13,000 +现金支出，便可在在曼谷新的中央商务区拥有一套全新公寓！

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The Sentral Residences

坐落在吉隆坡中环广场的高级公寓，拥有非常卓越的地理位置，全方位的吉隆坡双子塔和湖宾公员绿化区景观。周围的高档社区更是让人兴奋，成熟设施为您提供各种所需。项目开发包含2 栋 55 层标志性套房，48 个豪宅单位，5 层地下停车场。单位面积274 平方米 – 377 平方米。永久业权。设施包括50 米宽无边式泳池、空中俱乐部、观景平台、迷你居院、多功能厅、连接 Platinum Sentral 的廊桥等。

吉隆坡中环广场的蓝图研发于著名建筑师黑川纪章博士设计的“城中城”概念。这是一个高达 11 亿令吉的发展项目，是世界级的公共交通枢纽，展示了它在生活、工作和娱乐环境中的卓越连接。

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雅韵轩（Symphony Suites）

新加坡唯一一个以四季为主题的公寓。雅韵轩位于义顺9道与义顺6道，该项目由EL Development Pte Ltd 开发建成。建筑工程预计于2019年完成，地契是99年。雅韵轩将会有11栋楼，每栋楼高15层。这个项目共有660个单位，包括两卧房、三卧房以及四卧房单位，面积介于689平方英尺至1023平方英尺。

雅韵轩距离义顺市中心和义顺地铁站为1.2公里。地铁站的南北线可直通道乌节路和莱佛士坊，车程大约40到50分钟。项目也靠近中央高速公路和实里达高速公路（SLE），想去市区也只需20到25分钟车程。只需几分钟的轻松步行就能抵达位于义顺9道的Junction 9 商场，该广场将提供一系列便利设施，比如超市、大型食阁、托儿中心，以及多姿多彩的购物及餐饮中心。项目周边更有多家中小学和国际学校。

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责任编辑：Zoe Chan

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深度 | 海外投资新宠儿！为什么泰国买房能在国内成为潮流？ | 海外

曼谷的地价近年来爆涨了好几倍，投资泰国房产已炙手可热。在泰国买房包含了精装修，房子按使用面积计算。曼谷是泰国城市的核心，轨道交通发展迅速、人口红利、医疗教育丰富等许多诸多原因，去泰国置业成为海外投资新潮流!

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中国和泰国的房产，存在两点差异

1、中国出售的房子大多数是毛坯房;中国的房子面积都是按照建筑面积计算;在泰国，所有出售的房子几乎都是精装修，房子面积是按照实际使用面积计算

2、中国房产是有年限的限制，一般是70年，期满需续费或面临收回问题;泰国房产是永久产权，是可以继承给子孙后代的。

那么，中国房子的建筑面积和泰国房子的使用面积相差多少呢?一般是相差20%-30%。也就是说，在泰国买60平方米的房子，相当于在中国买了八九十平方米的概念。这也意味着，泰国的房价要比中国每平米便宜几千甚至更多。泰国社区基本都配有免费的车位、泳池、健身房等设施。如果是在北上广，一个车位都能卖出几十万!还必须抢着买。

泰国规定开发的房屋，大多都在精装修完毕以后出售或者出租，这样一来，就意味着泰国的房价是包含精装修以后的房价，而在中国的许多房价，还只是毛坯房的价格。精装修后的房价和毛坯房的房价，差距有多少呢?如果按照通常的3室1厅的装修标准来计算的话，大概这一差价可能高达几十万元人民币。

曼谷是泰国首都。曼谷的城市核心区，是以沿线BTS轻轨为主发展的。轨道交通的发展不仅改变了曼谷居民的生活、工作和娱乐方式，还对泰国房地产市场带来了深远的影响。在曼谷选择好项目有一个非常简单的方法，就是沿着地铁线、天铁线来选择。交通对于曼谷这样一个繁华的大都市来说，重要性不言而喻，甚至直接会影响房子的升值空间、租金高低。这就像在北京一样，越是繁华的地段路网越发达，都会有地铁站来连接四周，附近的楼盘均价、房租也在不断的攀升。而且一旦有新的线路即将开通，沿线的房价会瞬间上扬。Makkasan机场快线区域至Sukhvmvit On nut之内的BTS沿线城区，还有从湄南河岸沿线至Rama9 CBD的繁华地带都是核心区域，这些城区就相当于北京的三环以内。

为什么曼谷的房子如此热卖起来?

1、曼谷商业用地伴随土地价格上升。不少公司纷纷建造酒店和各种商场，促使曼谷的商业土地价格上升，带动了住宅土地价格的上升。

2、曼谷交通规划。随着政府对曼谷的交通规划路线的操作，曼谷房价会随各要线的规划开发而继续上涨，这就让很多人看到了商机，纷纷买房投资。

3、中国人在内的外国人，在泰国购买房产已成风潮。尤其是中国人在泰国的购房率年年攀升，引发一轮轮购买热潮。

进一步以整个国家发展现况来看，我们可以用宏观、中观、微观的角度还衡量整个投资价值判断，晓实先以宏观的角度来看。

从GDP来看，GDP是衡量一个国家经济发展水平的最重要指标，也直接反映了各行各业的繁荣程度，对房价有直接影响。2016年泰国GDP总量为3987亿美元，世界排名27，远超新加坡、马来西亚、菲律宾，是东南亚国家第二大经济体，人均GDP位列前三。其中曼谷GDP占泰国总量的49%，金融经济、工商业、旅游综合发展，跻身世界一流旅游城市行列，是活跃在世界舞台的国际大都市。

人口来看，由于医疗与卫生科技的发展，人口年龄比以往更长，老年人口日益增多，日本、中国、泰国等很多国家都面临这样的社会难题。但是近几年来泰国人口总量出现高增长，加之婴儿潮的出现，未来泰国人口的基数将进一步增大，人口红利巨大，购房需求日趋强劲。

泰国总人口6886万，除了本土人口，每年有大量外来人口涌入泰国，在泰国退休养老的几十万外国人、四万多名外国留学生、世界500强企业的外派常驻员工等。而泰国凭借其发达的旅游业、国际优质的教育资源及不断扩招外国留学生、政府鼓励外来投资，使得每年赴泰的人口数量呈上升趋势。

曼谷现有人口1500多万，约是第二大城市清迈154万的十倍，并且每年以30万人口数量增长，且80%的富人都集中在曼谷，失业率极低，更多的就业机会都使得赴泰的绝大部分人选择曼谷，这对曼谷未来楼市的发展形成了强有力的支撑。

从货币政策来看，今年泰国央行国家货币政策委员会继续维持政策性年利率1.50%的水平不变，意味着1.5%的低利率对平和的泰国房地产市场是一个极大的支持，宽松的货币政策将刺激更多购房者投资的意愿;针对泰国本土人士的贷款利率也维持在1.4左右，对泰国房价是一个积极的信号。

从汇率来看，人民币兑美元汇率下跌贬值时，泰铢依然坚挺，保持良好的上升势头。过去5年中，人民币兑换泰铢的汇率增长了19%，投资泰国也更保值。在泰国经济保持稳定增长的同时，国际资本流入泰国，推升泰铢汇率的同时也使泰国房价快速上升。虽然短期人民币升值凶猛，但长期看来还是贬值趋势。

从土地价格来看，，从2016年1月1日-2019年12月31日泰国国家财政部统计，曼谷BTS沿线地价上涨100%-150%，其他交通沿线也将上涨25%-50%，泰国整体地价平均将上涨15%。而在过去的5年间，曼谷市内土地的价格整体涨幅达37.1%。由于人们对曼谷中心公寓的需求量大(大约85%来自泰国)，曼谷地区尤其是CBD区域的黄金地段的土地日益稀缺，价格将会再创新高，土地成本的增加也会间接推高房价。

从公共资源来看，一个城市的基础设施配套能否匹配这个城市的房价?曼谷房价虽然比不上北上广深，但是城市基础设施却不差，先来看几组数据：

医疗 – 泰国约1200家医疗机构，曼谷占比70%
教育 – 泰国约800家教育机构，曼谷占比60%
交通 – 曼谷拥有两大国际机场，铁路，公路，水运，地铁，交通发达
外贸 – 曼谷港口数量和运载能力在泰国占比90%

曼谷是个国际知名旅游城市，休闲娱乐产业发达，购物方便。城市配套与房价的匹配度高，在曼谷居住、投资性价比高。

微观因素主要考虑买房者本身需求目地，以日常生活中做为微观考察因素，进行各指标评比，依个人需求重要性进行评估。

交通，新建地铁、轻轨，是否可以直达市中心等考虑?公共交通沿线物业的升值速度是最快的，曼谷在建的地铁橙色线、粉色线、蓝色线沿线区域就推出许多楼盘。
是否是学区房?正如北京一样，学习是孩子成长的关键，学区房的价格也比一般地段的房子更贵。曼谷的教育机构众多，且大部分国际留学生都需要到校外租房住，他们有能力有需求，曼谷的学区房同样抢手。
项目附近有没有商场、超市、娱乐场所，菜市场等。这会直接影响生活的便利度。
物业售后服务，泰国的公寓后期物业服务普遍比国内更完善、更专业、更全能。可别小看物业服务不重要，好的物业服务值10-20%的房价。
附近或同区域有无高档小区或人口组成成分。高档住宅有利于推高区域房价。
项目的规划定位、户型设计、小区配套、指标性项目等也会一定程度影响项目价格。

世邦魏理仕全球生活报告:生活指南显示，泰国房价居全球低点。然而从2010年至2016年，短短六年内泰国房价呈跳跃式增长，涨幅约51%，其首都曼谷更是凭借17.18%的房价涨幅，成功挤下台北、中国香港、上海、东京、新加坡，跃居亚洲第一，泰国房产增值潜力不可估量!

根据《全球房地产指南》2016年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，泰国房产平均租金回报率达5.13%，远超中国大陆2.66%、中国香港2.82%和中国台北1.57%。若将所购房产用于出租，所得租金收入将十分可观。不只赚了房价，别人还帮你养房。正可谓近可攻，退可守。

（据大河网）

深度 | 越南房子居然得比中国还要热？ | 海外

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无论是在河内，还是在下龙，窄长条建筑是越南的独特街景，沿途一路可见种种苗条房，房屋门面宽度在4米以内，长约20米，高3至5层。造成此种现象的原因，一是越南土地有限，政府给民众批地建房时，要求他们只能建限度在四米宽、二十米长的房子。二是政府按房屋所占路面宽度加以计算征收地价税，门面土地横幅售价相当昂贵，纵深相对便宜所致。

越南的窄长条建筑，最让人佩服的是，它外立面虽小，但建筑风格毫不迁就，不是那种图省事的千篇一律，它们擅长标新立异，纷呈个性。从河内到下龙，隔着汽车的玻璃窗，一路都是让人看了，哇塞不断的房子。拍这些特色房，能让你把相机举到手软。

越南曾被法国殖民一百多年，越南境内有许多法属时期，留存下来的建筑物，河内的那些老黄色的，门口有卫兵把守的法式建筑，大多是政府机构，颇显贵族气势。民居，则多采纳欧陆西洋风格，为了让房子打开视野，强化立体感，它们运用了许多配角素材：景观阳台，圆柱栏杆，钢花围栏，拱顶结构，斜坡屋顶，斑斓色彩。这些漂亮的楼房，有些建在茂盛的植被中，追求色调韵律格式，无比妩媚；有些是东方禅意与北欧极简风格的调和，从艳丽到幽兰，展示清秀可人。有些建在街道边，衬托喧嚣下的静默，虽被乱拉乱扯的电线，碍了眼，破了相，但依然明晃晃地提供着品相。

近年来，随着越来越多的制造业向越南转移，随着TPP协议的签署，越南部分出口产业可以享受零关税，越南的GDP开始腾飞。越南人开始热衷于炒作这些天庭不饱满，地阁不方圆的房。据报道：从2005年开始，越南的两大城市，河内市和胡志明市的房价步步上扬，到2012年，中档房屋的价格达到2000-3000美元/平米，高档房屋4000-6000美元/平米。2013年房地产市场泡沫被引爆，房价比巅峰期下跌30%，但低迷的时间有限，从2014年始，经过逐步修复和调整，到如今房价又恢复至历史高位。另，2015年越南颁布新法律，允许外国人在越南买房，这在一定程度上，也刺激了当地房价的进一步上扬。

不过越南政府，对外国人购房有限制。越南本国人购房，享有永久产权，外国人购房则为50年产权，到期可免费续约一次，实际上是100年产权。此外产权限制规定，外国人如果想买二手房，只能向外国人买，如果想卖二手房，可以卖给当地人和外国人，外国人买房不能在银行贷款，外国人不得在越南境内买卖土地。

暴利是暴涨的推手，暴涨又是暴利的结局。越南房价，近10年来，长了10多倍。越南的房价收入比（住房价格与居民家庭年收入之比）曾高企到26.6倍，这是啥概念？我们可以通过比较，清晰它的高度。2014年，在我国，位居房价收入比榜首的北京，当时的数值只有19.1倍。而此时，越南一线城市的人均收入，只有中国一线城市人均收入的四分之一。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍的区间，才算是较为合理的价格范畴。

越南的这些外立面善长造势的房子，值得我们学习之处在于，它们在整体框架大致相似的状况下，追求差异化存在。它们，傍着绿树，掩映在长青里，追求不过时的和谐美。它们展示着越南人的岁月，蹉跎在谁比谁的房子美。它们印刻着越南人的语录“把家世代相传在这里”，“值得翻阅的路书”，“把经典设计植入家中”，“俘虏眼睛”。这些底气十足的房子，是典型性“民富国穷”样板房。货比货效应，明显。越南，正因为有了这样的一些房，让游人坐在车内，不再沿途茫然，而是记住了那里的路，那一路又一路，房屋的风光。

（据越南丈母娘 ToBon大奔）