英國留學生的福音!時隔8年,英國PSW簽證或將恢復|居外專欄

9月11日,英國傳來重鎊消息:時隔8年,或將正式恢復PSW簽證。這意味著:在留學生在英國畢業後又將獲得兩年的簽證,用來在英國找工作!

新政中還指出,PSW簽證不設人數限制,不受專業和工種的限制!教育部表示,這也意味著在英國獲得學位(本科/碩士/博士)的畢業生,今後如果選擇移民,也會更加方便。

英國PSW簽證, 全名Post Study Work 。英國政府自2008年6月30日正式引入到T1(積點計分制)下,取代之前的IGS簽證。PSW 簽證有效期為2年。旨在讓擁有本科,碩士,phd以及diploma畢業文憑國際留學生在畢業之後,有兩年的時間在英找工作或者開展商業活動。PSW 簽證可續簽T1中的其他類型簽證,比如高技術移民(HSMP)。

在2012年以前,去英國留學的海外學生在畢業後都可以申請長達兩年的PSW簽證,不需要任何的擔保方,也沒有任何工作限制,甚至不一定非要找到工作,學生們可以自由試探就業市場,獲取職場經歷。

然而,這一既利於英國社會又利於國際人才的雙贏政策在時任內政大臣的梅姨看來,簡直是一個“混身份”的移民Bug。於是,梅姨以“有10萬留學生利用PSW簽證滯留不歸”為由,一舉取消PSW簽證,還順便將留學生劃在”淨移民數據”之列嚴加管制。

如果按照新聞報道,明年可以恢復PSW簽證,畢業後留學生將能獲得在英國工作的機會。此舉一方面體現英國為留英學生提供了一個更加完整的留學體驗,並為他們未來在任何地方的工作與生活奠定堅實的基礎。特別是對於計劃回國發展的同學們來說,額外的工作經歷能給予他們更廣闊的國際化視野,和更好的職業發展前景。

另一方面,作為英國脫歐進程中,吸引外國人才留在英國工作的重要政策,順利恢復至兩年有效期,意味著吸引更多的留學生去英國,也讓國際學生有更多融入接觸英國找工作生活的機會。

同時,英國政府為了在鼓勵畢業生創業,做了很多相關措施。比如:英國注冊一家公司只需網上填表,繳納20英鎊網上注冊費用,最快15分鐘搞定;政府支持英國大學實行彈性學制,並設立英國大學生創業促進委員會。

對英國留學生而言,提早規劃,擁有英國身份則可以盡享英國教育福利。

  • 在學費上: 擁有英國綠卡,英國留學生可以和本地生一樣,4-18歲可以接受免費的公立教育;本科階段,本地學生的學費是國際學生的1/3。
  • 在擇校上: 中學階段,憑綠卡身份留學生可以選擇的私校更多。要知道,英國很多精英私立學校不招收國際生,所以國際生可以選擇的私校名單較少。
  • 在錄取上: 一般來說,英國精英私校在中學階段對本地生的錄取門檻較低,對國際留學生的門檻要求較高。

那麼如何提前獲得英國綠卡,享受英國留學福利呢?今年3月29日,英國推出的5萬鎊創新移民”政策已經施行有半年時間,即支持投資人在英國創新創業,提供英國身份、福利吸引更多人才——投資英國5萬鎊起,3周獲批,快速拿身份!5萬鎊移民政策下的英國移民機遇,究竟該如何把握,我們還需要專業人士的指引。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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Royal LePage最新報告:在加拿大,你能買得起哪裡的Condo?|居外專欄

報告重點:

  • 大多倫多地區的Condo價格每平方英尺年漲幅為1%,價格為$743/sqft。
  • 大渥太華地區的Condo價格在加拿大幾大市場中同比漲幅最高,為9%,價格為$395/sqft。
  • 大蒙特利爾地區的Condo售價漲幅達到了兩位數,每平方英尺同比漲價3%,價格為$362/sqft。
  • 大溫哥華地區每平方英尺公寓價格,則同比下跌了3%,至$764,跌幅居全國幾大城市之首。
  • 大卡爾加裡地區的公寓每平方英尺同比下跌7%,至$313。

 

根據Royal LePage的數據顯示,大多倫多地區公寓價格已較去年同期上漲9.1%,至每平方英尺743加元。與此同時,大溫哥華地區的房地產價格繼續走低,一套每平方英尺的中位數價格同比下跌8.3%,至每平方英尺764加元。

Royal LePage總裁Phil Soper 表示:“在加拿大幾個最大的城市,許多年輕買家都在尋找他們買得起負的房子,而嬰兒潮一代也傾向於那些無須維護的公寓住宅。所以說,毫無疑問,強勁的市場需求推高了公寓價格,當然在溫哥華和卡爾加裡除外。面對高企的價格,買家會傾向於購買那些小戶型的公寓,尤其是那些剛剛進入市場的首次買家。”

如果綜合考慮幾大城市的所有住宅類型,大渥太華地區每平方英尺房價同比漲幅最大,達9.6%,其次是大蒙特利爾地區5.9%。但多倫多市區單位面積的價格漲幅達到了6.1%,受其推動,整個大多倫多地區每平方英尺房價上漲了2.0%。大溫哥華和大卡爾加裡每平方英尺的房價跌幅最大,分別下跌了11.3%,和6.2%。

盡管最近大溫哥華地區的房地產市場出現了價格調整,但其平方英尺的價格依然居全國之首。預計當地每平方英尺的公寓價格為1,044加元,為而一套單戶家庭獨立屋,每平方英尺的價格約為1,279加元。

在報告中提及的幾大市場中,除溫哥華以外,其余地區公寓房屋每平方英尺的價格中位數,都要高於單戶獨棟住宅。

Phil Soper 指出:“雖然公寓單元的面積更小,但它們是我們眼下社區規劃的核心,也是我們的未來。只要有了更多的發展機會,它們就可以滿足日益增長的住房需求,也可以滿足購房者對自身生活方式的期望。”

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盡管溫哥華市區每平方英尺公寓的中值價格明顯高於多倫多市區,但大溫哥華地區Condo的中位數,僅僅比大多倫多地區高出$21/sqft。然而就面積來看,大溫哥華地區的公寓買家平均下來要比大多倫多地區多買62平方英尺。

大卡爾加裡的公寓中間價為每平方英尺313加元,是幾大市場中價格最低的。

Phil Soper說:“卡爾加裡公寓的性價比在加拿大幾大市場中是最高的,難怪在《經濟學人》推出的‘全球宜居城市排行榜’中,卡爾加裡會名列第四。”

分區數據

大多倫多地區

在今年的前7個月,大多倫多地區每平方英尺公寓的中間價出現了大幅上漲,同比漲幅達9.1%,中間價為$743/sqft。然而,大多倫多地區單戶獨棟住宅的價格漲幅卻相當吻合,同比僅上漲了1%,價格為$486/sqft。

Royal LePage的經紀表示:“較低的庫存水平給大多倫多地區的房價帶來了上行壓力,尤其對公寓等入門級物業更是如此。盡管獨立式住宅每平方英尺的價格更低,因而性價比更高,但考慮到Condo居住空間更小、供應量更高,所以那些首次購房者更能負擔得起的房屋還是Condo。”

與此同時,多倫多市區每平方英尺住宅的價格同比上漲了6.1%,至782加元。按房屋類型劃分,單戶獨立住宅每平方英尺的價格中值仍相對持平,同比上漲1.5%,至747加元。而Condo房屋每平方英尺的價格中位數,則同比飆升了8.5%,達到了839加元。

Royal LePage 表示:“千禧一代知道,自己想要什麼,在某些情況下,他們甚至願意花更多的錢去買一套更小的房子,為的就是能住在自己心儀的社區。而在如今的市場上,重視房屋地段也同樣是一個大趨勢。”

在多倫多市區,一套Condo的平均面積為752平方英尺,而單戶獨立住宅平均為1512平方米,Condo的平均居住面積僅僅是其一半。而如果將視線擴展到整個大多倫多地區,Condo的居住面積中值為783平方英尺,僅僅較市區增長了4%。而整個大多地區,獨立屋的面積中位數為2,000平方英尺,較多倫多市區的數字高出了32%。

大蒙特利爾地區

2019年前7個月,蒙特利爾市Condo每平方英尺的中間價同比上漲7.9%,至433加元,與此同時,單戶獨立住宅每平方英尺的價格同比上漲6.9%,至313加元。整體而言,蒙特利爾市區和大蒙特利爾地區的住宅,每平方英尺的中間價分別上漲8.3%和5.9%,至357加元和286加元。

大蒙特利爾地區一套共管Condo每平方英尺的價格漲幅,比獨立屋高出了近一倍,兩者漲幅分別為10.3%和5.2%。

Royal LePage的經紀對此作出評價:“嬰兒潮一代正在尋找一些面積較小的公寓,千禧一代的購買力也在增加,更多的外國買家也推動了過去三年公寓價格和需求的上漲。蒙特利爾可用的土地有限,建築商和開發商想讓每一寸土地都發揮作用。因此,在郊區,尤其是交通樞紐附近,正在建造更多高端、寬敞的公寓。”

盡管市中心以外地區的房價仍較低,但大蒙特利爾地區的Condo,每平方英尺的價格漲幅要快於蒙特利爾市區。大蒙特利爾地區增幅為10.3%,而蒙特利爾市區的增幅為7.9%。

許多買家都希望買得起房子,同時認為與其花更少的時間上班,不如擁有更大的居住面積。對於這些人而言,蒙特利爾的郊區正變得越來越有吸引力。而且在2021年,蒙特利爾的公交系統將會擴建,到時人們前往市中心會更加方便,郊區對人們的吸引力也會進一步提升。

大溫哥華地區

在今年的前7個月,溫哥華市區和大溫哥華地區的Condo,對買房者來說,都變得更“容易負擔”了,這兩者的每平方英尺價格分別同比下跌了6.3%和8.3%,每平方英尺的價格分別為$1,044 和$764。盡管房價下跌,但在加拿大幾個最主要的市場中,大溫哥華地區每平方英尺的公寓均價仍然是最高的。然而,在近期,大溫哥華和大多倫多地區的公寓均價差距正在縮小,兩者每平方英尺的均價分別為764加元和743加元。

對此,Royal LePage的經紀評論說:“隨著溫哥華公寓市場的降溫,購房者幾年來首次可以從中受益。較高的庫存水平已導致市場接近供過於求的狀態,因此每平方英尺的價格已大幅下降。我們還看到,購房者正在搬離市中心,前往一些靠近交通樞紐的偏遠地區,因為那裡的房價更便宜。”

此外,盡管在溫哥華市區每平方英尺獨立屋的價格為1,279加元,大幅高於Condo的1,044加元,但在整個大溫哥華地區,每平方英尺Condo的價格中位數依然高於獨立屋。二者分別為764加元和648加元。

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大卡爾加裡地區

今年頭7個月,卡爾加裡市和大卡爾加裡Condo市場的“可承受性”繼續增長,每平方英尺的價格中位數雙雙跌至313加元,跌幅分別為6.8%和6.7%。與其他所有主要市場都不一樣,卡爾加裡市區和大卡爾加裡地區的Condo,每平方英尺的價格幾乎與單戶獨立住宅的價格相當,分別為310加元和302加元。

在2019年前7個月,卡爾加裡市區和大卡爾加裡地區Condo的居住面積中位數分別為842平方英尺和850平方英尺,而同一地區單戶獨立住宅的居住面積中位數為1,734平方英尺和1,769平方英尺。

Royal LePage表示:“在卡爾加裡,一套公寓和一套獨立屋,每平方英尺的價格相差無幾,但公寓面積更小意味著價格更低。然而,這不僅僅是價錢的問題。公寓買家通常會被‘無須維護房屋’,以及‘生活設施齊全’,這樣的便利條件所吸引。與去年相比,該地區的公寓庫存連續第四個月下降。這是公寓市場可能正在企穩的一個好跡像。”

大渥太華地區

今年頭7個月,大渥太華Condo每平方英尺的中間價格在所有地區所有類別的物業中漲幅最大,同比上漲17.9%,至395加元。相比之下,大渥太華地區一套獨立屋的均價同期上漲了8.5%,至265加元。

Royal LePage表示:“渥太華市場的公寓和獨立式住宅的庫存水平仍然非常低,導致價格上漲。目前需求依然旺盛,銷售速度也依然很快。”

與大渥太華地區相似,渥太華市區的Condo和單戶獨立住宅市場都經歷了健康的升值。今年頭7個月,該地區一套公寓每平方英尺的價格中位數同比上漲4.2%,至444加元,而一套獨棟住宅的中位數價格同比上漲6.8%,至282加元。

2019年前7個月,渥太華一套Condo和一套單戶獨立住宅的居住面積中位數分別為889平方英尺和1942平方英尺。大渥太華地區的Condo和單戶獨立住宅的面積中位數分別為909平方英尺和1761平方英尺。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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中亞紀行:窮並快樂著|居外專欄

筆者七月份去了中亞的哈薩克及烏茲別克旅遊觀光。選擇這個冷門地點是因這處正是習近平所倡議的“一帶一路”、古代“絲綢之路”的重鎮。當今發展如何,令筆者產生好奇!想親身體驗一下。

出發前,筆者心中估計這裡位處沙漠,名不經傳,應該相當落後。但實情是這裡的城市都處於沙漠邊緣的綠州,物產豐富。除了缺乏海鮮之外,其他蔬果牛羊都不會缺乏。哈薩克更因有油田開採出口,政府更能花費鉅資去興建新首都。烏茲別克有美國雪佛蘭在當地設廠,通街都是新車!

談到“一帶一路”,有所謂雙西公路。起點在中國江蘇連雲市、途經哈薩克、再進入俄羅斯、終點在聖彼得堡,與歐洲公路網連接。雙西公路中國境內段長 3,425 公裏,已於 2017 年 11月完成。哈薩克境內段長 2,787 公裏,也已經基本完成。俄羅斯段 2,233 公裏,預計在 2020 年完成。

筆者有機會走了其中 170 公裏。六線行車,建設水平很好,行車非常舒適。待整段公路完成,“一帶一路”就將歐洲連起來。

這裏人民以務農為主,收入也不高,平均只有每月 300 至 400 美元收入。而且當地也出現水資源問題。源於蘇聯時代,為了滿足棉花的需要,大力增加在當地棉花的耕作。將河流改道,最終令鹹海面積大大減少,預計在明年甚至全面乾涸。當地政府為了扭轉情況,已下令將農田改作種植水果,減少用水之餘,水果出口的收入也會較多!

筆者老本行是物業交易,當然有查詢樓價。哈薩克導遊透露在市中心最旺最貴的地段大約每呎港幣 1,500 元。而在鄉郊可以很便宜,港幣 20 萬便可以買到一個 2 房單位。當然,對於這裡人均平均收入只有每月約港幣 3,000 元的背景下,買樓置業不會是易事。

所以當地政府也為會為低下階層提供低息貸款供樓。首任總統的明確目標,就是人人有屋住。果然在筆者經過的地方,並沒有任何露宿者。在這國度他們雖然窮,但衣食無憂、居有定所,比很多富裕國家,還要快樂幸福!

雖然哈薩克及烏茲別克並不是筆者所想那麼落後,但畢竟是第三世界,很多設備都是蘇聯時代遺留下來,像中國1980 年代剛開放時候的狀況。大家可以想像 1991 年蘇聯倒臺,這些加盟國各自獨立。各國種族不同,為了爭奪地盤、資源利益等等,隨時發生內戰,就如巴爾幹半島與南斯拉夫一樣,內戰至今仍未安全平息,甚至民不聊生,但戰爭在這裡並沒有大規模爆發。反而中亞五國各自尋找自己的出路,並沒有追隨任何一個大國的腳步,這裡反映出人民的素質。

自蘇聯解體後,百廢待興,很多制度都重新建立,非常不容易。筆者在博物館中就看到烏茲別克獨立最初幾年使用的臨時貨幣,跟大富翁遊戲用的紙幣差不多。又如飛機場是前朝留下,但國家卻又沒有飛機。還記得格魯吉亞獨立後全部蘇聯時代的工廠沒有生產可做。拆除工廠的鋼材去賣,竟然成為國家主要外匯收入。要重新建立一個國家,人民受苦似乎是避不了!

筆者曾經跟一位導遊閑談,她曾是英語教師,受過高等教育,反而離開城市,在鄉郊地方當導遊。她表示在這裏生活雖然艱苦、物質不夠好,但生活愉快。如果盲目追求財富,財富並不保證帶來愉快的生活。她進一步舉例,她有一位美國客人,因為富有,她的子女無所事事,吸毒、打交、聚賭、無日無之,反令這位美國客人天天擔憂,似乎財富為她帶來煩惱多於快樂。這位導遊是一位不足三十歲的年輕人,已經懂得這個道理,也就是難得,也是質素的反映!

這似乎也不是個別例子,筆者在街上遇見的臉孔,都是愉快的!他們相互之間,看來也是和洽的。雖然大家都是在過著簡單的生活,但不會為此心生不滿,互相埋怨及分裂!在他們口中筆者經常聽到的是,“我們國家的生活愈來愈好了”!

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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40歲的“中年危機”:投資房產為時已晚?|居外專欄

如果想通過房地產投資定期獲得房租收入的話,當然是越早投資越好,因為房子的持有時間越長投資效果會越顯著。但是對房地產投資感興趣,卻遲遲沒有踏出一步的也大有人在。那麼40多歲開始投資房地產算晚嗎?其中的不安和優勢是什麼?

01

與股票投資和FX(外彙保證金交易)相比,房產投資給人的印像是,不是短期內交易,而是長期持有。

貸款買房,再用房租收入償還貸款,從而一步一步地積累資產。在這樣的房地產投資固有印像中,40多歲的人即使想開始進行房產投資,也會產生“退休之前能還完貸款嗎?”的疑問,甚至有人會擔心“能不能得到家人的理解和支持?”

但從現實來看, 40多歲開始進行房地產投資,在資產配置方面取得成功的人也非常多。與20、30歲的年輕投資者不同,日本很多人到了能夠准備充足資金的40多歲才開始投資房地產。

看了上圖各國首次購房平均年齡,可以肯定地說四十多歲開始投資房產絕不算晚,反而是很多人為了年老後的生活開始積累資產的時期,房地產投資可以說是一種有效的手段。

02

我們來了解一下從40多歲開始投資房地產時感受到的不安。

首先是貸款的償還問題。對於日本國內居民,雖然還款期限因房屋結構而異,但一般都是20 ~ 30年。對於海外投資者,比如我們中國人在日本投資房產,貸款年限為15年,最終還款年限不超過75周歲。

如果你從40多歲開始投資房地產,那麼還貸年齡應該是60歲到70歲左右,這個時候很多人已經從工作單位退休了。

但是,房產投資的貸款與住房貸款不同,房租收入可以用來償還貸款。因此,即使退休後沒有工資收入,也不會直接影響房貸的償還問題。只需重新理解並意識到這一點,就不必過於在意償還期限了。

除此之外,還款期越短,總體上需要支付的利息就越少。所以如果你有充裕的工資收入,不妨將還款期設定得短一些,如果在職期間就完成還款成效會更好。這樣一來,手頭留存的資金也會增加。(暖燈君注:如果在國內貸款還是建議將期限設長一點。)

03

如果積極地搜集信息,選擇合適的房子,不動產投資可以說是一種穩健踏實的投資方式。盡管也有人覺得房產投資的增值速度不敵其他金融投資。所以很多人在意的是能否得到家人的理解和支持。

實際上這取決於你自己的熱情。獲得家人的理解固然重要,更好的方式是與家人一起投資房產,而不是全然不顧家人的反對意見。可以從僅靠養老金很難過上富足的晚年生活,以及為子女減輕負擔的角度,盡量詳細說明房產投資的信息、購買房屋時的具體資金動向以及未來的生活規劃。理解是相互的,家人一起來完成某項投資遠比收益本身的意義更重要。

在考慮穩健投資的人中,有不少人將大量資金存入銀行。但是,在利率水平很低的情況下,讓好不容易積攢下來的財富躺著就是在放任機會流失。人對於失去什麼往往會變得非常慎重,但究竟是作為失去的東西更多?還是不作為失去的東西更多?這是需要冷靜的思考與判斷的。

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04

最後我們來分析一下,40多歲的人怎樣活用自己的優勢,順利地進行房地產投資。

我們不要只看到“中年危機”,也要看到中年人的優勢。與20、30歲的人相比,40歲人群的一個明顯的優勢是社會經驗。具體來說,就是信息情報的能力和尋找值得信賴的房產公司的洞察力。

作為長年工作的社會人士,都有過和各種各樣的業界人士直接或間接的接觸機會。也有從各類媒體過濾、篩選、獲取有價值的信息的能力。如此一來,各種信息資源一疊加,可以為房產投資做出正確決策增加砝碼。

因此,40歲的人完全沒有必要把房產投資當作是初步涉足的陌生領域。充分活用迄今為止積累的經驗和知識,相信自己的判斷。如果你有專業人士人脈的話,采用專業建議也是很有效果的。而且在房產投資中,不僅僅是購買,後期維護和管理也很重要。所以尋找靠譜的專業房產公司是必不可少的,暖燈是合適人選。

回到開頭,“從40歲開始投資房產是不是為時已晚?”在被稱為100年人生的當代,你的時間在猶豫“是不是太晚了”的時候悄然流逝。如果有興趣,果斷地付諸行動不是也很好嗎?

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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陰陽合同和澳洲相關逃稅裁判規則|居外專欄

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在澳大利亞房產交易中也存在為了逃稅漏稅的“陰陽合同”。本期法律專欄整理相關典型案例,從“陰陽合同”效力、逃稅處罰以及違法責任等方面提煉裁判規則,供讀者參考。

昆士蘭州的 Peter 與 Alex 作為買賣雙方簽訂了第一份房屋買賣合同(“陰合同”)。在准備交割過戶手續時,為了減少相關稅務,雙方又簽訂了一份約定房價較低的房屋買賣合同(“陽合同”)。由於第二份合同(“陽合同”)是雙方當事人為辦理房屋產權變動登記的目的而簽訂的,並且該“陽合同”約定的房價並非雙方當事人的真實意思表示,且該行為損害了社會利益,違反相關稅務規定與產權法規定,因此應當認定第二份房屋買賣合同(“陽合同”)無效。

本案爭議的焦點主要在於 Peter 與 Alex 作為買賣雙方在交易過程中共簽訂了兩份合同,兩份合同的成交金額不同,究竟以哪份合同為准,哪份合同才是真正有效的買賣合同?
這類案件在二手房交易中俗稱“陰陽合同”,就是買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同後,出於少繳稅費等目的,向相關部門隱瞞房屋的總價,在簽訂由 Real Estate Institute Queensland (昆士蘭房地產協會)與 Queensland Law Society(昆士蘭律師公會)聯合定制的 Contract for Houses and Residential Land(房屋與住宅用地合同)時,將雙方買賣房屋的價格虛報低價。由此,可能會導致買賣雙方因價格不同發生爭議,兩份合同的效力發生衝突。

兩份合同的效力如何確定,首先要區分合同的成立和生效,合同成立是指當事人就某特定事項自願達成合意,只要雙方當事人意思表示一致,合同即成立;合同的生效是指依法成立的合同在當事人之間產生法律約束力,合同受到法律的保護。應該說,從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。在合同條款有不一致的時候,如何認定合同的效力呢?我們認為應從雙方訂立合同的不同時間及其目的來進行分析,就第一份“陰合同”來講,是雙方當事人就系爭房屋的買賣、價格等主要條款達成了一致,根據《澳大利亞合同法》(Australian Contract Law)規定依法成立的合同,自成立時生效。同時根據《土地產權法》(Land Title Act)規定產權受讓人應就不動產的設立與變更進行不動產登記,即適用托倫斯土地登記制度(Torrens Title System)。

所以,在確認 Alex 作為賣方是有權轉讓後,Peter 作為買方訂立的第一份“陰合同”,是依法成立並已生效的房屋買賣合同,對於雙方有法律約束力,法律認定應當保護交易安全。而第二份“陽合同”是雙方當事人為辦理房屋產權變動登記的目的而簽訂的,是為了實現第一份“陰合同”的履行、使第一份“陰合同”關於產權變動的約定經登記生效而訂立,所以就這一部分內容應當是繼續有效的。而關於房價的約定,因為是為了減少交稅而故意虛報的,買賣雙方為了少繳稅惡意串通降低成交金額,損害了社會利益且違反相關法律規定,所以該“陽合同”的成交金額不是雙方的真實意思表示,即便是“陽合同”成立也不發生法律效力,因此為避稅另行簽訂房價較低的房屋買賣“陽合同”的,應認定該合同無效。

在另一個案例中,某華人公司從事黃金買賣居間業務,收入來源是對交易額收取相關佣金。但稅務局發現該公司提供的銷售發票內容上並沒有正確的體現出該業務模式。該公司向澳洲稅務局(ATO)申報的商業運作表(BAS)數據直接采用的是銀行對賬單的淨值,而沒有正確的按照財務系統中的銷售金額、 采購金額等分類進行申報。此外,該公司的銷售存在沒有給客戶提供發票以及消費稅(GST)爭議的問題,從而導致客戶拒付貨款並投訴到澳洲稅務局。 澳洲稅務局根據投訴的信息對該公司進行審計並由此發現問題,認定涉案公司不能在采購方面的進項稅進行抵扣,因而少交了 1300 萬澳元的消費稅(GST)。對此,在 2017 年,澳大利亞行政上訴法庭裁決(AAT)要求涉案公司補交 1300 萬澳元消費稅(GST),並對其處以逾 700 萬澳元的罰款。

而對於違規的罰款,澳大利亞稅收管理法的相關規定如下:

  • 如果納稅人的納稅申報信息存在重大的虛假和誤導信息,除了以下兩種情況,稅務局將對納稅人進行懲罰:
  1. 納稅人在申報時履行了合理的義務,不存在主觀上的故意行為;
  2. 納稅人聘請了注冊稅務代理進行稅務申報工作,並向稅務代理提供了所有相關的稅務信息。
  • 一旦決定處以罰款,罰款的金額主要取決於以下兩點,其起點是需要補稅金額的50%, 而如果納稅人曾有類似的罰款記錄,那麼罰款的起點將會增加 20%:
  1. 納稅人是否存在少交稅的行為;
  2. 所認定的納稅人少交稅行為的性質。

澳洲稅務局對稅務審查以及違法行為的處罰十分嚴厲,其行政權力集中,體系嚴密,監管也十分嚴格,每年都會對不同領域進行嚴查,一般的逃稅漏稅行為很可能會被很快發現。倘若“陰陽合同”被認定實屬且該案發生在澳洲的話,案情嚴重且金額之巨大將會引起各方政府相關部門的關注,包括但絕對不會僅限於:澳大利亞聯邦警察局(Australian Federal Police)、澳洲稅務局(Australian Taxation Office)、澳洲犯罪委員會(Australian Crime Commission)、澳洲司法部(Attorney-General’s Department)、澳大利亞的交易報告和分析中心(Australian Transaction Reports and Analysis Centre)、反重大經濟犯罪工作組(Serious Financial Crime Taskforce)以及聯邦澳大利亞聯邦檢察署(Commonwealth Director of Public Prosecution)。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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淺談家庭信托在澳洲的應用|居外專欄

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導讀

對於在澳洲移民定居的中國人來說,需要註意澳洲的家庭法並不會以公證方式確定婚前和婚後資產來區分婚姻中的財產所有權。同時,澳洲家庭法承認同居關系以及同性婚姻和同性同居關系,配偶兩人各自可以控制的在各自名下的獨立財產都有機會被視作共同資產。這樣在澳洲購買房屋投資後,如果購買者名字沒有提前規劃好,很容易產生因為同居或者婚姻關系的破裂導致的財產分配的問題。

如果家長在子女購買房產時提供了部分資金,希望保有房子的部分權益,而不希望房產子女在有了同居或婚姻關系之後成為子女和其配偶的共同資產,從而可能被子女的另一半在關系破裂時分割。在子女進入配偶關系前建立家庭信托並將房產購買在家庭信托名下,可令子女在享用物業的同時,又無需因擁有物業而在關系破裂時被分割物業權益。當然,以上所述基於建立專業有效的家庭信托,否則在某些特定情況下,物業權益依然有被分割的可能。

什麽是家庭信托

家庭信托不像公司或者個人一樣是個獨立的法律主體,家庭信托不是一個獨立的具備法律人格的組織,但是可以通過家庭信托方式持有家族財產和營運家族公司/生意。家庭信托通常與家庭成員婚姻和繼承事宜相關,規劃合理、建立得當的話能最大化的保護家族資產,確保家族資產的安全和傳承,減少稅務支出。

家庭信托不是一個法律概念,而是一種民間俗稱。法律概念中的信托有幾種方式,其中主要分兩大形式:酌情信托(Discretionary Trust)和單位信托 (Unit Trust);而其中酌情信托因其所有的彈性特質成為家庭信托最受歡迎的形式。平常所說的家庭信托往往是指酌情信托。

酌情信托和單位信托最大的分別在於:單位信托是按照既定的比例分配收益,受益人會在信托中擁有固定單位,與股票分紅的概念類似,既持有多少單位就會按照其持有單位與總單位的比例分成;而在酌情信托中,收益的分配比例則按完全按照受托人(Trustee)的指示進行,可以按照不同的情況和需要靈活變動,因此在處理資產和收益的分配上有很高的自由度。

信托結構

家庭信托的四個主要角色是委托人、受托人、受益人和任命人。

  • 委托人負責簽立信托契據,初步建立信托。
  • 受托人是信托的管理人,負責日常管理信托,例如投資信托資產及將收益酌情分予受益人等。
  • 受益人則是信托資產及收益的受益人,一般會是家族成員,可以設定個人也可以設定為一種類別。
  • 任命人在架構上是信托的最高掌管,可以更換受托人及要求監察信托賬目等。

需要留意的是,由於澳洲對於外國人在澳投資上有不少限制並且對外國人的稅率設置較高,所以外籍人士在信托中的角色需要謹慎考慮和詳細規劃。

信托資產和債務

不動產、現金、股票、古董、藝術品及其他有價值的物品皆可轉移到信托名下。一旦信托建立,轉入信托的資產皆為信托所有,不再是某個人的財產,故在個人破產或卷入訴訟的情況下,在信托名下的資產可能會受到一定程度的保護,不受債權人的追討影響。當然,特定情形下故意為規避追討而轉移資產至信托的行為有可能不受到法律保護。

建立費用

建立家庭信托的費用通常包括律師費,印花稅,州政府註冊費等。州政府征收的印花稅各個州略有分別:如新南威爾士州現大約為$500澳幣,維多利亞州現大約為$200澳幣。而註冊費也大約為幾百澳幣,各州不同。信托可以申請澳洲商務號碼ABN、稅號TFN和銀行戶口。

稅務規劃

在酌情信托中,受托人可以將稅前信托收入分予其指定的受益人。如何分配則由受托人決定。這些收入將成為受益人的應納稅收入(Taxable income)的一部分。信托收入的分配可以因不同受益人的收入水平靈活變動,以利用不同人的稅務寬免額和不同的稅率來達到整體降低家庭稅額的目的。

婚姻關系與家庭信托

對於家庭法中對於家庭信托中的資產處理,法院在不同的案例中因應情況會有不同的判決。判決的重點在於信托架構中的控制權。如果家庭信托是用來將資產留在直系親屬之間的話,必須註意信托控制權的制定,確保信托安排不會在家庭法下被視為配偶共同資產。

案例分享:澳洲聯邦最高法院在Kennon v Spry 一案中對於離婚情況下的婚姻資產涵蓋範疇作出判決。在案中,丈夫Spry在婚姻的不同階段更改了信托的受托人,以求把已離異的妻子 Kennon剔除,將資產留給四個女兒。最高法院的判決與丈夫的意願相距甚遠:這些信托資產仍然可視為婚姻資產,妻子可以獲得分配。此案對家庭信托的啟示有二:當婚姻的其中一方對信托有控制權,並為一個受益人,信托資產可能都會被算作婚姻雙方的資產;而當婚姻一方有為購置資產付出,並享用這項資產,這項資產也可能會被視為婚姻雙方的資產。

信托安排需要謹慎起草,以使將來更多的家庭成員,例如新生嬰兒,能在不重新建立信托的情況下成為受益人。另外,信托中不同角色的繼承也是建立信托時已要考慮的事情。安排家庭信托有助為後代提供穩定和持續的收入來源,確保擁有財富能裨益後代,減少煩惱,免卻爭端,避免印花稅。

盡早制定信托安排,是保護資產及讓投資增值的堅實基礎。由於信托安排關系到每個人的獨特家庭和財務狀況,可以非常復雜,有時候並非套用一個模板信托契約所就能建立一個滿足家庭需要的信托。建立有效的家庭信托需要周詳的規劃和設計,所以任用律師設計規劃家庭信托在協助客戶達到保護資產、稅收調整、資產傳承、規避債務、保護身份等目的中至關重要。

 

澳大利亞Prudentia Legal合夥人王斐律師專欄全集

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解讀英國移民新政的正確姿勢︱居外專欄

今年3月29日,英國已有十余年歷史的20萬鎊企業家移民的申請窗口正式關閉,取而代之的則是全新的創新類移民,即Innovator Visa。英國移民新政有哪些變化?

資金要求變化

新政要求投資人在申請前,所需的投資款由之前的只需證明持有90天延長至2年以上,或者提供更為詳細的資金來源解釋,才可進行投資申請。對投資人來說,資金要求更加嚴格。

企業家移民項目投資額變化

由原來的投資20萬鎊更改為只需投資5萬鎊。分析認為,這對目前的中國投資人來說,是一個非常重要的利好。

企業家移民對投資人的語言要求變化

對投資人的語言要求提高:由原先的雅思4分(B1)提高至5.5分(B2)。這是為了確保申請人具備良好的英語水平,畢竟他們之後需要與各種商業組織和潛在客戶交流。

申請永居周期變化

新的創新類移民申請周期為3+3+3……,且如果滿足新政要求的條件,3年即可申請永居。跟原先企業家移民的申請周期(平均為5年可申請永居)相比,時間明顯縮短,對移民監時間有顧慮的投資人來說,將更為方便快捷。

綜合來看,目前的新政顯然是利好更多!從降低投資額、申請永居時間減少等方面可以看出,英國政府更注重有創業意願、創新精神的投資人赴英發展,從而創造就業並帶動英國經濟良性循環。

除此之外,最受關注的莫過於政府引進了官方背書的概念。這意味著,如果投資人要獲得新的創新移民簽證申請資格,申請人的商業理念必須首先獲得經英國政府批准的背書機構的認可,這就需要申請人對商業理念或者商業計劃書有更好的把控。而對於什麼是好的商業構想和對於背書條件的把控,機構將擁有自己的衡量標准。

另一方面,申請人需要使用機構給出的擔保函來支持他們進行簽證申請。同時,每一份擔保函的有效期為3個月,且都擁有唯一的安全編碼,並不能被重復使用。不僅如此,投資人在獲得擔保函後,仍需要繼續維持與背書機構的聯系,並定期接受背書機構的追蹤。

目前,英國內政部官網已經對外公布了第一批有資格為投資人出具擔保函的機構名單。據悉,目前每個背書機構只分配25個名額。而根據已公布的機構名稱及數量計算,僅有600個名額供全球投資人申請。值得關注的是,背書機構可以決定是否接受開放式的申請,或是只接受內部現有商業資源向已經合作的企業投資人發放擔保函。因此,可以預見全球投資人目前能夠拿到的擔保函名額將少於600個。

雖然在指引文件中也提到超過如已有名額可進行額外申請。但是,可以申請到多少額外名額以及何時能夠獲得額外名額的批准,指南中並沒有給出確切的執行時間。換言之,在既定名額之外如果想獲得新的名額,將非常不可控。

獲得擔保函的基礎是滿足創新性、可行性和可持續性的條件。對於這三條,指引文件中也給出了具體描述,即:

  • 創新性——申請人是否有原創的真實商業計劃?此計劃是否被英國市場所需要並帶來新的可能性?
  • 可行性——申請人是否具備必要的技能、知識、經驗以及市場敏感度,可以成功的運營商業計劃?
  • 可持續性——是否有證據表明,該計劃可以帶來更多的就業機會並促進英國以及全球的市場增長?

總而言之,從新出台的各種細節指引中可以看出,比起投資力度,英國移民局將更看重有創業意願、創新精神的投資人赴英發展,從而創造就業並帶動英國經濟良性循環。

 

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留學生畢業後留英工作到底有多難?|居外專欄

在2012年取消了PSW(Post-study work)工作簽證之後,留學生畢業之後如果想留在英國工作,需要在學簽到期之前把學簽Tier4 可以轉成 Tier2,即工簽,或者轉成Tier5短期實習簽證。

Tier5主要有兩個大類:Youth Mobility(打工度假簽證)和Temporary Worker(臨時工作簽證)。這類簽證對於申請人要求相對嚴格,需要有特定機構擔保,一般會需要申請人提供一定費用才會給實習機會,申請成功後申請人可以獲得12-24個月的居留時間。在這段期間,簽證持有人是不可以找全職工作,只可以在擔保的實習機構工作。

Tier2是大多數留學生希望留英的選擇,然而申請難度相當高。工簽的要求是:

1、申請人的工作offer必須由具備Tier2工簽擔保資質的公司給出;
2、同時,這份工作offer必須滿足工簽申請的薪資要求(一般是30,000英鎊以上年薪)。

但是在實際過程中,留學生常常會發現年收入很難達到要求。graduate-jobs.com(英國專業的應屆畢業生求職網站)給出的數據中顯示,畢業生的平均年薪資在19,000-22,000英鎊;TotalJobs(英國專業求職網站)給出的數據是25,000英鎊年薪,並且這組數據中,大多數的樣本來自於高收入的投行、保險、金融等行業。另外,用人單位通常都需要申請人有相關的實習經驗,因此,要達到30,000英鎊年薪的要求,對於一個沒有足夠實習經驗的應屆留學生來說,實在不是一件簡單的事情。

英國邊境署(Home Office)今年7月的數據顯示,全英國有資質的擔保機構一共30295家,其中能為Tier2工簽做擔保的一共只有28296家,而能為Tier5擔保的僅有3929家。另外,Tier2拒簽率也比較高。英國國家數據庫統計,2018年3月英國工簽拒簽率超過了50%。據統計,2015年,共有1,826名中國籍申請人成功獲得英國Tier 2工作簽證。假設這些幸運兒全都是應屆生(實際上並不是),按移民局去年給中國留學生發放70,754份學生簽來算,最好的情況,應屆生拿工簽成功留英比例也只有2.58%!

英國移民局每個年度都會設定CoS(Certificate of Sponsorship擔保證明)的名額,每年的“可用額度”都是固定的,但是每個月的名額並不是平均分配。所以並不是想申請CoS就能馬上申請到,只有拿到了CoS才能去遞交簽證申請。

隨著英國脫歐事件的推進,對於留學生就業這塊也是越發的緊縮,對於龐大的赴英中國留學生來說,留英形勢越發險峻。現階段,也許擁有一張快速便捷的英國綠卡是現階段更有效便捷的解決方式。

 

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掛名購房?物業代持?“間接持有”海外房產的遊戲法則

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“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產,並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。在這種情況下,代持人並未實際出資,但仍在法律上享有房產的所有權;實際出資人不享有房產的所有權,卻對投資行為實際出資。

我們為遇到此法律問題的讀者們總結歸納以下法律知識點,希望可以幫助或警醒更多面臨類似問題的“實際出資人”與“代持人”們。

注意點1:FIRB對於買家簽證以及身份的規定

對於大部分的二手房,澳大利亞海外投資審批委員會(Foreign Investment Review Board )設置了一系列門檻來限制海外人士直接購買。FIRB規定,海外買家一般被禁止購買澳洲已建住房,但在澳洲的臨時居民可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途,但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。這造成了一些沒有澳洲身份的人求助當地的永居人士作為“買家”掛名購買二手房產。

更重要的是,此類代持行為本身可能涉嫌對政府機構的隱瞞或者欺騙行為,更有甚者可能面臨政府機構的起訴(包括刑事訴訟)。FIRB對於隱瞞海外投資人身份或代為持有海外投資人的物業來逃避海外人士購房申請的行為是明令禁止的,違反者不僅會被罰款及強制出售物業,情節嚴重的可能會面臨刑事訴訟。這對代持人和物業實際擁有人都是非常大的違規風險。

注意點2:關於首次置業補貼與印花稅減免

澳大利亞聯邦政府和各州政府在針對海外投資人購買物業上都有明確的規定。總體來說,海外人士購買物業必須要通過海外人士購房申請的審批且需要交納一定數額的申請費,一些州政府也對海外人士收取比本地購房者多出7%-8%的印花稅,由此不難想像外國人為了規避政策成本,希望通過他人代持的方式在澳購房的需求是有多旺盛。

海外人士通常無法通過自身申請州政府給予的首次置業的補貼或印花稅減免。而有當地永居身份的代持人則很有可能通過滿足以下條件,為實際出資人獲得優惠:

首次置業補貼(1-2萬澳元)申請條件:

  1. 必須是澳洲永久居民或公民;
  2. 購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產;
  3. 購房者年齡滿18周歲;
  4. 必須購買價值不超過75萬澳元的新房。

首次置業印花稅減免政策申請條件:

  1. 購房者從未在任何國家購買過房產;
  2. 購房者從未申請過首次置業補貼;
  3. 新房交付後,必須在該房產內連續居住12個月或以上;
  4. 購房者必須年滿18周歲。

注意點3:關於銀行貸款的抵押與還款

在2016年之後,澳洲對海外人士貸款愈發收緊,甚至關閉。因此,通過有澳洲身份與本地收入的代持人來取得貸款也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與代持人約定,所有貸款均仍由出資人償還。若實際出資人沒有適當履行還款義務,則會影響銀行對代持人的信用評級與再貸款能力,或是強制要求代持人償還貸款。

注意點4:“代持協議”下代持人與出資人的二者權利義務

雙方存在借名買房的“代持協議”,且有充分的證據證明房產首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際由出資人支付的,是否應該認定登記在代持人名下的房屋屬於代持有性質?房屋所有權是否歸出資人所有,而非代持人所有?

澳洲實行托倫斯登記制度,該制度的核心為“登記生效主義“。因此“掛名購房”後,作為登記權利人的代持人一旦反悔,即使實際出資人留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在,也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序;更有甚者,如無法證明“掛名購房”事實的存在,實際出資人自身權利將無法得到保障,導致金錢房產兩失。

在托倫斯登記制度下,如果代持人決定轉賣此房產,也無需征得實際出資人的同意。如果新買家為善意第三人且在已辦理產權變更登記的情況下,實際出資人已沒有可能要求取消此交易拿回房產產權。即使能夠證明“掛名購房”事實存在,也只能追究代持人的相應責任。

此外,如果在未來的某個時間點,實際出資人者與代持人之間出現了與產權相關的糾紛,那麼實際出資人就會十分被動。由於所涉及的物業產權是注冊在代持人名下,法院會要求實際出資人提供證據證明自己所主張的所有權,而這方面舉證十分困難。即使實際出資人能夠提供購房時的出資憑證,代持人也可以主張對方的出資行為屬於借貸行為,這種情況下實際出資人很難保護自己在物業增值部分的所得。如果代持人是實際購房者的家人,代持人甚至可以主張出資行為屬於贈予行為,實際出資人甚至可能因此分文不得。

最後,與代持人相關的一系列問題也可能導致實際出資人十分被動。這包括代持人的財務狀況惡化導致破產需要拍賣名下物業清償債務,代持人意外死亡的遺產繼承問題,代持人婚姻狀況所設計的財產分割,代持人與租客鄰居產生的矛盾以及因物業貶值產生的銀行債務問題等等。

注意點4:“代持協議”下賣家、代持人與出資人的三者法律關系

掛名購房情形一般具有雙重性特征,涉及兩個法律關系:

  • 一個是由出借名義人(代持人)和不具有購房資格或條件的人(實際出資人)之間形成的借用名義的法律關系;
  • 另一個是由出借名義人(代持人)與房產賣家之間形成的房產買賣的法律關系。

一般情況下,實際出資人與代持人通常關系較為密切,澳洲法院審理的“掛名購房”糾紛中甚至多有親屬關系。因此雙方基於信任,很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。但由於借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素,十分容易引起法律糾紛。因此,在考慮“掛名購房”前,務必確保雙方獲得了獨立且充足的專業法律意見。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式(三)|居外專欄

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在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承?上一期我們講述了如何訂立遺囑,這期我們將探討關於遺囑的一些注意事項。

遺囑存在有效性的問題,即一份遺囑可能會被質疑為無效。質疑遺囑無效,必須提出以下證明:

  • 這不是逝者最後的遺囑(逝者後來又訂立了其它遺囑)
  • 該遺囑沒有正確的簽名和見證
  • 逝者在訂立遺囑時沒有必要的心智能力
  • 該遺囑在最初簽名後已被更改,或
  • 逝者被迫或受到壓力訂立該遺囑。

另外,一份遺囑也可能會被推翻。如果逝者在立遺囑時由於各種原因可能沒有考慮到立遺囑之後發生的事情而忽略了一些人的利益,或逝者本想在去世之前修改以前所立遺囑但未能如願, 或逝者本意就不想留遺產給一個親屬,或逝者只留了非常少的遺產給一個親屬,或逝者有意或無意地把部分財產沒有寫在遺囑中。在遺囑執行時,被忽略的這部人的基本生活利益可能得不到保障。根據繼承法,這部分被忽略的人可根據繼承法的家庭條款在 12 個月之內向法院提出異議來爭取自己的利益,這被稱為“家庭供養索賠”。

如果此前的有關條文規定是不公平的,您可以對一份具有法律效應的遺囑提出訴訟。如
果成功的話,法庭將根據您的利益為主修改原遺囑分配方案。這同樣也適用於逝者沒有
遺囑的情況下。 如果您要對遺囑提出訴訟,您必須符合 Section 57 of the Succession
Act 2006 中有資格提出訴訟的人,即:

  • 配偶
  • 前任配偶
  • 實際同居的配偶
  • 子女
  • 繼子女和孫子孫女不具備自動繼承權,但是根據 條款中的 Section 57(1)(e)(i) and (ii),他們可能會考慮成為合格繼承人
    • 逝者的家庭成員中依靠逝者生活的人
    • 與逝者有密切關系的人

一份有效的遺囑還需要有一個執行人。遺囑執行人是逝者遺囑中指定將在逝者去世後負責處理逝者的遺產的個人。此人應年滿18 歲,是逝者可以信任並願意承擔這一責任的個人。逝者也可以指定 一位專業人士,例如受托人與監護人機構(Trustee and Guardian) 或律師作為遺囑執行人。

遺囑執行人有著很重要的責任,他肩負了立遺囑人的去世後的財產分配重任和話語轉達。在選擇遺囑執行人應該認真考慮。遺囑執行人的首要工作是:

  • 在立遺囑人死後收回立遺囑人所有的財產
  • 支付立遺囑人生前的所欠債務和葬禮等花銷
  • 按照遺囑規定遺贈資產給相關機構或個人
  • 按照遺囑的要求,在立遺囑人死後分配遺產

需要注意的是,任何關系到房地產方面的遺囑在申請遺囑認證時必須報告給當地法庭。

最後,在無遺囑的情況下,繼承法規定的遺產分配原則又是如何的呢?如逝者有一個配偶但沒有孩子,遺產全部歸配偶。

  1. 如逝者有一個配偶且有一個或多個孩子,且所有孩子都是逝者和該配偶所生的孩子,遺
    產全部歸配偶。
  2. 如果逝者僅有孩子但沒有配偶,則所有孩子平分遺產。如果一個孩子已去世,但這個去
    世孩子有孩子,則逝者的該孫輩繼承去世孩子的遺產。
  3. 如果逝者僅有父母,但沒有配偶和孩子,則兩個父母平分遺產。
  4. 如果逝者僅有兄弟姐妹,但沒有配偶和孩子,沒有父母,則所有兄弟姐妹平分遺產。如
    果其中一個兄妹去世,那該去世兄妹的那一份由他或她的孩子繼承。
  5. 如果逝者僅有祖父母,但沒有配偶,沒有孩子,沒有父母, 沒有兄妹,則祖父母平分遺
    產。
  6. 如果逝者僅有叔叔和阿姨,但沒有配偶,沒有孩子,沒有父母,沒有兄妹,沒有祖父母,則所有的叔叔和阿姨平分遺產。如果其中一個叔叔或阿姨去世,那該去世的叔叔或阿姨的那一份由他或她的孩子繼承。
  7. 如果逝者沒有親屬,則歸國家所有。

 

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