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在澳投資買房勢頭依舊強勁！中國富人最愛墨爾本

今年第二季度，富裕的中國購房者來澳詢盤的人數躍升30%，其中，詢問房價在300萬元至700萬元之間房產的人數增長尤為強勁。

但價格在700萬元到1450萬元之間的房子就無人問津了，第二季度，詢問這些房子的購房者減少了36%。

去年，在悉尼郊區摩斯曼（Mosman） 1000萬元以上的三筆房產交易中，有兩筆的買家都是來自中國。

但佳士得國際房地產董事總經理肯•雅各布斯（Ken Jacobs）表示，庫存房產的短缺比高端市場買家的短缺更嚴重。

他說：“我在過去的六七年裡看到的趨勢是，來自中國和歐洲的國際買家還沒有准備好買房，但他們認為澳大利亞是一個逃避計劃。歐洲人擔心恐怖主義以及歐洲可能會出現的大規模移民會給他們的生活帶來影響。他們把在澳大利亞買房視為一種保險舉措。這和你在新西蘭看到的情況很相似。”

在澳大利亞所有的首府城市中，墨爾本是最受中國購房者歡迎的城市，盡管澳大利亞政府對外國買家征收了更高的稅，但澳元貶值意味著，與2017年相比，如今在澳大利亞購買一套價值80萬元左右的公寓或獨立屋要少花8.8萬元。

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隨著房地產行業的好轉，預計中國買家明年將重返澳大利亞房地產市場。居外網在7月12日發布的最新報告顯示，澳元兌人民幣彙率下跌逾11%，增加澳洲房地產的吸引力。

澳大利亞房地產行業專家認為，中國資本管制力度的縮減給推動中國購房者在澳大利亞的投資提供了最大的機遇。

居外網的報告還顯示，新州和維州征收的外國買家稅目前都是8%。

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居外網的首席執行長羅雪欣（Carrie Law）說：“墨爾本是全澳大利亞最受中國買家歡迎的城市。與悉尼相比，詢問墨爾本房產的中國買家人數增加了83%。中國買家興趣增長最快的城市分別是霍巴特、布裡斯班和堪培拉。中國購房者在2018年詢問霍巴特房產的人數比上一年增加了77%。堪培拉是澳大利亞第三大中國購房者最感興趣的城市，詢問堪培拉房子的中國買家人數增長了24.6%。但中國買家都霍巴特和堪培拉的興趣要明顯低於悉尼或墨爾本。”

她補充稱，高等教育在很大程度上推動了中國購房者在澳大利亞的投資。維州的外國留學生人數是全澳最多，占澳大利亞留學生總數的三分之一以上。新州的留學生人數約占所有外國留學生的30%，昆州和西澳分別占13%和9%。

83%的中國購房者認為教育是他們移民澳洲的原因，69%的人認為是環境問題，57%的人認為是食品安全問題，還有28%的人認為是資產安全問題。

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來源：澳洲日報
責編：Zoe Chan

人均背負20萬學貸的美國年輕人，如何不啃老買下壹套房？

美國近期掀起了“只租不買”的風潮。許多大城市的年輕人逐漸放棄他們父輩存錢買房的夢想，開始過著“只租不買”的生活。從衣服、室內裝飾，到行李箱甚至是VR頭盔，這些常規非常規的東西都很能很方便地租到。

若是深究“只租不買”背後的原因，一部分是大家理念的變化，另一部分則是令年輕人難以喘息的財政壓力。在經濟下行的今天，面對愈發沉重的經濟和精神壓力，越來越多的年輕人投向新型生活方式的懷抱，將消費降級。

“學貸”和“房貸”，正是美國年輕人所背負的壓力的兩大來源。

據統計，美國近七成的畢業生都背負著高額學貸，如果將其負債折合成人民幣，那麼平均每個畢業生背負著的學貸金額高達20萬。

另一方面，由於畢業初期的工資難以支付日常生活、房租、償還貸款的費用，很多剛出社會的畢業生都會向父母尋求經濟資助。

然而對於每個月占花銷大頭的住房費用來說，“只租不買”真的是節省支出的好方法嗎？

據美國最大的房地產數據網站Zillow.com統計，美國居民總收入中用來交房租的比例平均在32%左右；房貸占總收入的比例相對房租來說更低，平均在21%左右。由此可見，在美國，買房付房貸所需承擔的財務壓力比租房要小得多。

當然，盡管如此，對於年輕人來講，買房的首付仍是筆不小的支出。在父母不願或者無力承擔子女額外負債的時候，年輕人們只能尋找另外的出路。

那麼在不向父母借錢的情況下，美國年輕人是通過什麼方式買房的？

1. 擔保人貸款（Guarantor Mortgage）

這種貸款的特點是，你只需要找到一個人為你進行擔保就可以獲得貸款。擔保人需要承諾如果你停止還款，他將會介入並幫你支付每月所需要還的款額。

而在國內進行貸款時，即使有擔保人進行擔保，仍舊需要主貸人將名下財產進行抵押才能獲得貸款，在這點上，美國的貸款政策要比國內寬松一些。

不過，這項貸款也是一把雙刃劍，因為銀行或是其他借貸機構在放貸的時候，不僅會評估貸款人的信用，還需要同時評估擔保人的信用。如果選擇的擔保人信用狀態不佳，那麼，獲得的貸款會很少，甚至無法獲得借貸。

但如果擔保人財政狀況和信用很好，那麼借貸方將為借款人提供比以其信用可借到的更多的錢。

這是美國德克薩斯州達拉斯4臥2衛的房產，170平，約160萬。達拉斯的房價比紐約低30%，是性價比很高的居住地。這處房產位於US-67沿線。房產位於的別墅區以休閑度假旅游為主，遠離城市的喧囂，住在這裡，可約上三五好友一起垂釣、劃船、高爾夫、棒球、燒烤等娛樂活動。

2.共同抵押（Joint Mortgage）

以購房者及其一方（或雙方）父母的名義進行共同抵押。

與國內貸款規定相似，相比擔保人貸款而言，這種貸款方式會把父母的財務狀況考慮在內，因此一般情況下，這種貸款的方式可以讓貸款人獲得更高額度的貸款，放貸速度也會更快。

但如果父母原本已經擁有一套房產，那麼抵押貸款購買的第二套房產，可能需要支付更多的稅款。

美國紐約州羅切斯特3臥2衛的房產，約93萬。羅切斯特位於紐約州，距離繁華的紐約市稍遠，然而房價要比紐約市的房價便宜得多。篇這個維護精美的牧場有3間臥室和2個浴室，四周環境優美，，附贈一個帶有柵欄的超大庭院，能夠享受與自然接觸的靜謐空間。

3.家庭抵償（Family offset）

家庭抵償是一種十分討巧的抵押貸款方式，國內目前還並沒有這樣的貸款政策。家庭抵償，即是可以直接使用父母的儲蓄來減少抵押貸款，向銀行少支付一些還款利息。

假設購房需要15萬英鎊的抵押貸款，而購房者父母有2萬英鎊的儲蓄，那麼通過家庭抵償的方式，購房者只需要支出13萬英鎊的貸款利息。不過，這樣做會讓購房者父母的這部分儲蓄得不到任何收益。

美國德克薩斯州聖安東尼奧4臥2衛的房產，207平，約198萬。聖安東尼奧無疑是想體驗休閑安穩生活的絕佳去處。泊川蔻大道為居民提供了一個寧靜的鄉村環境，位於便利受歡迎的1604環（Loop 1604）中，附近有許多購物和餐飲場所。維斯塔（Vista）系列包含開放設計和精美的建築細節，帶頂棚的庭院是每個家庭的標准配置。臨近學區，孩子們可以在傑出的北方獨立學區就學。

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

月薪15000，哪裏才能讓父母舒適養老？

日子過得飛快，我們為肩上日益沈重的壓力而苦惱，爸媽也在我們無暇留意的時候，慢慢變老。

不知道什麽時候開始，皺紋開始爬上爸媽的眼角。我們理所應當地享受著父母對我們的關懷，總覺得以後還有大把的時間來回報，而總是會忽視眼下父母希望得到的情感回饋。

而其實，讓父母感受到自己對他們的關心，讓他們過上更加舒適的日子，並不是壹個現階段難以完成的浩大工程。哪怕還沒有到登上事業巔峰的年紀，也可以在有限的條件內給予父母更好的品質。

像下面的這位張先生，就是在有限的資金內，給父母在泰國置辦了套房，讓父母享受更加舒適的退休生活。

張先生 33歲程序員

去年年尾的時候，跟我媽通了個讓我特不是滋味兒的電話。

那陣子我媽和領導鬧了挺大的矛盾，年終獎都沒拿就提前內退了。壹下子從工作裏面脫出來，她不習慣得很。加上她也進入了更年期，人也變得敏感、易怒，時常會有自己老了的恐慌感，整個人的狀態都不大好。

聽我爸說，我媽那段時間每天都緊皺著眉頭，眼眶也總是紅的。

那天我給她打電話的時候聽到她有很重的鼻音，問她的時候，她說感冒感了兩個星期也沒見好，以往這明明是個三天就能好的小毛病來著；還說自己發現自己的白頭發已經越來越多，開始很明顯地覺得自己老了。

而且也開始整晚的睡不著覺，老是掛念著我還沒成家，擔心我要為以後結婚做籌備，經濟壓力會不會太大；現在她提前內退，又沒有辦法幫我攢更多的底子好成家……

我當時覺得心裏特難受，想著我在外面只顧著自己過逍遙日子，還老不接我媽電話，結果我媽整宿整宿睡不著覺，操心著我的事，我可真的太不是東西了。

也是那時候，我有了找個漂亮地方給爸媽買房子養老的想法——讓他們能散散心，不再這麽郁郁寡歡；另壹方面也是讓爸媽也放寬心，讓他們知道我能把自己照顧好，也能肩負起照顧他們的責任。

當時問身邊的人有沒有什麽養老勝地推薦，壹個同事跟我說，泰國是個蠻不錯的選擇，他早兩年就在泰國給父母買了套房，那塊風景好，氣候啊、生活節奏也都適宜老年人居住。

而且很關鍵的是，在那邊不用擔心父母語言不通，生活不方便，因為中國遊客多的原因，在那裏用普通話交流也完全沒問題。

我後來又仔細查了查，發現泰國那邊真的是蠻不錯的養老選擇。壹是環境棒、風景漂亮，二是交通便利，生活成本相對也低。

第三點，也是最吸引我的點，就是泰國的強大醫療。

我在查資料的時候，發現泰國的醫療水平比我想象中要高得多。目前，泰國已成為全球最大的醫療旅遊目的地之壹，連美國薩利托醫療旅遊公司總裁斯提芬拉什也說：“曼谷許多醫院已達世界最高水平，和美國不相上下，甚至更勝壹籌。”

此外，泰國是個“長壽天堂”國家，並具備“再生醫學”醫療科技。泰國是全亞洲唯壹壹個國家擁有這項獨門醫療科技。這也使泰國成為了“再生醫學”領域的新興領導者。

而且在泰國看病，費用低廉而且透明度高，不用擔心會有額外的灰色費用。

在外的兒女最擔心的就是父母的健康，而這麽便利的醫療條件，無疑是做兒女的定心石。所以就下定決心給父母在泰國買套房。

也就是那時候，我發現了居外網。當時還是是在搜索泰國買房的相關訊息的時候發現的，在居外網這裏看到了很多蠻客觀的幹貨，比如泰國各區大致的房價啊，或是各個區的亮點特色啊，還有很多在別處很少見到的行業數據，我覺得這個網站還挺靠譜，也就決定就在這個上面看房了。

最後定下來的房子在普吉，95平，150萬，比之前準備在上海換套大點房子的壓力小了太多。我壹程序員，月薪壹萬五，這些年花錢的地方也不多，手裏也還算有些積蓄，所以就掏了大頭兒的錢，給爸媽置辦上了這套房。

房子推開窗就能看到海，特漂亮。我媽現在也特願意養些花花草草，修身養性，看著心境比之前開闊不少。

其實我最大的願望也就是希望老兩口健健康康，開開心心。我爸媽現在最大的愛好，就是在朋友圈和各個家族群裏發倆人壹塊去海邊或是去踏青的照片，照片裏的倆人總是樂樂呵呵，背景都是不怎麽重樣的漂亮風景，看著挺羨慕人的。

每次刷到他們發的照片，我也都發自內心覺得讓爸媽在泰國養老這決定特值，真的。

泰國，無疑是性價比極高的養老勝地，如果在為父母挑選條件便利、風景秀美的養老國家，那麽不妨考慮壹下泰國吧~

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳洲樓市觸底兩年來首反彈加拿大等樓市依然低迷

撰稿：朱麗娜

觀望近兩個月後，上周，家在上海的陳浩（化名）簽了澳州布裡斯班一套兩房公寓的購房合同，150萬澳元全款付清。

類似陳浩這樣的買家估計不少。“根據居外網接收到的中國買家對澳州房產的諮詢，今年第一季度，中國買家的需求同比增長了40%，第二季度比去年同期增長了60.7%。去年第四季度，中國買家的需求增長了54%，這一增長趨勢一直延續至今。”居外網董事CEO羅雪欣表示。

持續疲弱的澳州樓市近來出現復蘇跡像。澳州當地的房地產數據分析公司CoreLogic的數據顯示，悉尼、墨爾本的房價指數今年6月分別環比上漲了0.1%、0.2%，這是自2017年7月以來樓價創歷史新高以來首次出現反彈。

羅雪欣坦言，最近幾個季度的緩慢復蘇可能預示著中國買家在澳住宅投資即將迎來曙光，“過去15個月的變化趨勢表明，中國買家的購房量即將回到較高的水平。當過剩的庫存被吸收完畢，買家也受低價吸引而重返市場時，我們預計中國購房者的看法也會轉向樂觀。中國買家會傾向於買漲不買跌。”

“如果是考慮自住或者出租的話，現在可以開始認真考慮並且去看房子了。但是如果打算短期炒賣的，現在的漲幅肯定是虧錢的，而且房價可能短期不會再出現前幾年瘋漲的情況。”一位移民定居澳州從事房地產開發的人士向本報記者坦言。

曾經落入低谷

此前，在澳州審慎監理署（APRA）於 2014年收緊銀行貸款標准之後，當地的房地產市場開始持續降溫。澳州房價自2017年年中開始下跌，迄今的跌幅創下2008年全球金融危機以來之最。CoreLogic的數據顯示，整個澳州的房價在過去12個月內下降了6.9%，其中悉尼和墨爾本過去一年分別下降了9.9%和9.2%。

一直以來，海外買家尤其是中國買家對於悉尼樓市的興衰十分重要。根據外國投資審查委員會（FIRB）的最新報告，悉尼所在的南威爾士州在2018年財年向海外投資者批出的住宅許可數量，相比2016財年高峰時期銳減了80%。據悉，所有海外買家在澳州買房必須獲得FIRB的批准。

悉尼全新的Spectrum項目將建造4棟高達13層的住宅建築，呈現367套超豪華公寓。北向公寓將擁有無與倫比的悉尼城市天際線景觀，以及內部超大園景綠地景觀。部分公寓面積冠絕該城區，並帶有超大室外休閑空間。位於悉尼城南城市改造計劃的核心位置，距離Mascot火車站及Mascot Central購物區僅100米，距離悉尼CBD僅5公裡。1臥1衛房型約售¥329萬。
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不過，今年5月18日，澳州大選出現驚天逆轉，現任總理莫裡森爆冷連任。莫裡森在競選中承諾多項措施來刺激樓市。自由黨連任後將首次置業者的首付比例由20%銳減至5%，而且購房者將不必向貸款人支付抵押貸款保險，新計劃產生的差額部分以及保險費用都將由政府的國家住房金融投資公司提供。新措施將於明年1月1日起開始實施，首次置業貸款首付計劃將主要針對年收入不超過12.5萬澳元的首次置業者或者家庭總收入不超過20萬澳元的首次置業夫婦。

與此同時，中國買家的需求仍在。皇冠房地產集團（Crown Group Holdings）的全球資本首席執行官兼銷售總監Prisca Edwards近日的中國之行讓她大為振奮，“一個位於悉尼的三房單位，售價接近200萬澳元，一位中國客戶在兩天內拍板簽約。”她說。

作為澳州本土主打高級住宅產品的地產商，每年Edwards都會去中國的北京、上海與潛在的客戶見面，了解他們對於購買澳州房產的最新需求。然而，這次在中國合作夥伴的極力推薦下，她還去了數個二三線城市，包括青島、重慶、廈門。

“這次讓我十分驚訝的是，這些二三線城市的中國投資者，對於澳州的了解遠遠超出我的想像。他們很多人在澳州購房都是為了子女的教育，或者將來退休養老做准備，澳州的氣候宜人，而且距離中國很近，與中國僅有3個小時的時差。”Edwards向21世紀經濟報導記者坦言。

根據居外網的統計，2019年最受中國購房者青睞的澳州城市為墨爾本、悉尼、布裡斯班、阿德萊德和柏斯。中國買家購房意向增長最快的城市是霍巴特、布裡斯班和坎培拉。

鐵魚置業中國區CEO徐明向最近也一直在中國不同城市之間奔波，從6月底到7月中旬他的行程特別緊湊，安排了6場澳州樓市的推介會。“我發現國內買家依然踊躍，需求依然存在。只是他們現在更關心的是（房地產）公司的實力、品牌，項目質量，售後服務，包括貸款產品、交房協租等一站式服務來解決他們的購房需求。”

“目前中國買家在澳州投資買房的價位大部分在400萬-600萬元人民幣，以低密度高品質的公寓和聯排別墅為主。目前整個澳州房子的空置率都在下降，比如墨爾本的空置率保持在1.8%，出租投資的話，通常四周左右就可以找到租客。”他表示。

墨爾本一棟標志性的遺產保護建築，市中心地理位置，可輕松抵達市區、皇家植物園以及墨爾本的灣邊海灘、阿爾伯特公園村、藝術中心、普拉蘭和南墨爾本市場、南雅拉和圖拉克購物轄區、精品小店商店、咖啡館和餐館以及頂尖的學校、大學、體育設施和醫院。住在這棟豪宅裡，相信您一樣可以享受到愉快熱鬧又品質高尚的生活。
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不過，根據仲量聯行最新發布的報告顯示，大悉尼地區的住宅空置率達到3.2%，仍然超過均衡市場3%的水平，這對未來租金可能會造成一定的下行壓力。目前，該地區公寓、獨立屋的租金回報率分別為3.7%、3%。

徐明本人在澳州定居超過30年，親身經歷了澳州樓市的跌宕起伏。在他看來，中國買家進入澳州樓市可分為三個不同階段。

“2008年到2012年左右，大部分來澳州買房的中國人主要是一些富豪，他們買房的主要目的就是為了移民。而在2012年到2017年上半年，則主要是中國投資者開始全球資產配置。第三階段則是2017年以後至今，主要是一些高淨值客戶，他們青睞一些政治經濟穩定、制度透明的國家作為投資目的地。”徐明表示。

最近各項利好因素疊加

“我認為澳州的樓市已經度過了最艱難的時刻。以悉尼為例，自3月以來，尤其是大選以後，我們的客戶諮詢量急劇增加了三倍。3月至今，我們共有25宗FIRB銷售，累計成交金額超過3200萬澳元。政府放寬房貸政策，央行連續降息、供應短缺，這些利好因素疊加在一起。”Edwards表示。

據本報記者了解，皇冠集團目前在悉尼核心CBD、悉尼內城區Green Square、布裡斯班West End、墨爾本擁有多個高端住宅項目。Edwards透露，目前皇冠開發的住宅地產項目中，買家有一半以上是華裔，其中來自中國的約占15%-20%。

“目前，澳州樓市可謂已接近谷底。近期房價下跌有所緩和，同時消費者傾向表明家庭買房情緒回暖。換言之，房價下跌的幅度可能已經開始吸引投資者。”法國外貿銀行亞太區首席經濟學家艾西亞認為。

7月2日，澳州央行宣布降息25個基點之後，隔夜拆款利率降至1%的歷史低位，這已是兩個月來的第二次降息舉措。澳州央行總裁洛威暗示指標利率可能再降至紀錄新低。

艾西亞指出，降息之後，澳州的銀行將有更多空間通過降低融資成本來壓低房貸利率。隨薪資增長放緩，預計房貸利率的下降將減輕家庭負擔，“這在澳州尤其明顯，因其家庭負債達歷史新高，達到薪資的 140%，而且大部分房貸都以浮動利率供款。”

從供應來看，Edwards表示，在悉尼政府審批開發申請（Development Application）通常需要耗時18至24個月，截至今年3月的12個月內，墨爾本和悉尼審核通過的公寓項目分別減少了79%和29.2%。

此外，澳元彙率不斷下挫也是吸引中國買家入市的一大因素。近年來，澳州幾個州已開始向外國買家徵收額外的印花稅。新南威爾士州的額外印花稅率為8%。維多利亞州、西澳州、南澳州和昆士蘭州的額外印花稅率為7%。從印花稅對外國買家的影響來看，在過去12個月內，澳元兌人民幣的彙率下跌基本抵消了這些額外稅收。自去年7月以來，澳元兌人民幣的彙率下跌了11.1%。

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加拿大、美國樓市繼續降溫

整體而言，近年來，由於海外主要國家針對外國投資者陸續出台各項打擊措施，中國買家開始逐漸撤離。

美國全國房地產人經紀協會（National Association of Realtors ）發布的年度報告顯示，去年中國買家在美國住宅市場的投資額為304億美元，同比減少4%。

同時，羅雪欣表示，根據居外網的統計數據，進入今年第一季度，中國買家針對美國房產的詢盤量同比大幅減少了27.5%，而且過去5個季度中，中國買家的詢盤量有4個季度出現下跌。

此前，加拿大溫哥華一直深受中國購房者的青睞。隨後由於房價飆升，當地政府上調海外買家附加稅，並出台了空置稅，讓溫哥華樓市驟然降溫。根據Royal LePage發布的2019年第一季度房價調查報告，大溫哥華地區的住宅價格自2012年以來首次出現同比下跌，期內涵蓋所有物業類型的綜合房價回落1.5%至120萬加元。

數年前，聲名大噪的中國“炒房團”一度攪動了溫哥華的樓市，全美亞裔房產協會溫哥華創會主席麥文華向本報記者表示，這些炒房團已經絕跡很久了。中國移民大部分2012年來到溫哥華， “現在市場正在經歷10年一次的調整期，但國內的移民從來沒有經歷過這種現像，所以他們會保持觀望態度。同時，加拿大銀行對外國買家的貸款政策收緊，也有一定影響。”

Edwards則慨嘆：“幾年前，很多中國客人只是看樓盤的平面圖，就一口氣豪爽買下好幾個單位甚至整層的，這種景像近幾年已經難得一見了。中國客戶越來越精明，他們在澳州買房最關注的不是價格，而是地段，比如是否靠近名校、大型醫院，交通配套等。”

來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan

人民幣貶值，菲律賓房產又火了！

自從五一節後，人民幣對美元的彙率就貶值的厲害，在不到一個月的時間裡貶值近2.4%，一度接近7這個關口。

如果人民幣繼續貶值，到底會帶來啥影響？

最直接的就是市場恐慌。

如果繼續貶值，外資看見肯定不太願意大筆投資中國市場了，他們會擔心貶值帶來的彙率損失可能蓋過股票收益。一旦資本的投入變少，那我國國內經濟也不好帶，會變得相對低迷。

其次就是容易出現信貸危機。

人民幣貶值其實是相當於我們手裡的人民幣變多了，但外彙儲備沒有變化，相應的人民幣購買力就會下降，只能繼續“印錢”。不印錢行嗎？市場和銀行債務都表示不行，一旦M2不變，那麼銀行的債務就會出現危機。

再來就是容易引發外資逃離。

人民幣快速貶值，市場拿人民幣換美元衝動增加，反過來加速人民幣貶值，增加彙率管理難度。

所以，每次人民幣貶值總會上熱搜，搞出幾條大新聞，很多人也擔心人民幣如果一直貶值下去，股市豈不是要一跌到底？

那我們面對人民幣貶值，除了靜待市場和緩，還能怎麼做才能更好的保證收益和減少損失呢？

對投資者來說，進行海外房產投資是對於中國經濟放緩和人民幣貶值的一種風險對衝。在綜合性設置投資模塊時，配置海外資產有較大的必要性，菲律賓成為投資熱地。

在菲律賓今年獲得的總投資額中，有487億元人民幣都是來自中國，占比達到了46.8%，去年中國對菲律賓的投資為5.758億元。相比於2017年，中國今年對菲律賓的投資增長8364%。

1月8日，中國銀行作為聯席全球協調人，成功協助菲律賓共和國完成期限10年的15億美元主權債券的定價發行，本次菲律賓美元債券的成功發行顯示了國際投資者對菲律賓經濟前景的信心。

此外，菲律賓房產成為投資熱點包括以下原因：

經濟高速發展

權威媒體《美國新聞與世界導報》將菲律賓評選為“2018年全球最佳投資國家第一名”。增幅是亞太地區GDP增幅最高的國家。

今年一季度菲律賓的國內生產總（GDP）與上年同期相比實際增長了5.6%，名義增長7.4%。菲律賓受貿易戰影響小，2019年經濟增長率有信心達到7%。

長達40年的人口紅利期

截止至2018年，菲律賓人口有1.051億。平均人口年齡是23-24歲，其中14歲及以下的人口比例為34.5%。預計一直到2050年，菲律賓的人口結構依然會處於增長狀態。大量的年輕勞動力進入市場，不僅促進經濟的發展，這也是最強大的消費市場，對住房的需求非常旺盛。

菲律賓與中國即將進入老齡化社會不同的是，菲律賓的人口紅利剛剛到來。類似於中國80年代的人口結構，中國的經濟神話，成為菲律賓未來30年的增值預期。

住房成剛需

菲律賓首都馬尼拉人口2400多萬，土地面積僅683平方公裡，城市人口密度世界第一，達到37585人/平方公裡，且人數還在不斷上漲，住房成剛需。

另外，菲律賓1000多萬海外務工人員，使得往國內的彙款年年攀升。像不像貫穿中國奇跡的一個詞“打工”？那麼這些海外務工人員，在外賺到錢了，回國買房是必需的，這與推高中國房價的主力之一是何其相像！

再加上，菲律賓土地交易日漸興旺，尤其是馬尼拉核心區的土地、熱門旅游地區的土地交投兩旺。近幾年，菲律賓住宅區的地皮價格最高上漲了接近3倍，最低的漲幅也有46%，並且預計未來中期土地價格會持續上漲。

據據房地產研究網站Global Property Guide 的2018年報告顯示，菲律賓租金回報率高達7.53%，亞太地區租金回報率菲律賓排名第一。其中首都馬尼拉作為菲律賓首都，眾多CBD聚集地，國家經濟最發達地方，租金收益率更是高達8.98%，而如今中國國內一線大城市北上廣深的租金收益率僅2%左右。

投資收益可觀

人民幣在貶值，去年8月，人民幣一次性對美元貶值2%。彙改一周年，中間價從6.1到現在的6.7，累計貶值達10%。也就是說，如果一年前你以人民幣換美元買房，今年不管房價漲跌，也已經淨賺10%的收益。未來還可能用來給孩子上國際名校的分校或者父母度假養老。

租房市場持續火爆

菲律賓有著強大的人口紅利和住房需求，但作為一個土地私有制國家，拆遷是不可能的，且一般項目施工期約5年，新交付房源不足，致使菲律賓租賃市場持續火爆，二手房市場活躍。

投資建議

對於有閑散資金的普通家庭來說，建議去購買菲律賓房產，地段要好，因為菲律賓的開工建設速度總體是比較慢的，而且地段好的話，租金也高，能抵扣月供。

對於收入情況不錯的家庭來說，如果想要做家庭資產配置，減輕風險，且未來有移民和留學打算的，除了投資菲律賓房產外，還可以用一部分外幣做長期儲蓄規劃。

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本文由邦外置業集團提供。邦外置業集團是亞太地區規模龐大、綜合實雄厚的集房產銷售、資產管理、金融服務的綜合服務權威機構。集團擁有涵蓋全球數十個國家、二十多個地區的海外優質房產資源，是中國高淨值人群身邊的海外置業專家，同時集團與全球百強開發商有著戰略合作關系，憑著“誠信·專業·保障·透明”的理念，致力為客戶提供海外房產投資、資產配置等海外不動產配置服務。點擊查看邦外置業的代理房源，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

機場變身高端公寓香港為增加土地供給“腦洞大開”

中國香港的啟德機場給人最深刻的印像就是驚險刺激的降落，因為飛機距離繁華的九龍區僅幾分鐘路程，每次降落都要掠過公寓的頂樓。

啟德機場改建成為了香港地區最大的房地產開發項目之一。這裡的土地價格創下歷史新高，數百萬美元的公寓正在填滿這個曾經的舊機場。華潤置地有限公司和保利地產集團有限公司上周用129億港元（17億美元）購買了這裡的土地，這也是香港有史以來吸引到最多內地開發商的項目。這些內地開發商已經搶購了上半年香港政府出售的近60％的住宅用地。

“通過估價來看，這個區域並不像是一個經濟實惠型的住宅區。”Savills Plc的研究和咨詢主管西蒙史密斯說： “這看起來更像是一個系的豪宅區。”

Savills表示，自2013年土地銷售開始以來，啟德地塊已向政府金庫“捐款”1730億港元。根據萊坊估計，剩下的土地售價將繼續增加1100億港元。

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預計2020年中，這裡的整個項目將完成。政府預計該地區將容納90,000人，配套設施包括酒店、辦公樓，還將引進最先進的體育場和公園。

啟德機場曾經是香港地區唯一的商業機場，從1925年開始直至赤鱲角機場於1998年在大嶼山開放。對飛行員們來說，它是世界上最具挑戰性的機場之一。由於飛機離公寓樓很近，乘客都可以看到樓裡的居民在干什麼。飛機愛好者甚至會在屋頂上排隊近距離觀看飛機。

現在，舊機場改建為公寓已經成為香港釋放更多土地，以增加住房供應和解決失控的房價的眾多方式之一。

政府也在考慮將耕地轉為住宅用途、挖掘地下、甚至接管部分土地，比如說目前香港地區最大的高爾夫球場。而且這些設想中最“雄心勃勃”，最具有爭議的，則是“大嶼山明天遠景”計劃：花費大約800億元，從大嶼山海域收回1,000公頃土地的建議。

來源：彭博

這些國家，女性不必“少走夜路”

近幾天，“大連男子當街暴打女孩”的新聞引起大家熱議。

在警方po出的案件細節中，有幾個點頗為引人注意：受害女孩當晚為了安全起見，是與友人結伴回的家，臨近小區才分開；受害女孩與嫌疑人素不相識、並無矛盾，嫌疑人當街暴打陌生女孩，僅僅是因為當晚與女友打電話發生口角。

對於受害的女孩來講，這是在她具有足夠的防範意識的情況下，依舊未能規避的一場“飛來橫禍”。

無可否認的是，在面對武力衝突的時候，大部分女性都處於不利地位。而“少走夜路”、“結伴而行”“ 不要穿著暴露”等被動防御手段，顯然也並不是能夠治本的對策。

相對而言，嚴格的懲罰、完善的安保體系才是真正能使實施犯罪的念頭熄滅於行動之前的有效手段。

接下來居外就為大家盤點，那些切實為女性安全做出保障的國家~

新加坡——威脅女性安全的人將面對嚴厲懲罰

眾所周知，新加坡的立法細致、執法極為嚴格，在這裡，法律擁有至高無上的地位，人們普遍具有強烈的法律意識和遵紀守法的習慣，得益於此，新加坡是世界上犯罪率最低的國家之一。

新加坡的法律對於女性的保護也尤其全面。在新加坡並沒有《婚姻法》，取而代之的是《婦女憲章》，為廣大女性的自身合法權益做出了保障。

以強奸罪名為例，如果在新加坡犯下強奸罪，那麼這個人就將面臨12鞭的鞭刑，以及10年以上的量刑懲罰。對於強奸幼女的出發更為嚴厲，量刑在20年以上。

值得注意的是，與大部分國家不同，新加坡對於女性在婚內所受到的傷害也有十分明確的界定，對於實施家庭暴力、婚內強奸的施暴一方也都有相當嚴厲的懲罰。

除了嚴格的法律，住宅的安保系統同樣對於女性安全極為重要，下面這處住宅就享有24小時安保服務。

新加坡1臥1衛新房的房產，38平，約762萬。坐落於美芝路新中央商業區，毗鄰武吉士休閑購物區、新達城甲級寫字樓、會議中心，為資產升值保駕護航；無縫銜接Bugis、Promenade、City Hall地鐵站，四條地鐵線提供無限便利出行選擇。

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日本——高密度治安監控系統下，犯罪無所遁形

日本的“安全”，與其完備的治安聯防系統、公共領域完備的監控系統分不開。

日本的巡警派出所在日本成網絡分布，幾乎每個十字路口都有巡警派出所，警察一般是過一段時間騎著單車出去巡邏一次，所以日本的出警極迅速。

而日本的監控攝像在公共場所的覆蓋率也很高，幾乎每個街道都有監控攝像，在一些車庫、僻靜小巷也有攝像頭，甚至連哪個行人在公共場所違禁吸煙都能找得出來。

而這正是能夠切實保障女性安全的重要因素，在嚴密的治安監控之下，犯罪無所遁形。

日本1臥1衛的房產，70平，約170萬，該房源位於東京23區港區，步行3分鐘內即有三條地鐵線路，是典型的交通樞紐位置。公共設施部分豪華且設備充實，專設來客用停車場，配有大型音響設備的放映室、桑拿室、健身房等，尤其是位於頂層的絕景游泳池，更讓人驚嘆。

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冰島——女性地位最高的國度

如果說新加坡是從法律層面上保障了女性權益，那麼冰島則是從文化傳統上來講，女性最安全的國度之一。

從近幾年世界經濟論壇發布的《全球性別差距報告》來看，冰島仍在全球性別差距最小的國家排名中領先。

這意味著，冰島的女性在教育、就業、健康等方面享有與男性完全相等的地位，冰島的婦女也更有可能參與國家的政治和經濟事務。

冰島自1850年起就成為全球第一個給予男女無條件平等繼承權的國家。女性的參政權則可以追溯到約一個世紀前，1915年，冰島女性獲得投票權，比美國還早五年。

而在這樣男女地位平等的國家，女性在社會中所受到的不公待遇相對也會少得多。

如果將女性安全納入購置居所的考量範疇，那麼不妨考慮一下這幾個國家吧。

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生活的更多可能性，在蒙特利爾︱居外精選

如果你聽說過加拿大，那麼你絕無可能沒聽說過蒙特利爾。雖然不是魁北克省府，但蒙特利爾卻是魁省最大城市，不僅如此，蒙特利爾甚至是加拿大面積第二大的城市。作為加拿大為數不多的法語城市之一，蒙特利爾如此發達，必然是有自身獨特的魅力。

憑借著發達的航空、金融、設計、電影等產業，蒙特利爾一直都是加拿大最重要經濟中心之一。蒙特利爾曾在2006年被聯合國教科文組織評為“設計之城”，而“蒙特利爾電影節”一直以來都是世界影視明星關注的焦點。

除了經濟發達以外，蒙特利爾還在2017年被英國高等教育調查機構評為世界最佳留學城市。要知道，像溫哥華、巴黎、墨爾本、波士頓這些城市的高等教育一直以來都十分受全球學生青睞，而蒙特利爾能在其中名列第一、不僅僅憑借的是好的教學質量，更具有友好的生活環境以及更低的生活成本。

正因為擁有著各方面得天獨厚的優勢條件，再加上加拿大對別國寬松的入籍政策，蒙特利爾吸引了全球各地的人來到這裡生活。長年累月了，蒙特利爾成為了加拿大最包容的城市之一，多民族已經成為了蒙特利爾市民的一大特色。

蒙特利爾的族裔有愛爾蘭、意大利、猶太、希腊、阿拉伯、亞洲、拉丁美洲、海地和葡萄牙等，居民幾乎來自世界上所有的國家。2016年蒙特利爾的華裔人口為82665人，約占總人口的5.1%。

外來人員眾多，蒙特利爾天生大面積雪地的地理優勢，在這種情況下，蒙特利爾的旅游業受益頗深。在人們的口碑裡，蒙特利爾似乎成為滑雪王國加拿大的滑雪之都！滑雪場“Mont Tremblant”應該是蒙特利爾周邊最著名的雪場了，同時它也是加拿大東部最大滑雪聖地，它曾五度被《Ski Magazine》選為北美東部最佳滑雪勝地，適合初學及資深的滑雪者。

我們都知道，流動人口多，意味著旅游業發達，而說到旅游業便離不開住宿這一產業，衣食住行，住是怎樣都逃不了的。如此看來，蒙特利爾的住宿產業是一個很大的商機，而現在，這個商機切切實實就擺在您的眼前。

這是一個地處蒙特利爾迷人的聖傑羅姆鎮（Saint-Jerôme）的超人氣公寓項目，一共有52套公寓待售，而平均每套公寓的面積約為121平方米。

這52個住宅單元均配有：

3 間臥室
2間全浴衛生間
2個室外停車位
外部露台
壁掛式空調
新風換氣機
整個項目於2016-2017年開始打造，距蒙特利爾僅20分鐘車程，距蒙特利爾知名的風景優美的山坡和滑雪場僅10分鐘車程。

交通生活方面也是非常方便，只需要驅車5分鐘即可到達聖傑羅姆火車站、高速公路、學校、大學、醫院等地。

之所以說到商機，因為這些公寓目前正在出租，而且租金水平相當誘人：每套公寓平均每月每套1000加元，52套總計5.2萬加元，約27.4萬人民幣每月。

當前，考慮到每一個客戶投資計劃的區別，項目給到了2個選擇，這2個選擇均要價12,50萬加元，如果您想要考慮本項目，以下的加入方式可供您選擇：

位於阿爾弗雷德-佩蘭路12號 – 包含12套三層住宅，共36個住宅單元，均為5 1/2式公寓（3間臥室 +1間廚房+1間客廳+1間浴室）。

位於威爾弗雷德-佩爾蒂埃路1635-1655號 – 包括2套八居室，共16個住宅單元，均為5 1/2式公寓（3間臥室 +1間廚房+1間客廳+1間浴室）

以上就是本次居外帶來的真切商機，旅游熱區，宜居寶地，這樣可自住可投資的項目，其實不算太多見，想要把握機會的您，請點擊：https://www.juwai.com/48747859.htm了解更多，或致電居外熱線400 041 7515。或許一次選擇，會給您的生活帶來更多可能性。

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

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你與面朝大海，放牛喂馬的生活，只有一個海濱農場的距離｜居外精選

雪松幽谷農場、溫泉農場、奶牛農場……在澳大利亞田園牧歌般的生活中，農場扮演著異常重要的角色。人們在農場裡飼養牛羊，喂養馬匹，種植蔬果，親近自然，日出而作，日落而息。這種遠離塵囂的生活吸引了越來越多的成功人士，去澳洲當個“農場主”已成為了他們隱退後的新選擇。

要知道，澳大利亞是全球第四大農業出口國，境內廣闊的土地和多樣的氣候，使得澳洲除了幾個大城市外，幾乎全是私人農場，農場種類十分繁多。種類雖多，但環境優美、交通便利、兼具現代化生活、生產設施的農場仍不可多得。現在，在墨爾本東南郊區的布萊克尼路（BLACKNEY RD），有一處占地47萬平方米的海濱農場（Seafront Farms）正在售賣，占盡環境、交通、設施的優勢。

Seafront Farms擁有856米長的一望無際的海濱，視野寬廣，西港灣（Westernport Bay）就在門前，法國島（French Island）一覽無余。

這兒曾是一個老農場，物業狀況極差。現任農場主從西澳移居到此地，被這裡的開闊的水域和自然環境深深吸引，因此買下這片土地，翻新農場，飼養起一大群和牛，還在農場裡建造起了一座包豪斯風格的現代化住宅。

這所現代化住宅，創造了完全不受外界打擾的豪華生活。宅內配有太陽能電池組、風車、集水裝置、電網系統、監控攝像頭和備用發電機，完全實現了自動化，並無線接入了寬帶網絡。屋內設有3間臥室和套內浴室。巨大的開放式起居室、書房、步入式衣櫃、帶商用冷藏室和備餐室的廚房，一應俱全。屋外還有一間可容納8輛汽車的大型車庫。

主屋選址時特意挑選了地勢較高的地方，身處屋內，一年四季都可以最大限度地欣賞綿長的海岸線和日落時分的景像。