美国 | 9月房市全面释放 美国楼价连升55月

刚过去的第3季,美国楼价经过2个月的下跌後,成交显着反弹,当地楼市气氛重回炽热。据美国房地产经纪协会(NAR)数据显示,9月份美国房屋销售量达547万间, 按月升3.2%,按年增0.6%,自今年6月後高位。当中,首次置业的买家入市比例最为旺盛,占34%,更是4年间的最高比例。目前,美国9月份整体房屋楼价中位数为23.42万美元,较去年同期升5.6%,亦是连续第55个月录得按年升幅。

美国楼市持续炽热,楼价长升长有

该协会首席经济学家Lawrence Yun认为,经过多月的购买力积聚,至9月市场全面释放,特别有不少家庭客为应付新学年作搬屋换楼准备,令交投明显回升。

另外,截至9月底的整体房屋库存量有204万间,较去年同期的219万间下跌6.8%,是连续16个月录得按年跌幅。以当前的销售速度计算,未经销售的房屋,库存销售速度为4.5个月,较8月份的4.6个月为低。

美国住宅楼价中位数

按住宅类型分析,独立屋交投按月升幅凌厉,飙4.1%,达486万间,按年则涨0.6%,楼价中位数23.57万美元,按年升5.6%。

美国住宅成交

分层公寓方面,9月份成交量按月升3.2%至61万间,按年计则无起跌,楼价中位数为22.21万美元,按年升6.1% 。

(据东方日报)

澳洲 | 不敌投资者炒高 悉尼首套房贷款数量暴跌40%

 随着投资豪客不断炒高悉尼房价悉尼首房买家房贷数量暴跌40%。

新州财长贝利吉克莲坚称,政府正在协助首房买家

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据《每日电讯报》报道,悉尼住房支付能力危机不断升温。政府信息公开数据显示,上个财政年度,新州房地产交易总数有13%用于投资,而2011年仅有8%。根据澳洲统计局(ABS)数据,同一时期,首房买家房贷数量从29,590笔跌至17,590笔。目前,新州批出按揭总数仅有8%为首房买家贷款,2011年则有18%。

反对党影子财长帕克(Ryan Park)昨晚表示:“政府目前应该作好多手准备,包括调整税收种类、改进资助和免税政策,或者推出措施压制投资者数量。”

房地产委员会(Property Council)呼吁政府取消目前高昂的印花税税率,代之以基于地产面积及地段的“更公平”的土地税,并拓展税制改革。目前,在新州购买一套75万澳元的房产需要缴交3万澳元印花税。

委员会新州分部主席菲茨杰拉德(Jane Fitzgerald)表示:“印花税效用低下,只会推高房价、削弱住房支付能力。”上一财政年度,政府印花税收入高达83亿澳元。

新州财政厅长贝利吉克莲(Gladys Berejiklian)及财政厅官员呼吁警惕投资交易增长。贝利吉克莲坚称,政府正在协助首房买家。她说:“上个财政年度,首房买家资助数量增长接近11%;我们还针对外国投资者增收印花税和土地税,增收费用在未来4年间预计会达到10亿。我们不断支持成千上万人实现购房梦。”

目前,悉尼住房中位价维持在100万澳元左右。

政府坚称,改善住房支付能力的关键手段是增加供应量。过去12个月,新州独立屋建造获批数量达到75,500套,创历史新高。部分专家认为这一数量可以让某些地区房价下降10%。

联邦财政部长莫瑞信(Scott Morrison)表示,无论民众如何努力工作,“买房都越来越难”,因此敦促各州及领地着手应对住房支付能力危机。他希望各州政府能简化土地使用规定,并加快基础设施建设,从而刺激新区发展。

下个月举行的澳洲各级政府议事会(Council of Australian Governments)大会中,预计住房支付能力问题将会成为讨论焦点。

(据澳洲新快网)

 

美国 | 荣景现裂痕 美国房地产泡沫阴影浮现

美国大多数主要城市的房价在8月和9月持续上涨。这对屋主而言是个好消息,但他们也不能太乐观,因为房地产市场的荣景已经出现裂痕。虽然可能不会出现另一个类似10年前的泡沫,但专家提醒,房地产市场依旧让人担忧。

这波最新的房地产泡沫忧虑来自两家被认为是住宅市场景气指标的公司——家电巨头惠而浦(Whirlpool)和油漆制造商Sherwin-Williams。这两家公司11月1日发布了令人失望的营利预测。消息传出后,两家公司的股价暴跌11%。

惠而浦执行长Jeff Fettig称商业环境“具挑战性”,而运营长Marc Bitzer补充说,北美市场“疲软”。

Sherwin-Williams在其报告中指出,对消费者和商业客户的油漆销售不如一年前。

虽然美国可能不会出现另一个类似10年前的房地产泡沫,但专家提醒,房地产市场依旧让人担忧。

华尔街认为,这对家电业和其他家居装修产品业是个坏消息,导致大型建筑商Lennar、KB Home和Pulte的股票在周二下跌。家庭装修零售商家“家得宝”(Home Depot)、Lowe’s、西尔斯(Sears)和百思买(Best Buy)等公司股价也下跌。

但是对于房产市场是否再次过热的问题,部分专家不太确定。

Voya Global市场策略师Douglas Coté和Karyn Cavanaugh在近日的一份报告中写道,“住房业情况不是太糟”,因为市场上库存有限,而且房价已经连续55个月上涨,许多首次购房者难以负担。

换句话说,如果市场开始冷却,也不是什么坏事。

Point72资产管理公司经济学家Dean Maki补充说,单家庭住房房开工率,现有房屋销售仍然低于2005年的峰值水平。

这是另一个房产市场不是个巨大泡沫的迹象。Maki预计房屋销售并新屋开工率等数据将“持续波动”,但在可预见的未来将“呈现逐步上升的趋势”。

联邦商务部周三公布,新屋销售数量比一年前增加,价格也上涨了近2%。

值得注意的是,房贷利率仍然较低,这有助于提高住房需求。

美联储预计在12月提高利率,并且可能在2017年多次提高利率。如果这推高了长期债券收益率,那么房贷利率很快就会随之上升。

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英国 | 60%的城市买房比租房划算

根据房产网站Zoopla的分析,在买房租房划算英国城市中格拉斯哥位列榜首。

该网站比较了50个城市的两室居室的平均出租要价和以10%的首付购买类似大小房产每月所需支付的还贷费用。研究发现在60%的城市中,买房要比租房划算。这一比例自4月份以来有所增加,当时买房租房合算的城市比例只有48%。

英国 | 60%的城市买房比租房划算
研究发现在60%的城市中,买房要比租房划算。这一比例自4月份以来有所增加,当时买房比租房合算的城市比例只有48%

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比起租房客来说,格拉斯哥居民买房更加划算。格拉斯哥的月平均还贷金额为450镑,而月平均租房费用为596镑,差额高达146镑。

邓迪(Dundee)的平均房贷费用为448镑,比平均租金526镑少78镑。但研究也发现在阿伯丁租房比买房更加合算,平均房贷费用为925镑,而租房只需要726镑。

研究表明,在伦敦租房的月租比还房贷要少得多。

Zoopla的发言人浩尔(Lawrence Hall)表示,买房是一个花费大量金钱的过程,但一旦支付了最初的费用后,从每个月支出的角度来看可能更加划算。

“虽然对于那些想要购买第一套房产或者想要置换到更大房产的人来说,英国的大部分地区的房价仍然难以企及,但这些最新的数据仍然给了大家希望。”

“在4月份的时候还只有一半不到的英国城市月还贷费用低于房租费用,如今已近有近2/3的城市的数据显示买房更为划算。”

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(据英中时报)

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加拿大 | 多伦多房地产过热 本地投资商是外国的10倍

前段时间,卑诗省对国外购房者征收15%的房屋购置税,调控效果比较明显。不过,安省省长韦恩表示不会跟随其步伐。

周一,韦恩在接受采访的时候表示,卑诗省使用的是一种特殊机制,我们不使用这个机制。同时,让首次购买者能够买起房是政府工作的重心,但是政府是否采取措施还没有确定。

加拿大 | 多伦多房地产过热 本地投资商是外国的10倍
据调查公司Urbanation的最新报告,就多伦多的高层公寓而言,房地产的国内买家数量是国外买家的10倍还多

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多伦多房地产中介看,多伦多房地产市场过热,主要原因是投资商买房投资,而不是用来居住,外国买家只是房价上涨的部分原因。

按照Fortress Real Developments的Ben Myers所做的调查,该公司25%的顾客都是国内投资者。由于多伦多的房屋存量越来越少,这些投资商和那些买房居住的人展开竞争,陷入竞价战。据他估计,多伦多外国买家仅占全部买家的10%,而且主要集中在尚未建成的高层公寓市场。

据调查公司Urbanation的最新报告,就多伦多的高层公寓而言,房地产的国内买家数量是国外买家的10倍还多

据多伦多地产局,大多伦多地区房价已经超过75万加币,较去年上涨20%。

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(据约克论坛

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新加坡 | 10月份房地产拍卖 逼近前三季总销售额

第四季的首个月内,我国房地产拍卖市场已气势如虹。单在10月份的拍卖销售额,就已逼近前三季的总销售额

今年前三季在拍卖市场定锤成交的总额是4500万元,而第四开始以来的一个月内已达到4400万元。

换言之,第四季至今的拍卖销售额,已占今年以来总拍卖销售额近50%。

仲量联行拍卖部主管莫思思说:“10月份的销售额几乎达到今年至今总销售额8890万元的一半,这对今年最后一个季度可说是一个好的开始。”

她表示,该拍卖行看到买家对拍卖市场重燃兴趣,尤其是对那些位于好地点、具备重新发展潜力的有地住宅。”

10月份共有九个房地产在拍卖市场卖出,当中八个是住宅,一个是工业房地产

拍卖的房地产有四个是抵押逼售,其余由屋主、清盘人和接收人等推出拍卖。

新加坡 | 10月份房地产拍卖 逼近前三季总销售额
升涛湾Seascape的一个双层顶层豪宅单位以635万元成功拍卖,属于抵押逼售 (仲量联行提供)

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10月份拍卖销售额大增,主要归功于瑞士俱乐部路(Swiss Club Road)黄金住宅区内的三幅住宅空地和惹兰巴哈沙门牌4号的两层楼独立洋房单位,分别以1522万元和1230万元定锤成交。

其中,以上三幅空地共吸引了14方竞标。三幅地段介于4030平方米至2万5861平方米,其中两幅属于永久地契地段,一幅是999年地契(从1879年8月算起)。这项房地产是由屋主推出拍卖的。

该地段附近有瑞士俱乐部、英国俱乐部、荷兰学院、新加坡韩国国际学校和德国欧洲学校。

惹兰巴哈的洋房则是由清盘人推出拍卖的房地产,共有18方激烈竞标。

另一个是在汤申路上段水仙通道门牌21号的单层独立洋房,属于遗产拍卖,吸引了九方竞标,并以435万元成交。。

升涛湾的Seascape也有一个双层顶层豪宅(duplex penthouse)以635万元成功拍卖,属于抵押逼售。前屋主过去是以1100万元向发展商购买,这相当于损失了42.3%。

瑞士俱乐部路住宅区空地、惹兰巴哈沙和水仙通道的洋房,以及Seascape单位,都是由仲量联行负责拍卖。

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(据联合早报)

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澳洲 | 澳洲这些首府城市区域 租金最便宜

Realestate网站公布澳洲首府城市10公里范围内房租最便宜榜单

 

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澳洲某地产网站公布各首府城市10公里范围内房租最便宜榜单。若想要享受优惠的租金,但又不想离工作地太远,可查看榜单区域寻找合适租住物业。

据Realestate网站报道,澳洲各州及领地当中,塔斯马尼亚首府城市租金最便宜,区域中位租金最低至每周225澳元

悉尼租金明显较高,最便宜区域的中位租金几乎是墨尔本相似区域的2倍。

西澳因矿业热潮结束等原因,租金水平大幅下降,首府城市周边(苏比亚科)Subiaco等区域中位租金每周仅为300至310澳元。

首都领地面积较小,距离市中心10公里范围的各区并一定属于内城区范围。首都领地最便宜区域中位租金每周370澳元。

根据截止2016年9月30日前12个月数据,澳洲各州及领地首府城市10公里范围内租金最便宜区域:

维州

1,戈德维尔(Gardenvale),每周295澳元

2,西富士贵(West Footscray),每周320澳元

3,金斯维尔(Kingsville),每周330澳元

4,贝尔费尔德(Bellfield)、布伦瑞克西(Brunswick West)、费尔菲尔德(Fairfield)、富士贵(Footscray)、南金斯维尔(South Kingsville),每周350澳元

5,埃森登(Essendon),每周360澳元

新州

1,东湖(Eastlakes)、希尔斯代尔(Hillsdale) ,每周460澳元

2,艾士菲(Ashfield)、萨默山(Summer Hill),每周465澳元

3,达利奇山(Dulwich Hill)、格拉迪斯维尔(Gladesville)、赫斯通公园(Hurlstone Park),每周480澳元

4,彼得舍姆(Petersham),每周495澳元

5,坎特伯雷(Canterbury)、莎白湾(Elizabeth Bay)、马力围(Marrickville),每周500澳元

南澳

1,基尔伯恩(Kilburn),每周170澳元

2,普林普顿(Plympton) ,每周280澳元

3,库拉塔(Kurralta),每周283澳元

4,韦斯特伯恩公园(Westbourne Park),每周285澳元

5,布鲁克林区公园(Brooklyn Park) ,每周288澳元

西澳

1,达格利什(Daglish),每周300澳元

2,奥斯本公园(Osborne Park)、温布利 (Wembley) ,每周310澳元

3,格兰达洛(Glendalough),每周315澳元

4,乔利蒙特(Jolimont),每周320澳元

5,玛利兰(Maylands),每周330澳元

首都领地

1,莫森(Mawson)、菲利普(Phillip),每周370澳元

2,贝尔康纳(Belconnen)、莱纳姆(Lyneham),每周380澳元

3,沃森(Watson) ,每周385澳元

4,布鲁斯(Bruce)、(里昂)Lyons,每周390澳元

5,奇夫利(Chifley),每周395澳元

北领地

1,米尔纳(Millner),每周390澳元

2,椰子林(Coconut Grove)、奈特克里夫(Nightcliff) ,每周400澳元

3,阿拉瓦(Alawa),每周425澳元

4,峡口(The Narrows),每周440澳元

5,摩尔(Moil),每周470澳元

昆士兰

1,内森(Nathan),每周303澳元

2,罗克利区(Rocklea) ,每周340澳元

3,克莱菲(Clayfield),每周350澳元

4,乌卢温(Wooloowin),每周378澳元

5,安纳利(Annerley)、戈登 公园(Gordon Park)、克吉伦(Kedron),每周380澳元

塔斯马尼亚

1,克拉伦登谷(Clarendon Vale),每周225澳元

2,洛克比(Rokeby),每周265澳元

3,里斯登谷(Risdon Vale)、西穆纳(West Moonah),每周275澳元

4,格林诺奇(Glenorchy),每周285澳元

5,蒙特罗斯(Montrose),每周288澳元

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 澳公寓市场下滑 9月份营建许可下降超预期

周三,澳洲统计局公布的季调营建许可数据显示,9月份由于计划新建公寓的数量下降至近一年来的最低水平,营建许可数量下降了8.7%,超出预期。

9月份由于计划新建公寓的数量下降至近一年来的最低水平,营建许可数量下降了8.7%

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据《澳洲金融评论报》报道, 数据显示,9月份住宅营建许可总数从8月的2.0746万套下降至1.8945万套。

其中独立屋的新批准数量增加了1.7%至9711套,也是继前3个月连续下降后的首次增长。而联排别墅和半独立屋比8月份的1.1194万套下降了17.5%,是自去年12月以来最少的一个月。

公寓的审批量在三大州都有所下降。 新州月同比下降了20%,是一年来最大的降幅。 维州下跌30%,从8月的2951套下降到2065套。 昆州下降了27.8%至1745套,是一年以来最少的。

9月份住宅营建许可总数从8月的2.0746万套下降至1.8945万套

瑞银经济学家Scott Haslem表示,“前瞻性的数字还是较为乐观的,前期已批准的大量项目以及其动工都将使住宅市场的强劲态势持续至下一年。”

上个月,瑞银集团基于7月和8月强劲的营建许可率,提高了对住房建筑前景的评级,而周三Haslem重申了这一观点。

Haslem说,“许多经济学家预计房价的上涨将在明年放缓,公寓的推出可能起到抑制作用,尤其是在布里斯本和墨尔本。”

“现在我们只有大约50%的高层建筑,但空置率已经上升至十年高点,租金增长下降至十年低点,这很可能意味着2017年价格上涨会放缓。”

但是Haslem强调,“悉尼不太可能受到影响,我们几乎看不到悉尼的房价有疲软的迹象。”

“9月份商业营建许可的价值翻了一倍,达到55亿澳元的7年高点,这表明非矿业投资支出的疲软正在‘褪减’。”

在新州,虽然新公寓的批准出现月下跌,但是年度总数却上升到4.6590万套的新高,超过了同期2.8884万套新独立屋的批准量。而维州和昆州新公寓的年度批准量都在下降。

(据AFR)

 

美国 | 投资美国土地 律师:生地熟地陷阱多

不少华人喜欢在美国土地投资,并喜欢兴建旅馆与酒店,但华人对于美国法律不理解,常常落入陷阱,让自己血本无归。那么,在美国投资土地,有哪些注意事项呢?请听洛杉矶律师麦志东律师的分享。

美国要开发一块土地有很多法规跟要求,可能跟卖方所说的差距很大

开发与分割都要许可 当心条件与期限

中国人往往认为土地买回来,就马上可以盖酒店,事实上,在美国要开发一块土地,有很多法规跟要求,往往买了土地发现跟卖方所说的差距很大。

举例说,投资者买下一块土地,要申请酒店建筑,需花三到五年的时间,甚至还不可以建,这种情况现在常见。麦律师举例曾看过的案例,房产经纪卖的时候说,土地可以建18个单位 ,结果拿回来是一块“生地”,什么都不可以做,要走完整个过程还要经过市政府的检验,甚至还不可以建。

他提醒要买土地做投资的华人,需要清楚自己的投资标的物是已拿到政府许可、已分割好的“熟地”或是相反的“生地”,以免上当。

麦律师表示,市面上大部分土地买卖都是生地,有些只能作住宅用途,不可盖商业建物。此外,投资者也要注意土地上的单位是否已分割。“以加州来讲,土地上要建5个房子,你必须要分割完毕以后,得到政府的许可,才能出售。”

即使拿到政府许可是可以开发的土地,还得当心是否有附带条件。麦志东说:“政府开的附带条件可能是:给你建50个单位但周边的马路你要加宽。条件要符合的话,你的投资费用已经上涨多少倍了。”

此外,建筑许可的有效期限也得当心注意。“通常建筑许可是5年,拿到你手里还剩下个半年、或一年时间,能不能延期还不知道。”

不与房产经纪做口头承诺

麦律师也分享实例,房产经纪带投资者看土地时说可建五星酒店,而且价钱很好;结果投资者跳进去后市政府说“那块地不能盖酒店”。投资者再问房产经纪,经纪人说曾问过市政府,当时说可以,现在不能建是市政府的问题。

麦律师表示,华人与经纪人间常做口头陈诺,这相当危险。他提醒投资人买土地做开发,一定要请专业团队做可行性调查。“需要有工程师、建筑师、会计师、律师,与对商业房地产有经验的经纪人。”

麦律师表示,许多投资者为了省时间,将房屋结构、市政府法规等问题全部询问经纪或交给经纪人解决,这相当危险。坊间经纪人很多,素质参差不齐,许多经纪人没经验或只想赶快成交,他们也并不了解税务、法律、房屋结构方方面面的问题。

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澳洲 | 2016年三季度澳洲房价继续上涨2.7% 悉墨堪三市领涨

澳洲广播公司报道,澳洲东海岸各大城市房价仍继续增长。最新的CoreLogic数据指出,上个月全澳的房价平均上涨0.5%。这就意味着房价季度性增长达2.7%,比去年全年的房价高出7.5%

CoreLogic研究主管劳利斯(Tim Lawless)表示,今年前10个月首都的房价上涨幅度超过9%,凸显出近期房价再次加速增长的情况。两大物业城市悉尼墨尔本促进了房价的加速增长,堪培拉也将步入加速增长行列。

最新的CoreLogic数据指出,上个月全澳的房价平均上涨0.5%

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劳利斯表示:“在过去8周里,悉尼只有1周的清盘率略低于80%。在较低现金利率和贷款利率的背景下,房屋市场已经复苏。”

大部分首府城市中,独立式住宅是价格增长最快的物业,而很多城市公寓市场出现供过于求,令人担忧。悉尼两种房屋市场的差距不大,对于公寓市场供过于求问题的担忧也比较小。

房价升高的主要因素是出售房屋数量减少。悉尼出售的房屋数量与一年前相比减少了16.5%。墨尔本减少了4.6%。虽然两市物业都能卖出创纪录的高价,但卖家在同个市场购买物业时也必须支付同样的高价。

劳利斯表示交易成本也出现明显升高。他说:“例如悉尼市场的住宅价格自2009年以来已经上升了95%,这就意味着包含印花税、(房地产)中介费、安置成本等等在内的买卖成本也明显提高。”

他表示,去年7月悉尼房价年增长率达到近19%的顶峰,当前房价虽然飙升,但已经是明显放缓后的结果。

澳储行收紧借贷政策,使由于今年两次降息而火热的房地产市场有所降温。该行在昨天下午2:30(澳大利亚东部夏令时间 (AEDT))宣布最新的利率,但只有少数分析师认为今年可能会再降息。

(据澳洲新快网)