Category: Special Investment Column

“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產，並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。在這種情況下，代持人並未實際出資，但仍在法律上享有房產的所有權；實際出資人不享有房產的所有權，卻對投資行為實際出資。

我們為遇到此法律問題的讀者們總結歸納以下法律知識點，希望可以幫助或警醒更多面臨類似問題的“實際出資人”與“代持人”們。

注意點1：FIRB對於買家簽證以及身份的規定

對於大部分的二手房，澳大利亞海外投資審批委員會（Foreign Investment Review Board ）設置了一系列門檻來限制海外人士直接購買。FIRB規定，海外買家一般被禁止購買澳洲已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。這造成了一些沒有澳洲身份的人求助當地的永居人士作為“買家”掛名購買二手房產。

更重要的是，此類代持行為本身可能涉嫌對政府機構的隱瞞或者欺騙行為，更有甚者可能面臨政府機構的起訴（包括刑事訴訟）。FIRB對於隱瞞海外投資人身份或代為持有海外投資人的物業來逃避海外人士購房申請的行為是明令禁止的，違反者不僅會被罰款及強制出售物業，情節嚴重的可能會面臨刑事訴訟。這對代持人和物業實際擁有人都是非常大的違規風險。

注意點2：關於首次置業補貼與印花稅減免

澳大利亞聯邦政府和各州政府在針對海外投資人購買物業上都有明確的規定。總體來說，海外人士購買物業必須要通過海外人士購房申請的審批且需要交納一定數額的申請費，一些州政府也對海外人士收取比本地購房者多出7%-8%的印花稅，由此不難想像外國人為了規避政策成本，希望通過他人代持的方式在澳購房的需求是有多旺盛。

海外人士通常無法通過自身申請州政府給予的首次置業的補貼或印花稅減免。而有當地永居身份的代持人則很有可能通過滿足以下條件，為實際出資人獲得優惠：

首次置業補貼（1-2萬澳元）申請條件：

1. 必須是澳洲永久居民或公民；
2. 購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
3. 購房者年齡滿18周歲；
4. 必須購買價值不超過75萬澳元的新房。

首次置業印花稅減免政策申請條件：

1. 購房者從未在任何國家購買過房產；
2. 購房者從未申請過首次置業補貼；
3. 新房交付後，必須在該房產內連續居住12個月或以上；
4. 購房者必須年滿18周歲。

注意點3：關於銀行貸款的抵押與還款

在2016年之後，澳洲對海外人士貸款愈發收緊，甚至關閉。因此，通過有澳洲身份與本地收入的代持人來取得貸款也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與代持人約定，所有貸款均仍由出資人償還。若實際出資人沒有適當履行還款義務，則會影響銀行對代持人的信用評級與再貸款能力，或是強制要求代持人償還貸款。

注意點4：“代持協議”下代持人與出資人的二者權利義務

雙方存在借名買房的“代持協議”，且有充分的證據證明房產首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際由出資人支付的，是否應該認定登記在代持人名下的房屋屬於代持有性質？房屋所有權是否歸出資人所有，而非代持人所有？

澳洲實行托倫斯登記制度，該制度的核心為“登記生效主義“。因此“掛名購房”後，作為登記權利人的代持人一旦反悔，即使實際出資人留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在，也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序；更有甚者，如無法證明“掛名購房”事實的存在，實際出資人自身權利將無法得到保障，導致金錢房產兩失。

在托倫斯登記制度下，如果代持人決定轉賣此房產，也無需征得實際出資人的同意。如果新買家為善意第三人且在已辦理產權變更登記的情況下，實際出資人已沒有可能要求取消此交易拿回房產產權。即使能夠證明“掛名購房”事實存在，也只能追究代持人的相應責任。

此外，如果在未來的某個時間點，實際出資人者與代持人之間出現了與產權相關的糾紛，那麼實際出資人就會十分被動。由於所涉及的物業產權是注冊在代持人名下，法院會要求實際出資人提供證據證明自己所主張的所有權，而這方面舉證十分困難。即使實際出資人能夠提供購房時的出資憑證，代持人也可以主張對方的出資行為屬於借貸行為，這種情況下實際出資人很難保護自己在物業增值部分的所得。如果代持人是實際購房者的家人，代持人甚至可以主張出資行為屬於贈予行為，實際出資人甚至可能因此分文不得。

最後，與代持人相關的一系列問題也可能導致實際出資人十分被動。這包括代持人的財務狀況惡化導致破產需要拍賣名下物業清償債務，代持人意外死亡的遺產繼承問題，代持人婚姻狀況所設計的財產分割，代持人與租客鄰居產生的矛盾以及因物業貶值產生的銀行債務問題等等。

注意點4：“代持協議”下賣家、代持人與出資人的三者法律關系

掛名購房情形一般具有雙重性特征，涉及兩個法律關系：

• 一個是由出借名義人（代持人）和不具有購房資格或條件的人（實際出資人）之間形成的借用名義的法律關系；
• 另一個是由出借名義人（代持人）與房產賣家之間形成的房產買賣的法律關系。

一般情況下，實際出資人與代持人通常關系較為密切，澳洲法院審理的“掛名購房”糾紛中甚至多有親屬關系。因此雙方基於信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。但由於借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，十分容易引起法律糾紛。因此，在考慮“掛名購房”前，務必確保雙方獲得了獨立且充足的專業法律意見。

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在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？上一期我們講述了如何訂立遺囑，這期我們將探討關於遺囑的一些注意事項。

遺囑存在有效性的問題，即一份遺囑可能會被質疑為無效。質疑遺囑無效，必須提出以下證明：

• 這不是逝者最後的遺囑（逝者後來又訂立了其它遺囑）
• 該遺囑沒有正確的簽名和見證
• 逝者在訂立遺囑時沒有必要的心智能力
• 該遺囑在最初簽名後已被更改，或
• 逝者被迫或受到壓力訂立該遺囑。

另外，一份遺囑也可能會被推翻。如果逝者在立遺囑時由於各種原因可能沒有考慮到立遺囑之後發生的事情而忽略了一些人的利益，或逝者本想在去世之前修改以前所立遺囑但未能如願, 或逝者本意就不想留遺產給一個親屬，或逝者只留了非常少的遺產給一個親屬，或逝者有意或無意地把部分財產沒有寫在遺囑中。在遺囑執行時，被忽略的這部人的基本生活利益可能得不到保障。根據繼承法，這部分被忽略的人可根據繼承法的家庭條款在 12 個月之內向法院提出異議來爭取自己的利益，這被稱為“家庭供養索賠”。

如果此前的有關條文規定是不公平的，您可以對一份具有法律效應的遺囑提出訴訟。如
果成功的話，法庭將根據您的利益為主修改原遺囑分配方案。這同樣也適用於逝者沒有
遺囑的情況下。 如果您要對遺囑提出訴訟，您必須符合 Section 57 of the Succession
Act 2006 中有資格提出訴訟的人，即：

• 配偶
• 前任配偶
• 實際同居的配偶
• 子女
• 繼子女和孫子孫女不具備自動繼承權，但是根據 條款中的 Section 57(1)(e)(i) and (ii)，他們可能會考慮成為合格繼承人
  • 逝者的家庭成員中依靠逝者生活的人
  • 與逝者有密切關系的人

一份有效的遺囑還需要有一個執行人。遺囑執行人是逝者遺囑中指定將在逝者去世後負責處理逝者的遺產的個人。此人應年滿18 歲，是逝者可以信任並願意承擔這一責任的個人。逝者也可以指定 一位專業人士，例如受托人與監護人機構(Trustee and Guardian) 或律師作為遺囑執行人。

遺囑執行人有著很重要的責任，他肩負了立遺囑人的去世後的財產分配重任和話語轉達。在選擇遺囑執行人應該認真考慮。遺囑執行人的首要工作是：

• 在立遺囑人死後收回立遺囑人所有的財產
• 支付立遺囑人生前的所欠債務和葬禮等花銷
• 按照遺囑規定遺贈資產給相關機構或個人
• 按照遺囑的要求，在立遺囑人死後分配遺產

需要注意的是，任何關系到房地產方面的遺囑在申請遺囑認證時必須報告給當地法庭。

最後，在無遺囑的情況下，繼承法規定的遺產分配原則又是如何的呢？如逝者有一個配偶但沒有孩子，遺產全部歸配偶。

1. 如逝者有一個配偶且有一個或多個孩子，且所有孩子都是逝者和該配偶所生的孩子，遺
   產全部歸配偶。
2. 如果逝者僅有孩子但沒有配偶，則所有孩子平分遺產。如果一個孩子已去世，但這個去
   世孩子有孩子，則逝者的該孫輩繼承去世孩子的遺產。
3. 如果逝者僅有父母，但沒有配偶和孩子，則兩個父母平分遺產。
4. 如果逝者僅有兄弟姐妹，但沒有配偶和孩子，沒有父母，則所有兄弟姐妹平分遺產。如
   果其中一個兄妹去世，那該去世兄妹的那一份由他或她的孩子繼承。
5. 如果逝者僅有祖父母，但沒有配偶，沒有孩子，沒有父母， 沒有兄妹，則祖父母平分遺
   產。
6. 如果逝者僅有叔叔和阿姨，但沒有配偶，沒有孩子，沒有父母，沒有兄妹，沒有祖父母，則所有的叔叔和阿姨平分遺產。如果其中一個叔叔或阿姨去世，那該去世的叔叔或阿姨的那一份由他或她的孩子繼承。
7. 如果逝者沒有親屬，則歸國家所有。

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在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？上期我們講述了澳大利亞的遺產稅和房產購買和繼承的方式，這一期我們將詳細來說明如何訂立遺囑。

一份遺囑必須被正確地簽署和見證才能具備法律效力。清晰地表述逝者的意願，以減少
對逝者想為誰留下什麼之願望出現任何爭議的可能。首先遺囑必須以書面形式寫下，錄
音錄像無效。立遺囑人簽字時必須有兩名見證人同時在場，與立遺囑人同時簽字，而且
必須使用同一支筆。遺囑超過一頁，每頁都需簽字。立遺囑的兩種主要方式為：

• 郵局或網站購買 Will Kit 等自行訂立遺囑的文件樣本，按照說明仔細填寫；
• 聘請專業律師：如果財產和家庭關系較為復雜，應該聘請專業律師幫助制定遺囑。

律師會會確保遺囑有效，正確地表述，簽名與見證；確保遺囑的表述清晰無歧義，完全遵從逝者的意願；確保遺囑中逝者對婚姻配偶、同居伴侶、子女、前妻/前夫、其他受撫養人以及與逝者有親密關系的人的遺產分配符合法律規定；協助逝者制定資產處置計劃，合法合理避稅；助逝者指定遺產執行人和信托人並核算他們的報酬；並對其他遺囑事項提供法律意見。

同時，強烈建議逝者尋求資產規劃與稅務方面的建議。

以下澳大利亞遺書樣本的節選只作參考。此外，不同國家有不同的格式要求， 所以不建
議以一份遺囑應用於在不同國家的所有產業。因為各人有不同特殊的情況，此樣本不能當為實用，並建議聘請專業律師為逝者解釋相關條款：

This is the last Will of [__________________ ] of [__________________ ].
這是住於 [ __________________] ， [_________________ ] 的最終遺書

1. I REVOKE all former Wills and Codicils relating to any immovable property situated in Australia and declare this to be my last Will and Testament relating to all immovable property situated in Australia relating to all immovable property situated in Australia
本人取消所有以前有關澳大利亞房地產所立下的遺囑並且宣言此文件是我最終有關澳大利亞房地產遺囑。

2. I APPOINT [______] the Executor and Trustee of this Will (hereafter referred to as ‘my Trustee’). If my Trustee is unable or unwilling to act, I appoint [______] to be the executor of my Will.
本人在此委托 [______] 為遺囑的執行與信托人。 如本人的信托人（ ） 不能或不願意執行這遺囑， 本人委任（ ）為遺囑的執行與信托人。

3. I GIVE to [______ ] all my estate located within Australia to [______],predeceases me or does not survive me for thirty days then i give all my estate located within Australia to [______].
本人賜予於 [______] 立於澳大利亞的所有座落在澳大利亞的房地產。如果 [______] 比我先逝世或在我逝世 30 天內逝世， 那本人賜予於 [______] 立於澳大利亞的所有座落在澳大利亞的房地產。

4. TRUSTEE POWERS 信托人職權
I DECLARE that my Trustee(s) will have, in addition to any powers available at
law, the power To SELL any asset by either public auction or private contract for such price and on such terms as my trustees think fit. My trustees may postpone the sale of any asset and without responsibility for any loss occasioned by the postponement.
本人宣言信托人將有職權（這是現行法律授權其外的職權）以拍賣或非拍賣方式並以信托人所認定的條件售賣任何與此遺囑有關的房地並且對延遲售賣的損失不必負責。

5.This will and its execution is governed by the laws of Australia 。
此遺囑以及執行將尊崇澳大利亞法律。 [ 解釋–著是為了避免爭議， 尤其是當遺囑書
是在外地簽署 ]
日期 Dated [______ ]
簽名 Signed by [______]

in our joint presence and attested by us in the presence of her and of each other
在我們同時的陪伴下與由我們在立屬者陪同並互相的堅定下
（兩位見證人簽名） (two witnesses sign here)

逝者應就自身情況獲取法律建議。除非逝者更改遺囑、 訂立新的遺囑或撤銷（取消）遺囑，逝者的遺囑持續到逝者去世一直有效。

如果逝者的情況發生變化， 例如子女或孫子女出生或逝者的配偶去世，也應獲得有關更新遺囑的法律建議。婚姻也可能造成遺囑撤銷， 除非訂立該遺囑時已預期到這一婚姻關系。如果逝者計劃結婚或離婚，可能需要更新逝者的遺囑。

因此，只要逝者還具有必要的心智能力，逝者可以隨時更改遺囑。但逝者不能通過在遺囑中劃掉一些內容然後簽名確認或是在遺囑中寫下一些不同內容來更改遺囑。逝者可以
訂立一份“遺囑修改附錄”（這是一份單獨的文件，對逝者的遺囑做出更改），該附錄需
要由與訂立遺囑的相同方式進行簽字和見證。訂立一份全新的遺囑通常是最好的選擇。

在下一期專欄，林律師將就遺囑的一些注意事項展開討論。

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