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Part 1  澳洲房產過戶流程

如何在澳洲投資？澳洲房產過戶流程

Step 1.買方與房產經紀公司簽訂購房協議書，並支付2000-5000澳元訂金（亦為意向金），房產經紀公司會提供收據。

Step 2.在10天內，買方聘請的澳洲房產律師會為買方講解澳洲房產購房合同，合同為全英文版，澳洲房產律師會對合同加以說明，提出專業意見，充分保護買家利益後簽約，簽約的同時簽訂律師代理協議，並付支付律師代理費(澳元)，一般為700澳幣左右。

 Step 3. 5-7天後，買方須從銀行彙出10%的首期房款至買方的代理律師賬戶，律師確認無誤後，再存入賣方律師在澳洲的“政府監管的銀行信托帳號”中，待賣方律師收到首期款後，憑公司收據將2000-5000澳元訂金退還給買方。

 Step 4.律師將買房合同交至開發商簽字認可。

 Step 5.澳洲房產交房時間：如果是現房，42天交房。如果是期房，則等到澳洲房產開發商實際交房過戶之前。

 Step 6.房屋完工後：發展商持3項法律文件：a.持牌測量師發放合格證書（p.c.c）（practicalcompletion certificate） b. 政府驗收檢查合格證書（c.c）（codeof compliance） c. 房屋產權證書（c.t）（certificateof title）賣方律師發出正式通知信給買方律師，通知樓已完工。（settlement）。買家律師收到通知後，買家律師辦理產權證，將房款轉入發展商帳戶。發展商收到全部房款，購房手續完成。

 Step 7.付款方式：將尾款的90%（貸款和現金根據購房者的現金流而定），加剩余的50%律師代理費交至買方律師信托銀行帳號，並繳相應的物業印花稅。購買完成。

Part 2 房屋過戶前，要准備多少的資金？

在澳大利亞買房除了支付房價外，還有其他很多需要支付的費用。大多購房者都希望在房屋正式交割前，過戶律師能給予明確的金額以做好充足的准備。那麼在澳洲購房有哪些隱形成本呢？這些零碎的費用又到底是如何計算的呢？

除了房屋的交易價格，在澳洲購房所需要支付的費用主要有以下一些：

點擊查看各州最新的印花稅：維多利亞州、新南威爾士州、昆士蘭州、西澳洲

相關閱讀：澳大利亞購房成本大解構

Part 3  澳洲房產過戶常見問題Q&A

1、在澳洲房產交易中，什麼是Settlement？

就是正式過戶。當天買家成為房產的主人。

2、我什麼時候Settle將在哪裡寫清楚的？

購房合同。

3、哪些情況可以造成Settle不了的？

A、買家貸款沒有按期審批：買家過失。
B、買賣雙方銀行無法按期預約安排過戶。這種情況可能出現在買賣雙方都有貸款的情況：買家或賣家的過失。
C、律師或者過戶師的過失：買家或賣家的過失。
D、所購房產正在出租，租客延期交房：賣家過失。

4、Settlement日可以提前麼？

可以。只要買賣雙方都同意，貸款等手續就緒後，就可以告知自己的律師和對方律師商量提前settle。

5、因為買家原因無法Settle，我要賠多少錢？

一般按照合同條款走。如果不是Vendor特別讓步，因為買家原因造成settlement延期，買家將按日賠償。聽說過每天$1000左右的。所以基本買家要盡一切努力保證settlement。

6、因為Vendor的原因無法Settle，Vendor會賠我錢麼？

澳洲規則，保證Vendor利益。所以，合同裡面一般會寫，Vendor可以延期多久Settle而不負法律責任的。

7、Settlemen那天，我需要做什麼？

Settlemen當天，律師或者過戶師會代辦一切過戶手續。辦好之後，律師或者過戶師會通知買家：一切搞定，可以到中介那裡拿鑰匙了。房產就是買家的啦。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

上期居外簡單介紹了日本兩大熱門投資區域，東京23區和東京都下。這期我們將繼續介紹神奈川、琦玉和千葉三大地區，看看走這些地區中有哪些區域值得投資。

壹、首都圈房價走勢圖

日本的首都圈，指的是以首都東京為中心的城市群。也稱東京圈或東京都市圈。壹般包括東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣，因此又稱為壹都三縣。

二、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣三大區域熱門投資地區

1、神奈川縣

人口僅次於東京都的縣。擁有橫濱、川崎等大城市，前往都心的交通條件十分便利。縣南側與太平洋相接。

a、在神奈川縣最熱門的區域——相模大野（小田急線）

相模原市位於神奈川縣的北部，由於緊鄰東京的多摩地區，逐漸作為都心上班族的衛星城發展起來。人口僅次於橫濱市和川崎市，在縣內排第3位。由於2010年這裏成為了全國第19個政令指定都市，獲得了與都市政策相關的種種權限，之後的適應地區需要的都市整合和居民服務的提高措施都值得期待。

相模大野站的周圍作為相模原市的中樞，十分繁華。車站大樓集聚超市、餐廳、診所等，功能齊全，車站前有蔓延開去的商店街、終點處有伊勢丹百貨店，沿國道望去有各種大型家電店、家具店和品牌商城。另外，現在車站西側正處於工事之中，預計於2012年完成。雲集超市、大型專門店、運動俱樂部等大型商業設施和包括家庭用分售住宅、醫療機關、文化設施的大樓都將計劃建成。

車站附近有相模大野中央公園和縣立相模原公園等大型公園，相模川河畔還有可以享受釣香魚樂趣的市營野營場。對於想在優美的環境中度過休息日的人來說極為適合。

b、在神奈川縣最熱門的區域——武藏小杉

另外，南側有著很久之前就倍受歡迎的商店街，在這裏購買菜品和和式點心的居民，以及商店街壹角的酒館街“中心路”中熟客們談笑風生、觥籌交錯的景象，是這座發展中的城市未曾改變過的場景。沿著與法政路相交叉的二領用水，種植有壹排排櫻花樹，中心部的北側是多摩川綠地等，如此水色翠色相交映的場所很多。

鐵道方面可利用東急東橫線、目黑線、JR南武線、橫須賀線等眾多線路，去都心、川崎、橫濱等任何方向都很便利。

c、在神奈川縣最熱門的區域——川崎·鶴見

川崎車站每天的平均乘車量在縣內排名第二，是壹個大型樞紐車站。而吸引客流的原動力，是以西口的購物中心LAZONA川崎廣場和東口的LA CITTADELLA為代表的豐富多彩的購物環境。與車站直連的LAZONA川崎廣場雲集了300多家專門店，而LA CITTADELLA也集聚了各種人氣服裝店、餐廳以及電影院、大型現場表演廳等設施。此外，這裏僅百貨店、超市的數量就在十家以上，商店街也十分完備，經常能看到眾多購物客蜂擁於此的景象。

在稍稍遠離繁華車站的地方，有以除厄運而聞名的川崎大師。門前街道有著眾多土特產店和飲食店，依然保留有過去充滿活力的平民商業區的氛圍，也是觀光客經常造訪的場所。另外，若移步到相鄰的鶴見站，可以看到人們在雄大的鶴見川中玩劃艇的景象。位於西側的丘陵地帶，有著歷史悠久的總持寺，昭和時代的大明星石原裕次郎長眠於此。2012年時，鶴見站將建起全新的車站大樓“CIAL鶴見”。隨著設置有生鮮食品、時尚、餐飲樓層的地域密集型商店的誕生，人們的生活將會變得十分便利。

2、琦玉縣

位於東京都北面，市區作為在東京都心工作人士的衛星城很有人氣。縣西部的秩父多山地，是有名的觀光地。

東京外圍的縣市雖然也有壹定的房價成長，但是租金的部分仍顯示為持平發展，若以租賃為主要的投資方向，這些地區恐怕都不是十分理想。

a、在琦玉縣最熱門的區域——大宮

大宮車站位於琦玉縣東部，是日本首都圈鐵路網的壹大交通樞紐。這裏除JR和東武鐵道的舊鐵路線外，還是新幹線始發和到達的大型站點。在這裏可以利用的路線達到14條之多，不僅局限於市中心地區，甚至可以通往北關東和東北地區。大宮車站壹天的客流量達20萬人次以上，站內有“ecute大宮”、“Dila大宮”等購物商城，還有各種西餐廳、咖啡館、面包店和日用百貨店等等。在這裏，妳還可以享受到高品質的可口菜品和甜點。
車站周圍是埼玉縣人員最為密集，最為喧鬧的地區。有著新年參拜人次在200萬以上的冰川神社的車站東側地區，自古以來就作為繁榮的“神社前街區”，商業發達。冰川神社的旁邊是總面積為67.9公頃的公園，棒球場、田徑場等運動設施完備。這裏是春天欣賞櫻花的勝地，可以欣賞到1200株櫻花盛開的美景。而西部則是壹派現代化的景象，具有大型活動會場的Sonic City和數量眾多的辦公大廈高樓林立，連接車站和大型商業設施的步行通道等都晝夜繁華。

現在，多數新公寓都是建在稍微遠離車站的地方，但是也有重新規劃西口的某個地段來開發新住宅區的計劃。可以關註壹下今後的趨勢。

b、在琦玉縣最熱門的區域——越谷Lake Town周邊

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日本自1990年代泡沫經濟破滅之後，房地產的價格一直都沒有大幅上漲的傾向。近年來，日元貶值、升值，外加東京奧運帶來的房地產潛在升值潛力等多重因素，日本房地產投資熱持續升溫，吸引了大批海外投資人士選擇日本置業，下面就跟著居外來看一下日本的東京23區、東京都下、神奈川、琦玉、千葉五大地區中有哪些區域值得投資。

京阪神是對日本的京都市、大阪市、神戶市之合稱，同時也指以這3座都市為中心的大都會區，為近畿地方的發展核心，也是日本第二大都會區。

1、東京23區

東京都是有著首都功能的日本中樞。其中的23區無論在經濟規模還是人口上，都是世界上屈指可數的大城市，擁有很多人氣地段。

東京23區的年租金成長率為2.5%，截至去年底已達每平方公尺3,311日元的價位水平，預計在新一波的刺激方案效果出來後2016下半年預期會緩步上升。

a、在東京23區最熱門的區域——新宿

與澀谷、池袋並稱為東京三大副都心的新宿，每天的流動人口在150萬以上，即便在東京也是十分繁華的地段之一。這裡是伊勢丹新宿本店、新宿三越、小田急百貨店、京王百貨店等大型商場和大型家電量販店的激戰區，電影院、大型書店、時尚品牌店等數量眾多、鱗次櫛比。此外，以日本最大的繁華街——歌舞伎町為中心，餐飲店也十分密集。每到夜晚，歌舞伎町的霓虹燈都會燦爛閃爍，簡直就是24小時人潮湧動的“不夜城”。

由於車站周邊商業設施齊全，住宅區位於離繁華街較遠的西新宿和北新宿。從被綠色環繞的新宿中央公園大街到青梅街道周邊的地區，現在都處於東京都所推進的大規模城市再開發過程中，預計今後眾多公寓和公園、街道等會拔地而起。這裡完全不聞商務辦公區和繁華街的喧囂，居住環境寧靜，很受關注。

位於中心位置的新宿站，可以利用五種鐵路線，是十分龐大的樞紐車站，通往各個方向的鐵路網在這裡交彙。由於距離東京地鐵丸之內線·西新宿站、都營大江戶線·都廳前站等地下鐵車站也很近，不管去哪裡都十分便利。

b、在東京23區最熱門的區域——六本木

1960年到70年代間，面向歐美人士開設的飲食店和俱樂部接連開業。泡沫經濟繁盛的1980年代時，迪斯科舞廳如雨後春筍般建起，六本木在當時作為東京的玩樂勝地人氣無兩。大大改變六本木花花世界形像的是2003年開業的六本木新城和2007年開業的東京中城。六本木新城、東京君悅酒店、TV朝日等的集聚，使這裡逐漸呈現出大都市的姿態，池塘和溪流聲潺潺入耳的毛利庭院、櫸樹阪、櫻花阪等，可以感受到四季美景的場所也很多。另一方面，東京中城彙聚100家以上的商業設施和醫院、美術館等。相鄰的檜町公園也重新整備，與中城花園的草坪廣場一起，營造出寬敞開放的空間。

像這樣大規模的城市再開發以來，辦公樓高級公寓等接連拔地而起，現如今，白天有工薪族、OL、在周邊外國公館工作的外國人往來於此，周末的夜晚有年輕人們彙集在酒吧和俱樂部。六本木就是這樣一座兼具多種功能的充滿刺激的街區，住在這裡永遠不會令人厭倦。 六本木車站可以乘坐日比谷線與大江戶線兩條地鐵線，前往惠比壽、有樂町、新宿等都十分方便。

c、在東京23區最熱門的區域——銀座・日本橋

明治以來，作為東京首屈一指的高級商業區發展而來的成熟街區·銀座。很久以來，能在銀座開店就被視為是品牌的像征，銀座大街至今仍彙集路易·威登、香奈兒、蒂凡尼、登喜路、阿瑪尼等世界高端品牌的路面店。這裡還是松阪屋、松屋、三越、銀座巴黎春天等商場的激戰區，2010年銀座三越在擴大賣場面積後重開。2011年阪急阪神百貨店的男士專門館“阪急MEN’S TOKYO”等也相繼開業，展示了極高的活躍度。

此外，這裡還有很多從江戶時代傳承至今的飲食店，可以遍嘗西餐、壽司、鰻魚等傳統美味。銀座距離世界最大的批發市場“築地市場”很近，可以很方便的買到新鮮時令食材，這也是一大優勢。 此外，在位於銀座街北側的日本橋地區，利用東京巨蛋兩倍大的場地建設商業區的開發也已浮上水面。預計至2018年，這裡將建成3棟超高大樓，對電影院、音樂廳、以及周末節假日和深夜營業的飲食店的招商引資也在計劃中。

銀座·日本橋地區除了可以利用銀座線、都營淺草線、有樂町線等多條地鐵線外，前往有樂町站和東京站等JR主要站點也很方便。

d、在東京23區最熱門的區域——澀谷

每天都會誕生最新的流行時尚、音樂，走在年輕人文化最前端的繁華之地。以丸井、西武等百貨店及澀谷109為代表的時尚大廈林立於此，川流不息的年輕人們作為時尚的主導者，宛如反映時代潮流的明鏡。此外，這裡還分布有澀谷PARCO劇場、QUATTRO俱樂部等現場演出場和電影院、藝術畫廊、廣播局轉播站等散發著文化藝術信息的場所。現在，在澀谷站前的東急文化會館舊址上，復合型商業設施“澀谷Hikarie”正在建設中。2012年4月，位於地上3層到8層的商業區將開業，7月份時正宗的音樂劇場“東急Orb劇院”也預計開放。

另一方面，位於東急百貨店後面的松濤地區，卻宛如與中心街處於不同的世界。這裡絲毫不聞繁華街的喧囂，是洋溢著高級感的住宅街。從井之頭大街北上不遠，就是廣闊的代代木公園，自然條件優越，富於魅力。

澀谷站可以乘坐JR山手線、琦京線、湘南新宿線、東急東橫線、田園都市線、京王井之頭線、東京地鐵銀座線、半藏門線、副都心線等前往東京各個方向的全部鐵路。不僅如此，各種巴士也很多。

e、在東京23區最熱門的區域——海岸地區（豐洲·東雲·晴海）

近年發生巨大變化的東京海濱地區。過去的工業地帶被一座座高層公寓大樓所替代，逐漸蛻變為一處可以每日聞潮聽濤而生活的夢幻住宅地。

其中最早被作為住宅地重新開發的是晴海。首先建成高達50層的超高公寓樓的也是這裡。在那之後，數量眾多的公寓和寫字樓、商業設施·晴海Triton也紛紛被建起，都營大江戶線開通之後，這裡前往都心的交通條件也得到大幅提升。

另一方面，在2005年左右的公寓建設熱潮中實現開發的豐州，距離銀座僅10分鐘路程，是緊鄰都心的海灣地區。街道面朝運河，滿目翠色欲流。寬敞的人行橫道等便於居民生活的設施也十分齊備。此外，這裡還有著雲集190多家店鋪和飲食店的URBAN DOCK LaLaport豐州、各大超市、大型日常生活用品銷售店等，購物十分便利。

此外，位於豐州南側的東雲地區的成長也很顯著。隨著高層公寓樓的建設，這裡的人口逐漸增加。運河沿岸的公園也隨之建起，購物中心和保育園等生活基本設施已很齊備。

2、東京都下

位於東京都的西部，被稱為多摩地區。以地處都心近郊卻自然環境優美而聞名，東京都有三分之一的市民生活於此。

a、在東京都下最熱門的區域——八王子駅

八王子位於東京的西南部，作為多摩地區中心都市是一處繁華之所。在東京都的各市町村內人口最多，分布在市區內的20多所大學中，有包括3000多名留學生在內的約11萬學生（來自八王子市主頁），因此也是一座學子之城。

2010年秋天，緊連八王子車站南口的“SOUTHERN SKY TOWER八王子”和“CELEO八王子”兩棟車站大樓完成。BIC CAMERA、飲食店、物販店在此開業，保育園等也相繼建成。即便如此，南口再開發依然有著廣闊的前景，今後的發展令人期待。另一方面，在北口，曾經作為車站前的主要招牌而長期營業的SOGO(崇光)八王子店已經關閉。預計在其場地上會開發新的購物中心。

八王子的另一個招牌是豐富的自然環境。市西面連綿而起的是高尾山、陣馬山等，由市觀光協會組織的徒步旅行團很受歡迎。高尾山在冬至前後幾天，可以觀賞到太陽從富士山正上方沉落的景像。這個絕美景像被稱為“鑽石富士”，被選為八王子八十八景之一。

鐵路線方面可以利用JR中央線、京王線，去新宿不需要換乘，大概僅需40分左右。

b、在東京都下最熱門的區域——吉祥寺

坐電車去都心僅需20分鐘的吉祥寺，在東京屬於很受歡迎的住宅區，在各個年齡段的家庭中都極具人氣。高人氣並非憑空而來，這裡除了擁有東急百貨店、伊勢丹等商場和PARCO、丸井等大型?