新西蘭 | 移民推動奧克蘭房價?

從新西蘭奧克蘭房價瘋漲的情況下,很多新西蘭民眾及外界都認為是其移民增多才推動了房價的上漲。

不過,最近懷卡託大學的一項研究表明:移民並不是造成房價上漲的主要原因,造成房價上漲的原因更多的是極低的利率、投資者的需求、資本增值的預期和新西蘭人的回流。

據瞭解,這項研究是懷卡託大學受商業創新和就業部(MBIE)委託後開展的。最近一段時間以來,新西蘭移民人數屢創新高,於是市場上房屋供不應求的狀況變得尤為突出。民眾之間有一種說法:就是這些移民導致了房價上漲!

優先黨黨魁Winston Peters 曾經多次公開表示:移民導致了房價上漲!工黨也是「移民助推房價論」的主要推手。昨日媒體消息,一位名叫Adam 但是不願意透露姓氏的華人地產中介表示:移民將奧克蘭變成「貧民窟」。這一說法也有著普遍的民眾基礎,Newshub的調查顯示,有60%的受訪者認為應該減少移民數。

且不說Peters老先生的母親是來自蘇格蘭的移民,這名華人房產中介還真是會忘本啊,作為10年前還是新移民的自己,真是實實在在的加速了奧克蘭變成「貧民窟」的進程。房產菌覺得,在新西蘭一個人都沒有的幾十萬年裡,房價最便宜,犯罪率最低,移民導致房價增長和犯罪率增加確實聽起來蠻合理的。

1992年以來房價走勢

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奧克蘭年度人口變化

MBIE的調查也旨在明確調控移民政策是否能夠干預房價上漲,懷卡託大學得研究也表明,奧克蘭房價受到移民數的影響比較小,改變移民政策只能對簽證控制的移民產生影響,對於房市不能產生很大的影響。最近一段時間淨移民人數的增長也主要是由於學生簽證和臨時工作簽證發放數量增加導致的,而這些並不是購房市場裡的主力。

除此之外,調查還發現即使是投資移民的數量對於奧克蘭住房市場的影響也不大,因為這些投資移民者購買的房產主要是商業地產和多動別墅。財政部長English昨天也表示,近期不會修改移民政策,因為一些企業仍然面臨著人才短缺的問題。

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(據新西蘭天維)

 

新西蘭 | 新西蘭房產銷量下滑 房市已有縫隙

據相關消息顯示,新西蘭房價增福逐漸減緩,銷量也隨之下滑。即使現在房地產市場仍然屹立,但實際已經有一定縫隙。

儘管房價顯示房地產市場依然堅挺,但奧克蘭的房價增幅已經開始減緩,銷量也出現下滑

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價格

根據Real Estate Institute最新公佈的數據,從6月到7月,全國房價中位數上漲了1%,7月份為505,000紐幣。這一數字較去年同期上漲了8.6%。

截至7月份,奧克蘭的房價中位數為825,000紐幣,較上月僅上漲了0.5%。但相比去年同期,這一數字上漲了12.2%。

如果把時間拉回到一年前,就能看出房價上漲有多兇猛。當時,奧克蘭房價同比上漲高達20%。

從季節來看,二季度全國房價較一季度上漲了2%,相比去年同期上漲8%。奧克蘭二季度房價則較一季度上漲1%,較一年前上漲了12%。

銷量

Infometrics首席預報師Gareth Kiernan稱,從6月到7月的一個月間,新西蘭房屋銷量下滑了5.3%,較一年前下滑了10%。這是兩年來第一次出現銷量同比下滑。

具體到各個地方,Waikato/豐盛灣和Gisborne的房產銷量下滑了14%,北地房屋銷量狀況稍好,下滑了1.5%。

Kiernan稱,這些地區的房產銷量在2014年末和2015年初達到創紀錄水平,如今卻出現下滑,「值得關注」。

奧克蘭的狀況則更為嚴重,房產銷量較一年前下降幅度高達20%。

對於下降的原因,眾多房產中介抱怨稱,售房人數減少,各地的中介均難以找到房源。這是導致銷量下滑的主要原因。

「從全國範圍來看,存量房源快速下降,同比去年下滑了33%。其中6個地區下滑了超過40%。」有經紀人說。

但Infometrics的經濟學家稱,奧克蘭並不缺少房源,該城最大的代理商Barfoot & Thompson目前手中的房源依然是10個月來的最高位,「這表明該地區的高房價可能對買家造成了負面影響」。

Westpac則拋出了不同的觀點。其經濟學家認為,房主之所以不願意售房,是出於進一步資本收益預期的考慮。換句話說,他們在等待房產升至,並不急於賣房。

Infometrics預期,隨著新的貸款與價值比率(Loan-To-Value)規則開始生效,八月份成交量將進一步下滑。

「我們預計新的LVR比率限制政策將進一步拉低奧克蘭房產銷量,幅度為8%。其他地區的下滑幅度預計將達到19%。雖然央行將在下月實施該政策,但零售銀行已經採取放貸緊縮措施。」Infometrics預期,這一政策對購房需求的影響至少持續一年。

但ASB經濟學家Kim Mundy稱,在有限的供給和強勁需求下,房地產市場依然增長強勁。

「在奧克蘭之外的其他城市,隨著低利率福利和對奧克蘭房產的可替代性增強,居民對房產的需求也在增長。即便在奧克蘭,高企的人口增長率加上低利率,仍會持續推高房產需求。」Mundy說。

Westpac則認為,預期從8月份開始,房價上漲仍將遭遇阻力,銷量還會下滑。但該機構同時稱,從國外既有經驗來看,限貸措施對限制房價漲幅的作用不會持久,只是暫時性的。

相關資訊:奧克蘭房價降溫了?上月房價漲幅甚少

(據新西蘭天維)

新西蘭 | 奧克蘭房價降溫了?上月房價漲幅甚少

據悉,新西蘭奧克蘭房價有降溫的趨勢。

最新統計顯示,7月份奧克蘭房價同比6月份微漲了0.5%。相比去年的「跳漲」來說,上月房價幾乎沒出現大的變化。

最新的Real Estate Institute數據顯示,從6月到7月,奧克蘭房價僅上漲了0.5%。即便如此,奧克蘭與其他三個地區依然創造了新住宅銷售價格歷史高位,這3個地區是:Northland,Waikato/豐盛灣和Manawatu/Whanganui地區。

最新統計顯示,7月份奧克蘭房價同比6月份微漲了0.5%

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截至7月份,奧克蘭的房價中位數為825,000紐幣,較上月上漲0.5%。Waikato/豐盛灣在9個月間有8個月房價中位數達到歷史高位,上漲2.7%,達到450,000紐幣。Manawatu/Whanganui的房價則上漲了6.4%,達到265,000紐幣。

從全國來看,房價中位數上升了5000紐幣,達到505,000紐幣。但REINZ稱,這一數字較5月份的中位數峰值少1000紐幣。在這種情況下,售房人數量減少,各地的中介均難以找到房源。

「從全國範圍來看,存量房源快速下降,同比去年下滑了33%。其中6個地區下滑了超過40%。」有經紀人說。

另有數據顯示,上一財年,為了償還債務而被迫賣房的數量同比減少了30%。房產專家分析認為,這是經濟繁榮的標誌。惠靈頓和Hawke’s Bay都面臨這種庫存不足的境地,可用的存量房僅夠維持不到10個星期的供應。Waikato/豐盛灣的存量也剛剛夠10個星期。

與此同時,2016年7月份的住宅銷量為7299套,較6月份下滑了7%。

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(據新西蘭天維)

 

日本 | 誰說日本房市不能買?專家教你輕松賺10% 投報率!

自從6月23日“脫歐派”用選票決定英國的未來後,全球避險資金湧入日本,日幣對美金彙率即大幅升值從106:1升至最高99.99短線升值幅度約6%。這樣的情形,使得許多有興趣投資日本房市的投資人就頻頻詢問,詢問現在是進場購置東京房產的時刻,還是應該再等一會兒,甚至手上已有東京不動產的應該如何處置是好?

益立信海外房產專家Edward表示,目前市場較熱門物件反而是中古空屋市場,尤其是可以拿來做“民宿-Airbnb”的物件最受投資人青睞。其主要原因,除了日本政府因應2020奧運將所帶來的觀光人潮住宿的需求,若依照目前東京都心飯店可提供房數的來看,明顯呈現供不應求的窘境。按照日本政府規劃,希望將目前外國光觀客約2,000多萬人次/年,要吸引至4,000萬人次/年。為解決住房數目不足的問題,“民宿”可以幫忙解決燃眉之急。據了解,雖然目前相關法令仍在研議,但基於政府政策鼓勵項目,許多業者都已等不及而先偷跑。

在日本,具有“民宿”潛力的產品自然對投資人產生莫大魅力

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另外一方面,因為在都心目前表面租金年報酬率3%~5%投報率的水准,尚不足以吸引所有投資人的目光。唯有在提高住房周轉率的情形下,把租金年報酬率拉高到8%~10%,具有“民宿”潛力的產品自然對投資人產生莫大魅力。新成屋因為多數大樓管理嚴謹,並要維持大樓住戶品質,住戶公約不可能同意讓轄內房子用來做“民宿”。畢竟,民宿入住客人的水准無法保證,會有安全上的疑慮。相對地,中古大樓因為管理沒有如此嚴謹,且大樓管理員甚至多為日間巡回一次,容易滿足“民宿”的基本需求。還有,日本租約分為“定期租約”與“一般租約”形態,且90%以上的租約多數屬於後者的“一般租約”型態。“一般租約”是比較保障租客-就是租約到期,若現有房客願意繼續續租,房東沒有任何理由來調漲租金,除非房客同意漲租或房東收回房子自住,不然租約就繼續依原條件更新。所以不是若買入的不是空屋而是帶租約的產品,即使等到租約到期,都可能有無法趕走租客、改作民宿的風險。基於上述理由,這也難怪具有“民宿-Airbnb”潛質的物件成為無論是日本人或外國投資人都競相追逐的標的。

(據聯合線上)

 

海外 | 重新評估亞洲經濟體在英國脫歐公投後的表現

英國脫歐公投的結果似乎未對亞洲造成太大衝擊,使得亞洲各國央行與投資人感到如釋重負。後續資金的流入及較為鴿派的美國貨幣政策,使得各國主管機關的工作容易許多。不過聯博仍舊相信投資人應該持續對疲弱的區域出口,以及中國趨緩的成長與改革問題保持警覺。

英國脫歐公投對新興市場經濟體所造成的衝擊比原先擔心的小許多,對亞洲而言更是如此。這種如釋重負的感受,加上較為溫和的美國貨幣政策展望都刺激了市場對風險的追逐,也使得資金大舉湧入新興市場資產。

資金流入與正面的衝擊效應

外資流入的成長為大部分的亞洲貨幣提供了良好支撐,也讓各國央行的工作變得不那麼棘手。的確,在通膨偏低、國內需求疲弱,且出口表現遲滯的背景之下,各國央行已紛紛采取降息的手段(圖一)。

圖一:亞洲的成長與通膨仍舊溫和

目前已經看到馬來西亞央行意外降息一碼,此外中國台灣、印尼和南韓也采取了較為大膽的寬松措施。聯博認為這些國家在未來的幾季還會采取更多的降息動作。

雖然菲律賓央行對於采取進一步的貨幣寬松政策抱持較為保守的態度,但央行官員則暗示近期內可能會調降商業銀行的存款准備金率。泰國央行也在6月底的政策會議上維持按兵不動,但聯博仍認為持續的成長疲弱和低通膨,將促使泰國央行在今年稍晚跟上區域內其他央行的腳步。

雖然市場仍舊普遍預期歐元、英鎊和日圓走弱,但是美國聯准會在近期內升息的期望消退,使得美元升值的幅度有所節制。因此,盡管外部衝擊造成了彙率的波動,但是亞洲貨幣指數(ADXY)自6月以來仍舊表現意外穩定。

在過去一個月來,韓圜是表現最佳的亞洲貨幣(兌美元彙率上漲1.8%),主要受到彙率較預期更為穩定的日圓所幫助。表現次佳的則是印尼盾(上漲1.4%),主要是受到投資人對該國經濟基本面的信心重振所支持。有利的背景因素包括超低的通膨、財政問題風險降低,以及有所改善的基礎建設支出,另外還有穩定的政策執行紀錄—透過降息和賦稅豁免法案以刺激外國資金流入與財政營收。

中國外彙政策更趨透明

境內人民幣兌美元的彙率表現顯著落後(下跌1.2%),但這主要是因為美元整體走強的情況下,政策允許人民幣即期彙率小幅走低,以維持較為穩定的貨幣籃子之故。事實上,聯博認為人民銀行自今年年初以來管理境內即期彙率的方式,讓中國的貨幣管理對市場交易者而言更趨透明。

這說明了中國的貨幣市場在近期外部衝擊之下為何波動性較低,也未出現恐慌情緒的原因。聯博認為人民幣應該會在漲跌2%的區間之內整理,而非呈現市場許多人士仍相信的結構性貶值趨勢。

不過雖然聯博整體而言並不看壞亞洲貨幣,但投資團隊也並不同意市場上一些過於樂觀的看法,認為亞洲的出口復蘇將為亞洲貨幣指數提供支撐。聯博對亞洲出口仍抱持審慎的態度。

iPhone帶動的出口復蘇並不完整

就某種程度而言,亞洲出口已經開始有所增溫,但是復蘇的部分主要僅限於科技相關的領域。非科技/電子產品的出口表現仍舊低迷。

近期的出口上揚主要出現於中國台灣和南韓,以及增幅程度不高的新加坡。這些成長可能和Apple的新iPhone 7預期上市有關。的確,之前幾代的iPhone上市時,都出現了類似的暫時性科技出口復蘇模式。但是,這次的復蘇程度和步調似乎與過往相比較為有限(圖二)。

圖二:iPhone對出口的提振能力逐漸下滑

整體而言,聯博持續認為低迷的出口展望是持續低成長與低通膨背後的主要因素之一,這兩者都指向更多的政策性寬松措施—在大部分的國家當中則涵蓋了貨幣和財政政策。此情境顯示未來一年的公債殖利率將可望走低。

中國的風險尚未反映

值得謹慎小心的一點在於市場目前顯得有一點過於自滿,因此很可能受到潛在的負面因素所影響,例如中國的成長與結構性改革成果。這類令人失望的數據將會破壞目前市場上追逐風險的氛圍。

中國6月經濟數據帶來的重大警訊之一,就是房地產投資和新屋開工數都呈現更為明顯的衰退跡像,而且衰退速度令人擔憂(圖三)。這點強化了聯博長期以來的看法,亦即一旦房市投資出現衰退,中國經濟就只剩下政府基礎建設支出獨力支撐,因為私部門的需求表現依舊疲弱。

圖三:中國的房市投資呈現衰退

中國央行和財政部為銀行體系所挹注的大筆流動性,未能在實質經濟當中激發私部門投資力道。相反地,其將持續鼓勵國內基金投機性地將資金從一個資產類別轉移到另一個資產類別(例如從房市轉移至債市,從債市轉移至大宗商品,然後再轉回房市)。在此同時,這也代表著公部門會進行更多的借貸以提供基礎建設所需的資金。

在改革方面,主要的焦點會放在國營企業的整頓上,因為其對中國經濟的結構性再平衡與未來的違約文化扮演著重要的角色。

最近隸屬於遼寧省政府的鋼鐵廠“東北特鋼”債務違約,以及投資人呼吁抵制遼寧省新發行債券的後續新聞都對中國的國營企業和供給面的改革帶來了真正的考驗。它們是否能夠克服政治上的挑戰而減少過剩的產能,並且允許知名國營企業違約以帶動債市文化的真正改變呢?

中央政府的紓困可能會帶來重大的道德風險影響,而對改革有利的直接違約則可能使得市場在短期內對潛在擴散效應和系統性風險的疑慮大幅升高。對於北京當局而言,處理這個問題最方便的做法或許是盡可能地拖延,希望這個問題在未來能夠低調地大事化小,小事化無。不過,對投資人而言,這可能是最糟的結果。

(據The News Lens 關鍵評論)

馬來西亞 | 上半年馬來西亞房地產交易量值齊銳減

馬來西亞2016年上半年房地產交易量下跌7.1%,交易總值亦下跌11.5%

根據馬來西亞財政部房產估價及服務局(JPPH)公布“2016年上半年馬來西亞房地產市場調查報告”顯示,馬國2016年上半年房地產交易量為16萬3,189件,較2015年同期下跌7.1%;交易總值為648.28億馬幣(約合159.18億美元),較2015年同期下跌11.5%。

住宅房產業繼續成為市場主流,分別占房地產總交易量及總交易值之62.37%(10萬1,777件)及50.88%(329.83億馬幣)。在主要州屬方面,包括吉隆坡、雪蘭莪州、柔佛州及檳城州,本年上半年住宅產業成交走勢價量齊跌,然在商用產業方面,吉隆坡商用產業成為唯一跑贏大市的市場,成交量雖然下滑,成交價卻從2015年下半年的30億8,901萬馬幣,增加33%至41億784萬馬幣。農業用地居次,占總交易量之22.72%;其他依次為商務房產業(7.13%)及工業用地(1.7%)。商務房產業2016年上半年交易件數為1萬1,642件,交易值達113億馬幣;工業用地交易件數為2,778件,交易值為56.28億馬幣。

該報告顯示,2016年第2季馬國滯銷房屋數量銳增,已竣工但滯銷的住宅房產達1萬3,829間,總值為73億馬幣;其中以高檔房產業滯銷狀況最嚴重,尤其價值100萬馬幣以上的房產業,滯銷單位增加51.7%至1,717間,價值增至32億8,537萬馬幣;50萬至100萬馬幣的房產業擁有最多滯銷單位,於第二季增加11%至2,859間,價值增12.45%至19億2,120萬馬幣。

馬來西亞上半年房地產交易量年減7.1%,交易總值下跌11.5%

馬國中央銀行於2016年7月13日突然降息,依然無法顯著改善市場情況,金融機構對房貸的核准率只有40%,確實市場效應不大。展望2017年房產業市場,估計2016年市場放緩走勢將延至2017年,市場表現料持平,因全球外部因素及周邊經濟放緩也將影響馬國市場。

(據鉅亨網) 

馬來西亞 | 分析師:馬來西亞房價未來4-5年不會有急速成長

東方網報導,鑒於目前國內外形勢,馬來西亞產業領域可能陷入4至5年的橫擺周期,國內房價預測在未來4至5年內不會有急速的增長,按年成長率將呈平緩趨勢。

肯納格投行股票研究主管林芬潔在今日的大馬產業峰會中表示,馬來西亞產業市場的3項關鍵推動因素正出現結構改變,進而導致整個產業市場一同經歷這變化。

馬來西亞上半年房地產交易量年減7.1%,交易總值下跌11.5%

林芬潔認為,馬來西亞人口結構的改變、銀行收緊貸款發放的條件,和消費者因經濟負擔能力的不同,導致國內房市供需關系錯置,是目前產業領域欲振乏力,陷入衰退的主要原因。

“產業市場的興榮與人口成長息息相關,而我們可以看到,20至29歲這段年齡層的人民現在成了大馬最主要的人口結構成份,而這部份人口正是典型的首次購屋者;所以現時的首次購屋者人數已經來到頂峰,未來這數字只會跌,不會升。”

(據鉅亨網) 

新西蘭 | 新西蘭為還債的賣房者減少30% 專家稱其為繁榮標誌

據相關數據顯示,在新西蘭,為了還債而被迫賣房的數量減少了30%,並有房產專家認為,這是經濟繁榮的趨勢和標誌。

根據分析公司CoreLogic公佈的數據,截至6月份的上一財年,全國範圍內共有483次抵押權出售,較前一財年下降了203次,下降比例達到30%。

截至6月份的上一財年,全國範圍內共有483次抵押權出售,較前一財年下降了203次,下降比例達到30%

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房地產機構Harcourts Grenadier City經理Cedric King稱,被迫賣房還債的數量出現大幅下降,反映出新西蘭的經濟將持續增長。

「伴隨著低利率,房主們承擔的金融壓力越來越低,而在過去這是一個不小的負擔,」King說,「在蓬勃發展的經濟環境下,房地產市場發展強勁,房子出手會更加容易。」

但King認為,房主出售房產抵押權常常不是出於財務壓力,而是出於婚姻和家庭問題。他期待在未來幾年裡,利率水平和抵押權出售數量會持續走低。

央行行長Graeme Wheeler將在週四發表講話。各方預期央行將進一步下調官方現金率。

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(據新西蘭天維)

 

泰國 | 簽證費將漲價 泰國落地簽申請日均破5000

距離泰國新簽證資費實施時期9月27日還有不到60天時間,廊曼機場就提前迎來了每天5000-6000“落地簽”游客高峰考驗。為此官方在候機樓2層增設了8個快速辦理窗口。

泰國中華網報導,曼谷廊曼國際機場場務主任乃裴說,針對近期落地簽游客數量暴增至每天5000-6000人次的情況特制定了應急協調方案。在第2候機樓入境通道的2層增設了長約200米共8個落地簽特別辦理窗口,此外還提供臨時快照、外彙兌換點和表格填寫處以及大約300個等候座位等配套服務。

泰國首都曼谷共有兩個機場,圖為廊曼機場

目前落地簽入境游客中主要以中國游客為主,改善落地簽游客辦理服務後,現在人均辦理所花費的時間縮短到了主要3分鐘。極大的節約了入境游客等待的時間。與此同時,還在辦理區域提供中英雙語說明等以及排隊叫號系統,讓整個過程井然有序。

而1號候機樓出境服務窗口方面也新增加了2個服務台(4個受理窗口),能夠每小時新受理200個旅客出行需要。與此同時,還要去嚴格執行入境安檢標准。

(據鉅亨網)

新西蘭 | 皇后鎮7月房價下跌是由於LVR措施?

據有關報導7月,新西蘭皇后鎮房價下跌,或是由於LVR措施(限制投資者新政)的實行。

與6月相比,7月皇后鎮、Wanaka和Central Otago地區的房屋平均要價(Asking Price)下降了20.9%,至680672紐幣。

房地產網站realestate.co.nz和房屋估價公司QV.co.nz都在週二發佈了7月統計數據。QV公司的數據顯示,過去一年間,Queenstown-Lakes地區的房屋估價增長了27%。

QV公司的數據顯示,過去一年間,Queenstown-Lakes地區的房屋估價增長了27%

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Bayleys皇后鎮總經理Gail Hudson並不能確定為什麼當地房屋的平均要價會出現下跌,但表示,在售房源多為拍賣,沒有一個固定的價格,這可能是導致這一現象的原因之一。「不過,我並沒有證據可以證實這一說法,」她說。

realestate.co.nz品牌和商業經理Vanessa Taylor則認為,當地房屋要價下跌的原因可能是受到限制投資者新政的影響,「針對投資者首付上調至40%,可能是導致要價戲劇性下跌的原因,這使得投資者買房變得困難了,」她說,「同時,7月份房源增加可能是另一個原因。」

Central Otago-Lakes地區潛在買家的購房需求今年7月增長了11.4%,同期上市的新房源增加了26.1%。

「上一次該地區的平均要價跌至70萬紐幣以下發生在2015年5月,」Taylor表示,「目前很難判斷當地的住房要價是否會繼續下調,還有待進一步觀察。」

相關資訊:新西蘭房屋均價低上漲速度快 北島東海岸或成投資熱點

(據新西蘭天維)