Category: Special Investment Column

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澳洲商業租賃，你不得不知的四大細節｜居外專欄

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簽訂商業租賃協議或合同是一項重大的決定。這些具有法律約束力的合同將直接影響您企業的價值。在您作出承諾前，您應該全面了解合同中所列條款和條件，以及可能出問題的事項。建議您在簽約前征詢法律意見。

一、租約簽署前的房東聲明與盡職調查

房東必須至少在租約生效前七天將出租人（房東）信息公開聲明交給承租人，該聲明中須列出有關店鋪和租約的一些重要事實。承租人必須在收到該聲明後七天之內將承租人（租客）信息公開聲明交給房東。

仔細閱讀房東的信息公開聲明，檢查其中是否包括協商過程中達成的所有協議及任何許諾。在承租人信息公開聲明中記錄下所有房東或房東代理向您做出的口頭承諾。如果不理解或不同意房東的聲明，則要立即通知房東。如果需要的話，向房東再要一份新的信息公開聲明。

在承租人聲明中一定要寫入任何房東曾說過的有關店鋪的你認為重要的信息，如房東說過的有關以下方面的話：

  • 途經貿易額；
  • 承租人組合；
  • 房東打算做的任何工程；以及
  • 你享有銷售某種特定產品或服務的唯一零售商的權利。

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二、租約簽署時所須知的重點條款解釋

三、租約的相關主要費用

四、租約的爭端與解決

 

 

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这些深受日本年轻人好评的区域未来资产价值更高！｜居外专栏

大家经常在各种招租住宅网站中看到诸如“最想居住的街道（车站）排名”，虽然说是街道，但实际上以车站为调查对象的排名也很多，即使是调查的同一个区域、同一个车站点附近，因不同招租住宅网站的划分标准不同，调查项目不同，评价结果可能也会有所差异，我们很难了解实际情况。

比如日本某招租住宅网站调查的《想住的街区排行2019关东版》中，横滨站排名第一，但横滨市内从哪里到哪里才算网站所说的横滨站区域却让人摸不着头脑。因此，在考虑房地产投资的位置时，我们为什么不多多参考当地政府给出的排名呢？

最近东京市政府给出的一份地区排名前10名如下：

港区、新宿、涩谷等东京都中心的地区排在前几位在意料之中，世田谷区和杉并区等作为住宅地广受欢迎，城西、城南区的各区也列入了排行榜。除东京23区以外，神奈川县镰仓市是唯一进入前10名的非都心圈地区。

中央区位于第11位，第12位是武藏野市，第13位是千叶县船桥市，横滨市的中区和西区分别位于第15和第16位，紧随其后的是埼玉市的大宫区和浦和区，排在第19位的是千叶县的浦安市。

东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。
居外物业编号：50515746 点击查看房源详情

在当地政府看来，尽管东京的23个区位于市中心的高位，但想要住在非市中心地方的人也不在少数。 其中，神奈川县镰仓市从去年的第12位跃升至第9位，千叶县船桥市从2017年的第19位、2018年的第14位上升至2019年的第13位。

从最想居住的10个地区的支持者的居住地来看，居民投自己所在城市的比例最多。特别是所在地为东京市中心的居民。在前10强中，支持率较高的是东京都杉并区的75.5%，东京都文京区为64.9%，东京都千代田区为64.9%。

相反，神奈川县镰仓市是其他地区居民的支持率相对较高。调查表示想住在镰仓市的人中，50.2％来自神奈川县，22.0％来自东京，11.2％来自埼玉，10.2％来自千叶。可以看出不仅受到本地人认可，在市中心区也越来越受欢迎。

与此相对，东京都世田谷区、目黑区、品川区的支持者中，神奈川县居民的支持率较高，东京都文京区和新宿区则是埼玉县居民的支持率较高。究其原因，从周边居民的角度来看，因为所选的是铁路相连、地理位置比较近的地区，所以情感上可能也比较亲近。

如果考虑未来的资产价值，为什么不看看那些年轻一代支持率较高的地区呢？

从不同年龄层次来看，前10名受欢迎地区中，20多岁的比例最高的是东京都新宿区，为36.8%。其次是东京都港区的32.3%，东京都文京区为29.8%，东京都涩谷区为29.3%。

另一方面，神奈川县镰仓市的支持者中，20岁人群比例最低，为19.5%，而40岁占47.5%，30岁占33.1%，具有较高的年龄层支持率的特点。

从长远来看，支持该区域的不同年龄段可能会影响未来的资产价值。像这样，在研究投资房地产的布局时，不要只关注目前的人气程度，而是以数据为基础，仔细考虑一下该区域的未来性如何。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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澳洲首次置業的流程和案例｜居外專欄

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首次在澳洲置業對於投資者來說也是一場不小的挑戰。除了准備多少錢，買在哪裡才更適合自己等等個人情況外，法律中對於購房者的要求也是不得不考慮得一大難題。在此我們通過案例的形式給大家做介紹。

經典案例1：年輕夫婦小林和小童看中了一套位於昆士蘭州新房公寓，因為合同價70萬，他既可以得到首次置業印花稅全免，也可以得到首次置業津貼（FHOG）澳幣1.5萬，預計20年中旬左右就會要交割。小林和小童在支付了7000澳幣定金之後，收到了開發商律師寄來的合同，那麼他們接下來應該怎樣做呢？

一般來說，在澳大利亞（昆士蘭州）首次置業主要包括以下步驟：

經典案例2：小林和小童正打算簽署購房合同，並一同商量相關的出資比例，小林因投資了部分資金在創業的生意中因此沒有太多的現金流。這時候，小童提出可以多付一些首付，那麼雙方可以按照不同的產權比例來持有，他們便一起咨詢了律師關於共有方式的選擇與利弊。

在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，可以是夫妻聯名，夫妻一方與孩子聯名，也可以是夫妻與孩子三人聯名。

小林和小童進入了公寓合同之後，因為孩子的即將出生和父母的團聚登陸，便又傾向於選擇面積更大的別墅，因此不得不進行樓花轉讓將公寓售出，以免無法交割而違約，那麼樓花轉讓有何法律要求呢？

A. 交付前直接轉售（撤銷原合同，簽署新合同）

B. 交付後再售出（舊買家可加價）

C. 直系親屬間轉名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW）

D. 交付前轉售空地

無論在交地前或交地後，如果舊買家不能在4年內完成都應向FIRB海外投資審查委員會報備，並說明不能按時開工的原因，即申請延期開工。如果舊買家在建房前將空地賣出去，則需要另行申請一份“賣地許可”。簡單來說，要告訴FIRB為何舊買家無法按時開工，為何要在建房前轉賣。只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。

 

 

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澳洲首次置業的五大問題｜居外專欄

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在澳洲首次置業對於投資者來說也是一場不小的挑戰。除了准備多少錢，買在哪裡才更適合自己等等個人情況外，法律中對於購房者的要求也是不得不考慮得一大難題。

常見問題1：首次置業者若為海外人士，可以在澳大利亞買新房嗎？

澳大利亞外國投資審查委員會（Foreign InvestmentReview Board/FIRB）規定，如果不具有澳大利亞國籍或者永久居留權的人欲要在澳大利亞置業，需要向外資委員會遞交申請（最低申請費為5600澳幣/每次置業行為），申請獲批後方可進行置業行為。

新房中，以住宅用房為例，外國人只能購買全新的房產，即預購房或已經建成卻從未出售的房產；可選擇自住，亦可選擇投資；與簽證狀態無關。

在某些情況下可以豁免無須申請。常見的如買方為新西蘭公民，買方配偶為澳洲公民，買方及其配偶以共同共有方式購買住宅用房，開發商所開發項目已獲得外資委員會預批等等。

常見問題2：首次置業者若為海外人士，可以在澳大利亞買二手房嗎？

除了同樣需要申請FIRB外，如果買方具有澳大利亞臨時居留身份，即居住在澳大利亞並且持有的簽證允許買方在澳大利亞連續居住超過12個月，則可以購買二手房做為自住用途，但仍需要向外資委員會提出申請並得到批准；

同時，臨時居留簽證置業者還必須滿足以下條件：

  • 房產必須且只做自住用途；
  • 不可出租房產的任何一部分；
  • 當不在此房產中居住，或離開澳洲時必須出售此房產；
  • 在簽證到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房時，必須告知外資委員會；
  • 如果外資委員會需要任何證明文件以審查購房申請時，必須配合呈交。

常見問題3：首次置業者的購房印花稅稅率？（以2018-19財政年為基准）

常見問題4：首次置業者的購房土地稅稅率？（以2018-19財政年為基准）

常見問題5：首次置業者的首次置業補貼規定？

 

 

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黃嵐分析多倫多市中心湖景房價值｜居外專欄

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每一座臨水的國際大都市都有其獨有的水色瀲灩的景觀一線。而無論紐約，還是舊金山乃至上海的湖景江景房，那都是身份的象征。幸好，目前多倫多的湖景房與其他公寓的差價還並不十分明顯，也可以說是未來極具升值空間的價值窪地。今天，我們就來聊聊多倫多的湖景房。

雖然整個大多倫多地區都是沿安大略湖一步一步發展起來的，但真正意義上的多倫多市中心核心湖景沿線就只有大約五公裏多一點的一小段。一般來講是西起Dufferin街東至Parliament街，下面的這幅全景圖即覆蓋了多倫多市中心的湖濱全貌，可以說是多倫多標誌性的明信片風景照。這段稀缺的湖濱資源是獨一無二，無法復制的，能看得到湖景的樓宇天際線就這麽多，除非通過層層審批在湖景二線甚至三四線建造出突破天際線的公寓樓。而真正湖邊的樓基本是建一個，地就少一塊，而且離湖越近，樓層越低，容積率也越低，這些都是市政規劃中為了保證城市建築格局的層次感和美觀規定了的。所以這也是為什麽Daisy黃嵐認為多倫多市中心的湖景房特別是一線湖景房的保值增值功能毋庸置疑。

那麽，市中心一線湖景房的分布大致是如何的呢？依照習慣可分為中湖濱、西湖濱、和東湖濱。中湖濱區位於Bathurst街和Yonge街之間，是最早開發的定型的湖濱，中湖濱公寓市場除了新近的人氣頗旺的Harbour Plaza, 其他都算是比較成熟的Condo了。這裏往北背靠CBD金融核心區和由著名的Rogers Centre和多倫多電視塔組成的休閑娛樂區，因此是傳統上最具人氣湖濱區域，許多高端金領在此租住或擁有自己的公寓單位。因此從來不缺租戶和饑渴的潛在買家。湖濱中區的湖景房正對安大略湖心島，每天傍晚推窗出去，可盡賞“秋水共長天一色，落霞與孤鶩齊飛”的湖光山色。

中湖濱區位於Bathurst街和Yonge街之間，是最早開發的定型的湖濱，中湖濱公寓市場除了新近的人氣頗旺的Harbour Plaza，其他都算是比較成熟的Condo了。這裏往北背靠CBD金融核心區和由著名的Rogers Centre和多倫多電視塔組成的休閑娛樂區，因此是傳統上最具人氣湖濱區域，許多高端金領在此租住或擁有自己的公寓單位。湖濱中區的湖景房正對安大略湖心島，每天傍晚推窗出去，可盡賞“秋水共長天一色，落霞與孤鶩齊飛”的湖光山色。

Bathurst往西去，Daisy黃嵐稱之為市中心西湖濱區，這裏工作和娛樂的氛圍相對減弱，而生活情趣更為凸顯，整個湖岸線多個遊艇和帆船碼頭星羅棋布，每天沿湖散步和遛狗的人也不在少數。除了白帆點點的安大略湖，這裏還能見到多倫多湖心機場的飛機起落，由於距離較遠而且起落的一般是區域內航線的小飛機，因此聲音不大，反而增添了湖景的畫面感。這裏的大片湖畔綠地也是生活休閑的極佳場所，包括有Lake Shore Park、Coronation Park、Trillium Park等許多綠地。所以西湖濱可以說是一塊兼顧工作和生活的好區域。

再下來，Daisy黃嵐要說說東湖濱，這片湖濱是多倫多市湖濱改造的重點片區。這裏的定位是創新經濟和湖濱協同發展區，辦公、生活和休閑元素在這裏各自呈現。最值得一提的還是東湖濱的Google谷歌未來城規劃，谷歌的母公司Alphabet和多倫多市政府正共同打造湖濱創新試驗區，在這裏構建智慧城市開發和最新城市科技實驗基地，而且谷歌公司的資金人員都已經到位，可以說此舉是東湖濱發展的催化劑，未來發展空間不可限量，而為數眾多的跨國高科技企業也將加拿大的總部搬到東湖濱區，其中包括微軟、思科等。

說完湖濱，Daisy黃嵐再和大家聊聊湖濱Condo，先來看下圖基於過去12個月的多倫多湖景兩臥室公寓的成交價和成交數量分布。從圖中可以看出市中心兩臥室的湖景Condo的中位價在100萬加元左右，也就是交易量中有一半的數量低於100萬，還有一半高於100萬，價格最高的湖景兩臥室公寓可以達到300多萬，非常稀少，一般是頂層豪宅Penthouse 【點擊查看居外網上在售多倫多房源】

二手樓盤方面，下圖描述了各湖景Condo樓盤過去12個月湖景兩臥室均價排名

Daisy黃嵐這裏選取了各價格區段的湖濱樓盤的湖景，展示給大家。當然，房子的價值取決於很多因素，位置、房子的大小、湖景的寬窄、有沒有遮擋等，在此也就不詳述了。在下列圖片中黃嵐團隊對樣本湖景房的價格區間分布和所在的湖濱位置都加了標註，希望通過這些圖片能幫助您建立一個一目了然的湖景價格的參照系。更多湖景二手房、樓花、和商業的投資選擇和買賣建議，可直接聯系黃嵐。

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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秋天賣房有什麽好處？｜居外專欄

雖說溫暖的夏天即將遠去，但買賣房屋的好時節卻還沒完全結束。不要擔心，在秋天，如果你正打算賣房，仍然會有機會在年底前找到買家。而且與夏天相比，在秋天，尤其是剛入秋的那幾周售房，其實還有一些額外的優勢。

優勢一：秋天的買家都很認真

是的，春夏兩季的房地產市場一定會吸引大量的買家，但是真正即刻下offer的卻未必很多。因為這兩季投入市場的房源一般也會更多，所以買家通常都會挑三揀四，貨比三家。有時一個買家甚至可能花上好幾個月來比較和挑選自己中意的房子。不過，到了9、10月份，真正有意購房的買家就必須趕在假期到來，或天氣轉冷之前趕緊做決定。對於賣家來說，這就是一個很好的機會。

賣家該怎麼辦：為了在秋天把房子賣出去，應該抓緊時間，確保房屋能吸引潛在買家。此時此刻，外觀和第一印像尤為重要。賣家一定要把前廊收拾好，把落葉掃干淨，還有千萬要清洗排水溝！一旦把一切准備就緒，那當買家動心的一刻，就容易水到渠成了。

優勢二：秋天的競爭沒那麼激烈

在夏季過後，購房者不僅面臨著假期即將到來的壓力，而且他們的選擇也會越來越少。許多買家會在秋天到來前完成交易。但我們也可以反過來想。如果我們作為賣家，把目標瞄准那些到了秋天還沒能完成交易的買家，我們的市場競爭就會少得多。而且在談判時，時間可能會是一個很不錯的籌碼，它可以幫助你在年底前完成交易。

賣家該怎麼辦：雖然競爭不那麼激烈，不過也不會完全沒有。所以還是要想辦法讓你的房子脫穎而出。秋冬季節，房屋的照片往往千篇一律，單調乏味，但在夏日拍攝的照片就會顯得明亮、干淨、溫暖——這些對於吸引買家都必不可少。所以，多准備一些春夏兩季的好照片，制作一個電子圖冊。如果已經錯過了，那麼趁現在剛剛入秋，天氣不算很壞的時候抓緊把照片拍了。把這些照片也列在listing裡，在秋天賣房的時候一定能增色不少。

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優勢三：不一樣的買家群體

一般來說，如果買家是一戶家庭，那麼他們更傾向於在春夏時節買房。而千禧一代和空巢老人通常會在一年晚些時候湧入市場。當然，在秋天，他們並不是唯一的購房群體。有些買家就是故意想避開旺季，還有一些，諸如需要給工人重新安排住處的雇主，他們也會選擇秋季入市購房。這些人往往也需要快速完成買房過程，這可能意味著賣家完成售房的進程會更快。

賣家該怎麼辦：做好Home Staging，並且對房屋進行合理的規劃。比如，空巢老人不一定要找三間臥室，但他們可能想要一個工作區、健身房或客房。另一方面，千禧一代的夫妻可能想要一個育兒室或游戲室。當然，一套房子不可能同時滿足不同買家群的所有需求。但至少我們可以讓每個買家都看到，你的房子具有滿足其需求的潛力，而且他們還不用付出太高的改裝成本。

優勢四：保證自己的生活質量

在經歷了嚴冬的洗禮之後，很多人都希望可以趁春夏兩季出去玩一玩，或者在家裡好好放松一下，即便是許多有意賣房的朋友也不例外。所以如果你想利用這寶貴的陽光明媚的時節來放松身心，那麼冬季到來前的秋天，就是一個絕佳的售房時機了。

賣家該怎麼辦：雖然要放松身心，不過房屋養護也不能忘記。趁還來得及，一定要做好最後的維修保養工作。在周末度假和郊游的間隙，抓緊機會做修理，甚至是一些小的翻修。尤其要記得，得趁氣溫驟降之前，確保房屋的供熱系統能正常運行。你作為屋主，肯定不希望自己住在一套寒冷的房屋裡。當然，作為買家，也不希望在帶著家人一起看房時，突然發現房子暖氣居然是壞的。

除去這些，其實站在買家的角度，秋天買房也算是一個不錯的選擇。

1. 減少競爭

在這點上，買賣雙方都是一樣的。房屋買賣往往是雙向選擇，因此買家也同樣有技術那好競爭的需求。另外，隨著經紀人不那麼忙碌，可能你在尋找新家時，會受到更多個性化的照顧。

2. 天氣適宜搬家

夏天陽光明媚，很適合出行郊游，但是沒有人願意在35度的天氣下扛著家具搬家。所以相對涼爽的秋天，就成了一個很好的選擇。不過一定要抓緊時間，因為到了冬天，面對多倫多厚厚的積雪，搬家的時候你會覺得舉步維艱。

3. 適合選擇搬家公司

如果你不是自己搬家，而是找搬家公司代勞，那秋天可能也比夏天要合適。在搬家的旺季，搬家公司往往需要預約，而且還不能保證絕對准時。炎熱的夏天很可能會放慢他們工作的腳步，這也可能會增加搬家的成本。

4. 更適合檢驗房屋

正所謂，歲寒，然後知松柏之後凋也。只有在一個相對極端嚴酷的環境下，才更有可能看出房屋的好壞。當你在秋天看房子的時候，你可以確保沒有通風或其他跡像表明房子沒有很好地隔熱。秋天相對溫度較低，又不至於像冬天那麼寒冷，既考驗了房屋，也不會讓看房人自己太受罪。

5. 可以為假期做准備

在加拿大，幾乎幾個重要節日都在下半年，尤其是那些需要裝點房屋的節日，像萬聖節，聖誕節之類，都在冬天。所以如果買房者想要在冬天和家人一起在新房子裡度過第一個溫暖而難忘的假期，那秋天就是最好也最合適的機會了。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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開啟東北海島生活方式｜居外專欄

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桑給巴爾島（Zanzibar）上有著潔白的沙灘和藍綠色的海水，宛如坦桑尼亞海岸線皇冠上的一顆璀璨寶石。桑給巴爾是一個文化、習俗和傳統的大熔爐，它為游客提供了獨特的體驗。現在，它將首次向外國投資者開放。

對於宛如畫境的坦桑尼亞桑給巴爾群島來說，2018年3月堪稱其命運的轉折點——正是在這個時候，當地政府首次宣布外國投資者可以在這個神奇的熱帶天堂中進行房地產投資。

近年來，當地經濟增長強勁，而人們預計國際購房者新注入的資金將有望創造一個活躍的房地產市場。根據萊坊（Knight Frank）於2017年發布的一份非洲專題報告，2016年，坦桑尼亞是GDP增長率保持在5%以上的少數幾個非洲國家之一。作為大宗商品的重要進口國，坦桑尼亞還受益於低廉的油價以及私人消費和投資的增長。

從旅游業的角度來看，這個風景如畫的地區還擁有其他優勢：當地正在進行以建設住宅、工業和商業物業為目標的大規模房地產投資和開發項目，而且它還擁有多條全世界最令人驚嘆的海岸線。

人們因桑給巴爾溫暖清澈的海水，潔白的沙灘，充滿活力的文化和熱帶環境而將其視為度假勝地。除此之外，它還是進行度假住宅投資的首選目的地之一。事實上，萊坊的數據顯示，坦桑尼亞首都達累斯薩拉姆黃金地段的四居室行政住宅可為其業主賺取每月4500美元的可觀租金和高達6%的豐厚收益率。

新出台的法規向那些有意購買一處度假房地產的個人投資者敞開了大門，而大型度假物業開發項目也在持續推進。藍琥珀度假村（Blue Amber Resort）就是這類項目之一。該項目的開發商為一流建築公司佩尼羅伊厄爾桑給巴爾有限公司（Pennyroyal Zanzibar Ltd）。該項目建成後將成為非洲最大的度假村。

2017年初，這個多用途社區最初啟動時的定位為占地411公頃，橫跨印度洋海岸線的桑給巴爾琥珀度假村（Zanzibar Amber Resort）。項目建成後將包含五家國際酒店（包括麗思卡爾頓和安納塔拉酒店）以及東非首個由前世界第一專業高爾夫球手厄尼·埃爾斯（Ernie Els）設計的標志性18洞高爾夫球場，以及碼頭上的深水系泊區。該度假村還將開設水上樂園、水下餐廳和夜總會。

藍琥珀項目還將為坦桑尼亞居民和非坦桑尼亞居民提供投資高檔住宅物業的難得機會。
第一期住宅包括47棟位於安全私人住宅區中的雙層別墅。這些住宅可以讓住戶欣賞到由大海、湖泊或高爾夫球場組成的開闊美景。目前住宅仍處於建設過程中，預計將於2020年完工。

藍琥珀度假村執行董事薩利赫（Saleh）表示，非坦桑尼亞居民將有資格以99年的租約購買該豪華社區內的房產，而且可以選擇將所有權延長49年。

藍琥珀度假村一期別墅起價67.2萬美元。對於投資者來說，坐落於奢華環境中的房產可能會帶來與達累斯薩拉姆相同或更高水平的回報。

投資藍琥珀桑給巴爾項目還為房地產所有者提供了一項重大的稅收優惠：本地收入所得稅稅率僅為15%，而且全球收入無需納稅。項目負責人利用該開發項目的戰略投資地位爭取到了這項優惠。業主購買物業時還可以免繳資本利得稅、印花稅及遺產稅。

此外，業主、配偶和及其未滿25歲的子女將有資格獲得桑給巴爾的居住許可。只要投資者一直是房地產的所有者，其居留身份將持續有效。

帕姆戈爾丁地產集團（Pam Golding Property group）首席執行官安德魯·戈爾丁（Andrew Golding）博士說：“據財富研究機構新世界財富（New World Wealth）統計，東非有1.1萬名身價超過百萬美元的富翁，這一群體刺激了人們對高端商品和服務，包括高品質住房的需求。東非的經濟增長持續超越非洲其他地區，而且該地區近年來成功地吸引到了外國投資，還引起了眾多國際酒店集團的注意。”

在桑給巴爾置業特殊優勢有：

  • 桑給巴爾的購房方式與泰國實行的租賃模式類似——兩者采用同一種物業所有權制度，即業主通過支付固定金額，在一定時期內獲得占有某塊特定土地或某套建築物的權利。
  • 桑給巴爾的投資者可以達成比泰國條件更好的交易：藍琥珀（Blue Amber）等度假勝地的房產至少可租賃99年，而泰國物業租期非常短，只有30年。
  • 購房者還可以享受力度較大的投資稅收優惠。轉讓稅率在2%至3%之間，而遺產稅為零。
  • 該群島的交通十分便利，設有前往南非、阿曼、肯尼亞、阿聯酋、卡塔爾、坦桑尼亞大陸和意大利的直飛航班。

 

歐洲豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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美國出生公民權不會黃，黃的可能只是赴美生子｜居外專欄

8月28日，美國公民及移民服務局公布了新的移民備忘錄更新，主要更新內容是針對“公民權”這一眾人矚目話題的相關認定做出了指導性變更。因此新聞一出在國內“美寶”圈內便是激出了千層浪。

究竟赴美生子的美寶公民權將何去何從？首先我們來看看這次移民備忘錄的更新的具體情況。

美國移民局在官網明確指出，明確對美國的臨時訪問不構成美國居留，並解釋在美國居住和實際存在的區別。“美國移民局不再將與美國政府雇員或美國服務人員的父母一起生活在國外的兒童視為“居住在美國”，以此來根據《移民法》第320條獲得公民身份。” 此新政策將於10月29日生效。

大部分媒體囫圇吞棗地看完變更目錄之後，甚至簡單的抄了別處推文，就魯莽表示這一變化僅僅針對美國駐外的軍人和政府雇員，在境外出生的子女，並不能自動獲得美國國籍，而是需要走一系列的程序，才能正式獲得美國國籍。

但是如果仔細閱讀完這次更新的移民備忘錄，就不難發現，其實這次更新是內藏玄機的。正因為這次更新對於“在美國居住”這一條例做了微妙的修改，使得“赴美生子”的前景變得微妙起來。

在備忘錄第4~5頁描述了，“在美國出生的美寶”也需要證明在出生時母親在美國的居留是長久的，而並非是“短暫”的。盡管最後沒有提及是否會影響到“美寶”的公民身份，但是卻有為之後“出生公民權”留一手的味道。

眾所周知，凡在美國領土上落地出生的嬰兒都自動成為美國公民。這源於美國1868年憲法第14條修正案：“所有在美國出生或在美國歸化，並受美國司法管轄的人，都是美國公民以及其所居住州的居民，任何州都不能制定或執行任何削弱美國公民權利或豁免權的法律。”

但是，美國總統特朗普對此條修正案一直持反對態度，2016年競選總統時和去年10月都曾提出要廢除這個制度。近日，特朗普再次表示，他在認真嚴肅地考慮廢除“出生公民權”。

特朗普在白宮外對記者說：“我們正在非常認真嚴肅地研究‘出生公民權’。你走過邊境，在我們的土地上生了一個孩子——祝賀你，這個孩子是美國公民。”對於這樣寬松的出生公民權，特朗普毫不留情地評論，“坦白說，這很荒謬。”

特朗普曾向媒體表示，他知道可以通過修改憲法修正案來終止出生公民權。但為了避免麻煩，他更願意簽署一項總統行政令以達到目的。

而總統令的確可以對憲法修正案的解釋做出某些約束，比如，明確規定非法移民在美生的孩子無法獲得美國國籍。不過，一旦特朗普簽署了這個總統令，必然會在美國掀起一場關於移民問題的法律鬥爭。目前為止，高院是支持赴美生子的合法出生權的，因為美媽們都是是持合法簽證來美的。

由此可見，想要從根本上取消“出生公民權”的難度是非常之大的，但是如果換一個角度，只有符合要求的孩子出生在美國才可以獲得“出生公民權”，其他不符合規定的孩子將無法獲得“公民身份”，這樣變相實現了對於“出生公民權的”的限制，也不需要挑戰憲法，實行難度大大降低。

副總統彭斯也表示：“我們都很珍惜憲法第十四修正案，但是美國最高法院從未裁定，第十四修正案是否適用於非法居住在美國的人（在美國領土所生的嬰兒）。”據ABC電視臺報道，早在去年六月，彭斯副總統曾經對移民喊過話：“如果您不想遵循合法途徑過來（美國），您就甭來了。”

根據特朗普團隊的理念，“出生公民權”是不會被取消的，但是他們強調第十四條修正案適用於合法移民和永久居民的孩子，而並不適用於非法移民和那些持短期簽證的人。

如果按照特朗普政府的執政態度來看，在移民局備忘錄中更新一段看似“漫不經心”實則別有用心的內容，從而達到事半功倍效果並非是空穴來風的假想。究竟會對赴美生子的美寶們產生多大的影響，或許我們只能讓時間來驗證了。想要成為美國公民，“赴美生子”這條讓諸多中國人趨之若鶩的途徑，在未來可能行不通了。

 

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希臘減稅加碼 松綁房地產｜居外專欄

7月底，希腊政府已經降低“單一物業稅”（ENFIA）10%-30%，令希腊民眾歡欣鼓舞。而距離此項減稅法案通過僅39天，希腊政府又准備來一波減稅政策！

日前，希腊總理米佐塔基斯出席第84屆薩洛尼卡國際博覽會，以“人人共享發展”為主題發表演講，並宣布將進行一系列經濟改革，將在多個領域進一步減稅以及增加惠民措施。具體措施包括：

  • 年薪不超過1萬歐元的納稅人，個人收入所得稅稅率將從22%降至9%
  • 新成立的農業公司征稅為10%
  • 公司所得稅將從28%減至24%
  • 股息紅利稅將從10%減至5%
  • 新建築物的增值稅將暫停征收3年。
  • 翻新或升級建築物的支出費用享受40%稅收折扣
  • 推遲征收房地產資本利得稅
  • 為每名新生兒提供2000歐元津貼
  • 所有嬰幼兒用品的增值稅將降至13%
  • 每名兒童將額外享受每年1000歐元的免稅額度
  • 給予幼兒園每名兒童每月180歐元的補助

而其中一系列刺激房地產市場的措施，更令海外投資者注目期待。我們可以看到七項條目中，涉及刺激房地產市場的有三條，分別為：

  • 新建築物的增值稅將暫停征收3年；
  • 翻新或升級建築物的支出費用享受40%折扣；
  • 推遲對房地產征稅資本利得稅等。

尤其是針對新建築免征3年的24%房產轉讓增值稅的舉措，業界普遍認為，這將有效地促進房產交易，特別是希腊境外買家的交易。

目前，附加在新建築物上24%的稅收針對的是二級住宅的買家（一級住宅免征），涉及的是2006年1月1日以後頒發建築許可證的房產。2006年1月1日以前的房產則只需繳納3%的交易稅。

由於兩者差異巨大，投資者紛紛避免購買新建築物以免繳交重稅，因此這項稅收並未達到預期的效果，而且還對希腊建築業帶來了不利的影響。而如今此項稅項取消，免征增值稅無疑會為希腊房產松開緊箍咒。

對於希腊而言，重回國際市場後，亟需致力於通過改革和吸引投資，振興本國經濟，使希腊在國際社會中重新獲得信譽。而說到希腊有效吸引投資的政策措施，就不得不提到希腊“黃金簽證（Golden Visa）”。在它的加持下，房地產一躍成為希腊的支柱產業，帶動希腊經濟復蘇。

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《每日報》9月7日引述葡萄牙物業服務公司Imovirtual的報告稱，希腊“購買25萬歐元房產換居留”的政策性價比高；在全球同類型投資項目中屬於低“門檻”的國家，卻能為投資者帶來可觀的資本價值。

新的稅收政策對於想要在希腊購房或開辦公司的投資人來說，更無疑是重大利好。同時，也將使高性價比的希腊“黃金簽證”更受追捧！

只需25萬起歐元購房不僅每年可以獲得房租收入，還附贈全家歐洲身份，獲得希腊綠卡，三代移民，享受歐洲完善的醫療和養老服務。投資人應把握良機，暢享歐洲！

 

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推行4歲免費學前教育 加拿大魁省教育優勢更明顯｜居外專欄

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根據國際經合組織（Organization for Economic Co-operation and Development，簡稱OECD）此前發布的一項教育報告顯示，加拿大的國民受教育水平在發達國家當中最高，遠超出大家普遍認可的英國和美國。加拿大的教育不但質量很高，而且成本低，國民很輕松便能享受到世界一流水平的教育。在加拿大，各省政府普遍提供12年的義務教育，孩童從5歲到18歲均享有接受義務教育的權利。而從2019年開始，魁北克省免費教育的年限將逐步分地區延長至13年，即孩童從4歲到18歲都可以享受政府提供的免費教育。

CAQ政黨領袖、魁省省長François Legault 宣布魁省“4歲學前班”普及計劃

魁省CAQ政黨2018年10月上台後，提出要加大學前教育和課後托管的資金投入，力爭在2020-2021年在全省範圍內實現將4歲兒童納入學前教育的目標。這項政策並不強制要求4歲的孩子必須入學，但只要父母決定送孩子到公立學校入讀，便可以享受政府提供的免費義務教育的各項服務。此項政策旨在為所有身在魁省的4歲兒童提供免費入學的機會，提高魁省學前教育的質量。

根據魁省教育局目前公布的名單，2019年已經有部分學校新開設了“4歲學前班”（Pre-K-Classes）。其它學校將會陸續開放，到CAQ本屆任期結束之前，“4歲學前班”有望覆蓋魁省境內的所有小學。

首先，魁省兒童的學前教育成本一直以來是全加拿大最低的。加拿大政策選擇中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）剛剛公布的一項“2018年加拿大各城市托兒費用研究報告”，比較了加拿大各主要城市的家庭2.5-5歲之間的學齡前兒童每個月在教育和看護方面所花費的費用，包括幼兒園、日托中心等。

研究報告顯示，與加拿大其它省份的大城市相比，蒙特利爾以月平均175加元居成本最低城市之首，位列其次的幾個城市Quebec City（190加元），Longueuil（190加元），Laval（190加元），Gatineau（190加元）均在魁省境內。而在其它華人偏愛的城市，如溫哥華，兒童學前教育的成本為月平均1000加元，是魁省各主要城市的5.7倍。在多倫多就需要更多了，孩子每個月上幼兒園或看護中心要花的費用高達1150加元，接近於魁省各主要城市的6倍！

第二，魁省中、小學及大學教育的費用也相對低廉。省內私立法語學校由於享有高額的政府補貼而學費超低。私立英語學校相對BC省、安省也具有極大的價格優勢，是中小學留學加拿大的的高性價比之選。魁省擁有多所國際知名大學，如麥吉爾大學、蒙特利爾大學、康考迪亞大學等，學費均處於加拿大大城市教育消費最低水平。在魁北克省留學，無論對於小留學生還是懷揣夢想的大學生， 學生家長所付出的成本都是最低的。

這裡特別要為大家提到的是，對於不滿18周歲的未成年人來說，魁省不但教育成本全加拿大最低，孩童福利水平還是全加拿大最高的省份。在魁省生活的孩童每月除了可以領取聯邦政府提供的兒童福利金，還可以領取魁省政府額外提供的牛奶金。

魁省留學有五大優勢：

1. 移民優勢

魁省針對本地國際留學生的移民政策相當寬松，PEQ留學轉移民可謂加拿大最容易，最經濟的移民途徑之一。在魁北克留學的符合要求的國際學生得到畢業信後即可提交魁省移民甄選申請，最快只需21個工作日就可以獲得魁省甄選證書——CSQ，繼而向聯邦政府申請加拿大移民。

2. 消費優勢

魁省的生活消費在加拿大處於偏低水平，如房屋租金、車輛保險等幾乎處於北美一線城市中的最低消費水准。

3. 語言優勢

蒙特利爾作為全世界最大的雙語城市，不僅有英語授課學校，還有很多法語授課學校。在魁北克省留學，能夠再多掌握一門語言技能，為大家今後更好地適應不同教育和文化體系打下基礎。

4. 教育資源優勢

魁省教育資源十分豐富，從托兒所、小學、中學到世界上名列前茅的大學都有很多選擇。無論學生意願用哪種語言方式學習，在魁省都不乏優質的學校可供選擇。

5. 就業前景優勢

相比於加拿大其它省份，魁省的就業市場表現強勁。作為加拿大面積最大的省，魁北克省擁有很多天然資源作為經濟基礎。與此同時，蒙特利爾傳統優勢行業航空航天，生命科學，生物制藥，影視特效，游戲開發和人工智能AI/虛擬現實VR等都在呈現井噴式發展。

 

加拿大 移民留學顧問周天綺專欄全集

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