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今年10月份全國最火熱的10大賣家市場，全部都在安省大多倫多，劍橋市(Cambridge)供不應求排首位，貴湖市(Guelph)排第2位。劍橋房市價量齊升，但業界指缺乏供應，買家競爭將推高房價。

據加拿大地產商會(Canadian Real Estate Association，簡稱CREA)於11月15日發表的全國地產銷售報告，劍橋和貴湖兩市的庫存已低於1個月。地產網站BuzzBuzzHome根據CREA的數據，排出全國10大賣家市場排行榜，從多倫多經401高速公路開車大約1個半小時可達的劍橋市，以103.73%的銷售對新上市比率(銷售比)，成為十大之首。

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「房價以兩位數上漲」

銷售比被廣泛認為是衡量一個市場是否平衡，或市場是由買方或賣方主導的指標。以百分比表示的比率，是通過將指定月份的銷售數，除以在同一時期在市場上市的房屋數量計算出來。40%和60%之間的比率表明市場平衡，而超過60%則表示是一個賣方市場。

10月份全國10個最高銷售比的市場均在安省。除劍橋外，貴湖和胡士托-英格索爾(Woodstock-Ingersoll)都超過了90%;諾森伯蘭山(Northhumberland Hills)、基秦拿-滑鐵爐(Kitchener-Waterloo)、嘉華達湖(Kawartha Lakes)、奧克維爾-米爾頓(Oakville-Milton)、咸美頓-伯靈頓(Hamilton-Burlington)、尼亞加拉瀑布-伊利堡(Niagara Falls-Fort Erie)和韋蘭(Welland)，都超過80%。

根據劍橋房地產經紀協會提供的統計數據，該市10月份的房屋銷售數量為287套，較去年同期增長23.2%。而10月份房屋銷售的平均價格也是創紀錄的411,743元，比去年同期增長18.7%。

劍橋房地產經紀協會主席Karlis Bite表示，10月份的情況可能不可持續，這並不是因為缺乏需求，而是缺乏供應。由於10月份的庫存不到1個月，銷售比竟超過100%，買家之間的競爭繼續推高價格，並以兩位數上漲。該市10月底的庫存量為0.9個月，低於去年同期的2.7個月。

Bite認為劍橋地產市場火熱的原因是，大多區買家正面對高房價，同時汽油價格又低，導致一些通勤人士轉向大多區郊區尋找機會。

與安省獨霸10大火熱賣家市場相反，全國10個銷售比最低的市場，有9個位於草原省份，銷售比均低於40%，是絕對的買家市場。

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（據加拿大家園）

總部設在巴黎的經合組織 OECD(Organization for Economic Co-operation and Development)在一份剛剛出爐的報告中發出警告：加拿大的房市已經失控且無序，尤其是佔全國房市1/3的多倫多和溫哥華房價高得離譜，未來兩年該國房地產市場不僅面臨重大調整，而且可能對經濟發展造成負面影響。

經合組織預測說，加拿大今年經濟增長率會在1.2%左右，而在2018年會提升至2.3%，除了石油天然氣產業受油價拖累難以為經濟做出積極貢獻之外，未來兩年非能源產品出口、商業投資以及國內私人消費將會成為領先增長的部門。而各大經濟部門中，房地產業可能面臨大調整，從而成為「主要的下行風險」。

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報告分析說，由於「房價虛高」，多倫多和溫哥華的房地產市場最有可能成為調整的目標。調整過程有可能因外部衝擊，導致按揭貸款利率迅速上升和失業嚴重，使得一些財務偏緊的家庭難以支付按揭貸款。

加拿大房市調整的結果是，居住物業投資大減、私人消費大幅萎縮，最極端的情況則是對金融穩定性造成威脅。

不過OECD的報告也認為加拿大經濟有好消息，特別是在油氣產業以外領域的穩定增長。比如私人消費及個人開支部分穩健增長，多少得益於聯邦在今年7月推出兒童福利新政策。報告同時注意到，對房地產開發的持續投資、安省和卑詩省的房價上漲以及出口和商業投資的上升，也是促進經濟增長的因素。

OECD支持加拿大聯邦政府大把花錢建基礎設施的經濟刺激計劃，稱政府應該「按計劃」繼續投資基建，廉租屋，教育以及技術創新等方面。

OECD的報告也對世界經濟前景表示樂觀，稱美國和中國政府刺激經濟的舉措均已取得成效，因此將明年世界經濟增長率從以前預測的3.2%調升至3.3%。

經合組織對加拿大接連發警告

今年年初以來，OECD已經多次發出警告，稱加拿大的房價太高，尤其多倫多和溫哥華房屋價值被高估，以致於越來越多的家庭為付房貸而負債。因此如果不採取得力有效政策和措施，加拿大家庭的負債水平會一升再升。

OECD的報告說，在加拿大的情況下，從家庭收入的角度來看，房屋價格與家庭負債有相當高的相關性，因此加拿大政府應採取措施來抑制房價，讓過熱的房市逐漸冷卻。最見效的措施之一，就是聯邦政府可以對按揭政策和規則作出調整。

OECD還警告說，加拿大幾乎40%的人口居住在房價難以負擔的城市。由於各大城市的住房市場被高估，使許多加拿大人買不起房子，難以擁有自己的家，令社會不平等日益嚴重。

壓力測試：利率急升或令房價猛降30%

就在本月中旬，加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)對不同經濟情形下，加拿大房市及房價變化的情況通過內部模型進行了壓力測試。

第一種情況：在利率急升的情況下，加拿大房價或猛降30%，導致本國房屋按揭公司損失至少$10億，失業率上升到11.3%。

第二種情況：如果嚴重且持續的全球經濟蕭條出現，加拿大失業率會升高至13.5%，房價猛降25%，而本國按揭保險業務在5年內將蒙受超過$31億的損失。

第三種情況：則是加拿大經歷美國式的房市崩潰，這種情況下加拿大房價也會猛跌30%，失業率升至12%。

第四種情況：是油價繼續下跌，假設明年國際市場油價每桶跌破US$20的關口，並且未來4年油價在US$20-30之間波動，那麼加拿大失業率會升至8.8%，房價則下跌7.8%，但房屋按揭公司仍然可以盈利(在這過去的一年中，國際市場油價一直徘徊在每桶US$40-50之間)。

第五種情況：是發生大地震且導致主要都市市區損失慘重，這種情形會致失業率升至8.4%，房價僅有小幅下跌，房屋按揭公司也能盈利。

第六種情況：屬於最樂觀的情形，假設失業率降至6.6%，未來5年內房價上升9%，這種情形下房屋按揭公司足以盈利高達$64億。

（據加拿大家園）

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加拿大人都知道，今年安省大多倫多地區房價漲得真是發瘋，每月的房產報告都是漲了多少%，但不是與去年同期比，就是與其它地方比，或是與上個月比，一直沒有一個更生動形象的數字概念，讓大家知道安省房價究竟漲得有多瘋。

滿銀副首席經濟學家波特(Douglas Porter)別出心裁，對今年安省房價做了一個加、除、乘的算術題，令人印象深刻：

加（+）：安省平均房價在過去一年中漲了$88,000多;

除（/）：若用$88,000除以365天，即每天$241，意味著每八到九天漲$2,000!

乘（X）：指安省省府最近推出新政策，將首次購房者土地轉讓稅的最高退稅額翻了一倍，即$2,000X2=$4,000

卑詩和聯邦的政策令人迷惑 成效不彰

波特表示，卑詩省和聯邦先後出台政策，試圖遏制過熱的房市和過熱的房價，但這些政策不僅令人迷惑，而且成效不彰。

首先是卑詩推出新政策，對海外買家徵收15%的轉讓稅，政策實施之後確實有些效果，令房屋交易量大幅下降，房價也跟著下跌，但目前看來不知道是好事，還是壞事。而在另外一方面，聯邦財長莫奈(Bill Morneau)卻鼓勵海外買家到加拿大來，稱這個國家對買二手房的外國買家表示歡迎。

再是聯邦推出的按揭新政，似乎也起不到應有的作用，多倫多及其周邊地區的房價仍在上升。而安省最近推出的對首次購房者的退稅優惠，無疑是起到反作用，只能是在安省發燙的房市「火上添油」。

央行前行長：房市過熱是供應不足所致

前加拿大央行行長道奇(David Dodge，下圖)也有類似看法。他近日對溫哥華和多倫多樓市過熱問題發表評論，稱令人擔憂的不是需求，而是供應受限。他稱事情並不複雜，一條是供應曲線，一條是需求曲線，如果限制了供應，價格上漲就不足為奇。

他認為，在多倫多和溫哥華兩大最熱的市場，房價越來越受到供應有限的驅動，對此聯邦政府已經無法發揮作用。聯邦的按揭新規打擊的是全國各地的市場需求，並且已經威脅到國內其它已經疲弱的市場。

道奇指出，現在最大的問題在於，地方政客不願意加快房屋開發建設。

若利率急升 房價或猛降30%

加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)上週四發佈其壓力測試結果，稱在利率急升的情況下，加拿大房價或猛降30%，導致本國房屋按揭公司損失至少$10億。

若論對本國經濟的影響及給房屋按揭公司帶來的損失，其實上述結果不是這項測試中最糟糕的。最糟的結果將隨嚴重且持續的全球經濟蕭條而出現，在這種情形下，加拿大失業率會升高至13.5%，房價猛降25%，而本國按揭保險業務在5年內將蒙受超過$31億的損失。

比較而言，第一種情況即利率猛升的可能性更大一些，這種情況將導致加拿大失業率上升到11.3%，不過這種情況比全球經濟蕭條對按揭保險業務的影響要小一些，其所遭受的經濟損失也相應小一些。

第三種情況則是加拿大經歷美國式的房市崩潰，這種情況下加拿大房價也會猛跌30%，失業率升至12%。

（據加拿大家園）

溫哥華市政府考慮放寬華端口南部樓房高度。有華端口歷史專家憂慮，該措施將掀起華端口拆遷重建的狂潮，傳統特色小型店舖將無處容身，華端口的鄰舍特色將蕩然無存。

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市府正就「華端口經濟振興及發展政策檢討」（Chinatown Economic Revitalization Update and Improvements to Development Policy）諮詢民意。市府表示，原本的政策已經施行了三年，需要作出檢討。該檢討草案就傳統樓宇、可負擔房屋、吸引新居民、刺激經濟等多個方面作出建議。最具爭議的部分是修改華端口南部的土地用途，草案提出假若加入社會房屋及長者房屋，可以放寬高度限制。

華端口歷史學者阿特金（John Atkin）指出，根據市府的文件，修訂物業高度限制，主旨是「提供更大空間促進發展與增長」。但阿特金同時指出，市府對華端口遠景的設想是「一個能夠訴說其歷史的地方。一個符合其居民需要的地方，包括年輕人與長者的需要。一個商業、社交、文化活動的中心。」

身兼加華歷史協會主席的阿特金認為，這一個新策略，應該聚焦與維護年代久遠的建築與商店，而不是鼓勵將現有樓房拆卸之後重建。

阿特金指出，修正草案認識到片打街的重要性，繼續保留HA-1的土地用途規劃，也尊重國家歷史區（National Historic District）的界限，對該區的特色有所認知。但該草案同時卻容許在華端口南邊興建高樓，最高可達200呎，卻讓他深深不以為然。

阿特金說，更大型建築對於商店的負面影響不能低估，他列舉一系列案例，指出華端口新建的一棟大廈地麵店舖被一家大型家俬店所佔據，銀行緊貼另一家銀行開建，對路過的行人來說，這一組合毫不生動。對面街角，緬街（Main St.）夾奇化街（Keefer St.）的地方出租給一家只在晚上才開業的餐廳，並不符合鼓勵傳統店舖的目標。

阿特金憂慮，這一策略一旦推行，將衍生出強大的拆遷重建動力，現有華端口特色的魚檔、燒臘舖、果菜店，將被這股重建的洪流所淹沒，無處容身。

市府指出，由於華端口以南地區將出現重大發展，故此不得不放寬高度限制。這包括新的聖保祿醫院（St. Paul’s hospital）將在該地興建。格魯吉亞高架路（Georgia Viaduct）將會拆卸改建樓房，對北邊的唐人街也會帶來壓力。

阿特金認為，華端口的轉型，肇因於人口老化，新居民與新商店遷入，華端口原本的規劃確實有改變的必要。可是為了鼓勵修建長者屋，而放寬高度限制的作法被濫用。假若片打街以南的鄰舍被夷平，可能是一個得不償失的結局。

阿特金建議，政策修改後高度限制在90呎，樓房正面最高75呎較為妥當。但樓宇高度放寬到120呎或200呎，則必須加以反對。阿特金認為要鼓勵興建更多長者房屋，可以採用其他辦法。

按照計劃，市府職員在完成諮詢工作後，將在2017年向市議會呈交報告。

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（據溫哥華找房網）

僅僅6個月前，多倫多和溫哥華還是加拿大樓市並駕齊驅的雙傑，如今卻已經完全相背而行。

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多倫多及周邊市場繼續攀升，大溫哥華樓市卻已經崩潰，繼年初達到頂峰後，今年10月溫哥華樓市的資金流比去年同期縮水42.1%。

根據加拿大地產局的最新數據，2015年10月，MLS系統的交易總額是35.2億元，至今年10月，金額減少至20.4億元。

與此同時，大多倫多地區的樓市資金額從去年10月的55.5億元，增至今年10月的74.5億元，增幅34.2%。

卑詩省房屋銷量於今年2月創下最高位，隨後急劇下跌。10月份與去年同期相比銷量下跌16.7%。業界普遍認為卑詩省7月宣佈的15%外國買家稅是罪魁禍首，但是數據顯示，房屋銷量於2月初就開始下跌。

目前，大溫地區的房價也開始下跌，平均價格比三個月前回落 1.19%，為919,300元。

但是房價在過去一年已經經歷了巨大的漲幅，目前的房價仍然比三年前高出53%。

與此同時，多倫多的房價平均上漲了20%，至683,000元，銷量上升超過10%。

高房價下，購買者不得不遠離大都市，帶動了Kitchener-Waterloo（升23.8%）和尼亞加拉瀑布（升19.3%）等周邊地區的房價上漲。

（據加國無憂）

溫哥華市政府職員週三建議，房屋空置稅（empty homes tax）稅率為相等於物業估價的1%，但正在進行翻新或業主因醫療問題離開住所等多個情況下，則可獲得豁免（見附表）。市議會將會在下週二表決。

溫哥華市長羅品信（Gregor Robertson）週三表示，如果獲得市議會通過，空置稅便會成為加國首創。空置稅主要針對空置6個月或以上的非主要住宅，並且同時適用於空置住宅土地。新稅將會採取自我申報形式，業主須要申報名下物業是否其主要住宅。

如果市議會通過空置稅率為1%，以估價100萬元的空置房屋為例，業主將要繳付1萬元稅款。

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主要住所不在徵稅之列

今年9月，市議會通過開徵空置稅，並且定於2017年開始生效。羅品信強調，實施新稅的目的並非要增加市府收入，而是鼓勵業主把空置房屋出租。他相信，政策可望解決目前出租房屋空置率過低，以及市內租金升至全國最高的問題。

根據市府表示，經常出國但以溫市為主要住所的業主，將不會受到新稅影響。同時，長期出租物業也毋須繳付空置稅。舉例而言，一年內6次出租，每次30天或以上，就是非連續出租，也會獲得豁免繳稅。

今年3月一份研究報告顯示，溫市至少有1.08萬個空置了一年或以上的住宅物業，其中佔多數為分契式房屋。

羅品信表示，相信溫市大多數業主都毋須繳交空置稅。同時，他曾經透露，新稅是要讓出租房屋供應回覆至健康水平，屆時，市府可能考慮停止徵收空置稅。

市府估計，開徵房屋空置稅涉及的啟動開支約為470萬，實施後每年的營運費用則約150萬。不過，當局相信，稅收足以彌補相關支出，並且有餘款用作發展可負擔房屋項目。

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（據星島日報 ）

普遍看來，在外國買家稅和按揭新規的打壓下，溫哥華的房地產市場已經冷卻，銷量大跌，房價不穩。不過在公寓和鎮屋的預售市場，情況卻截然不同。

30天簽了700套

開發商Anthem Properties的銷售副總裁Elva Kim透露，該公司位於本拿比(Burnaby)Station Square的兩座公寓樓，在9月至10月的30天內，已經簽售了700套樓花。

這批公寓的預售價格分別是每平方英呎870元和970元，也就是說，一套面積900尺的公寓，要價78萬至87萬元。

不但樓花的價格在打破紀錄，而且外國買家比例也比以往幾年更高了。

在簽定的預售樓花中，一共有55位外國買家，佔總數的8%。

相比之下，往年Anthem地產公司在該街區出售的650套樓花中，外國買家的比例只有3%。

不僅是Anthem一家，其他開發商也發現了類似的現象。

被忽略的數據

但是這一趨勢沒有引起媒體的關注，主要是因為預售樓花的銷量和價格沒有納入地產局的統計數據。就連卑詩省政府推出的外國買家跟蹤系統，也沒有捕捉到這些數據。

Urban Analytics公司是少數幾家提供預售數據的公司，該公司負責人Michael Ferreira指出，15%的外國買家物業轉讓稅，對於預售市場影響不大。

他指出，開發商Bosa Properties在Georgia Street推出的高端公寓樓Cardero(下圖)，於8月份上市後就迅速售罄。在平均每平方尺1,700元的總共111套公寓中，有13套賣給了外國買家。

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開發商一致表示，銷量和價格都異常強勁，很多外國買家並沒有放棄合同，即使他們對外國買家稅感到意外。

在列治文市，開發商Intracorp在新稅推出的前後，分別推出River Park Place(下圖)的兩座公寓樓，新稅前，第一座公寓樓200套單元中，有15位外國買家，價格為每平方尺550元。新稅後，第二座公寓樓129套單元中，有11位買家，價格為每平方尺675元。

業內人士認為，預售市場與重售市場的表現如此截然不同，是因為買家認為等到樓花建成以後，他們的物業一定會有升值。

至於那些外國買家，很多是打算移民到加拿大的。他們預期等到物業建成時，正好移民也將獲批准。

推售高端公寓的Bob Rennie表示，他預期在所有外國買家中，有三分之一會在公寓建成時成為新移民。

Rennie Marketing Systems的執行經理Tracie McTavish表示，該公司推銷的所有物業中，外國買家的比例一直維持在7%至12%。

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（據加國無憂）