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中国不完蛋加拿大楼市泡沫破不了 | 加拿大

《环球邮报》市场策略分析师Scott Barlow结合网上关于加拿大房地产市场的若干分析文章，对加拿大房地产市场未来的走向做了一些分析和点评。

其中，他提到The Macro Man blog有篇关于加拿大房地产市场的文章很有价值。The Macro Man blog是财经网络媒体，作者多为市场一线人士。该网站上发表的文章因为不需要真实署名，所以通常人们对这些观点持保留态度。但Scott认为The Macro Man最近发布的部分文章观点可信度很高。

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中国不完蛋加拿大楼市泡沫破不了 | 加拿大

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The Macro Man有篇关于加拿大房地产市场的文章引用了《经济学人》的研究，分析后得出结论，认为加拿大房地产价格不会大幅下降，除非中国经济遭遇到了硬着陆。

该文认为，如果中国资本流入加拿大的趋势发生逆转，将戳破加拿大的房地产泡沫。这种情况只可能出现在中国经济硬着陆或发生金融危机的情况下，而这种危机往往伴随着商品价格的崩盘。

Scott上周说，中国目前确实有信贷膨胀的明显信号，但并没有泡沫破灭的迹象。他认为，前端利率的确正在转高，但星星之火不会成为燎原之势，即便中国这艘经济航母搁浅的风险的确存在，但如果考虑到中国政府的掌控力以及采用的各种经济刺激手段，加拿大的泡沫破灭也必然在中国之后。

有人认为国外的投资只占加拿大房地产市场的一小部分，但其实搅动这个市场并不需要太多买家，只需少量对价格不敏感的买家就可以。

另外，Maclean’s杂志的Kevin Carmichael认为加拿大的利率很快将会上涨，从而威胁到房地产市场和高分红股票的价值。Scott并不认同该观点，他认为未来利率不会上升到那么高，因为利率会受到大量房屋贷款的制约。

（据加拿大家园）

加拿大财长召集各省官员“密谋” 或再出招楼市 | 加拿大

加拿大楼市近期颇有动荡，本周一联邦财政部与各省府会晤，共同探讨是否有必要采取更多有力措施来确保全国地产市场的平稳发展，财政部长Bill Morneau与多省府官员出席了会议。

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2016年，联邦政府通过限制放贷规则来压制加拿大膨胀的楼市，卑诗省和安大略省这两个楼市最火爆的省份先后实行了针对海外入加置业者的房产税，对温哥华和多伦多两个楼市泡沫严重的大城市产生了不小的影响，均出现了住宅销量和房价同时下降的状况。

Morneau会上向各省级的财政官员表达了联邦政府的态度，即“意识到继续监管楼市的重要性，政府必须时刻对市场保持警惕，并探索是否有更多更可取的措施来保障地产市场的平稳发展。”

财长还说，会继续关注最大的非银行借贷机构Home Capital Group Inc遭遇危机后的经营状况。就在上周三，Home Capital与安省证券委员会达成协议，承担了公司犯下的错误，并斥巨额平息事端。

另外，Morneau在会上还提到，加拿大央行的高级决策者向汇聚一堂的各省财政部长汇报了国家的经济状况，称当下加拿大的经济发展比几个月前的预期要好很多。

会上，联邦和各省政府官员还就是否降低大麻税以及是否全国标准一致而展开了讨论，但并未提及政府收入预算的问题，用Morneau的话说：“政府收益不应该是解决问题的初衷。”明年夏天，加拿大大麻就要正式全面合法化了，但目前为止联邦政府尚未公布不同省份关于大麻管控的法规细节。

总之，此次联邦财政大会的核心是加拿大的经济发展问题，尤其是政府对楼市的调控问题，虽然没有明确的商议结果，但可以看出，联邦政府依然对当下的楼市状况存在担忧。

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（据加拿大家园）

加拿大国会：房贷利率将升到4.8% 国民会很惨 | 加拿大

尽管有关利息调涨的预期已经存在很长一段时间了，但加拿大人似乎还在筑高债台。加拿大国会预算办公室在最新报告中称，这正在把本国家庭的财务脆弱性带至前所未有的水平。

国会预算办公室报告显示，2017年第1季度加拿大家庭的债务与可支配收入比，已经攀升至174%。即国民每拿回家100元，就背负上了174元的债务。

该预算监督机构预计，到2018年底，加拿大家庭债务水平将达到180%。

家庭财务脆弱性将史无前例

Global News报导，预算办公室数据显示，今年第1季度，每100元可支配收入，加国家庭所欠的本金与利息是14.2元，略高于2015年中期的水平，但从未超过14.9%。

如果加拿大央行目前0.5%的基准利率，至2020年中期被调高至3%，那意味着加国家庭的债务偿还比率，在2021年将达到16.3%。即每100元可支配收入，家庭需要用16.3元来归还所欠的本金与利息。

而这一比率，最让加国政策制定者忧心。因为越高，意味着加国家庭更难以抵挡金融冲击。

报告写到：“尽管预期利率上调，但由于房价继续上涨和消费者信心水平攀高，我们预计(加国)家庭将筑高债台。”

随着未来五年利率回升到更接近“正常”的水平，“未来加国家庭偿还债务的能力”将进一步受压。

预算办公室预计，普通加拿大家庭的财务脆弱性将上升到历史上前所未有的水平。

房贷债务

依据国会预算办公室，至2021年底，加国房贷利率可能从2.9%上涨至4.8%。这势必影响购房者。

当然，绝大多数背负着定期房贷的加拿大人，只有再续房贷时才会感受到更高利率的影响。而4.8%的房贷利率，仍将低于加拿大有史以来5.4%的长期平均水平。

非房贷债务

房贷之外其他贷款的利率，如普通贷款(unsecured lines of credit)和信用卡，可能在2021年底从5.4%涨至7.6%。这将使得该利率非常接近7.7%的历史平均。

（据加拿大家园）

科灵伍德优质地块，开发高尔夫球场或者私人物业的极佳选择 | 加拿大

科灵伍德镇（Collingwood）镇，距多伦多以北约2小时车程，此处及周边地区的各项活动真可谓是丰富多彩，为人们带来完美的周末度假逍遥游。尽管这里是公认的安大略中心最大的高山滑降区，但科灵伍德其实是一个四季皆宜的度假胜地。这个美丽的开发地块坐落在 Niagara Escarpment 和 Georgian 湾之间，位于科灵伍德蓝山镇的绝佳位置，为您带来绝佳投资机会。

位置优越潜力巨大，开发娱乐休闲住所的理想地点

该地块靠近本地区多个主要的滑雪胜地，距离 Georgian Peaks 俱乐部只需5分钟，12分钟可以抵达蓝山滑雪场。在这个特别的地区，冬天可以在蓝山滑雪，夏天可以在 Georgian 湾享受，全年都能够吸引多伦多人来此度假，因此这是开发娱乐住所的理想地点。

科灵伍德优质地块，开发高尔夫球场或者私人物业的极佳选择 | 加拿大 — 科灵伍德镇（Collingwood）镇，距多伦多以北约2小时车程，此处及周边地区的各项活动真可谓是丰富多彩，为人们带来完美的周末度假逍遥游

蓝山镇拥有良好的发展前景，这里吸引越来越多的游客前来度假，因此该地块拥有很大的开发潜力和升值前景。将蓝山（Blue Mountain）作为度假地一定不会让人失望！这里以该地区著名景点蓝山命名，蓝山实际上是尼亚加拉断崖的主要组成部分，之所以称为蓝山是因为周边覆盖着罕有的蓝黏土。

受人喜爱的蓝山度假村（Blue Mountain Resort），遍地都是精品店、饭馆和零售店；游客全年都能在这里安排各种探险活动，从健行到悍马越野、驾驶全地形车、漂流、划独木舟或皮艇、踏帆板、垂钓、攀岩，当然还有滑雪。

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眼下是公寓的天下！在多伦多买condo升值最快 | 加拿大

在多伦多各种类型的在售住宅中，公寓成了升值最快的赢家，而TREB数据显示，公寓不只是在多伦多，而在全国都是急剧增加升值也最快的房子(多伦多西郊的Oakville-Milton是例外)。

公寓价格变化

跟去年相比，多伦多公寓价格涨势明显，TREB公布的5月数据报告中，GTA公寓基准价为$464,600，比去年同期涨了31.85%，换算成加币，也就是说买家多花了$112,200。416地区，也就是常说的多伦多市基准价达到$477,600，涨幅31.03%。从数据不难看出，公寓早已把独立屋甩在身后，成为涨价最快的住宅类型。

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公寓平均售价虽然也在涨，但相比之下没有基准价涨的那么高。TREB数据显示，5月公寓均价为$531,659，较之去年同期涨了28.4%。分地区来看，905地区(也就是多伦多市之外的GTA地区)公寓均价为$448,867，涨幅为29%;多伦多市区均价为$564,808，涨幅为27.7%。也就是说，多伦多郊区的公寓房价要比市区涨得快，当然要说价格还属市区贵。

公寓新挂牌情况

TREB最新报告显示，多伦多不少人将手里的公寓纷纷挂牌出售，整个多伦多5月共有5053套公寓新挂牌，比去年同期增加8.4%。其中，多伦多市区占了大头，共有3616套，增幅为9.2%。虽然说公寓新挂牌的也越来越多了，但依然没法与独立屋(detached)的新挂牌数量增幅相提并论。

公寓销量情况

安省政府4月底出台的包括海外买家置业税在内的一系列房产新政确实对多伦多5月的楼市带来了一阵“凉意”，最起码公寓的销售量比去年同期减了不少。TREB记录的公寓销售量为2854套，比去年同期少了6.4%。其中，905地区占816套，416地区占2038套，跟去年相比，减少幅度分别为11.1%和4.3%。

虽然说房价上涨的同时销量有所下降也合情合理，但考虑到新挂牌数量也在猛增，这种表现就有点不对劲了。房价涨得厉害时，人们买房自然会更加谨慎，如果这时候新挂牌的房子突然多了，要么销量要随之跟上，否则房价就要适时下调。所以，接下来几个月多伦多楼市会是何种走向，还真有点令人期待！

（据约克论坛）

万锦市通过分租屋立法明年地税要涨价 | 加拿大

万锦市议会上周投票以7-6，仅1票优势通过第二单位(second suites)或地库单位的合法化。

投票前，市议会支持与反对两派在此问题上意见鲜明对立，支持者称第二单位作为房屋供应的另类选择，完全有必要。而反对者称批准其合法后，市府需要近$100万元的开支，由纳税人埋单。

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据约克区官网报道，市长薛家平(Frank Scarpitti)并不支持第二单位。

他说：“这已经给各地市政府带来财务影响。”他抱怨安省强制各市对第二单位合法化，却不能收取相应的开发费或地税。

市长也认为，地库单位并不能满足市场对可负担房屋的需求。“这不能解决房屋危机，我们需要的是更多开发商或建筑商兴建的可负担房屋。”

他还警告，万锦市内数千套第二单位的合法化，将导致明年地税可能上涨1%。

区域议员Jim Jones与市长意见一致。

他说：“市政职员需要制定行动计划，如何对已有的6,000多套地库单位或第二单位进行合法管理，不是光批准就完了，这些单位必须符合所有的附例，所有防火规定，以及向市政府登记注册。”

而支持合法化的包括副市长Jack Heath、区域议员Nirmala Armstrong、市议员Valerie Burke、Alan Ho、Karen Rea、Amanda Collucci和Logan Kanapathe。

反对合法化的包括市长薛家平、区域议员Jim Jones、Joe Li和市议员Don Hamilton、Colin Campebell、Alex Chiu。

市议会将于秋季就此问题举行最后表决。同时，市议会还将对短租屋(如Airbnb)、分租屋(rooming houses)及其他相关的问题召开公开辩论。

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（据加国无忧）

无惧征税15% 海外买家仍青睐温哥华、多伦多 | 加拿大

为了打压过高的房价，温哥华和多伦多相继对海外房屋买家征收15%的额外土地转让税，多数本国房地产业分析人士相信，此举会让两大城市内的海外投资人向二线城市流动。然而，事情的发展再度出乎这些专家们的预料。多个案例显示，现在海外投资人还是最喜欢温哥华和多伦多，像蒙特利尔、卡尔加里这类的二线城市，则根本入不了他们的眼。

据本地英文媒体《环球邮报》报道：在多伦多也推出15%的海外买家税之后，卡尔加里的地产开发商兰普（Brad Lamb）觉得赚上一笔的机会来了。当中国海外购房门户网站的市场代表找他来做广告的时候，他几乎毫不犹豫地答应了。

兰普并非头脑一热就做了决定。他的想法其实十分符合逻辑：温哥华和多伦多都推出了海外买家税，投资人又不是冤大头，自然不肯掏这笔额外的费用的。如此一来，他们就会向卡尔加里、蒙特利尔这类二线城市流动。这个时候在网上投放房源广告，肯定能起到事半功倍的效果。

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然而，那些在地球另一端的投资商偏偏不是按照兰普的逻辑走的。广告投放的时间已经不短了，但是几乎没什么效果。面对着《环球邮报》的记者，资深开发商兰普叹道：在网上放广告，根本就是浪费了大量时间。

他从这个失败的推广中学到了两个功课：第一、来自中国的买家，只愿意同华人地产经纪打交道；第二也是最重要的一点、他们还是最喜欢多伦多和温哥华，对加拿大的二线城市的兴趣不大。

蒙特利尔的情况，比卡尔加里要好一些。在温、多开始对海外买家征税之后，大蒙地区的房产交易量出现显著上升。在今年5月，该区房地产销量年同比增长15%，房价则增长了6%。大蒙地产局甚至还上调了对行情的预测，相信今年应该能创下史上第四好的销售业绩。

这说明来自亚洲的富豪投资人在流向蒙特利尔吗？并非如此。

在2016年，蒙特利尔海外买家购房的数量增加了60%，看起来很多，但仅是从477宗增加到了766宗而已。在去年大蒙地区房屋总成交量（5.75万宗）里，这只占了区区的1.3%。此外，该地区的海外买家仍以美国人和法国人为主，亚洲人的比例相对并不高，

当地一位华人地产经纪李生也证实，在自己所接触的客户中，没有一个是来自亚洲的投资人。他们大多不是特别有钱的人，到蒙特利尔买房，只图房价便宜而已。还有一部分则是学生的家长，为孩子买公寓住的。在过去五年中，位于蒙特利尔的麦基尔大学的中国学生数量增长了242%。

苏富比地产公司加拿大区总裁亨德森（Brad Henderson）相信，15%的海外买家税无法阻挡海外买家对多、温两地房市的热情。这两个城市亚裔社区多、生活和投资障碍低，因此仍是他们最青睐的对象。

更重要的是，对投资人来说，他们最看重的是房价增长的前景，这两个城市房屋供应量远比卡尔加里、蒙特利尔等城市少，需求量则不断增加，所以房价增幅是它们比不上的。尽管征收海外买家税，会在短期内打压海外投资人的热情，但是只要他们开始适应，行情仍会像以前一样。

在征收海外买家税后半年，温哥华的房市已渐渐走出了低谷，似乎已完成了对这一政策的消化。多伦多是否也是这样，半年后我们会看到答案。

（据加国无忧）

海外买家税推出养学房市道续好全日制满2年可退税 | 加拿大

业务范围包括养学房的一间地产公司负责人认为，安省海外买家税不会扼杀国际学生前来多伦多进修的意欲。

李丁表示，事实上，新税推出前後，养学房市道未有明显的改变。他解释，国际学生选择多伦多，主要的考量是学业，至於买不买房，做租客还是业主，影响并不大。李丁是嘉德集团总裁，公司办有向中国学生推介加拿大升学的服务，旗下地产分支业务范围亦包括养学房市场。

根据他的看法，对於国际学生来说，多伦多有优势，近年来人数不断增加，对楼市的需求应不会受到新措施的打击。这些亮点包括加拿大移民政策较宽松，以及多伦多是全国教育重镇，学校最多的地方。

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安省政府4月20日宣布楼市16招，重要措施之一是在金马蹄地区向非居民徵收投机税，但由於国际学生可以申请退税，被指可能成为避税漏洞，削弱令楼市降温的效果。

共管公寓市场分析专家希尔登布兰德（Shaun Hildebrand）便指出，海外买家如果利用留学子女名义买屋，便能够符合退还15%税款的资格。

国际学生在多伦多购买的物业，主要是邻近大学的住宅，尤其是起居生活方便及价格较低的共管公寓。

不过，李丁并不认同国际学生退税措施有问题。他解释，根据规定，这些学生必须至少读满2年才可以申请取回已缴付税款，所以不构成避税漏洞的说法。

根据省府制定的条件，符合资格的国际学生也须修读全日制课制，此外，对於学校亦有规定，必须是安省训练、学院及大学厅法例下认可的学府，而且校舍也要位於安省之内。根据他的理解，部分家长为子女购买物业，出发点是安排求学期间的住所，不在於地产方面的投资。

（据明报加东网）

公寓楼花现抢购潮多伦多自住房仍供不应求 | 加拿大

大多伦多及邻近地区房屋价格升势持续多年后，近日在联邦及安省政府推出调整措施后，房市开始降温，房价不再飙升，以往一盘难求的独立屋供应量亦增多。但有经纪声称多个公寓楼花出售时，仍出现市民争相抢购情况，有建商指因市场上仍存在居住单位供不应求情况。

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房地产发展商Tridel营运总监陈桂祥（Winson Chan）声称，购买公寓单位是一项长远投资，因为市民购入新楼盘单位后，至少要等3至5年才建成交货。他自言常提醒购买单位人士，不要单看每个月的房市情况，又指房市现时较平静其实是好事，可以令市民更理智地作出选择陈称回看过去数月，部分买家是不理智地抢购，很多人未必需要一间屋或一个公寓单位，却跟风抢购，现时希望没有了这些人，购房者是真正需要自住的人士。

他声称据其公司数据显示，近年公寓单位需求确实热烈很多，他指主要原因仍是供不应求问题，不同统计数据时常说市面有数千个单位供应及出售，但事实上这些单位要待5年后建成才能入住，而每年有逾10万移民抵达多伦多，需要“现货”居住，他又声称统计资料没将留学生及陪读家长计算在内，这些人亦是房市急切用家，因此市面所谓公寓单位出售量，由于建筑需时，未能及时为这些移民及留学生提供即时居所。

他称就算建筑商想即时增加单位供应量，亦非易事。发展商首先要找到适合发展的地皮，还要经过多级政府申请，并非短期可以做到的。

此外，地产经纪黎宇昌表示，地产商会6月初公布的数据显示，独立屋成交量下跌20%，价格在不同地区有不同跌幅，平均约1成，但买家一直追捧的独立屋成交量下滑之际，公寓楼花抢购却越来越疯狂，一个新楼盘推出几百个单位，但吸引大批市民排队抢购。

（据加拿大都市网）

5年来最惨的一次：加拿大月度售楼量骤减6.2% | 加拿大

想必关心房产动态的朋友们都知道，5月份加拿大整体住宅销量骤减，其中GTA地区起了明显作用，原因是安省政府开始强制征收海外房产投资税，政府目的正是要给该地区过热的楼市降温。

今年5月住宅房产全国的销售量较之4月减少6.2%，是近5年以来月度数据中下降最厉害的一次，CREA周四公布了这一结果，同时还指出，GTA地区月度房产销售量少了25.3%，对地产商来说，房子确实不如之前好卖了。

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5年来最惨的一次：加拿大月度售楼量骤减6.2% | 加拿大 — 今年5月加拿大住宅房产全国的销售量较之4月减少6.2%，是近5年以来月度数据中下降最厉害的一次

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除此之外，CREA数据还显示，虽然房地产行业因地区而异，但是像多伦多这样的房产市场只要发生了重大波动，势必会对全国的楼市产生重击。CREA首席经济学家Gregory Klump发言中讲到，5月出炉的数据是安省4月底房产新政出台后才统计出的完整楼市数据，从这些数据中能明显看出，安省金马蹄地区(Greater Golden Horseshoeregion)的楼市在省府房产新政的作用下反而发展更加平衡。而GTA地区和Oakville，5月住宅销量减少得最为厉害。也就是说，安省政府的房产新政确实对房产投机分子起到了一定的压制作用。

包括征收15%的海外买家置业税在内，4月底安省政府的房产新政还有很多详细举措，其实主要目的就是为了管控热的“发烧”的多伦多楼市，尤其近两年，多伦多市区及郊区的房价涨幅惊人，甚至完全超出了大部分购房者的购买能力。

安省采取征收海外买家税其实很大程度上效仿了卑诗省，该省征税措施已实施近一年，多多少少抑制了大温地区的高房价，但是，如今再看看温哥华的楼市，5月住宅销量较之4月增加22.8%，恰与多伦多形成鲜明对比，这种趋势让经济学家隐隐有一种担忧：温哥华的楼市是不是又要反弹到一年前的“泡沫”状态了呢?

从全国来看，民宅5月平均价格为$530,304，基本上价格是被多伦多和温哥华给拉起来的，这两个大都市5月平均房价分别已达到$863,910、$1,110,376。

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（据加拿大家园）