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將家庭住宅分割爲幾間臥室兼起居室，或“多用途住宅”（HMO）已經不再是Buy-to-Let（買來租）行業裏最賺錢的方法了。

所謂的“多單位塊永久業權”（multi-unit freehold blocks），意味著購買一塊街區的公寓，或將一棟建築改建成公寓，這種方式在2014年10月和12月之間爲投資者賺取了9.3%的利潤。

相反，一些房産投資商，如開發商Jim “HMO Daddy” Haliburton利用HMOs模式，在同一時期才賺到了9%的利潤。

這些數據是以2011年以來發生的上千起真實的交易爲基礎計算出來的，它們是“毛利潤”（gross）。這意味著這些數據沒有將成本考慮進去，例如物業費、維修費、地租或像代理費和所得稅這樣的附加費用。

下面這張表格比較了HMO，街區公寓（blocks of flats），以及傳統的Buy-to-Let方式所能賺取的利潤的差异。

向街區公寓投資幷不便宜。一棟包含8間公寓的建築在倫 敦以外開價50萬英鎊，而在倫敦市中心則開價400萬英鎊。然而，今年來買家購置街區公寓的平均預算已經下跌了。在2011年早期，平均預算是 932,148英鎊，首付44%，而現在投資者們的平均預算是497,644英鎊，首付36%。一般來說，房東將公寓出租給個人，向他們收取房租和地租。

現在，投資者可以購買一棟改建過的維多利亞式建築，位于諾丁漢，帶有8個公寓，售價475,000英鎊。另一棟帶有20個公寓的大建築位于倫敦的Canary Wharf，售價3300萬英鎊。

HMO租賃模式帶來的利潤比很多傳統的Buy-to- Let模式要高，但是去年以來，收益有所下降。代理商Mortgages for Business的維特阿克（David Whittaker）表示， “街區公寓的利潤超過了HMO是令人驚訝的，不過這可能是因爲在此時期街區公寓的交易量恰好非常龐大。”故其認爲HMO將繼續表現良好。

由于規模經濟效應，街區公寓顯得更爲合算，是那些資金 充裕的投資者的首選。而同時，由于仍然存在大規模的需求，HMO將繼續表現良好。維特阿克說：“出于多方面的原因，像工資水平問題，很多租戶幷不能承擔一 套帶有獨立臥室的公寓。所以，出租一間房間，而不是整套公寓的方式，在2015年將繼續流行。”

根據房産代理連鎖商Your Move and Rees Rains統計，目前，英格蘭和威爾士的平均房租爲每月767鎊，比去年12月份的745鎊略有提高。

在英格爾和威爾士，一間租賃公寓的毛利潤率是5.1%，也就是說，房東資本平均可賺達10,546鎊。

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今晨，歌鳥公司董事會表示，包括中投公司(CIC)在內的三大股東已經接受了該公司第一大股東卡塔爾投資局(Qatar Investment Authority)與Brookfield共同提出的經過修訂的26億英鎊的收購要約。至此，倫敦最大的商業地産公司幷購大戰塵埃落定，卡塔爾投資局通 過這一商業戰役，成功控制倫敦金絲雀碼頭金融區的大片優質商業地産，以及倫敦金融城、殼牌中心等多個區域的資産。

在此次幷購大戰中，持有15.8%股份的中投公司的立場至關重要。按照卡塔爾投資局的報價，中投公司即將出讓的股份價值4.2億英鎊，約爲5年前投資額的兩倍半。

2009年8月到11月，中投公司通過全資子公司Fullbloom Investment和Land Breeze向面臨債務危機的歌鳥公司注資，總共獲得了15.8的股份。

就在2014年12月，持有金絲雀碼頭集團的大部分股份的歌鳥公司(Songbird Estates)表示，包括持有15.8%股份的中國投資公司(CIC)，美國私人投資者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)以及摩根士丹利地産基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)在內的三大股東之一或更多曾經拒絕以每股3.5英鎊的價格出售所持股份。

歌鳥公司持有英國第二大金融區絕大部分物業的業主金絲雀碼頭集團70%的股份。據《英國房産周刊》獲得的資料顯示，金絲雀碼頭集團目前擁有的物業總價值70 億英鎊，除了集中在金絲雀碼頭金融區的物業之外，同時還擁有倫敦老金融城、倫敦市中心黃金地帶共約75萬平米的優質商業物業，以及在建、待建和規劃的總面 積105萬平米的多個大型項目，其中包括緊鄰倫敦眼的殼牌總部改造等數個大型商住綜合小區項目，一旦全部完工，將使公司資産額增加到約200億英鎊。

卡塔爾投資局是全球實力最雄厚的主權財富基金之一，去年底剛剛以11億英鎊的價格全面收購了位于金絲雀碼頭金融區的匯豐控股集團全球總部大厦(HSBC Tower)，該大厦是該地區爲數不多的非金絲雀碼頭集團所有的摩天大厦之一。該局已經擁有倫敦最著名的百貨公司哈羅德(Harrods)、倫敦泰晤士河 南岸的歐洲最高樓碎片大厦(Shard)，幷且控股英國Barclays銀行、Sainsbury’s大型超市集團和倫敦證券交易所(LSE)等大型公 司，幷通過持股或旗下公司擁有倫敦市中心大量豪華住宅房地産項目。

在今晨的聲明中，歌鳥公司表示“現在各大股東均表示同意接受收購報價。”歌鳥公司再次表明了他們在本次卡塔爾投資局聯手Brookfield的競購中的顧慮，其中便包括公司股價被過度低估的顧慮。儘管有這些顧慮，歌鳥公司在今天的聲明中仍表示：

“董事會建議，在邀約成爲或被宣布爲無條件接受的情况下，股東們應接受要約。以個人身份擁有歌鳥公司股份的董事已經做出决定，在這些情况下，他們將做出同樣地决定以尊重他們的股份。”

截至倫敦時間2015年1月29日下午1點前，該報價仍然可供接受。之後至少需經過14天，該要約才將成爲或被宣布爲無條件接受。

“對我們來說這是一則令人吃驚的决定，因爲在我們看來該反饋通知給出了爲何該收購要約未能反映出公司的全部價值的具體理由，”Oriel Securities的分析師MirandaCockburn表示。

歌鳥幷購大戰

2014 年11月6日，歌鳥公司發布公告稱，該公司第一大股東卡塔爾投資局聯合加拿大地産投資公司Brookfield(持有金絲雀碼頭集團22.1%的股份)， 希望以每股2.95英鎊的價格購買歌鳥所有的股份，以獲得對金絲雀碼頭集團的完全控制，該出價對歌鳥公司估值爲22億英鎊。出價的第二天(11月7日)歌 鳥公司以報價嚴重低估公司價值爲由拒絕出售。

在最初22億英鎊的出價開出三周後，2014年11月28日，歌鳥董事會公布一項獨立估值報告稱，該公司價值28億英鎊，每股爲3.81英鎊，比14年6月底財報顯示的估值高出19%，比卡塔爾投資局報價估值高出30%。

2014年12月4日，卡塔爾投資局和Brookfield向歌鳥發出每股3.50英鎊的最終報價希望現金收購剩餘股份，對歌鳥的估值爲26億英鎊，較最初報價高出18%。卡塔爾投資局還通過購買9%的Brookfield股份，强化幷購夥伴關係。

2014年12月5日，歌鳥董事會發布公告稱，提高後的報價仍沒有反映出該公司的真實價值。但與最初報價時的完全拒絕不同，歌鳥沒有建議股東拒絕這一報價。

隨後的幾天，陸續傳來小股東同意接受報價轉售股份的消息。持有歌鳥0.7%股權的EMS Capital、3.5%股權的對沖基金Third Avenue Management和持有2.5%股權的Madison International Realty公司先後表示同意出售持股。

盡管有小股東跟進，但包括持有歌鳥公司15.8%股份的中國投資公司(CIC)，和另外兩家大股東美國私人投資者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)、摩根士丹利地産基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)保持一致，拒絕以每股3.5英鎊的價格出售所持股份。

《英國房産周刊》獲知，儘管歌鳥公司股票的流通性較差，而且已經5年沒有支付股息，該公司資産優良，新項目充足，能與該公司物業相媲美的投資很少見。

這場幷購大戰，同時也是顧問團之間的較量：卡塔爾投資局和Brookfield一方聘用了花旗集團(Citigroup)、巴克萊(Barclays)和匯 豐(HSBC)擔任顧問機構。歌鳥公司則聘請了摩根士丹利、摩根大通(JPMorgan)等顧問機構，幷聘請羅斯柴爾德(Rothschild)銀行家亞 曆克斯•米德根(Alex Midgen)擔任獨立顧問。米德根自2004年起擔任歌鳥董事，對該公司極爲瞭解，幷且具備極爲豐富的大型複雜幷購經驗。

中投公司英國資産

在此次幷購大戰中，中投公司的立場至關重要。

中國投資公司是經中國國務院批准，于2007年9月29日在北京成立的，是全球最大主權財富基金之一，其宗旨是提高中國數萬億美元外匯儲備的回報率，同時幫 助一些國內金融機構進行資本重組。中投公司的注册資本爲2,000億美元，目前管理著大約6,500億美元資産，其中約三分之一被指定用于海外投資。

2009年金融危機期間，歌鳥公司爲了償還一筆逾8億英鎊的花旗集團(Citigroup)的貸款，引入了來自中投公司、卡塔爾投資局的注資。成爲中投公司在英國房地産領域的首筆大規模股權投資。

2012 年11月，中投公司聯合景順投資(Invesco)，以2.45億英鎊現金從德國房地産基金公司KanAm購得溫徹斯特大厦，是中投公司在英國首次直接購 買商業房地産。中投公司方面擁有該大厦95%的産權，聯合收購夥伴景順公司擁有剩餘的的5%。今年6月，中投將持有的95%的産權轉讓給了景順投資，成功套現。

除了剛剛轉售的溫徹斯特大厦外，中國投資公司目前在英國擁有多項大型的房地産資産，其中包括2013年11月以8億英鎊從黑石集團收購的倫敦大型辦公區Chiswick Park。中投公司還通過摩根士丹利和黑石集團間接投資多個房地産基金。

房地産投資之外，中投公司擁有英國最大的水務公司泰晤士水務9%的股份、倫敦希斯羅機場集團10%的股份等，幷表示將向英國的大型基礎建設項目投資。

爲了提高中國龐大的外匯儲備的投資收益，中國國家外匯管理局通過中國投資公司、成棟投資公司、華安投資、銀杏樹投資、綠玉曼陀羅(Beryl Datura)等投資公司在全世界尋求幷投資優質資産。

 

1、政治分水嶺

在中短期內，英國大選結果的不確定性以及聯合政府的未知性將持續削弱英國的商業信心，從而影響英國房市自住業主市場的進一步復蘇。

2、升息或推遲

英國稅收疲軟、政府債臺高築、通貨膨脹率低、政治呈現不穩定因素、歐元區通貨緊縮構成威脅等因素將致升息時間推遲，升息時間將不早于2015年第4季度，更有可能是在2016年第1季度。

3、2015年樓市交易額或將達到600億英鎊

英國2015年的房産交易水平預計將達到2014年的水平，即600億英鎊。受利益驅動，同時也因地緣政治的不穩定因素施壓，投資者傾向于避險市場，英國本地機構將與海外投資商競爭資産，而2015年大選則是英國樓市的一大風險因素。

4、英國房地産總收益趨于8.4%正常值

英國房地産初始收益將逐漸穩定，同時次級收益大幅壓縮。英國樓市總收益趨于正常，數值較高，租金的增長抵消了産量减少的影響。

5、地區呈現雙位數收益

在一些熱門的關鍵區域，出租的减少將導致這些區域的租金價格加速上揚，投資者儘早預見幷轉移目標的做法是正確的，同時區域內的房地産投資也將持續激增。

6、商店掀起大戰

折扣店和奢侈品店産能過剩、過分擴張的迹象越來越明顯，這將加快零售房地産板塊的結構變化，這一板塊已經遭遇了區域性的表現疲弱和企業價值的損毀。

7、與零售旅游業相關的房地産板塊將獲得提振

放寬對中國游客的簽證要求將提振倫敦市中心及時尚産業園地的零售業表現，從而獲得最高可達12億英鎊的收益，彌補目前因歐洲其它地區帶來的損失。

8、投機活動增加

CBD中心商業區和區域性的産業樓市的投機發展將增加。介于英國資産管理公司和海內外投資者之間的合資企業，將成爲獲取更高收益的一種手段。

9、高動力區域樓市發展勢頭增强

中央向各地區的權力下放將更進一步擴大，北部高動力區域的樓市將以利物浦-曼徹斯特-利茲交通樞紐一綫一馬當先。利茲-謝菲爾德和布裏斯托爾-卡迪夫的政治中心綫將進一步發展。

10、科技企業鞏固和擴張趨勢推動樓市發展

隨著大型企業尋求新型或獨特産品，而初創科技公司又趨向在肖迪奇（Shoreditch）地區外的倫敦其它區域發展，甚至在倫敦之外發展，科技行業的企業幷購活動將增加。

11、 “啤酒經營捆綁”法令的修改將給該領域的物業經營帶來轉變

新提出的“啤酒經營捆綁”立法的修改或對英國小型酒吧造成影響，部分經營者可從中受益，同時這一提案也將對英國休閑行業的基礎産生長遠影響。

12、城市遷移

倫敦市中心出現嚴重的商用辦公樓供應短缺，而空置率爲4.5%，這將促使越來越多的物業使用者轉移至倫敦金融城南岸金絲雀碼頭一帶，那裏的商用物業租金則更具有競爭優勢。

13、倫敦高層住宅項目迭起

倫敦高層住宅將持續增加，尤其是泰晤士河沿岸，將有更多高層住宅規劃獲批。比斯特（Bicester）的花園城市項目也將繼續推進，艾貝斯費特（Ebbsfleet）等規劃項目也在有條不紊地依序進行。

14、歐盟公投或做出更多讓步

歐盟很有可能會爲避免英國進行退歐公投而做出更多讓步。

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英國權威經濟預測機構CEBR稱，2015年英國房價均會下跌，其中倫敦房價下跌最爲顯著。

這一趨勢與2014年形成鮮明對比，去年全國房價上漲了8.8%。英國經濟與商業研究中心（Centre for Economics and Business Research，以下簡稱CEBR）表示，加息的壓力、5月舉行的大選、更多的住房供應和外國買家减少等因素，將使2015年房地産市場降溫。

CEBR預測，2015年初，英國房價將下降0.6%。其中倫敦地區房價將呈現五年多來首次下跌3.3%，而其在2014年上漲了16.8%。

CEBR說：“新買家數量减少和住房出售時間延長等迹象表明了房價下降的趨勢。即使5月大選過後，政治和稅收仍存在不確定性，CEBR不認爲選舉之後房價會有所反彈。”

英國央行（Bank of England）的最新信貸情况調查發現，2014年第四季度申請抵押貸款的人數减少。2014年1月份的購房抵押貸款數量爲76611份，達到74個月來的峰值；10月份有59511份，到11月份减少至59029份，與1月時相比减少了22.9%。

抵押貸款經紀人表示，央行的數據證實了2014年末房地産市場有所降溫。抵押貸款公司SPF Private Clients首席執行官Mark Harris說：“目前的房地産市場需求减少，達到自2008年第三季度以來的最低水平，購房出租的數量也有所减少。”

潜在購房者發現大多貸款商都不願意再提供90%的貸款額度，或接受貸款對收入的高倍數。

CEBR還指出，今年房價全面下跌的情况也發生在其他的經濟體中。哈利法克斯銀行（Halifax）表示，一旦大選前的平靜一過，房價在2015年將上漲3%至5%。調查團體—— 皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱Rics）也表示，英國房價將上漲3%，但倫敦地區保持不變。

IHS環球透視公司（IHS Global Insight）的經濟學家Howard Archer指出，在過去2個月內房地産市場的急劇降溫的現象將很快結束。他說：“購房者對房地産興趣的减弱即將觸底，之後將會在有限的程度內回升。除印花稅改革之外，另有許多因素支持房地産市場的回升，如消費者信心提升、就業率增加、抵押貸款較低利率等。尤其是英國央行也指出，到2015年底未必會采取加息行動。此外，收入增加將成定局，我們期望在未來幾個月內會逐步獲得提升。在這樣的背景下，我們預測2015年房價將上漲約5%。”

哈利法克斯銀行表示，印花稅改革能幫助更多的首次購房者接受2015年房地産市場的情况。首次購房者在2014年享受了房地産市場的繁榮，去年購房者數量增加了22%，即32.65萬人，相比2013年增加了23%。

與2014年相比，首次購房者購買的房産平均價格增加了9%，達到17.187萬英鎊。但首次購房者的首付額與去年同期相比减少了7%，降至2.9218萬英鎊。

哈利法克斯銀行的抵押貸款主管Craig McKinlay說：“經濟現狀的改善和就業水平的提高，極大地增加了首次購房者買房的信心，使得在過去的2年中購房者數量顯著增加。”

北愛爾蘭的拉恩（Larne）是英國房價最低的地區，首次購房者的平均購房價格爲8.0793萬英鎊。而倫敦卡姆登區（Camden）是英國房價最高的地區，首次購房者的平均購房價格爲61.4315萬英鎊，是該地區平均年收入的11.4倍。

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據Haxlifax發布的英國宜居小鎮排行，位於漢普郡西北角的Hart連續四年蟬聯全英最適合居住小鎮排行榜榜首。薩裏郡的Elmbridge和漢普郡的溫徹斯特則位列第二和第三。英格蘭東南部地區再次囊括宜居小鎮排行的前三名。（全球最適宜居住城市）

英國宜居小鎮排行告訴妳哪最陽光哪的工資最高 哪的人最長壽

蘇格蘭的Orkney Islands位列第47位，而約克郡的Hambleton則成為英格蘭北部地區唯壹上榜的小鎮，其排名也並不出彩，僅僅位列第50名。

在倫敦範圍內，僅有兩個行政區擠進前50的排名，其中肯辛頓和切爾西名列34，Bromley排在37位。位於倫敦西南的Richmond-upon- Thames官方隸屬於薩裏郡，在此次排名中位居第15位。附近的泰晤士河和皇家植物園也為當地居民的休閑娛樂提供了理想場所。

該調查發現，肯辛頓和切爾西的居民收入是全部入榜小鎮中最高的，平均薪酬為1,372英鎊/周，這幾乎是全國平均值得兩倍。

Halifax生活質量調查對全英範圍內各個小鎮進行全方位的考察，其中包括居民健康，教育，就業水平，犯罪率，氣候以網絡連接情況。而Hart在以上各項指標中均名列前茅。

位於漢普郡西北角的Hart連續四年蟬聯全英最適合居住小鎮排行榜榜首

該調查已進行了９年，采用國家統計局，各相關政府部門以及警察署的數據信息。

超過97%的Hart居民健康狀況良好，平均薪資為839英鎊/周，遠超英國平均水平的629英鎊/周。

此外，Hart的居民每周還可以享受到32.5小時的日照，同樣高於英國平均水平29.5小時/周。關於就業率，在Hart，16到64歲的居民中又80%處於在職狀態。

Hart居民的平均壽命也是英國最高的，尤其是該地區的女性平均壽命為83歲。

但Hart居民的付出同樣不菲。因為該鎮的平均房價高達當地普通居民年收入的7.5倍。

排名第二位的Elmbridge位於薩裏，地處倫敦西南部。該鎮由去年的第6為上升至今年的第2位。過去，Elmbridge的平均薪資水平為1,104英鎊/周，是調查平均值得4倍。

蘇格蘭的Orkney Islands位列第47位

其他與過去相比表現突出的小鎮還包括Rutland，由去年的17位躍升至第4；Chiltern也前進了10名，至今年的第5；Warwick從2013年的第42名跨越至第11名。表現更為突出的是Richmond，從去年的54位上升至今年的第15位。

Halifax表示，每個地區成年居民的幸福指數自2013年期普遍提高。對生活感到滿意，幸福，少有焦慮等因素也有助於他們所在地區排名的提升。

Halifax的經濟學家馬丁·埃利斯表示，Hart能夠蟬聯4年冠軍是非常卓越的成就。

他補充道，“通過地區性的比較不難發現英格蘭南部地區無論在就業還是健康等方面都表現的相當突出。”

低房價和良好的教育是北部地區的優勢。在蘇格蘭和威爾士地區，壹些地方的交通量較小且入室盜竊率低。

英國之最

調查還發現，就業率最高的地區是坎布裏亞郡（Cumbria）的Eden，為87%，其次是赫特福德郡（Hertfordshire）的Dacorum。

房租居住條件最好的是Essex的Uttlesford，South Buckinghamshire的Chiltern，East Midlands的Rutland，這些地區通常擁有6.4間住宅。

在排名前250的小鎮中，房價與收入比低於或與英國平均值4.0相當的地方包括Omagh, Fermanagh, North Lincolnshire 和 the WesternIsles。

此外，The Western Isles 和 Highlands兩個小鎮的人口密度最低，僅為9人/平方公裏，而英國的平均值為264。

全英最為陽光的地方是懷特島，該地居民每周可以享受36.9小時的日光。

男性壽命最長的兩個小鎮分別是Hart和South Cambridgeshire，為83歲。英國平均值為79.3歲。

生活滿意度最高的地方是北愛爾蘭的Antrim。以10分制計算，Antrim的滿意度為8.8，英國平均滿意度為7.5。

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保險公司頻頻出手海外置業。昨天，中國平安旗下子公司平安人壽以3.27億英鎊(約合30.54億元人民幣)買下倫敦辦公大樓TowerPlace。

資料顯示，TowerPlace位於倫敦最負盛名的EC3保險業區域中心，使用面積達3.57萬平方米，目前大樓的出租率為99.3%。截至記者發稿，中國平安未就此事發表意見。

據了解，除了此次倫敦置業外，2013年，平安保險以2.6億英鎊買下倫敦勞合社大樓。近兩年在監管部門支持保險投資“走出去”的號召下，多家保險公司走上跨國房產投資的路。2014年6月，中國人壽聯合卡塔爾控股，斥資84億元買下倫敦金絲雀碼頭10 UpperBankStreet大樓90%的股權；2014年10月，安邦保險斥資19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店大樓；接著，陽光保險24.5億元買下悉尼喜來登公園酒店；就在兩周前，泰康人壽也完成首個海外房地產項目的收購，以2億英鎊購買倫敦金融城MiltonGate辦公樓。

有房地產分析師對記者表示，除了國內監管政策的支持，目前海外房地產進入價值窪地，不僅僅是保險公司，更有不少房地產公司在國外購置房地產，就目前市場而言，海外置業投資回報相對穩定。

更多中國企業在海外投資的趨勢，可查看居外網獨家解讀：http://www.juwai.com/news/95925.htm

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