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哈佛大學住屋研究聯合中心2017年的報告顯示，西岸房價漲幅最大，房價自2000年來漲幅超過40%的地區在圖中呈現紅色。(Joint Center for Housing Studies提供)

哈佛大學住屋研究聯合中心(Joint Center for Housing Studies)2017年的住屋現況咨文(The State of Nation’s Housing)顯示，灣區住宅可負擔率遠低於全國平均。專家警告，隨著千禧世代進入20歲末與30歲初，購屋與租屋需求將大幅上升。

住屋現況咨文指出，美國房價在2016年終於超越了經濟衰退(recession)前的高峰。資料更顯示全美100大城市中，97%的城市房價全都呈現漲幅，其中西岸沿海漲幅更遠大於美國其他區域。西岸城市漲幅大多超過40%，其中聖荷西地區自2000年來房價漲了73.6%，舊金山地區則為驚人的84.3%。

“房價的回溫一方面顯示了消費需求的增加，但另一方面也反映了非常有限的供給。”哈佛大學住屋研究聯合中心管理主任 赫伯特(Chris Herbert)表示，美國過去10年來所建造的房屋是自1970年以來增加數量最少的10年。赫伯特強調：“我們需要有更強的房屋供給以平衡需求，尤其是中價位的房屋。”

住屋現況咨文定義可負擔租金為租金占總收入的36%以下。報告發現，全國有45%的租屋者可以在房屋市場中找到可負擔租金，但在高價的都市，這個數字只有25%。

租客難以負擔的城市位於西岸、佛羅里達以及東北岸。其中聖荷西地區只有12%的租客支付的租金為可負擔，舊金山地區則為14%。租金之外，灣區購房的可負擔比例也遠低於全國平均，全美59%家庭能力足以負擔每月的房屋付款，該數字在聖荷西只有寥寥的22%，舊金山為25%。赫伯特表示，除增加住房供給，放寬房屋貸款限制也有助民眾負擔自己的房屋。

哈佛大學住屋研究聯合中心資深研究員麥奎爾(Daniel McCue)表示，隨著千禧世代的年輕人步入30歲，接下來10年的房屋需求將大幅增加。報告強調，並不是任何住宅都好，都市最急需的是中低價位房屋。然而近幾年的趨勢見到的卻是高端住宅的增加，以及低價位住宅的減少。麥奎爾說：“這個不斷成長的房屋需求，急需政府、私人企業與非營利組織合作拓展房屋選項。”

（據世界日報）

美國《僑報》近日刊文稱，美國大洛杉磯地區房租大幅上漲，華人居民也感受到房租上漲帶來的壓力。因租金高漲，許多華人認為與其每個月付昂貴的租金，還不如繳房貸，買下的房子還能保值。

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當地時間17日，最新數據顯示，美國大洛杉磯地區的房租比起17年前翻了一倍還多，不少華人認為買房住比租房更為合算。

美國7月的租金指數顯示，南加州的漲幅為5.2%，這不但是10年來的新高，也遠遠高於同期全美平均漲幅的3.9%。而自2000年到現在，包括洛杉磯縣、橙縣(Orange)、河濱縣(Riverside)、聖伯納迪諾縣(San Bernardino)等，大洛杉磯地區的房租漲幅達到102%，同期全美為72%。

在洛杉磯東區華人聚居區聖蓋博谷(San Gabriel Valley)，華人居民近來也感受到房租上漲帶來的壓力。他們或是因所住公寓換業者而收到漲租通知，或是因為另搬住所時感受到租金上漲。

住在亞凱迪亞(Arcadia)的羅女士表示，自己所住的公寓區今年被一名華裔新業主買下，不久就收到將要漲租金的通知。由於整個公寓區的房子雖然維護得還不錯，但畢竟有一定年份，因此羅女士所付的租金並不算太高。然而，調整後的租金有可能漲幅達到40%，這讓羅女士非常猶豫是否要搬走，因為她查看到區內其它公寓的租金也漲價了不少。

住在阿罕布拉(Alhambra)市的陳小姐也聽聞到房東要漲租，目前正在等信函通知。雖然她認為這只是每年正常的漲租，應該漲幅不大，但她也表示現在的住所條件若是收取高於現租金20%的價位，就會讓她考慮搬家。不過，她曾對比過其他朋友租房的狀況，感覺自己就算搬家應該只能租到更貴的公寓，但環境可能會好一些。

陳小姐移民到美國的時間並不長，她選擇重新去社區大學進修，並遇到不少家庭狀況相似、同是新移民的同學。這些同學、朋友的家庭目前大部分還是租房住，但大家表示一旦經濟狀況穩定，就會買房代替租房。

陳小姐形容這就是華人新移民的“5年期發展計劃”，因為華人大部分家庭習慣成人都出去工作，一般一年總能存下2、3萬美元，所以5年就能湊齊買房的首付。

在西洛杉磯租房的新移民趙小姐今年湊齊了買房的首付，於是迫不及待地看房並在這個月為哈崗(Hacienda Heights)一獨立屋交了定金。

她表示，自己因為上學和工作的緣故，一直都是在洛杉磯西區租房住，租房費用從最初的每月1500美元左右一直漲到現在超過2000美元。與其每個月付這樣昂貴的租金，趙小姐覺得還不如拿來付房貸，這樣至少房子不但是自己的，還可以保值。

（據世界日報）

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加州房地產經紀人協會（California Association of Realtors）8月9日公布第2季住房負擔能力報告，報告中指出，過去5年來，在加州購買價格為房價中位數房屋所需的年薪足足成長一倍。

報告中顯示，加州單戶住宅（single-family home）2017年的價格中位數是553,260美元，買家年薪須達110,890美元才有能力購買。

房價飆升的情形在灣區最嚴重，5年前的房價中位數是447,970美元，年薪僅需90,370美元就買得起。而今年的房價中位數是翻了一倍的895,000美元，買家年薪須達179,390美元才能負擔的起。

年薪達18萬美元的加州人可以在阿拉米達郡及索拉諾郡買房，兩地的房價中位數分別是880,000美元和412,000美元。

舊金山市、聖馬刁郡及聖塔克拉拉郡的房價中位數分別是1,450,000美元、1,469,000美元及1,183,440美元，意味著想在這3個地點置產的人得賺更多才買得起。

（據蘋果日報）

自古以來，中國人的習慣將“家”定義在房之上，這也是為什麼中國人對於購房的熱情超越世界上任何一個國家。按照中國人的習慣，買房時的第一個問題就是房價是否會上漲。

多年來，中國人在世界各地購置房產的熱情只增不減，海外投資置業也促使著房價飆升，如美國房價。在30份報告中，大部分機構都認為2017年美國房價會將繼續上漲。

美國房價——走勢被業界看好

據美國最大的地產平台Zillow統計，2016年全美房價上漲了4.8%，並預測2017房價將上漲3.6%。全球最大的地產數據提供商Corelogic樂觀預計美國房價，將在2017年9月再上漲5.2%。

Zillow通過對110多位經濟學家和地產專家做的調查，對2016-2021年的美國房價做預測，他們認為未來5年，美國房價將上漲21.4%（平均值）。

據悉，2016年美國的平均房售價格為27萬美元，而中國人在美國購房的均價是94萬美元。2016年外國人在美國購買的百萬或更高價位的所有豪宅中，中國人購置比例高達42%。高平均購房價的部分原因，是因為中國人偏愛華人相對聚集的東西海岸，而這些州的平均房價也高出美國均價很多。

據悉，近1/3在美置業的中國人選擇了加州，這裡氣候適宜，生活方便，來回中國便捷，其次是紐約/新澤西東海岸一帶。

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新澤西——新興的置業窪地

近年來，澤西市憑借其生活品質、文化氛圍與性價比，已成為最受購房者青睞的地區之一。

被稱為紐約“第六區”的新澤西離紐約僅有一河之隔，獨特的地理位置優勢讓眾多投資者選擇在這裡置業。新澤西的生活意味著享有寬敞舒適的生活空間，高質量的教育，較低的購物稅，同時很多地段與紐約的交通也非常便利。目前在美國新澤西投資置業的華人越來越多。

據統計，在澤西市居住的人有80%在紐約曼哈頓工作。換句話說，在澤西市買房的人很多來自紐約。因為乘坐地鐵從澤西市到曼哈頓中城僅需15分鐘，而房價大概只有曼哈頓的一半。

隨著紐約金融巨頭向澤西市擴展，花旗銀行、高盛、摩根大通、德意志銀行等金融巨頭的入駐，逐漸形成澤西市金融區——西華爾街。未來更多知名金融和高新科技企業將入駐澤西市，這也將更是投資回報最有力的保障。

此外，有限的房源，逐年增加的購置人，加之市場供需不足，也促使著新澤西的房價逐年上升。

（據新浪新聞）

2007年8月9日，法國巴黎銀行禁止了專門從事美國抵押貸款的對衝基金的贖回交易，標志著一場席卷全球的信貸危機就此開始，這最終導致華爾街著名投資銀行雷曼兄弟在一年後倒閉，由此也拉開了半個多世紀來影響最深遠的一場“大衰退”的序幕。

十年過去了，美國的房地產業作為受金融危機影響最嚴重的行業之一，已經基本走出了危機的陰影，亞特蘭大、波士頓等地目前的房價指數已超過2006年房地產泡沫時水平。此外，美國房屋和開工許可等數據繼續回升，也都基本回升至2008年的水平。

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出國留學租房買房平台的北京分公司總經理吳志龍表示，美國房價確實來到了高點，但是泡沫沒有那麼嚴重，只是很個別的，當前在美國投資房地產行業更應該重視的風險不是放假下跌，而是房產空置。他對遠見財訊表示，美國房產稅非常高，比如像在德克薩斯州，一套房子房產稅大概是2%，也就是說一百萬人民幣的房，你每年養房成本至少2萬人民幣，這還不算物業費不算維修費。因此如果房產空置的話，這些成本需要投資者自己承擔。

此外，除了房屋的空置成本需要重點考量以外，租售比同樣是投資者不可忽視的重要指標。“如果租售比在四以上，房產就可以繼續持有。”吳志龍在遠見財訊的直播節目中分析指出，如果房產的租售比非常低，同時又有一定數量的房貸，那租金的收益很有可能無法覆蓋月供的成本，這樣的話相當於持有一個負資產。因此，房屋本身能夠帶來多少現金流是投資者在投資美國房產時應該重點關注的。

在這個前提之下，吳志龍認為，如果說現在還想去買美國的房子，避免自己資產貶值，那這樣的話一定要投資那些不會產生空置的區域，比如學校周邊，大學周邊。要去選擇一些產業多元化的區域，不能選擇像奧蘭多這樣的只有一個旅游業。可以選擇像達拉斯、休斯頓、波士頓這些產業比較多元化的城市。

7月底，標普發表的觀點指出，預測新屋開工今明兩年將達到1200萬戶和1300萬戶，過去兩年均值為1100萬戶。壓制的需求和人口因素將在中長期支持房地產活動。新屋開工在未來10年將達到平均每年1500萬戶，與房地產泡沫膨脹前十年的水平一致。同期公布的美國6月房屋開工率為122萬套。地產經紀人稱，美國需達到歷史均值的150萬套才能解決目前房地產供應短缺的狀況。來自路透的報道也認為，新屋銷售較上年同期成長9.1%，仍不到2005年房市泡沫高峰時水平的一半。

但是，來自美國房地產數據平台Zillow發布的數據顯示，今年5月全美平均房價為199,200美元，同比上漲7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅圖的同比漲幅最大，房價漲幅接近13%，平均房價為440,100美元。此外，美國多個城市的case shiller房價指數，已超過2006年次貸泡沫時水平，包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地。其中，達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年的40%。

（據遠見財訊）

多少來美國的人內心都懷揣著裝不下的期待，多少看過美國真實面貌的華裔，又更愛或者不那麼愛它了。這種了解滲透到了美國生活的方方面面：房價、物價、教育、生活等等方面，僑報網為大家推送的這篇文章來自這裡是美國，它從一名華裔在美國生活的這點點滴滴說起。

1、房價

美國的房價與人口分布相關。一般而言，東西兩岸（主要是紐約及周邊的城市，還有加州）貴一點，中間地區便宜。另外，美國幾乎人人有車，所以每個人的生活範圍擴大了很多，買房時候的選擇余地也很多。

美國房子的中間價目前在20萬美元左右。前面說過，東西兩頭貴，所以美國中間大部分地方的房價，都不到20萬美元。

（Zillow發布6月房地產市場報告顯示，全美房價總價的中位數達到20.04萬美元，同比上漲7.5%。這是美國房價中位數歷史上首次突破20萬美元。——僑報注）

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我今年到過美國的兩個中部城市，一個是底特律，一個是堪薩斯城，就人口而言，這兩個城市在美國排在10-50位之間，算是二線城市。但是人口100萬都不到，中國大一點的縣城都比它大。房價也便宜，一個樓都只要10幾萬，甚至不到10萬，20萬出頭都是很好的房子了。

但是這些城市恐怖的一面，就是人口少，根本看不到中國熙熙攘攘的人群。晚上睡覺，外面路上一點響動都沒有，自然也沒有什麼豐富的夜生活。事實上，住在這些二線城市的美國人也是挺無聊的，所以年輕人還是會往紐約、洛杉磯等大城市跑。

2、收入

美國是一個大企業主導的國家，每個城市大同小異。買東西，都去沃爾瑪；吃飯，都去subway；買家電，都去Bestbuy；買衣服，都去GAP；買鞋子，都去Nike……這些大企業幾乎壟斷了美國人所有的日常消費，是個無處不在的巨無霸，因此自然也要在每個地方聘用當地的員工。

再加上電信、銀行，小城市裡的美國人有很大比例都是在這些大企業工作，收入也都很均衡，大約在3-4萬一年，這就構成了美國所謂的中產階級。

一年收入3-4萬，除去稅和保險，也就2-3萬，再除去生活費用，算一半，一年存下1-2萬。買個15萬的房子也要10年。但是這些人都是本地人，很多在當地就有房子，因此買房的需求都沒那麼強烈。

什麼行業工資高？

多是有技術含量的行業，比如醫生、律師、金融、技術。在美國，你有一門別人不會的手藝，收入總是相對會高點。

微軟的工程師，最底層的，年薪基本上在10萬美刀左右。而白宮的秘書，放在中國，肯定是高級公務員，但是前段時間新聞說，也就3萬多一年。

微軟公司總部所在的西雅圖，房價比一般的二線城市高很多。除了微軟的原因，還因為它靠海，房價有炒作的價值。數據顯示，西雅圖房價的中間數從 1989年的22.1萬飆到2006年的最高時候的44.7萬。但是現在金融危機，中間數又跌回了34萬。

如果你是微軟的工程師，一年有10萬收入，稅和保險大概占到1/3，到手6-7萬，一年可以存4-5萬，那麼大概需要將近10年的時間買一個房子。當然這只是中國人思維，美國人可能存不下這麼多。

當然不是人人都能夠在微軟得到一份年薪10萬的工作。如果你在星巴克做服務員，收入也就在3-5萬的範圍。那麼要買西雅圖的房子的話，壓力就大很多了。

下圖是僑報網曾報道的美國人收入分布情況：

3、大學

相比房價，教育對美國人來說，是一件更可怕的事情。大家都知道，美國最好的學校哈佛、耶魯、普林斯頓等8所常青藤大學，此外，還有一些學校不是常青藤，但是完全是一個檔次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。

這些學校加起來總共20個，都是私立的。所以要評判美國學校檔次，排名前20的算一個檔次。美國人稍微有點錢的，都是想擠進這些學校。在那裡，四年下來基本上都要20萬美金，一般人都負擔不起。

這20個學校之後是州立學校，每個州1-2所。構成了美國大學20-100名的學校。但是加州例外，加州有10所，而且每所排名都不錯。大家都熟悉加州伯克利，在我們看來都是大牛校。但是在加州，只要稍微能讀書的，基本上都能考進去——這是一個伯克利的哥們跟我說的。

其實想想也不奇怪，前面已經有20 所大學了。州立學校對本州的學生便宜點，像加州學生進加州系統的這10所大學，一年學費大概7000-8000。要更便宜的，是社區大學，一年只要幾百塊錢。當然也是一分錢一分貨。

僑報網此前報道稱，目前美國學生貸款債務的總額已達到1.4萬億美元，超過美國信用卡債務，僅次於住房抵押貸款。僑報網此前報道稱，美國勞工統計局的數據顯示在2006-2016年間，美國大學學費上升了63%，宿舍費上升50%，教科書費用上升了88%！

受學貸影響最為嚴重的是18至34歲的年輕人，他們中一些人將收入的18%償還欠款。公民銀行2016年的一份報告指出，這些年輕人試圖40多歲時將學貸還清。

4、中小學

美國的中小學階段，都是以公立學校為主。當然也有私立中小學，質量也不錯，不過一年可能要好幾萬學費，除非特別有錢的，一般人不會考慮。

公立學校按學區招生，所以美國人為了小孩的教育，也買學區房。

美國雖然沒有人為設立的重點高中，但是只要知道學校是在哪個區的，好不好大家都是明白的。美國的中小學不要學費。但是其它雜費還是有一些，一年大概幾百塊錢。上下學都有校車接送，那種黃色的大巴，美國電影裡也很常見。

而且小學生讀書基本上沒什麼壓力。美國學生高中畢業考大學，都是自己申請的。每個人會申請好幾所學校，有時會被它們同時錄取，自己選擇一個。

申請的時候主要提交這麼幾個材料。一個是高中的成績單、排名，第二個是SAT考試，相當於我們的高考。

SAT在美國一年考7次，學生到了高二、高三都可以去考，只要在申請之前拿到分數就可以了。考砸了還可以把成績取消掉重考。這兩個是最主要的。美國的大學招生主要也是看分數，看排名的。

某個大學如果要說我們錄取新生的素質高，就拿出SAT成績來比，或者說我們百分之多少的學生的高中成績是排在前10%的。此外還有推薦信，你得過什麼獎之類全都一起附上，這些就有一些水分了。

5、物價

以下是一些常用商品的大概價格（美元）：

• 355毫升罐裝可樂，4元/12罐
• 橙汁，3-5元/2升
• 雞蛋，2元/12個
• 雞，3-5元/只
• 烤雞，5-8元/只
• 豬肉，2-3元/斤
• 牛肉，2-4元/斤
• gala小蘋果，1元/斤
• 香蕉，8毛/斤
• 葡萄，1-2元/斤
• 卷心菜，3-5毛/斤（蔬菜水果價格隨季節小幅波動）
• 土豆，2-3元/10斤
• 黃瓜，0.5-1元/根
• 食用油，4-6元/升
• 西紅柿，1-2元/斤
• 曲奇餅干，2-3元/個
• 小蛋糕、面包，<1元/個
• 20釐米直徑的Cheese蛋糕，3-5元/塊
• 萬寶路香煙，3-5元/包
• 啤酒，1-2元/小瓶（酒吧價格5-6元）
• 星巴克咖啡，2-4元/杯
• 固定電話+無線網絡，40元/月
• 手機，40-50元/月（包月）
• 煤氣，10-20塊/月（冬季近20元）
• 電費（含垃圾清理、掃街費），90元/月
• 高露潔牙膏，2-3元/支
• 海飛絲洗發水，6-7元/瓶（750毫升）
• 毛巾，5-7元/條
• 保鮮膜、錫箔紙，2-3元/卷
• 筆記本電腦，500-1000元/台
• 打印紙，5-6元/500張
• 圓珠筆，1-2元/10支
• 一般辦公桌/電腦桌，100-300元/個
• Levis牛仔褲 40-60元/條
• GAP T恤，15-30元/件
• GAP 外套，30-60元/件
• Guess，CK的襯衫，褲子，60-120元/件
• Nike，Adidas鞋子、運動服、40-80元/件
• Converse帆布鞋，50元/雙
• Polo羊毛衫，30-60元/件
• Armani男士夾克,100-300元/件
• 西裝，400-2000元/套
• Coach的背包，200-400元/個
• UGG的棉鞋，120元/雙
• 肯德基/麥當勞套餐（漢堡+薯條+可樂），5-8元/套
• 一般的餐廳，10-20元/人
• 五花肉，2塊3毛9
• 大魷魚，7毛9分/磅

注：以上商品的價格，可能會因為地區和季節的不同而不同。

另外，美國有消費稅，大概為8%-11%，每個州不一樣。買100塊的東西要付108元。吃飯要給小費，一般是稅後10-20%。總體而言，美國人月入2000-3000的話，日子還是過得去。你拿100元錢去超市，能夠買上一推車的東西。過年過節去買衣服，你拿1000元錢也可以買不少。

美國的蔬菜水果相對要比雞肉豬肉貴，因為蔬菜水果有季節性，無法按需大規模生產；再一個原因，就是有保鮮期。所以美國的沃爾瑪很少賣蔬菜水果，因為無法實現全國物流調配。蔬菜水果一般都在一些地方性的超市賣。

而且美國還有一個特色就是有farmer’s market。就像中國的趕集，都是定期定點的，農民拉著新鮮的蔬菜水果到市中心來賣，很受美國人歡迎。新鮮而且品種多，當然價格也比超市裡面的高。這些農民就是看到了大型零售商做不到的市場。

6、稅

美國人認為稅很重，這也是他們罵政府的主要原因之一。那麼美國個人一般要交多少稅呢？這實在是一個不好回答的問題。

主要原因在於美國有一個返稅制度。老百姓每年都要報稅，向政府說明自己一年收入多少，該交多少稅，已經交了多少稅，然後政府根據每個人的不同情況，返回一部分稅款。

就個人所得稅這一塊而言，一般3-5萬年薪的人，1/3-1/4的收入都要用來交稅（具體包括聯邦稅、州稅等不同種類）。收入越高，個稅越高。在返稅的環節，總體而言就是家庭負擔越重（供房、有小孩），返稅越多，有的甚至能夠全部返回。而剛畢業的沒家產的單身小青年，負稅最重。

除了個人所得稅，美國還有一個消費稅。你買任何東西，都要交消費稅，每個州稅率都不相同。比如拉斯維加斯所在的沙漠地帶的內達華州的消費稅在7%左右，好像是美國最低，你買100塊的東西要付107塊錢。而隔壁的加州則為10左右%，得付110元。

金融危機以來，很多州都調高了消費稅，調高1個百分點政府消費稅的收入就能增加10%還多，這是一個十分可觀的數目。當然，每調高一次，美國老百姓就罵一次，畢竟是在你身上拔羊毛。

除了個人所得稅和消費稅，個人稅負還有一塊大頭，就是物業稅。物業稅也是根據地區和具體住房條件不同而不同。同樣有冗長的法律對住房的用途和檔次就行分類，不同州的稅率不一樣，豪宅物業稅最高，一般的住宅大概1-2%，2007年美國全國平均物業稅率為1.38%。

前面提到過的，你在曼哈頓有100 萬的一套100平米房子，每個月大概要交1000多元的稅。物業稅能夠抑制投資購房，但是還是有錢可賺的。一套曼哈頓100平米的房子如果有2-3個臥室，一個月能夠租2000-4000元，稅後還賺 1000-3000的樣子。美國的稅是重的。算上企業稅轉嫁到個人頭上的那部分，美國人收入的接近一半用來交了各種稅費。

6、交通運輸

美國幾乎每個人都有車，每年到DMV（相當於我們的車管所）去登記一下，幾十塊錢；每兩年做一次尾氣排放測試，也是幾十塊錢。此外沒有政府方面其它的費用。

考駕照，也是幾十塊錢，無需任何強制的培訓，只要覺得自己會開了就可以去考。另外就是保險，就看你自己了，一年500-1000的車險都在正常的範圍內。

油價也相對便宜，從洛杉磯到舊金山，大概600公裡的路程，按照現在的美國油價，開600公裡左右的油費大約在50美元，折算成人民幣350元。而且美國高速公裡幾乎沒有收費站。飛機票也相對便宜，從東北角的紐約到西南角的洛杉磯，橫跨整個美國，往返機票加上稅費大約在300美元，折算成人民幣2000元。

所以即便是一個月 1000-2000美元的低收入人群，出門旅游都不是什麼遙遠的事情。

（據僑報網綜合）

美國房價飛速攀升、庫存觸及30年新低，樓市需求火爆的同時，房地產開發商卻在以“龜速”應對——目前美國新屋開工年化戶數僅為84.9萬，遠低於2007年金融危機爆發前103.6萬的水平。

而新屋開工的低迷水平，直接影響到了美國的就業市場：目前僅有76.7萬人受雇於美國住宅建築行業，比十年前的數字低了整整20%。開發商的反應冷淡，可說是美國房地產市場本輪復蘇的一大“未解之謎”。

根據美國房地產經紀人協會 (NAR) 公布的數據，6月季調後房地產銷售數據為552萬戶，比5月環比下降1.8%。NAR首席經濟學家Lawrence Yun稱，住房供應面的短缺為住宅價格的攀升“火上澆油”，導致更多美國人買不到屬於自己的房產。

美國房價自2011年觸底反彈以來已經上漲了50%，而且在可預見的未來看不到漲勢放緩的跡像。而美國的房屋庫存量已跌至30年新低，二季度未售出庫存占房屋總量比例僅為1.9%，為房地產銷售額的增長限死了“天花板”。在全國範圍內，民眾對房價的負擔能力正在迅速惡化，若新屋開工不見好轉，預計這種趨勢仍將持續。

“美國正經歷一場大規模的建築短缺”

復蘇中的美國經濟，往往依賴房地產市場注入“強心劑”；與歷史同期相比，美國每月新屋開工理應再高30%，並創造大量中產階級崗位，帶動就業市場。房地產數據公司Trulia的首席經濟學家Ralph McLaughlin指出：“新造建築一直以來都是中產階級崗位的穩固來源。”

但這一次事與願違，新屋開工明顯滯後於勞動市場。 “美國正經歷一場大規模的建築短缺。”

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合格勞動力的短缺？

開發商常常抱怨合格技術工人的不足——這也是他們沒能建設足量新屋來滿足市場需求的主要原因。在美國開發商協會 (NAH) 的調查中，78％的建築公司表示，勞動力短缺是他們的首要擔憂，遠高於2011年的13％。總部位於達拉斯的Altura Homes總裁Donnie Evans稱，“已經很難找到擁有合適技能的可靠勞動力了。”

然而，勞工權利的倡導者卻提出了質疑：在做過通脹調整之後，建築工人的平均時薪與2006年相比，沒有任何增加。如果開發商們真的想要雇佣更多的工人，為什麼不提高工資水平，以吸引次貸危機中離開建築行業的技工們回歸老本行？

開發商方面的回應則是，他們承受不了更高的薪資水平，因為這將進一步推高房價，使其超出一般買家可以承受的價格範圍。舉例而言，Evans稱Altura Homes已經將平均房價提高了50％，從四五年前的大約16萬美元，提高到今天的24萬美元。

但是，McLaughlin卻指出，若提高建築工人的薪資，承擔更多成本的並非終端的買房客，而是土地的賣家，開發商所謂提高薪資就會推高房價的說法純屬無稽之談。

監管的“有形之手”和市場的“無形之手”

政府對樓市的監管又如何呢？McLaughlin表示，政府各項費率和施工標准非常繁重，甚至在地價非常便宜的地方，也會令建築開發入不敷出。開發商還必須為新開發房屋的配套基礎設施成本買單，目前這些成本約占新屋總成本的25％，2011年至2016年期間這一數字增長了近30％。

開發商的資金周轉也成問題，他們中的大多數得通過借貸融資承擔建築成本。聯邦存款保險公司稱，住房建設貸款總量目前不到2007年水平的40％，同比增長還在持續放緩。NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，《多德·弗蘭克法案》對社區銀行的監管加強阻礙了發展貸款的發放，而在次貸危機中遭到重創的其他銀行對於重新涉足房地產貸款業務，也疑慮重重。

總而言之，並非單一因素阻礙建築行業雇佣更多的工人，開工建設新屋滿足迫切的市場需求。銀行業不願提供融資，建築工人的短缺，許多城市缺乏建設用地和相關的區劃法規等等因素，都難辭其咎。開發商在享受了多年充足的勞力供應後形成了慣性，也在抵制薪資的上調，而且隨著住房市場供不應求，他們也感受不到任何能夠迫使他們加薪的壓力。

（據華爾街見聞，作者張一葦）