又是壹年3.15,多年來這壹天早已成為全民捍衛自身權益的重要日子。2020年3.15的主題是——凝聚妳我力量。不難看出,這與這個充滿挑戰的特殊年份有關,也是因為全國疫情防控還未全面勝利,今年的3.15晚會將延期播出。
晚會延期,居外為廣大用戶推出的“海外置業防坑術”不會遲到。
據胡潤《2017中國高凈值客戶海外置業展望》指出,有接近壹半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要的目標,近年來該趨勢更是有增無減。不過,在海外買房不比國內,各種政策、限制和信息不對稱必然使得這件事風險重重。居外網作為國內最大、成立最早的全球置業平臺,為大家整理以下在海外購置房產中可能出現的意外隱患。
壹、警惕隱性成本
1、常規稅費
每壹個國家或者地區的稅費規定和法律環境都不同,這些背後的成本支出很多都是購房之後才浮現出來,所以在決定買房前,了解清楚當地的相關政策和規定是基礎必要。
拿以下幾個熱門投資國家來說:
美國—— 房產稅是壹筆不少的支出,目前美國的房產稅率是由當地的各個政府決定的,平均是在1%到3%之間,房價越貴,房產稅越高。
不過在美國買房,不僅要繳納房產稅,而且還按照投資屬性需要繳納出租的個人所得稅。
購買期支付稅費包括:
產權調查費:200—300美元
產權保險費:房屋價格的0.3%—0.5%
登記費:100美元
地稅調整:1—6個月的地產稅
律師費:500—3000美元
房管協會費:3個月物業費
房屋估價費、房檢費、公證費和勘查費:900—2000美元
持有期間支付稅費包括:
房產稅:房屋價格的1—3%/年
房屋保險費:1000—1500美元/年
物業費:房屋價格的0.3%—2.8%
個人所得稅(出租才需要繳納):出租收入金額的10%—35%
英國 ——成交時必須向稅務局繳納印花稅(SDLT),買賣交易才能最終獲政府認可。
印花稅隨房價階梯式上升,如果通過公司購買價值超過200萬英鎊的物業,印花稅稅率高達15%。
除印花稅外,購房者還需繳納增值稅,市政物業稅,個人所得稅等。
購買期支付稅費包括:
律師費:1500—5200英鎊
印花稅:2500—10000英鎊(房屋購置價格超過350000英鎊需要繳納)
註冊費:20英鎊
土地調查費:350—400英鎊
房產登記費:270—910英鎊
持有期間支付稅費包括:
地租:300—1000英鎊/年
物業費:房屋價格的0.5%—0.7%
市政稅:800—1500英鎊/年
租賃所得稅(若是房屋出租才需繳納):費用征收視實際情況而定
澳大利亞 ——購買房產需要繳納的費用大頭是印花稅,大約占到成交價的6%–12%之間。
如果買房者壹年之內出售房產(澳大利亞房產),除了中介費、律師費之外,還有資本利得稅,高達百分之五十。
澳洲對海外投資者購買二手房有限制,沒有永久居住權(綠卡)的海外人士不能購買二手房,且澳洲四大銀行已經拒絕向海外人士貸款,投資門檻較高。
購買期支付稅費包括:
印花稅(大約占到成交價的6%–12%之間)
律師費:普通住宅的過戶律師費約為1500-2000澳幣
FIRB申請費
貸款費:1000澳元左右
律師費:500—3000澳元
持有期間支付稅費包括:
物業管理費:800-1000 澳元/年
市政管理費、排汙費:1500—3000澳元/年
土地稅:數百澳元/年
房屋保險費:500-1000澳元/年
日本 ——購房需要繳納中介費、印花稅、房產取得稅、5年間地震火災保險等費用,購買房屋時投資者所繳納的各項稅費約為房價的 6%-7%。
日本的房屋持有成本極其高昂,每年還要繳納固定資產稅、都市計劃稅、修繕積立金、稅理士費用等,每年持有的成本約為房價的 1%-2%。
購買期支付稅費包括:
登記稅:房屋價格的2%
房產取得稅:房屋價格的3%
中介手續費:房屋價格的3%+6萬日元+消費稅
印花稅:按購置房屋價格交,費用10000—100000日元
持有期間支付稅費包括:
固定資產稅:固定資產評價額的1.4%
城市規劃稅:固定資產評價額的0.3%
物業稅:看物業公司規定
泰國 ——購買房產手續很簡單,且沒有房產稅,沒有遺產稅,稅費也很少,主要有:
購買期支付稅費包括:
過戶稅:2%(買賣雙方各支付壹半)
特種商業稅:3.3%,持有超過5年,免稅
印花稅:0.5%
個人所得稅:根據賣主為個人或公司而有所不同。
持有期間支付稅費包括:
需要支付大樓基金,壹般是 500—700 泰銖/平方米,壹次性支付。
需要支付物業費,壹般是 35—60 泰銖/平方米/月。
需要支付水費、電費及水電表工具。
海外買房投資已成為日常,但鑒於海外的環境差異和信息不對稱等因素,大家在具體買房過程中還是需要特別小心,避開各類陷阱,有問題可聯系居外網獲取支持。
2、始料不及的繼承隱患
拿美國舉例,非美國人的聯邦遺產稅免稅額度只有6萬美元/人。如果涉及到房屋繼承問題,會面臨高達40%的美國聯邦遺產稅,而根據美國先稅後分的原則,也就意味著要完成涉及繼承問題的房產過戶,需要先支出壹筆數目不菲的稅金。
3、匯率差價成本
在當今全球市場並不樂觀的情況下,許多國家很可能保持現有的寬松貨幣政策。放眼全球目前也只有美元價值堅挺,並且在加息預期下尚有升值空間。
所以當投資者打算租售海外房產,僅僅關註房價的變動並不夠,匯率差價也是壹個重要因素。
以上是成本隱患,接下來小編再提醒各位買家,海外置業過程中可能存在的投資陷阱。
二、投資陷阱防不勝防
信息不對稱是海外投資置業的普遍難題。因為距離、語言等等限制,境外房產很難做到買賣雙方信息對等。在這種情況下,投資者往往處於劣勢。
不良中介利用不對稱信息,超常溢價出售房產也時而有之,投資者高價買入房產,卻很難轉售,不僅回報期被遠遠拉長,而且投資成本也被套牢。
有的國外開發商開發建設的海外房產,在尚未取得當地政府批準的情況下就出售給中國買家,壹旦此類房產長時間無法通過當地政府批準,中國買家就難以獲得合法產權。
警惕投資收益在5%以上的項目。承諾高收益的項目,要麽是存在虛假宣傳;要麽是包含了各種稅費、手續費,比如宣傳年租金收益凈回報率為7%,但扣除各種稅費後可能只有4%。真正到手的收益遠不如預期。另外就是,大量承諾包租的項目,最後難以出租。
4、學區房願望落空
很大壹部分用戶,在海外買房是考慮到孩子的教育問題,而在海外不少國家的學校都有公私之分,壹般只有公立的中小學才跟“學區”有關,私立學校的入學與學區無關。所以,在選擇房源時要警惕這壹點,考察清楚附近究竟是哪類學校。
綜上所述,近年海外置業風潮正盛,但交易中難免出現各種合同陷阱、移民陷阱、黑中介、貸款誤區、房源無保障、交易有“內幕”等等問題,壹個不留神,就是錢、房全泡湯。
海外置業是個“技術活”,多聽多看,別壹時沖動,畢竟動輒幾十萬上百萬的投資,不能麻痹大意,最好能選擇正式優質的平臺篩選房源,委托有資質的正規中介、律師進行交易,調研清楚開發商實力和資質,最後就是買前要去現場實地考察。