资深投资顾问倪骏良浅谈“资产证券化”

最近有一部电影在北美上映而且特别火— 《The Big Short》(中文名:大空头)。电影主要讲述华尔街几位眼光独到的投资鬼才在2007年美国信贷风暴前看穿泡沫假象,通过做空次贷CDS而大幅获益,成为少数在金融灾难中大量获利的投资枭雄的故事。而这部电影的原型就是根据著名的美国对冲基金公司保尔森公司(Paulson & Co)的创始人兼基金经理保尔森在2007年到2009年的两年时间里通过押注美国次级按揭贷款市场崩溃狂赚150亿美金的故事。

《The Big Short》(中文名:大空头)

在经历了2008年由次贷危机引发的全球金融海啸后,大部分人将此归罪于美国华尔街发行的次级抵押债券,更有甚者是谈“次债”色变。那究竟什么是“次级抵押债券”呢?首先次级抵押债券也是一种抵押债券,抵押债券主要分为两大类。一类是住房抵押贷款证券(Mortgage-Backed Securitization,简称MBS),另一类是资产支撑证券(Asset-Backed Securitization,简称ABS)。其区别在于,前者的基础资产是住房抵押贷款,而后者的基础资产则是除住房抵押贷款以外的其他资产。那么次级抵押债券就是在普通抵押债券的基础上,引进次级信用的贷款人再次证券打包形成的抵押债券。

金融危机的罪魁祸首

如果将2008的金融危机全部归结于这些“抵押债券的发行”是不完全正确的,因为在这场危机中,贷款政策的制定者,以及债券信用等级的评估机构均扮演了非常恶劣的角色,尤其是贷款政策的制定者。在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下,房地产信贷机构不断放宽申请住房贷款的条件,借钱给那些能力不足以清偿贷款的人,然后再将这些住房抵押债券做成金融衍生品,打包分割出售给投资者和其他金融机构。在评级机构不负责任地将这些债券评为AAA级,以及在债券层层包装的情况下,链条上的机构皆低估了风险。所以,当美国房价开始下跌时,次级贷款大量违约,那些债券失去了大部分的价值,从而造成了许多金融机构资本的大幅下降,雷曼兄弟破产,美国国际集团濒临倒闭,造成世界各地紧缩信贷等等。因此这场危机的罪魁祸首并不是因为抵押债券的发行,而是由系统风险低估,评级机构失职,以及金融监管缺位等共同造成的。

事实上,资产证券化是一个伟大的金融创新,抵押债券作为资产证券化的具体金融产品形式对刺激美国的零售消费和房地产市场是起到了巨大并不可替代的推动作用。目前美国一半以上的住房抵押贷款、四分之三以上的汽车贷款是靠发行资产证券化产品来提供的。可以说,资产证券化对美国经济作出了重大的贡献。资产证券化有一个重要的金融特征,就是可以将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产,通过在资本市场上发行证券的方式予以出售,以获取融资,以最大化提高资产的流动性。资产证券化的产品类型除了上面讲到的住房抵押贷款证券化(MBS)和资产支撑证券化(ABS)这两种主要类型,还可以再衍生出以下五种:商业地产抵押贷款支持证券(CMBS);住宅地产抵押贷款支持证券(RMBS);抵押债务权益(CDO);抵押贷款权益(CLO);抵押债券权益(CBO)。

资产证券化的优点

而若能合理的使用资产证券化这个金融工具,其带来的好处也是显而易见的。首先,对于银行和相关金融机构来说,资产证券化为原始权益人提供了一种新型融资工具, 提高其融资能力和资本充足率的同时,降低了其融资成本;其次,对投资者来说,其不但可以有机会用较小的成本参与到具有较高投资回报的新型投资渠道和产品中,而且可以在明确资产可预期收入的前提下大幅降低自身的投资风险。

加拿大各个行业对国家GDP增长的贡献率(图一)

对加拿大经济的影响

加拿大在过去的二、三十年里整个国家经济是依托于资源经济为支柱产业发展起来的, 所以当全球资源价格由于产能过剩而大幅下跌的时候,加拿大的经济产业结构就到了一个不得不调整的时刻。我们可以从最近几年的加拿大各个行业对国家GDP增长的贡献率(图一)看出,这种调整已经在加拿大政府和央行的的引导下开展起来,地产行业(GDP贡献率第一名)和基建行业(GDP贡献率第四名)这两个行业相加起来对整个加拿大的GDP增长贡献率超过了20%, 这是加拿大政府试图摆脱长期对能源和矿业行业严重依赖性的重要一步。鉴于地产和基建行业在加拿大经济复苏中会扮演越来越重要的角色,资产证券化就必定会成为重要的金融工具来增加行业内的流动性,加速其发展速度以及整体的盈利能力。

投资资产证券化产品的两大要点

而作为普通投资者,可以通过投资这些行业的资产证券化产品,用较小的成本较低的风险,第一时间参与到这些行业的发展,并分享接下去的繁荣。且鉴于加拿大国内的股市波动不断加大,由政府发行的国家债券或地方债券收益日益低下,共同基金公司的投资产品又普遍表现得越来越低迷。 以银行为代表的大型金融机构发行的保本型固定收益产品GIC收益率(年化2%左右)实难满足普通投资者最基本的养老退休目标。 所以,选择加拿大本地的资产证券化投资产品是每个普通投资者当下非常好的一个选择。那么作为一个普通投资者,在寻找和判断这一类资产证券化投资产品的时候需要特别注意哪些问题呢,我个人带着这个问题特地请教了丰业银行信用风险管理部门的高级总监Eric先生。 Eric从以下两方面做了详细的回复:

首先资产证券化投资产品必须由一定的资产支撑来发行证券,这些资产按照贷款类别分别为:原始土地,住宅,商业物业和工业设备,个人投资者要非常清楚自己投资的资产证券化产品是属于以上哪一类的资产类型,同时还需要明确基于这一类资产是否有比较明确的未来收入流,比如住宅的按揭还款,商业建筑贷款的公司还款,个人信用卡消费的信用卡还款都是会定期收到借款人的还款。这些有规律的还款构建起了这个资产证券化产品的核心价值。

第二,为了保护自己投资者的利益,必须要确认资产证券化的发行方已将原有属于公司经营的资产出售给一个第三方SPV(特殊目的实体),这是一种风险隔离机制,确保投资者投资的资产证券化产品与发行人的实体经营公司之间筑起一道防火墙,即使其实体公司的经营产生波动,也不影响其支持债券的资产价格,从而力地保护投资者的利益。

 

倪骏良Peter专栏全集:

投资顾问倪骏良带你“玩转”商业地产投资

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加拿大房产投资系列:加拿大农场

地广人稀的加拿大既是资源大国,也是农业大国。在这广阔的国土上有着丰富的农场类型,果蔬农场、奶牛场、养鸡场、养牛场、养猪场、马场等等应有尽有,而且设施现代化程度极高。

近些年来加拿大农场的价值增长幅度不可小觑、土地资源的增值有目共睹,也正因为如此农场渐渐吸引了越来越多人关注,成为继房地产之后另一个被华人移民看好的投资项目。由于加拿大土地资源相对宽裕,价格上有一定优势, 合350万~450万元人民币即可买到20公顷土地附带二三层楼房及其他农用设施。

 加拿大-中国农业和食品发展交流中心总结了08年到13年的土地增值情况报表显示:

加拿大农田价值半年度变化(%) 加拿大各省的土地增值情况

2012年全年,加拿大农场的平均价值增幅为18.6%。全加拿大农场土地价值维持平稳或稳中有升。其中安大略省增幅最大,增长了28.2%,居第二位的是魁北克省,增幅为26.1%,曼尼托巴省位居第三,增长率为24.2%。

萨省和阿尔伯塔省的土地平均增长率分别为18.8%和12.9%。紧随其后的是Nova Scotia, 年增幅6.8%。爱德华王子岛和BC省的农场土地增长率仅为9.6%和0.1%。

全加拿大在2012年上半年土地平均增值10%,下半年平均增值8.6%。增幅一直居高不下。安省仅在2012年上半年农场土地的增幅就达到了11.9%,下半年更上一层楼,竟达到16.3%。局部地区的年增值甚至达到了35%。

专家预测未来几年,加拿大农场土地价值会维持只增不减的趋势 由于气候温和、土壤肥沃、人口较多等原因,安省土地增幅会更大!

除去土地本身能够增值以外,农场经营得当也能获得不少收益,以100万加元投资于农场开发经营,获得20%的年收益率是较容易达到的。在加拿大购买农场手续并不繁琐,只要有钱就可以购得,但是想要投资、经营好农场需要具备农场经营的专业知识以及加拿大法律法规的熟悉认知。

选购农场时,要考虑到气候、土壤、养殖品种等各方面,一旦选择错误损失将会巨大。有些投资者本身没有经营农场的经历,买下一大片草场准备大有作为,种植各类蔬菜,可最后发现草场土层不够深,土下杂石多不适宜种植蔬菜。此外,农场地处太偏远的地带、气候不适植物生长也是常见的问题。因此,购买、规划、种植等一系列过程,如果您没有足够的经验,一定要寻找专业人士的帮助。

加拿大联邦政府对于农业种植业一直以来提供惠民的政策,希望鼓励更多的人能够投身于此行业,所以农场主能够享有很多福利,比如,他们可以拥有城市居民梦寐以求的大洋房,而且几乎不用交税。

在享受实惠的政策补助和服务时,农场主也相对应要尽到自己的义务,各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策,农场的排放物和农药使用必须达到要求,如养鸡场,必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。

很多农场有政府明确的生产与规划要求,不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府,政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批,但也要符合食品安全条例。

每个农场的行销途经也受到政府管制,并不是每个农场可以自行在路口零售。另外,也许当下这个农场可以自产自销,但一经转手就不能再行自销了,因为政府对此农场可能有其他打算。

投资者在购买农场之前首先要认清自己的目的,是想要靠土地升值获得收益,还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划,各规划区土地价格差别很大,政府管理要求也差别很大。所以购买农场时所注意的事项非常细致,一点不能疏忽。劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估一项也不能少!

加拿大买地种花收益回报高

除了普通的农场以外,现在华人也热衷于购买土地种植花卉、建造葡萄酒酒庄。加拿大人爱花,家家户户都或多或少会摆上一些鲜花做装饰,花园里也更少不了各色花卉作点缀。加拿大花卉价格都很昂贵,种花理论上收益回报更高,这让拥有敏锐商业头脑的人们陆续加入了养花行列。

从产量上来讲,加拿大并不算葡萄酒生产大国,与传统的葡萄酒生产国——法国和意大利相比,甚至与新生的葡萄酒生产国——美国、澳大利亚、智利相比,都存在一定差距。但2009年加拿大葡萄酒的出口额仍然达到了2110万美元,其中90%以上是以瓶装酒的包装出口的。近些年这一数字始终客观,冰酒是最主要的葡萄酒出口产品,占了出口总量的一半多。

加拿大是冰酒最大生产国

随着中国人民生活水平的提高和寻求高端消费观念的加强,中国葡萄酒消费市场的前景被广泛看好。在加拿大投资葡萄酒酒庄不仅能在当地收到不错的收益,也可以通过包装出口回国,日益成为了极佳的投资项目。

想要在加拿大投资土地,开发农场要有足够的勇气和智慧。想要经营好一个农场,无论养殖哪种作物或牲畜都是一门学问,吃透当地政策、掌握养殖技术、合理规划以及良好经营才是通往成功的正道!

 

江晓清专栏全集:

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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旧金山湾区房地产市场报告系列——马林县

导言:2015年,美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅,但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶,而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区:全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时,旧金山是美洲华人最为密集的聚居地,自然成为全球华人最关注的美国房市。为此,我们刊登太平洋联合公司的报告,逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是旧金山北湾马林县(Marin County)。

旧金山湾区地区分布

一、了解马林县(旧金山大都市统计区)

富裕的旧金山郊区的近郊住宅区有总体上保存完好、令人满意的旧房产。该区房产供应有限,又有一流的学校,因此在这一市场进行长期投资相对比较安全。

1、区域界

我们在马林县区域内的房地产市场包括下列地区:贝尔韦代雷、科特马德拉、费尔法克斯、葛兰布易、肯特菲 尔德、拉卡斯伯、米尔山谷、诺瓦托、罗斯、圣安塞尔莫、圣拉斐尔、索萨利托以及蒂伯龙。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

马林县县城圣拉斐尔(San Rafael)

 

2、经济状况

就业下降:马林县距旧金山仅一桥之隔,却是一处僻静的郊区。该区的就业人口基数只有112,000人,去年就业增长稳健,新增就业人口1,900。我们预计未来短期内的就业势头良好。

高薪部门发展:就旧金山大都市统计区(MSA)总体来说(圣马特奥市、旧金山和马林县),收入较高的部门——金融、信息和专业与商业服务——至关重要,并在过去的三年里经历了巨大的发展。在大都市统计区内,这些部门从2011年到2014年新增就业人口超过68,500。

高就业人口数:在劳动力储备中,只有3.1%的人口找不到合适工作。

经济富裕,势头良好:马林县非常富裕,2014年中等家庭年收入100,700美元。近期工资稳健增长,预测未来几年的势头将非常强劲。

马林县就业和平均收入趋势预测

 

3、人口统计数据

缓慢而稳定:马林县人口数略高于25万,合计106,000户住户。历史上该区房价较高且一般情况下人口增长比较缓慢,因此预计未来人口增长将非常缓慢。

数据说明:马林县每年约有2,000名新增居民,或每年约有新增住户1,000户,预计住户数量的增长速度将略快于人口增长速度。

马林县人口和家庭趋势和预测

二、马林县房产市场最新概况

1、马林县房价

房价水平马林县在任何给定年份的新建房产数量都极少。因此,供给不足,环境吸引力以及高收入都意味着新房房价会持续居高,去年价格中位数为160多万美元。

房价走势:我们的伯恩斯房价系数(BHVI)对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前,旧金山大都市统计区(MSA)的伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了6.9%,最近价格上涨将绝对的零售价推向异常水平,因此我们预计未来几年的房价涨幅将趋向和缓。

支付能力:尽管按揭利率较低,但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。具体就马林县而言,中等收入的家庭需要拿出其收入的56%以购买中等价格的转售房产,要购买一处中等价格的新房产,他们需要花费97%的收入,非常不可行(马林县的新建房产非常有限,因此中等定价可能会大幅波动)。

伯恩斯房价指数趋势和预测——旧金山大都市统计区

 

2、2015年马林县房市三大发展趋势

转售量始终如一:去年12个月内,马林县的转售量约为3,500套。以大都市统计区为单位,我们预计2016到2017年的销售量将会增长1%到2%。

技术公司将填补缺失的工作机会吗?:消防员基金保险公司宣布,今年夏天他们为了节省租金而停用了位于诺瓦托的700余名员工的办公室,迁往佩塔卢马以北12英里处。这破坏了当地的就业局面,而有关谁将使用马林这座500,000平方英尺办公综合楼的问题也出现了谣传。一些位于硅谷的公司开始打探消息,包括谷歌出资的生物技术公司Calico。据诺瓦托经济发展官员表示,到2015年底将确定新的承租人。尽管只是谣传,但据说其他技术公司为了靠近核心湾区并享受低廉的租金,也在窥视马林县。

SMART运行:SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择,101公路从索诺马县向北,延伸进马林县,终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行,以便检查车载系统与运营需求,2016年预计有几处站点将开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作,但这势必会减轻101公路的压力,马林县的房地产对在旧金山工作的人来说将更具吸引力。

从马林岬角(Marin Headlands)眺望金门大桥的景观

三丶2015年Q4马林县房市数据分析

第四季度太平洋联合公司在马林县有大量买家,但能提供给他们的房地产数量则远远不够——这已经成为近几年来整个旧金山湾区的存留问题。但是有一个显著的变化,2015年下半年,买家开始在谈判中取得优势。他们很少表现出紧迫感,更愿意放过具有吸引力的房地产,等待未来几周与几月的市场变化。

2015年全年售价上涨,年初迅速攀升,到第四季度有所缓和。购房需求居高不下,卖家继续享受大量优势。私人买卖协议——针对未出现在当地房源共享系统(MLS)且未进行竞价的房地产——不再常见。

马林县房产中等销售价位(2014年12月—2015年12月)

 

马林县月度可售房源量(2014年12月—2015年12月)

 

马林县房产平均市场停留期(2014年12月—2015年12月)

 

马林县线下交易的房源百分比(2014年12月—2015年12月)

 

马林县房产销售价位与初始价格的百分比(2014年12月—2015年12月)

 

2014年与2015年第四季度马林县房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预

马林县仍是对买家有吸引力的目的地。寒冷的气候可能会在一月和二月影响销售量,但我们预计,有繁荣的旧金山湾区经济做辅助,春天与夏天的市场将会非常繁忙。利率仍然很低,且利率的进一步增长也不大可能对马林县的房地产销售造成影响。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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英国投资不得不看:2016年英国房地产市场展望

除了狂吃肉馅饼、花街(Quality Street)或者大半盒Hotel Chocolat Winter Sleekster巧克力,圣诞节还有一个习俗,那就是探讨在新的一年里,英国房地产市场的走向如何。人们会就房价、购房出租以及房源供应不足等问题发表 自己的看法。如果您想事先做好准备,下文就几个可能提出的问题给出了答案。

2016年房价的走势如何?

几乎所有的知名行业专家都认为房价势必上涨,他们预测涨幅将达3.5%到6%。一些人甚至私下里承认,他们可能低估了市场的上扬势头。一年之前,几 位权威人士预测2015年房价下跌,但随着价格不断走高,他们不得不作出更正。受在售房源短缺的影响,房价将被不断抬高,这在过去几个月内已成为主导趋 势。房源短缺是因为英国人没有能力或者不愿意搬家。由于人们选择留在原处的同时还想要改善居住条件,预计在大部分城郊街道的会出现更多修建工程。

专家普遍认为,房价上涨趋势将持续到2017年或更久,意味着到2020年,房价在现有水平的基础上可能增长20%。根据英国国家统计署 (Office for National Statistics)的数据,英国房屋均价料将从28万7000英镑飚升至34万4400英镑。房地产咨询公司仲量联行(Jones Lang Lasalle)估计,英国东南部的房价涨幅可能比现今高出26.4%。与此同时,英国房地产代理商协会(National Association of Estate Agents)认为,截至2025年,伦敦房价可能翻倍,并且房屋均价将逼近100万英镑。对于首次购房者来说,这实在不算是圣诞佳音。

租金的走势如何?

房地产代理公司Your Move and Reeds Rains的指数显示,今年租金平均上涨4%,而伦敦地区的租金则猛增8.9%。仲量联行预测,2016年英国租金的平均涨幅为4.5%。到2020年,房客可能需要多支付20%的租金。

人们为何不搬家?

高昂的印花税是阻碍人们搬家的因素之一,令想要购买标价百万英镑以上住宅的人们犹豫不前。除此之外,另一大因素是负担能力测试,无论抵押贷款借款人经济能力如何,他们必须通过该项测试才能拿到贷款。
在某些中产阶级的聚会上,人们对买房抱怨最多的有以下方面。举例来说,一处标价150万英镑的房屋,购房者需要缴纳9万3750英镑的印花税,比前任政府 税制规定的金额多出1万8750英镑。困扰人们的还有繁琐的贷款申请流程, 似乎把所有借款人都看作是不计后果的败家子。而令投资者郁闷的是,从4月份开始将征收出租房和二手房的附加印花税, 届时每个税级将加收3%的税款。

新屋建设热潮会缓解房屋供应短缺吗?

政府已经承诺一年内交付20万套新建房屋,这一轮建设热潮应该可以增加住房供应并为房市降温。然而,没有预测者相信该目标能够实现,最乐观的看法认 为英国一年内最多新建15万套住宅。仲量联行表示,由于“资源限制”,预计房建行业不会发生“有实际意义的变化”。建筑商无法找到足够的砖匠和其他建筑工 人,而地方规划部门也因裁员而人手不足。莱坊国际(Knight Frank)所做的调查显示,当被问到如何改善房屋交付时,82%的建筑商指出需要更多的规划师。然而,2016年大规模招募专业人才似乎不太可能。

旧金山湾区房地产市场报告系列——东湾/阿拉梅达县

导言:2015年,美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅,但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶,而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区:全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时,旧金山是美洲华人最为密集的聚居地,自然成为全球华人最关注的美国房市。为此,我们刊登太平洋联合公司的报告,逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是范围包含大部份俗称“东湾”——旧金山湾区东部地带的阿拉梅达县(County of Alameda)。

旧金山湾区地区分布

一、了解阿拉梅达县(东湾大都市统计区)

得益于与旧金山和硅谷之间便利的交通连接,阿拉梅达县为通勤者提供价格相对实惠的住房机会,也为在当地工作的人们提供品质优良的住房。与该地区的核心城区相比,本县多数地方是家庭居住,因此拥有一流学校的地区更具有吸引力。

1、经济状况

稳固的就业增长:2014年,阿拉梅达县就业人口数量超过721,000,到年底计划再增加16,600。过去三年内,就业人数增长了3%左右,我们预计未来就业人数还会继续稳步增长,到2018年增速放缓。

部门发展:在过去的一年里,专业与商业服务和休闲与接待部门的就业增长最大。•稳固的就业:阿拉梅达县失业率为4.2%,低于全国平均失业率5.1%。

丰厚的收入:2014年,阿拉梅达县中等家庭收入为75,600美元,高于全州和全国的基准,但低于旧金山湾区的其他地方,例如旧金山或圣何塞。近两年来,收入水平提高了4%以上,预计2018年以前收入水平将继续以强劲的势头增长。

阿拉梅达县就业和平均收入趋势预测

 

2、人口统计数据

增长稳定:近年来,阿拉梅达县的人口增长率在1%到1.7%之间。这意味着在过去五年里,该地区新增居民人数超过了112,000。未来几年人口增长将保持稳固的势头,每年的增长率在1.2%到1.5%之间。

住户组成数增长:随着千禧一代开始搬离该区,一般来说,住户组成数会有所提高,住户数量的增长会超过人口增长。我们预计到2018年底,将有35,700户新增住户。

阿拉梅达县人口和家庭趋势和预测

二、阿拉梅达县房产市场最新概况

1、阿拉梅达县房价

房价水平阿拉梅达县的新房定价中位数为848,000美元,比2014年提高了10%。

房价走势:我们的伯恩斯房价指数(BHVI)对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前,东湾大都市统计区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管涨价幅度较高,但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司(JBREC)预计,2018年之前房价的增长会有所减缓。

支付能力:尽管低按揭利率使阿拉梅达县的支付能力维持在历史正常水平,相对较高的房价对一般收入者来说仍然是一个负担。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用于购买一处中等价格的转售房产,要购买一处中等价格的新房产,他们需要花费65%的收入。

伯恩斯房价指数趋势和预测——东湾大都市统计区

 

2、2015年阿拉梅达县房市四大发展趋势

转售量最终呈上升趋势:2013年与2014年阿拉梅达县的房产转售量每年大约下降5%,当最近又上升了4%,达到16,300套。以大都市统计区为单位的预测数据表明,2018年之前,销售量将保守增长0.5%到2.0%。•投资活动放缓:投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产,较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升高,因此房屋出租收益减少,投资者开始将目光转向其他地区。

特拉斯扩张经营:特斯拉汽车公司已宣布将出租在费利蒙的旧Solyndra汽车厂。公司已拥有附近的前新联合汽车制造公司工厂,招收员工近6,000人。特拉斯将利用另外500,000平方英尺以“随着产量的提高扩大制造车间并建立更多的工程实验室”。与现在设在街边的汽车工厂一样,这次新的努力可能会另外增加1,000个工作岗位。

沿580号州际公路向东推进:近几年都柏林已经成为巨大的新房地产市场,而利弗莫尔的市场也开始发展。在过去两年多的时间里,都柏林在建的项目数量有所下降,但即将启动的WallisRanch与随后DublinCrossing的市场推广将改变这一状况。同时,利弗莫尔复兴的市中心以东出现新社区,著名的LivermoreLabs综合大楼以北出现了一个大型的KBHome多街区社区(VineyardCrossing)。此外,SheaHomes即将进入市场,社区位于利弗莫尔北部,名为Sage,共有住房460多套。考虑到都柏林泡沫的定价,这种需求迁移合乎情理,只要存在价格差,这种需求迁移就会继续。

老地方新活动:阿拉梅达县西南部,大致从海沃德向南延伸至费利蒙,这里通常属于城郊环境,被大规模扩建。海沃德已有了显著发展,而拥有优质学校的费利蒙也出现了各种新建社区。现在费利蒙启动了一些大型的住宅区(例如,莱纳房产开发的温泉项目),将包含上千套新房产。同时,联合市与纽瓦克等地方近几年没有新的房地产活动,但最近新建的房地产销量势头强劲(例如,纽瓦克的TrumarkHomes与K.Hovnanian,联合市的Pulte)。还有在次级地区相当大型的计划开发项目,可能会使该地成为主要区域新房产的温床。

阿拉梅达县范围包含大部份俗称“东湾”的旧金山湾区东部地带

三、2015Q4东湾房市数据分析

整个2015年,买房者在太平洋联合公司的东湾地区始终面临着房地产供应严重短缺的问题。第四季度,挂牌上市的房地产数量略有上升,但受到涌入买家的抢购,致使供应量与年初时一样勉强。在这种情况下,房价出现了两位数增长,买家继续报出高于要价的价格,合适且定价公正的房地产仍然吸引了多方竞价。

第四季度十一月的销售速度仍然强劲,随着节日季节临近,十二月速度逐渐减缓。总体来说,低利率、高租金与繁荣的地区经济不断吸引买家来到东湾。

区域界

我们在东湾区域内的房地产市场包括下列地区:奥克兰地区(邮编代码为94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的区域)、阿拉梅达、奥尔巴尼、埃尔塞里托、肯辛顿以及皮埃蒙特。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

美国加州州立大学东湾分校

 

东湾房产中等销售价位(2014年12月—2015年12月)

 

东湾月度可售房源量(2014年12月—2015年12月)

 

东湾房产平均市场停留期(2014年12月—2015年12月)

 

东湾线下交易的房源百分比(2014年12月—2015年12月)

 

东湾房产销售价位与初始价格的百分比(2014年12月—2015年12月)

 

2014年与2015年第四季度东湾区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度东湾不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预

由于旧金山湾区的高薪酬与大量的就业机会,我们期待今年将是东湾房地产市场的忙碌之年。美联储最近决定提升利率,这有可能在未来几月刺激犹豫不决的买家。毕竟按历史水平来看,2016年初的利率仍然非常低。

 

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旧金山湾区房地产市场报告系列——康特拉科斯塔县

导言:2015年,美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅,但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶,而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区:全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时,旧金山是美洲华人最为密集的聚居地,自然成为全球华人最关注的美国房市。为此,我们刊登太平洋联合公司的报告,逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况,本期介绍的是东湾的康特拉科斯塔县。

旧金山湾区地区分布

 

一、了解康特拉科斯塔

尽管圣拉蒙、伯克利、康科德与里士满等地是当地主要的就业中心,但康特拉科斯塔县主要是通勤者房地产市场。新旧金山湾区捷运系统(BART)的铁路线将给加州4号公路沿边的房地产投资带来极大的影响,当地很多买家都在尽力求购一处房产。

区域界定

我们在康特科斯拉县的房地产市场包括下列地区:阿拉莫、布莱克霍克、丹维尔、迪亚布罗、拉斐特、莫拉加、奥林达、普莱森特山、圣拉蒙以及核桃溪。

经济状况

  • 稳固的就业增长:2014年康特拉科斯塔县的就业人口接近344,000,到年底计划新增7,900人。即2015年就业人口稳健增长约2.3%。尽管就业势头良好,但我们预计到2018年增长会有所减缓。
  • 部门发展:在过去的一年里,教育与卫生服务和专业与商业服务部门的就业增长最大。
  • 稳固的就业:康特拉科斯塔县失业率为4.4%,低于全国平均失业率5.1%。
  • 高收入:2014年康特拉科斯塔县中等家庭收入接近82,000美元,收入数据相对较高,远远高于国家基准5.2万美元。去年收入增长迅猛,预计在未来几年都将保持强劲态势。
康特拉科斯塔县就业和平均收入趋势预测

 

人口统计数据

  • 增长稳定:近年来,康特拉科斯塔县的人口增长率稳定在1.2%到1.5%。这意味着过去五年中,每年新增居民约14,700人。但是,预计人口增长趋势在2018年以前将有所减缓。
  • 住户组成数增长:随着千禧一代开始搬离该区,一般来说,住户组成数会有所提高,住户数量的增长会超过人口增长。我们预计到2018年底,将有23,000户新增住户。
康特拉科斯塔县最引人注目的自然地标迪亚布罗山(Mount Diablo)

二、康特拉科斯塔房产市场最新概况

1、康特拉科斯塔房市

房价水平:康特拉科斯塔县的新房定价中位数为601,250美元,比2014年提高了17%;

支付能力:尽管低按揭利率使康特拉科斯塔县的支付能力维持在历史正常水平,但相对较高的房价仍然略显昂贵。 中等收入家庭需要拿出36%的收入用于购买一处中等价格的转售房产,要购买一处中等价格的新房产,他们需要花费43%的收入。

房价走势:我们的伯恩斯房价指数(BHVI)对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前,东湾大都市统计区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管增幅较大,但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司(JBREC)预计,2018年之前房价的增长会有所减缓。

2、2016年不利影响因素

雪弗龙裁减7,000工作岗位:十月份,位于圣拉蒙的雪弗龙公司宣布将裁减7,000个工作岗位。自2015年8月起,雪弗龙在旧金山湾区共有员工6,500人,3,200人位于圣拉蒙总部。尽管尚未确定这些失业人口中有多少位于旧金山湾区,但公司已经在2015年初裁减了该地的600名员工。

3、2015年康特拉科斯塔房市三大发展趋势

2015年转售量呈上升趋势:2013年与2014年康特拉科斯塔县的房产转售量平均每年下降约7%,但最近又同比上升了 7.4%。以大都市统计区为单位的预测数据表明,2018年之前,销售量将保守增长0.5%到2.0%

投资活动放缓:投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产,较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升 高,因此房屋出租收益减少,投资者开始将目光转向其他地区。

发展向东部推进:4号州际公路从匹兹堡延伸至布伦特伍德,这里已成为新房产建筑商的主要焦点,建筑商希望以实惠的价格提供适合家庭居住的独栋住房。大多数开发机遇位于这一次级市场以西,因此奥克利东部可能成为下 一个新建房产关键地点。Brookfield Homes及其合作伙伴DeNova Homes已经在奥克利东部的Emerson Ranch开始进行 销售筹备。随着这567套房产趋于尾声,Emerson Ranch以东广阔的东奥克利特别计划区可能会成为下一个开发地。 该地区有大量的土地所有者,但有可能会形成一个具有凝聚力的广阔蓝图,新建上千套房产。东奥克利地区以北的德尔塔湾最终将出售邻水的高档新房产,大部分在码头有自己的停泊水域。

伯恩斯房价指数趋势和预测——东湾大都市统计区

 

康特拉科斯塔县里士满(Richmond)的航拍照片

三、2015年Q4康特拉科斯塔县/三谷地区房市数据分析

太平洋联合公司2015年第四季度在康特拉科斯塔县/三谷地区的市场活跃程度降低,销量与挂牌出售的房地产数量都较上一季度有明显下降。2015年第二季度的活跃程度最高,第三季度有所缓和,到第四季度进一步下滑。主要原因是市场的房地产储量紧张。潜在的卖家都非常谨慎——受不断上升的房价诱惑,准备将他们的房地产投向市场,但又不确定自己也成为买家后的前景。

买家也更加谨慎。经过最近几年的疯狂节奏,购房者普遍要花更长的时间在第四季度作出购房决策。他们会在报价前更加反复地检查房产,也不大可能报出高价。但是受到旧金山湾区强劲的经济势头与极低的利率的吸引,新的买家仍在陆续进入市场。

下方图表中的销售数据包括社区内的独栋住宅。

康特拉科斯塔县房产中等销售价位(2014年12月—2015年12月)

 

康特拉科斯塔县月度可售房源量(2014年12月—2015年12月)

 

康特拉科斯塔县房产平均市场停留期(2014年12月—2015年12月)

 

康特拉科斯塔县线下交易的房源百分比(2014年12月—2015年12月)

 

康特拉科斯塔县房产销售价位与初始价格的百分比(2014年12月—2015年12月)

 

2014年与2015年第四季度康特拉科斯塔县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

即将到来的选举年与未来利率增长的不确定性可能会使2016年第一季度的销售活跃程度降低,但是旧金山湾区的经济基础仍然非常稳固。我们可以充分预计,买卖双方在即将到来的春季将会活跃起来。

 

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追逐中国人的足迹 了解一个由市民打造的纽约市

纽约,37%的人口是在国外出生的。纽约移民人口都分布在五大区,这些新移民都会聚集在各地建立自己的小社区。这使得纽约不但更有特色,而且还为这个城市增添了许多种族色彩。纽约大学弗曼中心本周发布了来自10个国家的纽约客分布图。

正如你所看到的,来自多明尼加共和国的移民成了纽约市最大的移民人口数目,占了纽约移民总人口的13%。这都是因为该国在20世纪中因为政治不稳定而掀起了移民潮,在曼哈顿北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足迹。

其次,中国移民排在第二位,占了纽约移民总人口的12%。纽约州华裔人口为50多万人。来自中国大陆的移民在加州最多,有36万7410人,第二是在纽约,有26万1952人。在第二次世界大战前,美国的华人移民多来自广东和中国香港。在50年代,大量的中国台湾人移居到美国。70年代后,中国大陆居民赴美留学丶探亲人数增多,在90年代形成中国大陆的移民高潮。在2010年后,我们可见中国民众掀起了买房潮和利用房地产来为他们下一代铺路。我们也可以在这移民人口分布图上看到纽约的华人社区都分布在曼哈顿,皇后区和布鲁克林各区,而且也不断的阔大。许多中国移民都选择聚集在一起,主要原因是他们想在熟悉的环境下适应新生活然后再慢慢的迁移到别的地方去。在华人的社区里,我们可看见很多琳琅满目的华人商业如:超市,理发店,手机点,中药行等等。这些商业不但为华人带来日常生活的方便,而且也因为如此使得当地的房地产需求量大增。许多开发商看准了市场的需求在各个华人聚集地区开发了多个项目。法拉盛是最受新移民的亲睐,不管是来自中国、中国台湾、中国香港、韩国、东南亚和南亚移民都以这地方为他们的登陆点。

为何纽约受到外国投资者爱戴?

纽约是一个深受外国投资者爱戴的国际大都会,他们投资纽约的房地产主要目的是为了得到更好的就业机会、让下一代接受优质的高等教育或是防止资产贬值。纽约拥有许多带领全世界的经济体系如:金融业、时尚业、科技业、服务业等。这些行业都为这个城市带来了许多就业机会。除此以外,纽约有很多高等学府,许多父母都把孩子送到纽约来接受优质的高等教育,希望将来他们能够得到更好的发展。治安是投资者最关注的课题,纽约市政府自911事件后对社会安全做出了许多改革方案,如今纽约有很多街区变得更加适合安全居住。不但如此,美元汇率在过去这几年持续走强,随着去年中国央行贬值了人民币,美国的房地产成为了外国投资者海外资产的避风港。在美国众多城市中,纽约市的房地产投资政策是最安全和高透明度的。纽约市政府为了保障公众利益都规定在购买房地产时必须聘请律师做交易。同时,随着科技的发展许多重要的房地产讯息例如:销售记录、屋契、房产税单、建筑违例记录等都可轻易的在网络上得到。

中国投资者也引向了纽约房地产的设计

2015年中国投资者在美国已超越了加拿大成为最大的购房群体,纽约有很多开发商都为了迎接市场的需求在项目设计的细节方面都倾向亚洲人的喜好。位于法拉盛的天景豪苑就是一个好的例子,这个公寓是参考亚洲的公寓模式而建造的;公寓的底层有大型的商场及完善的配套设施。这个项目的第二期就在开盘时非常热烈,开发商在第一个星期内就售出了$8500万的房子,成为纽约最受欢迎的期房之一。

在另一边厢,位于曼哈顿的中国城邻近也有不少具有特色的公寓。为了取悦中国购房者,开发商聘请了亚洲著名建筑师,安藤忠雄为卖点。这日本建筑师在伊丽莎白街152号采用了他独特和简约的设计风格再配戴精致的建材,让这城市中的公寓能够在不同季节与大自然融合为一体,这种建筑风格在纽约也是史无前例,开发商希望能够利用亚洲人的动力为纽约建筑增添新元素。

身为一个著名的国际都市,不管是在任何时期纽约依然吸引着来自世界各地的移民。出手阔绰的中国买家正在帮助提振纽约的经济,同时也影响着纽约房地产市场的房源和经济适用性。在未来的日子里,我们将可看到中国文化融入纽约的主流社会。

 

Anthony Tam专栏全集

Anthony Tam开启您的纽约房地产之旅

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2015年第四季度曼哈顿房产销售报告

道格拉斯房产公司(Douglas Elliman)每年都会发布关于美国纽约市曼哈顿区的房产销售情况的季度报告。其2015年第四季度的报告显示,该区房产销售的中位价已高达1,150,000美元,同比2014年的980,000美元飙升了17.3%。此次暴涨甚至打破了雷曼破产前的最高记录——2008年第二季度的1,025,000美元。新开发区的房产销售中位数猛增15.4%至2,059,411美元,二手房中位价也上升 8.1%至960,000美元。这些增长数据表明,需求普遍推动价格上涨,曼哈顿的房地产市场正处于健康状态。

第四季度房产销售量同比也有所增加,从2014年的2,718套上升至2,973套。房产在市天数从105下降到82,同比去年要加快23天,这意味着交易量增多,需求有所提高。吸收率——所有房产全部出售所需要的时间指标,同比加快,从去年的5.5个月缩短至5.1个月,这表明,房产出售速度较快,没有过多存货。

在新房销售中,价格在100万至300万美元之间的占 49.8%,中位价为1,789,054美元;超过$300万美元占34.6%;低于100万美元的占15.6%。公寓市场显示,最受买家欢迎的是1房公寓(36.2%),中位价为1,043,706美元,和2房公寓(36.7%),中位价为1,975,000美元。每平方英尺均价已从1,552美元上升至 1,959美元,同比涨幅高达 26.2%。

报告显示,总体而言,市场正处于良好的状态:交易量增加,新房和二手房中位价均上升,在市天数缩短——意味着房产销售速度加快,吸收率更低——意味着虽然市场供应量增加,但交易量也在增加。

所有这些数据都指向一个事实,即2015年第四季度曼哈顿市场表现非常好,正处于健康状态。我的团队在1月也看到买家稳步入市,尽管通常这个时候市场发展有所放缓。春节前几个月买房值得考虑,因为以后会有更多买家入市。

 

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在俄罗斯购房如何做到合法、无风险?

本文开篇,我先讲一个事实,无论是宪法,还是联邦法律都没有限制外国人拥有、使用和处置俄罗斯联邦境内不动产的权利。也就是说,外国人可以以自然人的身份购买和拥有一套房产——一套住宅或公寓、个人住房建设(个人住房)用地、或补充耕作用地。

外国人可以以自然人的身份在俄罗斯购买房产

禁止外国公民获得:

  • 农业用地(只能出租);
  • 边境地区的土地;
  • 底土、大陆棚和森林;
  • 国家自然保护区内的土地;
  • 国防工业、交通基础设施所在领土;
  • 在封闭的行政区域内(可在政府决议(05.07.2001)第508号决议中查询相关城市和地区的列表)
俄罗斯联邦外交部

注:俄罗斯某些城市体制特殊,禁止外国人购买房地产。例如,克拉斯诺雅茨克(Krasnoyarsk)区域城市:热列兹诺哥尔斯克(Zheleznogorsk)、泽列诺戈尔斯克(Zelenogorsk)、桑尼(Sunny)以及莫斯科区内部分城镇,如伍莱西汉(Vlasikha),日出城(Sunrise)、星城(Star City)、青年城(Youth), 在上述的政府法令中,可以查到内容详尽的列表。

购房交易法律问题

获得俄罗斯国籍或永久居留权的外国房地产买家不享有任何优惠或有利条件。他们可以在俄罗斯联邦居留期间进行房产注册,但不享有任何特殊待遇。

俄罗斯购房需经过联邦注册、地籍以及制图服务部门(The Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography, 简称“Rosreestr”)审批,审批流程各地一致。注册员必须核实买家是合法居留在俄罗斯境内。

以下为合法居留的法律依据:

  • 签证;
  • 移民卡;
  • 永久居留;
  • 临时居留证
获得俄罗斯国籍或永久居留权的外国房地产买家不享有任何优惠或有利条件

外国人买卖房产时必须携带身份证明文件,文件上需附带海牙认证(印章),并译成俄语且需经过公证认证。海牙认证证书(Apostille Certificate)签发地应与个人证件签发地一致。该证书适用于《海牙公约》(Hague Convention)成员国。个人身份证明文件应经大使馆办理认证:首先应由居住国外交部出具证明,再交俄罗斯联邦外交部审核。

买家可通过中介购买房产。按照个人身份证明文件条列出具委托书。对于外国人买家而言,通过一位俄罗斯律师购买房产更适当。首先,不需要翻译委托书,其次,免去机关名称差异(如BTI、司法部等)。

注:外国人委托房产交易需配偶(妻子)出具书面的、并经公证认证的同意书。

合同语言以及房产纠纷

起草买卖合同需用俄罗斯语。为买方的利益起见,需理解所有的细微差别和微妙之处。一般来说,有关房地产的纠纷需在其所在地解决。有关房地产维护、保护和使用的规范已载入俄罗斯立法

外国买家购买房产时应检查:

  • 不动产所有权和房产文件(当前业主的所有权和收购证书)
  • 财产留置权(抵押、扣押等);
  • 所有共有业主的同意;
  • Rosreestra中包含的信息(跟踪房地产历史)。

税金

税法区分俄罗斯联邦税法区别对待居民纳税人和非居民纳税人,后者受到特殊待遇。房地产租赁或出售所得必须支付30%的税金。非居民纳税人不享有房产减免和福利。

注:为了避免30%的税金,以及获得福利和减免,外国人可以将房产作为礼物送给一名俄罗斯国籍亲属,如妻子。亲属之间以捐赠名义的转让无需纳税。亲属出售该房产就可以享受优惠利率,从而避免缴税(根据俄罗斯联邦税法,如果公民拥有房产所有权的年限超过3年,本人则无需缴纳所得税)。这个方案不违反法律,除非亲属关系是虚构的。

国家从土地使用中所得红利根据各地区利率计算得出。外国人也需缴纳该项税收。
 
因此,外国人与俄罗斯公民一样,可享有不动产产权以及履行相关义务。外国公民可以自由投资城市或郊区房地产。

俄罗斯村庄 

上述内容仅适用于外国人以个人名义进行的房产交易以及登记。另一个选择是在俄罗斯联邦境内开设公司,将房产所有权登记在公司名下。此选项有一定的优势,但投资者需付出额外费用成本。

 

Alex Nabokov专栏全集

 

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加拿大房产投资系列:Condo还是House?(下)

上期的投资系列里,我们列举了一系列投资Condo和House的主要差异,但精明的投资者更乐于看到的是那些实实在在能说明问题的数字。对于市场的把握对于买卖双方来说都至关重要,作为投资者一定想要最大化自己的投资收益,那么对于今年至今为止大多地区Condo和House哪一类更有投资前景呢?

加拿大最大的银行之一——TD银行在今年三月时就已指出大多地区房地产正明显分化为Condo及Single Family Home两种房屋类型市场,整体市场形势也被这两种房屋类型牢牢把控。

TD银行经济学家Derek Burleton和Diana Petramala提到人们对于大多地区房屋的热推与执迷模糊了一些本该存在的较大差异,比如905地区与416地区、独立式住宅与公寓、新房与旧宅。

  • Single-family homes

如果说近一段时间里多伦多房地产市场红火炽热,那么我们可以毫无疑问的说这把点燃市场的大火一定是Single-family homes。

Single-family homes的市场超“热”

就今年一月来说,大多地区Single-family home的价格就已经上升了12%。这一收益增长远远高出其他类型房屋,但如果您经常关注房市,那也会发现其实从销售量远低于历史正常水平。

TD银行指出2013年大多地区二手房交易中,Detached房屋销售量达到43,000起,其中新建房仅有9,900起,而在2002年时,新建房达到22,000起。经过这样一比较,我们就能直观的发现价格增长极大程度是因为短缺的供给所导致。“稀缺”成为了房屋市场的主要问题。

尤其在多伦多市中心,人们现在已经很难发现新的在建独立屋,每一所在建独立屋相对应会有三座在建新Condo,可见这一比例相差极大,人们哄抬独立屋的价格也是事出有因。

  • Condos

尽管新建的Single-family homes数量有限,新屋销售增长依旧达到了70%,想必聪明的读者一定也发现了其中的奥秘——Condo市场拉动是新屋销售数量的主力。

较之过去,如今过多的在建公寓的确对出售价格有了一定的施压。TD银行公布新Condo的平均市场价格普遍在$545,000,旧Condo的均价则相对要低不少,为$347,000。另外,新建Condo住房面积有缩小的趋势,较之2005年925英尺的平均单位面积,今年一月已经缩至798英尺。

今明两年预计将有70,000新单元会进入市场(两倍于历史平均水平),银行认为,短期内现状不会改变,现今存在的这些数据差距将不会明显缩小。

有评估机构称加拿大房价被高估了21%

在大多地区内建造经济性强、利润高的高层建筑项目成为了开发商发展的重点,因此近年来公寓建筑楼层越建越高,开发商也越来越倾向于建造Condo而非Single-family homes。

在2000年,只有28%的Condo建成高楼形势,而如今,这一比例已上升到了60%。这些最终导致过量的新建Condo使得公寓转售市场竞争激烈,价格也越压越低。

  • Rental market

TD银行还对热衷出租市场的投资者发出了一些警示。近期有预估显示26%的多伦多公寓并非业主自用,而是对外出租,平均月租维持在$1,700。

如果房屋价格有所下降,投资者将面临更多的转售风险

目前各类房屋的良好势态让GTA房屋市场充满神秘,各类房屋市场按各自方向发展又互相牵恒。

就当前905地区形势来看,低层建筑例如Single-detached和矮层公寓预期会比高层建筑更有前景,当然投资者也要根据地理位置、社区情况酌情选择。

 

晓清专栏全集:

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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