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大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經濟發展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養老，那裡的房價低，物價低。

美國房地產仍然會穩步上漲

美國房地產分兩大塊：一部分是商業地產，另一部分是住宅地產。商業地產有ShoppingMall購物中心、Office辦公樓，warehouse倉庫就是靠出租。投資這類商業房地產只是出租，收取租金。

住宅地產就完全不一樣了，蓋了就賣。類型有singlehouse別墅，townhouse城市屋，condo公寓樓，apartment聯體公寓等，投資這類住宅地產的目的，大部分人是自己居住，也有一部分投資後是為出租收取租金的，或是等待漲價後再出售的。

一個是價，一個是量，買房就看價和量，價就是住宅房價，跟租房市場關係不大，房價市場沒有規定，沒人管理，就是一個純市場，而且也不是說今年只能漲2%，明年只能漲1%，在美國完全沒有這個說法，也沒有什麼限價或者限量。這個量也是沒有限制的，你想買就買，想不買就不買。美國的房地產市場就是靠純市場支配的。美國從50年代到現在，50-60年間的住宅開工量，每個月都有一定的量。這裡有很多週期，這個週期和經濟週期的相關度也比較高，這個就是開工量，最高是250萬棟，最低是100萬棟，平均是150萬棟。

美國房地產市場之所以步入穩定增長期，主要原因是：

一、人口穩定增長

這個跟國際化沒有關係，美國的人口結構是不錯的。美國每年將近增長300萬人口，這是很強大的，300萬人要結婚生孩子，要成立家庭的，這就是市場的需求。另外就是不少舊房肯定要換新的，新增規模就是150萬人，不管是首套還是改善都無所謂，人口、需求就在增長。有需求就有市場。

二、價格穩步上揚

美國房價在2005-2006年達到最高峰，然後泡沫破滅就垮下來了，再從2012年初開始反彈，已經連續上漲了35個月，目前仍然在上漲之中，仍然看不出有泡沫跡象出現，因為新房開工量不大，房價上揚速度穩健，市場步入漸漸消化次貸危機前留在市場上的房屋階段，加上美聯儲的遲遲不加息，因此現在投資美國房地產市場仍然是有利可圖的。

現在很難再出現次貸危機了，因為美國的貸款銀行資格審核更加嚴格了，貸款需要出具收入證明。2007年以前所謂的次貸是你的信用很差，也可以買房，你的首付也很少，或者不付首付也可以買房。那些年，不查收入，不查信用，零首付的人都可以得到貸款，買到房屋。而次貸危機發生時，正是這些人無法償還貸款利息，他們的房屋也基本上成了法拍屋，銀行屋。現在都非常嚴格了，因為現在次貸已經不存在了，美國次貸已經貸不到房了。現在美國的房地產市場延後了兩年左右到2012年才開始反彈，就是因為所有銀行的貸款標準太高了，而且會越來越高。如果標準還是比較放鬆的話，美國房價早就應該反彈了。就是因為現在標準比較高，反彈後的房地產市場算是相當規範的，也就是比較健康的，因此，次貸現在已經基本不存在了。

三、投資美國房地產必須要看美國人口流動方向

大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經濟發展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養老，那裡的房價低，物價低。現在美國的加州，包括整個西海岸都不錯了，而東海岸除了紐約和華盛頓，就是南部的佛羅里達，因為很多人嚮往陽光地帶。大部分美國人，包括新移民都喜歡兩個海岸不喜歡中部，因此中部地區的房價波動不大，有些房價數十年基本不變。現在的房地產投資者是經過次貸危機的大浪中優勝劣汰下來的，很多資質不好的都已經在2008年死掉了，現在留下的都是資質相當不錯的。

房地產週期有十二年左右的週期，從現在穩健的美國房地產市場來看，在未來的三五年之內都會比較不錯。因為週期這個東西，你不用害怕美國政府說調控一下，在美國就沒有這個東西，所以只要看市場就好了。

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致力於提高全美民眾房租支付能力的「MakeRoom」活動團體近日公佈最新調查報告，新澤西州平均30%的租房者一半以上收入用於支付房租，在「全美各州住房負擔最重排行榜」中排名第二，佛州排名第一。

佛羅里達州全美住房負擔最重

 

該研究還指出新澤西州各郡的「負擔沉重」租房者比例幅度為20.3%至38.7%。帕賽克郡(Passaic)和海洋郡(Ocean)分別以38.7%和37.7%的高比例居於榜首。在各大城市中，帕特森市(Paterson)比例最高，達46.4%，其次是伊麗莎白市，為30.4%。

新澤西有超過110萬個租房家庭，其中30.1%的家庭處於「負擔沉重」(Severely Burdened)狀態，即意味著他們使用一半或以上的稅前收入支付租金和水電費。

按照聯邦政府的標準，使用三成薪水支付房租的家庭，其基本生活將出現問題，包括食物、衣物和醫療照顧。今年5月最新研究表明，在新州要負擔平均每個月1309美元兩居室租金，一個家庭的平均年收入要達到52,347美元，才能保障基本生活。

而位居排行榜第一的則是南部「陽光之州」佛羅里達州。然而這恰恰說明了佛州租房市場的火爆，房租水漲船高，適合投資房產收取租金。

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到目前为止，石油和天然气行业的下滑丝毫没有影响达拉斯火热的房屋市场。北德州六月份的房屋销售增长了12%，而这里的房价升幅也是全美最大的。

美国德克萨斯州的首付

 

然而一份最新的抵押贷款行业报告仍然把达拉斯地区列为全美具有最大房价下滑风险的房屋市场之一，并将其归因于石油市场的低迷和较低的房屋可负担性。

Arch抵押贷款保险公司的风险分析及定价高级主管拉尔夫·迪法兰科(Ralph G. DeFranco)在一份新报告中说：“由于石油和天然气行业占比重较大，并且和过去相比，房价相对于收入来说变得更高了，因此北达科达州和德州持续具有较高的房价下滑风险。”

这是这家总部位于加州的抵押贷款保险公司今年以来第二次在它的夏季市场报告中就德州大城市的房价发出警告。

最新的预测警告，如果油价进一步下滑，德州的房价将有大约三分之一的机会下跌。

圣安东尼奥、休斯顿、奥斯汀和达拉斯都被列入Arch抵押贷款保险公司认为房价不正常的美国城市名单的前列。

报告认为。在这些德州的都市统计区内，房价均远远超过它们的长期平均趁势，因为房屋可负担性仍引人担忧。

房价下跌的风险最高的德州城市是圣安东尼奥，接近40%的机会，达拉斯地区房价下跌机会为32%。而据Arch公司估计，全美范围房价下跌的风险只有8%。

但没有迹象显示北德州的房价上升趋势要放缓，在六月份，这里的房屋销售中间价格达到创纪录的新高220,000美元。

休斯顿的房价和去年同期相比也上升了4.5%。

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根據紐約幾家大房地產公司星期三（7月1日）發佈的市場報告，一年多來的數據顯示，曼哈頓地產業持續上漲，第二季度一套住宅的平均售價已高達187萬美元，再創新高。一些專家認為，中國買家的持續湧入是房價攀高的重要原因之一。

從美國紐約世界貿易中心一號樓鳥瞰曼哈頓

曼哈頓房價持續升高

根據米勒‧賽繆爾公司（Firm Miller Samuel）和道格拉斯‧艾麗曼（Douglas Elliman Real Estate）兩家大的房地產公司的數據，今年第二季度，曼哈頓住宅平均售價比去年同期上漲了11%，達187萬美元。這個數字超過了去年第一季度的紀錄177萬美元；房屋中間價格達98萬美元，只比2008年金融危機前的紀錄102萬美元低一點。每平方英呎的價格高達2,011美元。

第二季度曼哈頓的康斗公寓平均價格為241萬美元，比去年同期提高了20%；合作公寓是154萬美元，比去年同期上漲了5.8%。根據「城鎮住宅」（Town Residential）的報告，上東城的市場以豪華康斗為主，平均賣價為472萬美元；下城房屋以工作室為主（1-2個臥室），平均售價為65萬到182萬美元。

中國買家湧入促房價上漲

根據道格拉斯‧艾麗曼的說法，房價上漲的原因有兩方面。一是曼哈頓房屋庫存一直沒有上升，今年二季度庫存為5,730套，只比去年同期多了1.3%；同時，新上市的公寓都是3或4個臥室、帶風景加配套設施的大戶型住宅，所以把平均價格拉了上去。

地產經紀公司科科蘭（Corcoran Group）首席執行官列布曼（Pamela Liebman）則認為，中國買家的持續湧入是曼哈頓房地產持續攀高的主要原因。「好像每個人的『引擎』都在加速，對所有不同價格的房屋都有不斷的需求，令人興奮的新開發項目和不斷進入的中國買家提振了這種需求。」她對《紐約時報》補充說：「在我從業這麼多年裡，我還從來沒有見過紐約市的房地產市場如此飢渴。」

一半買主買價高於報價

第二季度的市場還顯示出一個共同特點，無論是什麼房子，有超過50%的買主以高於市場掛牌的價格買到了房子，皆因多個買家爭搶一棟房子，誰出價高誰贏。這個比率也是金融危機後的最高值。

在過去的三個月中，住宅價格的持續上升導致了實際成交量的下降，第二季度成交房屋為2,430套，比去年同期下降了10%。

從房屋成交速度來看可以得出結論：還是低價房走勢看好。50萬至100萬美元的房子平均上市35天即被買走；而500萬至1000萬的房子在市場上的平均停留時間為90天。專家認為，目前300萬美元以上的豪華住宅的市場已經是買方市場。

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6月，美國房產市場的活躍程度如同夏日熱浪一樣席捲全國。據美國權威房產信息網站調查顯示，2015年以來，美國房產市場漸入佳境，在短期內不會有冷卻的跡象。

美國住宅市場的發展形勢日趨明朗

「我們在6月對美國房產走勢進行的調查結果表明，美國住宅市場的發展形勢日趨明朗。特別是一些活躍度較高的熱門置業城市，其房屋供應量也穩步上升，當地並沒有出現新建量猛增的投機行為。」發起此次調查的網站首席經濟學家Jonathan Smoke表示。

值得注意，Realtor.com還推出了「6月美國房產市場熱門指數(therealtor.com® Hotness Index)」，並公佈前20個美國最為火熱的區域房產市場。上榜城市的顯著特徵就是：買家正在急切地尋找合適的房屋，出售封單速度較為迅速。

專家認為，這項獨家分析調查結果可以幫助置業者發現最為火爆的美國中型至大型區域房產市場，為買家選擇美國房產投資城市提供有效參考。

美國6月房屋標價中值同比上升7% 短期內「供需緊張」成為常態

基於6月份前三週的美國房產數據，全美房屋標價中值(the median list price)增至233,000美元，同比增長7%，環比5月上漲2%；同時房屋在市場交易中的平均停留時間為66天(意為房屋從「掛牌出售」到「成功出手」之間的時間段，也稱為「市場平均出售天數」)，與上月持平。

在整體供需較為失衡的情況下，為了幫助買家創造更多的購買機會，美國住房庫存量增長速度明顯加快，但仍然比去年低了4個百分點。網站房產分析師認為，在過去的半年中，美國進入交易市場的房屋數量大幅度增加，但仍然很難在短時間內填滿購房者的「胃口」。很多房屋開發商也持有較為謹慎的態度，並沒有出現「房屋新建熱潮」，市場投機指數較低。顯然，需求失衡是造就地區房屋市場日漸火爆的主要原因。

網站美國房屋搜索量創造紀錄 獨立搜索用戶增幅達40%

有趣的是，調查顯示越來越多的美國人開始花費較長的時間反覆尋找最為鍾意的房屋。Smoke稱， 6月份的Realtor.com網站流量與房屋搜索次數創造了新高;每月獨立用戶增長速度同比增幅高達40%。他還發現，到7月網站訪問量與搜索量預計將分別增長50%和30%。

為了找出美國需求量最大的地區房產市場，Smoke與他的團隊對全美300個最大的房產市場中標價出售的房屋數量清單進行了嚴格的審查與分析。值得注意的是，為了弄清楚哪裡的房屋「出手」更快，他們也通過大量數據嚴密計算出了各地房屋在市場交易的停留時間。

加州城市佔據榜單半壁江山 舊金山打敗丹佛成為熱門置業城市NO.1

Realtor.com在「6月美國房產市場熱門指數」基礎上，公佈了美國最為熱門的20個區域房產市場。不出意外地，加利福尼亞州再次「霸榜」，成為了美國最為熱門的洲際房產市場;在前20個最熱的置業城市中，加州城市幾乎佔據了半壁江山(共8個上榜)。其中，舊金山打敗了上月冠軍丹佛市，成為了熱度最高的置業城市;州內的巴列霍市與聖羅莎市也進入了榜單前5位。

Smoke小組分析認為，造成加州房市較為火熱的主要客觀原因有兩點：

20個美國最為火熱的區域房產市場

1、 加州房屋供求的緊張程度排在全國前列，由於土地限制，新建量也極其有限，加劇了供求失衡。

2、 加州強大的經濟發展體也刺激了房屋方面的需求，科技就業市場的龐大人口為房產市場提供了充足的「馬力」。

德克薩斯州4城上榜 經濟復甦促密歇根州房市回溫

德克薩斯州也在榜單中佔據4席，分別是達拉斯(第4位)、米德蘭(第17位)、奧斯丁(第18位)、聖安東尼奧(第19位)。

科羅拉多州的丹佛市(第3位)排在前三位，密歇根周再次有兩個城市上榜。安阿伯(第7位)與底特律市(第9位)，都有了一定幅度的排位上升。

Smoke小組表示，儘管德克薩斯州與科羅拉多州受石油市場影響較大，但由於兩州多樣化經濟體的發展較為卓越，當地房產市場依舊保持彈性，未來房價漲幅具備潛力。

而密歇根州良好表現的緣由則與其它兩州截然不同，突出的經濟恢復勢頭與居民較強的支付能力(就業市場回溫顯著)是促成該州兩座城市上榜的關鍵因素。

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近年来美国的“新创”风潮十分火热，不仅全美甚至是全球顶尖的高科技人才蜂拥而至，就连美国一些东岸知名的商学院毕业生也放弃华尔街高薪的金融工作，积极移往西岸的科技业。

其实，适合优秀科技人才发展的地方不只限于硅谷一地，在美国还有4座城市也早已聚集大量的高科技专才。这些具创造力、有专业技能的年轻人选择这几座城市的小型新创，多为了实现个人梦想和做对世界有意义的事。

全美新创风潮生气蓬勃

新创（又称：初创，startups）不仅吸引投资人的青睐，更获得许多优秀电脑与科技人才的投入。短短几年间，美国的新创规模也越来越庞大，从最早期的“10亿俱乐部”到现在的“百亿俱乐部”。

在美国，新创公司除了越来越受到杰出科技人才的青睐之外，还改写了新设企业的商业运作模式。目前新创企业的兴衰正以前所未有的速度向前推进，整个新创产业的产能不断攀升。

新创枢纽成为“创意培养皿”

新创枢纽（Startup Hub）也渐渐由硅谷（又称：矽谷，Silicon Valley）扩散到美国其它城市与世界各地。新创公司所到之处不仅振兴地方经济，还将小城镇转变成技术爱好者的“创意培养皿”。

新创文化象徵着一种“创意阶层的气质”（Ethos of the Creative Class），这些创业家将自己比喻成音乐家与电影制片人一样，具有创意冒险的精神。原本平淡的社区居民将更欢迎这群受过高等教育、聪明绝顶的年轻科技专业人士的进驻。

新创育成机构Y-Combinator共同创始人与新创高手葛兰姆（Paul Graham）曾说过，新创枢纽最大的优势是，你将有机会在对的时间遇到对的人，来解决你正面临的问题。

财经网站SmartAsset认为，新创公司的聚集会促进彼此间的协同合作，努力营造出一种独特的社区氛围，以让各自的创业成功。为了达成一个令人满意的经验与过程，它们会抱持着一股渴望创造出一件新颖的事。

硅谷：高科技新创的枢纽

硅谷集結了全美重要的高科技產業，是許多擁有計算機背景的科技人才所夢寐以求的工作地點。圖為蘋果公司在庫柏蒂諾的總部

 

硅谷集结了全美重要的高科技产业，是许多拥有计算机背景的科技人才所梦寐以求的工作地点。图为苹果公司在库柏蒂诺的总部。

硅谷集结了全美重要的高科技产业，是许多拥有计算机背景的科技人才所梦寐以求的工作地点。硅谷又因座落于北加州，气候宜人，再加上有斯坦福以及加州大学系统，更是许多华人移民与居住美国的首选。

许多国际知名企业都在此占有一席之地，如谷歌（Google）、苹果（Apple）、脸书（Facebook）、Salesforce、甲骨文（Oracle）、LinkedIn、HP、雅虎（Yahoo!）等。该区雇用超过27万名员工。其实不仅是大型企业，2014年硅谷的新创公司吸引超过全美业界一半以上的资金。

但是，硅谷最大的缺点就是高房价与高租金，这让一些社会新鲜人以及刚从校园离开的大学生，或是想多存点钱的工程师裹足不前。如果你是位电脑专才或是具备高科技专业，却不想搬进生活费昂贵的硅谷，其实还是有些城市是你不错的选择。

除了硅谷外的新创枢纽城市

1. 德州奥斯汀（Austin, TX）

德州奧斯汀

开发工程师的平均年薪：$82,000（美元，下同）
著名的新创公司：Famigo（提供儿童安全的智能手机娱乐App）、Invodo（提供企业开发可扩展、高影响力的视频策略所需的专业知识和工具）、RecycleMatch（提供供需双方进行匹配的网站，以提高资源的再利用率）。

2. 科罗拉多州博尔德（Boulder, CO）

科羅拉多州波德

开发工程师的平均年薪：$83,000
著名的新创公司：Epic Playground（即时客户数据分析）、Sendgrid（提供App客制的电子邮件功能）、Trada（取材于众的广告专家）。

3. 麻萨诸塞州波士顿（Boston, MA）

麻萨诸塞州波士顿

开发工程师的平均年薪：$109,000

著名的新创公司：Rethink Robotics（智能协作机器人）、Recorded Future（运用网络资讯趋势预测未来）、Formlabs（开发高品质的3D打印机）。

4. 田纳西州查塔努加（Chattanooga, TN）

田纳西州查塔努加

开发工程师的平均年薪：$82,000

著名的新创公司：SupplyHog（线上建材提供商）、Ambition（追踪与激励业务人员生产力的App）。

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美國最貴的郵遞區號（郵編，ZIP code）今年不在加州硅谷，而是由紐約長島（Long Island）的海灘城鎮——薩佳波那克（Sagaponack）奪冠，該城在過去18個月的房價中位數高達5,125,000美元。據一項最新的研究顯示，全美最貴郵編的前20座城市，加州囊括14個，紐約州有5個地區上榜。

一項最新的研究顯示，全美最貴郵編的前20座城市，加州囊括14個，紐約州有5個地區上榜。圖為加州阿瑟頓（Atherton）的豪宅

據報導指，紐約長島上的薩佳波那克在過去幾年裡，房價平均中位數超過500萬美元，成為今年度全美郵遞區號房價最高的城市。

美國最貴的郵遞區號（郵編，ZIP code）今年不在加州硅谷，而是由紐約長島（Long Island）的海灘城鎮——薩佳波那克（Sagaponack）奪冠，該城在過去18個月的房價中位數高達5,125,000美元

 

PropertyShark的研究是分析從2014年1月至2015年6月，在全美不同郵遞區號成交的房價中位數數據做排序。研究結果發現，高房價的郵遞區號多座落於海濱區，其中以紐約州的薩佳波那克排名第一，除了薩佳波那克（11962）之外，還有4個紐約地區的郵遞區號擠進全美最高房價的前20名，它們是 10013、 10007、 10282以及 11976。

紐約

在排行前20名的榜單中，加州囊括了14個郵遞區號，包括第2名的阿瑟頓 （94027）、 第3名比佛利山莊（90210）、 聖塔莫尼卡（90402）、帕拉阿圖（94301）、紐波特海灘市（92662）、洛斯阿圖斯（94022）、波托拉谷（94028）、聖塔芭芭拉（93108）、蘭橋聖菲（92067）、紐波特海岸市（92657）、洛斯阿圖（94024）、紐波特海灘（92661）、寶馬山花園（90272）以及聖瑪利諾（91108）。

此外，佛羅里達州邁阿密海灘市的高房價中位數（2,650,000美元）也讓它擠入排行第9名。

以下就是全美前20名最貴的郵遞區號。

1. 薩佳波那克（Sagaponack），紐約州（11962）

房價中位數：$5,125,000（美元，下同）

家戶年收入中位數：$106,250

2. 阿瑟頓（Atherton）， 加州 （94027）

房價中位數：$5,050,000

家戶年收入中位數：$220,583

3. 比佛利山莊（Beverly Hills）， 加州 （90210）

房價中位數：$3,221,250

家戶年收入中位數：$132,254

比佛利山莊

 

4. 聖塔莫尼卡（Santa Monica）， 加州 （90402）

房價中位數：$3,062,250

家戶年收入中位數：$140,139

聖塔莫尼卡

 

5. 帕拉阿圖（Palo Alto）， 加州 （94301）

房價中位數：$2,827,500

家戶年收入中位數：$122,473

帕拉阿圖

 

6. 紐約（New York），紐約州（10013）

房價中位數：$2,800,000

家戶年收入中位數：$83,725

7. 紐約（New York），紐約州（10007）

房價中位數：$2,763,711

家戶年收入中位數：$112,947

8. 紐波特海灘市（Newport Beach）， 加州 （92662）

房價中位數：$2,675,000

家戶年收入中位數：$78,750

9. 邁阿密海灘市（Miami Beach），佛羅里達州（33109）

房價中位數：$2,650,000

家戶年收入中位數：$166,976

10. 洛斯阿圖斯（Los Altos）， 加州 （94022）

房價中位數：$2,600,000

家戶年收入中位數：$165,534

11. 波托拉谷（Portola Valley）， 加州 （94028）

房價中位數：$2,450,000

家戶年收入中位數：$161,205

12. 聖塔芭芭拉（Santa Barbara）， 加州 （93108）

房價中位數：$2,400,000

家戶年收入中位數：$119,539

13. 紐約（New York），紐約州（10282）

房價中位數：$2,400,000

家戶年收入中位數：$230,952

14. 蘭橋聖菲（Rancho Santa Fe）， 加州 （92067）

房價中位數：$2,350,000

家戶年收入中位數：$230,952

15. 紐波特海岸市（Newport Coast）， 加州 （92657）

房價中位數：$2,349,500

家戶年收入中位數：$156,440

16. 水磨坊（Water Mill），紐約州（11976）

房價中位數：$2,337,500

家戶年收入中位數：$160,536

17. 洛斯阿圖（Los Altos）， 加州 （94024）

房價中位數：$2,302,500

家戶年收入中位數：$167,384

18. 紐波特海灘（Newport Beach）， 加州 （92661）

房價中位數：$2,300,000

家戶年收入中位數：$90,357

19. 寶馬山花園（Pacific Palisades）， 加州 （90272）

房價中位數：$2,240,000

家戶年收入中位數：$159,696

20. 聖瑪利諾（San Marino），加州（91108）

房價中位數：$2,134,000

家戶年收入中位數：$140,703

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