Category: News Feature

上期在居外网我已经对此题目进行了一些分析，（详细请见http://www.juwai.com/news87803.htm）。本期我将继续深入分析这个问题。现在列出一些因素来思考美国房价有没有泡沫，现在是否是房产投资的好时机。在上篇的第一部分，我比较了纽约曼哈顿公寓价格指数和美国股市标普500指数。我们看到了没有真正的泡沫迹象。这篇文章中，我们将以迥然不同的角度来探讨这个问题。我们将考查美国宏观经济情况，比如雇用率和信用度，这是两个决定房屋购买力的关键指标。房屋购买力又揭示了美国普通大众的购房需求水平。

要获得正确的观察视角，就要深入观察房产危机前和房产危机后的情况。下图揭示了美国失业率在2006年末的房产危机前达到最低的4.4%。危机爆发后，失业率在2009年末达到10%的峰值。之后由于政府刺激政策，失业率开始逐步回落。到2014年7月，失业率回落至6.2%的水平。因此，与危机期相比，仍然有一定的余地。

表一： 美国失业率

现在来看看美国房产按揭量变化（请见表二）。在危机爆发后银行为了保证按揭的质量，对申请采用了更加严厉的审核标准，很多按揭因此被拒。房产按揭量随着危机的持续不断滑落。住房市场回暖后，按揭量又不断上升，但并未达到危机前的水平。

表二：美国房产按揭量走势

以上两个指标都揭示了总体情况。与危机前比较，危机阶段按揭合格购房人数下降幅度很大，同时更多的人对工作稳定性产生恐惧心理。而这些结果没有说明美国房产市场处于泡沫水平。

即使住宅价格普遍回升，供应量相对较低可能是由于需求的回升。来自美国国内和海外的投资活动在住宅价格回升开始后迅猛增长。但是来自本土居民的购房需求增长依然缓慢。

表三：美国30年按揭利率变化

这导致了危机爆发后按揭利率持续下降。美国中央银行不断降低利率以刺激经济。这使得按揭利率跳水。理论上，低按揭利率可以刺激购房需求走强，要比刺激带来的实际购房需求更强。

总之，通过所有的分析，我相信当前状况下的美国房产市场存有泡沫的可能性很小。实际上，大多数分析师都持有认同这个结论。这明显说明尽管目前房产价格上升，但仍然是很好的投资时机。但是投资者应该明白：并非所有的房产都能成为好的投资品。全美各地的房产回升过程差异很大，基本面要作为比以往重要得多的考虑因素。明智的投资者要小心谨慎地与能够辨别投资好时机并独立于任何机构、不带偏见的市场研究专家一起合作，进行投资决策。

更多市场研究将持续发布。敬请期待！

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Sidney剖析美国房产市场

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大家好！我是西德尼·肖伊（Sidney Shauy），受居外网邀请，故在网站开辟专栏。我会在专栏中与大家分享房产市场新闻、我的个人观点、对其他专家观点的评论、以及我对美国房市的技术性分析。我讲的最多的是纽约和迈阿密。当然我也会讲到美国和全球经济对包括房市投资在内的各种投资的影响。之所以不局限在房市投资，是因为当今世界万事都是互相关联的。希望大家希望我的专栏。

首先，我想要谈一谈越来越多的人都关心的一个问题。很多中国和其他海外买家都在美国购房，美国房市也越来越热。最近我和很多房产分析师经常会被问到：“美国，特别是纽约的曼哈顿房市已经出现泡沫了吗？”前几年，没人会想到这种问题，但是现在美国房市整体复苏，这样的疑问也渐渐有了几分道理。这个问题的答案十分重要，因为这关系到下一个问题的答案——“现在该不该投资？会不会为时已晚？”

从分析师的眼光看，是否存在泡沫是很难判断的，因为只有在发生不良状况以后泡沫才会显现。很多人可能开始觉得有泡沫，因为房价上升速度很快，供应不足。但是不能因此就说房市有泡沫。从实际情况来看，投资者希望能提前知晓这个问题的答案，在房市出现任何波动之前做出明智的抉择。所以答案是什么？我们以美国最热门的房市之一纽约曼哈顿为例。

我们从两个角度来分析曼哈顿：相对价格行为和经济背景分析。两个角度都很重要，要全面分析才能有全面的了解。在本文中，我首先根据美国股市下的相对价格行为。在后续的文章我会继续讨论该问题。

Streeteasy地产网站公寓市场指数(2000-2014)

2008年三月是一个高峰值，此后曼哈顿公寓价格指数下降了18.2%，到2009年11月降到了最低值。然后经过了4年，到2013年12月，才回到危机之前的水平。截止到2014年6月（至今能得到的最新数据），该指数相较于危机之前有所上升，比2009年的最低值高出30.5%。

现在来对比一下美国股市价格指数。见下图（数据2）

2014年7月6日的一周    标普500指数

将危机之后美国股市和曼哈顿公寓价格进行对比，我们可以看到两个图形状差不多，但是也有一些重要的差别。首先可以看到股市和房市之间有一个时间差。股市的反应很迅速，房市就有一些延迟，所以有一个时间差。这样一来，股市可以反应房市在几个月之后的动态（不是百分百正确，但是大体上符合）。股市自2007年10月开始就一路下跌，但是纽约房市直到2008年3月才开始下跌，相差5个月。还有一点就是股市和房市基本上都是通过4年才恢复到危机前的水平：股市到2013年4月才恢复，纽约房市到2013年12月才恢复，时间差是9个月。

如果把股市作为房市的风向标，那么我们可以推断曼哈顿的房市还有很大的上升机会，当然不是说因为泡沫而上升。事实上，曼哈顿房市是美国发展最好的房市之一。整个美国的房市和股市指数对比来看，房市并没有出现泡沫，投资美国房市还有很多上升空间。

我接下来的文章还会详细讨论这一问题，下一篇讲的是经济背景分析。敬请期待！

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纽约是一个国际化的大都市，许多人对这座城市充满着向往，从而，纽约就成为了全球人的一个梦。留学生把这里作为进入世界顶级大学的驿站；投资者把这里视为“淘金地”。多年来，很多来纽约投资房产的中国投资者人数逐渐增多，不过我发现，国内投资者对于纽约公寓的类型并不了解。在这期专栏中，我想为投资者介绍一下纽约公寓。

纽约的公寓分为2种，一种叫co-op（股份合作公寓）,一种叫condo（就是平常的产权公寓）。

Coop（股份合作公寓）是由一个股份公司拥有的公寓，一栋楼就是一个公寓。业主买的不是某个产权，他们实际上拥有的是这个公司的股份，并且拥有这个公司给予的长期“租赁使用权”。

购买co-op的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税，物业费来维持持有成本。股东拥有的公寓大小和楼层由股份的数额来决定。公寓购买者需通过co-op董事会审批，背景，工作，学历，报税，财产等（一般情况下，外国人的购买申请被通过的机率不高）。大部分co-op要求股份持有人把co-op作为他们的主要居所，有些不允许出租，但是大部分也允许1~2年转租，但是承租人必须要通过董事会批准。大部分上东区的第五大道和公园达到的传统富人区都是co-op。

Condo（产权公寓）购买的是特定公寓单位的独立产权，和一般商品房一样。业主需要承担公寓每年的房产税(real estate tax)以及物业管理税(common Charge)。购买者需要向管理委员会提交申请，并且提供财务状况。一般这个申请时间比co-op要短很多，并且允许外国人买。可以随便出租，非常方便。新建的公寓楼为了方便买卖都是condo。

Sponsor unit是指新房（一手房交易），开发商卖的一手房。除了sponsor unit, 其他都是resale二手房交易。因为sponsor unit是从开发商手里购买，所以转让费和双方的律师费都会由买房者承担。买新楼盘者，往往会要求多支付Working Capital Contribution, 大楼会让新住户多交付2~3个月的物业费作为集体开支和支付大楼管理员的房间。

由于co-op 和condo的产权性质不同，co-op的产权属于它的公司，condo的产权属于个人，那么，属于个人产权的房子condo，为了不动产产权保险需自己购买产权保险（title insurance）。

Co-op的地税和物业税都是个人交给co-op，并由coop代缴。codon物业费交给物业公司，税需有买家交给政府，税可以3月一交，6月一交，或者1年一交。如果中国投资者不居住在美国，可以直接通过美国政府网站付地税。

Lucy.luo 专栏全集：
纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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