法国房价4年连跌 预计15年跌幅不超过3%

法国21世纪房地产经纪集团(CENTURY21)于1月5日指出,法国房价连续跌了三年,今年应会继续下跌,但跌幅不会超过3%。

法国房价连跌4年 预测2015年将低于3%

房地产经销业者在年初之际预言今年法国房价将继续下跌,这对今年准备买房的人来说是一个福音。21世纪集团周一公布今年房市行情时预计今年房价跌幅不会超过3%。全国不动产经纪人及销售代理人联合会(FNAIM)预计跌幅介于2%和3%之间。21世纪集团董事长洛朗·维蒙预言:“房价仍将继续下跌, 因为工资涨幅不大,而且买房贷款利率已经非常低,不太可能再降。”

因此,民众今年不要奢望房价大跌,但可乐观房价逐步微弱下滑。21世纪集团指出,房价已经连续跌了三年。2012年每平方米平均跌了1.9%,2013年跌了1.8%,2014年跌了2.8%。目前跌到每平方米2496欧元。

维蒙指出:去年的几个数据显示房价跌幅加剧。2014年,除了利穆赞地区(LIMOUSIN),法国其他所有地区的房价都有所下跌,2013年则有涨有跌,有7个地区的房价仍有上涨。2014年一笔房产交易的平均成交时间更长,平均需要94天出售一套公寓,2013年为85天。独立房屋 (MAISON)的交易变化较小,平均需要96天出售一座房屋,2014年为94天。

各地区跌幅不一

尽管失业增加和危机持续,法国房价只继续微跌,而不是暴跌,主要原因是法国建造的新房数目不够。2014年法国新建住房总数减到30万套大关以下,而要想降低法国住房匮乏的情况,必须建造50万套住房。

每个地区的房价跌幅不同,在失业严重的地区,房价跌幅创下新纪录:朗格多克-鲁西荣地区(LANGUEDOC-ROUSSILLON)跌了 7.4%,跌到每平方米1975欧元。洛林地区跌幅7%,跌到1402欧元。巴黎市的住房仍然远远供不应求,房价反而上涨0.5%,涨到每平方米8230 欧元。2013年巴黎市的房价曾大幅下跌3.9%。

由于房价下跌,买主购买的住房面积更大了一点:独立房屋的平均面积达110.8平方米,比2013年增加了1.74平方米。公寓为57.4平方米,比2013年增加0.26平方米。住房买卖的平均金额为200443欧元,面积为83.3平方米。

投资房地产不再能随兴而为

CYRUSCONSEIL咨顾事务所的吉尔·埃蒂恩纳指出:“投资房产用以出租,是多样经营和创造财富的一个好办法,而且买房贷款利率降到历来最低水平。”条件是在许多方面必须小心谨慎。

全国不动产经纪人及销售代理人联合会主席让-弗朗索瓦·布埃指出:“好好选择投资的城市非常重要,有些城市提供出租的住房非常多,应该避免。”房产的质量非常重要,地点最好位于房客寻找的地段内。投资者考虑的前提应该是“住房是否符合所在城市的房客的需要”。也必须事先调查一下出租住房的房租市场, 避免买得太贵。

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迪拜楼市泡沫又吹一年

在经历了金融危机的阵痛后,迪拜似乎还没有完全恢复元气。近期其股市和房地产价格出现下跌,让投资者们非常担忧。

根据地产咨询公司莱坊国际近日发布的莱坊环球房地产价格指数,2014年第三季度迪拜房地产价格环比下跌5.2%,同比上涨12.5%,这是4年来,迪拜房价首次出现季度下跌。由此,关于迪拜房地产泡沫化的话题也甚嚣尘上。业内人士表示,去年第三季度房价的下滑无疑为迪拜的房地产市场敲响了警钟。

然而,让人困惑的是,在迪拜房价步入下行负面言论不断的当口,英国投资者却开始涌入迪拜,寻求购房契机。那么,海外投资者将会给现今的迪拜房地产带来什么?又是否能消除迪拜的房地产价格再次面临泡沫破灭的负面言论?

迪拜楼市泡沫又吹一年

迪拜房价下跌

根据地产咨询公司莱坊国际发布的莱坊环球房地产价格指数,去年第三季度迪拜房地产价格环比下跌5.2%,同比上涨12.5%,这是4年来,迪拜房价首次出现季度下跌。值得一提的是,在去年一季度,迪拜还是全球增长最快的房地产市场,住宅商品房的价格相比去年同期上涨27.7%。如此起伏不免让投资者们感到些许担忧。

对此情况,Business Insider文章评论称,此次迪拜股市崩盘是油价下跌的又一个牺牲品。

自去年6月以来,全球油价已经下跌了40%,给石油出口国带来了巨大压力。虽然并非主要的石油出口国,但迪拜作为中东地区主要的金融与商业中心,对油价变化极为敏感。因为油价的暴跌让政府和消费者的实际收入缩水,对当地公司收入将会带来重创,并严重打击投资者的信心。在他们眼中,迪拜的前景将变得更加不确定,投资者已经开始担忧该地区的经济活动放缓。

在迪拜一家房产经纪公司工作的Abigail告诉记者,其实从早些时候开始,迪拜的房地产增速已经开始放缓,

回首过去,迪拜楼市2002年开始向外国人开放,自此一路上涨,2008年达历史最高水平。2009年受债务危机冲击,迪拜楼市开始跳水,房价近乎腰斩。

不过,随着需求回暖,迪拜楼市无论售价和租金都迅速上涨。据美国仲量联行测量师事务所数据,自2012年8月以来,迪拜楼市售价和租金分别上涨56%和41%。正当外界担心迪拜房价出现“泡沫化”的时候,当地的楼市已经开始有放缓的迹象。

英国莱坊房地产经纪公司认为,迪拜楼市开始降温。公司在一份秋季楼市报告中写道,迪拜房价“增速已经放慢”。

“所以,迪拜去年第三季度房价出现下跌的原因,一部分是因为油价下跌的缘故,这是大趋势的影响,另外一方面则是因为迪拜当地房地产市场投资也开始趋于稳定,加上可能是房产投资淡季,所以出现房价下降的趋势,无需大惊小怪。”房地产中介LJHooker Dubai的工作人员告诉记者。

“快发展”后遗症

迪拜的房价下降真的不用担心么?

有业内人士认为,这正是对之前迪拜房地产过热的现象的一次警告,也是迪拜房地产业过激发展后遗症的体现。

从上世纪90年代末开始,迪拜政府开始大力发展房地产业,迪拜海岸线上的棕榈岛、世界群岛、迪拜塔、商业湾以及迪拜乐园,这些大型项目无一不是世界商业地产的标杆之作,不仅为迪拜带来了大量的商业机会,而且为迪拜提供了源源不断的旅游收入与就业机会。

金融危机期间,随着国际投资者的撤离,迪拜一度爆发了主权债务危机,最后依靠阿布扎比酋长国超过100亿美元的援助得以摆脱危机。随后,迪拜以惊人的速度实现复苏。曾经作为危机源头的迪拜房地产市场,很快回到了危机前的高点。不但房价与租金高企,房地产投资也再度活跃。

接下来,迪拜房地产开发商开始变得狂热,迪拜政府的导向行为也开始变得激进。2013年11月,迪拜赢得了 2020 年世博会主办权,开发商争相布局商业地产和住宅地产,这使迪拜重新成为全球最火爆的地产投资目标地。

根据Dubai Chronicle的数据,今年以来,大型地产开发商如Nakheel、Emaar以及Damac已经启动了42个新的地产项目,这些项目预计可以提供11250个新住所。

Abigail告诉记者,近年迪拜房价的暴涨,海外投资者显然功不可没。根据迪拜土地管理局发布的数据,2014年上半年,外国公民总共在迪拜房地产投资超过100亿美元,位居榜首的是印度,上半年共投资28亿美元。在2013年,约有1000名中国个人投资者花费了3.53亿美元投资迪拜的土地、住宅和办公楼,较前年的投资规模增长了约两倍。

如此发展之后,便出现了让人担忧的情况,迪拜房屋供应量完全大于需求量,也就是出现了供求错配的情况。莱坊国际也指出,供求错配是去年第三季度迪拜房价下跌的主要推手。

“从人口密度上来看,迪拜的房屋投资非常特别,投资群体也很特别,都是一些富豪明星。准确地说,这样的投资者数目是很有限的,尤其是在投资需求上,甚至算不上是刚需。”房地产独立经纪人Jeff告诉记者,最危险的是,迪拜的发展在近几年完全以房地产发展为经济依靠主体,所以如今房价出现下跌,就是发展过激之后出现的拐点。

“泡沫论”再起

房价下跌,让业界对于迪拜楼市泡沫化的质疑声再度被提起。

IMF早前就发出警告称,迪拜可能需要对房地产市场进行干预,但其提出的提高税收等建议当时并未得到积极响应。

迪拜当地的投资机构认为,IMF的警告是恰当的,基于相关规划和蓝皮书就预筹资金上项目的做法只会鼓励公众投机并引发楼市躁动,应该予以遏制。

“迪拜的房地产泡沫将被重新吹起。”有业内人士指出,这些情况得“归功于”迪拜新近宣布上马一些大型不动产项目以及各方天花乱坠的营销,而非强势的经济基本面。与此同时,迪拜楼市租金上涨的背后并没有经济基本面的支撑。

记者还了解到,虽然迪拜2013年GDP预期增长4%至4.5%,并逐步从2009年至2010年的危机中恢复,但迪拜的人口增长以及收入增长都低于危机前的水平。

在谈到迪拜楼市时,华裔商人王力行有些不安,他在迪拜生活十年,经历过2008年前的迪拜“神话楼市”的疯狂,也见证了金融危机时期的“神话”破灭。面对前几年迪拜房价的疯狂上升以及如今房价的“走下坡路”,显然有些担忧。

“当时我和几个朋友就谈到,房价的上升下降是一个周期,经历了顶峰,面临的就是下坡路了。现在,我的很多朋友都认为我该将手上的产业脱手,转去投资比较稳定的市场,比如美国或者英国。”王力行称。

王力行表示,迪拜的投资者们也有点风声鹤唳的味道,“因为,我们还记得2008年金融危机爆发时,到处的烂尾楼、空置房,很多商人的资产大规模缩水,人们的眼神里都是绝望。”

当时,陷入债务危机的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援,以偿还棕榈岛集团母公司迪拜世界集团的部分债务。

在王力行看来,虽然这些已成为历史,楼市回暖让迪拜重新找回了尊严,但悲观情绪仍在蔓延。

与此同时,有经济学者表示,由于迪拜缺少中国所谓的“刚需”市场,并且过分依赖外国投资,楼市中是存在一些泡沫的。

著名财经评论员刘戈也曾指出,迪拜可能会再次出现泡沫破灭的情景。“2009年时,迪拜楼市泡沫破裂,很多人跳楼,如今从谷歌地图上可以看到,迪拜一些建筑依旧是烂尾楼。2007年以前,所有人都认为迪拜楼市不会成为一个泡沫,即使有泡沫也不会破裂。但是在2009年,它跌了2/3,即使现在又热起来了,会不会再来一个2/3呢?这很难说。”

投资仍未停止

在房价下跌引发了一系列负面言论后,英国投资者却很“英勇地”进入了迪拜投资市场。不免让人有些疑惑。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉对记者表示,这正是因为迪拜当地经济繁荣,尤其是金融业和旅游业较为发达,是富人聚集圈之一,让很多高端房地产投资者趋之若骛。

“这造就了迪拜房地产市场现状,当地商铺以及旅游地产、商业地产等具有较大的投资价值和发展潜力,对投资者具有吸引力。投资者的诉求在于获取资产价格升值收益、租金收益以及满足自身度假、旅游的需要等。迪拜正好满足了这些。”韩长吉指出。

韩长吉认为,迪拜房价的下跌与当前石油价格的下跌具有密切的关系,短期内石油价格没有明显回升,迪拜房价还将继续承压,长期看,未来石油价格会回升,而迪拜房价仍然具有投资价值。

上文中的LJHooker Dubai的工作人员也对记者指出,那些英国投资者一方面是在迪拜房价低位的时候入场寻求最优价格,另一方面则是看中了迪拜的投资潜能——这里的高端房地产是很多明星和富豪的最爱。

不可否认的是,英国投资者此时进入迪拜,无疑为当地的房地产市场注入一针“强心剂”。只是这样的强心剂又能给当地房地产市场带来什么?

“当前迪拜房价环比下跌,石油价格的下降又打击了投资者信心,如今英国投资者看好未来迪拜房地产市场,出手进行投资,这有利于迪拜楼市的稳定发展。总而言之,英国投资者的信心有助于缓解迪拜房地产市场压力。”韩长吉表示。

“对于迪拜这样的房地产市场,外资投入是非常必要的。”Abigail告诉记者,曾经的迪拜因为金融危机导致房地产市场崩盘,但是之后让当地经济恢复的挽救者却是海外投资者。

印度人,英国人、巴基斯坦人和沙特人都曾是迪拜房地产市场上一次繁荣期间的最大海外买家,也给迪拜带来了黄金时期。

与此同时,韩长吉也对记者表示,如今的迪拜房地产市场并非那么“易碎”,它还是存在一定支撑点的。

“自2008年金融危机后,迪拜房价中的水分被挤出了不少。另一方面,迪拜获取了2020年世博会主办权,意味着未来度假、旅游人数的增多,楼市也会得到众多投资者青睐。”韩长吉表示。

值得一提的是,当地政府也在用相关政策避免迪拜楼市的泡沫化。2011年9月,为了抑制倒买倒卖的投机行为,迪拜政府将现房登记费用从交易价格的2%提高到了4%。由于迪拜没有房产税、流转税、置业税,甚至没有增值税,将房地产登记费用翻倍的做法成为一项空前严厉的调控政策。在此之后,阿联酋中央银行针对购房又出台了新的按揭贷款规定。

“因此,迪拜楼市的泡沫周期还未到来。”克尔瑞研究中心总监薛建雄曾对记者表示,“楼市的起伏总会有一定的周期,2008年迪拜楼市崩盘,接下来将会经历恢复期、巅峰期和下滑期。目前看来,迪拜的房价依旧会上涨,如果要出现泡沫化,也会在3至4年之后。”

投资需稳健

由此可见,迪拜的房地产市场依旧有非常可观的投资潜能。不过,在分析师看来,投资迪拜也显然并不是毫无风险可言,高收益往往伴随着的是高风险,当年迪拜楼市崩盘的阴影依旧存在一些投资者的心里。

在投资机构工作的章安妮表示,投资任何一个海外房产,最核心的策略还是要稳健。第一要了解该国政局;第二要了解这个国家经济发展状况及失业率;第三要了解该国对于海外房产投资者的态度。目前看来,以上条件迪拜都具备,无疑是个不错的选择。

浙江商人李林(化名)也对记者透露,自己在迪拜街区拥有几套公寓,去年6月份,公寓售价同比增长30%,别墅售价涨到了5.5万元/平方米。可是,在房价上涨的时期,房租收入却意外地比2013年少了20%左右。

“2013年10月时,迪拜政府出台了限制房东大幅增长房租的法令,以抑制市场投机行为。很多出租房屋的房东收入都降低了。我现在准备在近期将房子出手。以现在的价格,每平方米大概能赚2万元。”李林表示。

李林称,自己的两位朋友在早年迪拜楼市崩盘时经历了巨额的损失,因此他现在对迪拜的楼市充满了警惕之心。事实上,在经历了债务危机后的房价的疯狂,很多中国内地商人都开始谨慎起来,不再在异地疯狂追击楼市。

安妮也指出,普通商人最好不要到迪拜去投资,因为风险太大。“因为去迪拜买房的人,大多是一些资产极为丰厚,不把钱当钱的超级富商们。这些人去迪拜购买房产,未必是通过房地产来获得收益,主要目的是度假,享受奢侈的生活。”安妮说,“投资迪拜,显然是富人们的游戏。”

韩长吉也认为,迪拜楼市的风险主要体现在前期价格上涨迅速,已经处在一个相对高点。

“虽然环比下跌,但是同比依然上涨,此时的石油价格的下跌显然对迪拜房价形成压力。让之前积累的一些泡沫没有有效挤出。”韩长吉表示,虽然迪拜依旧具有投资潜能,但是此时如果再追加投资,引发新一轮投资热情,恐怕会为未来楼市危机埋下隐患。

 

2014年美国租金最高的城市 不是纽约而是圣何塞

根据房地产网站Zillow.com的调查,2014年全美50个大都市中,纽约并不是房租最高调查城市。加州圣何塞市拔得头筹,租客的平均房租为1807美元每月。

圣何塞是2014年美国房租最高的城市

以下为全美房租最高的20个城市排名:

  1. 圣何塞,加州  每月平均房租:1807美元
  2. 旧金山,加州  每月平均房租:1598美元
  3. 华盛顿特区   每月平均房租:1428美元
  4. 圣地亚哥,加州  每月平均房租:1362美元
  5. 洛杉矶,加州  每月平均房租:1308美元
  6. 纽约市,纽约州  每月平均房租:1228美元
  7. 波士顿,麻州   每月平均房租:1197美元
  8. 西雅图,华盛顿州 每月平均房租:1154美元
  9. 迈阿密,佛州  每月平均房租:1127美元
  10. 里弗赛德,加州 每月平均房租:1075美元
  11. 丹佛,科罗拉多州 每月平均房租:1066美元
  12. 巴尔的摩,马里兰州 每月平均房租:1047美元
  13. 萨克拉门托,加州 每月平均房租:1029美元
  14. 奥斯丁,德州   每月平均房租:1008美元
  15. 芝加哥,伊利诺伊州  每月平均房租:991美元
  16. 波特兰,俄勒冈州  每月平均房租:977美元
  17. 维吉尼亚海滩,维吉尼亚州  每月平均房租:949美元
  18. 费城,宾夕法尼亚州  每月平均房租:936美元
  19. 奥兰多,佛罗里达州  每月平均房租:931美元
  20. 明尼阿波利斯-圣保罗,明尼苏达州 每月平均房租:927美元

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中国对外投资的“新常态”

无论是从投资总量的增长趋势、国别和产业多元化以及交易的复杂化,还是从监管层来看,2014年毫无疑问都是中国海外投资具有重大转折意义的一年。

2014年前11个月,中国对外投资已经达到898亿美元,同比增长11.9%。全年对外投资额可能会接近或者是超过境外对中国大陆的投资额。中国正从跨境资本的“吸金大户”向“世界投资人”的角色转变。

中国对外投资的“新常态”

2014对外投资乐见新跨越

除了投资总量稳步增长、由资金流入国向资金流出国转变外,2014年中国对外投资还呈现出以下几个特点:投资目标国家/地区较以往更多元,除了发达经济体外,中国企业也广泛涉足中亚、拉美以及非洲等发展中国家,对各国相关行业的投资也各有侧重;投资领域的覆盖面更广,从传统能源矿业的一家独大逐步转向房地产、基础设施建设、TMT(科技/媒体/通信)、农业等多个领域,新能源、医疗卫生以及文化娱乐也占据了一定投资规模,呈现出百花齐放的局面;投资主体的结构逐渐优化,从以往国企一统天下的局面,发展到现在私营企业在投资项目数量上赶超国企,投资金额差距逐渐缩小;交易的结构日趋复杂化,中国投资者日趋成熟并充分利用市场化的交易和融资安排。上述变化的背景是对外投资监管大幅松绑,国务院、发改委、商务部、外汇局以及证监会在2014年陆续出台了一系列境外投资/并购的管理办法及目录,大大简化了中国企业对外投资的审批程序,同时还进一步简化了相关的监管流程,让中国投资者能够便易“出海”。

传统的能源和资源一直是中国企业海外投资最重要的资产类别,虽然2014年该领域的投资金额及热度有所下滑,但仍是中国企业对外投资的重要目标之一。TMT、房地产、基建/公用事业的对外投资增势强劲,金融、农业、汽车/航空、新能源以及医疗健康行业的对外投资也有不俗表现。从投资目的国家/地区来看,除了英美这两个“资深”发达国家外,澳、法、德等经济体也吸引了中国企业的大量投资,马来西亚则因其房地产行业受到中国企业和私人投资者的青睐而在中企海外投资中占据了重要的一席。综合来看,西欧、北美和大洋洲仍然是中企海外投资最热门的区域。

传统能源矿产:由于全球经济形势的影响以及中国经济转型带来的大宗商品市场的持续低迷,2014年传统能源矿业领域的涉资规模和交易数量均大幅减少。需要指出的是,2013年中海油收购尼克森交易的金额在一定程度上“扭曲”了与2014年的对比值。尽管如此,传统能源矿产项目仍是推动中国企业对外投资的主力之一,一些大型的交易仍在全球范围内发生。

从具体类型看,中企对外投资仍以石油天然气、铜矿和金矿为主;从区域来看,仍集中于澳大利亚、加拿大、中亚以及非洲地区。2014年发生的较大规模的交易包括:五矿资源牵头的中国联合体以58.5亿美元(PBOC)收购秘鲁嘉能可斯特拉塔公司的拉斯邦巴斯铜矿项目;中国人民银行以21亿欧元的对价获得意大利国有能源企业Eni和Enel各约2%的股权;宝钢资源澳洲有限公司与澳大利亚Aurizon公司组成联合体,以约11.4亿澳元全面收购铁矿石生产商Aquila;广晟有色以14.6亿澳元收购澳大利亚资源公司PanAust50.1%的股权;中石化以12亿美元收购俄罗斯卢克石油公司所持的卡斯潘资源50%的股权;汉能太阳能集团有限公司以11亿美元的对价收购加纳SavannaSolar公司加纳太阳能发电项目70%的股权;洲际油气股份有限公司以5.25亿美元收购哈萨克斯坦的马腾石油股份有限公司95%的股权;复星国际以4.89亿澳元收购澳大利亚上市公司RocOil100%股权;中国河北中铂铂业有限公司以2.25亿美元收购东部铂业旗下位于南非的全部铂族金属矿资产;中国熔盛重工集团控股有限公司以21.84亿港元收购吉尔吉斯斯坦CentralPointWordwideInc60%的股权;延长石油以2.3亿加元收购诺瓦斯能源公司全部已发行的股份;中国石油天然气股份有限公司下属的凤凰能源(PhoenixEnergyHolding)以11.84亿元人民币收购加拿大AthabascaOil的Dover油砂项目40%的股权;中广核矿业以1.33亿美元收购哈萨克斯坦Semizbay-U项目等。

房地产:国内房地产政策趋紧、市场利润下滑等“内因”的推动,加上欧美房地产市场潜力大、房屋租赁需求旺盛、回报率高等“外因”的作用,让中国房地产开发商和保险公司纷纷“出海”进行住宅和商业地产的投资。从投资主体而言,万达、万科、碧桂园、富力、绿地、新华联、雅居乐、中国人寿、安邦保险等房地产开发商和保险公司仍是表现最为活跃的投资者;从投资区域来讲,澳大利亚、美国、加拿大等传统西方发达国家因为宜居环境、房地产市场的投资价值以及吸纳移民等因素受到了中国投资者的青睐。

在投资主要目标地区、方式、用途和考量上,中国个人投资者和企业投资者表现出了两种路径:中国个人投资者在海外购置房地产时更多地考虑当地福利、教育及生活方面是否有可靠保障,并且大多以移民、居住或投资(比如赚取租金或转手卖出)为目的,购置已建成或者即将建成的房产。而企业投资者为赚取利润或者拓展全球化运作,会选择市场透明度高、流动性强、收益好的国家/地区,通过竞拍土地或收购项目的方式进行酒店/旅游、住宅和商业综合体的自主开发,它们较少投资已建成的房产或是二手房(有些国家对外国企业购买二手房有严格限制,比如澳大利亚政府认为外国企业购买二手房并不能增加当地房屋存量,与国家吸引外资的初衷不符,所以对外国企业二手房购买设置了诸多限制条件)。

2014年,中国企业在海外酒店(旅游)/写字楼的开发中大动作频频:万达以9亿美元在美国芝加哥修建万达大厦;锦江国际集团以约12亿欧元从美国喜达屋集团手中收购法国卢浮酒店集团100%股权;中国人寿保险股份有限公司和卡塔尔控股公司以总价7.95亿英镑收购伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet大楼;万达集团以2.65亿欧元从桑坦德银行手里购买了马德里地标性建筑——西班牙大厦;中国建设银行通过非公开交易以1.11亿英镑从比利时联合银行手中购得伦敦金融城111OldBroadStreet写字楼的永久产权;阳光保险集团以4.63亿澳元收购澳大利亚悉尼喜来登公园酒店。

在住宅投资方面,跟前几年扎堆投资英美澳这几个房产成熟国家有所不同的是,中国投资者对法国、西班牙、葡萄牙等新兴房产市场的兴趣在增加(欧洲一些国家出台了新移民政策鼓励外国投资者在当地买房)。另外,中国投资者对马来西亚、韩国住宅项目的投资也有相当不错的表现。比如,碧桂园以7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地;雅居乐在马来西亚成立的合资公司,以4.3亿元人民币收购位于吉隆坡4.1万平方米的地块;绿地集团在韩国济州岛购置一幅面积约31.3335万平方米的地块。

农业食品:2014年年初,中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中强调要支持农业“走出去”以及与周边国家进行农业合作。为响应文件精神,也是出于对企业自身发展的考量,中粮集团、中农发集团、光明食品集团、重粮集团等大型国企在2014年的对外投资上也迈出了重要步伐:中粮集团斥资28亿美元先后并购荷兰Nidera公司、中国香港来宝集团旗下来宝农业有限公司,对这两大公司均拥有51%的控股权;光明食品集团以85亿谢克尔的对价收购以色列最大食品公司Tnuva56%的股权。

除了国企外,地方民企的境外农业投资也初具规模。但民企在融资、政策、营销以及技术水平等方面的劣势,使其在对外投资中很难与国企相匹敌。然而,不论是国企还是民企,同样面临企业运营分散、缺乏协同运作的难题,国际市场竞争力还较弱。为了增强我国农业的海外发展能力、拓宽国际发展渠道,农业企业可以着力于收购具有全球整合能力的国外农业及食品公司,政府及政策性金融机构也应为企业的海外收购提供政策审批便利和资金支持。

TMT:TMT行业海外投资额大幅上扬是2014年的一个重要趋势,其投资首选地仍为美国,投资热点是游戏业与半导体业。联想、中国移动、阿里巴巴、华为、腾讯等公司在2014年的TMT海外投资中表现最为活跃。联想集团以23亿美元收购IBMX86服务器业务,以29.1亿美元从谷歌手中收购摩托罗拉移动控股公司。中国移动以5.16亿美元拍得巴基斯坦的3G和4G牌照,以287.5亿泰铢从正大集团手中收购泰国唯一的全国性综合电信运营商True公司18%的股份。华为公司以2500万美元收购英国物联网公司NeulLtd100%的股权,以2600万美元收购英国XMOSLtd股权。阿里巴巴以3.125亿新元入股新加坡邮政,以2.5亿美元投资美国拼车应用Lyft。此外,中国人民银行收购意大利电信集团2.08%的股权,腾讯计算机系统有限公司以200亿韩元(1970万美元)收购韩国PATIgames20%的股权等交易也都反映了中国企业在TMT海外投资方面的趋势。

基础设施建设/公用事业:近几年,中国的海外基础设施投资表现抢眼,中国的投资者、EPC企业纷纷出海,在拉美、非洲、东南亚、欧洲和澳大利亚的基建与公共事业领域有着良好的业绩。这得益于各经济体对私有化的推进以及PPP模式的逐步完善与发展。2014年该领域几大交易包括:国家电网公司以21亿欧元收购意大利国有银行所持的意大利存贷款能源网公司35%的股权(这也是迄今中国企业在意大利进行的最大单笔投资),中国人民银行收购意大利睿斯曼电缆集团2.018%的股权,以及北京首都创业集团有限公司以9.5亿新西兰元(合8.3239亿美元)收购新西兰TranspacificIndustriesGroupFinance(NZ)Limited100%的股权。此外,中国将与巴西、秘鲁组建联合体,合作修建“两洋铁路”这一项目,也成为2014年中国海外基建投资的亮点。随着中国政府“一带一路”战略的进一步实施以及中国主导的亚洲基础设施银行的设立,预计中国资本对海外基础设施的投资还会不断加速。

金融:在中国企业“走出去”势头日益强劲的影响及作用下,中国的金融业也加快了海外扩张的步伐,通过增加全球网点布局、持股海外金融机构、吸引国外资产的方式,为走出国门的企业提供各类金融服务及支持。鉴于投资/交易金额庞大、流程复杂、风险较高等原因,中国金融企业的海外投资/交易呈现出以下特点:不以数量著称、资产集中度相对较高、投资主体和目标国比较局限。就投资主体而言,目前还是以银行为主(且集中在中国银行、工商银行、建设银行、国家开发银行等几家大行),保险、证券以及租赁公司也有相当程度的参与;从目标目的地来看,主要集中在美国、英国、德国、中国香港等成熟市场,原因在于这些国家/地区作为发达的金融中心,有着完善透明的法律体系和有效的金融市场。对于尚未成熟的中国内地金融企业而言,在上述地区的投资风险相对可控,并购后整合成功率相对更高,而且可以利用当地既有的先进金融产品、发达的销售网络和成熟的客户群体。2014年金融领域几笔重要的海外交易有:工商银行以7.65亿美元对价收购南非标准银行所持的标准银行公众有限公司60%的股权,以3.16亿美元收购土耳其银行75.5%的股份。复星国际有限公司以4.64亿美元收购美国保险商IronshoreInc.20%的股权,以1.3588亿美元收购葡萄牙储蓄总行保险业务80%的股权。

另外,在汽车、医疗健康、文化产业方面,中国企业也有相当规模的海外投资交易,比如东风汽车8亿欧元收购法国东风标致集团14%的股权;中国人民银行收购意大利菲亚特-克莱斯勒汽车公司2.001%的股权;泰格医药以5025万美元对价购买美国方达医药技术有限公司69.84%的股权;凤凰传媒以8000万美元并购美国PublicationsInternational.Ltd100%股权。

2015对外投资有望新高度

2014年11月,习近平主席在APEC工商领导人峰会上提到,未来10年中国海外投资将达到1.25万亿美元。这意味着未来10年中国对外直接投资将增长近3倍,中国作为“世界投资人”的时代已然到来。

投资行业趋势:传统的能源矿业投资热度在慢慢散去,房地产、基础设施建设、TMT、农业、金融的投资占比逐步上升,新能源、医疗健康、文化/娱乐等多个领域也呈现出欣欣向荣的对外投资趋势。尤其在基础设施建设领域,随着今年亚洲基础设施投资银行的设立、中国政府的“高铁外交”策略,加上国内金融机构对基建项目的融资支持,该领域有望在2015年成为对外投资金额占比最重的一部分。但也不能忽视传统能源矿业领域的投资额,虽然该领域投资幅度呈现下降态势,但是由于此行业单项投资规模较大,不排除2015年发生一笔或几笔大单导致该行业的对外投资额大增的情况。

投资国家/地区趋势:借力双边自贸协定的春风,加之自身的良好地缘或资源优势,韩国和大洋洲吸引中国投资者的能力有望进一步提升;“一带一路”战略的实施,也点燃了中国企业赴中亚国家投资的热情;英美等发达国家将继续保持其在TMT、房地产及金融业领域吸引中国投资的主导地位;东南亚在房地产及农业领域,非洲、中亚和拉美在能源矿产领域吸引中国投资的势头仍然不可小觑。

政策及监管趋势:得益于发改委和商务部2014年初出台的简化境外投资的相关政策,10亿美元以下的境外投资(如果没有涉及敏感国家或行业)都只需要在各级发改委和商务部门进行备案,但10亿美元以上的境外投资仍然需要国家发改委的核准。但是,国务院2014年11月发布的《政府核准的投资项目目录(2014年本)》中进一步取消了项目核准中的金额标准,按照目录,只有涉及敏感国家/地区/行业的项目才需要进行核准。

目前的境外投资核准备案机制下还存在审批部门多、审批合计所需时间较长、“路条”制度扭曲市场行为以及上市公司和国有企业的境外投资限制过多等障碍。政府对境外投资进一步改革的空间依然存在,大步幅松绑势在必行。

李克强总理2014年12月24日主持召开国务院常务会议,部署加大金融支持企业“走出去”力度,确定了若干重大的政策改革。一是将境外投资外汇管理由事前到有关部门登记,改为汇兑资金时在银行直接办理;取消境内企业、商业银行在境外发行人民币债券的地域限制;简化境外上市、并购、设立银行分支机构等核准手续。二是拓宽融资渠道,助力“走出去”:包括对大型成套设备出口融资应保尽保,鼓励商业银行加大对重大装备设计、制造等全产业链的金融支持力度。推进外汇储备多元化运用,发挥政策性银行等金融机构作用,吸收社会资本参与,采取债权、基金等形式,为“走出去”企业提供长期外汇资金支持。三是健全政策体系,服务“走出去”,包括完善人民币跨境支付和清算体系;稳步放开短期出口信用保险市场,增加经营主体;创新出口信用保险产品,大力发展海外投资险,合理降低保险费率,扩大政策性保险覆盖面。

此外,上海自贸试验区允许个人开立资本账户进行境外直接投资,中国政府积极推进汇率改革和人民币的国际化,这些举措都将为中国投资者“走出去”提供更大的便利与保障,中国海外投资将持续升温,步伐还将进一步加快。

私募基金更趋活跃

作为新兴和日益活跃的中国海外投资者,私募基金在中国资本海外布局中的重要性不断凸显。2014年,中国的私募股权投资基金(PE)不仅在国内交易上业绩良好,而且在对外投资方面也有不俗表现。比如联想控股旗下的弘毅投资,2014年一年注资好莱坞STX电影工作室、投资美国云服务平台公司Deem、全资收购英国餐饮品牌PizzaExpress(该收购对价约9亿英镑,为欧洲餐饮行业过去5年中金额最大的并购案)。

回顾2014年中国PE的对外投资,不得不提的一个名字就是复星国际。该公司2014年在海外投资市场上可谓异常高调,其投资区域遍布美、欧、澳等世界各主要发达经济体,投资行业也较全面地覆盖了能源、房地产、保险、医疗卫生、电信、影视娱乐、食品、服装等众多领域。复星在2014年直接或者通过其全资/间接持股的附属公司控股或者参股了葡萄牙保险公司Fidelidade、葡萄牙电网公司REN、葡萄牙医疗企业ESS、德国生活品牌TOMTAILOR、西班牙火腿及酒类制造商Osborne集团、美国好莱坞制片公司Studio8、日本房地产管理企业IDERA资本管理公司等企业,大大拓展了自身的全球化战略布局。

此外,各大保险公司凭借自身雄厚的资金实力,纷纷设立了自己的PE平台以从事境内外投资。比如中国人寿保险集团体系内就有两家专门的对外投资平台:中国人寿资产管理有限公司和国寿投资控股有限公司。中国平安保险集团体系内除了专门的平安创新投资基金外,其下属子公司平安信托、平安资产管理有限责任公司(前身是中国平安保险股份有限公司投资管理中心)等都在做PE业务。

近年来,国家对保险资金运用的管控在慢慢放松,保监会通过扩大投资地区、明确投资额度、细化投资品种等措施积极推动保险资金“出海”。尤其是2014年8月份,国务院发布的《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》(国发〔2014〕29号,别名“国十条”)中提到,鼓励保险企业“走出去”,拓展保险资金境外投资范围。这些政策导向和鼓励机制,进一步加速了有保险资金“撑腰”的PE走出国门、跻身海外进行多元化投资的步伐。

2014年,中国人寿保险集团旗下的两家全资子公司中国人寿保险(海外)股份有限公司(作为出资人)和国寿投资控股有限公司(作为投资管理人)以2.5亿美元共同完成了对美国私募股权投资机构——德太投资的部分股权投资。

 

 

英国房产市场喜忧参半 首次购房者数年增至32万但房价继续上涨

英国主要按揭贷款银行哈里法克斯(Halifax)的数据显示,英国首次购房者的人数2014年达到七年来的最高。

2014年,英国首次购房者的人数达到七年来的最高

该银行估计,去年有326,500人购置了他们的第一所住房,这个数字比2013年增加了22%。这是2007年全球金融危机开始以来最高的首次购房人数。

首次置业者人数高升的主要原因是超低房贷利率以及政府推出了英国房市扶助首次买房者的优惠政策,“Help to buy”。这一优惠政策使首次购房者只需缴纳5%的首付款。

就业前景看好也是原因之一

哈里法克斯银行房贷部主管说“经济条件改善以及就业率上升使首次置业者的信心增加。”

哈利法克斯银行说,2014年首次购房者平均缴纳的首付减少了7%。初次购房者平均的首付为29,218英镑,而在一年前,这一数字是31,582英镑。

由于房贷利率低,首次购房者按揭还贷所占收入的比例也进一步下降。

不过,对初次购房者不好的消息是,房价继续上涨。首次置业者2014年购买房产的平均价钱是171,870英镑,这一价格比前一年增加了9%。同188,559英镑的全国平均房价相比,伦敦市区的平均房价为406,730英镑。

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2015年美国房地产市场面临五大威胁

CNNMoney刊文称,不少经济学家和房地产专家都预期美国的房地产在新年里会升温,但是也有一些因素会导致房地产市场走上歧途。

专家预测,2015年美国房地产市场面临五大威胁

第一, 大投资者获利抛售。在美国房地产复苏中大投资公司占很重要的地位,他们买下了很多房子出租。如果他们现在认为当初的投资已经增值很多,而且房价上涨减缓了,很可能就会卖出房子了。RealtyTrac在一份报告中说,在2012-2014年间大投资商买了至少20万座房子,这些房子的增值程度会给他们“卖”的动力。在2012年买房子的人如果现在卖掉有38%-43%的利润。有数据显示这些投资商已经在撤出市场,十月里全国成交的房子中投资者占15%,在一月时是占20%。

第二, 外国人停止购买。近年里外国买家对美国房地产市场的复苏很有帮助,但是Fannie Mae的经济学家Doug Duncan说美元现在上涨了,这就使美国房子价格贵了。目前来自中国的买家仍然很多,但是来自欧洲和俄国的买主减少了。外国买家减少的现象在加州比较明显,根据加州地产经纪协会的数据,外国买家减少了25%。

第三, 人们的收入跟不上房价增长速度。如果美国的就业市场似乎好转了一些,但是人们的收入增长其实跟不上房价。对于买家来讲是很糟糕的。经济学家指出,美国人收入的增长不够,而房价越来越高,这更让人们负担不起。

第四, 贷款公司要求太高。Moody’s Analytics的分析师Mark Zandi说,对于房地产市场的复苏,最大的风险是很多想买房子的人都贷不到款。虽然Fannie Mae和Freddie Mae都放松了贷款标准,但是不代表按揭贷款公司也放松标准。事实上,很多贷款公司在贷款时很严格,不愿意贷给没有完美信誉或者拿不出大笔现金做订金的借款人。以前那些房子被银行收回的人需要时间修复信誉,而年轻人这一代的信誉历史又太短,还背着沉重的学生贷款,买房就更难了。

第五, 按揭利率急速上升。虽然没有迹象表示按揭利率会很快上升,但是联邦储备很可能会让所有人大吃一惊突然加息,那就会严重影响按揭市场。Zillow的经济学家Stan Humphries说,如果利率上升到6%,就会影响到房价比较高的地区,如三藩,洛衫矶。意味着这些地区的房价会下降,销售量也会走低。

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曼哈顿公寓均价超170万美元 2014年房地产销售创纪录

美国纽约房地产评估机构Miller Samuel总裁米勒(Jonathan J. Miller)发表报告说,曼哈顿新建超级豪华公寓畅销,2014年房地产销售金额超过前一高峰2008年,创新纪录。

纽约新建公寓项目“公园广场30号”

据《纽约时报》星期二报道,在为道格拉斯地产(Douglas Elliman Real Estate)撰写的报告中,米勒说,2014年曼哈顿平均销售价为1,718,530美元,也超过2008年的记录1,591,823美元。

大手笔成交也将每平方英尺平均价格提高到1297美元(相当于每平方米13955美元),超过2008年的记录1251美元。

但是房地产市场的常用指标没有受到高档公寓的太大影响:去年中位数价格为94万美元,稍微低于2008年的95.5万美元。

曼哈顿房地产市场2014年第四季度业绩突出。研究机构Urban Compass主管索菲亚·宋(Sofia Song)说,那是非常强劲的一年。该机构报告去年第四季度曼哈顿房地产成交总额为54亿美元。

上市公寓成交速度也更快:曼哈顿去年第四季度挂牌销售的公寓在市场停留时间只有46天,明显低于2008年房地产繁荣时期的64天。

另一地产机构科科兰集团(Corcoran Group)的报告说,本地经济强劲、股市上涨和外国人的兴趣不减造成曼哈顿房地产需求旺盛,而可供量有限。曼哈顿房地产市场供应量在2013年触底之后,2014年开始反弹,其中第四季度达到5912套,比2013年的4913套增长20%。但那一数字仍然比2009年第一季度的12,336套低52%。

曼哈顿的超级豪华公寓市场尤其繁荣:去年第四季度超过1000万美元的公寓成交量相当于前年同期的三倍。西57街可以俯瞰中央公园的Extell’s One57公寓大楼两套公寓进入前5名:Unit 55B销售价为8,819,873美元,相当于每平方英尺4390美元;Unit 82销售价为56,079,298美元,平均每平方英尺8987美元。

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澳洲购房指南:避免向房地产代理透露的四件事

让我们开诚布公:现在在澳洲大城市买房好似跳一种舞,参与的有你、澳洲房产代理、还有神秘的卖家、以及你的期望值。澳洲房产中介懂得如何与买家打交道,如何问他们问题,如何让他们感兴趣。但是一些买家仍然与代理交谈,好像代理是为他们买家服务的一般。他们不是──他们或许很友善,但那是因为他们想要你的钱。这看起来或许微不足道,但是买家们使用的语言或许就决定了他们是按市场价格买了房还是多付了钱。以下是澳洲每日新闻网站建议的永远不要对代理说的四件事情。

错误一:“我有多少多少钱来花!”

房地产代理想要知道你有多少钱能用来买房。但是买房与其它讨价还价没有区别,你不应该过早的透露你的底细。

买方代理公司(Property Mavens)的女发起人桑德库勒(Miriam Sandkuhler)称,你没有义务告诉代理你有多少钱。

“当然,有好的代理,也有不好的代理。但是根本上他们试图确定是你是否有他们所希望的足够资金买下那房子,”她说。

另一位买方代理布莱特(Patrick Bright)表示,最好是根据你所看的房子类型告诉代理一个大致的范围。如果你把真实的预算都告诉了他们,那么他们就会竭尽全力地去榨取你的每一份钱,特别是他们在没有达到卖主的价格底线的时候。

尽管房地产代理说他是站在你这一边的,他们只是为了把房子卖掉

错误二:“我喜欢它!”

桑德库勒认为,这是一个非常大、非常大的错误,而且很难再回头。买房中很多成分是感情因素,而代理正想从中渔利。

“你不必显得特别冷静,似乎全然不感兴趣,但你总是可以说你是买来投资的,”她说,“肯定的是,不要到处转,说孩子们将住哪间房,家具将放哪里。”

她建议,如果你在买房过程中不能抑制感情,那就最好是找一个买方代理。

房地产投资人詹密卡尔(Stephen Zamykal)称,他总是在代理的面前鸡蛋里面挑骨头。“即使我喜欢那栋房子,我还是要着重看它的缺陷,”他说,“即使我没有,我还会告诉他们我心中还想着另一栋房子。”

错误三:“迫不及待地要买!”

桑德库勒建议,找房的人不要把买房的真正原因告诉代理,比如,不要说你的租约要到期了,你非买房不可。尽量少告诉代理你的个人情况,因为那些与买房是不相干的。

布莱特也持相同意见。他说,买家应该看上去是满不在乎的样子,“永不告诉他们你买房的真正动机是什么。”

他认为,如果你与伴侣一起去,让其中一人与代理交谈。否则代理可以轻易地从你们两人的话中套出你们的底细。

错误四:“我认为这房子值多少多少钱 ”

有些代理或许会问你估计这房子值多少钱。詹密卡尔建议买家尽量避免这个圈套,因为这只是代理来套你愿意出多少钱的一个招。“我对这个问题的回答将是,我需要先调查一番再说,”他说,“或者你可以反问他们此值多少。告诉他们你来是为了从他们那里知道房价是多少。”

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亚洲旅游业盛景带旺澳洲 中国游客喜手机预订

澳洲旅游业价值1100亿澳元,亚洲游客的增长幅度超过世界上其他任何地区

旅游业的年度盘点报告显示,尽管去年发生了三起重大空难,西非也爆发了伊波拉疫情,但2015年国际游客人数料将增长多达5%。

这对澳洲价值1100亿元的旅游业来说是个好消息,亚洲游客增长幅度超过世界上其他任何地区。

一个正在兴起的潮流就是通过智慧手机预订行程,中国正在引领这一风潮,有10%的中国游客在手机上进行预订。7%的美国人在手机上进行预订旅行。如今,超过66%的旅游预订在网上完成,“但有迹象显示,在较成熟的市场,饱和点可能会在70%到来”。

法国巴黎依旧是全球头号游客吸铁石,2013年共有超过1880万人造访法国首都。纽约排名第二,其次是伦敦、曼谷、巴塞罗那和新加坡。

亚洲接待的欧洲游客增长了7%,其次是北美和加勒比海,均增长了6%。2014年,跨国旅行增长了4.5%。德国人,美国人和中国人是全球最活跃的旅行者。 

在过去五年里,出现了两种持之以恒的旅游趋势:到大城市旅游,以及到有阳光和沙滩的地方旅游,也就是“休闲度假”。跟团游日益流行,主要归功于团队出游的亚洲客。

“城市旅行是世界上一门真正火爆的生意,”国际旅行咨询集团(International Tourism Consulting Group)的董事长兼执行长弗利塔格(Rolf Freitag)说,“这种生机勃勃的增长主要是受到了廉价航空增加和廉价住宿扩张的支持。”

随着科技进步以及企业削减成本,传统的商务旅行正在萎缩。然而,会议,奖励,大会和展览会市场,正在稳定发展。大会,会议和座谈会占到了商务旅行市场的41%。贸易博览会和展览会居次,占29%。

总部位于慕尼黑的经济研究所(Institute for Economic Research)经济学专家纳博(Gernot Nerb)说,国际旅游业将受益于全球经济复甦预测。“未来两年我们将进入上升通道。”

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2015全球最热买房地 悉尼纽约前景最被看好

澳洲房地产公司莱坊集团(Knight Frank)预测,全球最受追捧的房产投资城市,料将经历一个艰难的2015年。在莱坊监测的8个高端城市中,只有两个——纽约和悉尼——料将在2015年实现价格增长。

2015年,伦敦住宅市场料将表现平淡,而巴黎、新加坡、中国香港、日内瓦和迪拜的房价预计都将下跌。纽约房价料将在2015年增长5%到10%,而悉尼房价的涨幅较为温和,料将上涨5%。这两个市场的上涨势头主要得益于海外买家的好胃口以及购房政策的相对宽松。

悉尼将在2015年继续实现价格增长

莱坊的全球调研部门主管白利(Liam Bailey)说:“国际需求增加和经济指标改善双管齐下的效应,帮助推动纽约高端房产在2014年增值6.7%,我们预计这一势头将一延续至2015年,中国买家可能会日益活跃,特别是考虑到近期的签证放宽。”

海外兴趣强烈

“和纽约一样,我们预计悉尼将成为2015年表现最好的高端住宅市场。商业信心上涨以及政治稳定感增加有利于吸引海外兴趣。”

“澳元疲软增加了这方面的动力,也再度激发了澳洲外侨的兴趣。低利率预计将保持稳定,直到2015年中期至末期都不会发生改变,银行也积极地以有竞争力的利率提供贷款。”白利说。

他还提到,众议院经济常委会对澳洲住宅市场内的外国投资情况进行了审查,尽管提出了一系列可确保规定被更严格执行的建议,但却并没有对外籍人士在澳买房施加额外限制。

新的房产税,额外印花税以及其他旨在使房地产价格增长降温的措施,都是导致世界上其他房地产市场前景看跌的原因。

在纽约,曼哈顿市中心地区将是表现最好的房地产市场。在悉尼,莱坊集团认为,东区和下北岸最为看好。

迪拜的前景最弱,价格可能下跌多达10%。此前阿联酋央行将转账费用提高一倍至4%,并引进按揭贷款上限,提高了购房成本,挫伤了投资者胃口。

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