伦敦房价将在2030年翻倍 突破百万英镑!

据某国际知名咨询公司预测,伦敦平均房价到2030年将破百万英镑大关。而目前大约30万户伦敦房产价值超过100万英镑,该数量到2030年将翻三倍。该数据虽然会带来因预期房价导致的人口和地区的两级分化问题,但也足以让众多买房者的安家梦成为一场淘金梦。

伦敦房价上涨预期的背后是人口和工作移民的急剧增长。据伦敦市政府数据,到2036年伦敦人口的将从今天的850万增长到1000万,而《牛津经济学报》称人口将达到1100万。在未来20年仅仅雇工的增长将超过30万。《伦敦经济学报》称最保守的估计在未来的15年伦敦的平均房价会翻倍。

英国与伦敦由1996年至2030年的房价走势及预测

英国银行Santander的报告也指出以下要点:

  • 从2015年至2030年间,平均房价几乎会出现翻倍增长,从£283,565升至£557,444,涨幅为巨大的96.58%。
  • 要在15年的时间内实现房价翻倍,意味着每年的房价增幅为4.5%。这一幅度低于英国房价的长期增幅。
  • 届时大约25%的伦敦房价将过百万英镑,在肯辛顿和切尔西以及威斯敏斯特这两个行政区内,超过70%的房产价值在100万英镑以上。
  • 2030年平均房价将是平均收入的9.7倍,而目前平均房价与平均收入的比值为7.9。
  • 伦敦地区,2030年时的平均房价预计将是平均收入的16.5倍。

这也说明,现在和未来的五到十年内将是伦敦房产投资的黄金阶段,而在不到15年的时间里,要取得伦敦及周边地区房屋所有权,继承将成为大多数情况下唯一的拥有房产方式。

Quinn专业点评

伦敦房价上涨必将带动其周边地区及城市房价上扬;英国经济基本面一直良好,从2013年后经济强劲复苏,在2015年已经超越意大利成为中国在欧洲最大投资目的国,从投资角度来说英国将保持其良好的投资增速态势,成为欧洲最具投资增值潜力的国家之一。

 

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或邮件quinnlv@outlook.com或关注微信与Quinn Lu零距离交流。

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——太浩湖/特拉基

导言:2015年,美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅,但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶,而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区:全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时,旧金山是美洲华人最为密集的聚居地,自然成为全球华人最关注的美国房市。为此,我们刊登太平洋联合公司的报告,逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖(Lake Tahoe)和加州内华达郡内的城镇特拉基(Truckee)

旧金山湾区地区分布

一、了解太浩湖地区

对富裕的旧金山湾区居民来说,太浩湖是一个终年的度假胜地,该区的房地产市场很大程度上依赖于旧金山湾区良好的经济与房地产市场,这两者在过去几年中均得到惊人的发展。

1、区域界

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区:阿尔派梅多斯、唐纳湖、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

太浩湖湖岸一景

 

2、旧金山湾区的影响

支线市场:通过分析旧金山湾区核心的大都市统计区(MSA)的房地产与就业数据,我们可以了解太浩湖市场未来的走向。旧金山湾区的高收入与资本净值的增加都意味着太浩湖地区将有更大的房产需求。旧金山湾区房价较高且不断上涨,加之强势的销售环境,为太浩湖区的自住房(通常是退休人员)或第二居所提供了平等的机会。

就业与收入:过去三年里旧金山湾区就业增长迅猛,自2011年开始每年增长4%。我们预计这种增长趋势近期还将继续,但增长比率会略微保守。旧金山湾区是一个十分富裕的地区,目前东湾与旧金山两个大都市统计区的中等家庭收入分别是81,000美元与90,000美元,最高的为圣何塞大都市统计区,中等家庭收入接近10万美元。

销售量:最近几年,旧金山湾区的成屋销售火爆,并呈稳定增长的态势。

高房价:三个旧金山湾区核心大都市统计区的成屋价格都已迅速攀升。我们预计未来成屋价格将稳固上涨,但到2018年,房价上涨的态势将明显缓和。(约翰•伯恩斯房地产咨询公司(JBREC)不对房价做出预测,但下表显示了我们对每个大都市统计区房价变动比率的预测。)

湾区就业趋势和预测

 

湾区成屋销售趋势和预测

 

湾区成屋定价趋势和BHVI预测

 

3、人口统计数据

增长稳定:太浩湖地区居民人数只有45,000,大约19,300户住户。自2000年起,该区的人口数量每年下降1%,但预计未来五年的人口数量有望回升,大约到2020年达到2000年的水平。

住户:未来五年,太浩湖地区每年约有新增居民500人,或每年约有新增住户250户。住户数量的增长速度高于人口数量的增长,这一现象普遍存在于像太浩湖这样的二级市场。

加州太浩湖区人口和家庭趋势和预测

二、太浩湖/特拉基房产市场最新概况

2015年太浩湖/特拉基房市四大发展趋势

房价上涨:近年来太浩湖地区成屋销售价格中值始终在上升。独栋住房价格同比上升4.3%,但公寓的价格近期下跌了8.3%。由于销售量相对较低,且上市的房产种类多样,因此房价中值会逐月大幅波动。

供应量走高:太浩湖地区在售的房产数量可观,可满足五到八个月的需求。就规模较大的市场标准来说,这一数量相对较高,但是就高端的、第二居所定位的市场来说,这个数量则在正常范围之内。

延长出售:由于第二居所的购买可自由决定,因此高端度假屋在市场上售卖的时间比传统房产的售卖时间要长。在太浩湖地区,独栋住房从上市到成交平均需要三个月的时间,正常情况下,分套购置的公寓销售时间会更长。

开发商与保护主义者达成协议:普莱瑟县的行政府人员最近达成了一项交易,转移了位于马尔迪斯谷的一项大型新建房产项目的开发权。房产所有者Sierra Pacific实业公司与开发商Mountainside公司准备在267号州际公路以东开发1,360套房产。但是这一计划让公共用地基金会与特拉基唐纳土地信托等保护主义团体感到担忧。十月之后,双方达成协议,Mountainside公司将现在760套住房单元以及6.6英亩商业用地的开发权转移到267号州际公路以西。这项协议有助于打破看似无休止的僵局,同时保护马尔迪斯谷50,000英亩的土地。在旧金山工作的人将更具吸引力。

太浩湖/特拉基成屋价格和供应趋势

 

特拉基是美国加利福尼亚州内华达郡内的一座城镇

三、2015Q4太浩湖/特拉基房市数据分析

内华达山脉的雪具有魔力。在别处,降雪影响交通,企业停工,但在太浩湖/特拉基,降雪开启了世界著名的冬季度假村,吸引滑雪者、户外运动爱好者与度假屋的购买者。长时间的严重干旱之后,该地区在第四季度热切欢迎大雪降临。天气状况在2015年的大部分时间都抑制了销售,但房地产活动在年末活跃起来,这是一个传统的繁忙季节,外地买家——多数来自旧金山湾区——开始购买度假屋,为滑雪季做准备。

太浩湖/特拉基是买家市场,去年很少出现多方竞价。买家利用很多社区内仍未达到衰退前顶峰的房价获得更多优惠。

太浩湖/特拉基单独家庭住宅中等销售价位(2014年12月—2015年12月)

 

太浩湖/特拉基公寓中等销售价位(2014年12月—2015年12月)

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅月度可售房源量(2014年12月—2015年12月)

 

太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量(2014年12月—2015年12月)

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅平均市场停留期(2014年12月—2015年12月)

 

太浩湖/特拉基公寓平均市场停留期(2014年12月—2015年12月)

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅线下交易的房源百分比(2014年12月—2015年12月)

 

太浩湖/特拉基公寓线下交易的房源百分比(2014年12月—2015年12月)

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比(2014年12月—2015年12月)

 


太浩湖/特拉基公寓销售价位与初始价格的百分比(2014年12月—2015年12月)

 

2014年与2015年第四季度太浩湖/特拉基独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度太浩湖/特拉基公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预

太浩湖/特拉基第一季度房地产销售受到季节的影响,旧金山湾区的居民带上滑雪用具奔赴山地,因此预计未来的 冬春季节将非常繁忙。我们预计很多去年从市场上撤出房地产的卖家会在未来几周与几月内将房地产重新投入市场。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,关注微信【Pacificunionchina】,或浏览太平洋联合於居外的网页:http://www.juwai.com/pacificunion

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——索诺玛谷

导言:2015年,美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅,但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶,而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区:全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时,旧金山是美洲华人最为密集的聚居地,自然成为全球华人最关注的美国房市。为此,我们刊登太平洋联合公司的报告,逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是加州酒的摇篮,又名月亮谷的索诺玛谷(Sonoma Valley)。

旧金山湾区地区分布

一、了解索诺玛

尽管大部分居民仍在当地工作或通勤较长的距离去旧金山或半岛,但资产净值仍然推动着索诺马县重要的第二居所与退休人员市场的发展。我们非常看好索诺马县的退休市场机遇,因为即将60岁以上的人口数量正在急剧增长。

1、区域界

我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市:格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉及所有居住用房地产,其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场。

美国加州的索诺玛谷在葡萄酒世界扮演着重要的角色

 

2、经济状况

稳固的就业增长:去年索诺马县新增就业人口数为8,400,预计今年新增就业人口数为4,400,全县就业总人口数超过196,000。2015年的数据比去年稳固增长了2.3%,预计2016年以前的涨势与此类似,此后的就业增长会有所减缓。

旅游与技术:在索诺马县内,基于旅游的休闲与接待工作占就业总和的13%。专业商业服务、贸易、运输与公共事业以及政府也是该市场内的重要部门。

高就业人口数:在劳动力储备中,只有3.1%的人口找不到合适的工作。

中产阶级:尽管专业人员收入较高,但索诺马县仍维持中等的收入数据,每年中等家庭收入62,000美元。但是,也有来自旧金山等更加富裕地区的大量房产需求。

索诺马县就业和平均收入趋势预测

 

3、人口统计数据

增长稳定:索诺马县目前有人口约50万。人口增长适度,近几年增长率接近1%,住户增长速度略低。我们预计未来每年的人口增长缓慢且稳定,增长率维持在1%以下。但我们预测,随着千禧一代开始迁出该区,住户组成数趋向于回到长期基准,住户增长的速度将会超过人口增长速度。

老生常谈:预计未来几年索诺玛县每年新增居民约5,000人,或每年约有2,100-2,500户新增住户。

索诺马县人口和家庭趋势和预测

二、索诺玛县房产市场最新概况

1、索诺马县房价

房价水平:开发活动有限意味着新房价格会经常波动,但平均价格大约在45万到50万美元之间。过去一年中,全县的新房价格中值约为483,000美元。

房价走势:我们的伯恩斯房价系数(BHVI)对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前,伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了8.8%,比2013年17.2%的高比例有所降低。约翰•伯恩斯房地产预测公司(JBREC)预计未来几年房价增加会按这个程度日益缓和,2016-2018年间增长率保持在2%到4%之间。

支付能力:尽管按揭利率较低帮助索诺马县的支付能力保持在历史正常水平,但相对较高的房价对私房屋主来说仍然昂贵。中等收入家庭需要将收入的48%用于购买一处价格中等的转售房产,要购买一处价格中等的新房产,他们需要花费46%的收入(新房产价格更低是因为房产建筑密度更高)。

伯恩斯房价指数趋势和预测——索诺马县

 

2、2015年索诺马县房市五大发展趋势

转售量始终如一:我们预计2015年转售量为6,400套,比2014年增长5%。2018年之前每年的销售量将缓慢增长,约6,400-6,700套。这与20世纪90年代末到2005年之间8,000-10,000套的年销售量相比有所下降。

投资减缓但仍至关重要:投资者正在购买索诺马市场26%的房产,比2012年最高的33%有所下滑。

索诺玛县新增500多个就业岗位:消防员基金保险公司宣布他们将精简目前位于诺瓦托的办公室,安排大约550名员工前往位于佩塔卢马的面积较小的新办公室。由于相对更靠近旧金山湾区甚至马林县的办公场地租金不断上涨,一些企业将选择租金较低的周边市场。

度假出租屋破坏房地产储量:2011年以后,索诺玛县已为“整房度假出租屋”发放1000多份许可,而在建的新住宅房地产只有495套。随着“共享经济”的发展,空中食宿(Airbnb)等网站将繁荣起来。目前索诺玛县有上百套房产供租赁,其中很多缺少适当的许可批准,可能会被纳入转售储量市场。这一趋势进一步加剧了住房紧张的状况,同时对转售定价与租价都造成了压力。从2011年至2014年,现房价格共上涨40%,而公寓租金上涨了29%。

SMART运行:SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择,101公路从索诺马县向北,延伸进马林县,终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行,以便检查车载系统与运营需求,2016年预计有几处站点将开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作,但这势必会减轻101公路的压力,索诺玛县的房地产对在旧金山工作的人将更具吸引力。

索诺玛谷又叫月亮谷,谷中葡萄满园,自然风光优美,更以极品的白葡萄酒闻名

三、2015Q4索诺玛谷房市数据分析

太平洋联合公司索诺玛谷第四季度的房地产活动可以称为“两个市场的故事”。随着夏天的结束,九月有大量交易完成,但十月市场萧条,新交易缺乏。但十一月,购买者苏醒并迅速忙碌起来。十二月并不是典型的萧条月,买家会匆忙在年末达成购房交易。

总之,索诺玛谷2015年末与年初一样:市场非常繁盛。住宅销售量攀升,平均售价也相应提高。定价合理品质优良的房地产不断吸引买家,但卖家发现他们需要谨慎定价;一些有着不切实际期望的卖家发现他们的房地产在市场上滞销的时间比上年同期要长。

索诺玛谷房产中等销售价位(2014年12月—2015年12月)

 

索诺玛谷月度可售房源量(2014年12月—2015年12月)

 

索诺玛谷房产平均市场停留期(2014年12月—2015年12月)

 

索诺玛谷线下交易的房源百分比(2014年12月—2015年12月)

 

索诺玛谷房产销售价位与初始价格的百分比(2014年12月—2015年12月)

 

2014年与2015年第四季度索诺玛谷区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

三、2016索诺玛谷房市预期

索诺玛谷是一个广受欢迎的目的地,且整个旧金山湾区的就业状况良好——这两大因素对未来的房地产活动来说是个好兆头。虽然利率仍处于历史较低水平,但预计正在上升的利率会对房地产销售造成影响。索诺玛谷多数销售的是二手房,买家可随意支配的收入通常与股票市场密切相关,与利率也有一定的相关性,预计2016年股票市场会与2015年一样不稳定。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,关注微信【Pacificunionchina】,或浏览太平洋联合於居外的网页:http://www.juwai.com/pacificunion

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

澳大利亚房地产开发系列之三——合同谈判

现在,你已经成功地完成了尽职调查,可行性分析显示项目相当稳健。土地仍在市场上,你已经准备好为买地提供第一次报价。在澳大利亚,开发土地出售的典型方式有四种——场外交易、私人谈判、意向申请和土地拍卖。以下,我们将讨论不同模式下买家购地的过程和可部署的战略,也分享一些我们过去积累的经验和知识。

谈判全在于信息收集、换位思考、理解各自的底线,和使用最佳替代方案及让步。虽然你很可能会通过中间人,即代理,进行谈判,但掌握谈判策略并采取结构化的方式将永远对你有利。请记住,谈判并非纯粹地来回讨价还价直到一方屈服,谈判过程中要考虑的因素有很多!

一、场外交易

场外土地交易通常是通过特定的渠道和代理悄然进行。一般情况下,此类信息不在互联网或任何形式的公共纸媒上公布。土地信息通常被一个或几个紧密的渠道和代理掌控,只在基于需求的基础上透露给关系良好的客户或合作伙伴。有可能会有保密协议或不披露协议,以防止信息被广泛传播。

要了解如何确保买家获得最好的结果,必须提出下列问题或寻求以下信息:

1、为什么供应商要采取场外的方式,只通过少量的代理和渠道出售土地,而不推行更多的公开销售活动?我们的经验告诉我们,有以下几种常见原因。

a. 供应商希望通过口口相传或现有的代理客户基础做营销,尽量减少销售佣金和广告费用。不幸的是,消息仍可能泄露。代理可能在互联网上发布假消息,比如在他们自己的网站上或通过其它社交媒体平台,如LinkedIn或微信,进行宣传。至少,供应商不用支付这些广告费!

b. 供应商想先用高价试探市场,但无论如何,他们最终都会采取公开挂牌或拍卖的形式出售土地。从购买者的角度看,它代表了一个短暂的机会窗口,购买者希望通过较低的市场溢价购得土地,避免挂牌公开竞争和拍卖激烈竞价所带来的风险。它允许购买者有多一点时间进行尽职调查,并有机会考虑一些先决条件,如DD、财务条款。

c. 因个人或业务关系,供应商希望低调出售土地;或者,他们只是刚以低于市场价值的价格收购了该地块,在结算之前选好买家以快速获利,无需经历城镇规划审批。

2、供应商关于价格、结算及其它特殊条件方面的底线和期望是什么?如购买者不能直接联系供应商,与值得信任的代理合作、了解供应商真正的要价和条件就显得非常重要,购买者需允许附加费用或回扣等的产生。如果供应商不能给出确定的承诺、售价或条款,该土地或许根本不值得购买,因为总与一个活动靶打交道可能是最痛苦的事情。一个固定的要价至少提供了一个谈判起点,如果价格合适甚至不用谈判!因此,供应商需给出确定要价(无论多高的价格只要你喜欢),但不要贪得无厌。其他条件也值得探讨,如结算方式或保证金要求,当价格不是唯一要考虑的问题时,这些都将是你谈判时需要穿针引线的东西。要确保代理传达给你的信息是正确的——你绝不希望不同的代理商告诉你不同的故事!

3、与你打交道的代理是否和供应商有直接联系,有没有涉及其他主代理,共有多少人?什么显示这块地真的要出售?索要一些文书、授权书及合同。佣金怎么安排,有没有附加费用?根据我们的经验,很多场外交易土地并不是真的要出售,或者代理在没有供应商授权的情形下就将土地推向市场外。向你熟悉的其他代理试探消息。有时候,我们抱着极大的希望、花了宝贵的时间来研究一个地块,但最后却发现供应商已经“改变了主意”。

二、私人谈判

这种操作类似于场外交易,唯一不同之处是该地块很有可能只分配给了一个代理,且有公开的网络和(或者)印刷广告。私人谈判与场外交易相似——了解价格底线、期限和条款。但这种方式比很多场外交易更透明,因为你可以肯定,供应商诚意出售而代理也已获得授权。

三、意向申请

通常,采用这种方式是更大的代理,通过在固定日期提交不具约束力的书面要约这一正式的结构化过程,达到收购商业用地或更多的是住宅混合用地的目的。其次就是,初步选出的几个投标人提交一份具有法律约束力的要约。一般代理会提供一个价格范围,但最终还是由个人购买者给出公平合理的价格,同时还附加一些特殊条件(如适用)。

在意向申请截止前,购买者同样要思考上面提到的问题和做尽职调查,虽然错过的风险很小,因为各方都有机会在截止日期前提交价格。虽然这种方式更透明,对参与的各方都更加公平,但战略性谈判的空间很少,当天只有出价最高者能赢。

四、拍卖

这种方式十分常见,一般用于传统的住宅和开发土地交易,纯粹以价格为基础。其它条件如结算方式和首付条款等,往往事先就定好,土地拍卖都是价高者得,没什么条件可讲。在怀抱能购得完美的开发地块的希望、经历过无数次的土地拍卖后,我们认为,从开发商的角度看,参加拍卖会是最不利的购地方式——参与者遭遇真诚的购房者,后者的行为不科学,更加情绪化。价格是唯一谈判因素,这对该项目的可行性很敏感,特别是对小型开发来说。允许犯错或疏漏的空间在小型开发中要低得多。

在过去,我们看到很多开发土地卖得很好,价格远超我们的预期。这只有两种可能的解释——要不就是我们的预算过于保守,要不就是我们低估了地块的真正发展潜力,或者买主对未来的市场异常有信心。甚至更有可能的是,开发商只要有5%的利润率就愿意干了!

盛达文地产总监专业见解

STM Developments视合同谈判为一种艺术,而不是一门严谨的科学,依靠优势进行巧妙部署非常重要。幸运的是,在过去的职业生涯和当前的业务中,我们一直参与整个开发过程中的多方面谈判——土地购买、规划成果、建筑商选择、销售成果,及移交和缺陷整改。以下,我们就合同谈判技巧提供一些自己的见解:

1、收购土地要谈判的项目众多——价格、结算方式、预付款和让渡条件、尽职调查、融资、合资安排或其它。我们称之为谈判组合。尽可能拓宽谈判组合,这样你就可以在谈判中拉开更多层次。有时,复杂度将对你有利。

2、列出这些谈判项目,逐一进行逻辑分析。通过向供应商提问,与代理、开发商伙伴们、理事会及建筑师和规划师多次沟通,确定自己的底线,思索供应商的底线。并把它写下来!

3、光了解谈判项目还不够,要为自己和供应商列出优先项。价格并不总是供应商的重中之重——供应商可能2个月内要处理另一块地,希望速战速决。如果能收集到这些重要情报,你就处于有利地位,更有可能以合理价格购得土地。你有时间优势,这也为赢得有利谈判结果增加了筹码。

4、尝试和理解供应商谈判的方式。他们会来回讨价还价直到获得最高价,还是会为避免麻烦接受某最低价和条款?这将决定你的初始报价和供应商的还价空间。通常,越是专业的供应商越会选择后者,因为他们不希望向其他投标人暴露自己的底线,以防交易告吹。他们也不想购买者给出完全不切实际的报价,这将浪费双方的时间和精力。

5、时机也是非常强大的谈判工具。理解好时机——这块地上市有多久了?供应商有多渴望或多绝望?供应商是如何拒绝过去的报价的?每天监测有关情况。让代理知道,你会提交报价,但尽量越晚越好。越晚提交,你就越能获得更多议价筹码,同时供应商也将更急于达成交易。有时候,给代理一点小小的“顾问费”会对你购得完美地块提供很大帮助。

6、价值创造——对于更大、更复杂的地块,引入新的谈判项目,如合作关系、项目完工后的份额转让或赠送单元房代替全额转让金支付等,也许对谈判有帮助。甚至,另一块土地交易也会有所助益。这种情况下,可另签一份单独协议,对双方都有利。一旦项目完工后,供应商就能无偿获得房产单元,之后他们可将房产出售、抵押或作为投资性房产持有。前期更低的土地价格能使开发商拥有更好的现金流,特别是当银行的按揭成数更低、有的甚至完全避免土地融资时。前期资金要求较低,能使开发商一次性购买多个并行项目。显然,这种方法只在场外和私人交易中行得通,且需要与供应商进行直接沟通。

7、了解你的谈判对手——利用和拥抱谈判的文化差异。亚洲人和西方人的谈判方式非常不同。尊重你的对手,但要保持坚定的立场。时机恰当时,在某一地块的分配谈判中取得进展,但在另一块地的综合谈判中放慢脚步。在方法上始终保持灵活——毕竟,谈判是一门艺术,没有一个完美的方式或解决方案!

总之——谈判就如同打太极,动中求静,静中寓动,阴阳结合。这意味着,谈判者的举动必须是阴阳结合的动态平衡:一方面,要接受、合作、适应、整合,即软谈判风格;另一方面,要坚定、求胜、逐个击破、有说服力和强硬执行,即硬谈判风格。

根据太极中的哲学,任何非竞争性的相互作用也包含了一些竞争元素,没有竞争元素的合作不存在。在“综合”和“分配”谈判中,谈判者只有时刻留意对手,保持敏感度,与对手建立紧密的联系,了解并利用对方的长处和弱点,方能取得成功。所有这些,都需要与合作伙伴/对手达为一体。

以上是我们的一些见解。我们认为,要想在对的时机以合理的价格购得合适的土地,合同谈判是最重要的第一步。我们在大小地块的评审和收购方面经验丰富,并很乐意进一步分享我们的经验。

 

Simon & Vivien专栏全集:

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

 

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

旧金山湾区房地产市场报告系列——索诺玛县

导言:2015年,美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅,但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶,而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区:全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时,旧金山是美洲华人最为密集的聚居地,自然成为全球华人最关注的美国房市。为此,我们刊登太平洋联合公司的报告,逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是旧金山湾区的九个县中面积最大和位置最北的索诺马县(Sonoma County)。

旧金山湾区地区分布

一、了解索诺玛县

尽管大部分居民仍在当地工作或通勤较长的距离去旧金山或半岛,但资产净值仍然推动着索诺马县重要的第二居所与 退休人员市场的发展。我们非常看好索诺马县的退休市场机遇,因为即将60岁以上的人口数量正在急剧增长。

1、区域界

我们在索诺玛县的房地产市场包括下列城市:科塔蒂、希尔兹堡、鹏格罗夫、佩塔卢马、罗勒尔特公园、圣罗萨、塞巴斯托波以及温莎。下方图表中的销售数据包括索诺玛县内的独栋住宅、农场和牧场。

索诺马县是加州葡萄酒之乡中产酒量最高的一个县份

 

2、经济状况

稳固的就业增长:去年索诺马县新增就业人口数为8,400,预计今年新增就业人口数为4,400,全县就业总人口数超过196,000。2015年的数据比去年稳固增长了2.3%,预计2016年以前的涨势与此类似,此后的就业增长会有所减缓。

旅游与技术:在索诺马县内,基于旅游的休闲与接待工作占就业总和的13%。专业商业服务、贸易、运输与公共事业以及政府也是该市场内的重要部门。

高就业人口数:在劳动力储备中,只有3.1%的人口找不到合适的工作。

中产阶级:尽管专业人员收入较高,但索诺马县仍维持中等的收入数据,每年中等家庭收入62,000美元。但是,也有来自旧金山等更加富裕地区的大量房产需求。

索诺马县就业和平均收入趋势预测

 

3、人口统计数据

增长稳定:索诺马县目前有人口约50万。人口增长适度,近几年增长率接近1%,住户增长速度略低。我们预计未来每年的人口增长缓慢且稳定,增长率维持在1%以下。但我们预测,随着千禧一代开始迁出该区,住户组成数趋向于回到长期基准,住户增长的速度将会超过人口增长速度。

老生常谈:预计未来几年索诺玛县每年新增居民约5,000人,或每年约有2,100-2,500户新增住户。

索诺马县人口和家庭趋势和预测

二、索诺玛县房产市场最新概况

1、索诺马县房价

房价水平:开发活动有限意味着新房价格会经常波动,但平均价格大约在45万到50万美元之间。过去一年中,全县的新房价格中值约为483,000美元。

房价走势:我们的伯恩斯房价系数(BHVI)对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前,伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了8.8%,比2013年17.2%的高比例有所降低。约翰•伯恩斯房地产预测公司(JBREC)预计未来几年房价增加会按这个程度日益缓和,2016-2018年间增长率保持在2%到4%之间。

支付能力:尽管按揭利率较低帮助索诺马县的支付能力保持在历史正常水平,但相对较高的房价对私房屋主来说仍然昂贵。中等收入家庭需要将收入的48%用于购买一处价格中等的转售房产,要购买一处价格中等的新房产,他们需要花费46%的收入(新房产价格更低是因为房产建筑密度更高)。

伯恩斯房价指数趋势和预测——索诺马县

 

2、2015年索诺马县房市五大发展趋势

转售量始终如一:我们预计2015年转售量为6,400套,比2014年增长5%。2018年之前每年的销售量将缓慢增长,约6,400-6,700套。这与20世纪90年代末到2005年之间8,000-10,000套的年销售量相比有所下降。

投资减缓但仍至关重要:投资者正在购买索诺马市场26%的房产,比2012年最高的33%有所下滑。

索诺玛县新增500多个就业岗位:消防员基金保险公司宣布他们将精简目前位于诺瓦托的办公室,安排大约550名员工前往位于佩塔卢马的面积较小的新办公室。由于相对更靠近旧金山湾区甚至马林县的办公场地租金不断上涨,一些企业将选择租金较低的周边市场。

度假出租屋破坏房地产储量:2011年以后,索诺玛县已为“整房度假出租屋”发放1000多份许可,而在建的新住宅房地产只有495套。随着“共享经济”的发展,空中食宿(Airbnb)等网站将繁荣起来。目前索诺玛县有上百套房产供租赁,其中很多缺少适当的许可批准,可能会被纳入转售储量市场。这一趋势进一步加剧了住房紧张的状况,同时对转售定价与租价都造成了压力。从2011年至2014年,现房价格共上涨40%,而公寓租金上涨了29%。

SMART运行:SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择,101公路从索诺马县向北,延伸进马林县,终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行,以便检查车载系统与运营需求,2016年预计有几处站点将开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作,但这势必会减轻101公路的压力,索诺玛县的房地产对在旧金山工作的人将更具吸引力。

县治圣罗莎是索诺玛县中最大的城市

三、2015Q4索诺玛县房市数据分析

前几年,太平洋联合公司在索诺玛县的房地产市场倾向于卖家,2015年市场开始趋向平衡。买家不愿意为房地产开高价,多方竞价变少,一般低价房地产才会出现价格战。数百万美元的房地产成为买家市场,很多房地产在市场上滞售的时间延长,且只有降价才能出售。第一季度的房地产存量上升,第四季度又有所回落。

第一季度售价飙升,接下来三个季度的房价趋于和缓。希尔兹堡与塞巴斯托波的房地产需求旺盛——且房产储量紧缺,因此该地区的购房者仍然充足。

索诺玛县房产中等销售价位(2014年12月—2015年12月)

 

索诺玛县月度可售房源量(2014年12月—2015年12月)

 

索诺玛县房产平均市场停留期(2014年12月—2015年12月)

 

索诺玛县线下交易的房源百分比(2014年12月—2015年12月)

 

索诺玛县房产销售价位与初始价格的百分比(2014年12月—2015年12月)

 

2014年与2015年第四季度索诺玛县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度索诺玛县不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

三、2016索诺玛县房市预

索诺玛县很多卖家在四季度结束时将他们的房地产撤出了市场,我们预计房地产储量恢复后,销售活动将重新活跃起来。春季通常是房地产市场的繁忙季节,尽管厄尔尼诺风暴可能会延误一些交易。美联储最近决定抬升利率,但利率仍然处于历史较低水平,这可能会刺激犹豫不决的买家,从而促进销售。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,关注微信【Pacificunionchina】,或浏览太平洋联合於居外的网页:http://www.juwai.com/pacificunion

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

2016年美国房地产最新规定GTO对海外买家的影响分析

2016年1月13日所颁布的目标性地区法令(Geographic Targeting Orders,简称GTO)要求部分买家必须提供个人真实身份。此法宗旨并不是要让纽约房市降温。隶属美国财政部旗下的金融刑事执法网 (FinCen)表示此项法令是为了防止海外贪污官员和跨国罪犯利用美国豪华地产市场进行洗黑钱的活动。另外,关于房东对个人信息正当的保密需要,据有的律师楼称,还是可以满足的。

那么究竟这道法令具体内容是什么呢?今天我们就来探讨一下。

但凡符合以下所有条件的地产买家在购买房产的时候都必须透露个人的真正身份。这些条件包括:

  • 房产价格在$3,000,000或以上;
  • 所购买房产带房契,如产权公寓(Condo)和别墅(House),合作公寓(Co-op)不受限制;
  • 全现金交易,无借贷行为;
  • 买家以公司(LLC,Corporation)名义购买并且买家直接或间接持有公司股份25%以上;
  • 房产所在地是纽约曼哈顿和佛罗里达州的迈阿密。

在美国购买房产都需要购买产权保险,这项法令规定产权保险公司必须使用8300表格提供公司持有者的真实身份。而8300表格必须连同买家的证件,例如护照,驾照等在房屋过户后30天内提交。现时这项法令在试行阶段,试行时间从2016年3月1日到2016年8月26日。值得注意的是房产如果在2016年3月1日后过户的都需要遵循法令。法令现时只要求产权保险公司旗下所有员工遵守,暂时不涉及地产律师,经纪等其他相关人员。

FIRPTA预扣税金百分比的变化

对于在美国拥有房产的海外投资者来说应该都对“FIRPTA”不陌生。FIRPTA ”是1980年开始实行的“外籍人士投资房地产的税务法案”的缩写(Foreign Investment in Real Property Tax Act),美国联邦政府制定该法案以向“外籍人士”出售在美所持有房产时征收联邦税金。这里的“外籍人士”,是指既不拥有美国绿卡,也不是美国公民的人。

FIRPTA有趣的地方在于它让购买方进行代扣代缴。更具体地说,从外籍人士那里购买房产,买家有义务在过户时代扣税金然后缴纳给国税局,以确保外籍人士实际支付了联邦税。以前的规定是买家需扣起房产交易价格的10%,但今年新出台的规定要求$1,000,000或以上的房子需扣起房产交易价格的15%作为储备税金。这15%仍然只是影响扣起的部分,真正要交纳的税金百分比不变。在国税局计算好交易中净收入所需交纳的税金后,他们会把多出来的部分退还给国际卖家。

虽然如此,符合以下任何一个条件的卖家是无需被预扣起税金的:

  • 卖家向买家提供非外籍人士证明;
  • 卖家在过户前向国税局申请“Withholding Certificate”(税金扣起证明),这证明上会显示卖家在这项房产交易中实际需要交纳的税金;
  • 房产价格低于$300,000并且买家打算用作自住,非投资性房产。

如果遵循一般的程序,卖家从国税局那里收回多交的税金需时较长,如果过户时间发生在美国报税日期刚刚结束后,卖家甚至要等超过1年的时间才能收回款项。专攻房地产的律师提供了一个办法可以省时省力:首先卖家在过户前可以向国税局提交申请“Withholding Certificate”(税金扣起证明),然后将那10%或15%的预扣税金放在卖家或买家任何一方的律师银行账户里。当从国税局那里真正获得税金扣起证明并获知真正需要交纳税金的数目后,律师就会把实际数目从储备税金中划出并交予国税局,剩下的部分立刻退还给卖家。

 

葛宜珉专栏全集:

葛宜珉详解纽约房产市场

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或发信至Yimin.Ge@elliman.com与葛宜珉零距离沟通。

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

2016年1月最新新加坡房价走势

新加坡最新房价走势

据SRX新加坡房价指数估计,新加坡1月私人公寓房价环比仍然下跌1.7%,但同比回升0.6。中央核心区,其他核心区与非核心区房价均在1月出现回升;成交量同比上升3.7%。

2016年1月私人公寓租赁市场与租金环比回升0.2%,但整体依然处于历史低点,与去年同期相比仍下跌5.5%。

1月新加坡重点区域房价地图

2016年1月,新加坡除第1邮区(滨海湾,莱佛士坊)与15邮区 (马林百列,东海岸) 均价低于去年同期,各大重点区域公寓均价与去年同期相比均出现反弹。第4邮区(港湾,圣淘沙)同比均价涨幅超过11% 。

不过同12月相比,所关注的8个重点邮区中有5个区域出现环比下跌。值得注意的是,每年的1,2月份通常是新加坡房市的淡季,销量与成交价都要低于其他月份。

查看2015年新加坡月度房价报告

 

 

如有疑问或需要查询,欢迎随时发邮件到 editorial@juwai.com 与我们取得联系,我们将尽快帮你解答。

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

2016年1月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价增速稳定。美国Zillow房屋价值指数显示,1月份全美房价环比上涨0.2%,同比增长4.2%。1月美国整体房租比去年同期上涨了2.9% ,增长幅度继续放缓。与此同时,1月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.5%。

1月美国七大都会区房价地图

1月份,各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域依然为近期势头强劲底特律和西雅图都会区。与12月份相比,只有旧金山都会区出现较明显的环比下滑。

1月美国重点区域房价成交中位数

与上月相同,美国11月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中,旧金山市的房价中位数超过了110万美元,伯克利的房价也迫近百万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高,中位数约83万美元。亨廷顿海滩的1月成交价中位数也名列前茅,为72万美元。底特律市依然处于无市无价的状态,1月房价中位数依然不到4万美元。

查看2015年美国每月房价报告

 

如有疑问或需要查询,欢迎随时发邮件到 editorial@juwai.com 与我们取得联系,我们将尽快帮你解答。

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

旧金山湾区房地产市场报告系列——旧金山

导言:2015年,美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅,但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶,而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区:全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时,旧金山是美洲华人最为密集的聚居地,自然成为全球华人最关注的美国房市。为此,我们刊登太平洋联合公司的报告,逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是加州(人口)第四大城市旧金山。

旧金山湾区地区分布

一、了解旧金山县(旧金山大都市统计区)

技术/软件公司进入城市,吸引了城市型的员工,加之寻找机遇的海外投资者们正在进行的项目,持续推动旧金山的房价上涨。旧金山将成为世界上最受欢迎也是最昂贵的居住之地,技术部门发展减速会对房价造成即时的负面影响。

1、区域界

旧金山区域细分

旧金山被划分为10个不同的区域,其中的每一个区域都包含几个不同的社区:

区域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

区域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

区域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

区域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

区域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

区域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

区域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights. 8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

区域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

区域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

美国旧金山市的地标金门大桥

 

2、经济状况

就业增长:长期以来,旧金山县是北加利福尼亚州的经济中心,并逐渐成为技术/软件中心。它是旧金山湾区最集中的就业中心点,有近640,000的就业人口,过去三年里(2012-2014)就业人口数净增86,000。我们预计,2017年以前就业增长稳健,但增长速率会有所减缓。

高薪部门发展:就旧金山大都市统计区(MSA)总体来说(圣马特奥市、旧金山和马林县),整个大都市统计区内收入较高的部门——金融、信息和专业与商业服务——是该区的关键部门,在过去三年实现了极大的发展。这些部门从2011-2014年在整个大都市统计区内增加就业人口68,500余人。

高就业人口数:在劳动力储备中,只有3.2%的人口找不到合适的工作。

经济富裕:旧金山县非常富裕,2014年中等家庭收入80,200美元,但该区内仍存在贫富差距。自2012年开始工资增长稳健,预计2018年以前工资增长仍将保持上升趋势。

旧金山县就业和平均收入趋势预测

 

3、人口统计数据

增长稳定:旧金山县人口数接近863,000,住户数量超过362,000。对这样一个面积狭小的成熟市场来说,近期的人口增长势头可谓相当强劲,预计未来几年的人口增长将趋于稳定。

数据说明:预计旧金山县每年将有新增居民8,500到10,000人,或每年约有新增住户4,500到4,900户。住户人数小于近郊区域的基准。

旧金山县人口和家庭趋势和预测

二、旧金山县房产市场最新概况

1、旧金山县房价

房价水平:旧金山县潜在供应量庞大,近期将有大量的房地产推出,需求旺盛且近几年的供应停滞不前。供应情况加上当地较高的收入水平都意味着新房房价会一直居高,但住房面积不大且密度高。过去的12个月中,每个月由于售卖房产的差异,新房价格大幅波动,但普遍高于1,100,000美元。而2014年新房价格中值为1,038,000美元(目前的售价提高了6%)

房价走势:我们的伯恩斯房价系数(BHVI)对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前,旧金山大都市统计区的伯恩斯房价系数显示去年一年的房价上涨了6.9%,我们预计未来几年,特别是到2018年,房价增值将放缓。

支付能力:尽管按揭利率较低,但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。在旧金山县内,中等收入的家庭需要拿出其收入的87%用以购买价格中等的转售房产,要购买一处价格中等的新房产,他们需要花费80%的收入(出现这种矛盾是由于新房产的建筑密度较高)。因此很多人在旧金山工作而在其他地方居住或租房。

伯恩斯房价指数趋势和预测——旧金山大都市统计区

 

2、2015年旧金山县房市五大发展趋势

转售额始终如一:在去年12个月中,旧金山县的转售额超过5,500套。以大都市统计区为单位,我们预计2016-2017年的年销售量增长率将为1%到2%。

投资者原地不动:旧金山大都市区的投资活动已逐渐减少,但保持在21%左右,比2013年初的24%有所下降。尽管该区更偏远的部分市场占有率一直不高,但投资者仍然占据了相当大的一部分市场。其中大部分以海外资金的形式进行投资,投资者主要来自中国。

供应增加:在旧金山,有1,300多套托管公寓和4,000多套新公寓正在建设。仅这一项就会大幅增加城市的房产供应量。但是,还有另外6,750多套托管公寓与6,200多套公寓已获得批准正在审查或正处于概念阶段,上千套公寓还处于不确定的状态。由于城市住宅区密度较高,未建设的建筑可能一夜之间就会消失不见,但这仍然是巨大的供应量。这种活跃性体现了人们对旧金山持续顺景的信心。

旧金山转运中心开始建设:一个新的跨海湾开发项目将有助于复兴公共交通。金融区以南的转运中心已经开始动工建设。计划完成100万平方英尺的设施,每天接纳100,000名乘客。围绕中心的地区将建成4,400套新房产,其中1,200套将以较实惠的价格出售。

租金继续飙升:由于对待售房产的支付能力下降,因此人们涌向租赁市场。目前旧金山大都市统计区的平均租价为3,015美元,同比增长了9.2%,几乎是2004年平均租价(1,594美元)的两倍。

旧金山房地产

三、2015Q4旧金山县房市数据分析

近几年来旧金山一直是卖家的市场,但到2015年第四季度,市场开始向更加平衡的状态倾斜——公寓与独栋房屋均是如此。销售价格确实在持续上升,但速度不同于以往几个季度。很多房地产仍然需要多方竞价,但出高价的速度也有所下降。市场上可供销售的房地产在交给第三方保管之前的待售时间比前几个季度略有延长。到十二月这个强势的季度结束,但相比而言第三季度更加强势。

但最令人惊讶的是:第四季度很多旧金山房地产的出售价格低于它们的报价——这一现象在2015年初闻所未闻。可供出售房地产的存量仍然紧张,但我们也看到,房地产所有者普遍更愿意将他们的房地产投放到市场上。

旧金山县单独家庭住宅中等销售价位(2014年12月—2015年12月)

 

旧金山县公寓中等销售价位(2014年12月—2015年12月)

 

旧金山县单独家庭住宅月度可售房源量(2014年12月—2015年12月)

 

旧金山县公寓月度可售房源量(2014年12月—2015年12月)

 

旧金山县单独家庭住宅平均市场停留期(2014年12月—2015年12月)

 

旧金山县公寓平均市场停留期(2014年12月—2015年12月)

 

旧金山县单独家庭住宅线下交易的房源百分比(2014年12月—2015年12月)

 

旧金山县公寓线下交易的房源百分比(2014年12月—2015年12月)

 

2014年与2015年第四季度旧金山县区独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度旧金山县区公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度旧金山县不同价格范围的独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度旧金山县不同价格范围的公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预

旧金山挤具有吸引力的市场以及繁荣的地方经济——确保房地产在未来几个月具有较高活跃程度的两个因素——使其仍然是一个异常受欢迎的市场。厄尔尼诺风暴可能会延误一些交易,但只是暂时的,且预计2016年利率仍会长时间走低。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,关注微信【Pacificunionchina】,或浏览太平洋联合於居外的网页:http://www.juwai.com/pacificunion

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

旧金山湾区房地产市场报告系列——纳帕县

导言:2015年,美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅,但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶,而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区:全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时,旧金山是美洲华人最为密集的聚居地,自然成为全球华人最关注的美国房市。为此,我们刊登太平洋联合公司的报告,逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县(Napa County)。

旧金山湾区地区分布

一、了解纳帕县(纳帕大都市统计区)

资产净值推动纳帕县第二居所与退休人员市场,资产净值也已经得到极大的增长。不断增长的房地产存量与价格持续为富人在纳帕县创造房地产机会,且当地人也从不断增长的消费中获益。

1、区域界

我们在纳帕县区域内的房地产市场包括下列地区:美国峡谷、安格文、卡利斯托加、纳帕、奥克维尔、拉瑟福德、圣海伦娜以及杨特维尔。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

纳帕谷(Napa Valley)美国酒谷以生产葡萄酒而闻名,温暖的早春和和煦的夏日为葡萄的生长创造了近乎完美的气候条件

 

2、经济状况

强劲的就业增长:去年纳帕县新增就业人口数为2,700,预计到2015年底将再增加2,000人,使全县的就业人口数超过71,000。今年就业增长率为2.9%,但低于2013与2014年的4.0%。我们预计2018年以前就业增长势头会有所减缓。

旅游与职业多样性:健康与教育服务、休闲与接待以及制造部门对当地的经济至关重要。

高就业人口数:在劳动力储备中,只有3.6%的人口找不到合适的工作。

中产阶级:纳帕县中等家庭每年收入73,300美元,但并不像旧金山湾区其他地方一样高于全州与全国的基准。纳帕县更属于一个中等地区,而非外地人所认为的那样,纳帕县以外的人只知道这里的葡萄园与奢华的度假屋。

纳帕县就业和平均收入趋势预测

 

2、人口统计数据

惯常的缓慢增长:纳帕县人口始终增长缓慢。近几年的人口增长率下跌至1%以下,2014年家庭增长率为0.8%。我们预计未来人口增长会持续缓慢,但我们预计随着千禧一代开始搬离该区,一般情况下,住户组成数有望被拉回到长期基准,因此家庭数量的增长速度将超过人口数量的增长。

未来增长缓慢:预计未来几年纳帕县每年新增居民大约只有1,000人,每年约只有500户新增家庭。

纳帕县人口和家庭趋势和预测

二、纳帕县房产市场最新概况

1、纳帕县房价

房价水平:由于供应量少,新房价格大幅波动。目前房产售价中值为854,000美元,去年同期为770,000美元。

房价走势:我们的伯恩斯房价系数(BHVI)对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前,BHVI显示去年房价上涨了7.6%,比2012年与2013年的两位数增长百分比有所降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司(JBREC)预计未来几年房价增长会更缓慢,增长率在1.8%到3.6%之间。

支付能力:尽管低按揭利率使纳帕县的支付能力略微低于历史正常水平,但不断上升的房价将继续影响支付能力。中等收入的家庭需要拿出43%的收入用于购买一处价格中等的转售房产,要购买一处价格中等的新房产,他们需要花费68%的收入。

伯恩斯房价指数趋势和预测——纳帕县

 

2、2015年纳帕县房市四大发展趋势

投资减慢:投资者购买纳帕县24%的房产,较2012年底最高的36%有所下降。

销售量小幅上升:我们预计2015年转售量比2014年高12%。未来几年,销售量只会小幅上升,每年提高约3%到4%。这将使纳帕县保持在大约与长期基准相一致的水平上,即每年销售房产1250套到1450套。

活跃程度提高?:纳帕县的新房产市场始终供应紧张。转售房产的存量也非常低。但最近有几处房产投向市场,且普遍大受欢迎。Richmond American开放了Silverado路,Lafferty在今年早些时候开放Riva保护区,而Taylor Morrison最近开放了Chesapeake村,内有价格相对实惠的连栋房屋。Lafferty即将在纳帕西北部开放一个高档街区,可能会有其他社区进入。但是,这些社区仅仅是纳帕买家的开胃菜。拥有945套房地产的多用途纳帕Pipe住宅区位于纳帕南部,是近期唯一的大型社区项目,目前正在进行授权程序。

在纳帕生活:尽管纳帕县的收入普遍处于中上等水平,但由于该地区红酒之乡的美誉以及毗邻旧金山湾区核心的便利地理位置,该区拥有大量财富。纳帕县对旧金山湾区的家庭具有特别的吸引力,因为这里可以作为退休或度假的选择。由此产生的效应之一就是纳帕县是全国第四大100万美元以上房产的集中区(按其占挂牌上市房产总量的比例计算)。但是,因为纳帕县的高端市场与旧金山和硅谷的命运密切相关,因此纳帕县将会很大程度地受到这些地区的经济与房地产市场趋势的影响。

纳帕郡是美国加利福尼亚州旧金山湾区以北的郡

三、2015Q4纳帕县房市数据分析

有限的房地产存量使2015年纳帕县的销售量减少,但平均售价攀升。第四季度,定价500,000美元以下的房地产尤其紧缺,值得多方竞价,而700,000美元以上的房地产——典型的流行上升市场——在市场上待售的时间比过去更长。

即使房价前景较好,但卖家仍不愿意将他们的房地产投向市场,很多卖家遭遇偶发事件,使他们找到新住处之后才离开当前的住房。这样的偶然性导致了第四季度出现一些复杂的交易,有几笔交易依赖于买卖双方先各自完成交易。

纳帕县房产中等销售价位(2014年12月—2015年12月)

 

纳帕县月度可售房源量(2014年12月—2015年12月)

 

纳帕县房产平均市场停留期(2014年12月—2015年12月)

 

纳帕县线下交易的房源百分比(2014年12月—2015年12月)

 

纳帕县房产销售价位与初始价格的百分比(2014年12月—2015年12月)

 

2014年与2015年第四季度纳帕县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度纳帕县不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预

买家普遍不喜欢在雨中购物,因此第一季度的销售额——特别是葡萄园——可能会受到西海岸厄尔尼诺暴风雨预测的影响。此外,卖家在十一月和十二月将自己的房地产撤出市场,春季它们将被重新投入市场,届时纳帕县绿树成荫、鲜花盛开,正是最美的时候。毫无疑问:买家将会等待。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,关注微信【Pacificunionchina】,或浏览太平洋联合於居外的网页:http://www.juwai.com/pacificunion

 

 

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。