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2015全美房屋租金最高城市Top25 舊金山名列第一

2015年3月舊金山一臥室套間房屋租金中位值是$3,460/月，是有史以來最高記錄。紐約一臥室套間房屋租金中位值是$3,000/月。紐約和舊金山的兩臥室套間房屋租金差距更大，舊金山兩臥室套間房屋租金中位值是$4,650/月，比紐約的房屋租金高$1,000多。

舊金山以其租房市場可觀的利潤打敗紐約，連續9個月位居全美房屋租金最高的租房市場榜首

(註： San Francisco 舊金山、New York 紐約、Boston 波士頓、Washington 華盛頓、 Oakland 奧克蘭、San Jose 聖若澤、Los Angeles 洛杉磯、Miami 邁阿密、Chicago 芝加哥、Seattle 西雅圖)

但全美房屋租金最高的4各社區都在紐約。紐約的特裡貝克區，麥迪遜廣場公園北區，熨斗區，休斯頓街北區的一臥室套間房屋租金$4,000/月。舊金山的豪華俄羅斯山一臥室套間房屋租金的房屋租金並列第四$3,830/月。

然而，一項新的分析顯示紐約公寓房屋租金中位值（今年是$2,700）佔紐約一般人群收的58.4%，幾乎是正常房屋租金-收入比33%的2倍。分析中還指出：「收入增長停滯，租房供應短缺，房屋租金增長迅速導致紐約成為全美房屋租金最高和最具挑戰性的租房市場之一。」

舊金山不是唯一上榜的海灣城市。奧克蘭和聖何塞也進入榜單前十，主要因為整個地區都處於人口不斷增長但住房短缺的狀況。而東部海灣城市當前也是全美房屋租金增長最快的地區之一。

以下是2月全美房屋租金最高城市榜單，波士頓，華盛頓特區，奧克蘭進入前五。

(1.舊金山；2.紐約；3.波士頓；4.華盛頓特區；5.奧克蘭；6.聖何塞；7.洛杉磯；8.邁阿密；9.芝加哥；10.西雅圖；11.聖地哥；12.費城；13.明尼阿波利斯；14.丹佛；14.波特蘭；16.亞特蘭大；16.達拉斯；18.長灘；18.巴爾的摩；20.休斯敦；21.奧斯汀；22.密爾沃基；23.維珍尼亞灘；24.夏洛特；25.納什維爾。)

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2016紐約”准現房”即將漲價 8大實惠買就省￥30萬

很多到美國買房的人獨愛「准現房」，這是因為準現房的價格比現房的價格低，可選空間大，未來升值潛力高，交房時間短等諸多優勢。眼看著2015年已經過半，明年這些高端准現房變現房後，價格肯定會有所增長，且漲幅較大。而且隨著前期大批量的火熱銷售，到後期「現房階段」就不會有過多的選擇空間了。所以還等著什麼？在漲價前，紐約「准現房」買起來！

2016年纽约“准现房”即将涨价

購買紐約的准現房你又能得到哪些實惠呢？

實惠一：價格比現房便宜多了

為了更多地吸引資金，在「准現房」的銷售中，房產開發商都在價格上有較大的優惠。無形之中提高了期房的性價比優勢，特別是一些城市中心地段的高端物業。

買「准現房」的好處就是買下來後很快就會看到漲幅。您會看到開盤後不到幾個月的時間，低樓層的公寓都比您購置的高樓層要貴了。新房建造可能持續1年到多年不等，在這個時間段裡整個區域如果在持續增漲，那這個「准現房」自然而然也會穩中上漲。如果當出售的速度比建商的預計還要快，那建商也可能會要漲價。

實惠二：享受紐約市獨有的421-A減免稅政策

紐約全市5個區的部分地點新建公寓可享受421-A減免稅政策，該政策最多可減免15年的房地產稅，至少能為在紐約市買房的人省去幾十萬人民幣的房產稅。

實惠三：周邊配套得到充分改善

如果是在一個相對較新且有潛力的房產市場新區，如紐約布魯克林的威廉斯堡區，或許原先沒有過多的基礎設施，但由於近年該地的火爆程度，不等開發商自己完善周邊環境，政府也會及時「出面」，投資大興土木，建設鐵路、社區，改善交通狀況等。比如紐約布魯克林的威廉斯堡區，它就在紐約市的2020水岸遠景計劃。政府將投資大量資金用於改善周邊設施，帶動更強的經濟發展。

實惠四：租金回報走高趨勢較猛

隨著開發住宅的增多及周邊配套的日益完善，形成了一定的規模及人氣後，該區域的房價也會出現相應上漲，特別是一些城市的新中心區域，價格的漲幅往往會超出所有人的預料，而投資期房的消費者也可以從中品味到升值的樂趣。隨著就業人口的增加，這些區域必將成為將來的CBD核心區域，那麼將來的租金回報（ROI，RETURNON INVESTMENT）勢必較高。

實惠五：相比現房樓層戶型選擇多

人們通常可發現在一棟已建好的現房中去選房時，往往層次好和朝向較好的房子基本上早已是名花有主，餘下的大多是一些層次不太理想，朝向不佳的房子了。而買房可說是每個家庭的大事，住房層次朝向是否適合將影響採光、通風，而這些直接影響生活質量。如果買「准現房」可以在買主很少的時候介入，這時可以選定位置較好的房子。

實惠六：比期房要更快收房更安心

准現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目瞭然，工程正處在內外牆裝修和進行配套施工階段的房屋。與期房相比，最大的優勢就是，准現房已經是看得見摸得著，配套准現房的小區在看房的時候是可以讓購房者進入感受的，小區內有什麼配套，已經不需要通過售樓人員來為你講解。

實惠七：內部裝修設計科技更新緊隨潮流

而買「准現房」的另一優勢之一則是房型設計上的優點，從市場角度來看，房地產開發商們對設計是十分看重的，因為設計的好壞將直接影響產品的銷售。所以相對現房而言，期房的房型設計大多是採用了當前最為前沿、最人性化的設計理念，很好避開了當前市場上現房所存在的諸多設計弱點，也保持了較高的居住舒適度。

實惠八：工程質量「透明」可見

「准現房」相對於現房而言，工程質量隨時可見，便於監督和提出意見。目前的開發商也特別注重對工程進度的展示，在開發過程中，購房者可以隨時去觀看工程進度，對於房屋結構、牆體構造、水暖電等設備管路、管線、接口這些建好以後不易觀察的部分，這時都可一覽無餘，有效避免了購置現房時一些無法改變的質量問題。

客觀來說，購買「准現房」的好處還是比較多的，也遠遠沒有某些消費者想像的那般不可信賴。但是，不得不說的是，不管是選購期房還是現房時，都要選擇一家以品質質量為企業核心宗旨的大型房產開發商。在確保品牌實力過硬、服務態度積極的前提情況下，這時候「准現房」往往是一個比現房更好的選擇。

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2015年5月美國房價趋势报告

隨著美國就業形勢的改善和房貸條件的放寬，5月份美國房價繼續著近幾個月來的平穩狀態，但逐漸有所起色，較四月份上漲0.5%，比去年同期上漲了3%，均價達到了179200美元。

中國買家最為熱衷的幾個都會區房價依然平穩，漲跌互現。西雅圖、舊金山、洛杉磯都會區均較上月有所上漲。

在成交方面，得益於首次購房者踴躍進入房地產市場，5月美國舊房銷量升至2009年11月以來高點。而5月份美國新房銷量環比繼續回升，顯示房地產需求復蘇持續。從數據上看，美國住房市場乃至美國宏觀經濟二季度都將保持穩健復蘇態勢。

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寬松的信貸環境、向上的消費者信心以及持續改善的就業市場環境，都會幫助美國房地產市場在今年夏天保持前進動能。美國全國房地產經紀人協會甚至預測，今年年底前美國住房中間價有可能超過2006年的峰值水平。

其他指數方面，美國住宅建築商協會公布的數據顯示，美國6月住宅建築商信心指數升幅超出預期，創今年9月來新高。美國3月未季調S&P/CS20個大城市房價指數年率增長5.04%。

推新政 或進一步刺激中國人來美買房

中國已經首次超過加拿大成為美國房產第一大海外買家。分析人士預期，未來購買美國房產的中國投資者只會增加，不會減少，尤其是考慮到中國政府將推出一個新的試點項目。該項目將為富裕的中國人投資海外房產創造便利。

據報導，政府在籌備於今年晚些時候推出新的試點項目──合格境內個人投資者機制(Qualified Domestic Individual Investor, 簡稱QDII2)，將允許境內個人投資者直接投資股票、債券、房產等海外資產。首批試點QDII2的城市共有六個，其中包括上海。

中國自2007年起開始實施境內個人年度購彙總額不得超過等值5萬美元的規定。在QDII2機制下，該購匯限制將失效。

中國國際金融有限公司(China International Capital Corp.)的分析師認為，相比投資股票，QDII2更多地將促進中國個人對海外房產的投資，因為中國個人投資境外股票的渠道已經存在，中國投資者往往更喜歡購買硬資產。

居外網(Juwai.com)聯合首席執行長Andrew Taylor稱，等QDII2推出後，再過五年回頭看，中國當前的跨境投資水平將顯得很低。居外網為全球華人提供環球房源，幫助中國投資者購買海外房產。 他補充說，對中國投資者來說，美國是最合適的房產投資目的地，因為美國有龐大的現成房源，還有望開工新的建築項目，外資所有權規定也比較自由。

對中國投資者來說，美國是最合適的房產投資目的地

美國和澳大利亞是中國人購買海外房地產的兩大目的地。根據居外網顯示的消費者活動，2015年第一季度中國購房者在美國的主要目的地是洛杉磯、紐約市、休斯頓、舊金山和奧蘭多。居外網上中國購房者的平均房價為196萬美元。

QDII2推出之際恰逢在美購房外國人排行榜中中國人位列榜首。據美國全國地產經紀商協會(National Association of Realtors)的最新調查顯示，在截至2015年3月的12個月中，在主要購買單戶房屋和公寓的國際購房者中，中國人所佔的比例為16%。加拿大人多 年來一直是美國房產的最大外國買家，此次以14%的比例排在第二，印度人以8%的比例排在第三。

QDII2仍將對潛在離岸投資者實施限制，也就是參與者將需要至少人民幣100萬元淨金融資產（不包括自住房），海外投資不得超過其資產淨值的50%。

儘管沒有一個正式的項目讓中國投資者購買海外房地產，但有幾個項目使中國人可以購買海外股票。最初的QDII項目使內地投資者通過基金經理有機會購買海外股票。QDII是中國在全球金融危機爆發前推出的。去年底推出的滬港通使內地投資者有機會購買在中國香港上市的股票。

不過，人們不應預計QDII2項目推出後資金會大批流出中國。資金將流向回報更高的地方，隨著北京放鬆貨幣政策以促進經濟增長、美聯儲今年晚些時候 收緊政策，回報更高的地方更有可能是中國。據中國國家外匯管理局的數據，今年前五個月，中國淨流入資金200億美元。中資銀行5月份淨買入13億美元外 匯，逆轉了之前八個月淨賣出的趨勢。

居外網上中國購房者的平均房價為196萬美元

亞洲投資者大舉進軍美國房產市場 西雅圖房產為主要目標

地產行業雜誌RealEstate Reports透露中國香港Gaw Capital有意以7.25億美元的價格收購哥倫比亞大廈。

 

西雅圖成亞洲投資者主要目標

美國資本市場分析人士指出，這樁正在進行的交易也標著著亞洲投資者大舉進軍美國房地產業的市場趨勢。由一家名為Gaw Capital Partners中國香港公司領導的投資集團已經就購買西雅圖最高建築-哥倫比亞大廈達成協議，這意味著西雅圖房地產市場繼三藩市和洛杉磯後，成為亞洲投資者 的主要目標市場。

 

亞洲商業地產投資者今年第一季度已經在美國花費了33億美元。哥倫比亞大廈的開發商於1989年將大廈以3.55億美元的價格賣給 Seafirst銀行，其繼任者美國銀行在1998年又以4.04億美元的價格轉手給Equity Office。在2007年金融危機爆發前，該大廈的最高價值為6.21億美元。

 

目前，哥倫比亞大廈的所有者，位於波士頓的Beacon Capital公司對收購案不予置評。而業界分析人士指出，亞洲投資者在西雅圖的投資行為已經持續數年，投資者的巨大興趣並不代表著巨大的成功。

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美聯儲前主席格林斯潘：美國房地產市場正處停滯狀態

美國的房地產行業通常會帶領美國經濟走出衰退，但是這次似乎不同。該行業是美聯儲前主席格林斯潘（Alan Greenspan）目前最大的擔憂。他警告稱，美國房地產市場發展正處於停滯狀態。

美國房地產市場發展正處於停滯狀態

當然，一些城市的建築在增加，房價在上揚，但是美國整體住宅與商業地產並未恢復到大衰退（金融危機）以前的水準。

格林斯潘表示，“美國房地產行業並未觸底，現在正處於長期停滯狀態中。”

他還表示，在大衰退之前，房屋與建築建設佔據美國GDP的8%左右，人們當時預計這將會持續20多年，但是目前該行業僅占GDP的4%左右。

雖然格林斯潘承認最新公佈的房屋數據顯示房地產行業有所改善，但是他指出，獨戶住宅仍只是2006年及之前水準的三分之一。

格林斯潘之所以如此擔憂，是因為從二戰至大衰退之前的這段時間，美國經歷了10次衰退與復蘇的輪回，而房地產行業（包括住宅與非住宅）總是驅動經濟反彈的主要力量。

他的觀點與一些房地產專家不謀而合。

Case-Shiller 房價指數的聯合創建者Karl “Chip” Case去年表示，在經歷了50年相當穩固的增長後，美國房地產行業成為“有風險的事業”（crapshoot）。

他表示，“有關房屋自住率的調查結果比此前任何時候都要糟糕。”

當然，眾所周知，大約10年前，格林斯潘曾警告國會，美國房地產市場有泡沫。

2005年6月9日，他告訴美國國會聯合經濟委員會，“儘管美國全國範圍不太可能出現一個房價泡沫，但是一些地方市場有泡沫跡象，這些地方的房價似乎已上漲到無法持續的水準了。”

該泡沫最終醞釀成了一個巨大危機。太多美國人購買了他們無法償付的房屋。

現在的問題是，美國房地產市場是否真的處於一個“新常態”，或者將會回到危機前水準。

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投資美國房產 擁有合法身法最重要

當有了一份穩定工作，購買美國房地產可以是個非常簡單的過程，很有可能不需頭期款就可擁有第一棟自住屋，而且美國房產的所有權是公開在政府備案材料中，隨時可以查詢。

如果您是外籍人士，希望在購買美國房地產過程順利進行的話，有合法身分最重要

在美國沒有法律規定說房地產買方必須是美國公民。事實上在美國購買房地產，外國人甚至可能有資格獲得貸款。

不過如果您是外籍人士，希望在購買美國房地產過程順利進行的話，需要做一些前期準備工作。

最重要的是要有合法身分，讓您成為合法房產擁有者。這個身分可以是您做為一個個體或您在美國可能想要建立自己的公司。在美國投資房產，可以是個合法 的公司實體，稱為一個有限責任公司，簡稱為LLC.有限責任公司。所受最大的經濟損失，就是您初始的投入資本。作為LLC公司擁有者，您將享受美國風格的 額外機會，建立銀行帳戶、公用設施和整體財產。有限責任公司將允許您建立美國身分。但這並不保證您國籍，它可能給您不同的簽證狀態和允許您留在美國工作簽 證的時間更長。

最重要的是通過擁有美國房地產的所有權，建立了財務獨立的第一步，也是一個非常豐厚的經濟回報機會。

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2015美國房價最高的10座城市

最新數據顯示，美國市場進入14年以來最穩健的時期，10個城市的房價已遠遠高於經濟衰退前水準。

美國市場進入14年以來最穩健的時期

推薦房源：美國房產

  • 丹佛

中位數價差： (2008-2015) +33.92%

庫存緊張，房價飛漲

  • 波士頓

中位數價差：  (2007-2015) +27.47%

收入未及房價的漲幅，令當地人苦不堪言

  • 華盛頓特區

中位數價差：  (2007-2015) +23.61%

這個城市是全球最有權有勢人的家，但房價之高讓它失去了一些優勢

  • 匹茲堡

中位數價差：  (2008-2015) +23.28%

受經濟危機的影響並不是很大，房價還在上升

  • 三藩市

中位數價差： (2007-2015) +19.7%

高新技術產業的發展帶來了就業和財富的增長，房價也緩步攀升

  • 檀香山

中位數價差： (2007-2015) +18.01%

旅遊聖地，並不適宜房地產交易。

  • 聖何塞

中位數價差：  (2007-2015) +10.07%

就業增長，房價攀升，加州的城市似乎都處於良性狀態

  • 路易斯維爾

中位數價差： (2007-2015) +8.04%

  • 科羅拉多斯普林斯

中位數價差：  (2007-2015) +4.56%

駐軍密集以及經費消減可能會影響它的房地產市場

  • 聖地牙哥

中位數價差： (2006-2015) -5.66%

這是一個美麗的地方，如果你的家安在這裏，但收入沒有跟上上漲的房價

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美國麻州房價幾近爆表 房屋中位價現達32.45萬

麻州(又称“马萨诸塞州”）房价涨幅似乎不见减缓。根据华伦集团(Warren Group)最近公布的报告，麻州房屋中位价格比去年涨了3%，现达到32万4500元。

麻州房价涨幅似乎不见减缓

推荐房源：美国房产

美国房产专家指出，冬季时由于冰雪封天，对房屋销量大为影响。但是，虽然销售量减少7.9%，房价却继续上涨，显示房屋需求仍大，房市强劲。房市的高需求加上待售房产不多，使得价格步步上扬。据麻州房地产协会的数据，过去31个月之内，麻州房屋价格有30个月都呈现上升。

在128公路内，几乎找不到新盖的小型房屋。全麻州建造房屋的数量也在下降。现在最大的问题是市场上待售的房屋数量不够多。

麻州房价普遍都在上涨，但有些城镇涨得特别多。据麻州房地产协会数据，米尔顿镇(Milton)的中价房屋上涨77%，现为75万3000元。该镇求售的房子数量掉了12%。

靠海的新罕镇(Hingham)中价房屋已超过95万2000元，市场上待售的房屋数量减了23%。魏斯伍德镇(Westwood)中价房屋上升42%，达到70万7000元。求售的房产数降低6%。

阿灵顿、麦德菲尔德(Medfield)、傅莱明罕(Framingham)、内堤克(Natick)、哈普京顿(Hopkinton)、尼顿 (Needham)、勒星顿(Lexington)、米尔福德(Milford)、牛顿(Newton)、北安多福(North Andover)、安多福(Andover)等城镇房价，都成长12%到30%不等。

碧波地(Peabody)、昆市(Quincy)、岩港(Rockport)和康克(Concord)等镇，也有8%到9%的屋价增值。

麻州共有公寓(Condo)的价格则因地而异。据房产资料，麻州整体公寓价格比去年下跌4%，现在的中价为30万5000元。销售数量也比去年降了 12%。但是有些城镇的公寓市场却很火热。如牛顿市，公寓中位价上升28%，至67万5000元。市场上求售公寓数量较去年减少33%。

阿灵顿公寓中位价格上升15%，现为47万2000元。布鲁克莱镇公寓中位价上涨14%，至67万2000元。波士顿公寓中位价上涨11%，达51万9000元。

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想要投資美國房產?這10座城市買不得

據個人理財備忘網站報導  買房是大多數華人在美國繞不開的話題。購房者發現，在密蘇裏州聖路易斯，該市的銷售價格僅為平均市場價值的77%。其他類似的城市還有巴爾的摩 （78%）、賓州的比弗市（82%）、喬治亞州的Bartow（82%）則緊隨其後。不過，其他地方的買家則最好準備支付溢價。

別在美國這10個城市買房

這個網站稱，全美10個最糟糕的房地產市場有6個都位於加州，比如三藩市，銷售價格達到了市場價格的108%。不過這並不令人驚訝，想想矽谷那些富得流油的技術人員，令三藩市任何一座像樣的房子都房價飆升。來看看除了三藩市，房屋銷售價格高於市場價格的城市還有哪些吧！

1、加州，阿拉米達

銷售價格是市場價格的108%

2、加州，三藩市

銷售價格是市場價格的108%

3、哥倫比亞特區

銷售價格是市場價格的107%

4、北卡羅納州，福西斯

銷售價格是市場價格的107%

5、加州，YOLO

銷售價格是市場價格的107%

6、加州，Marin

銷售價格是市場價格的107%

7、達科他州，Cass

銷售價格是市場價格的107%

8、加州 Contra Costa

銷售價格是市場價格的107%

9、維吉尼亞州 Alexandria City

銷售價格是市場價格的106%

10、加州 Shasta

銷售價格是市場價格的106%

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