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澳洲开发商说，买不起悉尼高价房的投资者正涌向南方抢购墨尔本“廉价”的房子，他们只根据价格差距来买房，而根本不用现场考察。

墨尔本的开发商现在流行的一种做法是，直接在互联网上向悉尼的IP地址宣传房产，这跟他们向中国和新加坡寻找海外买家是一样的。

Marshall White的项目总监Leonard Teplin称，自从3月份以来，悉尼房产投资者对墨尔本兴趣大增，根本不用赶过去看房就直接买了。“由于悉尼房价越来越遥不可及，墨尔本看起来相对便宜。”他说。

Domain集团的中间房价数据显示，墨尔本的单元房比悉尼便宜21.2万澳元，悉尼单元房的价格在上一季度增长了13.9%至656,076澳元，而墨尔本只是适度增长了4.5%至443,549澳元。

Marshall White在一周之内收到37次询盘，内东区的楼盘有3笔交易卖给了悉尼投资者，例如马尔文（Malvern）的公寓楼盘Vanguard。

Teplin说买家对墨尔本内南和东区的楼盘感兴趣，因为他们听说了这个地区的优势。维州房地产协会（REIV）的发言人证实，内环区，尤其墨尔本内北和东区的投资者活动大增，包括来自州际的地主。

悉尼居民Constance Papadakis在悉尼内城区有公寓，她去年底用大约35万在南亚拉（South Yarra）的Will & Co楼盘买了1套1居室的投资公寓，买之前根本没来看过房子。

“我觉得悉尼现在的房价过高，根本没有讨价还价的余地。南亚拉是一个强大的城区，但你还是能插足其中。而现在这里（悉尼）的所有城区都已经房价过高，现在是峰值期，在这里买不明智。”

Papadakis女士说她觉得现在的墨尔本市场就像5或10年前的悉尼。“这是一个强大的市场，但价格依然滞后。”

Domain高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称，毫无疑问墨尔本房产投资者活动在增加，它的价格无疑会吸引投资者。他说墨尔本的租金收益稍高于悉尼，但他认为驱动需求的是可负担性优势和不断增加的供应。

然而，韦森说在资本增值方面，悉尼依然有明显的优势。

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据《每日电讯报》报道，人民币贬值约2%不影响中国购房者投资澳洲房市。

Ausin Group，一设在布里斯班专门针对中国市场的房产商，称人民币贬值对澳房市没有任何影响。该公司的高层Joseph Zaja预测，澳洲的房市需求还会继续上升，“我们的中国客户都是比较富裕的，所以贬值对他们的投资并没有什么影响。”

8月12日，中国央行，中国人民银行宣布人民币贬值1.9%，这是近10年来的最大举措。人民币贬值意在推动出口，对房市影响轻微。

Zaja先生说，除非有两位数左右的变化，才能对购房者有影响，如股市大跌20%等。

Yong Real Estate的中介Tom Zhang说，澳洲房产投资者的需求依然很旺盛，2%的贬值完全可以接受，“澳元现在也很便宜，尤其是在中国股市动荡的环境下，澳洲投资更稳定，房地产一直在增长。

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一名悉尼房地产中介行业的资深人士表示，政府严打外国人非法澳洲买房的行为仅仅是个宣传，实际上绕过法律购买到澳大利亚房产的外国人有很多。

据《澳大利亚金融评论报》报道称，悉尼下北区Richardson&Wrench中介公司资深中介西蒙（Robert Simeon）说，政府的做法完全是浪费时间和金钱。他说，非法买房的行为比你想象的要多。

“政府的行为仅仅是为了宣传，或者让民众转移注意力。”澳大利亚财长何基（Joe Hockey）近日宣布，将迫使在悉尼、珀斯、布里斯班等城市非法买房的六位外国人出售房产。何基说，另外还有462起案例正在调查阶段。

这些房产中包括一处在Mosman的房产。西蒙说，这片被誉为最富裕的悉尼居住区。在下北岸的地区有几乎两成的房产都是中国人买走。

“非法买房的比例很高，因此不在于有多少人被惩罚，而在于有多少人绕过了法律，买到了澳大利亚房产。”

他说，大批外国买家仅仅通过50澳元的费用，就可以把自己喜欢的房子转到澳大利亚居民的名下，这样就绕过了法律。“如果你完全避免非法买房，那么市场也不会像现在这样火热。因此外国人非法买房的数量应该有成千上万。”

悉尼买家中介沃真特（Pete Wargent）说，最近财长的讲话对于阻止非法买房没有太多作用。“这只是自觉交待还是被曝光的差别。外国投资审查委员会没有能力一件一件查处，而阻止外国资本流入也并非顺应趋势。”

沃真特说，和他打交道的不少中国买家都是富豪，他们通常使用现金结算，款项分批进入澳大利亚。

新州不动产协会主席古宁（Malcolm Gunning）说，历史证据显示，政府的打击行为还是收敛了外国投资者的做法，他们现在会首先申请审查委员会的审批再进行购买。

而维州不动产协会主席莱莫多（Enzo Raimondo）说，外国投资者在墨尔本市场上依然十分活跃。

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据《每日电讯报》报道，房客要高兴了——7月，澳洲全国租金下降了。但这对那些一心想着澳洲房价上涨的投资者们来说，却是坏消息。

根据CoreLogic RPData发布的数据显示，全国的周租平均值为486澳元，而布里斯班的为433。而布里斯班的租金收益率为4.5%。

悉尼仍然是最贵的租地，平均周租为593澳元，然而租金收益率却是各大城市中倒数第二，3.3%，比一年前的3.9%下降了。而墨尔本的为最低，7月的收益率为3.1%。

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Ray White New Farm的租赁负责人Haesley Cush说：“现在有很多因素都在鼓励着房客们去买房而不是租房。低利率意味着你的周租与只支付利息的按揭支付差不多。而房价上涨也促使着房客们马上行动，避免以后要多付。”

达尔文也是租金昂贵，周租为549澳元，但它的收益率是最好的，为5.6%，比一年前5.9%低。

数据还显示，全国2015年7月的周租下降了0.3%，收益率为3.5%，比一年前的3.9%低。

Haesley Cush说长期投资者也在发挥作用，“有经验的房东明白一个好房客和房屋不空置的重要性，所以很多房东不会增加租金，还会鼓励房客留下。”他还说，不同季节，租赁市场的情况也不一样。

报告称，租金增长缓慢，主要是因为澳洲各大城市房屋建设增加，澳洲房产投资者活跃。

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澳大利亚亿万富翁、房地产开发商崔古柏夫（Harry Triguboff）称，澳联储（Reserve Bank）对澳元跌价的追求令澳大利亚房产大受中国人和其他海外买家的欢迎，澳大利亚的房地产有变得“太便宜”的风险。

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有近乎10%的澳大利亚租赁房地产投资者，都拥有3套以上的房产，而有大约1.8万人拥有6套以上房产。其中也有包括悉尼别墅最近公布的数据显示，这样的数字还在继续上涨。

2013年税务数据显示，有16%的纳税人，即将近2百万人拥有投资房，大约110,379人拥有超过3套房产，有大约1.8万人拥有超过6套房产，而40,283人拥有4套房产，16,600人拥有5套房产。

澳洲房地产业协会高级经济学家卡利德（Shane Garrett）说：“拥有超过1套房产的澳人数量和2012-13财年相比大幅增加。一方面这个国家的居民更多，另一方面房产成了他们投资的避风港。”

他说：“房地产价格在主要地区均加速上涨，租金上涨也比较稳定，自2013年以来就高于通胀率，因此借贷成本并不太高。”

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据《澳大利亚金融评论报》报道称，议会针对房地产市场质询小组的主席、联盟党议员亚历山大（John Alexander）警告，较低的利率导致澳人持有投资房比例大增，一旦市场条件变化，必然导致巨大的财产损失。

“一些澳洲房产投资者手中握着价值3000万澳元的房地产，大约60套房，如果利率从4%涨至6%，就必须再找出60万元来填补空缺。”

房地产业协会还宣称，在截至2015年5月份的一年中，新州投资者房贷的总价值达到658亿元。而同一时期，对于自住房房主的借贷仅有449.3亿元。

当前自住房贷的贷款价值达到1441亿元，而投资房贷的价值为1469亿元。卡利德说：“这是我印象中，首次有投资者借贷水平超过自住者。”

他指出，因为人口持续上涨以及经济的发展，所以租赁房产的需求应该不会减弱。

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墨尔本房产市场7月份出现下滑，拍卖成交率降至过去五个月以来的最低水平，独立房中位价跌幅超过10%。

澳新社（AAP）8月3日报导，墨尔本住宅市场七月份的拍卖成交率连续数周下降，但8月1日的拍卖成交率有所回升、达到79%。在过去一周，进入拍卖市场的住宅总数为648栋，尽管这一数字低于一周前的745栋、但仍远远高于去年同期的528栋。 

从8月1日拍卖行情在各区的表现来看，尽管进入拍卖市场的住宅总数较少，但在持续受到追捧的东部地区，房地产交易仍表现强劲。东南部地区拍卖成交率高达87.5%，市中心南部和远离市中心的东部地区成交率达到81.7%。在西部地区，拍卖成交率为80.7%，市中心东部地区为78.9%，东北部地区为77.8%，北部地区为76.7%，市中心地区为74.2%，这是最低的成交率。 

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8月1日，拍卖最贵的是布玛里斯（Beaumaris）区一套四居室住宅（21 Haydens Rd），被Buxton经纪公司拍卖到280万澳元；最便宜的是里士满（Richmond）区一套一居室单元房（1/157 Buckingham St），被Biggin and Scott经纪公司以19.8万澳元卖出。 

澳洲储备银行（RBA）去年称，拍卖成交率与房价之间联系紧密。在2014/15财政年度，强劲的投资活动驱动墨尔本房价上涨。澳洲统计局（ABS）数据显示，维州2015年前五个月的房贷申请批准数比去年同期增长了20.4%。 

墨尔本7月份拍卖成交率的下降影响了独立住宅的中位价。都门（Domain）集团数据显示，在7月份，墨尔本独立住宅中位价跌幅达到11.1%、下跌至70.2万澳元，但这个数字仍比去年同期高7.2%。

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悉尼的高端住房市场如此火辣，房价平均增长率已经超出世界其他豪宅市场。

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随着婴儿潮一代从父母的大房子搬出来、年轻买家寻求更廉价的居住方式，悉尼失控的房价已经蔓延到了公寓市场。

Domain集团的数据显示，公寓房价中值达到100万或以上的城区数量在去年增长了43%。在全国17个公寓中值超百万的城区中，悉尼占了16个，而去年只占9个。唯一一个不在悉尼的城区是墨尔本的北鲍德温（Baldwyn North），中值为100万。

同期，选择更紧凑、更廉价住房方式的趋势令数十个城区的单元房价格也增长了15%或更多。

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悉尼公寓价格最贵的城区是派珀角（Point Piper），中值达到161.5万，其次是米尔逊角（Milsons Point）160万、达令角（Darling Point）152.5万。其他新上榜的城区包括2个南部城区：拉姆斯盖特海滩（Ramsgate Beach）107万和南卡灵巴（Caringbah South）106万，而曼利（Manly，101万）是唯一一个上榜的北滩城区。

Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称，高价公寓数量大增表明出手阔绰的大屋换小屋买家更加活跃，很多买家都继续选择公寓，而非价格更高的独栋屋。但这也表明，悉尼沉寂多年的高声望房地产市场再次蓬勃。

悉尼是澳洲唯一一个令买家愿意扎堆住公寓的城市，它的每一个上榜城区都能欣赏海港或海洋美景。 

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