News – Page 297

加拿大｜房價太高加拿大房屋負擔能力繼續惡化

據加拿大皇家銀行（RBC）9月1日發佈的數據，因房價太高且居高不下，今年上半年加拿大業主房屋負擔能力急降，溫哥華地區下降更為明顯，多倫多次之。

房價太高加拿大房屋負擔能力繼續惡化

按照定義，房屋負擔能力指數是指業主購房和養房的支出佔稅前家庭收入的百分比，其中包括了按揭付款、水電費和物業稅等。

溫哥華和多倫多房屋負擔能力惡化最嚴重

全國而言，今年第二季度購房和養房的支出已經佔稅前平均家庭收入的42.8％，比上季度上升1.2個百分點，比2015年同期則上升2.9個百分點。

皇銀表示，從全國來看，溫哥華和多倫多業主的房屋負擔能力惡化的情形更為嚴重，在溫哥華，今年上半年購房和養房的支出已經佔稅前平均家庭收入的90.3％，其中第一季度上升6.6個百分點，第二季度上升6.1個百分點。這是溫哥華有該記錄26年以來，最大的連續兩個季度的升幅。

在今年第二季度，溫哥華地區擁有獨立屋業主的負擔能力惡化最為嚴重，公寓業主的負擔能力則是中等程度的惡化。

多倫多業主房屋負擔能力惡化程度僅次於溫哥華：今年第二季度購房和養房的支出已經佔稅前平均家庭收入的60.2％，也比上個季度上升2.1個百分點。

除溫哥華和多倫多外，今年第二季度加拿大多數大都市區的房屋負擔能力有所下降，但幅度不大；有些城市甚至有所改善，包括阿省的卡爾加里，紐芬蘭的 St. John’s，以及新不倫瑞克（ New Brunswick）的 Saint John等等。

目前的格局短期內不會改變

皇家銀行首席經濟學家賴特(Craig Wright)表示，目前的格局，即多倫多和溫哥華兩市情況繼續惡化而其它地區會有所改善，在短期內基本不會改變，最大原因是多倫多和溫哥華房市仍然火熱，房價還在走高，再加上低層房屋尤其獨立屋供不應求，因此這個情況一時難以改變。

加拿大建築暨開發業者協會 BILD（Building Industry and Land Development Association）此前發佈的數據也印證了上述說法。BILD的數據說，10年前，多倫多市場上待售的低層房屋（包括獨立屋、雙拼和鎮屋等）有16,420棟；而在目前，這個數字驟降至1,985棟。

（據加國無憂報導）

加拿大｜住房危機大學生租房壓力超學業

據news1130報導，21歲的卑詩大學學生格魯希安（Dario Garousian），最近在推特上貼出一照片，40多名學生排隊競爭一出租房。他感歎租房壓力大，而高壓的學業反而輕松，仿佛在公園漫步一般。

住房危機大學生租房壓力超學業

格魯錫安曾經申請住校，不過等不到宿舍，他與朋友只好尋找校外住房。他們去看一公寓房，沒有想到40多學生排隊申請。

他說：“趕到那裏後感到太可怕了，好像我必須寫下申請，乞求租給我一個房間。”他表示，去年1600元可以租到兩臥室，而今年能夠租到一臥室就已經走運了。

不僅是溫哥華學生面臨這種尴尬，低陸平原地區的學生都有同感。格魯錫安的一位朋友住在滿地寶，每天必須乘坐公交車，因爲就近找不到住房。

房東也希望挑選好租客，他們喜歡有穩定收入的長期租客，這也讓學生處境艱難。格魯錫安想用自己的部分工資收入，支付學費，而大部分卻被房租吞噬。

卑大住房部主任Andrew Parr表示，他們修建了加拿大最大的學生大樓，共有1.1萬個床位，仍然有5000名學生排隊等待。去年，學校再增加1400床位，另外，三個建設項目有望2019年竣工，又將增加1.25萬個床位。

他說，每一床位耗資10萬元，而一棟大樓需要四年時間完成，溫市可負擔房屋面臨越來越大的挑戰，而卑大是溫市的一個縮影，這些挑戰也部分轉嫁給了卑大。

面對住房緊缺，學生們不得不各顯神通，格魯錫安選擇與家人住在北溫，他覺得很幸運，但不是所有學生都有這福氣。

（據互聯網報道）

加拿大｜新稅後溫哥華房市蕭條但房價硬挺不跌

加拿大 BC省從2016年8月2日起啓動針對大溫地區外國買主的 15% “轉讓稅”，人們都在等待觀看新稅對大溫房地産的影響。

新稅後溫哥華房市蕭條但房價硬挺不跌

本周五(9月2日)大溫房地産局 (Real Estate Board of Greater Vancouver)出爐了最新統計數字，顯示各種類型的房産包括在內，8月份的銷售量比7月份下滑了近23%。

不過，大溫房地産局表示，銷量的下降意味著市場回到了更“正常的水平”，房地産局負責人莫裏森 (Dan Morrison)說，雖然銷售下滑，但新稅對市場的長期影響現在還不能確定。

加拿大廣播公司的Mike Laanela報道說，其他一些專家也認爲，盡管銷售下滑，但現在下結論還爲時過早。

大溫哥華的一個數據統計公司SnapStats的總裁南希·比頓(Nancy Beaton)表示，初步數據表明，在溫哥華市、列治文市、本拿比市和素裏市，獨立住宅的銷售量8月份比7月份下降了 47% – 54%，在這四個城市，房産的平均售價下滑了3%。

比頓說，數據中最有意思的一點是，在溫哥華西區，獨立住宅首次變成了“買方市場”。

四個城市

報道說，根據 SnapStats 的統計數據，在溫哥華西，8月份共售出了 57棟獨立住宅，7月份的銷售量爲108棟。

在比較搶手的一些街區，獨立住宅的平均售價從352萬加元降至342萬加元。

同樣，在列治文市，8月份售出了56棟住宅，7月份則爲121棟，房子的平均售價8月份爲169萬加元，與7月份的 170萬相比差不多。

而在本拿比市，8月份賣出去42棟獨立住宅，7月份則售出78棟，房子均價從165萬加元降至152萬加元。

在素裏市 (Surrey)，獨立住宅的銷售量從7月份的201棟掉到8月份的157棟，但房子的平均售價維持在 85萬加元，沒有變化。

稱趨勢爲時尚早

盡管大溫的房産銷量大幅下滑，但南希·比頓認爲現在就說這將成爲一個長期趨勢尚爲時過早。

她說，8月通常是大家都去度假的月份，包括房地産經紀人也在度假，我們需要幾個月的數據，來觀察外國買主轉讓稅是如何影響市場的，我認爲到明年1月、2月，情況才能比較明朗。

湯姆·大衛杜夫 (Tom Davidoff)是不列顛哥倫比亞大學 UBC 尚德商學院城市經濟中心的主任，他說，“.我們很想知道新稅的影響，但看起來在新稅實施前，市場已經在放緩“。

人們觀望

南希·比頓說，現在很多人抱觀望態度，買不買?賣不賣?人們心裏很糾結。

她說，如果說高端市場的房價會下降，她懷疑普通住房的房價將受到影響。

她說，“我認爲在高端市場，比如1000萬、1500萬、2000萬的房子，新稅會有影響，已經聽說有的房子降價了100萬或200萬”.

“但對一般人來說，這個稅不會有太大的影響，在溫哥華，年收入 5 萬加元就可以買一棟獨立房的日子，早已一去不複返了”。

公寓、聯排住宅銷售不減

雖然初步數據顯示，獨立住宅的銷量大幅下降，但公寓和聯排住宅的銷量下降不那麽明顯。

根據 SnapStats 的數據，在素裏市，公寓和聯排住宅的銷量在8月份居然上升，成交量爲315宗，7月份爲306。

（據加拿大家園報道）

加拿大｜新稅衝擊溫哥華房市八月銷量回歸曆史水平

最權威的大溫地區樓市銷售數據今天出爐，根據大溫地産局的報告指出，在剛剛過去的八月大溫地區共售出物業2,489個單位，與去年同期3,362個單位相比下跌26%，與2014年八月的2,771間相比下跌10.2，與2013年八月銷售量 2,514個單位相比依舊少1%。和今年7月銷售量相比較，8月銷售量直線下跌22.8%。

新稅衝擊溫哥華房市八月銷量回歸曆史水平

從曆史水平來看，今年8月的銷售數據比過去十年銷售平均水平略低3.5%。

“七、八兩月大溫樓市銷售情況，一改今年上半年創紀錄式增長，已恢複至曆史平均水平，”大溫地産局主席Dan Morrison表示，“近幾個月大溫樓市銷量已見回調，八月初對海外買家征收的物業轉讓稅更抑制了海外買家交易數量，也讓本地市場買賣雙方充滿了不確定性，持觀望態度。”

“當然新稅收政策的影響需長時間觀望，我們也靜待政府關于海外買家的下一輪數據。”

新屋挂牌數量方面，八月新挂牌獨立屋、連排屋以及公寓等共有4,293間，比去年同期4,281間增加0.3%，比今年七月挂牌單位 5,241間減少18.1%。

而八月大溫地區在MLS系統中共有8,506間房屋挂牌銷售，與2015年同期的10,897間相比下降21.9%，而與2016年的8,351間相比上升1.9%。

八月大溫地區房屋銷售與挂牌比爲29.3%，暫時仍爲賣方市場。

通常來說若房價遭受下行壓力，則銷售與挂牌比會下探至12%；而當房價遭遇上行壓力則該比例會在一段穩定時間內上升至20%-22%。

另外，大溫八月份房屋價格指數（HPI）爲93.31萬元，較去年同期相比飙升31.4%，三個月內價格仍上漲了4.9%。

“總體來說，大溫地區多數社區仍然供需不均，不過我們可以看到獨立屋與其它類型物業相比銷售放緩，且僅有少數獨立屋在價格最高點交易。”Morrison表示。

“獨立屋銷售數據的變化，讓大溫地區房屋平均價格出現明顯回落，不過房屋基准價與七月相比並無太大變化。”

盡管平均價格是計算房屋價格最簡單的方式，但是受其它類型物業影響，並非最准確的方式。豪宅價格與廉價屋都會讓價格産生偏頗。而根據消費者物價指數得來的房屋價格指數（HPI）綜合基准價格(benchmark price)則更加穩定可靠，反映地區內各種物業類型中標准戶型價格隨時間變化的整體趨勢比較。

在各類型房屋的表現方面，獨立屋在八月的銷售達 715間，較去年同期的 1,290間減少44.6%，獨立屋基准價爲 $1,577,300萬元，較去年同期增加35.8%，三個月內價格上漲了4.2%。

大溫地區八月的柏文銷售量爲1,343間，較去年同期的1,494間亦減少10.1%，基准價較去年同期上漲,26.9%，至$51.43萬元，三個月內價格上漲了6.1%。

最後連排屋在七月銷售431間，比去年同期的578間減少25.4%；基准價則上漲31.1%至$677,600萬元，三個月內價格上漲了7.1%。

（據溫哥華找房網報道）

美國 | 物超所值的住屋升級

居家改裝部分項目可有可無，另一些項目則會直接影響住戶的生活品質。

當你購入新居，你出乎意料地發現許多支出會花費在裝修上，而花費多寡則直接取決於你對裝修選擇。你的決定不單單影響預算，更會對日後居住品質有長遠影響。

舉例來說，更換花崗石流理台及不鏽鋼廚房設備，兩者在過去都是所費不貲的開銷，然而現在卻是大部分新屋的基本配備。有人認為，保持基本簡配就是省錢最好的方式，但卻有可能影響生活方便性。以下整理幾大居家改裝重點，提供給大家參考。

廚房是開始的第一步

廚房及用餐區是一家的核心，你將會花費最多時間在此與家人制造回憶。針對廚房改裝，永遠不不嫌多！特別留意櫥櫃設計及廚房設備，這兩個項目是未來轉售時，買家最在意的地方，同時也跟你日常使用息息相關。“很多人不願意添置節能裝置及優質廚房設備，總認為隨著科技進步，未來再慢慢改裝也不遲。但這種想法通常會讓你花更多錢。”丹佛建築師傑瑞。葛羅斯說。

另外一個錯誤觀念：廚房改裝投資報酬率需要長期才可觀察出來。 “高品質的冰箱及冷凍櫃可以延長食物保存期限，隨著食品價格攀高，食物保鮮所帶來益處顯而立見。”丹佛室內設計師喬伊斯。坎也補充。

此外，廚房改裝需要留意的還包括安靜且高品質的洗碗機、預留微波爐擺放空間、獨立抽油煙機及獨立飲料櫃。可避免客人來訪時，影響你作菜的動線及空間。

廚房收納空間也是改裝起來非常花錢的項目。選擇高品質面料或是部分客制化設計都能提升整體氛圍。而銜接處采榫接技術及櫥櫃內部隔層也都是可以考慮的改裝方式。喬伊斯也建議抽屜式的設計會比開放式櫥櫃方便及節省空間。為了延長櫥櫃使用壽命，也建議選擇緩衝式拉門及高品質的銜接零件。

每天和將來都使用得到的升級選項應該是你考慮選用的，如易於維護的木地板

永遠不嫌多的燈具

燈具是很多人容易忽略的細目，燈具使用得當可以增添生活氛圍也能幫助你更有效率地完成某些活動，例如烹飪及刮胡子等。

廚房及浴室是最需要燈光的兩個空間。以浴室來說，最好能洗手台上方裝上合適的燈具，在化妝及刮胡子時就不用斜著眼。廚房部分，新穎的屋主喜愛在廚房中島上裝上吊燈來做為布置，但別忘了瓦斯爐上方也需要有光線清晰的燈具來輔助。而過去有人喜愛在玻璃櫥櫃內嵌鹵素燈來點綴，這倒是可依據個人喜好調整。

針對其他房間，主要原則是挑選可調整亮度的燈具，才能依據家族成員活動及習慣作適當調整。

走道

走道及木頭地板可增添溫暖氛圍，若預算緊繃，建議優先考慮公眾空間如客廳及餐廳廚房等地。寒帶地區住戶可以考慮有暖氣裝置的地板，不但能提高生活品質未來出售時也是一大賣點。

節能系統

好的節能設備可以大幅節省水電開銷，即熱式電熱水器、高效能管線及冷氣系統都是值得投資的改裝項目。

衣帽間

你曾經聽過有人抱怨他衣帽間或是衣櫃太大嗎？相信沒有吧！所以當你在有限預算中，需要在正式用餐空間及衣帽間中作個選擇，不要猶豫！衣帽間絕對是值得的選擇。

用餐區或廚房中島

對大多數亞洲家庭來說，由於室內空間有限，較少見廚房中島。但用餐區極有可能是家中孩童寫作業及玩耍的主要空間。可以考慮加大周圍腹地或選購能容納多人數的大餐桌。

並非所有的升級都需要花大錢，簡單的加裝窗戶、通風孔抑或是吊掛式風扇在特定房間，都能在極少花費下提升生活品質。人們對重新裝潢的壓力都是來自於缺乏規劃，妥善分配預算就能將錢花在最重要也最值得的項目上。

【查看這篇文章的英文原文，請點擊這裡。】

加拿大 | 2016年7月最新加拿大房價走勢

居外原创居外原创

加拿大最新房價走勢

加拿大房價漲勢持續。加拿大房地產協會公佈的價格指數顯示7月份加拿大房價較上月增長1.1%，同比上漲14.3%，繼續呈現強勁同比漲幅。房價增長最大的區域為菲莎河谷、大溫哥華區與低陸平原。但市場銷售活動較上月則再次下滑，下滑幅度為1.3%。

7月加拿大房價地圖

除渥太華外，加拿大各大區域在2016年7月銷售均價與去年同期相比大多數地區呈漲勢。其中僅有魁北克市的同比略有下降。 7月均價最高的區域仍為溫哥華與多倫多地區。同比增長最明顯的區域則為多倫多與溫哥華，增幅均超過16%。

7月加拿大重點區域房價

大溫哥華地區7月最高均價出現在溫哥華市西部與西溫市，無論是獨立屋還是公寓的均價都顯著高於大溫哥華地區其他區域。在這兩個區域購置獨立屋需支付超過300萬加幣的均價，公寓均價也在70至90萬加幣左右。

大多倫多區均價最高的區域則為多倫多市區以及約克區。這兩個區域的獨立屋均價超過了98萬加幣，公寓均價也在37-38萬加幣左右。

查看2016年加拿大每月房價報告

如有疑問或需要查詢，歡迎隨時發郵件到 editorial@juwai.com 與我們取得聯繫，我們將盡快幫你解答。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國 | 2016年6月最新英國房價走勢

英國最新房價走勢

英國國家統計署公佈的價格指數顯示，6月份全英房價同比上漲8.7%，環比上升1.0%。6月全英房產均價約為21.4萬英鎊。

英國所有區域6月房價均同比上漲。漲幅最大的區域為東英格蘭（14.3%）、倫敦（12.6%）與東南英格蘭（12.3%）。

6月英國房價地圖

與2016年5月相比，五大城市均價均呈現同比增長，漲幅最大的為倫敦，其次為曼徹斯特。然而與上月相比，除倫敦公寓外，其他城市公寓的均價略有上漲。倫敦與劍橋房價依然顯著高於其他城市，倫敦公寓均價超過41萬英鎊，獨立屋均價則超過88萬英鎊。但是與上個月相比，劍橋獨立屋的均價有略有下降。

6月大倫敦房價

6月份，大倫敦區房價最高的是肯辛頓-切爾西，該區域的平均房價同比下跌6.2%。其次房價比較高的是西敏市區。六月份倫敦的房價排名第三，與去年同期數據比較，漲了10.8%。另一方面，克羅伊登、紐漢、瓦爾珊瑚森林均出現20%以上的同比增幅。

6月均價最高的區域為肯辛頓-切爾西、西敏市、倫敦市和康登，其中肯辛頓－切爾西和西敏市的均價都超過100萬英鎊。大倫敦房價最低的區域為黑弗林、貝克斯利與巴金-達格南。

查看2016年英國每月房價報告

如有疑問或需要查詢，歡迎隨時發郵件到 editorial@juwai.com 與我們取得聯繫，我們將盡快幫你解答。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

海外 | 中國香港、台北墊底 2016二季度全球主要城市房價漲幅排名

中國香港在全球主要城市主要房價第二季度漲幅中排

國際頂級置業顧問萊坊（Knight Frank）發佈全球主要城市房價漲幅排行，根據2016年第二季度的排行，房產炙手可熱的加拿大溫哥華躍居第1名，但專家表示隨著溫哥華政府向外國買家施加土地轉讓稅，房市應該會有所降溫。加拿大的城市中多倫多依然靠前，排名第四。而中國的城市中廣州和北京進入前15名。台北和中國香港卻成為了倒數第一二名。

全球房產漲幅指數是根據央行和官方統計數據計算出來的，全球37個大型城市今年二季度（3月份到6月份）的房價平均上漲了4.4%，而第一季度這個數字是4.5%，150個城市中溫哥華經歷最強的價格碰撞，2同比價格上升36%上漲了36%。

全球大城市一季度房價漲幅排行榜

令人吃驚的是意大利的羅馬和馬德里的房價年增長超過了倫敦和紐約。

按各大洲的比例來看，澳大拉西亞（一個不明確的地理名詞，一般指澳大利亞，新西蘭及附近南太平洋諸島，有時也泛指大洋洲和太平洋島嶼）平均房價的年增長率居首，增長了11%。

澳大拉西亞房價增長率居首

而在豪宅市場中，中國香港的市場表現最弱，在過去12月裡下跌了8%，排名墊底。

北美

在加拿大城市中，受到大量中國買家青睞的加拿大溫哥華在僅僅3個月的時間裡上漲了13.4%，二季度房價與去年同期相比上漲了36.4%，大大高於上個季度的26.3%，仍然位居榜單之首；這是溫哥華連續第5個季度上漲，不過卑詩省從8月2日開始向外國買家徵收15%的土地轉讓稅，試圖讓房價降溫。全球城市中，中國香港、新加坡、悉尼而墨爾本都曾採取類似措施抑制國外資本湧入當地房市。

安大略省的多倫多，以12.6%的漲幅排名全球第4位。

美國城市中排名最靠前的是舊金山（San Francisco）漲幅是4.9%排名第14，邁阿密以4.3%的房價漲幅排在第15位。

英國及澳洲

倫敦的房價趨於平穩，第二季度微跌了同比0.6%，而上一個季度同比也只是0.8%的漲幅。澳大利亞墨爾本，以11%的增長排名第5名。悉尼從以10.2%的漲幅成為第六名。

中國

上海房價增長率為22.5%，排名第二，廣州以8.8%的增長率排名第八，中國只有這兩個國家進入前十。

北京以6.4%的漲幅位列第十一。

台北

台北的房地產市場似乎遭遇了寒冬，同比下跌7.7%，僅好於中國香港。

國際頂級置業顧問萊坊（Knight Frank）的這份全球城市排行榜主要是為了讓投資者和開發商能夠監控和比較全球主要城市的主要房價的運作。主要房屋價格指的是每個城市在廣泛房屋市場中的前5%的部分。

（據新唐人）

日本 | “安倍瑪利歐”驚艷奧運再度聚焦東京房市

奧運比賽的結果長久以來多被認為是一個國家國力的展現，所以全世界各國無不摩拳擦掌地希望藉此機會在全世界聚焦的舞台上，展露出該國的體育實力。

然而，在這次里約奧運閉幕式中，從東京知事小池百合子身著傳統和服，接下奧運會旗成為下屆奧運主辦城市的接棒儀式開始，接著由機器人從外向內移動成紅色圓形太陽，將日本國旗巧妙帶出。

後接續以東京涉谷的一個女學生變身，進而出現拳擊丶柔道丶射箭等各項運動，並善用東京鐵塔丶晴空塔丶淺草雷門丶新幹線丶東京車站等東京知名景點丶建物與設施為背景，更巧妙利用日本強項「二次元」包括足球小將翼丶哆啦A夢丶Hello Kitty等動畫與漫畫人物，將「虛幻」與「實際」交錯演出。

最後由日本首相安倍晉三，從東京身穿西裝，在哆啦A夢的百寶袋與瑪利歐的水管協助下，如同坐時光機地瞬間移動至里約，最後由他本人變身為瑪利歐出現於閉幕式會場中央，更是將「虛幻」與「實際」發揮到淋漓盡致，驚豔全世界！這短短八分鐘的時而虛幻時而真實的表演，除了展現日本的科技創新外，動漫實力丶創意與行銷的「軟實力」發揮到無懈可擊！

日本首相安倍晉三變身為瑪利歐出現於閉幕式會場中央

安倍在里約奧運閉幕式成功行銷東京奧運的亮點表現，有效營造並凝聚日本全體國人欲將三年後東京奧運辦好的使命感，這不僅讓安倍在日本國內自去年以來因強行通過安保法丶負利率政策等問題，飽受支持度大幅下滑之苦能一轉頹勢，首次支持率突破6成，是自2014年9月安倍內閣改組以來最佳表現，甚至有人開始提議修法讓安倍能持續當日本首相至2020奧運。

因東京奧運行銷影片充滿虛擬人物的動漫風，網路上開始出現許多建議日本奧委會應該在東京台場選手村旁打造「鋼彈超人機器人村」丶在奧運體育館抓寶可夢丶哥吉拉負責守護奧運火炬等有趣的議題。甚至超級瑪利歐是很多男生的精神偶像，認為瑪利歐遊戲有如人生，「關關難過但需關關過」。遊戲中吃到放大蘑菇就好比遇到貴人如有神助丶不小心吃到縮小蘑菇就跟遭到小人算計很難翻身。

而在日本房地產市場，自從2013年9月取得2020奧運主辦權後，更像是吃了定心丸一般，從東京都心五區房價交易量丶價開始齊揚，這兩丶三年間擴散至東京23區丶大阪丶名古屋丶乃至北海道等。深根美丶日丶澳海外房產的益立信公司總經理Edward卻提醒投資人，這次的里約奧運閉幕式完美行銷2020東京奧運，卻更點出投資日本的投資人應該聚焦東京房市，甚至限縮至東京都心五區精華物件才是未來房產致勝的關鍵。另外，預售屋本質屬於期貨，售價是未來價，而非反映現價，不太建議客戶輕易嘗試。

（據聯合線上）

美國 | 貸款申請三大要訣掌握易如反掌！

對任何有意買房子的人而言，最基本的問題就是：我該買何種價位的房子？我能負擔多少貸款？銀行同意的貸款額度？

換個方式來說，你衡量了利率、貸款標准及自備訂金後得出自身能負擔的金額，剩余部分，銀行會考量你的薪水、債務及信用來決定你的貸款額度。

許多購屋族傾向使用”速求法”，利用線上網站的計算功能來估算。當然，輸入了薪資、日常花費及信用額度，你的確能迅速得出潛在可行的貸款額度。然而，速求法只是粗略估算。實際上，你得到的貸款額度仍取決於不同借貸方的評斷標准。

以下三大秘訣能夠更准確的判斷你是否符合特定項目的貸款條件：

貸款秘訣1：債務/薪資比例 Debt-to-Income Ration（DTI）

借貸方通常會透過債務除以薪資的比例當做基准，並借此判斷你的還款能力。主要是要確認你的薪資能夠支付：

每月房貸支出；
其他債務：信用卡、車貸、學貸等。
如果你每月薪資有極高的百分比要拿來負擔各種貸款，相對地，就會壓縮你日常食衣住行等基本開銷。而借貸銀行根據統計分析，認為負擔高的人准時還款的機率較低。

舉例來說，你每月稅後薪資為六千美金，每月房貸為三千美金，債務比即高達50%。因此，大部分借貸方都會希望你降低以下兩種債務比。

1. 房貸相關支出：
本金、利率、房屋稅及房屋保險；
社區規費：含清潔費、管理費等；
其他額外項目：例如水災保險及其他外加保險。
2. 整體債務比例：比起房貸債務比，整體債務比例更為重要。延伸上述例子，每月薪資為六千元，房貸加其他債務總支出是$2460，則DTI為41%。這個比例對大部分的借貸方都是可接受的。然而一旦比例超過了50%，你通常會被常規貸款拒絕，少數人可透過FHA申請到款項。

貸款秘訣2：選擇貸款項目

對新買家來說，貸款項目的選擇將會影響到還款能力。總體而言，美國有四種常見的貸款項目：

常規貸款：借款人的房貸會被銀行轉賣給美國境內最大的債務投資公司－Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美（由美國政府贊助之企業）。因次級投資風險較高，此類貸款需要支付較高的頭期款及嚴格的審核標准。
Federal Housing Administration（FHA）：由美國政府贊助，專門針對無法支付20%以上頭期款的中低收入借款人。一般來說，首購族及歷史信用較差的人適用此方案。
退伍軍人貸款 Veterans Administration（VA）：由美國退伍軍人管理局所提供，幫助現役及退役軍人申請貸款。
US Department of Agriculture（USDA）：又名鄉村開發貸款。此項貸款是為了鼓勵在鄉村及小城鎮的買家，由於此類地區地方銀行的貸款額度通常低於大城市，希望透過優惠措施，活絡地方房產市場。

若買家的信用分數達到580點以上，FHA貸款只需要買家負擔3.5％的頭期款。 FHA的放款標准也比常規貸款來得寬松，盡管DHI超過50%，若就業狀況、信用分數、帳戶存款及其他資產表現良好，仍有機會申請到款項。然而，為了避免次級房貸悲劇重演，近期FHA提高了抵押貸款保險費的要求。

FHA提高後，甚至會高於常規貸款所要求的金額。而一般對於符合鄉村開發貸款及軍人貸款的買家而言，此兩類項目仍是貸款額度最高，並且會涵蓋支付訂金。

注：一般國外買家並不適用以上提及之貸款方式。若有意於美國購屋，需聯絡房地產經紀人，透過他們尋找合適的借貸銀行。若國外買家持有美國護照、綠卡及H1B工作簽證則適用於常規貸款。

高貸款金額可減輕買家壓力，但最終仍須考慮自身的還款能力

貸款秘訣3：系統自動化審核貸款

一般大眾也許不太了解，貸款申請的成功與否大多是透過兩大系統的審核。其一為Loan Prospector（LP）由Freddie Mac房地美擁有，另一個為Desktop Underwriter（DU）隸屬於Fannie Mae房利美。審核結果可分為：同意、拒絕及或許同意。

綜合而言，兩大貸款機構供給了美國房地產市場大量的貸款金額。兩者線上申請系統也被眾多銀行及貸款機構所使用。就算是由政府機構背書的FHA、VA及USDA都還是會參考這兩大系統的審核結果。

進行方式為銀行受理買家的貸款申請，將相關資料輸入LP及DU系統，兩大系統會經由統計結果來判斷申請人的財務狀況、信用額度、收入、資產甚至包含過去貸款歷史做整體的考量，最終判斷出貸款同意與否。

系統化審核的好處在於，系統會自動比較買家的正負面記錄，通常正向分數可以補償負面扣分。因此系統審核會比人工審查來的寬松，許多DTI（債務薪資比例）高達45-50%的申請者，仍有可能通過審查。盡管房利美官方的標准是低於41%。

有技巧的貸款機構甚至會透過微調你個人記錄的項目，幫助你通過系統審核。例如利用信用卡申請提高信用分數或是透過其他項目拉高收入總和。但切記，買家必須確定最終的貸款金額是自身可以負擔的。

其他重點：

1. 收入：買家的合法收入不只包含每月薪資。除了正職之外，買家可能兼差、收房租、投資、公司提供交通津貼、贍養費及孩童扶養費，這些額外項目都可提報為收入，只要能提出證明佐證以上費用都是穩定且持續的收入。另外，中老年的申請者，兩大系統也接受社會福利津貼、退休金及傷殘補助等特殊項目。

2. 信用分數：信用分數占了很重要的角色。有些借貸方不願意借款給信用分數低於640-680的申請者。就算接受了，借貸方也有可能向買家征收高額的額外費用，盡管LP及DU認定申請者通過審核。注意：市面上有許多計算信用分數的網站和機構，但唯一官方認證的自動審核機構是FICO。其他機構不論名氣及權威性再高，都未必可完全信賴。

3. 手續費：千萬不能忘記手續費。依照房屋的所在區域，手續費範圍可能占房屋總價的2-5%。許多建商或是房屋擁有人會代為支付手續費，作為提升買家購屋的誘因。好消息是，房地美及房利美都可以接受賣方代為支付3%的金額，而FHA的容許範圍是3-6%。

現在你應該對於房屋貸款有了基本認知及初步概念。盡管貸款金額高，可減輕買家壓力，但最終仍須考慮自身的還款能力。切記不要因為銀行可提供高額貸款就開心接受全額，應考慮自己的支付能力作為最後決定。身為債務及資產的所有人，你應該將所有未發生的支出都納入考慮，例如孩子未來的大學貸款或是婚禮支出。最後建議－貸款額度最終決策取決於你及借貸方共同認定可行的每月還款金額。