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根據戴德梁行最新研究報告，包括新加坡永久居民和非永久居民的外國私宅買家，在今年第一季購買的私宅有所增加。其中，新加坡永久居民共買了591個私宅單位，比之前一季增加2.6％。非永久居民的外國買家則購買了236個單位，比之前一季增加5.4％。

盡管本地私宅整體交易量下滑，但一些新推出的項目卻吸引不少外國買家，使到這些人購買的私宅數量有所增加。

根據戴德梁行（DTZ）最新研究報告，包括新加坡永久居民和非永久居民的外國私宅買家，在今年第一季購買的私宅有所增加。其中，新加坡永久居民共買了591個私宅單位，比之前一季增加2.6％。非永久居民的外國買家則購買了236個單位，比之前一季增加5.4％。

在不同項目裡，最受外國買家歡迎的項目是位於烏節路的禧悅閣（Cairnhill Nine），共買了52個單位；最受新加坡永久居民歡迎的項目則為位於武吉知馬上段的山景碧苑（Kingsford Hillview Peak），共買了28個單位。

就不同國籍買家而言，中國買家仍占較多數，占了外國買家的23％；其次則為馬來西亞買家，占比為19％。不過，這兩個國籍買家購買的私宅數量下跌15％至20％，分別從去年第四季的253個和192個單位，在今年第一季減少至200個和163個單位。

反觀印度尼西亞國籍買家卻增加了12.5％，從64個單位增加至72個。

新加坡私宅的外國買家占比及最受暢銷項目

對此，戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳認為，這與禧悅閣的成功銷售不無關系。

根據研究報告，這個於3月份推出的高檔私宅項目，深受印尼買家歡迎。這也使得印尼買家成為高檔私宅市場（第9郵區至第11郵區）的最大外國買家。

李乃佳說：“印尼買家在第9、10和11郵區所購買的私宅數量，從去年第四季的23個單位，在今年第一季增加至41個單位，增幅接近八成。這是因為印尼買家，特別是一些預算較小的買家，都被禧悅閣這一項目所吸引。”

禧悅閣在第一季共賣出了171個單位，銷售尺價約2441元，雖比該地區平均尺價2221元高，但項目超過八成為面積較小的一臥房和二臥房單位，總價相對較低。

談到私宅買家的購買趨勢，李乃佳表示，受到農歷新年等季節性因素影響，第一季私宅交易量環比下滑12.5％，只有2830個單位。

然而，如果跟去年同期相比，私宅交易量私宅上揚27.4％，特別是新私宅的銷量，更比去年同期增加了近一半，顯示市場有逐漸回暖、交易活動更活躍的跡像。

李乃佳表示，許多外國買家可能被其他城市的房地產項目所提供的更好收益和資本回報所吸引，但隨著一些城市提高對外國買家的征稅，部分外國買家可能因此把注意力轉移回新加坡市場。

他舉例說，澳大利亞維多利亞州將從明年7月1日起，將外國買家繳交的印花稅從3％增加至7％。另外，非英國居民所擁有的英國房地產，將須繳付遺產稅。

至於本地買家購買情況，李乃佳表示，本地買家雖仍占整體買家的六成以上，他們購買的私宅數量比之前一季下跌了近兩成。

新加坡買家購買最多的單位，來自紫義苑（The Wisteria）這項目，在第一季共買了92個單位。

李乃佳表示，這個位於義順的項目會受本地買家歡迎，主要是該項目單位一般較小，總價低於100萬元以下，是較多人能負擔的價位。

對於接下來的私宅銷售情況，李乃佳認為，新加坡經濟放緩和國外經濟環境不確定因素，將導致私宅需求往下行。不過，私宅銷售活動預計維持活躍，尤其是新項目較小單位需求會強勁些。

此外，李乃佳認為，一些買家可能會擴大購買目標，尋求更物有所值的項目，所以一些較早前推出的項目，也將受到買家注意。

（據聯合早報）

隨著私有化中等入息公寓順福雅苑（Shunfu Ville）5月成功集體出售，第20郵區順福路一帶老私宅的屋主似乎也躍躍欲試，探討他們的項目是否也有機會集體出售。

智信研究與咨詢總監王伽勝受詢時指出，順福雅苑附近的幾個私宅項目都有一定屋齡，有潛力重新發展為嶄新且時髦的新項目，順福雅苑售出可喚起附近碧山和瑪麗蒙私宅屋主對集體出售的興趣。

位於湯申路上段、靠近瑪麗蒙地鐵站的99年地契項目Lakeview Estate，同樣也是私有化中等入息公寓，建於1977年，迄今已有40年屋齡。

柏民賓通道（Pemimpin Drive）的永久地契項目Marymount View則建於1992年，約有24年屋齡；同街99年地契項目佳季園（Seasons View）有16年屋齡。

瑪麗蒙台永久地契項目Boonview有13年屋齡，碧山21街的99年地契項目Rafflesia則有14年屋齡。

王伽勝指出，那些預計新加坡房地產市場可在明年下半年復蘇的發展商應該會對碧山、瑪麗蒙和湯申等市區邊緣地段更感興趣。

這一帶的環境幽靜，既毗鄰麥裡芝蓄水池，又靠近眾多飲食場所和購物中心，周圍有萊佛士書院和公教中學等名校。公共交通也十分方便，有瑪麗蒙站、碧山站和未來的湯申路上段地鐵站。

但王伽勝也說，該區老私宅屋主對集體出售的興趣，目前只停留在初步階段。一個原因是樓市依舊低迷，不達這些屋主的高要求。上月底，順福雅苑以6億3800萬元集體出售時，每個單位屋主平均可獲得178萬元，比個別單位的售價高將近50％。

第二個原因是這些老房子多數寬敞，屋主多舍不得賣。王伽勝說：“若在轉售市場個別出售，這些房子依然能吸引到欣賞它們的買家，因為它們地點便利且設計寬敞。”

根據市區重建局數據，靠近順福雅苑的八個私宅項目，過去一年有近40宗轉手交易。最暢銷的是佳季園（Seasons View）和Rafflesia，各有約10個單位轉手。碧山8（Bishan 8）和Lakeview Estate各有約五個單位轉手；其余四個項目的轉售記錄則介於一至三個（見制圖）。

順福路和瑪麗蒙路地圖及私宅近期交易

在租金方面，這一帶私宅絕大多數是自住型住宅。根據市建局數據，截至今年第一季，永久地契瑪麗蒙台項目Tresalveo的中位月租是每平方英尺3.23元。

（據聯合早報）

新加坡政府將通過政府售地計劃（GLS），在今年下半年推出四幅正選名單（Confirmed List）地段。

分析師一致看好位於實龍崗路上段的商業和私宅綜合地段，認為該地段靠近發展中的比達達利（Bidadari）住宅區，相信地段推出招標時會很搶手。

這幅地段面積為2.55公頃，可興建825個私宅單位，另外還有1萬5000平方公尺的商業空間，可供零售和餐飲等用途，預計在今年12月推出供招標。

新加坡今年下半年推出四幅正選名單地段

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫指出，比達達利是政府致力發展的新住宅區，而且地段又毗鄰兀裡（Woodleigh ）地鐵站，所以推出時應會吸引不少發展商入場競標。

仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝也表示，最近的預購組屋申請活動，比達達利組屋深受買家追捧。“從比達達利組屋的搶手情況來看，相信這地區推出的首幅私宅地段，也會迎來激烈競標。”

除了實龍崗路上段地段外，其余三幅正選名單地段是位於盛港芬維爾路（Fernvale Road）、小印度的柏魯馬路（Perumal Road）以及西海岸谷（West Coast Vale）。它們都是私宅地段，分別可興建605個、200個和540個私宅單位。

另一方面，政府也會在下半年推出11幅備售地段，總共預計可興建7545個私宅單位，以及27萬7080平方公尺商業空間。這比上半年的7415個私宅單位和27萬2580平方公尺商業空間都來得多。

這11幅備售名單地段包括六幅私宅地段、一幅執行共管公寓地段、一幅商業和私宅綜合地段、兩幅商業地段，以及一幅用途靈活的白色地段。

比達達利是政府致力發展的新住宅區，而且地段又毗鄰兀裡地鐵站，所以推出時應會吸引不少發展商入場競標。

（據聯合早報）

由於不少買家選擇在拍賣會進行前後購買原本供拍賣的私宅，今年敲錘成交的情況似乎有放緩跡像。

經濟放緩打擊到一些屋主的飯碗，影響他們償還房貸的能力，受訪的新加坡房地產拍賣行表示，私宅抵押逼售都有所增加。

與此同時，為了減緩房價可能繼續下滑的衝擊，以及減少須繳付的定金款項，不少買家因此選擇在拍賣會進行前後購買原本供拍賣的私宅，這使得敲錘成交的情況似乎有放緩跡像。

《聯合早報》是在向多家房地產拍賣行詢問後，得知以上情況。

本地目前共有四家房地產拍賣行，但只有三家拍賣行，即仲量聯行、戴德梁行和高力國際願意提供第一季或今年以來在拍賣會上推出的私宅數量，以及抵押逼售和順利成交的數據。

必須說明的是，不少屋主會在不同拍賣行拍賣自己的房地產。因此，在所有拍賣行進行拍賣的實際私宅的總數，會比單純把各個拍賣行的數據相加來得低。

其中，首次登場的拍賣私宅總數在各個拍賣行都有所下滑。戴德梁行第一季有45個私宅，去年同期為54個（去年全年則有200個）。仲量聯行今年首五個月則有23個（去年同期數據不詳）。

高力國際沒有把首次登場和重復登場的拍賣私宅區分開來，只能提供整體數據。該拍賣行表示，在今年首五個月，進行拍賣的私宅為189個，比去年的215個少。

至於首次登場的抵押逼售，戴德梁行第一季有18個，去年同期為17個（去年全年為75個）。仲量聯行今年首五個月有25個（包括重復登場數據），去年同期18個。

高力國際首次登場和重復登場的抵押逼售，在今年首五個月有88個，比去年同期的75個來得多。

拍賣行認為，抵押逼售有所上揚，主要是基於國內外的經濟局勢和金融市場的不利因素，以及疲弱的房地產市場所造成的。

房地產服務公司高力國際副董事經理黃黎明指出，抵押逼售的上揚趨勢，顯示同時擁有多個房地產的屋主在支付每月房貸方面面對越來越大的困難。

她說：“這個情況相信會加劇，主要因目前經濟不明朗、中國經濟放緩、進一步加息的風險、股市震蕩、失業風險和淡靜的房地產市場情況。”

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳指出，經濟重組和裁員，加上疲弱的租金市場，加劇了一些屋主的經濟困境。

另一方面，今年在拍賣會成交的房地產數量似乎不多或者出現下滑。戴德梁行表示成功賣出的新登場私宅數量下滑，但未提供具體數據。仲量聯行表示今年首五個月在拍賣會賣出三個私宅（包括重復登場私宅），跟去年同期不相上下。

高力國際今年首五個月的成交私宅（包括重復登場私宅）有八個。相比之下，去年同期有14個。

對此，拍賣行認為，經濟情況放緩和房價走低，造成買家更加謹慎。

黃黎明指出，由於私宅價格持續走軟，加上即將出現的潛在房屋供應，促使買家采取觀望態度，只有在看到價格比預期或一般售價便宜時才會出手。

李乃佳說：“由於經濟低迷，買家一般上更加謹慎和挑剔，寧可在拍賣會後才洽談。”

此外，許多謹慎的買家不在拍賣會上競標，卻選擇在拍賣會前後購買原本供拍賣的房地產，除了基於可洽談較低售價，也因為買家通過私下協議購買的私宅，所須繳付的定金比拍賣私宅低了許多。

黃黎明表示，銀行進行拍賣的房地產的保留價（最低售價），通常都是定在估價左右。許多買家會在拍賣會後洽談較低價格。

定金方面，在拍賣會上購買的房地產定金是售價的5％或10％，而通過私下協議購買的私宅定金則是售價的1％。

根據仲量聯行（JLL）拍賣部主管莫思思的觀察，多數原本供拍賣的私宅，都是在拍賣會前後通過私下協議出售，但公司目前沒有具體數據。

她說：“買家在購買房地產時仍然相當謹慎，除非拍賣會的競爭激烈或價格適合，否則他們寧可進行私下協議，洽談價格。”

（據聯合早報）

房地產分析師指出，新加坡政府如果放寬私宅短期出租條例，中央區私宅價格將應聲上升。

他們也預測，盡管住家出租平台目前對本地酒店的影響還微不足道，但在未來的四年裡，通過住家出租平台招租的本地民宿將急速增加，份額可占整體客房的15％。

新加坡政府如果放寬私宅短期出租條例，中央區私宅價格將應聲上升。

近年來，隨著住家出租平台，如Airbnb、Roomorama、Wimdu等的興起，不少屋主已開始使用這類平台招徠短期租客，如游客、外派人員，以及有短期住宿需求的本地人，這種租賃活動多以日租形式交易。

根據仲量聯行（JLL）資本市場研究與咨詢部新加坡董事林若君的最新研究，一些歐美成熟國際大都市的住家出租平台民宿目前占當地所有客房的約25％，其銷售份額則占當地整體酒店業的約10％，並有望在2020年進一步提高至15％。

相比之下，Airbnb民宿目前僅占本地所有客房的約5％，其銷售份額則更小，只占本地整體酒店業的約2％。這是因為根據市區重建局現有條例，私宅單位的租約不能少於六個月，組屋的最短租約同樣也是六個月。

然而，林若君預測，本地民宿占所有客房的比率可在2020年達到15％，占本地整體酒店業的銷售份額則可提高至5％。這主要是因為本地酒店客房價格和住家租金之間仍有很大距離。

在最高檔15％房地產物業類別當中，酒店房間每月可帶來超過5000美元（約6880新元）的收入，一般長期出租的住宅可帶來超過4500美元（約6200新元）的收入，而短期出租的民宿則只能帶來3500美元（約4820新元）的收入。

她說：“Airbnb民宿每月平均營收之所以會比一般長期出租的住宅低，是因為民宿的入住率較低，約20％左右，而一般長期出租住宅的入住率則有90％。”

（據聯合早報）

靠近烏節路的阿摩園（Ardmore Park）和德雷葛園（Draycott Park），一直是新加坡樓價最高的超級豪華共管公寓區之一。最近，區內一個已完工的共管公寓項目，在稅務罰金的壓力下，不得不削價清貨，引起市場矚目。

位於阿摩園的Ardmore Three，雖然早在2014年第四季已經完工，但是這個擁有84個單位的項目，截至今年3月底只賣出七個單位，每平方英尺平均售價為3300元。

市場人士預測，如果到今年底，發展商會德豐產業（Wheelock Properties）仍無法賣出所有單位，預計將須付高達7920萬元的延長費。

4月中，發展商把剩余單位重新推出，截至本月13日已賣出大約30個單位。這相信與發展商的削價行動有關，據了解，發展商現在為所有買家提供15％的現金回扣。扣除回扣後，這些單位的尺價應該已被壓低至每平方英尺大約2600元至2700元。

不過，從市區重建局的數據來看，這些現金回扣似乎都沒有反映在4月和5月的Ardmore Three單位買賣禁令（caveat）交易記錄。24個單位中，幾乎全部的交易尺價都在每平方英尺3000元以上，尺價最高的是一個位於21至25樓的單位，以將近608萬元成交，即每平方英尺3422元；價格最低的是一個位於6至10樓的單位，以大約534萬元成交，即每平方英尺2989元。

過去兩三年來，這個全新加坡最昂貴的共管公寓地區之一，價格下跌了大約15％左右。

雅茂園公寓三年前任何一個單位，價格一般從1000萬元起跳。過去幾個月，這個已有15年屋齡的項目，所成交的單位價格都只有800萬至850萬元左右。

以雅茂園公寓（Ardmore Park）這個老字號“樓王”來說，三年前，要在這個項目購買任何一個單位，價格一般從1000萬元起跳。不過，過去幾個月，這個已有15年屋齡的項目，所成交的單位價格都只有800萬至850萬元左右，尺價已調低至2890元左右。這個項目的所有單位面積相同，都是2885平方英尺。

區內的99年地契共管公寓嘉豪閣（Draycott 8）也有相同走勢。2014年12月，一個樓高介於6至10樓的單位，以575萬元成交，尺價即2000元左右。到了去年12月，一個位於樓高相近的單位，成交只有500萬元，尺價約1746元。

至於區內另外一個共管公寓項目，Ardmore II的交易記錄很少，過去一年的尺價在2500元左右。例如去年12月成交的一個16至20樓的單位，單位價為503萬元，尺價達2486元。

在租金方面，目前雅茂園的單位租金一般在1萬4000元以上，也就是每平方英尺大約4.85元至5.89元。

Ardmore II的單位一般約2024平方英尺，租金在9000元至1萬零500元之間，即每平方英尺4.45至5.19元。

屬於99年地契的嘉豪閣，單位主要分兩種：2500多平方英尺的單位，租金介於1萬3000元至1萬7000元；1100多平方英尺的單位，租金介於6400元至7000元之間。這也就是說，這個項目的租金尺價在5至6元之間，租金回報率其實遠遠勝於同區的其他項目。

（據聯合早報）

 

仲量聯行認為，投資新加坡房市較有機會跟上房價反轉的趨勢

根據仲量聯行（LaSalle Investment Management）的說法，新加坡房市現在可能比中國香港房市更接近底部。

彭博社報導，全亞洲兩個房價最高的地區——新加坡及中國香港，政府為了提高民眾對房地產的購買力，紛紛推出了打房政策，加上這兩地區的經濟發展逐漸趨緩，房地產需求也大幅下滑，房價明顯地有向下修正的趨勢。

仲量聯行分析師 Chris Chow表示，中國香港與新加坡處在不同的景氣循環之中，雖然中國香港政府的打房政策也執行了一段時間，但到目前為止，中國香港的房價變動還僅限於過去市場的炒作價格區間，還沒修正到實際價格。

由於對中國經濟放緩的擔憂日漸增加，中國香港房產價格自 2003 年的高點至去年9月已經下滑了 370%，而9月至今房價也有 13% 的跌幅，新加坡的高點則是 2013 年，至去年9月下跌了 13%，而9月至今下跌了 1.2%。

中國香港的商辦市場則是需求強勁，中國投資人在中國香港設置辦公室的需求還是非常高，然而 仲量聯行卻已退出中國香港房市多年，他們表示，雖然商辦大樓的投資殖利率還是很高，但現在中國香港的房市風險卻難以估計。

仲量聯行認為新加坡現在比中國香港更接近房市的轉折點，投資新加坡房市較有機會跟上房價反轉的趨勢。

（據鉅亨網）

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時隔逾三年後，建屋發展局再次在兩個發展完備的成熟市鎮宏茂橋和勿洛推出預購組屋，受訪的房地產分析師普遍相信，這勢必掀起申購熱潮。

由於市場反應相當踊躍，5月24日上網查詢及提出申請的買家太多，建屋局的網絡申購系統下午一度操作緩慢。

國家發展部長黃循財在今年2月曾透露，政府今年計劃推出的1萬8000個新組屋單位，約半數將建在成熟組屋區，讓買家有更多選擇。

建屋局上一次在宏茂橋銷售預購組屋是在2013年1月底。5月24日推出的Ang Mo Kio Court預購組屋位於宏茂橋22街和23街，共有590個單位，包括156個二房式靈活單位、234個四房式組屋、148個五房式，以及52個三代同堂組屋。

二房式靈活單位售價從14萬2000元起（未算進津貼）、四房式組屋售價從38萬2000元起、五房式從51萬5000元起、三代同堂單位則從54萬1000元起。

位於勿洛北路的預購組屋Bedok North Woods則將建有357個單位，包括110個三房式組屋和247個四房式單位。它們的售價分別從27萬2000元起（未算進津貼）和40萬8000元起。

智信研究與咨詢總監王伽勝預計，這兩個市鎮的預購組屋將被超額申購，宏茂橋的項目估計每個單位會有超過6人爭購，勿洛則預計有至少8人搶一個單位。

博納（PropNex）集團總裁伊斯邁也預計，宏茂橋和勿洛每個單位將吸引4到5人申購，武吉班讓和三巴旺的項目則預計每個單位約有2人申購。

ERA產業主要執行員林東榮認為，這兩個項目除了地點優越，售價也相當吸引人。

他說：“例如宏茂橋的四房式預購組屋比附近轉售組屋便宜了約15萬元，勿洛的三房式單位售價則相等於轉售組屋的將近一半。”

他指出：“雖然它們的售價高於非成熟市鎮的同類單位，但考慮到這些單位數量極為有限，相信會有不少經濟條件不錯的首次購屋者申購，以便住靠近父母。”

至於另外四個預購組屋項目，林東榮指出，三巴旺的預購組屋靠近興建中的坎貝拉（Canberra）地鐵站，及新一代鄰裡中心坎貝拉廣場（Canberra Plaza），以後交通相當方便，相信會吸引一些買家。武吉班讓的三個項目由於靠近克蘭芝高速公路，環境不及其他預購組屋理想。

他說：“相信許多買家這次會把注意力放在宏茂橋、勿洛或剩余組屋，預料武吉班讓和三巴旺預購組屋的申購率會比較低。”

另外，為讓更多低收入家庭擁屋，從這次組屋銷售活動起，建屋局將在租戶優先計劃（Tenants Priority Scheme）下，把10％的二房與三房式組屋也保留給第二次購屋的租賃組屋住戶及受選擇性整體重建計劃（SERS）影響的居民。

市場人士認為，宏茂橋的新預購組屋會很搶手，每個單位估計可吸引至少4到8人爭購

小知識：在新加坡購買組屋的條件

新加坡房產的政府組屋是新加坡政府造福新加坡人的福利之一。要想直接從建屋局購買新的新加坡房產的政府組屋，必須符合以下的條件

一、申請人必須是：兩名新加坡公民；或者一名新加坡公民和一名新加坡永久居民

二、年齡必須達到21歲

三、兩名申請人之間的關系必須為直系親屬，如其中一名申請人可以是對方的：

• 配偶或配偶加上孩子
• 父母或父母加上兄弟姐妹
• 如果是已離婚的人士想要和自己的孩子聯名，那他/她必須是那個孩子的法律撫養人。
• 未婚妻和未婚夫關系（待組屋過戶時，必須出示結婚證書）
• 如果申請人為孤兒，他/她可以和未結婚的兄弟姐妹聯名申請

四、收入限制

• 如果是買三房式（成熟的組屋區和市鎮），三方式Premium，四房式或更大的組屋：家庭收入如不可以超過$8000；如果是三個人以上的家庭聯名購買，家庭總收入不可以超過$12,000
• 購買三方式組屋（在未完全發展起來的組屋區和市鎮）：家庭收入不可以超過$3,000
• 購買兩房式組屋：家庭收入不可以超過$2,000

五、其他規定

• 如果擁有私人房產，就沒有資格從建屋局直接申請新的組屋。如果有人想要賣點私人房產而購買組屋，他/她必須要先賣掉私人房產之後30個月以上，才可以購買新的組屋。
• 新加坡公民家庭可以購買兩次新的政府組屋和新的政府共管公寓。如果你目前居住的單位是從建屋局直接購買的新的組屋或共管公寓，而又想賣掉這個再買一個新的單位，那你必須已經在目前的單位居住至少5年以上。

（據聯合早報）

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