Category: News Feature AU

查看更多澳大利亚精品房源

现在的澳大利亚房地产市场价值6万亿澳元，仅在去年就增长了5000亿澳元，悉尼和墨尔本都有双位数增长，布里斯班也是涨势惊人。

CoreLogic RP Data 8月3日上午公布了最新的《房屋价值指数》（Hedonic Home Value Index），发现悉尼和墨尔本的房价增长正驱动澳洲房价一路向前，但考虑到最近出台的投资者借贷改革，这样的日子可能不多了。

CoreLogic RP Data的研究负责人劳利斯（Tim Lawless）称，毫无疑问全国市场现在存在双重性。

房价年增幅最强劲的是悉尼和墨尔本，年比增长率分别是18.4%和11.5%，布里斯班的增幅相对温和，为3.9%。

“根据房价中值，悉尼的房价现在比布里斯班高出72%，墨尔本也比它高出24%。”

悉尼的房价增幅为13年来最大，但布里斯班仍能保持增长势头，布里斯班和达尔文的单元房租金收益是全国最高的，达到5.5%。而墨尔本的独栋屋（3%）和单元房（4.1%）租金收益都是全国最低。

“当你考虑到，悉尼租金在过去12个月只增长了2.5%，而房价攀升了18.4%，你很容易发现租金收益如何被击溃。”劳利斯说。

他说最近的按揭借贷政策改革是对房市需求的一次及时测试，“尤其是投资者的需求”。

悉尼是房价最贵的城市，中值达到79万，而候巴特是最廉价的城市，只有30.5万。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

近日，澳洲各大银行纷纷宣布要阻挠房地产投资者获取房贷，虽然这些措施可能会令某些楼花买家却步，但很多澳洲房产投资者依然百折不挠。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

据《澳洲金融评论报》报道，地产专家称，中国股市动荡和收紧的澳洲海外投资借贷政策，会令澳洲房地产的海外投资减少。

多元化地产集团Beller Group的高层Andrew Fawell称，一些证据显示随着一些中国买家在中国股市中损失惨重，在澳洲投资可能要腰斩，“有些投资者说他们在股市中输清光了，所以不能完成协议了。”

海外投资者最大的借贷方，西太银行，也在加紧对海外投资者购买居住性房地产的限制。西太银行向按揭经纪商发出信息，称之后的海外借贷申请者必须要有澳洲居住地址。经纪称这是针对那些花费上亿购买房产的中国买家，尤其是在悉尼和墨尔本。

查看更多澳洲精品房源

AMP银行也在提高投资借贷的门槛：提高利率、降低贷款对资产比率及更加严格考察申请者的偿款能力。

Andrew Fawell说，海外投资者看中澳元贬值和良好的当地教育和生活质量，这让澳洲市场在较长时间内颇具吸引力。

一不愿透露姓名的中国发展商称，银行这些更加严格的措施不会对现有的投资产生什么影响，因为其中大多数都是分段投资的。“从企业的角度，如果中国股市不反弹，这些措施可能对那些接下里几个月要完成的投资会有影响。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

尽管澳大利亚出台了更严格的投资规则，海外投资者反而加快在当地抢购现房。几个月前，澳大利亚联邦政府宣布新措施，加大了外国人进入当地房地产市场的难度，但根据澳洲国民银行（NAB）的报告，海外投资者的购房行为并没有停止。

NAB最新的住宅报告显示，第二季度，海外投资者对新房的总需求从16.1%下降至12.8％。但是，海外投资者购买现房的比例已经从7.5%上升至8.6％。

NAB的首席经济学家奥斯特（Alan Oster）表示，外国人购买了在售公寓现房的11.4％，其中大部分位于维多利亚。奥斯特说：“我们所看到的是，越来越多的迹象表明，外国投资者正在抢购现房。在墨尔本，外国人购买了16%的现房；在悉尼则是10％；在其他城市这一比例要低很多。”

但是很多卖出去的房子都会无人居住。“那些中国富豪在寻找资金停靠港，他们将资金投入某些房产作为投资。尤其是在公寓市场，大约有20%不会看见灯光，这是一个长期投资。他们基本上都会说，这是对未来的一个很好的投资，不在意短期内有没有收益。”

从今年12月1日起，非澳大利亚居民购买价格低于100万澳元的房产，将不得不支付5,000澳元的费用，此后，所购买房屋的价格每增加100万澳元，要多交1万澳元的费用。自7月起，外国投资者在维多利亚州买房要缴纳3%的印花税。

世邦魏理仕（CBRE）的高级主管威泽尔（Mark Wizel）指出，很多中国投资者正在进行多元化投资，他们在商业地产上的投资高达500万澳元。

“除了住宅公寓，一般的中国投资者可能也在寻找面积更小的商业物业作为投资目标。我们看到，来自中国投资者的100万澳元至500万澳元的询盘量有大幅上升。现在，他们似乎偏爱购买小面积商店、小型办公楼及小型工业物业，而不是直接购买期房公寓。”

对于澳大利亚籍的购房者和按揭贷款人来说，官方利率在一段时间内可能会维持不变。

外国投资者可以购买现房重新翻修，但在施工期间房屋禁止住人。

点击下一页查看英文原文

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

据《悉尼先驱晨报》报道，继中国投资有限责任公司（Chinese Investment Corporation，CIC）购入9栋高价办公楼后，中国已成为澳洲商业地产最大的海外投资者，投资额超过50亿。

该办公室资产组合价值25亿澳元，由摩根士丹利房地产公司（Morgan Stanley Real Estate）卖出。该次买卖是澳洲最大的单笔直接房地产买卖，也将使海外买家占据更多澳洲商业地产。而一旦该买卖通过最终审批，CIC将成为澳大利亚第三大办公楼房产商。

查看澳洲商业地产房源

Colliers International全国研究负责人Nerida Conisbee说，澳洲CBD的房产越来越集中在较少买家手上。他说，在2009年排在最前的10大集团拥有29%的澳洲商业房产，但到2014年，该数据为35%。

CBRE的澳洲研究负责人Stephen McNabb称，从2014年1月1日至今年3月31日，中国的直接投资称澳洲商业地产的第二大买家，占据了三分之一的份额，达到30亿，而该趋势仍将继续。

Knight Frank’的研究与咨询负责人Matt Whitby称，随着中国投资增多，澳洲的商业租赁市场也相当活跃，布里斯班、悉尼和墨尔本的办公楼租赁市场都因来自中国的投资而变得更加炙热。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

中国人对澳洲房产投资的兴趣正与日俱增，但他们不再死死盯住悉尼和墨尔本，而把目光投向了一个新的地点。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

据《澳大利亚金融评论报》报道，银行纷纷采取更严格的借贷措施，澳洲房产投资需求受打压，部分专家称房市增长已到顶峰。

7月底，澳大利亚审慎监管局（APRA）宣布，四大银行和Macquarie银行必须控制房贷，防止违约。如此一来，房产增长则面临压力。目前，多家银行已纷纷提高澳洲房贷利率来达到要求，如降低贷款对资产比率（loan to value ratios），取消按揭折扣和高风险产品，在批准按揭时减少房租收入的比例影响。

而在今年，银行已经实行更为严格的借贷规定，将每家银行的年投资者借贷增长控制在10%以内。而经济学家们都有共识：澳洲房产增长已达到顶峰。

BIS Shrapnel也预测，在2018年，澳洲的新建房屋会过多。这对于资产投资者来说并不是好消息。

房产分析员称，房价飞涨的悉尼和墨尔本将会受最大打击，而其他地方则不会有过大损失。

CoreLogic RP Data的研究负责人Tim Lawless称：“投资者的信心正在减少。”投资者少了，房市竞争就少了，增长也会减少，HSBC的Paul Bloxham和AMP Capital的Shane Oliver认为，今年下半年到2016年的澳洲房价增长都会减弱。而当澳联储提高利率时，房价就会下跌。

Shane Oliver认为，澳联储和APRA都不希望投资借贷过热，但如果影响到消费支出，可能到时会降低利率。

Australian Finance Group的最新数据显示，行走的投资者纷纷抽离澳洲房市，证明了这一系列的官方举措还是有效的。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

根据最新发布的房地产数据，悉尼独立房的中位数房价已首次突破100万澳元大关。悉尼的房子已经比伦敦还贵。

根据7月23日公布的Domain房价报告，在低利率和巨大投资活动的推动下，悉尼独立房的中位房价第一次超过了百万澳元，已超过了伦敦的水平。目前伦敦独立屋中位价换算称澳元约90万澳元；不过仍低于纽约，纽约为150万澳元；也低于巴黎，其约200万澳元。

Domain房地产网站的资深经济学家威尔逊（Andrew Wilson）表示，这是自1960年代以来最高的一次房价增长，独立房的中位价格在今年第二季度大涨了8.4%，达到1,000,616澳元，年度涨幅达22.9%。“这是因为低利率所致。利率降至更低、更低和更低。”他说。

投资者购房也是推动悉尼房价不断攀升的一个因素。仅一年的时间，悉尼的独立房中位价格涨了近20万澳元。

威尔逊说，投资者购房占据了房地产贷款62%的份额。另一个记录显示，与去年的前五个月相比，今年前五个月，投资房所占的贷款比例较去年同期增长了27%。

查看更多悉尼精品房源

但悉尼房价过高对每个人来说并不都是好消息，AMP Capital投资谘询公司首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）说，Domain房价报告证实了人们的看法，即悉尼房产对很多购房者来说太贵了。他认为“这突显了悉尼房地产已经多么昂贵。100万澳元已不是20年或30年前的100万澳元，但对挣平均工资的人来说，这仍是难以承受的”。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。