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日本楼市泡沫破裂20多年后首现地价上涨迹象

上世纪90年代初，日本股市和楼市泡沫破裂，加上人口老龄化，经济陷入长达20年的通缩，被称为“失去的二十年”。楼市泡沫破裂之后，日本的土地价格一直处于下跌趋势，不过“安倍经济学”、尤其是日本央行大规模印钞似乎正在产生作用，东京的房地产业内人士对未来地价恢复上涨均表示乐观。

野村证券(Nomura)日本住宅和房地产分析师Daisuke Fukushima指出：“海外买家的投资以及东京的人口集中度将会在未来几年推高土地价格。虽然整个日本的人口在萎缩，但东京的人口在继续上升。”

日本楼市泡沫破裂20多年后首现地价上涨迹象

不过日本要回到90年代之前的黄金时期还有很长一段距离。在80年代末的楼市泡沫峰值时期，据说东京皇宫1.32平方英里(约260万平方米)的土地比整个加利福尼亚州的楼市都要值钱。

在“安倍经济学”的刺激下，最近日本股市也连续上涨，创出15年新高。不过日经指数距离1989年历史高点39815点还非常遥远。

Fukushima表示，房地产价格倾向于跟随其他资产变动，现在地价——至少东京的地价——有望出现10%的年涨幅。

大部分业内人士也感到乐观。根据NLI Research的调查，超过50%受访者看好日本房地产市场前景。

NLI Research房地产投资高级分析师Mamoru Masumiya表示，经过一些大额交易之后，“房地产业内人士都很乐观”。

2014年日本房地产市场出现不少大宗交易，包括新加坡主权财富基金以17亿美元收购丸之内太平洋世纪广场、12.6亿美元收购目黑雅叙园大厦。

野村的Fukushima指出，安倍经济学的支柱之一——史无前例的货币宽松——推低了利率，“重新激发了对房地产投资的需求”。

不过有一点与安倍经济学无关，那就是东京人口和资产的集中度。根据德意志银行(Deutsche Bank)房地产分析师Yoji Otani搜集的数据，2014年迁往东京的人口同比上升2695人至63976人。

这使得东京与日本其他城市有些不同。在2014财年，东京地价同比上升0.9%，而全日本的地价下降0.6%。

不过，姗姗来迟的地价复苏有可能迅速夭折。

根据NLI Research的调查，略超一半的受访者相信房地产价格将会在2016-17年见顶。另外，房地产行业也存在分化，业内比较看好受益于中国游客的酒店板块，对住房租赁行业则不那么看好，毕竟人口老龄化的趋势依然没有改变。

中国投资者买气旺 大举抢购澳洲酒店

去年，中国投资者抢下超过四分之一的澳洲酒店，令市场大为震动，这股旺盛的抢购风有望在澳元贬值的刺激下越刮越猛烈。

JLL数据显示，去年中国投资者大举买下28%的澳洲酒店，在澳洲和纽西兰共参与了27.5亿澳元的转手交易。

悉尼Sheraton on the Park酒店的售价达4.63亿澳元

来自JLL Hotels&Hospitality Group的Mark Durran称，澳币大幅贬值将推动中国买家今年进一步加大投资。“我们预计2015年中国买家交易会占所有酒店交易的一半左右。”

JLL数据显示，2014年中，澳洲国内投资占酒店总投资的46%，明显超过上一年的24%，表明澳洲房投资者同样热衷于收购优质酒店资产。

去年，悉尼Sheraton on the Park酒店的售价达4.63亿澳元，是澳洲有史以来规模最大的酒店资产单笔交易。

JLL预计，昆州酒店业将成为投资者的下一个目标。“毫无疑问的是，不论是在布里斯班，还是在黄金海岸和凯恩斯，昆州都拥有不少精品酒店资产。”

“2015年，澳洲会出现一系列地区酒店交易，对此我并不感到意外。自全球金融危机爆发以来，市场一直在走下坡路，但现在我们看到有许多外国投资者、高净值个人和酒店经营者正重新变得活跃起来。”

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澳洲40年物价变化：收入增10倍 房价涨30倍

如果你经历过1975年，现在回想起来感觉或许还不太遥远。1975年，越战结束；Medibank、澳洲邮政和Telecom（现在的Telstra）成立；惠特兰（Gough Whitlam）总理之职被罢免。

一晃已经过了40年。自这些重大事件发生以来，这四十年里发生了许多变化。Y世代，Z时代和阿尔法世代（Generation Alphas）降生。互联网、数位媒体、智慧手机和社交媒体掌控了我们的生活。多元文化成为现实，澳洲已经是一个不同文化的大熔炉。

当年，我们看《大白鲨》，现在我们看《乐高电影》。1975年，澳洲人口为1370万，现在已经将近2400万。澳洲人口年龄中值也从不到30岁增至37.3岁。1975年，全职员工的平均年收入为7618元；现在几乎增长了十倍至7.2万元。

当时，一条面包卖24c，现在卖2.84元——我们说的是真正的面包，不是那种一条85c的玩意儿。一升牛奶曾经只卖30c，现在接近1.45元。一份报纸曾经只卖12c，现在要2.5元，大约贵了20倍。

你或许觉得在全球油价大跌之后，现在每升1.2元的汽油便宜得像水，但在1975年，一升汽油只要57c。价格刚好翻倍。

但澳洲房价的变化可就吓人了。

墨尔本今天的房价是30年前的31倍

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1975年，悉尼的平均房价为2.8万元，现在是85万零194元，涨了30倍。现在，十倍收入象是小巫见大巫了吧？

墨尔本更糟，今天的房价是1975年的31倍。当时的均价为1.98万元，现在为61万5068元。

在布里斯班，房价增长了27倍，从1.75万元变成47万3924元。

在阿德雷德，房价增长了28倍，从1万6250元变成45万9258元。

在珀斯，房价增长了32倍，从1万8850元变成60万4822元。

在堪培拉，房价增长了21倍，从2万6850元变成57万3326元。

在霍巴特，房价增长了21倍，从1.52万元变成32万2274元。

人口学家麦克兰登（Mark McCrindle）说，虽然一些地区的建房成本没有改变，但供需关系的变化导致澳洲物价和房价暴涨。“澳洲比40年前多了1000万人，”他说，“家庭规模缩小了一些，所以我们需要比过去更多的房子，还有外国买家和澳洲房产投资者，所以需求比供给大得多。”麦克兰登说，澳洲人应当料到住房成本会继续升高，年轻人的处境会比父辈年轻时艰难得多。

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澳洲房屋清盘率直逼80% 刷新5年多新高

北悉尼一五居室以高于底价20万元的价格售出

2月21日，距离悉尼中央商务区19公里的北叶坪（North Epping）有一处房屋以高于底价近20万元的价格出售。

房屋指数分析公司RP Data的维州住房市场专家拉洛卡（Robert Larocca）称，利率降低以及更多房屋供出售使得全国清盘率达到了2009年10月以来的最高水平。

有12位注册买家参与北叶坪纳尔勒街（Narelle Street）9号这套5居室的招标，他们将房屋价格推至161.6万元，比底价高出19.1万元。在与一位中国投资者进行正面交锋后，一对当地夫妇中标。据称这位中国投资客在电话中每次都将竞价提高1000元。拉洛克称出现如此优秀的业绩与利息降低有关，并表示如果市场继续保持这种势头，可能会有更多出人意料的价格出现。

根据RP Data的初步数据，全国清盘率达到了77.7%。“这是一个非常引人注目的结果。”拉洛卡说。悉尼依然是明星城市，清盘率达到了87.8%，有839笔交易成交。这是悉尼连续第3周清盘率高于80%，不过拉洛卡说去年也是这样的趋势。

墨尔本清盘率为74.9%，有1049处房屋在拍卖会上售出。甚至布里斯班的清盘率都达到了68.9%，有113笔交易成交。

悉尼房屋清盘率达到了87.8%

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天气太冷房市降温 麻州1月房屋销量跌40%

根据波士顿地区两个房地产追踪集团报告显示，受寒冬天气影响，麻州1月房屋销售量急剧下降，比去年12月销售量减少近40%，让去年年底房地产销售的强劲势头大转弯。

受寒冬天气影响，麻州1月房屋销售量急剧下降

华伦集团（Warren Group）24日的报告显示，麻州上月房屋销售量为2685栋，比2014年1月下降2%，而且更远远低于2014年12月4209栋的销售量。

从价格方面来看，一家庭住宅价格中位数为32万元，比去年同期的31.5万元略有上升；独栋屋价格持平，中位数为30万元。

华伦集团执行长Timothy Warren Jr.分析，1月单户住宅的小幅下滑并不能看做是2015年全年房地产市场的指标。他认为目前购房需求受到抑制，而且房屋低库存依然困扰市场。他预测，除非3月有雪灾，不然房屋买家将在3月至6月倾巢出动。

另一家追踪房地产市场的组织，麻州经纪人协会（Massachusetts Association of Realtors）的报告也显示，1月房屋销售量下降。

该协会主席、Greenfield镇房屋经纪人Corinne Fitzgerald表示，销售量下降，归究于1月最后一周的暴风雪，以及连续三年的可供销售的房屋和公寓库存缩水。

他说，在库存下降、房价增长，以及由于暴风雪来袭带来的交易推迟等情况下，他们对于1月的房屋销售量基本满意。

根据麻州经纪人协会的数据，麻州1月房地产市场上出售的一家庭住宅约1万4800栋，独栋公寓约为3900栋。去年同期数据分别为1万8200栋单户住宅，以及5100栋独栋公寓。

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8大迷思解惑冬季加拿大大温房市仍旺盛

今年冬季大温房市持续畅旺，随着春天即将到来，外界预测房市旺季可期。但房市也存在不少似是而非的“迷思”(myths)，卑诗法律公证人协会(SNPBC)特别举出其中八项，为民众解惑。

8大迷思解惑冬季加拿大大温房市仍旺盛

卑诗法律公证人协会主席布雷德(Wayne Braid)表示，随着春季即将到来，该协会会员已见到愈来愈多的房地产交易，他认为主要原因是房贷利率维持低档、强劲人口与就业增长，加上全国各地退休人士搬到卑诗以躲避冗长的寒冬，这些都有助本地购屋与租房需求。

他说卑诗省有一半以上的房地产交易是透过法律公证人完成过户手续，因此会员们对本省房市交易的买卖方有第一手观察，也经常被客户问到一些有关房地产的疑难杂症。

该协会整理出一般人最常见的房地产八大迷思，为民众解惑：

迷思一：房价高不可攀。事实上用“平均价”(average price)来统计，很容易让人产生卑诗省房价高不可攀的错觉，因为平均价很容易受温西一些高单价豪宅交易的影响而偏高。事实上普通家庭仍可在大温一些城镇找到可负担的住房。

迷思二：大温出租地产绝大多数是外国人所拥有。其实大温出租公寓买家主要都是本地人，现在的低利环境与高租屋需求，让他们认为现在是投资出租物业的好时机。

迷思三：利率小幅调涨将让负担加重，无力买房。事实上现在利率很低，就算小幅调涨也不会让每月摊还的房贷额暴增。

迷思四：买房时要准备大笔首期。许多人都以为买房时要准备大笔首期，但现在有许多买家只提供低额首期，仍可取得贷款。此外父母、家人提供协助的情况也愈来愈普遍。

迷思五：购买公寓与独立屋没什么两样。事实上公寓“价格”与独立屋“价值”之间的差距已愈来愈大，独立屋的供给有限，且永远不会供给过剩，但公寓推案量不断扩大，且公寓相较而言，比较好出租。

迷思六：只有律师可完成所有交易法律文件。其实法律公证人可就房地产交易提供客户法律咨询。目前卑诗省有一半以上的房地产交易是由法律公证人所完成。

迷思七：卖方延迟支付物业税，不影响售房。事实上尽管买家无需支付之前的物业税，但只要有逾期未付的物业税，房屋产权就无法过户给新屋主，卖主及其法律代表在过户前一定要付清所有物业税。

迷思八：自己找银行谈贷款可获较佳条件。其实民众透过房贷经纪往往可获较佳房贷利率及条件。

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中国香港将同中央商讨启动深港通 推进资本互联互通

中国香港特区政府财政司司长曾俊华25日在特区立法会发表2015/2016财政年度财政预算案，除继续推出高达340亿港元的多项纾缓措施之外，还致力寻求新突破，推动多元发展。

回顾上一年度，曾俊华表示，2014年的环球经济表现未如理想。中国香港全年经济增长只有2.3%，是连续第三年低于过去10年3.9%的平均增幅。但2014年中国香港通胀持续缓和，基本通胀率为3.5%，低于2013年的4%。

中国香港将同中央商讨启动深港通 推进资本互联互通

曾俊华预计，2014/2015年度特区政府收入的修订预算为4707亿港元，较原来预算高出406亿港元，2014/2015年度盈余为638亿港元，财政储备在2015年3月31日为8195亿港元。

当日，曾俊华宣布将推出340亿港元的纾缓措施，包括：宽减2014/2015年度75%的薪俸税和个人入息课税，上限为2万港元;宽减2014/2015年度75%的利得税，上限为2万港元;宽免2015/2016年度首两季的差饷，以每户每季2500港元为上限;向领取综合社会保障援助、高龄津贴、长者生活津贴和伤残津贴人士发放额外津贴;为中国香港房屋委员会和中国香港房屋协会出租单位的较低收入住户代缴一个月租金;以及将由2015/2016年度开始，将子女基本及额外免税额由7万港元增至10万港元。

曾俊华说，有关纾缓措施将有助减轻市民负担、刺激消费、稳定经济和保障就业。“连同预算案其他措施，可为本地生产总值提供1个百分点的提振作用。”

曾俊华提到的其他措施，包括对受“占中”影响行业提供短期支援，“这一系列的支援措施和推广工作涉及2.9亿港元”，可为受影响行业提供一些实质帮助，重建信心，提升中国香港形象。

曾俊华又提出连串措施发展中国香港的支柱产业，即贸易物流、旅游、工商专业服务和金融。在金融方面，特区政府会向本地居民发行不多于100亿港元的通胀挂钩债券，年期为三年。同时，中国香港正与中国澳门商讨缔结更紧密经贸关系的安排。旅游业方面，则会继续朝高增值方向发展，吸引高消费旅客。

 

加拿大多伦多地区房价首破60万大关

虽然多伦多在二月上旬连续遭遇雪暴和极寒，但是受央行降息刺激的房地产行业依旧火热无比，房价创下历史新高，特别是416地区(市内)的独立屋，平均成交价首次突破百万元大关。

加拿大多伦多地区房价首破60万大关

多伦多本周三(2月18日)公布的最近报告显示，在刚刚过去的二月上旬，大多伦多地区的房屋成交量为3120宗，比去年同期增长了14.9%，可是挂牌上市量却缩减了3.5个百分点，这表示市场行情正进一步收紧。

虽然今年二月份的天气十分糟糕，但是全区各类房屋销量都录得令人惊讶的增长。其中，增幅居首的905地区的镇屋，销量年增27.1%，而416地区镇屋的 销量也比去年同期大涨23.4%。其次则是416地区独立屋，销量年增25.3%，而905的地区独立屋则年增16.2%。

评论人士指出，由于大多伦多房价一再飙升，令千禧年一代(指1980年至2000年出生的人士)越来越难以负担，价格相对便宜的镇屋渐渐为这些年轻人所青睐。随着央行降息，今年市场上对镇屋的需求量可能会较往年增加，价格增幅也会超过前几年的平均水平。

值得一提的是，千禧年一代多是首次购房者，随着央行降息减轻了一些的还贷负担，他们是今年本地房市的主力军。

在二月上旬，大多伦多地区的平均房价首次突破60万元大关，为60.21万元，年同比增长了10.3%。其中416地区的独立屋成交价更是突破了百万元大关，至105.6万元。

数据显示，低层房屋仍是GTA房价增长的动力源。其中，905地区镇屋价格年增长14.1%，905地区半独立屋价格比去年同期大涨13.2%，而市内独立屋价格年同比长上升了10.9%。

多伦多地产局主席艾瑟林顿(Paul Etherington)表示，虽然今年2月上旬的房价破了记录，但是央行降息也令借贷的成本降低。一般而言，GTA的房屋价格水平仍然在市民可负担的范 畴。另一方面，本区房型众多也让不同收入水平的买家有很多选择的空间，总能找到适合自己负担的房屋。

地产局高级分析经理门瑟(Jason Mercer)则评论，从销售和挂牌量数字来看，大多伦多地区的房市行情仍在收紧，特别是低层房屋更是供不应求，所以买家激烈竞争抢offer的现象很常见，这也将导致今年房价会出现“井喷”效应。

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投资英国房产的额外福利 英国房东每年能获267亿镑政府补贴

活动团体Generation Rent指出英国私人房东除了能够通过房价上涨获益，还能通过税收减免和住房补贴，每户出租房屋还可获得约1000镑的补贴。

英国私人房东除了能够通过房价上涨获益，还能通过税收减免和住房补贴，每户出租房屋还可获得约1000镑的补贴

《卫报》获得的数据显示，私人房东每年从纳税人手中可以获得最高267亿镑的补贴，等于英国2640万户人家每户获得1011镑。那么英国房产税是多少呢?

由于最近几年租金和房价持续走高，对于那些有足够余钱支付首付的人来说，投资房产成为了一个吸引力日益增加的投资方式。买房出租市场蓬勃发展。

近日，房产中介lud-lowthompson表示，根据英国税务海关总署的数据，英国买房出租的房屋总数在2014年增加了12万户，达到160万户。新的养老金自由支配政策将在4月正式实施，估计那个时候还会有更多的人进入到这个市场中。

为了增加市场份额，房贷提供公司已经降低了买房出租的房贷利率，使得房东更容易获得买房资金。这类贷款并不在去年4月实施的新的严格借款规章范围内，后者要求未来的房屋拥有者必须证明自己能够在利率上升的情况下也能负担偿还利息。

Generation Rent计算出的补贴中一部分是政府代表低收入租客支付的93亿镑住房补贴，一部分是房东提交的房屋折旧税收减免16.9亿镑，一部分是房东不需要支付房贷利息的税款66.3亿镑，以及房东豁免的年度平均资本获益税款90.6亿镑。

根据这些数据，该团体估算出对于全英提供475万套私人住房的房东来说，每年可获利777亿镑：423亿镑来自于租金，354亿镑来自于房价上涨。据估计私人房东通过支付租金税款和卖房所得税款，每年向税务部门上缴税金约89亿镑。

Generation Rent呼吁政府向房东征收额外的22%出租收入，用来帮助补贴93亿镑的房屋补贴支出，并可以用来建造9万户新公屋。

该团体的阿历克斯·希尔顿（Alex Hilton）表示，在租客们不得不经历紧缩痛苦的时候，拥有房屋的市场价值已经和摩洛哥相当的房东们却正在享受着从英国纳税人那里拿来的补贴，而这些补贴可以被更好的用来解决房屋危机问题。

希尔顿表示比起那些能够获得利息税收减免的房东来说，想要买房自住的人并没有任何优势。他认为是时候让房东支付更多的税款，让初次买房者可以有一个更加公平的购买环境，政府也可以有更多的资源来建造更多的公屋。

工党议员弗兰克·菲尔德（Frank Field）认为应该立即进行对住房公共支出的审查，增加建房的数量并减少英国的房屋补贴金额。他表示，政府用纳税人的钱没有建造更多的房屋，反而推高了房价。根据下议院图书馆提供的议会答复和研究信息，目前房屋短缺的情况将会“使一场正在形成的灾难更加雪上加霜”。

图书馆研究结果显示住房补贴预算实际金额自1985年以来已经上升了220%，而住房投资金额却下降了41%。

二战结束后，新房数量在1968年达到顶峰，为35万2千套，新建公屋在1954年达到最高值207730套。在2013年新建的109640套房屋中，只有22510套公屋。

预计明年住房补贴的预算金额为3.04亿镑。

菲尔德在评论这些数据时表示，全国性的住房建造项目不仅是可取的，还是必须的。政府将难以控制由纳税人来填补租金的金额，因为房东知道他们可以要求任何金额的租金，反正这些租客们不得不等上数年才能找到新的住处。

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中国香港特区政府暗示将遏制楼市“疯牛”

2015年以来，中国香港楼市连创新高，但新的调控措施有可能接踵而来。

中国香港特区政府暗示将遏制楼市“疯牛”

近日，据了解，反映中国香港二手房价走势的中原城市领先指数最新收报于134.03点，这也是进入2015年以来连续三周创出历史新高。中国香港土地注册处公布的数据显示，1月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共8310份，环比上升9.7%，同比暴增42.9%。楼宇买卖合约总值为537亿港元，环比上升0.5%，同比暴增59.6%，呈现“量价齐涨”的势头。

面对高涨的楼市，中国香港特区政府频频警示风险，并暗示可能再出手抑制房价。中国香港金管局总裁陈德霖2月2日表示，目前特区政府正在密切关注楼市状况，如果市场继续升温，金管局在适当时候会采取逆周期措施，以保障银行体系稳定。

中国香港运输及房屋局局长张炳良也表示，中国香港特区政府将在3月汇报有关买家印花税和双倍印花税的检讨结果，强调政府关注楼市的情况，将会继续采取必要的措施稳定楼市。

美联物业首席市场分析师刘嘉辉表示，低利率环境是支持中国香港楼市屡创新高的重要原因，在租金收入足以抵消贷款月供的情况下，大量买家渴望通过买房抵御通胀。

中国香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，“双辣招”主要是通过增加购房者税务成本抑制投资需求，中国香港金管局可以通过收紧房屋按揭的方式提高购房门槛。

此外，中国香港特区政府行政长官梁振英于1月14日发布的施政报告显示，未来十年中国香港将兴建48万个公私营住宅 （包括商品住房与保障房），通过加大和加快土地供应以解决中国香港的住房问题。预计未来五年，商品房年均供应量将较前五年增加30%。这有望扭转过去数年中国香港楼市“供不应求”引发房价飞涨的现象。