Special Investment Column – Page 42

秋天賣房有什麽好處？｜居外專欄

雖說溫暖的夏天即將遠去，但買賣房屋的好時節卻還沒完全結束。不要擔心，在秋天，如果你正打算賣房，仍然會有機會在年底前找到買家。而且與夏天相比，在秋天，尤其是剛入秋的那幾周售房，其實還有一些額外的優勢。

優勢一：秋天的買家都很認真

是的，春夏兩季的房地產市場一定會吸引大量的買家，但是真正即刻下offer的卻未必很多。因為這兩季投入市場的房源一般也會更多，所以買家通常都會挑三揀四，貨比三家。有時一個買家甚至可能花上好幾個月來比較和挑選自己中意的房子。不過，到了9、10月份，真正有意購房的買家就必須趕在假期到來，或天氣轉冷之前趕緊做決定。對於賣家來說，這就是一個很好的機會。

賣家該怎麼辦：為了在秋天把房子賣出去，應該抓緊時間，確保房屋能吸引潛在買家。此時此刻，外觀和第一印像尤為重要。賣家一定要把前廊收拾好，把落葉掃干淨，還有千萬要清洗排水溝！一旦把一切准備就緒，那當買家動心的一刻，就容易水到渠成了。

優勢二：秋天的競爭沒那麼激烈

在夏季過後，購房者不僅面臨著假期即將到來的壓力，而且他們的選擇也會越來越少。許多買家會在秋天到來前完成交易。但我們也可以反過來想。如果我們作為賣家，把目標瞄准那些到了秋天還沒能完成交易的買家，我們的市場競爭就會少得多。而且在談判時，時間可能會是一個很不錯的籌碼，它可以幫助你在年底前完成交易。

賣家該怎麼辦：雖然競爭不那麼激烈，不過也不會完全沒有。所以還是要想辦法讓你的房子脫穎而出。秋冬季節，房屋的照片往往千篇一律，單調乏味，但在夏日拍攝的照片就會顯得明亮、干淨、溫暖——這些對於吸引買家都必不可少。所以，多准備一些春夏兩季的好照片，制作一個電子圖冊。如果已經錯過了，那麼趁現在剛剛入秋，天氣不算很壞的時候抓緊把照片拍了。把這些照片也列在listing裡，在秋天賣房的時候一定能增色不少。

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優勢三：不一樣的買家群體

一般來說，如果買家是一戶家庭，那麼他們更傾向於在春夏時節買房。而千禧一代和空巢老人通常會在一年晚些時候湧入市場。當然，在秋天，他們並不是唯一的購房群體。有些買家就是故意想避開旺季，還有一些，諸如需要給工人重新安排住處的雇主，他們也會選擇秋季入市購房。這些人往往也需要快速完成買房過程，這可能意味著賣家完成售房的進程會更快。

賣家該怎麼辦：做好Home Staging，並且對房屋進行合理的規劃。比如，空巢老人不一定要找三間臥室，但他們可能想要一個工作區、健身房或客房。另一方面，千禧一代的夫妻可能想要一個育兒室或游戲室。當然，一套房子不可能同時滿足不同買家群的所有需求。但至少我們可以讓每個買家都看到，你的房子具有滿足其需求的潛力，而且他們還不用付出太高的改裝成本。

優勢四：保證自己的生活質量

在經歷了嚴冬的洗禮之後，很多人都希望可以趁春夏兩季出去玩一玩，或者在家裡好好放松一下，即便是許多有意賣房的朋友也不例外。所以如果你想利用這寶貴的陽光明媚的時節來放松身心，那麼冬季到來前的秋天，就是一個絕佳的售房時機了。

賣家該怎麼辦：雖然要放松身心，不過房屋養護也不能忘記。趁還來得及，一定要做好最後的維修保養工作。在周末度假和郊游的間隙，抓緊機會做修理，甚至是一些小的翻修。尤其要記得，得趁氣溫驟降之前，確保房屋的供熱系統能正常運行。你作為屋主，肯定不希望自己住在一套寒冷的房屋裡。當然，作為買家，也不希望在帶著家人一起看房時，突然發現房子暖氣居然是壞的。

除去這些，其實站在買家的角度，秋天買房也算是一個不錯的選擇。

1. 減少競爭

在這點上，買賣雙方都是一樣的。房屋買賣往往是雙向選擇，因此買家也同樣有技術那好競爭的需求。另外，隨著經紀人不那麼忙碌，可能你在尋找新家時，會受到更多個性化的照顧。

2. 天氣適宜搬家

夏天陽光明媚，很適合出行郊游，但是沒有人願意在35度的天氣下扛著家具搬家。所以相對涼爽的秋天，就成了一個很好的選擇。不過一定要抓緊時間，因為到了冬天，面對多倫多厚厚的積雪，搬家的時候你會覺得舉步維艱。

3. 適合選擇搬家公司

如果你不是自己搬家，而是找搬家公司代勞，那秋天可能也比夏天要合適。在搬家的旺季，搬家公司往往需要預約，而且還不能保證絕對准時。炎熱的夏天很可能會放慢他們工作的腳步，這也可能會增加搬家的成本。

4. 更適合檢驗房屋

正所謂，歲寒，然後知松柏之後凋也。只有在一個相對極端嚴酷的環境下，才更有可能看出房屋的好壞。當你在秋天看房子的時候，你可以確保沒有通風或其他跡像表明房子沒有很好地隔熱。秋天相對溫度較低，又不至於像冬天那麼寒冷，既考驗了房屋，也不會讓看房人自己太受罪。

5. 可以為假期做准備

在加拿大，幾乎幾個重要節日都在下半年，尤其是那些需要裝點房屋的節日，像萬聖節，聖誕節之類，都在冬天。所以如果買房者想要在冬天和家人一起在新房子裡度過第一個溫暖而難忘的假期，那秋天就是最好也最合適的機會了。

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開啟東北海島生活方式｜居外專欄

桑給巴爾島（Zanzibar）上有著潔白的沙灘和藍綠色的海水，宛如坦桑尼亞海岸線皇冠上的一顆璀璨寶石。桑給巴爾是一個文化、習俗和傳統的大熔爐，它為游客提供了獨特的體驗。現在，它將首次向外國投資者開放。

對於宛如畫境的坦桑尼亞桑給巴爾群島來說，2018年3月堪稱其命運的轉折點——正是在這個時候，當地政府首次宣布外國投資者可以在這個神奇的熱帶天堂中進行房地產投資。

近年來，當地經濟增長強勁，而人們預計國際購房者新注入的資金將有望創造一個活躍的房地產市場。根據萊坊（Knight Frank）於2017年發布的一份非洲專題報告，2016年，坦桑尼亞是GDP增長率保持在5%以上的少數幾個非洲國家之一。作為大宗商品的重要進口國，坦桑尼亞還受益於低廉的油價以及私人消費和投資的增長。

從旅游業的角度來看，這個風景如畫的地區還擁有其他優勢：當地正在進行以建設住宅、工業和商業物業為目標的大規模房地產投資和開發項目，而且它還擁有多條全世界最令人驚嘆的海岸線。

人們因桑給巴爾溫暖清澈的海水，潔白的沙灘，充滿活力的文化和熱帶環境而將其視為度假勝地。除此之外，它還是進行度假住宅投資的首選目的地之一。事實上，萊坊的數據顯示，坦桑尼亞首都達累斯薩拉姆黃金地段的四居室行政住宅可為其業主賺取每月4500美元的可觀租金和高達6%的豐厚收益率。

新出台的法規向那些有意購買一處度假房地產的個人投資者敞開了大門，而大型度假物業開發項目也在持續推進。藍琥珀度假村（Blue Amber Resort）就是這類項目之一。該項目的開發商為一流建築公司佩尼羅伊厄爾桑給巴爾有限公司（Pennyroyal Zanzibar Ltd）。該項目建成後將成為非洲最大的度假村。

2017年初，這個多用途社區最初啟動時的定位為占地411公頃，橫跨印度洋海岸線的桑給巴爾琥珀度假村（Zanzibar Amber Resort）。項目建成後將包含五家國際酒店（包括麗思卡爾頓和安納塔拉酒店）以及東非首個由前世界第一專業高爾夫球手厄尼·埃爾斯（Ernie Els）設計的標志性18洞高爾夫球場，以及碼頭上的深水系泊區。該度假村還將開設水上樂園、水下餐廳和夜總會。

藍琥珀項目還將為坦桑尼亞居民和非坦桑尼亞居民提供投資高檔住宅物業的難得機會。
第一期住宅包括47棟位於安全私人住宅區中的雙層別墅。這些住宅可以讓住戶欣賞到由大海、湖泊或高爾夫球場組成的開闊美景。目前住宅仍處於建設過程中，預計將於2020年完工。

藍琥珀度假村執行董事薩利赫（Saleh）表示，非坦桑尼亞居民將有資格以99年的租約購買該豪華社區內的房產，而且可以選擇將所有權延長49年。

藍琥珀度假村一期別墅起價67.2萬美元。對於投資者來說，坐落於奢華環境中的房產可能會帶來與達累斯薩拉姆相同或更高水平的回報。

投資藍琥珀桑給巴爾項目還為房地產所有者提供了一項重大的稅收優惠：本地收入所得稅稅率僅為15%，而且全球收入無需納稅。項目負責人利用該開發項目的戰略投資地位爭取到了這項優惠。業主購買物業時還可以免繳資本利得稅、印花稅及遺產稅。

此外，業主、配偶和及其未滿25歲的子女將有資格獲得桑給巴爾的居住許可。只要投資者一直是房地產的所有者，其居留身份將持續有效。

帕姆戈爾丁地產集團（Pam Golding Property group）首席執行官安德魯·戈爾丁（Andrew Golding）博士說：“據財富研究機構新世界財富（New World Wealth）統計，東非有1.1萬名身價超過百萬美元的富翁，這一群體刺激了人們對高端商品和服務，包括高品質住房的需求。東非的經濟增長持續超越非洲其他地區，而且該地區近年來成功地吸引到了外國投資，還引起了眾多國際酒店集團的注意。”

在桑給巴爾置業特殊優勢有：

桑給巴爾的購房方式與泰國實行的租賃模式類似——兩者采用同一種物業所有權制度，即業主通過支付固定金額，在一定時期內獲得占有某塊特定土地或某套建築物的權利。
桑給巴爾的投資者可以達成比泰國條件更好的交易：藍琥珀（Blue Amber）等度假勝地的房產至少可租賃99年，而泰國物業租期非常短，只有30年。
購房者還可以享受力度較大的投資稅收優惠。轉讓稅率在2%至3%之間，而遺產稅為零。
該群島的交通十分便利，設有前往南非、阿曼、肯尼亞、阿聯酋、卡塔爾、坦桑尼亞大陸和意大利的直飛航班。

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美國出生公民權不會黃，黃的可能只是赴美生子｜居外專欄

8月28日，美國公民及移民服務局公布了新的移民備忘錄更新，主要更新內容是針對“公民權”這一眾人矚目話題的相關認定做出了指導性變更。因此新聞一出在國內“美寶”圈內便是激出了千層浪。

究竟赴美生子的美寶公民權將何去何從？首先我們來看看這次移民備忘錄的更新的具體情況。

美國移民局在官網明確指出，明確對美國的臨時訪問不構成美國居留，並解釋在美國居住和實際存在的區別。“美國移民局不再將與美國政府雇員或美國服務人員的父母一起生活在國外的兒童視為“居住在美國”，以此來根據《移民法》第320條獲得公民身份。” 此新政策將於10月29日生效。

大部分媒體囫圇吞棗地看完變更目錄之後，甚至簡單的抄了別處推文，就魯莽表示這一變化僅僅針對美國駐外的軍人和政府雇員，在境外出生的子女，並不能自動獲得美國國籍，而是需要走一系列的程序，才能正式獲得美國國籍。

但是如果仔細閱讀完這次更新的移民備忘錄，就不難發現，其實這次更新是內藏玄機的。正因為這次更新對於“在美國居住”這一條例做了微妙的修改，使得“赴美生子”的前景變得微妙起來。

在備忘錄第4~5頁描述了，“在美國出生的美寶”也需要證明在出生時母親在美國的居留是長久的，而並非是“短暫”的。盡管最後沒有提及是否會影響到“美寶”的公民身份，但是卻有為之後“出生公民權”留一手的味道。

眾所周知，凡在美國領土上落地出生的嬰兒都自動成為美國公民。這源於美國1868年憲法第14條修正案：“所有在美國出生或在美國歸化，並受美國司法管轄的人，都是美國公民以及其所居住州的居民，任何州都不能制定或執行任何削弱美國公民權利或豁免權的法律。”

但是，美國總統特朗普對此條修正案一直持反對態度，2016年競選總統時和去年10月都曾提出要廢除這個制度。近日，特朗普再次表示，他在認真嚴肅地考慮廢除“出生公民權”。

特朗普在白宮外對記者說：“我們正在非常認真嚴肅地研究‘出生公民權’。你走過邊境，在我們的土地上生了一個孩子——祝賀你，這個孩子是美國公民。”對於這樣寬松的出生公民權，特朗普毫不留情地評論，“坦白說，這很荒謬。”

特朗普曾向媒體表示，他知道可以通過修改憲法修正案來終止出生公民權。但為了避免麻煩，他更願意簽署一項總統行政令以達到目的。

而總統令的確可以對憲法修正案的解釋做出某些約束，比如，明確規定非法移民在美生的孩子無法獲得美國國籍。不過，一旦特朗普簽署了這個總統令，必然會在美國掀起一場關於移民問題的法律鬥爭。目前為止，高院是支持赴美生子的合法出生權的，因為美媽們都是是持合法簽證來美的。

由此可見，想要從根本上取消“出生公民權”的難度是非常之大的，但是如果換一個角度，只有符合要求的孩子出生在美國才可以獲得“出生公民權”，其他不符合規定的孩子將無法獲得“公民身份”，這樣變相實現了對於“出生公民權的”的限制，也不需要挑戰憲法，實行難度大大降低。

副總統彭斯也表示：“我們都很珍惜憲法第十四修正案，但是美國最高法院從未裁定，第十四修正案是否適用於非法居住在美國的人（在美國領土所生的嬰兒）。”據ABC電視臺報道，早在去年六月，彭斯副總統曾經對移民喊過話：“如果您不想遵循合法途徑過來（美國），您就甭來了。”

根據特朗普團隊的理念，“出生公民權”是不會被取消的，但是他們強調第十四條修正案適用於合法移民和永久居民的孩子，而並不適用於非法移民和那些持短期簽證的人。

如果按照特朗普政府的執政態度來看，在移民局備忘錄中更新一段看似“漫不經心”實則別有用心的內容，從而達到事半功倍效果並非是空穴來風的假想。究竟會對赴美生子的美寶們產生多大的影響，或許我們只能讓時間來驗證了。想要成為美國公民，“赴美生子”這條讓諸多中國人趨之若鶩的途徑，在未來可能行不通了。

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希臘減稅加碼松綁房地產｜居外專欄

7月底，希腊政府已經降低“單一物業稅”（ENFIA）10%-30%，令希腊民眾歡欣鼓舞。而距離此項減稅法案通過僅39天，希腊政府又准備來一波減稅政策！

日前，希腊總理米佐塔基斯出席第84屆薩洛尼卡國際博覽會，以“人人共享發展”為主題發表演講，並宣布將進行一系列經濟改革，將在多個領域進一步減稅以及增加惠民措施。具體措施包括：

年薪不超過1萬歐元的納稅人，個人收入所得稅稅率將從22%降至9%
新成立的農業公司征稅為10%
公司所得稅將從28%減至24%
股息紅利稅將從10%減至5%
新建築物的增值稅將暫停征收3年。
翻新或升級建築物的支出費用享受40%稅收折扣
推遲征收房地產資本利得稅
為每名新生兒提供2000歐元津貼
所有嬰幼兒用品的增值稅將降至13%
每名兒童將額外享受每年1000歐元的免稅額度
給予幼兒園每名兒童每月180歐元的補助

而其中一系列刺激房地產市場的措施，更令海外投資者注目期待。我們可以看到七項條目中，涉及刺激房地產市場的有三條，分別為：

新建築物的增值稅將暫停征收3年；
翻新或升級建築物的支出費用享受40%折扣；
推遲對房地產征稅資本利得稅等。

尤其是針對新建築免征3年的24%房產轉讓增值稅的舉措，業界普遍認為，這將有效地促進房產交易，特別是希腊境外買家的交易。

目前，附加在新建築物上24%的稅收針對的是二級住宅的買家（一級住宅免征），涉及的是2006年1月1日以後頒發建築許可證的房產。2006年1月1日以前的房產則只需繳納3%的交易稅。

由於兩者差異巨大，投資者紛紛避免購買新建築物以免繳交重稅，因此這項稅收並未達到預期的效果，而且還對希腊建築業帶來了不利的影響。而如今此項稅項取消，免征增值稅無疑會為希腊房產松開緊箍咒。

對於希腊而言，重回國際市場後，亟需致力於通過改革和吸引投資，振興本國經濟，使希腊在國際社會中重新獲得信譽。而說到希腊有效吸引投資的政策措施，就不得不提到希腊“黃金簽證（Golden Visa）”。在它的加持下，房地產一躍成為希腊的支柱產業，帶動希腊經濟復蘇。

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《每日報》9月7日引述葡萄牙物業服務公司Imovirtual的報告稱，希腊“購買25萬歐元房產換居留”的政策性價比高；在全球同類型投資項目中屬於低“門檻”的國家，卻能為投資者帶來可觀的資本價值。

新的稅收政策對於想要在希腊購房或開辦公司的投資人來說，更無疑是重大利好。同時，也將使高性價比的希腊“黃金簽證”更受追捧！

只需25萬起歐元購房不僅每年可以獲得房租收入，還附贈全家歐洲身份，獲得希腊綠卡，三代移民，享受歐洲完善的醫療和養老服務。投資人應把握良機，暢享歐洲！

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推行4歲免費學前教育加拿大魁省教育優勢更明顯｜居外專欄

根據國際經合組織（Organization for Economic Co-operation and Development，簡稱OECD）此前發布的一項教育報告顯示，加拿大的國民受教育水平在發達國家當中最高，遠超出大家普遍認可的英國和美國。加拿大的教育不但質量很高，而且成本低，國民很輕松便能享受到世界一流水平的教育。在加拿大，各省政府普遍提供12年的義務教育，孩童從5歲到18歲均享有接受義務教育的權利。而從2019年開始，魁北克省免費教育的年限將逐步分地區延長至13年，即孩童從4歲到18歲都可以享受政府提供的免費教育。

CAQ政黨領袖、魁省省長François Legault 宣布魁省“4歲學前班”普及計劃

魁省CAQ政黨2018年10月上台後，提出要加大學前教育和課後托管的資金投入，力爭在2020-2021年在全省範圍內實現將4歲兒童納入學前教育的目標。這項政策並不強制要求4歲的孩子必須入學，但只要父母決定送孩子到公立學校入讀，便可以享受政府提供的免費義務教育的各項服務。此項政策旨在為所有身在魁省的4歲兒童提供免費入學的機會，提高魁省學前教育的質量。

根據魁省教育局目前公布的名單，2019年已經有部分學校新開設了“4歲學前班”（Pre-K-Classes）。其它學校將會陸續開放，到CAQ本屆任期結束之前，“4歲學前班”有望覆蓋魁省境內的所有小學。

首先，魁省兒童的學前教育成本一直以來是全加拿大最低的。加拿大政策選擇中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）剛剛公布的一項“2018年加拿大各城市托兒費用研究報告”，比較了加拿大各主要城市的家庭2.5-5歲之間的學齡前兒童每個月在教育和看護方面所花費的費用，包括幼兒園、日托中心等。

研究報告顯示，與加拿大其它省份的大城市相比，蒙特利爾以月平均175加元居成本最低城市之首，位列其次的幾個城市Quebec City（190加元），Longueuil（190加元），Laval（190加元），Gatineau（190加元）均在魁省境內。而在其它華人偏愛的城市，如溫哥華，兒童學前教育的成本為月平均1000加元，是魁省各主要城市的5.7倍。在多倫多就需要更多了，孩子每個月上幼兒園或看護中心要花的費用高達1150加元，接近於魁省各主要城市的6倍！

第二，魁省中、小學及大學教育的費用也相對低廉。省內私立法語學校由於享有高額的政府補貼而學費超低。私立英語學校相對BC省、安省也具有極大的價格優勢，是中小學留學加拿大的的高性價比之選。魁省擁有多所國際知名大學，如麥吉爾大學、蒙特利爾大學、康考迪亞大學等，學費均處於加拿大大城市教育消費最低水平。在魁北克省留學，無論對於小留學生還是懷揣夢想的大學生，學生家長所付出的成本都是最低的。

這裡特別要為大家提到的是，對於不滿18周歲的未成年人來說，魁省不但教育成本全加拿大最低，孩童福利水平還是全加拿大最高的省份。在魁省生活的孩童每月除了可以領取聯邦政府提供的兒童福利金，還可以領取魁省政府額外提供的牛奶金。

魁省留學有五大優勢：

1. 移民優勢

魁省針對本地國際留學生的移民政策相當寬松，PEQ留學轉移民可謂加拿大最容易，最經濟的移民途徑之一。在魁北克留學的符合要求的國際學生得到畢業信後即可提交魁省移民甄選申請，最快只需21個工作日就可以獲得魁省甄選證書——CSQ，繼而向聯邦政府申請加拿大移民。

2. 消費優勢

魁省的生活消費在加拿大處於偏低水平，如房屋租金、車輛保險等幾乎處於北美一線城市中的最低消費水准。

3. 語言優勢

蒙特利爾作為全世界最大的雙語城市，不僅有英語授課學校，還有很多法語授課學校。在魁北克省留學，能夠再多掌握一門語言技能，為大家今後更好地適應不同教育和文化體系打下基礎。

4. 教育資源優勢

魁省教育資源十分豐富，從托兒所、小學、中學到世界上名列前茅的大學都有很多選擇。無論學生意願用哪種語言方式學習，在魁省都不乏優質的學校可供選擇。

5. 就業前景優勢

相比於加拿大其它省份，魁省的就業市場表現強勁。作為加拿大面積最大的省，魁北克省擁有很多天然資源作為經濟基礎。與此同時，蒙特利爾傳統優勢行業航空航天，生命科學，生物制藥，影視特效，游戲開發和人工智能AI/虛擬現實VR等都在呈現井噴式發展。

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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買房就能移民日本嗎？認識經營管理簽證｜居外專欄

有些投資人認為日本買房就能移民，也有些公司宣稱只要收取一定的費用，就能全程幫助大家完成移民目標，申請人什麼都不用操心。事實真相真的如此嗎？這樣的操作可行嗎？最近的一個新聞案例警告大家要遠離這種“買房移民日本”的陷阱。

7月30日，日本警視廳以非法取得“經營管理”簽證為由，抓獲了中介和注冊稅務師等4名男女。其中稅理士事務所的稅理士（社長，75歲）和另一名男性事務員（43歲）涉嫌為了給中國籍女性更新簽證，而做假材料。據保安科稱，這是日本全國首次以進行不正當更新簽證的行為揭發稅務師。據悉，該稅理士事務所給中國籍女性通過“經營管理簽證”這條途徑辦理在留資格，但實際上是在給沒有經營的公司做假材料，假裝公司在經營，觸犯了日本的法律。

所以投資人申請經營管理簽證一定要通過合法的途徑來做事，一旦被發現違規操作就會遭遇法律懲或者終身禁止進入日本等懲罰了。

1、什麼是日本經營管理簽證？

日本入國管理局為促進本國經濟發展，吸收多元化的技術和產業，鼓勵日本創業定居的人士，因此設立該簽證。2015年4月，日本開始放寬外國人在日本創業的限制，以吸引海外投資。日本投資經營簽證更名為日本經營管理簽證。

此簽證五年後申請入籍，十年後申請永居。換言之申請人到日本投資滿五年之後便可申請入籍，獲得日本護照。但是，申請經營管理簽證必須要做到經營、管理，二者缺一不可。讓我們來看看經營管理簽證到底有哪些申請條件。

2、日本經營管理簽證審核的標准

初次辦理經營管理簽證的時候，審核的要點有以下幾點：

滿足不少於500萬日元的公司注冊資本金
在日本有固定的辦公場所，確保辦公和營業地址和辦公設備真實存在並使用（根據不同公司不同的業務需求，有的可能會對辦公室的大小有一定的要求）
業務具有可行性，穩定性，連續性，並且有實質性的經營

符合這些條件後，可以獲得1年期的簽證。投資經營管理簽證第一年相對來說好申請一些，拿到第一年的簽證之後，小孩就可以享受日本的教育了。

但是想要續簽可不容易，申請經營管理簽證，我們要考慮的重點一定是後期續簽的問題，不符合續簽條件的，到頭來都會變成“竹籃打水一場空”。

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3、日本經營管理簽證續簽的標准

一年期滿之前，申請人需要遞交相關材料完成續簽，續簽根據每個公司和申請人的情況不同，分別續簽的時間有一年，三年和五年三種。

續簽時，需要確保在日本的公司正常運營；公司及申請人在日本無不良記錄；申請者本人每年至少要有一半的時間在日本（證明你確實在履行經營者的職責）；日本公司的年營業額300萬日元以上（證明你的公司確實在正常經營、對日本社會有貢獻）。

希望通過房產來達到移民目標的投資人，最常見的做法是以房產的租金作為公司的營業額。但日本的經營管理簽證本質就是為了讓外國人能長期在日本停留、為日本帶來經濟發展促進，所以，如果僅僅是買房收房租移民日本的話，顯然是不符合要求的。

再次強調：“經營、管理”二者缺一不可，這裡先暫且不說我們得購買一套什麼樣的房產來能滿足房租收入達到300萬日元的基礎條件，除房產外，我們起碼還要保證自己在日本有一家公司正常運營、納稅，有額外的附加成本。

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美國投資移民“漲價”的真相到底是什麼？｜居外專欄

美國EB-5投資移民自1990年實施以來，一直以50萬美金的超高性價和超低的申請門檻備受廣大投資人的青睞。然而自2015年起，關於其漲價的新聞就從未停息，而就在今年，美國當地時間7月24日美國移民局官網正式官宣，EB-5漲價了！紛紛擾擾了很多年的漲價傳聞終於落地，那麼這次的移民局改革法規對於投資人有什麼影響嗎？

移民局改革法規對還沒有申請的人有什麼影響？

對於想要辦理EB-5的投資人來說，最大的影響莫過於投資款上漲的影響了。美國國土安全部將最低投資金額上漲到了非TEA地區180萬美金，TEA地區90萬美金。並且根據城市消費者價格指數 (CPI-U)，每5年進行調節。

EB-5投資matchmatch額的大幅增加則意味著投資人辦理美國綠卡將要花3倍的資金、除了資金壓力上漲之外，從文件准備程度來說也需要解釋3倍的資金來源。而且，在2025年時候還將迎來又一次價格調整。

市場預計，在法規尚未生效的3個月內將會出現“井噴”式的認購以鎖定最後50萬投資額的機會。

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移民局改革法規對於項目有什麼影響嗎？

在新法案中，將由國土安全部來認證TEA。國土安全部還修正了投資者證明其投資處於高失業率地區的方式。

新的TEA認定將會直接影響到EB-5項目的區域和規模，目前市場上絕大多數投資移民項目很難再符合這一要求，投資金額也極有可能會從現在的50萬美元上漲至180萬美元。

新的改革法規什麼時候生效？

該法規並不是頒布就生效。最終規則將於2019年11月21日生效。自聯邦公報公布之日起120天。投資人只需要在2019年11月21日前遞交就不會受到新政影響，就可以按照50萬投資額進行投資。

美國綠卡是加法不是選擇題，美國EB-5投資移民作為一個零門檻、高通過率的獲取美國綠卡的方式，擁有美國綠卡，子女即可享受13年免費公立教育、9倍名校錄取幾率、實習就業不受抽簽限制。現在美國投資移民年滿12歲即可單獨申請，時下正是搶占美國投資移民漲價前末班車的最後衝刺時刻。

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新加坡如何平衡住宅供應｜居外專欄

僅一年多前，新加坡政府剛頒布一系列降溫措施，“為房地產市場降溫，控制價格增長與經濟基本面保持一致”。所引用的理由為住宅價格趕超經濟基本面，大批量住宅即將注入市場，利率上浮。

截至2019年7月，因美聯儲把基准利率下調0.25個百分點，且有跡像表明今年年底還有一次降息，人們關於利率上升的擔憂有所緩和。至於房價，其價格指數在2018年第四季度和2019年第一季度下調了0.7%，但在2019年第二季度恢復上漲趨勢，環比增幅達1.5%。這種增長可歸因於一些新項目的高成交率，其價格高於鄰近地區的現有項目，包括安珀園（Amber Park）、鉑瑞雅居（Boulevard 88）和Sky Everton。

從2016年中期至2018年中期，持續近兩年的集體購買熱潮，驅動地價上漲，其產生的供應量到底有多大？據利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby’s International Realty）的數據，該時期出售了90塊私家土地，可建造25000套住宅，再加上政府土地銷售計劃所供應的14000套住宅，預計共39000套住房供入市場。此外，有5000套住宅預計在2019年底獲准上市，這使得總供應量達44000套。

縱觀全局，自2006至2007年出現的集體購買熱潮以後，2008年第二季度市場存量為43400套，與當前情況類似。當時，全球經濟因歐美爆發的，持續近7年的全球金融危機受創。亞洲快速復蘇，令人出乎意料，這得益於歐美經濟體引入的大規模財政和貨幣刺激措施。2009年至2011年間，持續降息，加上外資流入幫助新加坡房地產市場平均吸收了15500套住宅。

當前情況截然不同。中美貿易衝突加劇，加上歐元區經濟增長走低，全球經濟放緩。2018年新房的需求從2017年的10566套降至8800套（圖1）。2019年上半年，售出約4200套新房。隨著經濟預計在2019年下半年進一步放緩，成交率可能達到類似水平，讓全年的的新房銷售數量達到8500套，略高於7500套基本需求。

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當前市場現狀

讓我們評估2016年至2018年開發商活積極開發土地所產生的的39000套新房的現狀。2018年7月宣布降溫措施後，集體銷售市場陷入停頓，因為開發商現在必須在購買開發土地時額外支付5%的不可彙反的買方印花稅（ABSD），如未能在五年內出售所有住宅，另須支付25％ABSD。為防止供應進一步增加，政府還在2019年減少了其土地銷售計劃的新供應量。這為開放商清除存量預留了一些緩衝時間。

截至2019年 8月底，開發商已供應了23000套新房（圖2）。其中10800套（占比47%）已售出，存量12200套（占比53%）。存量主要位於其他中央區（RCR）和非中央區（OCR），主要因其項目規模大於核心中央區（CCR）的項目。CCR未售出的存量1306套，占比78%，不到RCR或OCR存量的四分之一。

Locality 地區
Total 總計
GLS 政府土地供應
PTE 私人土地供應
Units Sold 售出數量
Unsold 存量
%Unsold 存量占比
Source: URA List SIR 數據來源：URA List SIR

注：
1. 上述項目包含執行共管公寓，數據來自完整的項目規模。存量基於2019年8月25日前實施的禁售令。因此，上述數據不包含錦泰門第的銷售。

2. 上述數據僅限開發商於2016至2018年產生的39000套住宅。
核心中央區（CCR）
其他中央區（RCR）
非中央區（OCR）
私人土地供應（PTE），源自集體售賣、私人協約售賣

在RCR地區的5666套存量中，1000多套位於歐南園/哈夫洛克，緊隨其後的是分別有著800套存量的波東巴西/實龍崗路區和安珀/麥雅路區。

至於OCR地區的5240套存量，近2600套位於後港/實龍崗路上段，而另外1900套位於淡濱尼/樟宜路上段。

截至8月底，尚未發布的供應量近16000套（圖4）。與上述情況類似，74%來自RCR和OCR地區相對規模更大的項目。OCR地區的6200套住宅中，約1300套位於後港/盛港區，另有1100套位於武吉知馬上區，剩下的3600套散落在各個郊區。

Locality 地區
Total 總計
GLS 政府土地供應
PTE 私人土地供應
Proportion 占比

數據來源：URA List SIR
注：
1. 上述項目包含執行共管公寓，數據來自完整的項目規模。上述OCR數據包含錦泰門第的銷售。

2. 上述數據僅限開發商於2016至2018年產生的39000套住宅，不含等待批准的5000套。

在RCR地區的5776套房中，約1400套位於歐南園/武吉知馬區，另1000套位於道德路街區，其他位於幾處郊區，如有著1862套的Normanton Park 項目。

在CCR地區的4718套房中，有1700套位於荷蘭路，另外1000套位於烏節路/經禧路/裡峇峇利區。武吉知馬飛地大約有800套。

市場需要多久吸納這些供給？

截至2019年8月已發布的項目有12200套存量，未來項目將供應16000套，所以市場須吸納28200套房。假設年成交率為8500套，需3.5年清空這些存量，直到2022年底消耗完。這也意味著項目開發商於2017或更早時間購地，項目沒有賣完，須支付15%的ABSD以及5%利息。但是，如果需求有所增加，假設為10000套（即將發布的項目銷售情況同萬寶軒和錦泰門第一樣利好），不到三年即可清除供應量。

鑒於嚴峻的外部環境對新加坡經濟的衝擊，市場情緒受挫。開放商必須致力於精准規模，合理定價，留住潛在買家。目前，新加坡的人口增長率不足1%，須依賴外資投資房地產，特別是高端市場。未來兩到三年是了解住宅供應如何發展的關鍵時期。

利斯蘇富比運營總監梁文豪專欄全集

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澳洲7%海外附加印花稅與幾種豁免或優惠方式｜居外專欄

澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對相關交易征收印花稅，而且各州采用不同的基礎印花稅率與海外人士附加印花稅率。本文將著重介紹昆士蘭州的印花稅率以及海外人士印花稅豁免方式。

1. 基礎印花稅

由於計算較為復雜，在律師進行精確計算前，我們往往會將基礎印花稅概括為3-4%之間，為讀者們提供以下計算器鏈接

基礎印花稅預估計算器：快速獲得印花稅預估金額；
基礎印花稅精准計算器：應用於較為復雜的交易。

關於繳納時間，現房與期房也有所不同，如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

如標的產權是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅；
如標的產權是現房，買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅, 即使30天內該房產還沒有成交。

2. 海外人士附加印花稅

昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士：

澳大利亞公民
持有永久居留簽證人士
其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

2018年7月1日之後，簽署交換的合同的海外買家需繳納7%的海外人士附加印花稅，加上基礎印花稅3-4%，則總共印花稅為10-11%。

假設海外買家於2018年8月購買了昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例，取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%，則：基礎印花稅約為：$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花稅約為：$600,000×7% = $42,000，因此總印花稅約為：$64,500

3. 海外附加印花稅的幾種豁免與優惠方式

1) 通過買家主體減免

成為稅法上的非海外公司：由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的公司。以昆士蘭州為例，在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了“控制權益”（Controlling Interest）一詞。一般來說，若一公司中，非澳洲常住居民對於該公司的實際控制（投票權、潛在投票權、已發行股份）超過50%，則通常來說其需要繳納附加印花稅；
成為稅法上的非海外信托：由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的信托；

2) 通過開發案減免

考慮到特殊情況，包括一系列因素，如經濟利益，特定類型實體之間的競爭劣勢，可能會有一些土地收購開發案可適用於昆士蘭州附加印花稅的免除。這還會取決於附件印花稅的應用和社區福利的提供，包括工作崗位，基礎設施和住房供應。但是，這些問題需要由政府進行逐案考慮和審批，需進一步參考關於政府公布的關於開發案豁免的相關因素、准則以及申請流程。

3) 通過（首次）自住置業減免

海外人士附加印花稅的應用雖然會影響首次置業補貼（1.5萬澳元），但不會影響首次自住置業的基礎印花稅減免。以海外買家於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例：

為首次自住置業，且通過申請home transfer duty concession，則總印花稅為$35,000（=$0+$35,000）；
為自住但非首次置業，且通過申請home transfer duty concession，則總印花稅為$43,750（=$8,750+$35,000）；

以上相較直接投資置業的總印花稅$50,925，可減免$7,175。

4) 通過配偶（或產權比例）減免

一對夫妻（夫為澳籍人士，妻為海外人士）以共同共有的方式於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例，若得到合適法律意見與財政規劃，那麼最優的印花稅減免方案可能為：

夫：基礎印花稅全免；
妻：基礎印花稅全免，且僅需支付海外人士額外印花稅$17,500。

5) 通過土地建築雙合同減免

因永久產權與受國人偏愛的大地別墅，買地建房模式（Home and LandPackage）在昆士蘭州非常受歡迎。部分開發商或建築商往往會將土地購買合同與建築合同打包為一本合同供買家簽署，在這種情況下買家需要支付的是土地與建築總金額的計算出的附加印花稅率。以最近非常受矚目的黃金海岸與布裡斯班交界處Coomera為例：

若海外買家收到的是一本打包的土地與建築合同，那麼價格可能往往不會低於60萬澳元，這意味著印花稅總額可能在6萬澳元以上；
但是，如果買家收到的是土地購買與建築分開的兩本合同，那麼買家僅需要支付土地合同的印花稅，往往不需要支付建築合同的印花稅。若土地價格僅為30萬澳元，則印花稅總額將會降低至約3萬澳元。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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澳房合同違約，開發商能否訴至中國法院，或要求執行澳洲判決？| 居外專欄

在海外買家違約的情況下，開發商（賣家）是否有權訴至中國，要求中國法院審理判決或在中國執行澳洲的生效判決呢？本文將通過具體案例來分析和解答這個問題。

在一個昆士蘭樓花於 2017 年 7 月交付失敗的真實案例中，開發商在沒收了買家 10%首付後，仍通過律師函的形式向買家索要以下的賠償：

原定交付起買家應繳納的支出，包含土地稅、水費、物業管理費以及保險，逾3000 澳幣；
延期交付所產生的滯納利息，逾 48000 澳幣；
市場銷售費用，包含市場支出逾 6500 澳幣，賣家中介傭金逾 37000 澳幣以及相關律師費 2000 澳幣；和
其它成本（若再銷售失敗或銷售低價的差價補償）

60 萬的樓花，在無法交付後，竟收到了索償合計超過近 10 萬澳幣的懲罰金律師信！除此之外，賣家還將有權利保留進一步訴訟的權利。可見當買家出於弱勢的法律地位時，不僅需要承擔相關違約責任，還極有可能付出更多超出預算的和解成本。

一些海外買家可能認為自己並不擁有澳洲國籍或澳洲永久居民身份，在中國無需理會開發商的律師信！我們嚴肅提醒買家面對法律糾紛時，絕不能采取“不理會、不處理”的態度，因為中國與澳大利亞均適用《海牙送達公約》（Hague Service Convention）。因此，我們強烈建議當您無法交付樓花時，應當及時征求法律建議，減少自己的損失，保障自己的權利。

1. 中澳兩國承認與執行相互判決的實踐

由於外國判決的承認與執行問題一般認為屬於程序問題, 根據“程序問題依法院地法”的沖突法原則以及世界各國的實踐, 一國法院的訴訟行為是該國司法權的體現, 所以, 承認與執行外國法院判決的程序, 一般也依承認與執行判決的法院地法律。又因世界各國各自社會、政治制度、文化傳統、經濟利益、歷史特征、法律習慣等的不同, 而在承認與執行外國判決的問題上各國的規定差異懸殊, 尤其在承認與執行外國判決的條件方面各國的規定更是千差萬別。從而造成種種障礙, 致使一國作出的判決, 往往很難在國外得到承認與執行, 或者雖可在某國得以承認和執行, 但在另一國卻不能如此。

2. 中國承認與執行澳大利亞判決的條件

假設某一中國買家無法交割一處澳洲樓花，後開發商訴至澳大利亞擁有相關管轄權法院並獲得確認買家違約的生效判決書。而買家為海外人且並無資產在澳洲可以被執行，那麽在這種情況下開發商是否可以請求中國法院承認與執行澳大利亞法院作出的該判決？

我國承認與執行外國判決的基本條件是：

外國法院的判決必須是已發生法律效力的判決、裁定；
該判決國必須是和我國締結了關於相互承認和執行對方判決的雙邊條約, 或雙方是同一國際條約的共同締約國, 或雙方有互惠關系的；
該外國法院判決不違反我國法律的基本原則或者國家主權、安全、社會公共利益的。

總的看來, 我國對外國判決的承認與執行的條件只作了簡要的原則性規定，對外國判決的承認與執行方面的規定與澳大利亞的有關規定相比尤其顯得過於簡單、籠統。特別是當我國需要與澳大利亞開展司法協助或兩國的判決需要相互予以承認與執行時, 就更加難以順利進行。

迄今為止，中國與澳大利亞之間尚未訂立民商事司法協助條約。因此，澳大利亞法院作出的生效判決目前較難獲得中國法院的承認與執行，需當事人向中國相關具有管轄權的法院起訴，由具有管轄權的人民法院作出判決，於後方可予以執行。

3. 中國判決在澳大利亞的承認與執行條件

假設中國買家無法交割一處澳洲樓花，後開發商訴至中國擁有相關管轄權的法院並獲得確認買家違約的生效判決書。買家在澳洲有資產，那麽在這種情況下開發商是否可以請求澳洲法院承認與執行中國法院作出的該判決？中國的判決要在澳大利亞的法院執行必須滿足四項條件：

判決須由中國法院作出，且該法院依據澳大利亞法律對被告擁有國際意義上的管轄權；
判決必須為最終和終局判決；
判決金額必須確定或容易計算；以及
中國法院判決的當事人以及執行程序的當事人必須一致，並且擁有相同利益。

在下列情形下，中國法院通常被認為擁有管轄權：

自然人被告在原訴法律程序文件送達之時位於中國（無論時間有多短暫）；
法人被告於原訴法律程序文件送達時在中國境內確定及合理永久的地點開展業務（無論是通過維持分支機構或通過雇用代理人代表其經營業務且達到一定時間）；
被告通過下述方式服從中國法院的管轄權：

提交無條件應訴書；
自願參加訴訟；
事先同意接受中國法院的管轄；或
中國法院作出的判決就其位於中國的有形財產移交了所有權或占有權。

即便中國法院的判決滿足上述要求，並且初步看來可在澳大利亞獲得執行，但澳大利亞法院仍可能基於下述理由而拒絕執行該判決：該判決通過欺詐方式獲得，違反公共政策，或有違自然正義。值得註意的是，就執行中國法院判決提起訴訟並勝訴即創設一項債務，該債務可按照與澳大利亞法院作出的任何其他金錢給付判決相同的執行方式予以執行。

然而在實踐中，根據目前的已知案例，澳大利亞法院實際上尚未執行中國判決，這意味著中國法院可能不願給予互惠待遇。

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