Special Investment Column – Page 45

香港下半年樓市展望｜居外專欄

差餉物業估價署剛公佈 5 月份私人物業樓價指數創下歷史新高，報 396.8 。其實香港樓價踏入 2019 年已經連升 5 個月，累計升幅達 10.4%，完全收復 2018 年下半年的調整！

香港樓價的升跌跟中美貿易衝突的情況息息相關。年初特朗普一直表示協議進展良好，令市場一片樂觀，升個不停。但當特朗普在 5 月突然變臉，中美談判停止，令香港物業的交投在 6 月開始大幅減少，樓價的升勢也停止了。相信 6 月份差估署的數字會反映出來。再加上香港在 6 月以來發生的大型群眾集會，令香港物業的交投進一步放緩。雖然如此，樓價並沒有出現大幅下跌的情況！

展望下半年，中美貿易談判仍會主導市場情緒。在剛剛過去的 G20 會議，特朗普又再次跟習近平會面，而且宣布重開談判，並恢復批准美國公司向華為供貨，中國亦恢復購買美國農產品。特朗普似乎面對頗大壓力，比中方更需要一份中美協議，以增加大選連任的勝算，也急於化解農民因失去中國訂單而帶來的壓力，然而特朗普今日再度宣佈增加關稅為樓市平添壓力。筆者一向估計中美兩國在美國大選前仍然繼續打打停停，為樓市添不明確因素。樓市大升的機會很低！

不過長遠一點看，時事為樓市帶來正反雙面的新因素，令樓市有不同的發展方向。對樓價的正面因素是政府處於弱勢，已經不會提出任何具爭議的法桉。首當其衝是“明日大嶼”的硏究撥款被延後、公私營合作發展計劃也暫停。在可見的將來，土地的供應更形短缺，土地供求不平衡的情況更嚴重。

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對樓價負面的因素是今次政治事件，短期難以解決和解，將會長期困擾香港。香港的移民風氣會否再度興起？也是一個值得大家留意的趨勢！

最後，隨著中美貿易衝突帶來的風險，美國聯儲局在下半年會停止收水之餘，還會有很大機會再度降息放水。港息未必隨美息而降低，但起碼加息的機會會大減，全球的低息環境會繼續。所以筆者估計 2019 年下半年的樓價只會窄幅上落，變化不會很大。

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新加坡城規新計劃道出新加坡的競爭優勢｜居外專欄

世界各地的城市都有自己的城市規劃的流程。但很少地方的人像新加坡一樣有效地做長期規劃並將這些規劃變為現實。這是新加坡的關鍵競爭優勢。——摘自新加坡國家發展部部長勞倫斯黃先生在URA 2019年總體規劃展覽會期間的演講。

我同意部長的意見。在參觀了世界上許多主要城市之後，我親眼目睹了新加坡如何通過積極的具有前瞻性的規劃方法將土地用於城市發展，克服土地稀缺，同時滿足不斷增長的國家人民的需求，並保持與世界的關聯。

最近啟動的草案總體規劃旨在指導新加坡未來10至15年的發展需求和土地使用。市建局的總體規劃每五年更新一次，以確保長遠計劃保持更新，尤其是推動經濟，建築科技和人民生活水平的不斷提高。

在我看來，總體規劃的最新版本已經滿足了許多新加坡人的期望。

總體規劃全面而精致。對於我來說，在一本雜志中將其濃縮為兩頁，很難公正地涵蓋所有要實現的復雜的城市規劃要求。因此，我想關注一個對我來說對人們生活產生最重大影響的關鍵概念——“城市轉型”。

能夠見證城市轉型的兩個領域是中央商務區（CBD）和南部海濱區。

CBD復興

為了不斷恢復新加坡CBD的活力，以保持其競爭力和活力，市建局推出兩項計劃，為CBD增添更廣泛的用途，使市中心不僅是白天工作的地方，而且是一個充滿活力和繁華的地方。晚上和周末都有生活和娛樂活動。

CBD激勵計劃通過提供總容積率來激勵將至少20年房齡的辦公樓轉變為綜合用途開發項目 ——具有住宅，酒店，商業和零售等多用途，提升建築物的總使用面積；對開發商進行此類重建工作，這將使該地區迎來復興。該計劃將適用於Anson路，Cecil大街，Robinson路，Shenton道和Tanjong Pagar地區。

從2014年版總體規劃中提高其總容積率的現有建築物包括國際廣場和Shenton別墅等分層建築。兩座建築物的租約均為51年。目前，這兩棟樓的業主正致力於通過集體銷售路線向開發商銷售。但是，這不是一件容易的事。辦公室租金一直在上升;這些業主的機會成本可能會反映在他們的定價預期中。因此，高昂的收購成本可能會給開發商帶來沉重的負擔，他們也必須考慮開發費用的額外成本，以最大化容積率和將租約升級到99年的溢價水平。

在規劃新建築時，開發商可以考慮模仿國浩大廈的成功。憑借索菲特新加坡城市中心和Wallich住宅區，國浩集團在一個項目中集納了酒店，住宅，商業，零售和社區用途，該項目還提供與大眾地鐵公共交通系統的直接連接。給CBD帶來飛躍的另一個概念是共生和服務式住宅，迎合了那些都市人不斷變化的形像——尤其是年輕的單身專業人士。

同時，戰略發展激勵（SDI）計劃鼓勵相鄰商業或綜合用途開發項目的業主以商業用途為主，以改變周圍城市環境的方式聯合起來並全面改建舊有建築，該計劃提供多種激勵措施，包括總容積率的增加和對其他開發控制的靈活性，使其功能超越了CBD，並向其他戰略地區的建築物業主開放，如新加坡首屈一指的購物地帶Orchard路。

通過SDI計劃，政府授權私營部門共同努力，從頭開始引入大膽創新的規劃設計理念，從而改變或重建整個區域。

盡管多年來“工作，生活，游戲”的概念已經成為一種流行語，但新的總體規劃顯示了政府的意願和決心，與私營部門合作並實現這種轉變，這將使新加坡的CBD與未來15年相關。

南部海濱復興

南部海濱面積超過2,000公頃，從巴西班讓碼頭延伸至濱海灣花園 – 約為濱海灣的六倍。將集裝箱港口搬到大士將釋放1000公頃的土地，而巴西班讓電力區，吉寶俱樂部和聖淘沙等非港口區將再增加1,000公頃土地。雖然施工將在未來五到十年內開始，但考慮到其巨大的規模整個項目將持續超過20年。

這項計劃為開發商和喜歡擁有藍色海洋和綠色的都市人提供了大量機會，例如面向新加坡海峽的海濱，Faber山和未來的巴西班讓公園帶來更多綠色空間。

也許是對未來南方海濱區的預期，再加上包括聖淘沙世界名勝在內的兩個綜合度假村的最新消息，我們注意到對聖淘沙灣物業，特別是公寓的興趣更高。

美麗的三臥室頂層公寓隱藏在新加坡最負盛名的地區之一的迷人氛圍中，Orange Grove Residences豪華公寓是獨特休閑的完美之所。3臥3衛 (235平方米) 售3242萬人民幣。
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其他創新功能

新的總體規劃還有其他幾個不同的概念，例如汽車城鎮和遺產保護。此外，還有全面計劃在新加坡東部，西部和北部地區建立主要的經濟“門戶”，以利用新加坡與外部市場的空中，陸地和海上聯系，支持新的增長型產業，並為新加坡人提供更多離家更近的就業機會。

這些計劃以及城市改造計劃將有助於確保新加坡保持其作為最宜居的全球城市之一的地位。

利斯蘇富比運營總監梁文豪專欄全集

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再談投資心法｜居外專欄

繼上一篇《房產投資的內功心法｜居外專欄》推出之後，香港投資市場受中美貿易糾紛及最近引發的持續民意所影響，彌漫著不明朗因素。

不少投資者都會在討論及預計：中美貿易最近重開談判能否達成協議？會估計不同結果帶來的影響會怎樣？美聯儲會否減息？今年內會減息幾多次？股市因何會上升？樓價又會否持續上升？

投資者為了賺取最高的回報，會就身邊發生的事情，作出種種預測，這時很自然的事。但人生不如意事十常八九，預測往往失准。即使今次估中，下次也未必。事實上連股神畢菲特也無法保證每次投資預測都能命中。

在投資市場上，筆者也發現不少失敗者，也曾經有過光輝的業績。但過往的成功，反令投資者容易頭腦發熱，為自己是超人，具有特殊天份、具備了什麼“撒手锏”。在投資市場可以無往而不利，實情往往是運氣而已。

韓國有一位世界排名第一的棋手，名李昌鎬。他下棋的最大特點是從不追求“妙手”，即是從不給對手“致命一擊”的精彩棋著。反而，他只追求每次下棋都有 51% 的勝率。看似平澹無奇，但能積聚優勢於點滴，化危機於無形。

筆者喜歡踢足球，都會很欣賞守門員的精彩撲救。但頂尖的守門員應該是後防的指揮家，觀察對手前鋒的進攻模式，協助後衛做好防衛規劃，便能防止對方攻門。沒有射門就沒有失守的可能。

我們必須承認自己的看法及預測一定會有錯誤的可能，也需為錯誤作出應有的准備及防範。

投資房地產比較容易，波動較少。只要做好預算，量力而為，失敗的機會很低。筆者見到最多的失誤，就是錯判形勢，認為樓價已達頂點，沽出自住物業業，改為租用物業，待樓價回落後再上車。可惜，樓價短期回落後又再不斷上升，為了不肯承認錯誤仍然堅持己見，眼中只見到樓市的負面因素，對正面因素視而不見，損失最大的還是自己。

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如何置辦高爾夫地產｜居外專欄

就像高爾夫運動本身一樣，高爾夫地產的置辦並不是像表面看起來那麼簡單。海外地產雜志Abode2的主編勞拉·亨德森（Laura Henderson）提供了一些實用的建議。

美國國家高爾夫球基金會（NGF）的最新調查結果顯示，高爾夫度假村的開發依舊是世界許多地區高端旅游投資的支柱產業。來自40多個國家的統計數據表明，佛羅裡達、蘇格蘭、西班牙和葡萄牙已經成為高爾夫球道上的領跑者。而相對而言，拉丁美洲作為“後起之秀”，正在人氣排行榜上節節攀升。

高爾夫旅游業在亞洲和中東地區也獲得了快速發展。目前，亞洲和中東地區擁有全球最賺錢的度假球場，越南、阿布扎比和古巴等國正在開發新的高爾夫住宅項目，作為其國家旅游戰略的一部分。Abode2雜志向我們介紹了兩個最好的高爾夫球場以及給我們提供了一些優質的投資選項。

去哪裡居住和打球

毛裡求斯

屢獲殊榮的遺產別墅Valriche躋身於世界頂級高爾夫住宅度假村之列，擁有永久性產權性質的巨大面積的別墅區，享有壯觀的海景和寬闊的高爾夫球場視野。

度假村距離機場僅 40 分鐘車程，是一個優雅的精心規劃的封閉式社區。度假村坐落在一個自然的圓形劇場裡，周圍一圈是自然保護區。度假村的中心坐落著宏偉的Chateau de Bel Ombre城堡，它的歷史可以追溯到19世紀。

在起伏的山脈和印度洋的藍綠色的瀉湖中間，有著占地100公頃的田園美景，其中便是獲獎無數的Bel Ombre18洞錦標賽高爾夫球場。

該球場由著名的南非高爾夫建築師和前歐洲巡回賽專家彼得·馬特科維奇（Peter Matkovich）設計，它為所有級別的高爾夫球手提供了一個愉快的、富有挑戰性的體驗。

待遺產別墅Valriche完工後，它將包括288棟私人種植園風格別墅，錯落分布在占地210公頃的開闊地上，包括18洞錦標賽球場和9洞3杆洞球場。

到目前為止，超過166棟豪華別墅已經可供游客入住或接近完成。基礎設施和休閑設施已經全面投入使用。度假村游客可以進入高爾夫錦標賽球場，入住壯觀的C海灘俱樂部。同時豪華的水療及健身中心也對游客開放。另外，度假村還提供眾多水上和海灘運動項目，以及一個夢幻的兒童俱樂部和24小時的禮賓服務。

別墅的房主都有著強大的設計抱負，別墅有著30種不同單層和雙層種植園式設計樣式，別墅的大小從只有2個臥室，面積150平方米到擁有3個或4個臥室，面積超過400平方米。地塊面積也從700平方米到2000多平方米不等。別墅房客可以享受壯觀、連續的全景式高爾夫球場、湖泊和海景風光。

每棟別墅都由一群技藝精湛的工匠以最高品質完成裝修，提供頂級品牌的固定裝置和配件，還有一個無邊泳池，大陽台，配有空調和最先進的通訊設備。同時，別墅內提供室內設計包可供業主定制別墅樣貌，享受獨家感覺。在最新的住宅區Fifteen West區內，設施齊全的四床別墅，標價794,244美元起。

巴哈馬

在熱帶地區，高爾夫運動常常被宣傳為一項不太具有挑戰性的體驗，但這是有失偏頗的。來自世界各地的度假者都夢想著在風景如畫的棕櫚樹之間，揮動著高爾夫球杆，在異國情調裡度過一個輕松的假期。但是，加勒比海球場的布局往往有些單調，設計中也沒有什麼特色。許多酒店還隸屬於大型的非固定度假酒店，這些酒店更注重高入住率，而不是提供一流的賓客體驗。

相比之下，阿巴科俱樂部則特立獨行地打破了這一類型框架。這是因為，嚴格來說，這家俱樂部並不是度假村，而是一家國際性的私人體育俱樂部。阿巴科俱樂部沒有高聳的海濱公寓，也沒有馬拉松式的食物自助餐。

相反的，阿巴科俱樂部為那些尋求逃避日常生活壓力的人提供無與倫比的舒適與美景，讓他們享有一份獨特的奢華體驗。

那是什麼使得阿巴科俱樂部成為世界級的地產呢？它獨一無二的環境自然是一大原因。阿巴科俱樂部坐落在巴哈馬群島中最迷人的外島-大阿巴科上。阿巴科俱樂部就優雅地孕育於這個2.5英裡長的沙灘上，沙質如粉末般柔軟。而其高爾夫球場更是遠超你的想像。

在巴哈馬常年排名第一的、蘇格蘭風格的高爾夫球場對海拔的變化有諸多要求，這對一個島嶼來說是罕見的。許多球洞有著炫目的海岸景色，將高爾夫運動稍稍變成了一項意念的練習。

正如你所期望的，該俱樂部還擁有一系列水上運動設施——從皮劃艇，帆船和浮潛到骨釣和深海釣魚。沿著俱樂部的海岸線走幾分鐘，你就能找到世界上一些最好的釣魚水域。客人還可以到網球場或健身中心鍛煉身體，或者放松下來，到俱樂部的豪華水療中心享受一次舒服的美容治療。

對那些受到啟發，想把阿巴科俱樂部作為第二個家的人來說。阿巴科的住宅出售範圍從舒適的小屋和迷人的村舍到豪華的別墅和宏偉的海濱地產，應有應有。每處地產距海灘均幾步之遙，而且都精心配備了豪華必需品。

巴哈馬阿巴科（Abaco）綠海龜礁（Green Turtle Cay）上的吉列姆灣海灘（ Gilliam Bay Beach）豪宅，現以148萬美元在居外網上掛牌。
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阿巴科俱樂部的地產銷售總監克裡斯蒂•赫爾（Kristi Hull）表示：“阿巴科俱樂部確實是一個獨立的世界。”“這片飛地為現代生活提供了完美的解毒劑。人們成為這裡的會員並在這裡買房，是因為他們愛上了這個地方，他們想要與它建立永久的聯系。他們希望能夠年復一年地回到這裡，與家人和朋友一起享受社區的美麗與寧靜。他們在這裡也結交了來自世界各地的新朋友。這是一個獨特的地方，讓你一眼就想買下它的地方。”

去往阿巴科俱樂部也並非難事，每天都有頻繁的航班從納索、邁阿密、西棕櫚灘和勞德代爾堡國際機場飛往阿巴科的馬什港國際機場。四床四衛的住宅標價330萬美元起。

明智的購買建議

1. 不要在球道附近購買。你想要的是景色，但如果這意味著你每天黎明時分都要被割草機的轟鳴聲吵醒的話，那景色也就不美了。注意果嶺的寬度和房屋與發球區之間的距離。在球場上打一次球試試，看看球會落在什麼地方，以及球手們都在哪裡集合。

2. 多去幾次度假村的球場。球場必須有足夠的挑戰性，這樣才能讓你在未來幾年內保持對它的興趣。了解是否有改變球場或者擴建設施的規劃，並且查明業主是否可以在社區球場中獲得相應的優惠。

3. 在虛線上簽名之前，先了解一下其他居民。如果你與你的鄰居相處不歡，那你的假日生活可能會不盡如人意。確保有足夠的休閑景點，這樣不打高爾夫的家庭成員也會有事可做。

4. 各度假酒店的收費結構不盡相同，所以要注意附屬細則。常見的額外收費包括社區和服務費、俱樂部會員費、社交費和入會費。有些度假酒店的高爾夫會員制度是固定期限制，而有些則是即付即入制。

5. 檢查房屋價格和球場收入的比例——在你考慮的球場打一場高爾夫需要多少錢？你想要買的房子是多少錢？這兩者之間應該有一個合理的比例。打個比方，如果這是一個每日收費的球場，那麼一場高爾夫在冬天的售價是25英鎊，而房子的售價超過20萬英鎊。那麼房子的價格應該是被抬高了。如果球場是私人球場，檢查一下球場的入門費和月收費，和房子的售價進行對比。

6. 租金收入是抵消第二套住房成本的好方法，但是要現實一點，想清楚你一年中有幾個月的時間是可以這樣做的。如果你打算在旺季出租房子，那你就要考慮自己要輪流使用“平季”時間。

7. 在高爾夫社區，行動限制是出了名的嚴格，所以要確保你完全理解這些規則——從你房子樹籬的高度到燒烤宵禁時間，這些規則可能涵蓋一切。高爾夫球場協議也是如此。它是全年開放嗎？客人需要付費才能使用麼？這些規則的存在是為了幫助你維持你房產的價值，但是你要能夠與它們共存。

責編：Adam Chen

歐洲豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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加拿大工作職位空缺達到43.5萬移民要趁早｜居外專欄

加拿大私營企業的職位空缺率在2019年第一季度創下記錄，共有43.5萬個職位空缺。其中，魁北克省（QC），不列顛哥倫比亞省（BC）和安大略省（ON）的職位空缺率最高。

加拿大獨立商業聯合會（CFIB）在一份最新的報告中表示，加拿大私營企業的職位空缺率在今年第一季度達到3.3%，且空缺職位至少4個月沒有招到合適的應聘者。

加拿大獨立企業聯合會（CFIB）是一個非營利性商業組織，代表超過110,000名加拿大中小企業（SME）所有者的利益。CFIB成員通過調查和采訪確定加拿大中小企業關注的問題，並歸納意見及總結研究報告傳遞給政府部門。

CFIB副主席兼首席經濟學家Ted Mallett說：“過去兩年，加拿大全國職位空缺率一直穩步攀升，並在2019年第一季度創下新高。”

CFIB表示，與去年同期相比，雖然職位空缺率的增長速度正在放緩，但勞動力短缺仍然是雇主們要面臨的挑戰之一，特別是在魁北克省、不列顛哥倫比亞省和安大略省。其中，技術職位勞動力短缺比半技術職位或非技術職位的短缺更加嚴重。

加拿大省份職位空缺排名

在職位空缺率方面，魁北克領先所有其它省份，其2019年第一季度的職位空缺率高達4.1%（比2018年第4季度上升0.1個百分點）。

緊隨其後的是不列顛哥倫比亞省（BC），職位空缺率為3.6％。

安大略省（ON）排名第三，職位空缺率為3.3％。

加拿大各省2019年第一季度職位空缺率統計表（CFIB）

大多數省份的職位空缺率都比上一季度上升了0.1個百分點。新布倫瑞克省和曼尼托巴省保持不變，新斯科舍省和阿爾伯塔省下降了0.1個百分點。

加拿大職位空缺行業排名

加拿大建築業的職位空缺率排名第一，高達4.9%。

其次是個人服務業（4.7%）；農業企業（3.8%）、酒店業（3.7%）、專業服務（3.6%）和交通運輸業（3.6%），這些行業同樣面臨勞動力市場緊張的狀況。

總體而言，除制造業（3%）、石油和天然氣（2.3%）、金融保險業（2.1%）和信息業（1.9%）保持不變外，所有行業的職位空缺率都有所提高。

加拿大就業數據統計

2019年4月，加拿大新增就業崗位106,500個，5月新增就業崗位27,700個，5月份全國失業率降至5.4％，這是自1976年以來的最低水平。

其中，25歲至54歲之間的加拿大移民，其就業率為71％，這是自2006年以來達到的最好數值。

天綺移民解讀

加拿大全國職位空缺率高，特別是加拿大的三大省份職位空缺更為突出。

其中，魁北克省作為職位空缺率最高的省份，需要依賴更多的新移民來填補職位空缺。面對勞動力短缺的問題，相信未來會出台更好的福利和移民政策。

這裡天綺移民要特別指出的是，如果您是加拿大緊缺職業的專業型人才，您也可以通過申請工簽來加拿大工作，進而實現移民加拿大的目的。

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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怎樣用別人的錢累積你的資產？｜居外專欄

與西方國家相比，許多日本人都很喜歡“存款”。根據日本銀行調查統計局在2018年公布的“與日本和美國和歐洲的公司發行量”相比，美國和歐元區的現金和存款比率在美國為13.1％，在歐元區為33.0％。但就日本而言，這個比率高達52.5％，遠遠超過美國和歐元區。

從這些數據可以清楚地看出，許多日本人將可支配收入用於存款，我國的情況有些類似。

7月6日，中國銀保監會副主席曹宇在青島舉行的2019中國財富論壇上透露，到2018年年底，我國國內生產總值已達90萬億元，全國城鎮居民人均可支配收入達4萬元。到2021年，中國個人可投資資產規模將達到200多萬億元。但現實情況是，中國一直都是儲蓄大國，很多人只會儲蓄，不會去碰其他的金融產品。

在部分金融市場發展較為成熟、資管服務相對活躍的發達國家，居民家庭的金融資產中，現金和儲蓄的比例已下降到13%左右，而資管產品的占比將近四分之一，與其他國家相比，在我國，選擇積極投資擁有較大發展潛力和空間。

存款增加一定會帶來資產形成嗎？

存款的增加代表著可用資金的增加，但存款的增加並不一定會帶來未來的資產形成。

不論是普通存款還是定期存款，通過向銀行存款只能獲得少量利潤，很難以這種方式來達到真正增加資產的效果。對於未來資產形成來說，一味省錢可能還不夠，除存款外，我們都有必要進行積極的投資。

存款與房地產投資的差異

房地產投資是一種眾所周知的穩定的資產形成方法，特別是近年來，對未來經濟形勢有擔憂的年輕女性也開始投資房地產，並且在某些情況下實現了中長期資產形成。

根據國內某售樓平台的數據顯示，2018年，我國女性買家占比達47.9%，幾乎“逼平”男性購房者。暖燈君這就來為大家比較一下存款與房地產投資兩者的優點和缺點。

存款的優點和缺點：存款的一個好處是不太可能減少資產。即使存款人的金融機構破產，但存款保險制度（支付）也保證著存款人資金的穩定性。缺點如上所述，只能獲得少量利潤，資產形成方法不充分。

房地產投資的利與弊：房地產投資是指購買房地產以獲得租金收入（收入增益），或出售房地產以獲得銷售收益（資本收益）的投資方法。買房投資保值已成主流理財方式。

因為住房是人們生活的重要組成部分，以租賃管理為目的的房地產投資的特點是資產形成可以預期且穩定。缺點是投資人可能缺乏有關房地產投資的某些知識和經驗，未咨詢有經驗的不動產管理團隊，盲目投資，造成空室、難以回本等風險。

存款與房地產投資的最大區別在於資產形成結構。在存款中，資產是通過自己的資金累積的，而在用於租賃管理的房地產投資中，資產是通過租戶（租房者）支付的租金累積的。換句話說，是否由“自己支付的錢”或“由另一個人支付的錢”形成資產是二者的區分點。

未來的資產形成是房地產投資

通過存錢積累資金是一種安全的資金來源方式，但同時，積極投資也至關重要。

6月5日，招商銀行與貝恩公司聯合發布《2019中國私人財富報告》，報告顯示，2018年，國內可投資資產在1000萬人民幣以上的中國高淨值人群數量達197萬人，坐擁61萬億人民幣可投資資產，人均持有3080萬。

根據胡潤研究院發布的《2018中國高淨值人群財富管理白皮書》顯示：國內84%的高淨值人群加大了海外資產的配置比例。其中，60%以上的人看好海外房產投資。

對於中國的財富擁有者來說，海外之所以成為他們離岸配置的因素，主要是因為方便移民或子女留學，接下來依次是資產保值增值、全球資產配置、方便海外業務發展、財富繼承以及養老等等。

誠然，房地產市場在短期內變現能力較弱，但可溢價空間卻是最大的。將房地產加入到資產組合中，可以增加投資組合的多樣性和穩定性，並且由於房地產與普通金融產品的關聯性較低，配置海外房地產可以使得投資組合的風險更加分散，獲得更強的抗壓性。

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炎炎夏日，怎樣養護你的房屋？｜居外專欄

說起房屋養護，很多朋友首先會想起秋冬時節那些重要而繁瑣的工作。的確，秋冬時節的養護工作非常重要。但是夏天的房屋養護也是不可或缺的，而且夏天也比秋冬時節更適合戶外勞作。雖然在多倫多，大家都希望能趁夏天出去玩玩，但對於有意賣房的朋友，我們還是建議大家抽點時間出來做好養護工作。

以下就是一些有關夏日房屋養護，還有設施維修方面的建議。

首先，夏天非常適合維修屋頂。房屋的屋頂應定期檢查，夏天尤其如此。特別是那些已經超過5年的屋頂。如果在最近幾年內，房屋所在地區出現過一些惡劣的天氣，那對屋頂的檢查和維修更是不容忽視。

• 弄清屋頂瓦片的推薦使用時間。相關信息會記錄在檢查保修單上。一般來說，只要過了保修期，那屋頂瓦片就得更換。

• 如果屋頂確實需要更換，那可以考慮將屋頂升級翻新。如果需要翻新的時間快過預期，那麼千萬不要猶豫。

• 如果瓦片要被完全替換，建議在瓦片下面放置一定數量的隔熱材料。

• 經常檢查瓦片是否有松動或損壞，如果其他瓦片狀態良好，可以考慮只替換這些瓦片，而不需要替換整個屋頂。

其次是維修車庫。除了維修外，還得做許多類似清潔、整理之類的工作，甚至還可以給車庫安排一些新的用途。

• 夏季伊始，就要開始打掃車庫了。

• 如果需要的話，在地板上塗一層新的密封劑。

• 考慮一下牆壁或地板是否可以刷上一層新漆。

• 與其清空車庫，不如把它看作一個創造性的存儲區域。

• 在整理車庫時，可以添加一些貨架，或者規劃一些儲物空間。

• 在添加夾子之後，車庫裡還能放置冰箱之類的電器。

• 把自行車掛在架子或掛鉤上，這樣可以延長自行車輪胎的使用壽命。

車庫的自動門如有半開半關、關閉後再開，或發出刺耳噪音之類的問題，可同時維修。

• 車庫門每年都需要上油。這件事房主自己就可以完成，不用另外請人。

• 對於那些不能正常開關的門，一定要及時檢修。

• 庫門彈簧也是有使用壽命的。使用壽命將盡時，要及時更換。

• 屋主不要試圖去維修彈簧；更換彈簧維修庫門之類的工作一定要雇佣專業人士。

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然後是房屋護牆板。針對不同的護牆板需要進行不同的養護。

• 無論哪種類型，所有護牆板都需要每年清洗一次。大多數類型的塑料都可以用強力清洗機清洗，但是薄的乙烯基塑料需要用專門設計的清洗液衝洗。

• 檢查壁板，看看有無損壞。如果損壞，就要及時修復。

• 如果壁板是天然木材或油漆過的木材，首先考慮重新粉刷。

• 如今市場上有許多新型側壁板。如果你的護牆板年久失修，或者在過去的幾年裡，護牆板的維護費用很高，可以考慮整體更換。

再然後是加固和裝飾庭院外的柵欄。這不僅是為了美觀，更是為了安全。

• 開始檢查柵欄，看是否需要加固。

• 檢查門閂並確保它們狀態良好。如果無法修復或門閂太舊，立刻更換。

• 檢查一下大門開閉是否正常。門，連同鎖系統，可能需要更換。

門窗也必須經得起天氣的考驗，還要能經受大量的磨損。

• 夏天適宜戶外工作，而且油漆干得也比較快，所以是重新粉刷木質門窗和窗欞的理想時間。

• 考慮用一些環保建材替代原來的門窗，這樣不僅有利於環保，還可以節約成本，在需要夏天制冷和冬天保暖時也能節約能源。

另外還要檢查空調。這件事最好在夏天一開始時就能完成。

• 即便剛入夏時氣溫可能不高，檢查空調的工作也一定要在夏天剛來時就做好。如果到盛夏時節才發現空調壞了，很可能一時間找不到維修人員。

• 維護室外的植物。清除單位周圍兩英尺內的灌木和樹葉，以防阻塞通風系統。

• 確保按照制造商的建議清洗和更換過濾器

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此外，夏季是植物旺盛生長的季節，屋主可能會經常使用草坪和花園中的設備。所以對它們也要進行養護。

• 定期磨好割草機刀片；尤其是在盛夏時節。

• 如果割草機的使用年限超過5年，請確在使用前已經檢修過。

• 如有需要，可以考慮添置一些更新式、更高效的設備。

還要在屋子附近走上一圈，注意檢查地基處的裂縫。

• 如有裂縫，立刻用合適的灌漿填補。

• 特別要注意檢查和修復地下室牆壁的裂縫。

定期對車道進行養護，以延長使用壽命。

• 從第一級台階開始，選擇適用於混凝土、瀝青的填料來修補裂縫。

• 在修補完裂縫後，如果車道年份過長，可以用柏油/瀝青重新鋪裝車道。

• 考慮重新設計車道，以配合你的房屋和景觀設計。目前石材和混凝土是兩種最受歡迎的選擇。

最後，夏天時庭院中的用水量會激增。因此確保供水設備的正常運行也是必不可少的一件事。

• 如果室外水龍頭漏水，請及時修理。有時龍頭擰緊關閉後依然會漏水，這時就必須把龍頭換掉。

• 如果有游泳池，那就需要在夏天到來前及時清洗，還要檢查供水和排水設施是否完好。

• 如果使用過室外熱水浴缸，也要注重清洗和保養。

以上這些主要是適合在夏天進行的檢修和養護工作。但其實，夏天也是一個對房屋進行升級改造的好時節。關於這方面的建議，我們會在之後介紹給大家。

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重磅！EB-5改革法規通過眾議院，有望緩解排期問題｜居外專欄

自從美國移民局於2017年1月首次在聯邦公報上發布法規制定的通知以來，整個EB-5行業一直在焦急等待的移民局改革法規。而在2019年下半年的第一天，廣大EB-5投資人們終於即將見證到這一刻的到來。

白宮預算管理辦公室（OMB）發出公告，移民局的EB-5改革法規已經審議完畢。並交給移民局，經過移民局的最終修改和調整即將在聯邦公報上公布，形成最終的法規。所以，最終公布的版本是否和我們之前看到的內容一樣，暫時還不得而知大家只能屏息以待了。

而7月1日，移民局的新代理局長，也發了推特振臂高呼，表示EB-5法規改革已有了結果。有網友表示，相信他當時差點就喊出了“不負特朗普重托”。

勢在必行的改革案

說起來，前任移民局長Cissna曾經在移民局的改革案上栽了跟頭。特朗普稱，Cissna“缺少領導力、執行力、魄力和領悟力”，對其改革案的推進速度表示不滿。

根據美媒報道，盡管Cissna是特朗普移民政策的忠實擁躉和執行者，但是卻仍沒有能夠跟上總統希望的執行速度和效率。

長達數月甚至是年為計算單位的法規出台速度，成為了壓倒駱駝的最後一根稻草。所以Cuccinelli上任後，即使“代理”這個帽子還沒有摘掉，也要盡快將改革案的事宜推動起來。

那EB-5改革究竟都改了哪些內容呢？一起來看看。

EB-5改革法規的具體內容：

目標就業區 (TEA) 項目的投資額，從50萬漲到135萬；
非目標就業區 (non-TEA) 項目的投資額，從100萬漲到180萬；
TEA定義的重新認定。很多經典的大城市項目將會不再符合定義。

“移民局改革方案”對於EB-5最直接的影響就是投資款暴漲。與之前相比：最快1個月，EB-5漲價塵埃落定！美國移民局漲價提案接近出台。

我們也了解到，EB-5改革法規已經通過了白宮預算辦公室的審批流程，已經萬事俱備只差頒布了。按照慣例，法規發布之後最短生效時間為30天，重大法規的生效時間不得短於60天。

解讀

EB-5投資額的大幅增加則意味著投資人移民將要花3倍的錢、解釋3倍的資金來源。對於EB-5投資人來說，不但是資金上的巨大壓力，也是在申請文案上的難度陡增，對於申請人將會是重大打擊，甚至有可能直接逼停EB-5投資。

不過盡管漲價風險的步步緊逼，EB-5行業致力於解決問題的努力也沒有停息，正所謂風險和機遇永遠是相遇相生的。

H.R. 1044 開始投票

新國會的新提案－H.R. 1044 ‘Fairness for High-Skilled Immigrants Act of 2019出台，主張取消職業移民的國別限額，被認為是當前最有希望落地的移民改革提案，目前已通過眾議院，預計參議院將在2周內投票。

H.R. 1044內容：

1. 取消職業移民的國別限制；
2. 親屬移民的國別限額從7%提高到15%；

如果能在2019年9月30日生效，則從2019年10月1日起執行

美國權威媒體預測，眾議院通過H.R. 1044提案將會是大概率事件。

解讀

如果提案能夠最終獲得通過並簽署成為法律，那麼國別限制即將取消，職業類別簽證按照遞案優先日分配原則，後期非中國大陸出生申請人的“插隊”現像隨即消失。中國申請者年度美國綠卡占有率將大大提升，排期或將大幅縮短，同時對排期時間有更確切的估算，可以提前規劃。所以說該提案是解救中國投資人的利好法案

除此之外，近期白宮拿出了一套新的移民改革方案，由特朗普女婿Jared Kushner主導。在每年約100萬張綠卡總數不變的情況下，大規模調整綠卡分配比例；大幅度增長高學歷、高技能背景的職業移民配額；縮減親屬移民配額，只能為配偶子女申請移民；減少難民、庇護綠卡數量等。

總結

無論是移民局的漲價法規，還是取消國別限制的提案對於中國投資人來說有以下影響：

■ 已經投資遞交的投資人排期有望縮短甚至是消失：隨著投資移民的門檻大大提高和限額的放開，對於當前的排期形勢，是會有緩解外國投資人插隊的作用的。2015-2017上半年期間的遞交高峰期的投資人，可以更快獲得綠卡登陸美國，減少隨行申請子女超齡的可能性。

■ 對於尚未投資和正在觀望的投資人來說：將會錯過這最後的平價投資移民美國的機會。無論是【美國新移民提案出爐，EB-5排期是這樣解決的？】中提到的H.R. 1044 – 高技術移民公平提案取消國別，還是其他排期的解決方案的福利都無法享受到。

觀望是最大的風險。隨著“美國綠卡”成為中國家庭的必備品，申請人只會增多不會減少。移民專家建議，“早申請、早排隊、早受益”永遠是不變的真理！

而除此外，還有“一步到位”、無需投資、無居住要求的EB-1傑出人才移民，最快2天獲批，直接獲得永久綠卡。

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倫敦黃金地段最新報告——海德公園北緣｜居外專欄

編者按：倫敦，歐洲經濟之都。從英鎊貶值到房市交易萎縮，價格停滯——英國脫歐帶來入手英國的機會。隨著新首相逐漸浮出水面，脫歐將有新的總設計師；一切逐漸塵埃落定之時，也就是英國房市利好的起點。去年下半年以來，德國等多個國家資本抄底英國。英國投資看倫敦，倫敦的高尚社區都有哪些呢？

本文將會帶大家到英國最大的皇家公園——倫敦海德公園。這個地區曾是倫敦潮流前沿的地區之一，但它曾經歷過一段黑暗的衰落期，不過現在，它以煥然一新的面貌回歸大眾視野。

1. 曲折歷史

海德公園建成於1536年，由亨利八世打造，最初是作為皇家的狩獵場。現在，這個350英畝的海德公園北緣擁有著倫敦最棒的房產；而和其南部相接的是非常受歡迎的幾個街區：Mayfair、Belgravia、Knightsbridge以及Kensington。

在19世紀，公園北部也是很有聲望的，美麗的花園廣場和大片的房產旨在與Belgravia競爭，同時也吸引了很多貴族、皇室成員和社會名流，包括威爾士王妃Caroline、溫斯頓·丘吉爾和Lady Myra Sackville（他的生平在電影《欲望都市》中有詳細介紹）。

然而，在第二次世界大戰之後，公園失去了它的威望。它的大廈被改建成辦公室，並且出現了新建的公寓樓。公園邊緣的某些區域依然保持著原有的貴族氣質，但也逃不過重新改建的命運，例如東邊的時尚馬裡波恩村和北邊的帕丁頓（這裡的橫貫鐵路直通金絲雀碼頭）。

2. 重振旗鼓

但是現在，市場風向似乎有了變化。博參置業的最新獨家報告顯示，在過去一年的價格增長方面，公園的北部比高調的南部更勝一籌。來自LonRes的數據顯示，海德公園花園的“微型市場”（包括與貝斯沃特路接壤的二級灰泥聯排別墅的露台以及周邊保護區的街道）的平均房價上漲了8.5％，表現優於梅菲爾（下跌19.9％），騎士橋和貝爾格拉維亞（下跌8.8％），Bayswater和Maida Vale（下跌3.5％）和下跌7.2％的W2（包括Marylebone，Paddington，Westbourne Green和Notting Hill）。

該報告還顯示，海德公園花園與貝爾格拉維亞和騎士橋等較為昂貴的地區之間，每平方米的平均價格差距正在縮小。Beauchamp Estates總經理Jeremy Gee表示：“海德公園北部的房產被低估了，它的低調讓其很少被開發商以及買家注意到。但鄰近地區的崛起讓它重返焦點。“

他指出，Edfware路南端的由Rafael Vinoly設計的Almacantar大理石拱門開發項目（Almacantar’s Marble Arch Place Development）的到來，以及Whiteleys購物中心和Queensway亟需10億英鎊的改造，將大大提升公園西北部的價值。

該地區遍布各種花園廣場（蘇塞克斯，格洛斯特，海德公園，牛津，劍橋，康諾特）以及康諾特村的小型獨立商店，坐落著藝術品經銷商、花店、阿根廷肉店和阿巴斯托葡萄酒商店，和騎士橋相比，該地區寧靜而低調。在康諾特廣場有一所康諾特學院，雖然有些當地人更喜歡威廉王子和哈裡王子曾就讀的韋瑟比小學。

該地區的低調吸引了許多明星居民，如托尼布萊爾，克勞迪婭·溫克爾曼，奈傑拉·勞森和艾莉·古爾丁，這裡沒有什麼大牌酒店或餐館，也就意味著這裡沒有大批游客。

3. 投資指南

那麼投資者應該買什麼？海德公園花園目前有四處房產出售。面朝阿爾伯特紀念館的金色尖頂、從屢獲殊榮的公共花園上層，可以看到貝斯沃特路和整個公園。房子的露台由Samuel Pepys Cockerell（日記大家塞繆爾·佩皮斯在的侄子）設計。

位於Mayfair的Savills負責人Charles Lloyd表示，這裡有些功能完備的房屋因為外觀不夠精致而難以吸引消費者。但這些消費者忽略了房產接近西區的極佳位置，所以他們錯過了一個絕好的機會。 “我在Connaught Close住了四年，這是我住過的最便利的地方。Mayfair距邦德街只有步行十分鐘的距離，距馬裡波恩15分鐘，而距帕丁頓的希思羅機場快車站僅有步行五分鐘的路程。”

“我所知道的海德公園花園的買家，都是最初根本沒有考慮過這個區域、但後來卻發現那裡的房子寬敞且綠色環保，”Lloyd說，“海德公園花園的房產與貝爾格雷夫廣場的房產質量相同，但價格上便宜30％至40％。”

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這些房子價格不菲。一套兩居室的公寓，售價為135萬英鎊；一間經過翻新的2,951平方英尺的三居室公寓，售價825萬英鎊；一間時尚、設計現代化的五室公寓，價值1500萬英鎊；還有一套六居室，房產價格為1550萬英鎊，但翻新費用高達500萬英鎊，所以可能總價值高達2400萬英鎊。（全部通過Beauchamp Estates。） “每平方英尺3,500英鎊到3,600英鎊，定價很有野心，但並非不切實際，“Gee說。

責任編輯：Adam Chen

倫敦高端房產界名人Gary Hersham專欄全集

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大多倫多6月地產報告：房地產市場全面復蘇量價齊升｜居外專欄

根據多倫多地產局7月4日公布的月報，整個大多地區在今年6月份共在MLS上售出房源8,860套，較去年6月增長10.4%。6月售出的房屋均價為$832,703，也比去年同期上漲3%。

今年上半年銷售上漲8.5%

根據TREB的月報，如果與去年同期比較，各類房型除了condo之外銷量均大幅上升，半獨立屋和鎮屋各漲9.4%和12%，而獨立屋漲幅更大，高達18.6%：

TREB在新聞稿中稱，不僅是6月份銷售轉好，其實今年上半年整體上與去年同期比較，房屋交易也更為活躍，房屋銷售上漲了8.5%。

MLS綜合指數更漲了3.6%

TREB的月報顯示，今年6月份各類房屋的平均售價為$832,703，也比去年同期的$808,066上漲3%。

如果按照更為准確的MLS綜合指數（HPI），那麼上月房價比2018年6月更漲了3.6%。

HPI是根據房屋類型進行了調整的基准價格，HPI反而高於所售房屋的均價，主要在於半獨立屋，鎮屋及condo售價回升，令基准價格漲至$798,500。

如果從整個2019年上半年來看，6個月的平均售價為$810,661，也比2018年上半年增長了2.4％。

接下來讓我們看看六月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區六月獨立屋交易4,225宗，獨立屋均價$1,018,987。其中，多倫多地區成交995套，均價$1,332,639，數量和價格均居大多倫多地區首位。

皮爾區成交872套，數量上居於第二，均價$951,420。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計518宗交易，但均價最低，僅$856,338。交易數量排第二的是密西沙加，273宗，但均價最高，達到$1,109,743。Caledon地區售出81套獨立屋，均價$1,025,864。

Halton區六月共成交498套獨立屋，均價$1,097,790。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出168套，均價$1,392,489。其次是Burlington，售出135套，均價$1,001,813。Milton售出109套，均價$965,132。Halton Hills在數量在數量和價格上都位列最後，售出86套，均價為$840,897。

半獨立屋

六月大多地區共售出886套半獨立屋，均價$830,015。多倫多售出最多，為333套，均價也最高，為$1,055,423。

皮爾區銷量位居第二，為322套，均價$701,737。其中，Brampton售出數量為全區最多，共185套，但均價卻最低，為$674,629。密西沙加售出125套，均價為全區最高，為$740,948。Caledon僅售出12套，均價$711,208。

Halton區僅售出51套，均價$728,348。其中Milton售出27套，數量上為全區第一，均價$715,019；Oakville僅僅售出9套，但均價$827,872，遠遠高於其他區域；Burlington售出11套，均價$719,900；Halton Hills僅4套，平均價格為$617,625，為全區最低。

Condo鎮屋

六月Condo鎮屋共售出683套，均價$608,187。多倫多市售出236套，均價$704,533，銷量價格均居於第一。

皮爾區六月銷售量位居第二，共222套，均價$580,089。其中密西沙加售出159套，均價$611,966。Brampton成交63套，均價$499,635。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共80套，均價$555,176。Burlington數量第一，為39套，且均價最高，為$576,136。Oakville數量價格均為第二，數量為27套，均價為$573,654。Milton和Halton Hills都成交7套，均價$497,607和$424,698。

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Condo公寓

Condo公寓六月共售出2,149套，均價$590,274。其中絕大多數集中在多倫多，共1,497套，均價$636,606。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為314套，均價$463,481。其中密西沙加位居全區第一，售出265套，均價$471,762。Brampton銷售數量位居第二，共48套，均價$347,677。Caledon僅成交一套，價格$672,000，因此均價為全區最高。

Halton區六月售出Condo公寓107套，均價$502,357。Oakville位居第一，共47套，且均價全區最高，為$541,939。Burlington售出42套，位居第二，均價為$488,810。Milton售出15套，均價$436,667。Halton Hills僅成交3套，均價$400,333沒有成交記錄。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

六月，Attached/Row/Townhouse 共售出797套，均價$713,540。

多倫多市共售出120套，均價$1,017,533，為整個大多倫多地區最高。皮爾區售出162套，均價$655,014；Halton區售出158套，均價$690,457。

皮爾區中，Brampton售出最多，為114套，均價$627,518，為全區最低；密西沙加售出32套，均價全區最高，為$747,368；Caledon售出16套，均價$666,219。

Halton區中，Oakville售出51套，數量居於第二，但均價遠高於其他地區，達$814,521。Milton銷售數量最多，為81套，均價$630,349。Burlington售出19套，均價$638,647。Halton Hills售出7套，為全區最少，且均價最低，為$622,714。

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