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2015年美国房地产市场面临五大威胁

CNNMoney刊文称，不少经济学家和房地产专家都预期美国的房地产在新年里会升温，但是也有一些因素会导致房地产市场走上歧途。

专家预测，2015年美国房地产市场面临五大威胁

第一，大投资者获利抛售。在美国房地产复苏中大投资公司占很重要的地位，他们买下了很多房子出租。如果他们现在认为当初的投资已经增值很多，而且房价上涨减缓了，很可能就会卖出房子了。RealtyTrac在一份报告中说，在2012-2014年间大投资商买了至少20万座房子，这些房子的增值程度会给他们“卖”的动力。在2012年买房子的人如果现在卖掉有38%-43%的利润。有数据显示这些投资商已经在撤出市场，十月里全国成交的房子中投资者占15%，在一月时是占20%。

第二，外国人停止购买。近年里外国买家对美国房地产市场的复苏很有帮助，但是Fannie Mae的经济学家Doug Duncan说美元现在上涨了，这就使美国房子价格贵了。目前来自中国的买家仍然很多，但是来自欧洲和俄国的买主减少了。外国买家减少的现象在加州比较明显，根据加州地产经纪协会的数据，外国买家减少了25%。

第三，人们的收入跟不上房价增长速度。如果美国的就业市场似乎好转了一些，但是人们的收入增长其实跟不上房价。对于买家来讲是很糟糕的。经济学家指出，美国人收入的增长不够，而房价越来越高，这更让人们负担不起。

第四，贷款公司要求太高。Moody’s Analytics的分析师Mark Zandi说，对于房地产市场的复苏，最大的风险是很多想买房子的人都贷不到款。虽然Fannie Mae和Freddie Mae都放松了贷款标准，但是不代表按揭贷款公司也放松标准。事实上，很多贷款公司在贷款时很严格，不愿意贷给没有完美信誉或者拿不出大笔现金做订金的借款人。以前那些房子被银行收回的人需要时间修复信誉，而年轻人这一代的信誉历史又太短，还背着沉重的学生贷款，买房就更难了。

第五，按揭利率急速上升。虽然没有迹象表示按揭利率会很快上升，但是联邦储备很可能会让所有人大吃一惊突然加息，那就会严重影响按揭市场。Zillow的经济学家Stan Humphries说，如果利率上升到6%，就会影响到房价比较高的地区，如三藩，洛衫矶。意味着这些地区的房价会下降，销售量也会走低。

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曼哈顿公寓均价超170万美元 2014年房地产销售创纪录

美国纽约房地产评估机构Miller Samuel总裁米勒（Jonathan J. Miller）发表报告说，曼哈顿新建超级豪华公寓畅销，2014年房地产销售金额超过前一高峰2008年，创新纪录。

纽约新建公寓项目“公园广场30号”

据《纽约时报》星期二报道，在为道格拉斯地产（Douglas Elliman Real Estate）撰写的报告中，米勒说，2014年曼哈顿平均销售价为1,718,530美元，也超过2008年的记录1,591,823美元。

大手笔成交也将每平方英尺平均价格提高到1297美元（相当于每平方米13955美元），超过2008年的记录1251美元。

但是房地产市场的常用指标没有受到高档公寓的太大影响：去年中位数价格为94万美元，稍微低于2008年的95.5万美元。

曼哈顿房地产市场2014年第四季度业绩突出。研究机构Urban Compass主管索菲亚·宋（Sofia Song）说，那是非常强劲的一年。该机构报告去年第四季度曼哈顿房地产成交总额为54亿美元。

上市公寓成交速度也更快：曼哈顿去年第四季度挂牌销售的公寓在市场停留时间只有46天，明显低于2008年房地产繁荣时期的64天。

另一地产机构科科兰集团（Corcoran Group）的报告说，本地经济强劲、股市上涨和外国人的兴趣不减造成曼哈顿房地产需求旺盛，而可供量有限。曼哈顿房地产市场供应量在2013年触底之后，2014年开始反弹，其中第四季度达到5912套，比2013年的4913套增长20%。但那一数字仍然比2009年第一季度的12,336套低52%。

曼哈顿的超级豪华公寓市场尤其繁荣：去年第四季度超过1000万美元的公寓成交量相当于前年同期的三倍。西57街可以俯瞰中央公园的Extell’s One57公寓大楼两套公寓进入前5名：Unit 55B销售价为8,819,873美元，相当于每平方英尺4390美元；Unit 82销售价为56,079,298美元，平均每平方英尺8987美元。

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澳洲购房指南：避免向房地产代理透露的四件事

让我们开诚布公：现在在澳洲大城市买房好似跳一种舞，参与的有你、澳洲房产代理、还有神秘的卖家、以及你的期望值。澳洲房产中介懂得如何与买家打交道，如何问他们问题，如何让他们感兴趣。但是一些买家仍然与代理交谈，好像代理是为他们买家服务的一般。他们不是──他们或许很友善，但那是因为他们想要你的钱。这看起来或许微不足道，但是买家们使用的语言或许就决定了他们是按市场价格买了房还是多付了钱。以下是澳洲每日新闻网站建议的永远不要对代理说的四件事情。

错误一：“我有多少多少钱来花！”

房地产代理想要知道你有多少钱能用来买房。但是买房与其它讨价还价没有区别，你不应该过早的透露你的底细。

买方代理公司（Property Mavens）的女发起人桑德库勒（Miriam Sandkuhler）称，你没有义务告诉代理你有多少钱。

“当然，有好的代理，也有不好的代理。但是根本上他们试图确定是你是否有他们所希望的足够资金买下那房子，”她说。

另一位买方代理布莱特（Patrick Bright）表示，最好是根据你所看的房子类型告诉代理一个大致的范围。如果你把真实的预算都告诉了他们，那么他们就会竭尽全力地去榨取你的每一份钱，特别是他们在没有达到卖主的价格底线的时候。

尽管房地产代理说他是站在你这一边的，他们只是为了把房子卖掉

错误二：“我喜欢它！”

桑德库勒认为，这是一个非常大、非常大的错误，而且很难再回头。买房中很多成分是感情因素，而代理正想从中渔利。

“你不必显得特别冷静，似乎全然不感兴趣，但你总是可以说你是买来投资的，”她说，“肯定的是，不要到处转，说孩子们将住哪间房，家具将放哪里。”

她建议，如果你在买房过程中不能抑制感情，那就最好是找一个买方代理。

房地产投资人詹密卡尔（Stephen Zamykal）称，他总是在代理的面前鸡蛋里面挑骨头。“即使我喜欢那栋房子，我还是要着重看它的缺陷，”他说，“即使我没有，我还会告诉他们我心中还想着另一栋房子。”

错误三：“迫不及待地要买！”

桑德库勒建议，找房的人不要把买房的真正原因告诉代理，比如，不要说你的租约要到期了，你非买房不可。尽量少告诉代理你的个人情况，因为那些与买房是不相干的。

布莱特也持相同意见。他说，买家应该看上去是满不在乎的样子，“永不告诉他们你买房的真正动机是什么。”

他认为，如果你与伴侣一起去，让其中一人与代理交谈。否则代理可以轻易地从你们两人的话中套出你们的底细。

错误四：“我认为这房子值多少多少钱 ”

有些代理或许会问你估计这房子值多少钱。詹密卡尔建议买家尽量避免这个圈套，因为这只是代理来套你愿意出多少钱的一个招。“我对这个问题的回答将是，我需要先调查一番再说，”他说，“或者你可以反问他们此值多少。告诉他们你来是为了从他们那里知道房价是多少。”

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亚洲旅游业盛景带旺澳洲中国游客喜手机预订

澳洲旅游业价值1100亿澳元，亚洲游客的增长幅度超过世界上其他任何地区

旅游业的年度盘点报告显示，尽管去年发生了三起重大空难，西非也爆发了伊波拉疫情，但2015年国际游客人数料将增长多达5%。

这对澳洲价值1100亿元的旅游业来说是个好消息，亚洲游客的增长幅度超过世界上其他任何地区。

一个正在兴起的潮流就是通过智慧手机预订行程，中国正在引领这一风潮，有10%的中国游客在手机上进行预订。7%的美国人在手机上进行预订旅行。如今，超过66%的旅游预订在网上完成，“但有迹象显示，在较成熟的市场，饱和点可能会在70%到来”。

法国巴黎依旧是全球头号游客吸铁石，2013年共有超过1880万人造访法国首都。纽约排名第二，其次是伦敦、曼谷、巴塞罗那和新加坡。

亚洲接待的欧洲游客增长了7%，其次是北美和加勒比海，均增长了6%。2014年，跨国旅行增长了4.5%。德国人，美国人和中国人是全球最活跃的旅行者。

在过去五年里，出现了两种持之以恒的旅游趋势：到大城市旅游，以及到有阳光和沙滩的地方旅游，也就是“休闲度假”。跟团游日益流行，主要归功于团队出游的亚洲客。

“城市旅行是世界上一门真正火爆的生意，”国际旅行咨询集团（International Tourism Consulting Group）的董事长兼执行长弗利塔格（Rolf Freitag）说，“这种生机勃勃的增长主要是受到了廉价航空增加和廉价住宿扩张的支持。”

随着科技进步以及企业削减成本，传统的商务旅行正在萎缩。然而，会议，奖励，大会和展览会市场，正在稳定发展。大会，会议和座谈会占到了商务旅行市场的41%。贸易博览会和展览会居次，占29%。

总部位于慕尼黑的经济研究所（Institute for Economic Research）经济学专家纳博（Gernot Nerb）说，国际旅游业将受益于全球经济复甦预测。“未来两年我们将进入上升通道。”

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2015全球最热买房地悉尼纽约前景最被看好

澳洲房地产公司莱坊集团（Knight Frank）预测，全球最受追捧的房产投资城市，料将经历一个艰难的2015年。在莱坊监测的8个高端城市中，只有两个——纽约和悉尼——料将在2015年实现价格增长。

2015年，伦敦住宅市场料将表现平淡，而巴黎、新加坡、中国香港、日内瓦和迪拜的房价预计都将下跌。纽约房价料将在2015年增长5%到10%，而悉尼房价的涨幅较为温和，料将上涨5%。这两个市场的上涨势头主要得益于海外买家的好胃口以及购房政策的相对宽松。

悉尼将在2015年继续实现价格增长

莱坊的全球调研部门主管白利（Liam Bailey）说：“国际需求增加和经济指标改善双管齐下的效应，帮助推动纽约高端房产在2014年增值6.7%，我们预计这一势头将一延续至2015年，中国买家可能会日益活跃，特别是考虑到近期的签证放宽。”

海外兴趣强烈

“和纽约一样，我们预计悉尼将成为2015年表现最好的高端住宅市场。商业信心上涨以及政治稳定感增加有利于吸引海外兴趣。”

“澳元疲软增加了这方面的动力，也再度激发了澳洲外侨的兴趣。低利率预计将保持稳定，直到2015年中期至末期都不会发生改变，银行也积极地以有竞争力的利率提供贷款。”白利说。

他还提到，众议院经济常委会对澳洲住宅市场内的外国投资情况进行了审查，尽管提出了一系列可确保规定被更严格执行的建议，但却并没有对外籍人士在澳买房施加额外限制。

新的房产税，额外印花税以及其他旨在使房地产价格增长降温的措施，都是导致世界上其他房地产市场前景看跌的原因。

在纽约，曼哈顿市中心地区将是表现最好的房地产市场。在悉尼，莱坊集团认为，东区和下北岸最为看好。

迪拜的前景最弱，价格可能下跌多达10%。此前阿联酋央行将转账费用提高一倍至4%，并引进按揭贷款上限，提高了购房成本，挫伤了投资者胃口。

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俄富豪因卢布抛售豪宅装修似皇宫价值6.6亿元

因2014年底卢布下跌，部分损失惨重的俄罗斯富豪纷纷开始抛售豪宅，其中就包括这栋位于首都莫斯科市郊，被称作俄罗斯“比佛利山庄”的豪装别墅。现在只要7000万英镑，约合人民币6.628亿元人民币。

俄富豪因卢布抛售豪宅装修似皇宫价值6.6亿元

该豪宅被97英亩松林包围，有九间卧室，两个游泳馆，台球等娱乐设施一应俱全。所有的家具都由主人亲自定制，整个屋子最重要的色调就是土豪金。

整个屋子最重要的色调就是土豪金

该豪宅的主人是一匿名俄罗斯富豪，豪宅中最引人注目的就是9个不同风格的卧室，下图是其中一间，这间卧室以红色为主色调，尽显奢华贵气。

豪宅被97英亩松林包围，有九间卧室

浴室的设计和整个建筑高度统一，大理石、吊灯、木制家具和金色装饰，一样都不少。

所有的家具都由主人亲自定制

豪宅中的会客室满是落地窗，是个和土豪朋友们谈天说地的好地方。

台球室

上图是豪宅中的台球室，清一色的大理石地板和豪华的装饰让人眼花缭乱。

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泰国购房所需费用解析

因为在泰国并没有“房产税”等持有房产期间需要缴纳的费用，所以购买泰国房产，只需要在过户的时候缴纳相关的几种过户税费(过户费、特种商业税、印花税、个人所得税）即可。

泰国购房所需费用解析

泰国房产税在泰国房产过户时所需要缴纳的主要税费如下

泰国房产税1、过户费：2%(房产总价)；

泰国房产税2、特种商业税：3.3%；

泰国房产税3、印花税：0.5%；

泰国房产税4、个人所得税：根据房产及持有人的情况而定；

泰国房产税总的过户费用在房产总价的6%左右。通常，过户税费由买卖双方分别支付50%。

符合以下情况的，特种商业税可以减免：

1、业主持有房产超过5年的可以减免特种商业税。

2、业主的户口落在房产上超过1年的可以减免特种商业税。

泰国房产税但是其他税费可能会有所增加，所以综上所述，在泰国购买房产最终的税费大概在房产总价的4%左右。

泰国购房其他费用：

1、偿债基金 Sinking Funds: 350泰铢/平米（一次性费用)；

2、物业管理费：35泰铢/平米/月。

改变中国香港房屋政策思维今后以供应为主导

中国香港特区政府运输及房屋局局长张炳良5日在立法会房屋事务委员会会议上表示，特区政府改变房屋政策思维，今后以供应为主导，以期逐步扭转目前房屋供求严重失衡的局面。

特区政府在2014年12月16日公布新的长远房屋策略，同时公布长远房屋策略截至2014年12月的最新推行进度。张炳良表示，政府将来会在每年年度终结前发表长远房屋策略推展的最新报告。

改变中国香港房屋政策思维今后以供应为主导

张炳良指出，政府改变房屋政策思维，同时汲取过往经验教训，新长远房屋策略力求保持灵活变通，每年更新长远房屋需求推算，按此订定逐年延展的十年房屋供应目标，以及时反映实际社会经济和人口状况的转变。

根据最新的房屋需求推算，政府会以48万个单位作为2015/2016至2024/2025年度十年期的总房屋供应目标，当中公营房屋供应目标为29万个单位，包括20万个出租公屋单位及9万个资助出售单位；而私营房屋为19万个单位。

张炳良表示，政府采取”供应主导”的策略，并在未来10年新增房屋供应中偏重公营房屋，体现了在当前楼价租金高企下，政府决心重建房屋阶梯，在房屋供应方面扮演更积极的角色。

他强调，长远房屋策略分三大主线：一，增建出租公屋，善用现有公屋资源，回应基层市民的住屋需要；二，加建资助出售单位，促进现有单位的市场流转，善用私营机构力量以辅助增加供应，让更多中低收入家庭实现自置居所的愿望；三，透过持续土地供应及实施需求管理措施以稳定楼市，并在私人住宅物业销售和租务上促进良好做法。

新加坡：买卖双方对房价期望趋近第四季房子更快拍出

房地产买卖双方对价格的期望越来越相近，促使今年第四季拍卖的房子更快卖出。

仲量联行（JLL）的数据显示，第一次拍卖就成交的房地产销售额过去三个季度以来一直在增加，本季度占总销售额的90％，第三季与第二季则分别占80％与54％。

新加坡：买卖双方对房价期望趋近第四季房子更快拍出

仲量联行表示，在市场疲弱的情况下，卖方会更愿意降低对价格的期望，而买方则会因为担心降温措施放宽，以及利率即将上扬而更愿意接受卖方的要价。

数据也显示，被迫拍卖的私宅今年激增。去年，由债权人拿去拍卖的私宅平均每季度占拍卖项目的6％，而今年则平均增至39％。仲量联行指出，今年第四季，来自私宅的销售额占总额的72％；拍卖项目当中有三分之二是私宅。

仲量联行拍卖部主管莫思思说：“拍卖的成功率有所提高，部分原因是近几个季度抵押逼售（mortgagee sale）稳步增长。我们注意到，疲软的出租市场没有抑制买家想要投资的意愿。去年共有21个房地产拍卖出去，其中12个或57％是在空置情况下卖出的。今年，在空置情况下卖出的房地产增至81％。这显示买家已把下行风险考虑在内，且认为投资可能获得的利润大于相应的风险。”

此外，她认为明年的拍卖市场可能会出现更多债权人拿房子来拍卖的现象，将比今年的150个抵押逼售项目多出一些。

她说：“同样的，大部分的项目会是优质细分市场里的非有地住宅，以及郊区细分市场的有地住宅。由于房价大体上预计会微跌，而市场基本面应该会保持强劲，拍卖销售的速度应该会与2014年的相似。”

仲量联行的数据也显示，本季度目前已拍卖房地产的销售额达1370万元，同比激增251％，环比则滑落57％。仲量联行指出，环比滑落是因为第三季的销售额已经很高，其中两个高价卖出的房地产占了第三季销售额几乎一半。

虽然第一次拍卖就成交的项目今年增加，总成交额却减少。纵观整年，已拍卖房地产的总价值为7250万元，较去年的9960万元少27％，这是因为去年第一季有一个2560万元的大宗项目成交。

仲量联行拍卖的房地产共值2420万元，占今年市场份额的三分之一。

美国梦已死？美国住房拥有率一路下滑

拥有一个属于自己的家一直是美国梦的重要组成部分。尽管如此，有房的成年人比例一直在下降。

据《商业内幕》（Business Insider），过去几年里，美国住房拥有率一直在下降，而房租却在不断上涨，空置率不断下降，说明美国正经历从买房到租房的转变。

Nordea银行市场经济学家Aurelija Augulyte提供的这张图比较了美国住房拥有率与租赁空缺率的关系。

发生这种情况有几个原因。

去年，Trulia首席经济学家科尔科（Jed Kolko）指出，千禧一代的人口特征与前几代人有所不同：他们不太可能在20多岁结婚或有孩子。

从历史上看，住房拥有率与结婚生子有很大关系。

科尔科还指出，房地产泡沫破灭后，中年人拥有住房的比例大幅下降。泡沫期间许多年龄在二三十岁时买入住房的人在房价暴跌之后和大萧条期间不得不卖掉房子。

美联储曾积极通过保持较低的抵押贷款利率来刺激住房市场，但是，到目前为止还没有看到好转的趋势。

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