Special Investment Column – Page 44

澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（二）｜居外專欄

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？上期我們講述了澳大利亞的遺產稅和房產購買和繼承的方式，這一期我們將詳細來說明如何訂立遺囑。

一份遺囑必須被正確地簽署和見證才能具備法律效力。清晰地表述逝者的意願，以減少
對逝者想為誰留下什麼之願望出現任何爭議的可能。首先遺囑必須以書面形式寫下，錄
音錄像無效。立遺囑人簽字時必須有兩名見證人同時在場，與立遺囑人同時簽字，而且
必須使用同一支筆。遺囑超過一頁，每頁都需簽字。立遺囑的兩種主要方式為：

郵局或網站購買 Will Kit 等自行訂立遺囑的文件樣本，按照說明仔細填寫；
聘請專業律師：如果財產和家庭關系較為復雜，應該聘請專業律師幫助制定遺囑。

律師會會確保遺囑有效，正確地表述，簽名與見證；確保遺囑的表述清晰無歧義，完全遵從逝者的意願；確保遺囑中逝者對婚姻配偶、同居伴侶、子女、前妻/前夫、其他受撫養人以及與逝者有親密關系的人的遺產分配符合法律規定；協助逝者制定資產處置計劃，合法合理避稅；助逝者指定遺產執行人和信托人並核算他們的報酬；並對其他遺囑事項提供法律意見。

同時，強烈建議逝者尋求資產規劃與稅務方面的建議。

以下澳大利亞遺書樣本的節選只作參考。此外，不同國家有不同的格式要求，所以不建
議以一份遺囑應用於在不同國家的所有產業。因為各人有不同特殊的情況，此樣本不能當為實用，並建議聘請專業律師為逝者解釋相關條款：

This is the last Will of [__________________ ] of [__________________ ].
這是住於 [ __________________] ， [_________________ ] 的最終遺書

1. I REVOKE all former Wills and Codicils relating to any immovable property situated in Australia and declare this to be my last Will and Testament relating to all immovable property situated in Australia relating to all immovable property situated in Australia
本人取消所有以前有關澳大利亞房地產所立下的遺囑並且宣言此文件是我最終有關澳大利亞房地產遺囑。

2. I APPOINT [______] the Executor and Trustee of this Will (hereafter referred to as ‘my Trustee’). If my Trustee is unable or unwilling to act, I appoint [______] to be the executor of my Will.
本人在此委托 [______] 為遺囑的執行與信托人。如本人的信托人（）不能或不願意執行這遺囑，本人委任（）為遺囑的執行與信托人。

3. I GIVE to [______ ] all my estate located within Australia to [______],predeceases me or does not survive me for thirty days then i give all my estate located within Australia to [______].
本人賜予於 [______] 立於澳大利亞的所有座落在澳大利亞的房地產。如果 [______] 比我先逝世或在我逝世 30 天內逝世，那本人賜予於 [______] 立於澳大利亞的所有座落在澳大利亞的房地產。

4. TRUSTEE POWERS 信托人職權
I DECLARE that my Trustee(s) will have, in addition to any powers available at
law, the power To SELL any asset by either public auction or private contract for such price and on such terms as my trustees think fit. My trustees may postpone the sale of any asset and without responsibility for any loss occasioned by the postponement.
本人宣言信托人將有職權（這是現行法律授權其外的職權）以拍賣或非拍賣方式並以信托人所認定的條件售賣任何與此遺囑有關的房地並且對延遲售賣的損失不必負責。

5.This will and its execution is governed by the laws of Australia 。
此遺囑以及執行將尊崇澳大利亞法律。 [ 解釋–著是為了避免爭議，尤其是當遺囑書
是在外地簽署 ]
日期 Dated [______ ]
簽名 Signed by [______]

in our joint presence and attested by us in the presence of her and of each other
在我們同時的陪伴下與由我們在立屬者陪同並互相的堅定下
（兩位見證人簽名） (two witnesses sign here)

逝者應就自身情況獲取法律建議。除非逝者更改遺囑、訂立新的遺囑或撤銷（取消）遺囑，逝者的遺囑持續到逝者去世一直有效。

如果逝者的情況發生變化，例如子女或孫子女出生或逝者的配偶去世，也應獲得有關更新遺囑的法律建議。婚姻也可能造成遺囑撤銷，除非訂立該遺囑時已預期到這一婚姻關系。如果逝者計劃結婚或離婚，可能需要更新逝者的遺囑。

因此，只要逝者還具有必要的心智能力，逝者可以隨時更改遺囑。但逝者不能通過在遺囑中劃掉一些內容然後簽名確認或是在遺囑中寫下一些不同內容來更改遺囑。逝者可以
訂立一份“遺囑修改附錄”（這是一份單獨的文件，對逝者的遺囑做出更改），該附錄需
要由與訂立遺囑的相同方式進行簽字和見證。訂立一份全新的遺囑通常是最好的選擇。

在下一期專欄，林律師將就遺囑的一些注意事項展開討論。

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澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（一）｜居外專欄

在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？我們將分三期從法律角度來探討這個問題。

什麼是遺囑？

遺囑是一份重要的法律文件，闡述了逝者想在自己去世之後如何分配屬於逝者的個人財產。當事人對其資產的處置和對未成年子女撫養權的安排受法律保護。
可在遺囑中進行處置的資產包括但不限於房產，還包括土地、車、船、銀行存款、養老金、保險金、股份、股票、首飾、珠寶、古董、收藏品和知識產權等等。
在遺囑中也可對其他非資產的事項進行安排，包括葬禮形式、遺體處理、器官捐獻、給遺囑執行人的報酬、對某些債務的免除，以及給慈善機構的捐款等等。

澳大利亞有遺產稅嗎？

澳大利亞未設立直接的繼承稅。澳大利亞的遺產稅不歸聯邦政府制定，是由各州政府來制定的。1992 年後，各州徹底地廢除了遺產稅，這也使得澳大利亞成為世界上首個取消遺產稅的富裕國家。所以嚴格地從法律角度上說，澳大利亞並未設置遺產稅。此外，澳大利亞也沒有贈與稅和死亡責任（death duty 意思指死後不用承擔因為死亡而產生的所有債務）。

然而，沒有遺產稅並不等於在澳大利亞繼承遺產就完全不用交納任何稅金。在滿足某些條件的情況下，逝者所繼承的祖輩資產會被政府視為逝者的個人收入增值，從而需要繳納資本利得稅（Capital Gains Tax，簡稱CGT）。但也並非所有遺產都須繳納該稅，例如對於遺產繼承房地產不需要付增值稅，除非將房子賣掉，直到出售此房子時，才需要付增值稅。

購買？繼承？澳房轉讓給子女哪種方式最合適

若子女已經獲得綠卡，而長輩仍屬於外國人身份，如果澳房直接購買至子女名下，則子女有可能獲得的優惠與補貼如下：

1-2 萬澳幣的首次置業補貼
自住印花稅減免
海外投資審查委員會（FIRB）申請費至少$5,500 澳幣的免除
海外人置業附加印花稅的免除

若子女和長輩均未獲得綠卡，可以考慮將澳房仍然購買至長輩名下，因為子女和長輩均無法獲得以上優惠與補貼；而在子女成功獲得綠卡之後再為子女購置房產，可為子女保留其申請首次置業補貼的資格。

海外投資審查委員會（FIRB）規定，海外人士購買二手房需要滿足有不少於 12 個月的簽證的要求。許多在中國工作生活的長輩往往不能達到此要求，而留學在澳的子女往往有長達 3 年的簽證，因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇。

因為對澳洲家庭法的不了解，許多長輩誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度，所以為子女事先購置房產作婚前財產，以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知，澳洲卻實行婚姻共同財產制度，無婚前婚後財產一說。此時，可以考量先行購買澳房於長輩名下，而後予以繼承給子女個人。

在下期專欄林律師將就遺囑的訂立做更詳細的探討。

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澳洲房產交割，資金在中國進行交易需要警醒的法律問題｜居外專欄

出於外彙管制與彙率波動的原因，一些面臨澳洲房產交割的買賣雙方客戶都會咨詢是否可以在中國以人民幣的交易形式進行購房款交割。雖然澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣資金交易，但澳幣幣種交割仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，對關於澳洲房產交割，資金在中國進行交易模式進行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。

A. 通過第三方監管賬戶進行澳房交割的探析

在國內的房屋交易中，為了確保交易順利與安全，中國部分銀行為房屋買賣雙方提供房產交易資金監管賬戶來協助買賣雙方完成房屋交割。
在澳房的交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進行交易，我們建議在交易前請務必確認以下法律問題：

1. 確認甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自願、平等和協商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監管服務有關事宜，訂立相關監管協議。

2. 確認甲乙雙方交易的房產坐落於澳大利亞_________________州_________________區，產權編號為_________________，產權轉讓人為_________________，產權受讓人為_________________。
3. 確認甲方在丙方開立賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________），以此帳戶為房產交易收款帳戶。

4. 確認乙方在丙方開立交易資金監管賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________）。乙方將人民幣_________________（計澳幣$_______，下稱“交易資金”）存入監管賬戶。

5. 確認監管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授權丙方在監管期間凍結該賬戶，凍結期間不支取賬戶內資金。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執管，並承諾在監管協議履行完畢或合法解除或在甲方及丙方同意前，監管賬戶持續設定為凍結狀態且為不通存通兌狀態，同時承諾不向丙方系統內外各營業網點申請掛失，直至丙方在監管協議項下的責任解除。乙方承諾嚴格、全面履行監管協議，按照約定向丙方發出授權指令。

6. 確認丙方對乙方監管賬戶存款按人民銀行規定的同期活期存款利率計息，利息歸乙方所有。

7. 確認非依監管協議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動用監管賬戶內的交易資金。該資金只用於向甲方支付監管協議交易中涉及的款項，不用於其他用途。

8. 確認丙方監管期間內，甲乙雙方在辦理房地產轉移登記過程中，經房地產登記機關審核，不符合產權登記條件而導致不能登記，或在登記過程中該房地產被有權機關依法查封或以其他形式限制房地產權利或因其他任何原因致使房地產無法辦理轉讓的，丙方憑有權機關出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協議通知書》將監管賬戶內資金予以解凍，如監管賬戶為儲蓄賬戶，則將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

9. 確認違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監管期間內完成交易的，監管期滿後，丙方將監管賬戶內資金予以解凍；如監管賬戶為儲蓄賬戶，則丙方將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

10. 確認監管協議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協議引起的爭議糾紛，當事各方可友好協商解決。協商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。

11. 確認協議中丙方由零售客戶部經理或分管行長簽字蓋章。

B. 關於印花稅、產權登記費與解押資金

盡管外幣交易完成澳房交割在澳大利亞法律中存在實踐操作空間，但印花稅的支付、產權登記費的繳納以及賣家解押貸款的還款仍然建議在澳洲以澳幣完成：

1. 印花稅繳納時間：
• 如標的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30 天內交印花稅。
• 如標的是現房，買方需要在無條件進入合同後的30 天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。
• 如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

2. 產權登記費：
• 例：昆士蘭州產權登記費計算器

3. 解押還款：
• 如果賣方在當初購房時是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請，且在交割時完成解押還款，以確認交付的物業產權並沒有任何賣方名義額的抵押權。

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事實證明：多倫多買房確實要挑個好地段｜居外專欄

挑社區是個技術活兒，這不是在地圖上按一顆圖釘那麼簡單的事情。

買房子對於很多人來說是這輩子最大的投資。大鵬地產資深經紀高岩松Jason Gao提醒我們，買房時挑個好地段無論是自己住還是以後房子轉手都有保證，好地段的房子一般都是最抗跌的。

那麼，在多倫多，哪些地區最抗跌，哪些地區物業出手最快呢？請看我們嘔心瀝血分析的1996至2019年，多倫多35片地區房價趨勢及銷售周期報告。

Jason 向我們展示了上面這張圖表。圖表2顯示自1996年至今，多倫多市所有社區物業價格平均年增值。數據顯示，自1996年以來，多倫多市住宅價格平均增長率約為400％（或每年平均增幅13％）（未考慮通貨膨脹）

同時，為了讓您更好的了解不同街區之間的增長率差異，我們可以對比一下North York Centre East（C14）和Leslieville-Riverdale （E01）自1996至2019年的房屋價格走勢圖（圖3）。圖4和圖5分別顯示了多倫多增長最快和最慢的5個區，房價從1996年至2019年的變化趨勢。

有一點需要注意，一些區，如北約克中心（C07和C14），Yonge-Eglinton（C10）和市中心（C01和C08）在近20年間顯示出相對較低的住宅價值增長，這主要是因為這些街區的以公寓(CONDO)市場為主，總價低於獨立屋、鎮屋等類型物業。

從圖6，我們對Yonge-Eglinton（C10）、Forest Hill-Oakwood（C03）和Yonge-Lawrence（C04）三個街區物業價格進行了比較。

在過去10年中，Yonge-Eglinton（C10）區CONDO銷量約占該區全部住宅銷量的60％至70％，而在Yonge-Lawrence(C04)和Forest Hill-Oakwood(C03)兩個地區中，CONDO銷量僅占全部住宅銷量的20％至30％。當我們進一步對這三個區房價的年增長率進行分析時，可以看到以上三個區的相同類型住宅（低層別墅與高層公寓）自1996年以來幾乎以同樣的速度增長。（如圖7所示）。

自1996年20年來，三個增長最快的地區是：Leslieville-Riverdale（E01），East York-O’Connor（E03）和Beaches (E02)，這三個地區在地理位置上緊挨在一起。圖8顯示2009年至2019年10年間街區房價增長率（指數為2009年房價）。從圖8，我們還可以發現一個巧合，2009年至2019年十年間，Rosedale-Moore Park (C09)，Rockcliffe-Smythe-Rogers (W03), East York-O’Connor (E03) 和 Leslieville-Riverdale (E01)這些地區房價增幅最大，這與1996至2009年間的增幅相似。而在圖8的另一端，Wilson Heights (C06), Etobicoke Centre (W08) 和Bayview Village-Parkway Forest-Don Valley (C15)這幾個地區的增幅低於多倫多的平均增長線。

從圖9我們可以看到從2017年4月至今，多倫多35個地區的住宅價格波動比率。(以2017年4月為參考值).

從上圖可以發現一些有趣的規律：

•截至2019年5月，多倫多的平均住宅價格幾乎恢復到了2017年4月的歷史峰值。

•市中心價格增長（C01和C08）主要依賴市中心公寓(CONDO)價格的持續增長。

•自1996年以來三個增長最快的地區Beaches（E02）、Leslieville-Riverdale（E01）和East York-O’Connor（E03））在2017年4月的房市泡沫中表現出極大的穩定性。

圖10. Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)社區2017年4月以來的平均房價變動

我們可以看一組房價對比，圖10是Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)兩個街區2017年4月以來的房價表現。從2017年4月至今, Mimico-Long Branch(W06)增長了近20%，與之相反，Don Mills (C13)價格降低了33%。

下面，我們通過分析房屋在市場上的平均銷售天數和歷史上的庫存月數，來了解各社區的物業需求強度。

下圖（圖13）是從1996年開始，多倫多35個地區每6年在售物業庫存月數。從圖表可以看出，最近6年，庫存月份處於最低點，僅低於1996年至2001年的周期。平均庫存月數最低的社區為Beaches (E02), Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)，這些地區同時也是增值表現最佳的社區。而在一些最富裕的社區和最貧困的社區，在售物業的庫存月數都比較高。從圖13還可以看出來，物業在房地產市場上停留的天數有所下降。與1996年至2001年這6年相比，最近6年來物業在市場上停留的天數減少了一半。

小結： •那些房價增長率最高的地區，往往也是銷售最快的地區，最具典型的是Beaches (E02)，Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)這三個街區。

•與1996年至2001年期間相比，過去6年中（2014-2019年）多倫多的物業在市場上銷售的時間減少了一半。

•與物業在市場上的天數相比，物業的庫存周期顯示出更高的穩定性，但過去6年顯示物業銷售更迅速，庫存約為1.9個月，這意味著在一個月內掛牌上市的19個物業中賣出了10個物業。

責編：Adam Chen

高岩松Jason 加拿大新移民、學區房購房一站式解決專家

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如果超強颱風來襲日本，海外房東應如何保護資產安全？｜居外專欄

8月10日1時45分前後，今年第9號台風“利奇馬”以超強台風強度登陸浙江溫嶺沿海，為今年來登陸我國的最強台風。為防御利奇馬，中央氣像台已發布最高級別的台風紅色預警。截至8月13日，“利奇馬”已致浙江、山東省共計44人死亡、16人失聯。

台風過境時常常帶來狂風暴雨天氣，暴雨強度大，洪水出現頻率高，波及範圍廣，來勢凶猛，破壞性極大。

日本作為一個島嶼國家，每年難以避免台風登陸。為避免天災給個人資產造成過於慘重的損失，投資人應該提前買入一些保險，以保護我們的資產不受到嚴重的經濟損失。

那麼，對於想要在海外投資房產的大家來說，有哪些住宅保險可以選擇呢？今天暖燈君就來給大家科普一下日本住宅的保險知識。

火災保險

已經購買過日本房產的投資人基本都了解在日本購房時有兩項費用不是強制收取的，可自行選擇要不要支出，它們就是火災保險和地震保險。

住宅火災保險並不是指只有建築物發生了火災才能支付保險金，關於這方面更具體的情況暖燈君之前已有過詳細講解，感興趣的投資人可以點擊藍字查看：房產投資者的疑問：火災保險真的可有可無嗎？。

簡單來說，住宅火災保險是一種由於火災、台風等原因致使自己的房產不慎被燒毀後能夠拿到重建“家園”費用的保險制度。

火災保險的對像不僅僅是指房屋建築，也包括個人財產。可以得到補償金的保險內容，包括：火災、水災、風災、被盜竊、房屋破損、漏水等。但是，火災保險不適用於地震、海嘯、火山爆發等自然災害而造成的經濟損失。

保險的金額與建築物種類有著密切關系，防火性能比較好的鋼筋混凝土建築物其保險金額就相對便宜一些。保險費可以一次性付清，也可以采用每年支付的方式，但是，一次付清的話要比每年支付便宜。

地震保險

地震保險，是為了避免因地震、火山爆發或海嘯等導致的火災、損壞、淹沒以及流失造成的損害而設立的保險。1964年6月14日日本大地震之後，地震保險被政府作為居民財產損失後盾來制定的保險，在近50年的建立及運行過程中日趨完善。

日本的地震保險，采用附加險的方式推廣，采用“強引導”模式，即業主在購買住宅火災保險時，保險公司原則上自動予以附加地震保險，除非業主特別提出聲明：不附加地震保險。加入地震保險的條件是必須同時加入火災保險，一般火災保險每10年一更新，地震保險每5年一更新。

地震保險的保險金額是根據受損的程度決定的，受損程度不同支付的保險金額也就不一樣。自1966年設立地震保險制度以來，截至目前日本地震保險的保障範圍、賠償限額和附加比例等已歷經5次以上改革。

保障範圍從1966年的僅承保全損，發展到目前的分為全損、大半損、小半損和部分損失四個類別。

保險金賠付比例從最早的僅賠付全損，發展到目前的全損最高賠付地震保險金額的100%、大半損最高賠付60%、小半損最高賠付30%以及部分損失最高賠付5%四個檔次。

賠償限額也從最初的建築物90萬日元、家財60萬日元，發展到現在的建築物5000萬日元、家財1000萬日元。

2017年地震保險內容進行了新的改定，除了有一部分區域的地震保險金額下降了，基本全國平均上漲5.1%。

2017年新地震保險金額明細

當然，日本的建築基准法標准一再強化，房屋質量本身也是十分有保證的。

財產保險

除火災保險、地震保險之外，日本很多業主還會購買財產保險。其保險對像為家具、電氣產品、被褥、衣服等。

雖然從表面上看保險費也是一筆不小的支出，但是當意外發生後需要重建時，我們面臨的損失可能會更大，在是否要加入保險的考慮方面，需要投資人斟酌而行。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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投資移民葡萄牙謹防買房騙局｜居外專欄

葡萄牙是歐洲最先火熱起來的買房移民國家，以其清晰的政策，簡單明了的流程，以及較短的辦理周期備受申請者青睞。對於葡萄牙移民政策而言，本身條款並不復雜，難點也是重點就在於如何挑選和購置房產。

在這方面存在不少陷阱和雷區，來自於北京的秦先生就遭遇了這樣的房產坑。

秦先生的孩子過兩年就要升初中了，他希望可以讓孩子從小在國外接受教育。加上自己經過多年打拼有了一定的積蓄，希望可以做些海外投資。因此，通過海外投資配置身份，提上了秦先生的日程。

對投資移民早就有所了解，之前也加過很多買房移民社群。他在群裡認識了一個“朋友”，“朋友”表示自己已經移民葡萄牙了，在葡萄牙居住了一年。經介紹，秦先生最終也選擇了葡萄牙。

秦先生在網上搜羅一些中介公司，和“朋友”商討選擇哪一家。“朋友”表示自己之前去過這些公司，不靠譜，自己給秦先生推薦了一家。

出於信任，秦先生接受了和“朋友”推薦的中介機構合作，踏上了葡萄牙購房之路。中介為秦先生推薦的房產項目位於裡斯本，秦先生提出能否去葡萄牙實地考察，親眼看看房產項目，中介才告訴秦先生為其推薦的是一個期房項目。

期房通常指在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋，秦先生原本考慮想要買現房，但是中介向秦先生表示，雖然多花費了些等待房產建好的時間，但期房的價格比現房更便宜，同樣的投資價格，能買到比現房更好的房產，並且開發商也保證2年內一定能夠建好交房……

經過和中介、開發商的雙重溝通，秦先生最終決定投資了這套期房。然而，令秦先生沒有預料到的是，錢投進去後，等了許久項目也沒有要動工開建的意思。每次秦先生去詢問進度，得到的回復都是“快了”、“很快就開始”。

秦先生心裡隱隱感覺到不安。原來開發商根本沒有資金去開建項目，需要等待更多的投資者投入資金。投資者數量不到位，錢不到位，這個房產項目就沒有開工的希望。

耐著性子等待了半年，秦先生發現項目還是處於未建狀態。時間漸漸過去，孩子離升初中的時間也越來越近，秦先生找到中介表示希望可以更換成現房投資，然而中介給到的回復卻是目前沒有現房項目可選擇。

秦先生再也坐不住了，求助自己的律師朋友和中介洽談退案事宜。經過幾個月的努力，秦先生總算是拿回了投資款。

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在秦先生案例中，我們也發現，市場上因對房產的選擇失誤，導致耽誤投資人計劃的案例比比皆是。而除了像秦先生這樣因為隨意聽信微信“朋友”介紹而遇上不專業的中介、被開發商忽悠外，選購海外房產還容易遇到這些坑：

房產項目根本就不存在，純粹屬於虛假房源。一些看似富麗堂皇的房產其實是不存在的，只是用來吸引買家關注的。
房產項目是有的，但是其實已經售罄了，但是一直沒有從網站移除。開發商或者中介為了先將投資人穩住，然後再推薦一些其他的房源，以至於讓投資人處於一種進退不得的這種狀態中。
房產項目是有，也正在出售，但是介紹材料和實際的並不相同，屬於典型的張冠李戴行為。主要目的也是為了忽悠，等買家到了之後再斡旋。

購房移民過程中，選房的坑太多。任何類別的移民，對於每一個家庭而言都是大事，其結果都會直接影響到家庭未來的規劃和發展方向。有些可以逆轉，但有些則會產生非常大的影響。建議一定要找專業的機構，並且辦理之前做好盡職調查。

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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澳洲二手房買賣的防坑秘籍｜居外專欄

澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（最低申請費為5600澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。若以物業屬性區分，外資委員會對海外人士的置業行為規定如下：

那麼，在澳洲進行二手房買賣，有那些“防坑”秘籍呢？

1) 房屋風險轉移何時發生？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，房屋的責任風險從合同簽訂日後第一個工作日的下午5 點起從賣方轉移到買方。此後房屋如果發生損毀，如遇自然災害﹑火災﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的損失也將由買方承擔。

【評析】：買方需要在合同簽訂之後盡快安排適當的保險，以保障自己的權益，否則就有可能會造成不必要的經濟損失。如果買方需要向銀行貸款，多數銀行也會要求買方先購買房屋保險。

2) 售房合同生效後，賣方另行簽訂抵押合同？

【規則】：合同為當事人雙方真實意思表示，不違反相關法律法規強制性規定，合同有效，賣方人將房屋另設抵押導致買方無法辦理過戶的情況並不影響買賣合同的效力。

【案例】：買賣雙方簽訂房屋買賣合同，賣方將位於新南威爾士州的一處房產出售給買方，該房屋買賣合同為雙方當事人真實意思表示，不違反有關法律法規強制性規定，且合同簽訂後買方已經入住房屋並自住至今，因此買賣雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。

雖然賣方出售房屋後未為買方完成房屋產權過戶手續，並用該房屋抵押在他處另行辦理了抵押貸款，但不影響買賣雙方簽訂的房屋買賣合同的效力，買方有權利要求賣方解除所有抵押貸款，完成過戶手續。

3) 以貸款條款撤銷合同？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，房屋買賣可以以買方在”貸款日”到期前成功從”貸款銀行”處得到所需”貸款數額”的貸款批准，並且貸款條件令買方滿意為條件，前提是合同中”貸款數額”、”貸款銀行”以及”貸款日”三項都要正確填寫。換句話說，如果買方經過努力仍無法得到滿意的貸款，可以以此為理由終止合同。

【評析】：合同同時要求買方必須盡力安排貸款，如果買方不安排貸款，或者在決定貸款條款是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。在此情況下，賣方將可以沒收全部訂金，還可以對由此造成的損失要求賠償。如果在貸款日前買方無法獲得貸款批准，則可以通知賣方終止合同。

買方在向賣方確認貸款成功前必須仔細閱讀貸款合同上的條款，確定所有貸款條件都是可以接受的。一旦確認了貸款成功，但是銀行最後卻不能提供貸款，從而導致無法按時成交的話，買方將有可能損失掉全部合同定金，並且被要求賠償對賣方造成的損。

4) 以建築及害蟲檢查條款撤銷合同？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，合同可以以買方獲得滿意的書面房屋檢察與害蟲檢查報告為前提條件。和貸款條款一樣，”檢查時間”、”房屋檢查人”和”害蟲檢查人”三項都必須正確填寫，否則此條款無法生效。

【評析】：買方必須盡力安排檢查並得到報告，如買方不安排檢查，或者在判斷檢查結果是否滿意時不實事求是，都將被視為違約。如果買方在合理考慮的情況下依然覺得報告結果不能使其滿意，即可以向賣方提出終止合同。這個要求也必須在合同上規定的檢查時間當天下午5 點之前提出。

5) 交割後發現賣方違約，買方可否仍主張賠償損失？

【規則】：未按約定履行合同義務造成損失的，應當繼續履行並賠償損失。

【案例】：陽台移門與車庫陽蓬屬於固定裝修，按照約定應隨房屋一並轉讓。賣方若拆除移門和車庫陽蓬，損害了買方的合法權益，造成買方損失，買方有權利主張向賣方要求賠償損失。

6) 合同已經履行，但遲遲無法過戶？

【規則】：過戶文件是向政府部門提供房屋買賣詳細情況的重要文件。賣方必須按照法定要求提供產權轉讓文件，協助過後；買方繳納印花稅後必須在過戶文件上加蓋已繳印花稅的圖章。

【評析】：如果委托律師辦理房屋買賣事宜，律師會為您辦理其中手續並代繳印花稅。如果選擇自己完成交易過程，則需要到州政府的財政稅務部（Office Of State Revenue）繳納印花稅並在過戶文件上加蓋印章。成交後買方或買方的貸款銀行需要向產權辦公室提交過戶登記申請，把買方登記為房產的所有人，並將貸款銀行登記為按揭權人。

在登記後產權辦公室會告知各相應政府部門房屋產權的轉變，如市政府及州財政稅務部門等。如果您購買的房產是連體別墅或市公寓等有管理公司負責管理的房產，還需要填寫相應表格已通知管理公司產權的轉變。政府部門不會主動提供實體的產權證明，需要業主主動申請。但是，業主可以通過產權檢索（Title Search）找到物業所有權的證明。

7) 房屋被查封會影響合同效力嗎？

【規則】：房屋被查封暫時無法辦理過戶手續，但合同效力並不受其影響。

【案例】：買賣雙方簽訂的《房地產買賣合同》，系雙方的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。雖賣方因違章建築與稅務欠款被州政府部門處於查封狀態，暫時無法辦理過戶手續，但不影響上述《房地產買賣合同》的效力，故買賣雙方簽訂的《房地產買賣合同》有效，賣方應在合同約定的期限內辦理過戶手續。

8) 賣方要求買方放棄冷靜期？

【規則】：以昆士蘭州房地產協會標准合同為例，當買賣雙方在合同上簽字，並且買方或其律師收到簽字的合同後，按法律規定，買方享有五個工作日的合同冷靜期且可以拒絕賣方的放棄要求。

【評析】：在此期間買方隨時可以終止合同，但是賣方可以要求買方繳納相當於合同目標金額0.25% 的罰金。但是，拍賣達成的買賣合同往往不會附有冷靜期。

9) 海外人利用本地人的PR身份掛名買房？

【規則】：若房屋買賣合同被認定為以合法形式掩蓋非法目的（例如逃稅），合同無效。

【案例】：若雙方之間的房屋買賣並非正常交易，其真實目的是為了取得銀行貸款或逃稅騙稅。根據相關法律規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。

10) 交割日臨近，買方只要求一天延期，賣方卻“死不答應”？

【評析】：此種情況下，賣方有權利同意無息延期，同意有息延期戶或拒絕延期。

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留學生在澳洲購房需要注意的問題｜居外專欄

經常有讀者與客戶來信咨詢關於“留學生購買澳洲房產”的問題，特別是關於留學生是否可以購買二手房等等。本文將就咨詢頻率較高的問題作統一的答復與解釋，與各位讀者解惑分享。

1. 留學生可以買澳洲新房嗎？

無論留學生是否擁有持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證，他們都可以通過申請FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會Foreign Investment Review Board 的簡稱），獲得批准從而購買空地用於建房，購買新房和樓花等等，無論是用於自住或是投資目的。

2. 留學生可以買澳洲二手房嗎？

根據FIRB的規定，留學生持有500留學簽證（允許其在澳洲合法持續逗留十二月以上）是被認定位澳洲臨時居民，因此可以購買一套二手房作為自住用途（即該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所）。需要額外注意的如下：

簽證到期或離境3個月內需要賣出（即在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業）；
均需要申請FIRB，根據房價申請費各不相同，100萬以內的房子申請費為5,600澳元。
不可以出租、分租，否則視為違反FIRB規定（即該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住）。

請務必注意，在留學生簽證過期後，如非法繼續持有該二手物業，根據法律的規定被查處將面臨最高12.75萬澳元的罰金或三年監禁，他們還將可能被處罰購房價格的25%。

3. 留學生購買澳洲新房與二手房的法律差別？

二手房的競爭比起新房和樓花可能更為激烈。一般來說，樓花和新房是定價銷售，而二手房一般為出價或拍賣等形式出售，簡單來說即價高者得。同時，如果購房者遞交了海外人士買房許可FIRB申請最後卻未能拍得該二手房，那FIRB的申請費是不退的。目前，FIRB批准函內會注明購買該物業的最高價限制，如果最後拍得的價格超過FIRB批准函，可能會面臨額外的費用。因此，在購買二手房時可能需要更多的技巧及准備工作。

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4. 留學生購房合同中必加的條款？

除非開發商已經獲得了FIRB“新建住宅豁免申請證明”（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般來說無論是購買新房或是二手房，留學生購房都是需要單獨申請FIRB批准的。

留學生在購買二手房時，我們會強烈建議在合同上加入“Subject to FIRB”條款（盡管獲批率較高），即如果在28-45天之內，FIRB申請未獲批准則合同自動終止，已付的定金應該全額退回。

5. 留學生購買澳房所應支付的稅務與費用？

以來自天津的小白為主人公為例，小白在昆士蘭大學就讀化學研究生，也打算長期在布裡斯班生活發展，父母便打算資助小白購買一套80萬澳元的房產為例（無論新房或二手房，並不影響稅務與費用），作為首次置業的自住房，那麼應繳的相關費用（無貸款前提下）預估為：

FIRB申請費：約5,600澳元（假設開發商或賣家未獲得FIRB豁免）
產權注冊費：約2,357澳元
基礎印花稅：約21,850澳元
海外人附加印花稅：約56,000澳元
律師費：約1,500澳元

同時，留學生家長們也可以通過以下鏈接，獲得一個相關稅務與費用的估算：https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/。但請注意，該估算器的內容不能作為法律依據，請最終以您的律師給您所作的精確計算為准。

6. 留學生購買澳房可以貸款嗎？

如果留學生買房准備要辦貸款，那麼在購買前請務必聯系好自己的貸款經理和律師，了解相應政策後在進行購買。因為銀行在辦理貸款業務時主要看房屋的價值及貸款人的還款能力，那麼作為在澳的全職學生，是很難達到銀行貸款的收入要求的。尤其是留學生在澳每周僅有20小時的合法打工時間。但是，部分銀行或基金公司接受留學生父母作借款人或作擔保的貸款方案。無論留學生以什麼身份貸款，收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。

此外，如果貸款比例超過80%的話，是會被要求出示3個月以上連續存款的能力證明，貸款還款的期限一般是30年。因此，留學生購買二手房務必准備好充足的資金，尋求貸款經理的融資建議等。

7. 留學生購買澳房有年齡限制嗎？

留學生在澳購房一般需要18周歲以上，其他沒有嚴格的年齡限制。但是年紀較小沒有足夠收入的學生如需辦理貸款購房，可能會面臨不小的障礙。特別是考慮到全職學生的收入會非常有限。因此如果需要辦理貸款，還是需要有足夠經濟來源的人士來買房較為穩妥。如果以父母名義購房，則可在申請FIRB許可後購買澳洲新房或樓花。

8. 留學生可以和父母聯名購買澳房嗎？

許多客戶或朋友都會在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適：自己一個人的名字，父母的名字還是孩子的名字呢？其實在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，主要分為以下兩種方式：

共同共有（Joint Tenancy）：在聯名購房時，除非購房者作出特別聲明，一般都會按照共同共有來簽訂購房合同。所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。此外，共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。
按份共有（Tenancy in Common）：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。此外，聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。還需要注意的是，如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

9. 父母出資為留學生子女購澳房，將來如何保護父母利益？

出於稅務和資產保護方面的考慮，也有很多投資人會采用家庭信托基金（Family Trust）或房產投資信托基金（Property Investment Trust）的形式來買房。它有以下的好處

允許將實際出資者和產權所有人區分，也允許將資產所有人和受益人分離，假如在離婚、繼承或遭遇相關法律糾紛的情況下，達到保護資產的目的；
允許將信托基金內產生的收入分配給家庭成員來減稅；
允許將資產傳遞給後代而避免交遺產稅。

此外，衡平法救濟是在澳洲托倫斯土地登記制度（Torrens Title System）中一下特殊的救濟方式。衡平法是澳大利亞普通法的一大特色，法官被允許在公平合理的原則下，運用自由裁量權作出公平的判決。因此，父母和子女產生財產糾紛時，即使實際出資人不是法律上的產權所有人，那麼在充足證據的證明下，實際出資人仍可獲得房產的產權和收益，從而對房產進行處置和分配。

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上半年悉尼商用物業成交創下新紀錄︱居外專欄

一般來說，在亞太地區，每年春季，買賣雙方達成的交易量都會增加。而今年，專家們認為商用房地產行業將迎來一股搶購熱潮，其中澳大利亞悉尼將成為最熱門的商用物業市場之一。目前，悉尼商用物業的回報率遠遠高於澳大利亞各地的住宅物業。

根據Cushman＆Wakefield發布的最新數據，在2019財政年度，商用房地產的投資交易額已攀升至426億澳元。悉尼和墨爾本的商用物業空置率達到了歷史低點，其租金也有一定的增長。這些有利因素使辦公樓的交易量在2019年財政年度提升了22.6%，達到了231億澳元。此外，整體商用物業426億澳元的投資交易額意味成交量同比上漲了22%。

促使辦公樓交易量提升的主要動力是悉尼和墨爾本辦公樓物業的空置率創下新低。這不僅支撐不斷上漲的租金，還釋放了積壓的需求，實現了較高的預先承諾水平。

在受到一些辦公室退出市場影響，同時經濟強勁發展的背景下，悉尼辦公樓市場持續受到積壓需求和高預先承諾水平的影響。

截至2019年6月底的12個月內，悉尼中央商務區商用物業的主要有效總租金實現了9.1%的增長，遠高於長期平均水平，而空置率下降至4.1%。行業數據顯示，外國投資占第二季度總投資額的37%，占本財年的比例為45%，總金額為190億澳元。

2017至2018年期間，外國年度滾動投資額占比為31%（108億澳元）。2019年財年結束時，該指標已上升至45%。2017至2018年期間，辦公樓外國投資額占比為42%（108億澳元）。2019年財年結束時，其占比已提升至53%。

新南威爾士州的辦公樓投資額最高。2019財年，改地區的辦公樓投資總額達到了102億澳元。

悉尼都會區市場的交易也相當活躍。喜達屋資本（Starwood Capital）和阿羅資本（Arrow Capital Partners）以4.382億澳元的價格買下了位於查特伍德（Chatswood）的天頂中心（Zenith Centre），創下了中央商務區以外辦公物業的最高售價紀錄。

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最近幾周，其他悉尼都會區物業的大額交易還包括香港億萬富翁蔡志明的旭日實業（Early Light）以3億澳元的價格買下了悉尼北部北角大廈（Northpoint Tower）剩余的一半股份；同時新加坡的桑代克公司（Suntec）斥資2.97億澳元購買了皮爾蒙特哈裡斯大街21號（ 21 Harris Street）的物業。

2019財年，債券收益率下降了約130個基點，而辦公樓的收益率保持穩定，因此商用物業的相對吸引力也有助於刺激投資者的需求。選擇悉尼中央商務區物業的投資者會發現，入門級商用房地產的價格表現十分強勁，可能在聖誕節前創下新紀錄。

悉尼零售物業售價最高紀錄的保持者是位於皮特街70號的2號商鋪。該物業於2015年售出，目前被用作咖啡館。其面積僅為19平方米，但售價高達216萬美元，每平方米的均價為11.36萬美元，打破了之前的紀錄。業主以五年期租約的形式將該物業出租給了諾姆科爾咖啡館（Normcore Coffee），可續租五年，租金每年提高4%，年租金收入為9.2萬澳元。

第一太平戴維斯代理人尼克·洛爾（Nick Lower）表示，盡管人們普遍認為零售物業是表現不佳的資產類型之一，但位於中央地段的小型房地產，尤其是街道上的小型房地產，目前非常受投資者歡迎。

“我認為很多人都希望把他們的錢投入安全可靠的資產，但很少有房地產能在安全性方面擊敗悉尼中央商務區的物業，特別是商用物業。中央商務區核心地段的人流量很高，而且周圍都是大型企業，”他說道。

對於今年春天打算購買商用房地產的投資者來說，悉尼應該成為其首選的置業地點。預計該地區的物業在年底前將創下更多紀錄。

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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投資心法完結篇｜居外專欄

差餉物業估價署剛公佈 5 月份私人物業樓價指數創下歷史新高，報 396.8 。其實香港樓價踏入 2019 年已經連升 5 個月，累計升幅達 10.4%，完全收復 2018 年下半年的調整！

香港樓價的升跌跟中美貿易衝突的情況息息相關。年初特朗普一直表示協議進展良好，令市場一片樂觀，升個不停。但當特朗普在 5 月突然變臉，中美談判停止，令香港物業的交投在 6 月開始大幅減少，樓價的升勢也停止了。相信 6 月份差估署的數字會反映出來。再加上香港在 6 月以來發生的大型群眾集會，令香港物業的交投進一步放緩。雖然如此，樓價並沒有出現大幅下跌的情況！

展望下半年，中美貿易談判仍會主導市場情緒。在剛剛過去的 G20 會議，特朗普又再次跟習近平會面，而且宣布重開談判，並恢復批准美國公司向華為供貨，中國亦恢復購買美國農產品。特朗普似乎面對頗大壓力，比中方更需要一份中美協議，以增加大選連任的勝算，也急於化解農民因失去中國訂單而帶來的壓力，然而特朗普今日再度宣佈增加關稅為樓市平添壓力。筆者一向估計中美兩國在美國大選前仍然繼續打打停停，為樓市添不明確因素。樓市大升的機會很低！

不過長遠一點看，時事為樓市帶來正反雙面的新因素，令樓市有不同的發展方向。對樓價的正面因素是政府處於弱勢，已經不會提出任何具爭議的法桉。首當其衝是“明日大嶼”的硏究撥款被延後、公私營合作發展計劃也暫停。在可見的將來，土地的供應更形短缺，土地供求不平衡的情況更嚴重。

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對樓價負面的因素是今次政治事件，短期難以解決和解，將會長期困擾香港。香港的移民風氣會否再度興起？也是一個值得大家留意的趨勢！

最後，隨著中美貿易衝突帶來的風險，美國聯儲局在下半年會停止收水之餘，還會有很大機會再度降息放水。港息未必隨美息而降低，但起碼加息的機會會大減，全球的低息環境會繼續。所以筆者估計 2019 年下半年的樓價只會窄幅上落，變化不會很大。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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