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新學期開學，好學校、優質學區、獲獎名校、高分評鑑……這些形容詞令重視教育的華人父母怦然心動，為了讓孩子進入好學校，家長們加入競價戰拉高了好學區的房價；在特別強調學校的房屋銷售中，賓州的Montgomery-Bucks –Chester可加價7%，南加橙縣可加價10%，聖荷西更可加到16%。

房地產網站Realtor.com分析全美逾300個學生人口占城市20%以上的大學城，其中最貴的大學城是柏克萊，而其中最有名的恐怕是位於麻州的劍橋市，這得益於市內兩座如雷貫耳的大學：哈佛大學和麻省理工學院

K-12年級學區

根據房地產網站Trulia的調查，有18歲以下孩子的家長有35%想住進好學區，而沒有孩子的屋主則只有12%才會想住進好學區。

Trulia分析全美前一百大都會2014年6月至2015年6月的房屋銷售詞彙，發現最熱衷於把學校做賣點的都市是南加州橙縣，有28%的銷售屋會提到學校；其次是北加州的聖荷西，為25%。

最喜歡把學校做為賣點的前十大城市中，有五個在加州，包括范杜拉縣（Ventura）（18.3%）、弗雷斯諾（Fresno）（17.1%）、及奧克蘭（Oakland）（16.5%）。賓州的Montgomery-Bucks -Chester（22.5%）；密西根的兩個城市大急流城（Grand Rapid）（18.8%）、Warren-Troy-Farmington Hills（17.3%）；科羅拉多州的克羅拉多春城市（Colorado Spring）（16.9%）、及路易斯安那州的巴吞魯日市（Baton Rouge）（16.8%）。

反之，最少以學校為房屋賣點的城市為拉斯維加斯、俄亥俄州的辛辛那提、田納西的納甚維爾（Nashville）、康州的紐黑文市（New Haven）、哈佛（Harford）、賓州匹茲堡（Pittsburgh）、羅德島的普羅維登斯（Providence）、南卡的哥倫比亞（Columbia）、佛羅里達州的珊瑚角—邁爾斯堡（Cape Coral-Fort Myers）、及紐約州的羅切斯特（Rochester）。這些城市房屋銷售中只有1%至5%會提到學校。

Trulia首席經濟學家赫皮（Selma Hepp）表示，如果該地區學校表現相去甚遠，則房屋銷售就容易把學校做為銷售重點。但是當一個城市的學校品質相當平均，如康州和麻州學校普遍都很好，屋主就比較不會把學校當做賣點。

而最少提到學校的拉斯維加斯，主要是吸引退休人士及外國買主，而非有學齡兒童的家長，使拉斯維加斯只有0.7%的房屋銷售會提到學校。

著名大學城

大學城則和中小學好學區呈現不同的面貌，美國的大學城通常都有獨特的吸引力，它不僅只是讓就讀的大學生居住，很多大學城充滿活力的夜生活、豐富的文化活動、富有年輕趣味的生活脈動，以及充沛的就業機會，因此大學城的經濟情況都比較穩定而吸引一般人進住。

大學城在這些吸引人的條件下，有不少家長實際上已經為就讀大學的小孩在大學城裡購買公寓，一來解決孩子居住問題，二來將多餘房間出租，不僅補貼了學雜費，同時也做為家庭的另一種長期投資。

各地大學城房價相距甚大，房地產網站Realtor.com分析全美逾300個學生人口占城市20%以上的大學城，其中最貴的大學城是柏克萊。這裡除了有名聞遐邇的柏克萊加大外，還有柏克萊市立大學等，柏克萊由於校風熏染，也一直以自由前衛著稱。由於靠近灣區，柏克萊的房價也在科技業的帶動下水漲船高，中位房價為849,000元。柏克萊也被Livability選為前十大最值得居住的大學城。

另一個如雷灌耳的大學城則是麻州的劍橋（Campidge），它靠近波士頓，市內又有哈佛大學及麻省理工學院，這裡的空氣都飄蕩著知識份子沉思的氣味。市內又有一條河恰如其份地蜿延流過，河上泛著麻省理工學院划船社的片片白帆，彷彿知青皎潔的理想漂浮在藍色的思想流上。

這兩座全球學生嚮往的大學為劍橋市帶來兩萬份工作，加上附近多元的研究機構，使得劍橋的失業率僅有3.5%。這裡的房屋中位價為685,000。劍橋也被Livability選為全美前十大最值得居住的大學城。

《Livability票選 前十大最佳大學城》

1.曼哈頓，堪薩斯州（Manhattan, KS）

2. 達勒，北卡羅來納州（Durham, NC）

3.哥倫比亞，密蘇里州（Columbia, MO）

4.伯克利，加州（Berkeley, CA）

5.丹頓，德克薩斯州（Denton, TX）

6. 劍橋，馬薩諸塞州（Campidge, MA）

7.蓋恩斯維爾，佛羅里達州（Gainesville, FL）

8. 哥倫比亞，南卡羅來納州（Columbia, SC）

9.林肯，內布拉斯加州（Lincoln, NE）

10.鮑靈格林，肯塔基州（Bowling Green, KY）

雖然美國多數市場的房價持續上揚，但是尚未達到經濟衰退前的紀錄。不過房地產公司RealtyTrac分析美國主要房市 (人口超過20萬)過去15年的數據後，28日公佈房價創新高的十大 (人口超過百萬)都市：

美國房價創新高的十大都市

聖荷西：聖荷西、Sunnyvale和聖塔克拉拉一帶的房價，過去三年上漲幅度超過55%，平均房價達到89萬1151元，在全美數一數二。此地區房地產節節高昇的主要原因，是愈來愈多的科技業員工爭購房子。

舊金山：由於更多科技業的錢注入灣區，房價持續飆升。過去三年平均房價上漲近55%，達到78萬8300元。也就是說，舊金山、屋侖和Fremont一帶的房價現達歷來最高。

俄勒岡州波特蘭：包括Beaverton和Vancouver的波特蘭地區，過去三年平均房價上漲超過27%，中位房價高於31萬9000元。時髦人士不斷湧進這一區，帶動房價上揚。這個問題惹惱許多當地人，以致於一些「房屋求售」的牌子被黏上「不歡迎加州人」的貼紙。

丹佛：過去三年上漲接近25%後，丹佛平均房價幾達32萬6000元。該市的房價被認為過熱。

田納西州納許維爾：包括納許維爾、戴維森、Murfreesboro、富蘭克森的地區的平均房價過去三年上漲近17%，超過22萬5000元。

俄亥俄州哥倫布：哥倫布的平均房價雖僅為18 萬7000元，但卻是當地歷來最高房價，過去三年上漲14%。

奧克拉荷馬市：過去三年上漲12%，平均房價創下破紀錄的15萬3000元。

威斯康辛州密爾瓦基：過去三年上漲近12%，平均房價接近21萬3000元。

北卡州夏洛特：在夏洛特、卡斯托尼亞、康科德一帶，原本平價的住宅逐漸難以負擔，因為過去三年上漲11%，平均房價達到20萬6000元。

北卡州洛麗：在洛麗、卡瑞一帶，過去三年平均房價攀升近8%，超過23萬7000元。

最近再有一家分析機構對德州快速攀升的房價提出警告，CoreLogic公司在其最新報告中，把德州所有大城市都列入全美14個它認為房價被高估而需要關注的大都市地區名單內。

德克薩斯州房產

根據CoreLogic公司的報告，這14個都市地區都是房價超過可持續水平10%以上的。其中德州城市奧斯汀名列房價被高估名單首位，其房價已經上升至遠遠超過可持續的水平。休斯頓緊隨其後，排房價過熱城市名單第二位。排第三位和第四位的分別是南卡羅萊納州的查爾斯頓(Charleston)和佛羅里達州的邁阿密。

達拉斯在房價被高估的房屋市場名單中排第八位。據CoreLogic的分析師說，在達拉斯地區熱門的郊區房屋市場，如布蘭諾和歐文市(Irving)等，房價已經比可持續水平高出14%。

福和市在名單中排第12位，該市房價也比可持續水平高出10.2%。

CoreLogic在報告中說，德州五個最大的城市的房價已經遠遠超過它們的歷史最高峰水平，部分原因是由於那裡有強勁的就業增長，另外它們也沒有經歷過其它地區曾出現的從繁榮到蕭條大起大落的房屋市場週期。從2006年至2014年間，在一些城市中石油和天然氣業的繁榮帶動了就業和人口的增長，同時把那裡的房價推高至遠遠超過可持續的水平。

根據CoreLogic的報告，奧斯汀的房價已經被高估了超過42%，而休斯頓的房價也比應有的可持續水平高出超過25%。而價格過熱的美國房屋市場數量從今年第一季度以來已經增加了一倍。

在大多數情況下，房價飆升也是由房屋供應緊張造成的。CoreLogic的經濟學家山姆·哈特爾(Sam Khater)在報告中說：「建造商沒有建造足夠的房屋，他們更注重單價利潤而不注重銷量。」

CoreLogic只是對德州房價上漲步伐過快拉響警報的最新一家機構，之前惠譽評級(Fitch Ratings)及Arch Mortgage Insurance公司也曾警告，德州主要大城市的房價上漲速度已經失控。

CoreLogic報告說，達拉斯地區的房價今年已經上升了10%，升幅超過美國任何其它城市。北德州的房屋銷售價格處於創紀錄的水平，已經比經濟衰退前的高峰水平高出約20%。

全美房價被高估都市地區列表

大都市地區 房價高出長期可持續水平的幅度 2013年房價升幅 2014年1月以來房價升幅 房價高出2007年高峰水平的幅度

德州Austin-Round Rock 42.3% 10.4% 16.3% 31.2%

德州Houston-The Woodlands

-Sugar Land 25.4% 11.0% 16.3% 22.7%

南卡羅萊納州Charleston-North

Charleston 23.4% 5.3% 12.8% 0.9%

佛羅里達州Miami-Miami

Beach-Kendall 20.6% 11.5% 15.6% -25.3%

佛吉尼亞州，馬里蘭州，西佛吉尼亞州，DC

Washington-Arlington-Alexandria 19.2% 8.1% 6.1% -11.5%

田納西州Knoxville 14.4% 4.5% 11.3% 7.7%

賓夕法尼亞州Philadelphia 14.2% 3.6% 16.7% 2.4%

德州Dallas-Plano-Irving 14.0% 9.6% 15.6% 19.6%

德州San Antonio-New Paunfels 12.4% 6.0% 10.3% 11.4%

田納西州Nashville-Davidson-Murfreesboro-Franklin 12.3% 8.3% 14.1% 14.1%

佛羅里達州Cape Coral-Fort Myers 11.1% 10.8% 16.4% -30.8%

德州Fort Worth-Arlington 10.2% 6.1% 13.8% 13.2%

馬里蘭州Silver

Spring-Frederick-Rockville 10.1% 6.7% 5.1% -15.9%

科羅拉多州Denver-Aurora-Lakewood 10.0% 10.1% 19.2% 26.0%

根據美國房地產協會的這一季度報告，美國房地產市場住房供不應求，大多數都市地區的房價在今年第二季度均上漲。美國房地產市場在低利率和海外移民的推動下，漸漸走出了金融危機的寒冬，房市回暖速度迅速，房屋價格已經接近金融危機前的水平，未來發展空間巨大，超過07年的價格水平只是時間問題。

美國住房供不應求加州房產一上市就搶光

加州買房要趁早

如果你打算在美國買房子，需要盡快出手。特別是在加州，房子上市不久就會被一搶而光。

據CNNMoney報導，Trulia報告稱，在全國範圍內，6月17日上市的房屋至8月17日還剩63%在售。

美國房地產市場庫存緊缺和房價上漲，已形成賣方市場，多報價和高競標成為常態。 Trulia經濟學家麥克勞克林(Ralph McLaughlin)表示，沒有任何跡象顯示買方市場會在短期內出現。

房產數量少 銷售量放緩

Trulia報告指出，在加州一些城市，房屋銷售的步伐已開始放緩。例如，奧克蘭房屋上市兩個月後售出數同去年同期相比已略有下降。

不過，房屋銷售在其他沿海城市則正在上升。售房第四快的西雅圖今年8月上市兩月後所剩房屋為40%，低於去年同期的44%。這一情況也出現在位居第五位的猶他州鹽湖城。但隨著冬季的到來，房屋銷售很可能會降溫。

今年第二季度，受調查的176個都市地區中，93%地區住房價格上漲。 163個地區的住房價格較去年同期上升，13個地區較去年同期有所下降。 34個都市地區的房價增長率超2位數，去年同期這一數字為19個。今年這一季度美國房價增長超2位數的都市地區則達到了54個。

房價中位數增長

目前，全美獨棟住房售價中位數為229400美元，比去年同期增長了8.2%(212000美元)。

今年第二季度，全美五大住房價格昂貴的地區為：加州聖何塞市(98萬美元)，舊金山(841600美元)，加州Anaheim-Santa Ana(685700美元)，夏威夷檀香山(698600美元)和聖地亞哥(547800美元)。

對於在美國房地產市場復甦期間沒有嘗到甜頭的購房者，麥克勞克林表示，他們有望在中西部地區找到自己中意的房子。他說，這些房地產市場上的低端價位的房子比其他地區銷售會慢半拍，並可負擔得起。

根據全美房地產經紀商協會公佈的報告，今年第二季仍出現房屋供給量不足造成房價上漲的情況。第二季房價和去年第二季相比，全美93%的地區出現上漲，如果和第一季房價相比則有85%地區上漲，其中更有19%的地區（34個城市）出現兩位數百分比的上漲。這比第一季有51個城市出現兩位數上漲減少了一些。

由於美國第二季度房屋供給量仍不足，造成房價上漲的情況愈發名下，較去年同期上漲了8.2%。圖為美國人心目中的理想房子

全美獨立屋成屋的中位價在第二季為$229,400元，和去年第二季的$212,000相比，上漲了8.2%。而今年第一季的中位價和去年同期相比則是增漲7.1%。對此，全美房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun說，最近幾個月房價上漲是用高速檔在進行。

今年第二季的房屋庫存去化期為5.1個月，和去年第二季的5.5個月相比下降。Yun說，因為租金不斷上漲、房貸利率也在上漲、以及一些城市強勁的就業情況，推高了房屋需求；這也導致房屋銷售的速度加快，重現了經濟大蕭條前的現象。與此同時，房屋的供給卻無法跟上這些腳步，而使得房價在很多都會區上漲。

全美第二季中位價獨立屋最貴的前五名城市依序為：聖荷西（San Jose）$980,000、舊金山（San Francisco）$841,600、安納海姆-聖塔安娜（Annaheim-Santa Ana CA）$685,700、檀香山（Honolulu）$698,600、及聖地亞哥（San Diego）$547,800。

前五名最貴的房市有四個在加州，根據加州經紀人協會，加州第二季的房屋中位價為$485,100，隨著房屋可負擔性的降低，第二季只有30%的加州人負擔買得起一棟中位價房屋，年收入須至少$95,980。

首次購屋人壓力大

Yun表示，房價和租金不斷上漲，但薪資卻只漲一點點，這使房屋可負擔性下跌，造成租屋族買房的困難，尤其在那些高房價的城市中。

他認為，上漲的房價給屋主帶來了更多的家庭資產，但同時也使美國的貧富差距拉大，因為擁屋率不斷下降，使得房價上漲的財富流向較少的家庭裡。

由於房屋庫存量持續緊俏，這使購屋競價戰煙硝瀰漫，對於入門型房屋更是如此，這使首次購屋人的處境雪上加霜。

七月首次購屋人比例為28%，遠低於歷史的40%。而七月的房屋庫存去化期再掉至4.8個月，一個健康的房市應擁有6個月庫存。Huskey說，由於房屋庫存太低，所有年齡層的購屋人都在搶購同樣的房子，這使得資本最不雄厚的首次購屋人最為不利。

根據房地產網站Zillow對首次購屋人的分析，現在的首次購屋人平均租房六年後才買房，和1970年代的2.6年高出兩倍多；而且現在的首次購屋人平均年齡為32.5歲，比70年代的30.6歲高出約兩歲；現在的購屋人比起之前40年的購屋人還要花上所得的更多部份在買房的成本上。

中檔屋漲幅少

儘管整體房價上漲，但在不同檔次房屋的漲幅卻大不相同。根據房地產資訊公司Clear Capital最近公佈的報告指出，在房市復甦以來，中檔的房屋漲幅是最少的。

Clear Capital從七月房市的資訊，發現低檔的房價目前只低於2006年高峰價的10.1%，高檔屋只低於2006年高峰價14.2%，但中檔房屋離2006年高峰點仍差24.8%，是漲幅最少的。

Clear Capital副總裁Alex Villacorta認為，低檔屋有許多法拍屋，在過去幾年裡很受投資客歡迎，被買下轉成為出租屋。而高檔屋向來比較能夠承受景氣變化而表現出價格韌性。中檔房屋則代表了從低檔升級的房屋市場，如果中檔屋還在市場上掙扎的話，則整個房市的動能還需觀察。

毋庸置疑，賺錢是大家到美國投資房產的主要目的之一，哪裡的房產行情好，哪裡的房屋升值潛力高，中國投資者便熱衷去哪，所以選擇正確的買房地點很關鍵，那麼，現如今，美國哪些城市房價漲勢良好，適合投資呢？話說，在美國這5個城市買房就等於賺到啦。

美國移民房產投資

截止到2015年6月，全美國房價中位數增漲了3.0%，也就是説，如果您在美國購買了價值100萬美金的房產，現在您的銀行賬戶中無形又多出了3萬美金。將近27萬人民幣的收益，這等於月入2萬的部門主管才能賺回來的錢。

舊金山（SanFrancisco,CA）房價中位數年增長12.4%

舊金山這個地方神奇，房價已經接近全美最高水準了，漲勢依然很勐。作為中國人在美國第一個大本營，世界上最大唐人街所在地，舊金山一直以其國人多、經濟發展好而吸引中國移民。且舊金山是美國西部的經濟、金融中心，舉世聞名的「硅谷」變坐落在利舊金山不遠的聖荷西市中，但舊金山的房價要比聖荷西的便宜許多，這也造成了一些在硅谷上班的技術移民人群選擇了舊金山。

西雅圖（Seattle,WA）房價中位數年增長10.8%

作為微軟、亞馬遜的總部，西雅圖(房源)以其優質的經濟環境與魅力無限的氣候吸引了很多白領、中產。電影《北京遇上西雅圖》中「北京二環廁所換西雅圖別墅」成為了城中熱話，也直接反應了西雅圖房子的質優價廉。正是由於西雅圖房產市場的健康，很多富裕人群紛紛將移民第一站放到了西雅圖。

眾多的移民及高科技白領聚集於此，使得房屋存貨緊俏，價格上揚，所以才要在價格還未攀升過高時入手。

紐約曼哈頓（Manhattan,NY）房價中位數年增長7.4%

曼哈頓常年都能看到吊車作業，以及在街邊建築被鐵架圍住施工的的場景，這是因為開發商在不斷開發新的項目，其中不乏一些高檔住宅，商業中心等。這些項目，為周邊地產帶去了生機，隨著項目建成時間的不斷臨近，項目所在地及周邊地區的房價拉高。所以購買房產的時機很重要。

亞特蘭大 麥克多諾（McDonough,GA）房價中位數年增長7.0%

最新數據顯示，該地區的房屋掛牌單價的中位數為79美元/平方英呎，低於亞特蘭大(房源)大都會區96美元/平方英呎。説明房價很低，可負擔性高。

除了靠近亞特蘭大市中心外，吸引諸多上流人士爭相移居這裡的另一個原因即是其不斷攀升的投資市值，我們瞭解到麥克多諾鎮的房屋價值中值是147200美元。平均租金價格是1200美元，是房產投資的首選。

洛杉磯（Los Angeles,CA）房價中位數年增長5.1%

美國經濟發達，是世界第一超級大國。憑藉著健康的經濟環境，節節上漲的房產市場成為了海外房產投資第一熱門國家。根據美國房產網站zillow提供的房價數據，美國最著名的城市洛杉磯(房源)房價在3年內漲幅達到30%以上。

同時，洛杉磯中心地區公寓租金凈回報率基本在6%-10%。作為老牌移民城市，洛杉磯華人文化濃厚，高等學府云集。大量因投資移民和留學教育而需購置房產的中國買家選擇在洛杉磯置業。根據美國房產經紀人協會最新發佈的數據，洛杉磯成為了中國購房者最喜愛購房的城市。

近日中國股市震盪，牽連全球股市，這是短期現象抑或中國股市泡沫的開端？能看到，即使「國家隊」救市，仍不解中國股民的憂心，幾千億人民幣被投入股海，但猶如死水不起漣漪。這對中國人投資舊金山房市有多少影響？全美地產銷售冠軍德立昂（Ken Deleon）分享了他的觀察：

灣區房市

中國股市打噴嚏，加上人民幣持續貶值，全球跟著搖晃，無論歐亞股市都有不同程度的漲跌反應，美股更是出現暴跌。8月全球股市總體看來在上演一出，股票市值大量蒸發的戲碼。

2014年全美房地產銷售冠軍的德立昂公司創辦人Ken Deleon表示：「短期內對房地產反倒是好事。」投資人受股市波動影響，更願意投資相對穩定的房地產市場。

股市動盪 平民、富豪反應不同

他表示，特別是來自中國的投資，雖然這波震盪讓許多人嚇得不輕，「但對中國客戶而言，美國的房地產在這個時刻，反而是非常保險的投資。」根據他的觀察，這段期間中國客戶對投資房地產的反應，頂多因為股市影響而出手的變得稍有保留。

德立昂地產公司的客群有很大一部分來自中國，這次股市震盪，表現在豪宅買家和一般房產買家有不同的反應。

德立昂認為：來自中國的豪宅買家想把資金投入美國市場，看準價位在5百萬至2億美元之間的房地產。他們比較不受股市動盪影響，對他們而言，美國房地產種類多元、限制又少，還可以連地一起購買，是投資的安全避風港。

而對於購買一般房產，價格在1至2百萬美元之間，用於自住或投資的買家而言，股市損失造成他們不小的衝擊。

「灣區房產價格高，這部分買家本身負擔的比較辛苦，加上股市的失血，他們顯得格外憂慮和小心。」德立昂說。

灣區房市供需 稍有變化

數據顯示舊金山房市的增值率去年已位居全球之冠，這對於投資者是一劑有效的強心針。

德立昂對灣區房深具信心，他認為這裡區域小，需求量非常高，但供應量卻非常少，這麼供不應求的狀況，讓人們對舊金山灣區的房市非常有自信。這波股市震盪不會影響灣區房地產的市場需求量，相反的，舊金山灣區的房市只會更加興旺。

據德立昂公司觀察，灣區的房產釋出量在過去三到四年間呈現下滑的現象。許多擁有房地產的人不願意賣房子，只因為看準了市場水漲船高的聲勢，房產增值空間大。除此之外，這時候賣房要繳高額的資本所得稅，所以人們寧願守著房產不賣。

「以帕拉阿圖地區為例，房地產的供應量在過去四年間大幅下滑了3分之1」，德立昂說。

這次股市震盪，敏感的人可能發現市場上出現不少待售的房地產，對此德立昂表示：「短期內確實提升了部分賣家的銷售意願，他們想要防範未然，所以盡快的將房產出售。然而這只是股市波動在短期內的影響，長遠來講灣區房產的供應量仍會下滑。」

股市動盪 美聯儲會升息嗎？

如果股市持續下滑，德立昂則認為：「長期來講對灣區房產多少會有負面影響，但以目前情況看來，股市的波動只是暫時，一旦穩定下來，灣區房的房地產環境仍會持續地向上。」

2015年上半，受美國政府的政策影響，買房的貸款利率幾乎是歷年最低，近幾個月來的風聲認為，美聯儲（Fed）將在9月調漲利率，對此德立昂表示，這波股市動盪可能會影響政府決策，推遲利率的調高，否則很可能影響美國經濟下走。

許多人認為股市與房地產市場在吸引投資上是彼此競爭的情況，所以股市下跌對許多人而言，是投資房地產的好機會。

「這是股市慘跌中出現的新希望，」德立昂說，尤其對中國投資者而言，美國房地產是投資的保障天堂，幾乎每年5到10%的漲幅，現在不買更待何時？

同時，德立昂預測，美國的股市動盪將在兩個月內恢復平穩，同時中國政府也可能會採取行動來應對近期的市場和經濟變化。