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第一太平戴維斯此前發表的2017年第一季度胡志明市住房價格指數顯示，受大量高端樓盤成交推動，該市房價指數在2016年快速升高，並於2016年第四季度達到五年來的高位。不過這種趨勢在今年一季度已見趨緩，主要因為高端樓盤成交下降，但每平方米價格低於1200美元的低端樓盤銷售依然暢旺，第一季度此類住宅佔總銷售額的62%，環比升高10%。

一些敏銳的投資者對越南樓市的投資機會日益關注。

2015年，越南《住房法》修正案正式生效，取消了外國人在越南購房的諸多限制。大批專為海外買家打造的高端住宅項目應運而生，在2016年底將胡志明市的住房價格指數推至歷史高位，同時吸引了不少熱愛投資“磚頭”（房產）的華人買家。

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近日，在一場於中國香港銅鑼灣某高級酒店內舉辦的越南胡志明市某房產項目投資推介會上，演示地圖中的河內（越南首都）被標註了“北京”字樣，而南部胡志明市對標的則是上海。“胡志明市的第二區將是另一個‘浦東’。”房產經紀一邊滑動著iPad展示上海浦東新區三十年前和如今的照片對比，一邊對21世紀經濟報導記者說道。

據該經紀介紹，中國香港買家反應熱烈，此次代銷的約100餘套房在推介會第二天已所剩無幾，其中較小戶型的單位大部分在第一天已銷售一空，其中不乏連買幾套的“大手買家”，“一些Banker（銀行家）早就開始行動了。”她說。另據居外網海外房產行業分析師Adam Yang早前的表述，該海外置業信息網站2016年收到越南房產問詢較2015年上升10倍以上；潛在買家中，超過八成打算為投資而買房，而胡志明是最受關注的投資地點。

越南成為“下一個中國”的增長潛力是吸引投資客關注的最重要理由：近十年來，越南的國內生產總值（GDP）平均增速在6%上下、快速擴大的外商直接投資和製造業規模和本地中產群體的逐漸形成等因素令這種憧憬變得真實起來；而大致上6%－7%的租金收益率也屬亞洲範圍內的較高水平。

越南經濟正快速增長

業界認為，從宏觀層面看來，越南正在為房產投資客提供一波結構性的增長機會。

綜合國際貨幣基金組織（IMF）、世界銀行及海通國際研究的數據，越南近十年來平均GDP增速在6%以上；而2010年至2016年該國人均GDP每年平均增速為8.4%，在東南亞主要國家之中處於首位（其次為柬埔寨7.8%、菲律賓5.7%、印度4.2%等），於2016年已達2200美元左右水平。越南政府預測，越南富裕家庭數量將會從2016年的25萬上升至2020年的53萬，而中等收入的家庭將會從2016年的316萬上升至2020年的483萬，增幅高達52.8%。越南的通脹指數目前穩定在4%-5%左右的水平，同樣創造了一個相對溫和的經濟環境。

不斷湧入的外資為越南經濟增長提供了重要動力。21世紀經濟報導記者查閱越南計畫與投資部的官方數據顯示，2017年前7個月，越南吸引到的實際外商直接投資（Disbursed FDI）額已達90.5億美元，同比增長5.8%；同期已註冊FDI（Registered FDI）總額達219.3億美元，同比增長52%。

在今年8月初的一次公開發言中，越南計畫與投資部副部長Dang Huy Dong表示，有信心今年越南的實際外商直接投資可超過160億美元（即超越2016年創下的158億美元的歷史最高水平），而已註冊FDI可望從去年的244億美元增加至280億美元。“今年至今，FDI的增長非常令人矚目，我們認為這個趨勢將繼續下去。希望吸引更多FDI投資出口導向的行業，以及能源和高科技領域。”他說。

從行業看，今年前7個月，進入越南的FDI對加工與製造業的投資繼續佔據主要地位，以110億美元的註冊投資總額佔49.4％；其次為發電與配電，佔23.98%，及礦業，佔5.86%。以外商投資者國別劃分，韓國以56.2億美元的投資佔總FDI的25.63%；其次是日本，以54.6億美元註冊總投資佔24.92%；新加坡佔17.3%。

此外，中國“一帶一路”倡議在東南亞地區的推進也將進一步強化中越兩國的貿易合作和基礎設施建設水平。截至2016年，中國已連續12年成為越南的第一大貿易夥伴，是越南第一大進口來源地和第四大出口市場。根據越南至2020年的鐵路發展規劃，越南將重點發展城市鐵路交通及連接城內與郊區的鐵路運輸。據新華社報導，8月9日首列發往越南河內的“中越班列”已從廣州大朗站啟動，該班列較海運能節省一週時間，運輸成本比公路低50%，將成為聯通粵港澳大灣區和東盟國家的快速運輸通道。

胡志明市去年房價漲至五年高位

綜合以上情況來看，隨外商投資外派到越南的白領階層及本地逐漸富裕的家庭帶來的新增和改善型住房需求，成為越南地產需求增長的兩支主導力量。儘管財富有所增加，當地工薪階層依然無法承受高端住宅的售價，因此，本地家庭住房改善需求主要由每平米價格小於2000美元的中低端物業消化，而外派而來的白領階層則主要或買或租於高端物業之中。

數據顯示，2016年，河內市房地產成交價相對溫和，高端公寓價格上漲到每平米3000美元至4000美元。胡志明市房地產市場火爆，諸多中級和高級房地產項目進入市場，房價猛增，該市核心地段的高端公寓價格已上漲到每平米4000美元至5000美元，一線地段每平米3000美元至3500美元，二線和未來新區每平米2500美元至3000美元。

在前述於中國香港推介的胡志明市第二區項目中，一間約80平方米的精裝修兩居室公寓定價約為200萬港元（即約每平米3200美元）。

第一太平戴維斯此前發表的2017年第一季度胡志明市住房價格指數顯示，受大量高端樓盤成交推動，該市房價指數在2016年快速升高，並於2016年第四季度達到五年來的高位。不過這種趨勢在今年一季度已見趨緩，主要因為高端樓盤成交下降，但每平方米價格低於1200美元的低端樓盤銷售依然暢旺，第一季度此類住宅佔總銷售額的62%，環比升高10%。

在今年第二季度的報告之中，該機構表示期內胡志明市整體住宅銷售交易達到2011年以來最旺水平，共錄得1.16萬筆交易，其中單位價格在每平方米1200美元至2000美元的B類住宅與每平方米售價在1200美元以下的C類住宅成交升勢較為顯著。該機構表示，2017年三季度起到2018年，胡志明市約有4.8萬個單位將推出市場，其中46%將為C類住宅。

海通國際宏觀研究部董事總經理黃少明與助理副總裁薛媛元在其日前發表的調研報告中指出，從2012年到2016年，胡志明市的中低端住房成交量實現了8倍的增長，而結合對人口結構與收入結構的分析，未來需求更多會集中在此類住房。

他們同時提示，目前住房需求與供給層次的錯配可能形成風險：目前市場高端地產的供給過多，而此類型的地產已經遠遠超出了普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。舉例而言，胡志明市別墅的吸收率（成交量/供給量），基本上僅維持在30%左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。

租賃市場方面，根據位置和類型不同，越南房地產的整體租金收益大約在6%至7%水平，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率，在亞洲範圍內也算較高水平。不過需要注意的是，隨著高端住宅項目不斷進入市場，作為主要承租人的外商外派白領群體是否能產生相應需求，也會對海外投資者主要購買的高端住宅租金水平產生影響。

淨租金回報約6.5%， 須防範政策變動和匯率風險

據越南2015年生效的《住房法》修正案，目前外籍人士在越南購房的限制包括：一、房屋產權非永久產權，年限為50年，但有一次延長50年的機會，而與越南公民結婚的外籍人士即可擁有房屋永久產權；二、外籍人士每位在一個公寓小區或一個坊級行政區劃內，最多只能擁有一套房屋。雖然外籍人士所購房屋的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區內外籍人士擁有的住房總數不能超過30%， 每個坊級區劃內外籍人士擁有的別墅不能超過250套。

此前，越南政府規定只允許外籍業主以居住為目的買房，而新出台的《住房法》修正案則允許外籍人士將房產出租、抵押、折算成資本投資、贈送、遺贈或置換其他房產等，但規定了買房時必須通過銀行轉賬。因此外籍人士如需購房，必須在越南當地開設銀行戶口，也必須赴越南簽訂正式買賣合約。

另外，外籍人士只獲准購買一手住宅，而不能購買二手住宅，因越南當地人不被允許出售住宅給外籍人士。在出售時，外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售，如售予越南當地人，則自動轉換為永久產權。

稅費方面，買入時，外籍買家需支付10%增值稅、0.5%印花稅以及2%的管理費基金，不過增值稅與管理費基金通常已計入售價之中，因此無需額外繳納。以前述胡志明市第二區高端樓盤為例，持有期間的物業費約為0.5%每年。出售時，需支付房屋售價2％的個人所得稅（越南政府允許期房樓花買賣，賣出樓花時，按樓花售價的2%納稅，無需按整體房價繳稅）。

貸款方面，原則上，除非持有越南工作簽證，越南的銀行暫時沒有向外籍人士提供房屋按揭服務；也並未有其他國家的銀行提供相關按揭。不過，從事相關地產業務的人士表示，相信不久的將來向外籍人士提供按揭貸款的政策就將開放。

付款方式上，一種常見的期房付款方式是，簽訂購房訂金協議起每半年，向開發商支付10%的購房款直至達到房款總價50%，待房屋交付後一次性支付另45%，剩餘的5%則等房契辦理完成之後再支付。

出租安排上，租期通常是兩年，淨租金回報約6.5%上下。可尋求中介管理公司處理租賃事宜，通常每次簽訂新租約時，房主需要支付首年租金的12%作為中介費。承租人大部分是跨國企業外派人員。某些項目亦提供包租選擇，但租金收益就相對較低。

風險方面，黃少明與薛媛元提示到，新興市場投資需注意政策與法規風險，越南2011-2013年的樓市崩盤與政府2009年提高稅收有著直接的關係。由於目前越南樓市剛剛對外籍人士開放，整個房地產市場還處在上升期，如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購樓再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成樓價的波動。

此外，匯率風險也是需要關注的因素。越南實施浮動盯住美元的匯率制度，即貨幣盯住美元，同時允許匯率在一定範圍內浮動，這與2015年“811”匯改前的人民幣匯率制度類似。2011年以來，越南盾兌美元匯率一直保持在較為穩定的水平。但整體市場容量小，外匯儲備少，越南央行的干預能力有限，在極端市況下容易產生較大波動。不過隨著越南政府對外匯政策的規範和加強，以及“去美元化”的實施，進出口貿易趨於平衡，外商投資力度加大，越南盾在2008至2011年間經歷的大幅貶值趨勢目前已經得到遏制，但總體上對新興市場的投資仍需特別關注匯率風險。

 相關資訊：居外看點：越南房產所有權限制鬆綁 外國人能入境就能買房！

（據21世紀經濟報導）

日前旅游網站公布最新日本游樂園排名，東京都內的游樂園就占了七個名次，讓許多游客紛紛表示要朝聖一番，但若要常前往，東京的飯店住宿價格相當高昂，許多人會選擇在東京置產，買個小房。專家也解析，東京都內的小套房房價租金與飯店相比相對便宜，實為不錯的投資選擇。

對此，中信房屋王藝樺副理表示，若要在日本置產，雖無經濟、財力等必要條件，基於“互惠原則”，國人能夠在日本置產。海外投資雖都有風險，但日本人守法、治安好以及政治穩定帶動不動產穩定等因素，相較之下投資日本房產風險較低。

不少人在日本置產，為了赴日旅游時方便居住，或者是買給兒女作為在當地讀書時的住處。王藝樺表示，若在日本置產，主要還是首推首都東京，因該地區繁華，且主要考量到“退場機制”，以及房產保值的程度，較建議買家投資東京的房產。此外，其他地區像是大阪、名古屋、衝繩等地也是不少業者會選擇的地區。預算僅 1000 萬日幣左右，可以購得約 5 坪左右的中古小套房。

>>>日本置業百科：日本購房流程  | 日本房貸流程  | 日本房產稅費

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除了上述所提的小套房之外，王藝樺表示，投資日本房產當中，1LDK（一房兩廳一廚房）和 2LDK（兩房兩廳一廚房）房型均相當受到歡迎，屋主投資該地房產除了短期赴日旅游可居住外，大多為收租用，而 1LDK 及 2LDK 房型對於在東京的外派主管、上班族租用也是相當合宜的。

王藝樺說明，日本的房產以東京為例，中古屋價格一坪大約落在 15-18 萬元人民幣，不過和中國台灣坪數估算最大的差異在於，日本房產坪數為“不含公設”，就連自家的陽台也不包含在總坪數內，因此使用坪數往往大於實購的坪數。

然而日本地震頻繁，在日本置產挑選房屋的過程當中，該如何購得具備良好防震系統的不動產，王藝樺表示，日本在 311 大地震過後，法令對於“新築”防震系數有新的規範，因此在這之後購得的房屋大多不必太擔心防震的問題，反之屋齡超過 3、40 年的建築年代較為久遠，當時法規要求與現在不同，故沒有近幾年蓋的房屋來得安全。

此外，王藝樺也強調，日本房地產的投報率高，且 2020 年將舉行東京奧運，周邊基礎建設理所當然會增長並刺激經濟，房價有機會隨著東京奧運來臨而上漲，現在至明年也是進場買賣的好時機，尤其中古屋入手價便宜，若想當包租公、包租婆可說是絕佳好選擇！

（據鉅亨網）

前幾期居外課堂為您講解了壹系列買房前的問題，當成功購入美國房產時買家可能還會遇到壹些問題，比如說：到美國很多朋友赴美買房後，都會接觸到壹個名詞“HOA” （Home Owner’sAssociation，簡稱HOA）。HOA是美國的業主協會的英文縮寫，也可稱物業管理，是投資者們在買房後必須要接觸到的壹個機構。本文為大家介紹了美國HOA以及相關的壹些內容。

壹、不是所有房屋類型都有HOA

美國的房屋類型主要有三種：Single Family House（獨棟別墅）、Town House（聯排別墅）、Condo（公寓）。除了single family House（獨棟別墅），沒有物業管理(HOA)，美國的新建住房很多都有物業管理(HOA)。常見的Condo（公寓）或Town House（聯排別墅）會設立此項，由它來負責公共地區的管理

數據顯示，到2012年，大部分美國居民更傾向於獨棟別墅（single family House），沒有物業管理的社區，約20%的人會選擇住在有物業管理的Town House（聯排別墅）或Condo（公寓）。所以妳如果打算給壹個Town House或Condo下單(Offer)前，壹定要聯系HOA，並仔細閱讀HOA的條款。

Single Family House（獨棟別墅）：業主可以享有比較大的居住空間和很高的獨立自主性，但壹切都要自己打理，像是除草鏟雪等，東西壞了也是自己找人修理，加上美國的人工成本可觀，所以single family House的管理及維修通常是屋主的壹大夢靨。

Town House（聯排別墅）、Condo（公寓）：可以幫妳做了很多打理維護工作，但有的HOA經常還有壹些讓人難受的規定.例如有的HOA規定不容許出租妳的房子,有的HOA要求統壹的外觀,有的還不容許安裝室外的衛星天線。

二、物業管理（HOA）收費種類及方法

美國物業管理的收費總類可以分兩種，月管理費和專屬費用。大部分社區都是采取月付的方式，而專屬費用專用費是社區為了某壹特定的項目而向業主收取的額外費用，壹般高端社區用的比較多。

1、月管理費（CommonCharges）：每月從幾十美金到幾百美金不等，具體金額就要看區域和服務，以及住宅面積。通常住的坪數愈大，費用也愈高。舊壹點的住宅費用也會比新住宅高，因為東西舊可能需要維修的頻率比較高。壹般的管理費會包括水費，公共區域清潔費，公共設施維護費，積雪清理等，但這筆費用不包括在您每月的貸款裏，所以是另壹筆額外開銷。

2、專屬費用（SpecialAssessment）：如果妳所在社區的地下管道年久失修，需要壹大筆資金更新，這時社區的通常做法是向銀行申請貸款完成項目，然後要向業主收取額外費用來償還貸款，期限壹半是3-5年，收取的費用根據設備價格而定。

美國的物業費相對國內是比較高的，例如邁阿密著名的濱海公寓TrumpTower，物業費每個月近人民幣28元/平米，壹年的物業費占到房屋總價的0.9%。 而上海著名的高檔社區世貿濱江花園每月的物業費僅人民幣5元/平米，只有房屋總價的0.4%。

三、中美兩地物業管理比較

面對如此高昂的物業費，很多人不理解，也很不情願。在國內許多居住區的物業管理糾紛時常發生。例如服務質量常有不令人滿意，個別居民拒付物業費，物業管理公司運作困難，服務質量進壹步下降，對於繼續繳納物業費的居民是相當得冤枉。所以，美國相對高昂的物業費，很多人總有遲疑。 對於這壹點，可以說，專業化管理是美國物業管理最顯著的特點，業主的每壹分錢都會花得讓人心服口服，絕不冤枉。 我們可以從中美物業管理的模式對比來看出個所以然。

1、關於業主委員會的性質

中國——民間組織

*由業主自發票選出，監督物業公司的服務的群眾組織

*組織結構隨意，管理模式較為鬆散

美國——有限責任公司

*以有限責任公司的形式運作，運作管理嚴格規範

*美國有些州規定業主委員會要擁有自己的網站，將業主委員會每月或者每季度召開董事會的會議上傳到網上，讓人們可以任何時候都可以看到。

*幾乎所有的業主委員會都購買意外責任險，若發生大的法律訴訟，把可能的風險轉移給保險公司。

2、關於業主物業費拖欠問題

中國——物業公司交涉、追討

*不交物業費的業主，繼續享受服務以及公共設備，導致更多業主也不交物業費

*物業公司只有上訴程序追討物業費

美國——強制繳費

*如果有的業主拖欠物業費，業主委員會有權通過司法聽證，將業主的產權進行拍賣，或是在業主將房產掛牌出售時，將房產扣留，不允許出售，直至業主付清物業費

*有些州，例如德克薩斯州，業主委員會甚至不需要經過司法程序就可直接將拖欠物業費業主的房屋進行拍賣

3、物業管理公司的服務

中國——基本物業配套服務

*大多數社區物業公司的職能是維護綠化，安保，公共區域和設備的維護

*遊泳池，會所，健身房等都需額外付費才能使用

美國——免費、額外的高端服務

*安保，車輛保管、綠化養護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等貼心服務。

*高檔寓所有五星級酒店式服務，有些甚至提供包括24小時管家服務，海灘服務，客房服務。

*遊泳池，會所，健身房，spa

*商務中心，發送傳真，打印，甚至可以可舉行會務活動

*很多物業公司定期組織業主郊遊、聚餐，營造鄰裏之間友好融洽氣氛

*所有設施服務均不需再付費，已包含在物業費中

居外觀點：在美國投資房產，選擇優質物業管理公司十分關鍵

美國的物業管理和加拿大的物業管理類似，各個環節的法制完善，其運作方式同任何企業壹樣規範和專業。每個業主必須要交納物業費；物業公司必須提供最優質的服務，把業主委員會的利益放在第壹位，全力給予最精心的服務；業主委員會則保證業主享受美好的生活良好的環境，爭取小區地產保值升值。

所以在美國投資房產，當投資者不在美國時，是無法控制美國住宅所發生的任何意外的狀況。例如，管道漏水、空調不制冷/熱等意想不到的問題。如果這時不能及時有人出面處理此事，會導致租客的不滿，甚至失去固定回報。而投資者在美國投資房產後，選擇壹家優質的物業管理公司，就可以避免這種突發的事件與不必要的損失及起到監管作用。

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

房產投資者，聽起來門檻很高，但實際操作起來並沒有想像中那麽難。萬丈高樓平地起，只要開始投資了第壹套房產並成功將其出租，那麽恭喜妳！妳已成功將這個國家80%的人甩在了身後。如果投資策略合宜，運作恰當，妳的資產將隨著妳的經驗壹起“滾雪球”，早日實現財務自由。

接下來我們總結和分析壹下市面上行家們常用的三種房產投資策略，希望能夠通過具體的數據讓大家對房產投資的投入和回報有更具體的了解，並因此產生興趣。

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開始之前，先科普幾個相關概念：

• 毛收益率=年租金收入/房產總價
• 凈收益率=年租金利潤（年租金收入-年成本）/房產總價
• 投資回報率：年租金利潤/投入資金總額。

假設房價是£100,000，年租金收入是£8000，那麽毛收益率是8%，其中利潤是£5000， 那麽凈收益率是5%。 但如果實際投入的資金其實只有£20000，剩余部分是銀行按揭貸款，刨除房貸利息後的利潤是£4000，那麽投資回報率就是£4000/£20000=20%。

投資匯報率（ROI， Return on Investment）是我們在投資時最常討論的概念。

策略壹：買房出租，再買房再出租 —就是這麽簡單粗暴！

目標： 在20年中構建起穩定健康的收入租金收益渠道。

策略總結：集中火力購買壹套收益率較高的房產並將其出租；在家庭積累充裕的情況下逐漸增加房產數量。

• 前期資本需求：中等
• 需要投入精力：前期較低，後期由於數量的增多而略有增加。
• 持續性的投資需求：高

適宜人群：有壹定的積蓄，穩定的工作和較為可觀的收入，家庭收入每月有壹定結余，希望能夠進壹步拓寬收入渠道。

這個策略的適宜人群壹般本職工作比較忙，又有家庭要照顧，所以能花在房產管理上的時間和精力比較有限。這兩方面的缺失需要通過前期較大的資金投入來彌補。

壹起來算筆帳：假設有£25000存款作為啟動資金。使用曼徹斯特Eccles 地區壹棟三居室連體房產為例。該房產的售價是£80000，內部狀況良好，看起來不需要進壹步進行大規模裝修就能出租。

購買這套房產前期需要投入的資金列舉如下：

• 首付：£20000 (售價的25%)
• 交易費用：£1500（包括律師費，房產情況調查費等）
• 印花稅費：£2400（根據今年四月出臺的最新政策計算）
• 裝修費用：£1000（簡單的打掃，安全證書，其他小物件的添置等）

該區域內同類型房產出租的價格約£595/月，保守估計我們取£577/月作為估算值。而出租該房產所產生的運營費用為：

• 房貸：約£250/月，按揭£60000以5%計算
• 房屋保險：£20/月
• 委托給中介管理的費用：月租的10%– £57.7
• 維修基金：月租的10%，£57.7

那麽這個房產帶來的稅前月凈收入為£191.75. 該類型的房產以家庭型長期租用為主，所以每年預留2周時間作為空置成本。這樣算下來壹年的利潤為£2212.47, 以投入£25000做計算，年投資回報率為8.8%!

這是最簡單省力的房產投資策略，準入門檻相對較低。如果存錢夠給力的話，每過18個月再買壹套，堅持15年的話稅前租金收益可達£22000。雖然個人所得稅的繳納會稍微阻礙節奏，但是壹旦這個雪球滾起來，通過租金收益進行的再投資速度會越來越快。

策略二：巧妙使用貸款，讓現金流起來

目標：在起始資金投入有限的情況下創建租金收入。

策略總結：同等條件下選擇價格便宜但需要重新整修的房子，通過內部改造來增加其價值，再向銀行申請抵押貸款來套活現金流。

• 前期資本需求：中等
• 需要投入精力：較高
• 持續投資需求：低

適宜人群：有壹定的空余時間和精力進行房產整修和貸款轉換工作。

壹起來算筆賬：以下這個位於利物浦的三居室房產，售價約£55000，內部裝修方面有待於進壹步修整。預計需要花費£10000英鎊的人工和材料費用能達到比較合適的水平。而同壹區域內差不多時間相同類型的房產市面價格為£80000售出，如果整個裝修項目進度和預算控制合理可能獲得£15000的毛利潤。

這個策略成功的關鍵是何如盡量壓低舊房子的買入成本，以確保重新裝修後的利潤空間。因為買房所需要的原始貸款時間比較短，而銀行通常只願意將貸款發放給“可居住”房產，買家通常會先使用過橋貸款（Bridging Loan）來完成購買,利率在0.75%-1.5%每月，另外加上貸款總額2%的費用。而由於在裝修完成後，短期之內就會把房產進行再次抵押貸款（Refinance）。

購買這套房產所需要的資金投入：

• 首付：£16500 (售價的30%， 剩余的£38500使用過橋貸款)
• 貸款費用：£3850（按每月1%的利息共8個月，並加收2%手續費）
• 交易費用：£1500（包括律師費，房產情況調查費等）
• 印花稅費：£1650
• 裝修費用：£10000
• 總投入：£33500

通常在擁有房產6個月以後，可以向銀行申請抵押貸款, 而貸款的額度是裝修完以後市場價值（£80000的75%）：

• 抵押貸款獲得：£60000
• 償還過橋貸款：£38500
• 結余：£21500

原始總投入£33500，通過抵押貸款後將結余的£21500先收回，那麽實際捆綁在這個房產投資上的金額僅為£12000。

將房產出租估計可以獲得房租£577/月，其他支出：

• 房貸：約£250/月，按揭£60000以5%計算
• 房屋保險：£20/月
• 委托給中介管理的費用：月租的10% £57.7
• 維修基金：月租的10%，£57.7

如之前壹樣，每年預留兩周的空置成本，那麽每月的稅前凈利潤為£184.37, 相當於£2212.47每年。但由於總投入資金僅為£12000，通過巧妙的使用和轉換貸款以及裝修精力的投入，這筆投資的匯報率將近18.5%, 比第壹種策略高了將近10個點。

策略三：看準時機出手，坐等房價增值

目標： 長期投資，等待房產增值作為主要收入

策略總結：選準潛力房產出手，雖然兼顧租金收益和房產增值潛力，但以租金收益覆蓋日常開支，主要等待房產增值

• 前期資本需求：較高
• 需要投入精力：低
• 持續投資需求：低

適宜人群：手頭有較多可用資金，有耐心放長線掉大魚

壹起來算筆賬：以下這個位於南安普敦的兩居室公寓售價£142000：

購買這套房產需要投入的資金為：

• 首付：£35500（總價的25%）
• 印花稅：£4600
• 交易費用：£1500（包括律師費，房產情況調查費等）
• 總投入：£41600

該區域內同類型房產的月租金收入為£850/月，其他相關支出：

• 房貸：約£443.75/月
• 物業費：約£100/月
• 房屋保險：£0/月
• 委托給中介管理的費用：月租的10% £85
• 維修基金：月租的5%（公寓所需的個人維護費用相對較低）£42.5

保險起見，每年預留壹個月的空置成本，該房產可以帶來£165/月的稅前凈收入。雖然該房產的前期投入比以上兩個案例高而收益沒有那麽高，但由於該公寓的地理位置佳，房產自身的條件好以及周邊的設施完善，其在增值方面的潛力比以上兩個房產要大。

根據英國房價的歷史增長趨勢，每9年平均房價增長將近兩倍，最長的翻番速度不超過14年。因此，雖然有些長遠，但預計該房產在20年時間內價格翻番應該是很有希望的。

這個投資策略的重點是需要思考買什麽樣的房子買哪裏的房子能夠帶來最大的增值。選對投資的地點很重要，這種選擇應該以對房產的剛需為導向。通常經濟和貿易活動比較活躍，公司比較密集的城市是首選。而在城市內部，最先和最快的增長點壹般都出現在各項設施都比較完善的高端，中心區以及學區內。

（互聯網綜合整理）

現在很多人投資英國房產，都是考慮把房子租出去來賺取現金收益，也就是買房租賃（Buy to Let） 。而選擇買英國房子的原因之壹就是：租金回報率相對高。

英國土地註冊署數據表示，過去五年內（2010-2015），英國地區的平均租金回報率達到了5%左右。(倫敦可能3-4% 其他地區可能7-9%） 相比之下，我們國內的壹線城市目前的租金回報率只有2%左右。

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租金回報率有保障，也不代表我們手裏的每壹套房產都能獲得比較可觀的租金回報。所以我們今天，就來說說，在英國買房，

如今的清邁古城更多的迎來海外投資客的熱捧，準確的房產市場定位提高投資的回報。房產價格也隨著更為穩步增長，再加上穩定的租金回報確實吸引海外的投資客。（泰國清邁房價）

近幾年來，泰國旅遊市場十分火爆，隨著各國大軍壟斷泰國房產市場，清邁房產市場漸漸露出鋒芒魅力。清邁一直以來不乏是人們心中一個靜謐的所在，優美的環境，民風淳樸，四季如夏，再加上生活廉價的等等被譽為一顆閃亮的泰北明珠。自從被列入世界最佳移居養老目的地後，聲名鵲起，一躍成為新興的投資熱點。這不僅讓當地文明與外界碰撞，吸引各路買家奔赴清邁進行房產投資，更重要的是其經濟前景。

漸漸的清邁成為一個純粹的投資熱點，海外的投資客們爭先恐後地到清邁進行房產投資。使得如今清邁這座古城小鎮熱鬧非凡的痕跡，大街小巷隨處喧囂。商業化清邁為這座城市帶來了金錢，同時給人們留下這座城的記憶。

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對於很多投資客來說，對於清邁古城，始終是有種情結在裡面。對於閒暇的投資客來說更喜歡尚未被過度開發成熟的小鎮。那些地方乾淨又安寧，歷經歲月的風塵，鐫刻著時代的變遷，滄桑古樸、恬淡優雅，每來到清邁古城小鎮的投資客來說，首先吸引的必然是那些充滿了歷史感與滄桑感的景物。老房子屋簷下的雕花、斑駁的牆壁、屋角的青苔，屋頂的花草、屋旁的大樹，總像是在講述一段段流轉的年華。

清邁古城區，商圈密集，人流巨大，可說是寸土寸金。在這裡，投資這裡的房產多少錢？ 怎麼也得一百多萬吧？在這個古城商圈投資的房子，看中的就是黃金般的古城，如潮的客流。好地段自然有性價比高的價格，再加上每年10%左右的漲幅。 或許常在古城商圈生活的人們，會注意到這裡的房價飛漲。在這塊寸土寸金的地面上，房產最低租金的少則1萬多泰銖，貴則2-4萬泰銖都有！（這裡的租金依照一房一廳大致均價算，具體根據樓盤的位置）

1、租金火爆的清邁古城商圈

泰國房產的清邁古城價格漲幅高，租金照漲不誤租金回報率：租金回報率高，房產漲幅大：10%在人來車往的清邁古城商圈，房產樓盤隨處可見，以租金回報率最高的商圈來說，古城無疑不是一個黃金的價值窪地。曾在過去幾年間，該區域的房價均價大概在6萬多泰銖左右，如今隨著投資客越來越多，使得該區域現在的房產均價8萬多起步，貴則10萬泰銖皆有！曾投資該區域的李豔女士提到，幾年前在這投資一套房產，月租金少則也就千來塊！如今隨便都能租到4-5千人民幣！租金回報率也相當的穩定。由於古城商圈人流量很大。就拿香格里拉旁的公寓Astra來說，（詳情瞭解astra點擊下方的公寓圖片）租金大漲，投資房產的租金回報價格均價2萬多泰銖起步。

租金的回報率也比其它的區域高且穩定，一套一房一廳的月租4000元的價在該古城區域比比皆是。對於該區域的這個價格租金來真不會貴，且往後更看到的是隨著一帶一路的興建，房產的租金每年還要繼續上漲，這是屬於清邁的房產行情。

2、黃金貴婦街——尼曼路

連年猛漲，最新興起的清邁商圈：房產價格翻升，租金盛旺：20000泰銖在古城臨近的尼曼路中，最新興起的貴婦街尼曼路，經常“掃街”的美女們最為喜歡的區域，這裡玲瓏滿目的大大小小精品店隨處可見，外加上這裡時髦的購物中心，熱鬧的人流量使得這個區域的房產樓盤如同雨後春筍般拔地而起，房產的價格與古城商圈可有一拼。房產租金要看位置而定，最低的房產租金每月可達12000泰銖左右。貴則均在1.8-2萬泰銖左右！

（租金的價格依照一房一廳算，具體以實際樓盤為準）一位清邁房產經紀人提示到，如今尼曼路不同與往，每年瘋長的租金回報迎來一批又一批的投資客，歐美的甚是喜歡。這邊的黃金店舖接踵而至，瘋長的租金讓更多投資客目光轉向這。

3、清邁新城區——清邁二環核心購物中心

最新的購物中心，人氣飆升的投資價值窪地：租金均價：9000-18000泰銖清邁的購物中心在過去幾年已經看到了巨大的投資大型購物中心，如Promenada Resort Mall 早些時候開業使得該區域的房產價格上漲，清邁最大的購物中心central festival加上交通的便利讓新城區一帶的租金達到了9000-18000泰銖左右，（均價以一房一廳算，具體按照實際房產出租為準）在新城區中，雖然強不過古城商圈和尼曼路，但是較之於觀前，如今有很高的泰國房產投資潛力。

該區域房產投資的高漲，意味著新城區價值的強大，更意味著財富的聚集。古城的清邁，不會有突飛高漲的房產，更不會有廢棄的鬼城爛尾樓。從這一點上，不難得出結論：新城區，正處在一個飛速增長的步伐，並且新城區還在加速。

如今的清邁古城更多的迎來海外投資客的熱捧，準確的房產市場定位提高投資的回報。房產價格也隨著更為穩步增長，再加上穩定的租金回報確實吸引海外的投資客。

我們既欣喜又忐忑地目睹著清邁這座歷史名城煥然一新，煥發出別樣的光彩，清邁並不僅僅屬於一個城市，也並非只從屬於它的所謂的領導者，它是整個城市心靈的歸屬，更是海外投資客的另外一個家。

（據界面）