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經濟前景

英國第三季度經濟活動持續增長，在脫歐影響下形勢看似平靜。商業調查顯示，GDP較上一季度增加了0.5%，這一趨勢將延續至第四季度，所有行業的採購經理人指數（PMI）保持在50以上。服務行業作為主要經濟部門，近10個月來的PMI增長率最高，截止至11月份達到55.2。製造業PMI雖回落至53.4，但仍連續第四個月保持增長。由於英鎊疲軟，海外投資需求更加強烈，但投入成本壓力增加。同時，建築業PMI略微上升至52.8。自3月以來商業積極性達到最高，業務量也在6個月內首次增加。

近幾個月英鎊或有回升趨勢，意味著「軟脫歐」可能性增加。10月，消費者物價指數（CPI）略微降至0.9%，預計2017年底將達到峰值。截止至9月，失業率達到3個月來的史上最低值（4.8%），工資總額大幅增長2.3%。但10月份申請失業救濟的人數增加了1萬。儘管近期發佈了許多積極的經濟數據，美聯儲收縮貨幣預期，或將於中期轉換立場，預計在短期內貨幣政策不會有變化。

地產總體預測

2016年地產總回報率預計可達1.6%，其中資本價值增長為-3.2%，收入回報為4.9%（剩餘-0.1%）。這一數據高於高力國際（Colliers International）的預期，第四季度的回報率前景更佳。預計2017年資本價值增長為-3.1%，收入回報為5.3%（剩餘-0.1%）。

2016年，所有資產收益預計將緩和27個基點（bps），根據歐盟公投結果對投資需求和貿易活動的影響，2017年或為21bps。零售地產行業情況相對較好，2016年收益下降27bps，2017年或下降25bps，主要取決於倫敦和英國東南部地區店舖的效益，購物中心、零售倉庫和超市等均面臨壓力。

過去5個月，公投後的業主市場普遍增強，租金也呈靜態或略微上漲。根據預測，2016年租金增速放緩至1.8%，2017年或微降0.2%，2016-2020年平均增速為1.1%。歐盟公投對投資活動產生了明顯影響，預計2016年貿易總額約為500億英鎊，而2015年時這一數據為70億英鎊，形成了鮮明對比。預計2016年資本價值增長下滑3.2%，2017年將進一步下降3.1%。

零售業地產

零售業地產由於經濟風向利好以及高額折扣，銷售增長較為穩定，但問題仍然存在。租金上漲的問題並不突出，薪資增長或將無法與通貨膨脹持平，消費者信心隨著脫歐進程有所削弱。預計2016年所有零售租金增幅將達1.0%，到2017年或降至0.3%。

2017年，倫敦市中心的商舖（3.5%）受益於英鎊貶值和高昂的旅遊開支，仍是租金上漲的主要驅動力。但英政府即將推出新商業稅，於2017年4月開始生效。此舉也將影響東南部地區，房租增長趨勢或逐漸冷卻，預計2016-2017年增幅將從1.7%降至1.0%。英國其他地區的租金增長趨勢也將放緩，到2017年或下降1%。BHS的倒閉和瑪莎百貨30家門店的關閉增加了市場供應，除黃金地段外，BHS的店址只對一鎊店具有吸引力，但前提是以BHS曾經的租金折扣為基礎。

購物中心、零售倉庫和超市回報率可能不佳，2016-2020年三者IPD租金增長平均將分別增加0.9%、0.5%和0.8%。2016年零售地產總回報率將降至0.3%，2017年將回升至1.7%，2016-2020年平均回報率約為4.6%。

相關資訊：英國 | 經濟增長放緩 倫敦房價隨之下跌

（據英中時報）

 

據《每日電訊報》，由於支付能力下降與市場不穩定，全英經濟增長放緩，倫敦9月至10月房價隨之下跌。

據國家統計局（Office for National Statistics），倫敦房價下跌1.2%，年增長率降至7.7%，是2013年6月以來最小增長。

全英環比增長很大程度上處於停滯狀態，10月份僅增長0.1%。這意味著英國年增長率僅為6.9%，低於9月份的7%。但英格蘭東部除外，房價年增長率為12.3%。

第一太平戴維斯(Savills)數據分析發現，與7至9月房均價變動相比，近期房價放緩明顯。與4至6月相比，倫敦7至10月房均價下降了0.43%。2015年同期（7至10月），增長水平為3.55%。與7月相比，全英7至10月房價僅增長0.4%。

第一太平戴維斯住宅研究主管Lucian Cook表示，年度數據屏蔽了一些東西，可能是「房價增長實際放緩顯現的脫歐情緒和市場驅逐情況」，也可能是由於4月份印花稅上調3%後，出租交易減少。

Cook補充道，房價增長放緩表明2017年房地產市場熱度冷卻。

IHS環球透視 ( IHS Global Insight )經濟學家Howard Archer說:「隨著2017年的發展，我們預計房價將面臨越來越大的壓力，並且可能會基本持平。事實上，我們不排除微幅下跌。」

他補充道：「2017年，購房者基礎將逐步惡化，但皇家測量師學會（RICS）上週報導的市場房屋數量紀錄低點可能比它還嚴重。」

普華永道（PWC）房產經濟學家Richard Snook稱:「雖然年通貨膨脹率居高不下，過去三個月房價幾乎無變化。如果這一趨勢持續到2017年，我們將在新年（New Year）看到增長速度明顯下降。我們計劃2017年英國房價增長率達2 %至5%之間。」

相關資訊：英國 | 倫敦黃金一區房價下調 海外買家下手最佳時機

（據英中網）

 

房價增長前景黯淡

儘管脫歐公投，導致民眾對房市信心短暫大幅下降，但入秋後英國經濟和房地產市場狀況遠好於預期，英國主流市場發展都繼續保持強勁，2016年房價年增長率將最終定格在5%。但增長前景黯淡。

多數地區市場均為正增長，威爾士除外。2016年倫敦仍是房價增長的領頭羊，預計到年底時，英格蘭東部和東南部地區的房價增長可超越大倫敦地區。

在過去12個月內，倫敦已經出現了明顯的房價增長放緩趨勢，到2017年這一趨勢將向更多地區蔓延，大倫敦地區房價也將略微下降。

退歐導致的不確定性是市場疲軟的主要原因，這對消費者信心也會產生負面影響。此外，針對房東的稅收改革將減少投資者對住宅的需求，限制房價上漲帶來的壓力。

縱觀倫敦主要市場，2016年西倫敦房價下降7%意味著市場底價即將發生調整，而2017年外倫敦地區的房價底價或將進一步下調。

對倫敦市中心的房東而言，租房市場是混亂的一年。儘管租戶需求很大，但與強大的出租房供應相抵消。萊坊國際（Knight Frank）認為，2017年房租可能再次下跌，但規模小於今年的價格調整。

整個英國的租房市場表現相當積極，符合增長預期。若房東受增稅影響開始拋售房產，租金可能會上漲。

倫敦高端住宅市場

由於英國的脫歐事件和唐納德·特朗普（Donald Trump）勝選，經濟信心受到影響。但實際上，財政政策仍極大的限制了倫敦高端住宅市場的需求。

目前，房市的詢價情況充分體現了高額印花稅率帶來的影響，交易量逐漸提升。這一趨勢或將繼續加快，此外監管環境也在不斷變化，人們對倫敦高端地產的接受度將越來越大。

另外，以海外貨幣計價的購房者還將繼續受益於利好的匯率，房產交易量也將上升。

租賃市場的住房存量繼續攀升，房租增長速度繼續下降，這一狀況會在2017年有所改變。一些房東因為將面臨，高昂的房屋保管費用和租金下跌，因此他們可能選擇出售所持住房，減少存量以維持租金水平。

英國主要住宅市場

與倫敦房市相似，印花稅增加仍是遏制房價上漲和高端市場積極性的主因。

印花稅改革最早於2014年12月提出，隨後針對個人額外購房加收3%印花稅，此舉使購房者更具價格敏感性。最終英國房市將兩極分化，或是一路走高，或是保持不變。

2017年，較為較富裕城鎮的房地產市場持續強勢，房價持續上漲，但未來12個月內，兩級差距會因農村地區房市發展而縮小。

目前的市場需求仍存在較大彈性，但合理的房價仍是關鍵，尤其是那些符合最高印花稅率，價值超過150萬英鎊的房產。

英國租房市場

2016年，英國多數地區私人出租市場租金上漲，但增速較上一年放緩。蘇格蘭是出現月房租下跌的唯一地區，同時，1月至9月，倫敦租金增速從3.9%降至2.7%。

萊坊國際的分析顯示，2016年前三個季度，英國私人出租市場的年差為2.2%，2015年同期則為3.5%。

2016-17年大幅限制購房將改變出租市場的平衡。買房出租市場的發展受到更嚴格抵押貸款條件的制約，而目前買房出租投資者還面臨著免稅額削減。

此舉或導致租金上漲，但也受市場需求、就業、內部移民、海外移民或首次購房者抵押貸款負擔能力的影響，同時Help to Buy政策將於2021年停止實施。

相關資訊：英國 | 2016年9月最新英國房價走勢

（據英中時報）

 

據《每日郵報》，哈利法克斯（Halifax）從多種來源蒐集數據計算出，自2006年以來，私有住宅總價值增長了1.9萬億英鎊，達預估的5.6萬億英鎊。

哈利法克斯表示，在過去十年，現存住宅價值達51%增長速度，比零售物價指數通脹程度還快，這期間還上升了33%。

每套住宅均價為24.1682萬英鎊，高於2006年的17.3837萬英鎊。

哈利法克斯房產經濟學家Martin Ellis說:「2016年，英國私有住宅總價值估計為5.6萬億英鎊，達最高記錄。在過去的十年，高房價和私有住宅數量的增加使住宅總價值增加1.9萬億英鎊。英國家庭持有的房屋資產處於健康狀態，超過4.2萬億英鎊的住房資產總額多於抵押貸款價值。自2006年以來，房屋資產增長了1.6萬億英鎊。近三分之一房主無未償抵押貸款，他們的財務狀況更好。」

相關資訊：英國 | 九成租戶付不起5%的首付 無法登上房產階梯

（據英中網）

 

 

據研究，英國有十分之九的租戶因無法湊齊足夠的首付，而無法登上房產階梯。這些租戶甚至連所需首付的四分之一都無法負擔。

這份由Equality Trust慈善機構出具的報告指出，在英國的租房家庭中，有86%的租戶，即約600萬家庭，無法繳納5%，亦即8,838鎊的購房首付款。

由於租金高昂，儘管抵押貸款的利率已經下跌到歷史最低水平，幾乎沒有家庭能夠積攢足夠的金錢來支付購房所需的首付，。

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統計表明，倫敦人所支付的房租是自己收入的60%還多，而在英國的其他地方，房東收取的租金一般是房客淨收入的一半。

目前，英國的平均房租是每月764鎊，而首都的平均房租則高達每月1,543鎊。

Equality Trust表示，「絕大多數租戶因收入和儲蓄不足，而無法擁有自己的房屋，很多人不能負擔哪怕是最便宜的房子。」

另一方面，據說英國最富有的100個人的財富去年增值了150億英鎊，這100名富豪當中，將近有四分之一的人的資金積累是部分通過房產來實現的。

該慈善機構還發現，即便在英國房價最便宜的地區Burnley，仍然有十分之八的人支付不起首付的四分之一。

Equality Trust的執行主任胡德（John Hood）表示，「看到有這麼多人買不起自己的房子，真是讓人觸目驚心。而與此同時，卻有少部分人通過我們功能失調的房產市場來獵取著高昂的租金。」

他認為這是不可持續的，並呼籲政治家應該行動起來，他說：「這意味著對市政稅（council tax）進行改革，此項收費對最貧困的人群負擔最重，也意味著應該實施大量的房屋建造項目。政治家們應該盡一切努力，給這一代可能在有生之年都不能擁有自己住房的居民安全感，並對高租金進行懲罰。」

Resolution Foundation的另一項研究發現，收入與房產價格之間的差距越來越大，英格蘭的房屋自有率已經跌到三十年來的最低水平。

新首相特麗莎·梅已經發誓將解決住房短缺問題，她上月曾表示，除非這個問題得以解決，否則年輕人將發現他們越來越難負擔自己的房屋。

相關資訊：英國 | 住房危機擴大 從倫敦向全國蔓延

（據英中時報）

 

自有住房率達30年最低

據《泰晤士報》報導，最新研究表明，由於高房價、低收入和房屋嚴重短缺，英國自有住房率已跌至30年來的最低水平。

決議基金會（the Resolution Foundation）的研究表明，2003年英國擁有私人住房的人口比例高達71%，但自此逐步下降至與1986年比例相同的63%，與1986年比例相同。

2003年，首次購房者購買一套新房僅花費平均近3萬英鎊，但2015年英格蘭要花費高達15萬英鎊購買一套新房，在倫敦則需33萬鎊，這種情況迫使越來越多的人開始租房。

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儘管英國北部地區有大量投資，但民眾收入仍被抑制。因此，儘管大曼徹斯特地區自有住房率在2003年曾達到72.4%的峰值，但自那以後，自有住房率已降至57.9%，是英國跌幅最大的地區。

數據還顯示，泰恩和維爾郡（Tyne and Wear）自有住房的比例最低，僅56.5%的居民擁有自住房。而過去十到十二年裡，英國很多郡的自有住房率都在急劇下降， Merseyside下降9.1%，West Midlands下降11.2%，West Yorkshire下降10.6%，北愛爾蘭則下降10.5%。

基金指出，英國自有住房率的下滑與將近翻了一番的私人租房者比例成正比，私人租房者比例從2003年11%上升至2015年19%。同時，在2003年至2015年，大曼徹斯特地區租房的家庭比例上升了兩倍，從6%上升至20%，而倫敦郊區和西約克郡的租房率也出現了兩位數的增長。

九成租戶付不起5%的首付

據衛報的一份報導，英國有十分之九的租戶因無法湊齊足夠的首付，而無法登上房產階梯。這些租戶甚至連所需首付的四分之一都無法負擔。

這份由Equality Trust慈善機構出具的報告指出，在英國的租房家庭中，有86%的租戶，即約600萬家庭，無法繳納5%，亦即8,838鎊的購房首付款。

由於租金高昂，儘管抵押貸款的利率已經下跌到歷史最低水平，幾乎沒有家庭能夠積攢足夠的金錢來支付購房所需的首付，。

統計表明，倫敦人所支付的房租是自己收入的60%還多，而在英國的其他地方，房東收取的租金一般是房客淨收入的一半。

目前，英國的平均房租是每月764鎊，而首都的平均房租則高達每月1,543鎊。

Equality Trust表示，「絕大多數租戶因收入和儲蓄不足，而無法擁有自己的房屋，很多人不能負擔哪怕是最便宜的房子。」

另一方面，據說英國最富有的100個人的財富去年增值了150億英鎊，這100名富豪當中，將近有四分之一的人的資金積累是部分通過房產來實現的。

該慈善機構還發現，即便在英國房價最便宜的地區Burnley，仍然有十分之八的人支付不起首付的四分之一。

Equality Trust的執行主任胡德（John Hood）表示，「看到有這麼多人買不起自己的房子，真是讓人觸目驚心。而與此同時，卻有少部分人通過我們功能失調的房產市場來獵取著高昂的租金。」

他認為這是不可持續的，並呼籲政治家應該行動起來，他說：「這意味著對市政稅（council tax）進行改革，此項收費對最貧困的人群負擔最重，也意味著應該實施大量的房屋建造項目。政治家們應該盡一切努力，給這一代可能在有生之年都不能擁有自己住房的居民安全感，並對高租金進行懲罰。」

Resolution Foundation的另一項研究發現，收入與房產價格之間的差距越來越大，英格蘭的房屋自有率已經跌到三十年來的最低水平。

新首相特麗莎·梅已經發誓將解決住房短缺問題，她上月曾表示，除非這個問題得以解決，否則年輕人將發現他們越來越難負擔自己的房屋。

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（據英中時報）

 

據《每日郵報》報導，慈善機構Shelter和調查機構YouGov近期的一項調查顯示，如果失業超過一個月，英國1/3的工薪家庭將無法負擔他們的房租或房貸，他們幾乎或甚至沒有個人積蓄作為資金周轉。

這項研究調查了8千多位成年人，其中包括至少1千5百個有孩子的工薪家庭。研究表明， 37%的家庭稱，他們無法支付超過一個月的住房開銷，23%的家庭稱他們已支付不起住房開銷。48%的家庭稱，住房開銷是他們預算中的最大支出。

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據Shelter透露，有兩個孩子的單身母親Lou告訴研究者，她是一個看護，儘管是全職工作，且已經搬進了一間很小的公寓，但依然覺得每月支付房租是件困難的事。

她說：「我努力工作，但依然感覺自己是個失敗者。我最近換了工作，又遇到一些不順心的事，差點要付不起房租。之前曾有位僱主給了我一點工作，但他沒有告訴我，這份工作的工作時間是不能保證的。突然間，我就失去了一部分收入，還差點失去了住所，這真的讓人極其恐慌。我永遠都沒有可供緩衝的資金。你以為如果你一 直工作，就可以每月存下一點錢，但是，即使是基本的日常開銷都這麼貴，存錢根本就不可能。」

研究顯示，整個英國的房租都在持續上漲。研究結構HomeLet Rental Index發現，除倫敦外，與2015年同期相比，5月底到7月底全英房租上漲了2.3%，而倫敦房租上漲了4%。這意味著目前的平均房租為每月799英鎊，倫敦則為1599英鎊。

Shelter 首席執行官Campbell Robb表示：「這些數據為人們敲響了警鐘，高昂的住房開銷讓數百萬工薪家庭瀕臨崩潰，他們的積蓄也僅勉強可供支付下一個月的房租。那些失業或工作有所減少的父母，他們害怕失去為孩子遮風擋雨的居所。在Shelter，我們每天都跟他們說，生活中任何人都會遇到困難。在不穩定時期，新政府可通過保護和提高工薪家庭的福利保障，真正展示他們站在工薪家庭這一邊。重要的是，如果生活真的往更糟糕的方向發展，要確保有足夠的支持，避免他們無家可歸。」

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（據英中時報）

 

據房產網站Rightmove的最新數據，由於脫歐所帶來的憂慮及夏季假期，八月的房產要價下跌了3,602鎊，降幅為1.2%，均價為304,222鎊。

但Rightmove表示，雖然脫歐公投對房市情緒有影響，但該要價的月度環比下降與傳統的夏季平息期是一致的。而且，儘管八月的平均要價有所下降，但其仍比一年前高出4.1%。

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不過，該網站預測，今年上半年與下半年的房市表現可能截然不同。上半年，為了避開4月1日起開徵的新印花稅，購房出租（buy-to-let）的買家激增，很多原本可能會在下半年購房的買家因此提前完成了購房。

Rightmove的希普賽德（Miles Shipside）表示：「許多潛在買家正在度暑假，而沒有繼續找房子，而選擇在一年之中這個相對平靜的時期進入市場的人，其報價往往更高。」

他還表示，今年夏季的房市還受到了脫歐的不確定性和為躲避新印花稅產生的三月購房投資熱潮的餘波影響。

Rightmove稱，包含四個及以上臥室的大型家庭用房會是所有秋季回升中的最大受益者。這類房產的平均售出時間為74天，而首次購房者和正處於房地產階梯第二步的人更中意的小型家庭房則通常在58天內就被搶購一空。

Rightmove的數據還顯示，英格蘭東北部是八月房屋要價唯一一個低於去年同期的地區。該地的平均要價是147,330鎊，比2015年八月下降了1.2%。而英格蘭東部的房價則相對去年同期上升幅度最高，目前要價平均為334,951鎊，比去年八月上升8.2%。

此外，倫敦房屋要價在八月下跌了2.6%，是所有區域中環比下降幅度最大的地區，目前其均價為619,409鎊，仍比一年前高出2.1%。

而在威爾士，八月價格環比下降了0.2%，均價為180,425鎊。

約克郡與漢伯(Yorkshire and Humber)，及中西部（West Midlands）的房價則相對上月有所上升，其要價分別上升了1.2%及1.1%。

Rightmove還表示，受倫敦房市影響，南部地區銷售房屋所需時間在過去兩月也比北方增加。五月和七月之間，在倫敦銷售一套房屋所需的時間增加了五天，東南部和西南部銷售房屋的所需時間增加了四天，而東部則增加了三天。儘管南部的時間仍短於北部，但在同一時期，北方銷售房屋所需時間並沒有變化。

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（據英中時報）

 

據《泰晤士報》報導，對昂貴房產徵收過高的印花稅稅率，迫使房地產開發商開始減少建設豪華住宅的數量。

目前英國房地產市場發展的幾個顯著的特點是，樓市的發展飽和後，開發商開始建設更多小面積住房取代以前的大面積公寓。

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重建倫敦中心區的New Scotland Yard的開發商集團正與城市規劃人員商量，在原有房屋數量268套的基礎上增加到295套，只是把原有的三居室公寓改成單間公寓或雙人公寓。

開發商集團落實了建設巴特西發電站（Battersea Power Station）的決定，在原計劃數量3035套的基礎上增加409套，擴建到3444套的規模。9月初，有關部門批准開發切爾西的the Clearings，拆毀7聯排別墅和一棟6居室公寓，公寓數量的總數從69套增加到78套。

專家指出，7位數的印花稅賬單讓買家意識到，他們可以通過租豪宅來取代購房，以避免房產稅的損失。

物業及建築諮詢公司首席執行官法默（Mark Farmer）指出：「倫敦住宅的主流趨勢是減小住房面積大小。」他表示，印花稅改變是主要因素。他告訴《金融時報》：「我想說，關鍵的導火索是92.5萬英鎊高門檻的印花稅，對投資者而言，他們被徵收的印花稅從5%上漲至10%，或從8%上漲至13%。」

購買價值2百萬英鎊的住房就需要繳納約15.4萬英鎊的印花稅，如果不是首套住房，買家將要繳納高達約21.4萬英鎊的印花稅。但對企業投資者而言，價值75萬的住房，實行印花稅之後，對所購的此類住房僅徵收2.75萬英鎊至5萬英鎊的印花稅。

據說，自要價1200萬英鎊的住房無人問津之後，明星廚師奧利弗（Jamie Oliver ）現在已決定把他在櫻草山（Primrose Hill）的 一棟10居室公寓改造成2座聯排公寓和一套大的地下室公寓。

（據英中時報）