Special Investment Column – Page 76

CRS或引发美国房地产投资新高潮 | 美国

还剩两个月，留给高净值人士的时间不多了！按照中国税务总局公布的时间表，距离包括银行在内的金融机构对存量个人高净值账户进行摸排工作的截止时间——2017月12月31日，还有70天左右。

根据《国际金融报》报道，“五大行”的“工农中建”四行，以及“股份制商业银行”中的光大银行、中信银行、华夏银行、民生银行、浦发银行、恒丰银行均已在其官网宣布启动对存量非居民个人高净值客户涉税信息进行尽职调查的公告。另据消息称，部分银行虽然未在官网发布公告，但相关工作已在有序进行。（海外理财投资）

什么是“CRS”？

这一切都源于自7月1日起施行的“中国版CRS”——《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》(以下简称《管理办法》)。《管理办法》由中国国家税务总局、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会联合发布，被称为“中国版CRS”。

而CRS（Common Reporting Standard），即“共同申报准则”，则是经济合作与发展组织（OECD）受二十国集团（G20）委托，为各国加强国际税收合作、打击跨境逃避税而在2014年7月发布的有力信息工具。

“中国版”CRS来势凶猛，排查对象为非居民金融账户。普华永道中国税务及商务咨询合伙人许晓扬先生表示，排查对象包括了“持有海外（即CRS参与国的）金融账户或购买海外（即CRS参与国的）具有现金价值的保险或者年金等的中国籍个人”。

按照规定，2017年12月31日前，金融机构就需完成对存量个人高净值账户（截至2017年6月30日，金融账户加总余额超过100万美元）的尽职调查。也就是说，现在距离在CRS参与国有资产配置的高净值人士的摸排调查截止日仅有两个月的时间！

在这个火烧眉毛点关键节点，对于高净值人士来说，还有什么可以合法由合理的方式可以规避自己的财产流失呢？答案是：美国房地产！

>>>CRS全球征税启动，国人的海外资产何处安放？

美国房地产是合法应对CRS的救命稻草！

美国房地产是当前应对CRS调查的最佳选择！中国国际税收研究会学术委员汪蔚青先生表示，目前美国并没有加入CRS，将资金转移到美国账户是短期内有效的规避方式。而《国际金融报》的相关报道也指出，配置不动产是非常好的解决方案。

新浪网有报道显示，按照中国富裕阶层资产转移目的地排行来看，前5名的中国香港（22%）、美国（21%）、加拿大（16%）、瑞士（9%）、新加坡（6%）中，仅有美国不在CRS名单。

Image 1_US Flag and Home — 在非CRS国之一的美国进行置业投资，已成为当下中国高净值人群在CRS全球征税时代调整全球资产布局的首选

另据腾讯房产报道，除了美国并未加入与中国相关的CRS计划的因素，海外资产配置主流的房地产投资，也不属于CRS交换信息行列。综上所述，对于应对CRS，将资金投入到美国地产会非常有利。在非CRS国之一的美国进行置业投资，已成为当下中国高净值人群在CRS全球征税时代调整全球资产布局的首选。

除了应对CRS的意义层面，美国房地产本身也极具投资价值。根据外媒HousingWire报道，在美国房地产的海外投资者国家来源中，中国连续四年排名第一。同时，在美房地产市场的海外投资额于去年出现飙升49%，达到15,300亿美金。美国房地产的投资市场火热、地产价值猛增，从投资回报的角度考虑，高净值人士也可以将美国房地产加入到“投资一篮子计划”里。

同时，据《南华早报》报道，由于政府加强了对于资金外流的管控，中国的投资者普遍选择将海外的投资所得进行二次投资，而不是转回国内。这些投资者经验十足，并且能够理性地选择投资方式。据报道称，他们近年仍然对美国房地产持乐观态度，投入了大量资金，由此也证明了美国房地产的投资价值。

美国房地产投资机遇：不仅有房屋投资，更有土地投资

与我国的情形不同，美国的房地产投资组合中，更有土地投资的板块。土地作为不动产核心价值部分，是后续土地价值增长的源头。土地投资集中于主要发展城市沿路具有策略性的未开发土地投资。城市的增长路径就是土地的增长路径。因此，土地投资者在房地产投资市场中扮演着“预言家”的角色。

土地投资具有安全、稳定以及抗周期性的特质，同时，土地更是有高幅度的价值上升空间。以美国华盛顿大都会区为例，自1984年第四季度到2016年第一季度，平均土地单价由$72,007美金增至$252,038美金，翻了近四倍。而美国仍处于2008年金融海啸后的经济复苏期。如果将数据细分，则可以观察到，在2008年金融危机后，华盛顿的平均土地价值自2012年第一季度之后一直保持上升趋势，平均土地单价由$209,117增至$252,038美金。仅在四年期间，平均土地价值的增幅已经超过百分之二十，渐渐走出金融危机的阴影，

在土地投资概念对于国人仍然有些陌生大环境下，投资者更需要富有经验的土地管理团队进行相关指导。其中，来自北美的和顿国际集团（Walton International Group Limited）已经具有了超过35年的土地投资与开发经验。作为一家跨国地产投资、开发集团，和顿专注于调研、收购、执持、规划及开发位处北美主要经济发展走廊中位置显要的土地。和顿对土地规划及开发采取长期发展策略，是土地投资的“先驱者”。

在合理规避CRS及美国地产投资狂潮的当下，和顿作为美国土地投资专家，对美国房地产行业持有十足信心。就目前的市场行业来说，和顿给出了当前美国市场最具潜力的地区：得克萨斯州。得克萨斯州的三大城市：休斯顿、达拉斯和奥斯汀都是城市对外扩张的代表，是极具潜力的投资区域。其中休斯顿是最为突出、最具投资价值的城市。作为得克萨斯州的第一大城、全美国第四大城以及墨西哥湾沿岸最大的经济中心，休斯顿以稳定的油价成为世界能源之都，还有世界最大的医疗综合体系及研究机构。相信在不久后，休斯顿将能提供更多的就业机会、吸引更多的海外投资。同时，根据美国人口调查局近期公布的研究数据显示， 2015年到2016年之间，休斯顿的城郊地区在城市发展以及人口增长上，都名列前茅，是美国发展得最快的城市之一。

综上所述，和顿有信心，规避CRS会驱动更多海外投资者涌入美国，使美国房地产市场再创新高。

责任编辑：Zoe Chan

和顿国际黄晓珠Taylor专栏全集

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海外商产投资101：搭建决策顾问团队秘诀（上）| 加拿大

在进行重大的商业决策时，组建一个顾问团队往往是非常有必要的。尤其是进行类似商业地产这样的投资时，由于涉及到的专业知识异常庞杂，并且投资成本偏高，所要付出的后续心力也较大。因此一个完善的顾问团队就尤其重要。它能帮你省去不少麻烦，也能节约大量的时间和成本。同时顾问团队还能帮你规避风险，避免许多不必要的开支和可能带来的负债。

了解你的顾问团队必须具备哪些特质，知道他们可能怎样帮助你，这样才能正确发挥他们的作用，并且为制定投资策略提供积极有益的帮助。

顾问团队中的成员必须是专业人士，并且能够花费足够的时间和你一起工作。他们最好要有丰富的商业地产交易经验。如果你有一个长期合作的，深受信任的专业人士，比如一个优秀的商业地产经纪，他/她往往还会向你推荐其他适合的人选。

一般来说，在一次商业地产的交易中，以下人员是必不可少的。

1、商业地产经纪

一个好的商业地产经纪甚至可能成为你能成功投资商业地产的前提。一个好的商业地产经纪，还会十分了解当地的房地产市场。此外，很多优质的商业投资机会都是暗盘，而一个优秀的商业地产经纪往往能得到最一手的独家资源。因此，找到一个好的商业地产经纪，将是投资商业地产不可或缺的一步。

而作为投资人，在选择经纪时也一定要注意，除了确保所选择的经纪有足够的资质和能力之外，最好还能确定他/她对你所投资的行业有充分的了解。因为商业地产与一般的房屋买卖不同。不一样的商业类别往往涉及到截然不同的知识，对物业和地段也会有相对特殊的要求。找到充分了解你这一行的经纪，可以让一切事半功倍。

地产经纪可能是顾问团队中最重要的角色，因为他们几乎会从头至尾伴随整个交易的过程。

2、会计师

你的会计师可以检查你公司的财务业绩和战略计划，并帮助你权衡在此时此地购买一处商业地产，究竟是不是一项明智的决定。会计师还能帮助你在财务上做好必要的准备，确保你所制定的预算方案是切实可行的，同时他们还能帮你向银行提交最新的财务报告。如果你想让整个交易更加优化，他们还能提供许多能让你合理避税的建议。

3、银行代表

一旦你决定需要购买某处商业地产，那你一般就需要去面见银行代表。他/她能帮助确认你有多少钱可以投资，以避免承担过多的债务，或者每月给你的现金流带来过大的压力。

银行代表还能针对你的预算方案给出“二次建议”，以确保你已经充分了解了你今后可能要承担的所有费用。事实上，这点非常重要。因为这些费用可能会被忽略。而更重要的是，他们会为那些项目提供资金。

通常，这些项目包括了如下内容：

对物业进行翻新或重建
搬家费用
添置设备的费用
搬家时停产所造成的损失
为应对意外情况所预留的经费

特别需要注意的是，有些银行会对某些领域的客户提供优惠政策。比如，你可以获得更高比例的融资；你可以有更多的时间来还款；在你新店开张的头几个月里，如果开支过大，你甚至可以暂缓偿还本金。因此，在选择银行时，最好货比三家。

4、律师

一旦你决定购买某处物业，并决定提出报价，那你的律师就会发挥至关重要的作用。专家都建议，一定要让你的律师审查整个购买方案，以确保其中包含了所有必要的条件。这点非常重要，尤其是当某处房产是为一家公司所持有的时候，这其中可能隐含着多少法律纠纷，只有专业人士才能预料。此外，你的律师还能运用法律知识帮助你和对方谈判。

一旦你达成了一项协议，你的律师还将审查销售合同，并确保你将履行合同和法律中所规定的职责。比如进行产权调查、调查租赁与租户、解决分区问题、解决未偿税，和留置权等方面的纠纷。

你的律师还可以为你提供房产的税务和其他个人财务方面的建议。

5、承包商

如果你打算建造一幢大楼，或者对现有物业进行大规模的修缮，那你最好能雇佣一个建筑承包商。在选择承包商时，你可以从商业伙伴或其他顾问那里获取一些建议。

先不要马上敲定某个承包商。最好是给自己多几个人选，从他们那里获得些参考资料，再走访一些他们以前的客户，了解一下他们在行业里的口碑。这点十分重要。一旦你最终选定了一家公司，你就应该制定一份合同，其中包括对要做的工作的详细描述，时间表和价格。

制定合同时，一定要尽可能把每个细节都写清楚。每项条款越是具体，之后可能发生的纠纷就越少。

6、运营效率专家

很多华人投资者可能不是很注重这点，或者一般投资人在事实上自己就兼任了这个角色。如果你是一个非常精通此道的人，这当然是可以的。但如果你想寻求更专业，也更精确的意见，那么找个运营效率专家来评价一下所购物业的潜在价值，就十分有必要了。

这点对于制造业的投资者尤为重要，因为这一行业决定了，他们必须把机器和设备的生产效率提升至最佳状态。

一旦你购买了你所心仪的商业物业，效率专家就会建议你把所有的工作都安排好，以便最大程度减少浪费，并且让时间效益最大化。

当然，一个好的商业地产团队并不仅仅止于这六名角色。具体还有哪些，我们会在下期为大家介绍。

责任编辑：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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和顿：特朗普税改框架文件出台助力美国房地产市场 | 美国

据《华尔街见闻》报道，美国总统特朗普和白宫国家经济委员会主席科恩都在当地时间10月16日表示，美国税改必须在今年完成落地。特朗普同时补充道，与参议院共和党领袖麦康奈尔的关系缓和，两人都希望今年底之前看到税改落地。

稍早之前，据《纽约时报》9月27日报道，美国总统特朗普当日在印第安纳州发表税改演讲，公布了最新的税改框架文件（Unified Framework for Fixing Our Broken Tax Code）。此次税改是美国自1986年以来进行的首次全面税改，被称为“千载一遇、美国史上规模最大的税改”。作为北美地区土地投资及开发龙头企业的和顿集团（Walton International Group）表示，本次特朗普提出的税改政策将无疑会增强美国房地产的投资价值。和顿从税改框架的各个方面进行分析，逐个解读出本次税改对于房地产行业发展的各大推动意义。

税改计划：个人、企业不同程度受益

完整版本的税改框架计划共九页，针对企业、个人等主体进行税收改革。特朗普在演讲中指出，本次税改旨在为中产阶级家庭减轻税负。税改的关键内容与影响主要在以下方面：

首先是在企业所得税方面。新税改框架将公司所得税的最高税率由目前的35%降至20%，使最高税率低于主要工业国家22.5%的平均税率。在对中小企业征税方面，包括独资企业、合伙制企业和股份制小企业和家族企业等在内的“过渡法人企业”的最高税率从39.6%降至25%。根据框架内容，这类企业不必以公司名义缴税，而是以所有者名义缴纳个人所得税。

降低企业所得税有利于美国企业扎根本土发展，可以使得之前因高税率被迫“搬出”国外的企业回到美国本土，促进美国本土的经济发展，创造更多的就业岗位。和顿认为，企业的回迁使得更多的商业用地亟待开发与使用，对美国的商业用地需求增加，土地商业价值也同时增加。

其次是个人所得税方面。新税改简化了个人所得税的等级，从现行的7档减至3档，税率分别为12%、25%和35%。同时，新税改翻倍调高了个人所得税免征额。单身人士的免征额从6350美元提高至1.2万美元，以已婚夫妇为计算单位的家庭免征额则从先前的1.27万美元调高至2.4万美元。此外，新税改还将增加儿童抵扣税。

以上多项改革可以减轻个人的生活负担，特别是对贫困的工人阶层来说，劳动所得税抵免能够提升工资的价值。如此便可以提升民众的消费能力，扩大内部需求，从而进一步的促进美国的经济增长。同样，由于儿童抵扣税的增加，对美国的自然人口增加，提高出生率也会有所帮助。对此，和顿相信，美国居民将由此拥有更多资金进行置业，对住宅用途的土地需求将会增长，住宅用地会由此在将来有更多投资空间。

房地产行业迎来新增长点，海外投资者新契机

值得一提的是，新税改框架中更指出将会在保留房屋贷款税收抵免的前提下，取消房产遗产税。两者的结合无疑会刺激居民对于购买房屋的需求，促进房地产行业的发展，增强投资者对于房地产市场的信心，为美国房地产的增长势头推波助澜。据彭博社9月28日，美国全国房屋建筑商协会由于税改对于房地产行业的“优待”，一改对税改的质疑，对特朗普本次的税改改持支持态度。

另外，税改框架更提出会在鼓励就业、促进接受高等教育以及退休保障等方面增加赋税优惠。围绕以上内容的赋税优惠将无疑促进地区的人口增长、稳定就业率等，对于房地产行业来说亦是一个利好消息。

特朗普在10月16日的记者会上补充道，美国当前的经济形势处于上升势头，股市处于历史最好水平，市值达到5.2万亿美元。与此同时，失业率降至近17年以来的最低水平。良好的经济情况，将会为税改提供良好经济环境。

对于海外投资者来说，本土经济以及房地产市场的增长趋势将形成一个投资美国房地产的“新契机”。特朗普在记者会更提及，“哪怕这意味着议员们不能享受周末和法定假期，必须留下来直到税改完成。” 可见其税改计划实现之坚决，如税改能按照特朗普规划的时间表如期执行，海外投资者可在本轮新税法周期获得投资美国房地产的良机，将会在此周期享受税改带来的税收福利外，更可期待投资项目更高的回报率。

最佳投资机会出现在休斯顿

实际上，根据外媒HousingWire 报道，在美国房地产的海外投资国家中，中国连续四年排名第一。同时，在美房地产市场的海外投资额于去年出现飙升49%，达到15,300亿美金。当前，美国房地产的投资市场正处于地产价值猛增的阶段。

和顿认为，美国房地产的火热势头不会降低，随着CRS等议题的推动，会有更多海外投资者加入美国房地产的投资大军。其中，和顿认为休斯顿是最具有潜力的城市。

作为得克萨斯州第一大城、全美国第四大城以及墨西哥湾沿岸最大的经济中心，以稳定的油价成为世界能源之都，拥有世界最大的医疗综合体系及研究机构。另外，在体育业、制造业、航天业以及港口贸易运输业等产业都做到全面发展。根据美国人口调查局近期公布的研究数据显示， 2015年到2016年之间，休斯顿的城郊地区在城市发展以及人口增长上，都名列前茅，是美国发展得最快的城市之一。

同时，休斯顿是美国27个超170万人口大都会中生活水平和房价最低的地方，周围郊区的发展也是迅速惊人。位于休斯顿西部的凯蒂（Katy）的亚洲城开始修建；南部的梨城（Pearland）被美国财经网站WalletHub评为全美人口增长最迅速城市；东南部的锡布鲁克（Seabrook）作为富人区，有大批的海边别墅以及高端住宅休假，土地投资意义非凡。

点击查看休斯顿房源

本次川普力推的美国新税法将在企业、个人所得税，房产遗产税等众多方面有所调整，这对于到美国置业投资的投资者来说，是一个极为关键的节点。为此，居外网将推出系列文章，就美国新税法对到美国买房的影响进行持续关注。除了本文，还可以关注由居外专家撰写的文章：浅析税改可能如何影响美国房地产投资。

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为什么一众国内名人都爱选购中国香港豪宅？| 中国香港

中国香港——一个弹丸之地，有甚么吸引力让一众名人选择投资在这里？

不得不承认，中国香港是其中一个举足轻重的国际金融中心，而且可算是全球最安全、富裕又繁荣的地区之一，经济自由度排名历年高居世界前茅。要走出中国走向世界，首选可能就是要从中国香港出发。

环顾来港定居或以中国香港为“second home（第二家园）”的富豪名人真是多不胜数。自从2006年“中国香港优秀人才入境计划”推出，经此已取得中国香港身分証和居留权的名人包括钢琴界知名演奏家郎朗和李云迪、奥运跳水金牌郭晶晶、体操世界冠军刘璇、奥运羽毛球女单铜牌周蜜，国际知名影星如赵薇、章子怡、汤唯、周迅、胡军、黄晓明和张静初等，他们都是无人不晓得的名人。

除了“优秀人才计划”下的卓越人士，基本上他们都有住房的需要外，由于种种不同的原因，就连百亿富豪也纷纷在中国香港买房子，试看一些例子：

星级富豪赵薇虽拿了身份証但不打算定居中国香港，原先是不需要买房的，但后来考虑女儿的教育质素，好让女儿能到中国香港读书而另有安排，今年“小四月”已在中国香港的国际学校上学。2012年赵薇一下子以过亿港币买下了两套青龙头“皇璧”复式，这栋豪宅远离閙市，一枝独秀竖立于荃湾青山公路汀九段，可远眺汀九桥海景。

不过10月14日，市场就有传赵薇丈夫黄有龙或相关人士持有的深井“皇璧”一个复式单位，近日以约4800万元沽出，单位实用2527方呎（建筑3384方呎），实呎约1.9万元（建呎约1.42万元）。资料显示，黄有龙等人是於2012年以3800万元购入，持货5年後帐面获利1000万元，赚幅26%。

2013年普衡律师事务所全球合伙人兼大中华区主席李曙峰豪掷7.4亿港元买下港岛山顶“白加道28号”8号别墅；但贵得有道理，白加道只有51个号码，而大部分都是洋房独立屋，故此环境自成一派，以往一直都只有高官贵冑聚居，而且地点位于山腰，便利之余又能俯瞰维多利亚海港全景。

阿里巴巴创办人马云早于2007年以近3亿港元购入传统豪宅为家，位于港岛中半山地利根德里“Branksome Crest”顶层复式，三层总建筑面积7,088平方呎，天台还附设一个可饱览维多利亚海景的私人泳池。但始终真正富豪还是要住洋房别墅才能衬托显赫身份，所以2015年马云完全不吝啬价钱，以约15亿港元天价购买山顶“白加道”22号的独立屋，有维多利亚全海景，又极具高度私隐，房屋重建后总建筑面积达（约）1.24万平方呎。

马云的好友上海巨人网络创办人史玉柱，2011年以3.6亿元豪宅购入港岛西半山干德道“天汇”66楼A室复式。差不多同期，新疆国际实业董事长张杰夫以3.38亿豪宅也买了这豪宅61楼B室。

腾讯总裁马化腾2009年以4.8亿港元买下南区石澳“大浪湾道”13 号别墅，直到2015年才完成重建的大屋，拥有超大的私人花园、网球场和长约25米的游泳池，大宅门隐藏在翠绿的丛林之中，而邻居几乎都是上市公司主席。他可能一早已知道别墅必须要较长时间的大改动，所以同期再花了约1.6亿港元买入渣甸山“名门”3座顶层复式作为暂时之用。

随着腾讯老板在中国香港买房，今年5月腾讯副总裁，《王者荣耀》之父姚晓光也花了9,800万港元买了尖沙咀“名铸”63楼D复式，单位2,064平方呎居高临下可饱览维港烟花海景，虽然要付买家印花税1,470万港元也绝不在乎。不单姚晓光对“名铸”情有独锺，这豪宅也吸引了经济学家郎咸坪，差不多时间他也购入59楼E室，面积2,259平方呎，成交价8,700万港元。

杨颖Angelababy 2013年已投资2,730万港元购入港岛南区“贝沙湾”4期2座27楼A室，三房单位1,283平方呎。今天对她来说这套房可能已经太少了！今年年初她再添两个住宅，一个同样是在“贝沙湾”4期1座高层C室，楼价3,600万港元，另一个贵重物业可能是因为可省税的原因，她用了母亲董菊英名义购买，就是刚提过的西半山干德道“天汇”，一个中层A单位价值1.28亿港元。

最为震撼的一宗应该算是在去年，深圳祥祺集团主席陈红天以21亿港元的天价买下山顶“歌赋山道”15号地皮，现时地盘正在兴建中，报称待工程完成后会作为自住用途。本来2015年他已经用了3.87亿港元购入港岛东半山司徒拔道“傲璇”5楼5,154平方呎的单位，本来可以跟中国香港著名影星关芝琳做邻居，但始终还是嫌这里不够理想，目前只留作出租之用。

傲璇——美国知名建筑师法兰克·盖瑞（Frank O. Gehry）在亚洲的首个住宅项目

从人性角度理解，拥有中国香港永久居民身份的好处，当然是仍可保留内地身份和户籍；而且没有政策限制生育子女的数目；另一点较为重要的是以中国香港特区护照出入境往158个国家可以免签证，出国是多方便的事。若从投资角度分析，有很多数据支持证明中国香港地产有庞大的二手市场，只要眼光独到的话，无论长线短线都能有机会带来利润。经济课堂常常提到Demand & Supply原理，既然中国香港市场有源源不绝的刚性需求，那怕沽货时不会获利！

下次再跟大家研究中国香港房产的供求情况。

1注：http://www.immd.gov.hk/pdf/Full_List_of_Visa-free_Access_or_Visa-on-arrival_for_HKSAR_Passport_tc.pdf

责任编辑：Zoe Chan

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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康涅狄格——比邻纽约和波士顿的美国教育之乡（二）| 美国

康涅狄格（康州）位于美国东北部，比例纽约州，马塞诸塞州，以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中教育质量评估排名第三，受安全评分影响，总体排名全美第八^2。

承接上文，让我们继续来了解一下康州两个著名的学区。

瓦林福德（Wallingford）

瓦林福德镇位于纽黑文县北部，横跨昆尼皮亚克河，占地面积39.8平方英里。地处梅里登市以南5英里及纽黑文县以北13英里。瓦林福德镇是连接哈特福德市与纽黑文市的纽带，美国几条主要的高速公路穿城而过，使这里成为日常通勤最便利的小镇。。

小镇的公共交通由美铁公司（Amtrak）及当地公共汽车提供。货运服务则由美国联合铁路公司（Conrail）以及不同的汽车货运公司承担。航空业务可在两地进行办理，即距离该镇30英里处的纽黑文机场（Tweed New Haven Airport）以及该镇北部出了91号洲际公路大约40英里处的布拉德利国际机场（Bradley International Airport）。从瓦林福德镇到梅里登市沿线地区的梅里登机场（Meriden Airport），主要停放私人、政府及公司飞机。

在过去的十年里，瓦林福德镇已经对商业及工业基础采取多元化发展，比起传统的重工业，它更多的引进高科技产业。它是众多行业和大公司的大本营，涵盖医疗、保健、服务、高科技特殊金属制造和研究开发等领域。巴恩斯工业园区、卡西米尔普拉斯基工业园区、沃顿布鲁克工业园区和南收费公路地区的发展，极大地促进了该地区的转型。百时美施百宝公司是镇上最大的纳税人，它在瓦林福德镇的梅德韦工业园区建立了一个研发中心。在91号州际公路和68号公路交汇处，设立了一个允许商业办公园区、研发中心和酒店的内部共享区域。

最值得说明的是，美国最有名的顶尖私立学校乔特罗斯玛丽霍尔学校（Choate Rosemary Hall）也坐落在瓦林福德镇。Choate Rosemary Hall原本属于The Choate School and Rosemary Hall，同构1972年的合并，变成见天的它是美国最佳的中学教育的代表之一。学校提供丰富的学术课程以及课外活动，侧重于培养和塑造学生独特的个性。全校共有109名教师，其中65%拥有获得本科以上学历，采用小班授课提供学生良好的学习氛围。该校历史悠久，教育水平很高，徐许多毕业生都被耶鲁、哈佛、宾大等顶级大学录取，因此，在美国享有很高的声誉。其中美国第35任总统约翰•F•肯尼迪曾在此校就读。

现任美国总统特朗普的女儿，伊万卡就曾经就读于乔特罗斯玛丽霍尔学校。2017学年的学费在4.3万美金左右。

图二：乔特罗斯玛丽霍尔学校（Choate Rosemary Hall）是美国最有名的顶尖私立学校

斯坦福德（Sandford）

斯坦福德是除纽约曼哈顿以外，纽约大都会地区最大的金融区。如果我们问斯坦福德的居民，是什么使他们的城市如此的伟大，我们可能会得到各种各样的回答，比如洛儿卡市的墨西哥热巧克力或者斯坦福德博物馆和自然中心。除去康乐设施不说（斯坦福德在这方面几乎也是最好的），斯坦福德在其他方面也是数一数二的。例如：

高师生比率：费尔菲尔德县城市以12：1的高师生比率排名靠前。

高家庭收入：梅里登县的中等水平家庭收入高于州内其他地区89%，并以574,900 美元，高于康乃狄克州平均收入的89%，成为总体生活质量很高的地区。

低犯罪率：每10万人中，只有1,934人犯罪，斯坦福跃居榜首成为最安全的社区之一，对于居民和通勤者来说，这是巨大的好消息，当然并不只这一个。

实力企业进驻：斯坦福德拥有4家财富500强企业，13家财富1000强企业以及13家新兴企业，这使得它成为纽约市外地铁可达范围内最大的经济区。

交通便利：斯坦福德交通中心提供到纽约市的火车，一小时可以抵达，每隔20分钟一班，便利的交通让学生有机会接触到美国文化和金融中心纽约。同时距离又为学生提供了安静的学习环境。

图三：圣三一天主高中（Trinity Catholic High School）的毕业典礼

圣三一天主高中（Trinity Catholic High School）于1958年建立，最初成立时叫做“斯坦福天主高中”。1991年，学校更名为三一天主高中。学校坐落于康涅狄格州费尔菲尔德县的斯坦福德。该地区以富裕的区域优势拥有大量大企业而闻名于世。

小海伍德托马斯国王中学（King Low-Heywood Thomas School）成立于1865年，拥有150年的悠久历史。往年的毕业生都能如愿进入理想的大学。学校教育设施齐全，有三座教学楼，两座大型图书馆，一个表演艺术中心，四个宽阔的草地运动场，两座先进的体育馆。全校教职工有108人，师生比例低，平均一个老师对六个学生。

图四：小海伍德托马斯国王中学（King Low-Heywood Thomas School）校园

另外康涅狄格大学在当地也建有斯坦福校区。便捷的交通让毕业生有更多在纽约周边寻求实习和工作的机会。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/

康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集

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浅析税改可能如何影响房地产投资 | 美国

2017年9月27日，美国政府和国会公布了从特朗普竞选总统时就开始被广为讨论的税收改革计划框架。10月16日在参议院进行投票。由于当下共和党同时占据了白宫以及国会参众两院的多数席位，本轮对个人及企业税收的深度改革最终通过并立法的可能性已较大。

那么，除了美国公民，计划移民美国以及考虑在美国投资置业的人士也即将受到本次税改的影响。而对于绿卡持有者或已经居住在美国的纳税居民而言，如果税改法案在2018纳税年度就开始实施，2017年和2018年的税负也可能存在显著差异。

这次美国税改对房地产投资将会有哪些看点，接下来重点关注哪些方面的实施细则，我们可以就这个话题简单聊下。

房地产投资实体税负可能降低

美国税法中规定了一些类别的实体在税务上可以做“透明”的处理，比如房地产投资经常采用的合伙企业。这种实体在税务上被视为“不存在”，其应税收入和税前扣除项目通常直接归属其合伙人。如果合伙人为个人，我们知道，美国个人所得税按现行联邦税法可高达39.6%，按税改框架最高一档为35%。而本次税改提出对中小型透明实体所产生的主动收入可适用25%的税率。主动收入在税法上是较被动收入而言的，一般包括经营活动所得，而被动收入主要包括股息，利息，特许权使用费等。值得联想的是，假设一个采用合伙形式的房地产投资实体，哪些收入将符合主动经营收入，比如，租金收入？此外，如果房地产投资实体层面已按照25%的税率纳税，其合伙人又该如何纳税？可以预计，关于这一改革的实施细则将显著影响房地产投资主体以及投资人本身的税务处理。

符合条件的资本收益给予50%的免税额

“符合条件的收益”在美国税法中主要指一些长期性的资本利得及其他被动收入。税改方案拟给予这类收益50%的免税额。虽然实施细则尚未出台，比如哪些类别的房产资本收益可以“符合条件”，可是房地产投资者仍然可以期待资本类收益的实际税率大幅降低。

房产折旧和利息扣除

利息通常可理解为是伴随房地产投资周期的一项永久性税收扣除项目，而折旧可被视为房地产投资的一项暂时性税收扣除项目。由于房地产投资标的金额相对较大，税法上可允许扣除的利息金额以及折旧年限就会对房地产投资者的每年的净收益，现金流，以及投资决策产生重要影响。折旧方面，税改框架允许在2017年9月27日起新增的资本支出，在不少于5年的期间内，完全费用化并进行税前扣除。利息方面，对于公司的利息支出可能会有所限制，而个人的房贷按揭利息依然在可允许扣除的范围。

个人遗产税被废除？

此外，还有一个关注点是，税改框架将废除遗产税和跨代传递遗产税，但也有一种说法是将使用资本利得税取代遗产税。所以最终的效果可能是税率或税收的降低，以吸引高净值个人留在美国，但并非很多人理解的完全免税。

聊到这里，其实美国税改就房地产投资还有很多其他方面的影响值得探讨。我们期待，随着税改的推进，随着各项实施细则的落实，居外网还会持续关注这一话题。

居外澳新大区高级业务发展经理Wendy Zhai专栏全集

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人口缩水加剧日本房产投资是否面临更大风险？| 日本

人口缩水加剧日本房产投资是否面临更大风险？日本房产泡沫经历是否会重现？中国人对于日本的关注一直是复杂而热烈的。从历史纠葛、地缘政治、到文化生活，中国大众与媒体手中的这盏聚光灯似乎从来没有从日本身上移开过。

2015年起，随着日元贬值与华人海外房产投资热潮的兴起，日本房产也成为了一个火热的话题。几年时间过去了，这个话题不但没有冷却的趋势，更是随着2020年东京奥运会的日益临近继续升温。

2017年1至8月，居外网收到关于日本房产问询数量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。与此同时，日本总务省统计局的数据显示，2016年日本人口减少了近31万人，是有记载以来人口减少速度最快的一年。面对潜在的劳动力不足与严重的人口老龄化，我们不禁要问现在还要投资日本房产风险是不是面临更大的风险？

让我们先来看看为什么日本房产最近备受投资者青睐。虽然日本房产对于投资者而言并不像泰国、越南等地那么便宜，但是却有着许多独特的优势。

首先，外国人在日本可以直接购买带有土地所有权的住宅，而泰国与新加坡等地是不允许外国人拥有土地产权的。其次，日本目前对外国购房者没有任何附加限制。反观加拿大、澳大利亚与新加坡等地则对外国人征收超过10%附加印花税，为当地房价降温。最后，由于日本央行的负利率政策，使得日元成为全球融资成本最低的货币之一，加上日元流动性良好，日元货币与资产都成为良好的避险投资选择。在当前国际经济前景不明，美朝局势紧张的情况下，购置日本资产在全球资产配置中有着重要意义。

图一：日本房价指数走势

图标：公寓；全部住宅；住宅用土地；别墅

从2014年12月至2017年4月，日本住宅综合房价指数连续29个月实现同比增长。2017年前4个月的同比涨幅均高于3%，高于往年同期，增幅主要驱动力来自公寓楼盘板块。日本全国公寓房价指数在近几年持续攀升，2015年开始，几乎每个月的同比增幅都在6%到8%之间，涨势惊人。反观别墅房价则涨势较为平缓，与物价通胀处于同一水平。公寓市场的火爆，来源于日本经济增长带来的内部需求与外来投资者对日本房产的青睐。同别墅相比，适合小家庭或者单身人士的公寓总价更便宜，地理位置与配套设施更为便利，无论对于刚需购房者还是投资者都是很好的选择。开发商们也紧紧抓住了“总价低，位置好”对投资者的吸引力，推出平均面积越来越小的公寓户型。2017年以来，东京地区新公寓平均面积均低于70平方米，而同时期大阪的新公寓平均面积更小，在55至65平方米之间。2017年东京新公寓的清盘率在70%左右，较前两年无明显变化。由于2016年，东京的新建公寓供给整体较2015年减少，使得东京新公寓连年大幅增加的情况有所缓解，并在7月出现了32个月以来首次库存下跌的情况。在大阪，2017年新公寓清盘率则在73%至80%的范围内，待售库存也在最近连续四个月同比下降，火热程度依旧。

那么日本房价涨势还会持续多久？现在投资日本房产又有哪些风险需要考量呢？

目前，日本经济发展势头与负利率政策对于购房者而言是利好。2017年2季度，日本GDP环比增长0.6%，是经济连续增长的第6个月，已经创下2006年以来最长的GDP连续增长期。与其同时，日本的失业率低于3%，就业情况十分乐观，特定行业甚至出现了劳动力供不应求的情况。这样的就业行情与物价水平的稳定保证了居民可支配收入的健康增长。持续增长的私人消费，正体现了日本民众的消费水平与消费意愿正在持续增长。除此之外，日本长期以来实行的量化宽松政策，降低了房贷利率，保持日元的弱势，同时刺激着日本当地与海外投资者的购房需求。

图二：2010年至2060年日本人口及各年龄段人口数据及预测

然而相对于目前稳健的房市基本面，日本并没有摆脱长期人口减少与社会老龄化带来的潜在经济发展挑战。根据日本法务省预测，日本人口将在未来40年内减少三分之一。这其中，就业适龄人口（15-64岁）将减少46%，而65岁以上人口反而将增加18.5%。这意味着日本社会将同时面临两大挑战：劳动力不足与老龄化加剧。不管是劳动者不够还是老龄人口过多，对于日本长期经济发展来看都是巨大的潜在危机。这是投资者在购买日本房产之前不得不了解清楚的。

但是，这并不代表日本房产会失去长期投资的潜力。

首先，日本人口的流失在地域分布上是不均匀的。从日本不同城市人口同比变化图中我们可以看出，近年来东京一直吸引着更多地人口，并且人口增长速度在2013年之后越来越快。神奈川县（主要城市为横滨）与爱知县（主要城市为名古屋）在近些年也同样吸引越来越多人口涌入。反观大阪、京都与北海道则正在面临人口流失的困境。

图三：2001年-2015年日本各区域人口同比变化

其次，虽然日本的移民政策相对其他发达经济体要保守许多，不过面临人口迅速减少的问题，移民似乎是政府不得不打的一张牌。2017年3月开始，在日外籍专业人才最短可以在一年之内拿到永久居民的身份，显示了日本政府想要留住更多高技术外籍人士的决心。2016年，外国籍日本居民已经占总日本人口的1.8%。虽然这个比例不高，但是绝对数量也有将近230万人，是1990年的2.6倍，这部分人群的租房购房需求已经成为市场上不可忽视的一股力量。除此之外，在日外籍人口的国籍构成也有了非常大的变化。1990年以前，在日居住的外国人以韩国人为主，中国人还占不到10%。到了2016年，中国人已经占全部在日外籍居民的将近40%，而韩国人只占20%多一点。与此同时，来自菲律宾和越南的在日居民占比也明显增加。而这些外籍居民居住的地点也很有特点，截止2015年，43%的在日外籍居民居住在东京都会区，大概10%居住在大阪与爱知县。来自不同国家的居民在购房时偏好的位置、户型、社区等都有所不同。这些是投资者在购房时需要考虑的因素。

图四：1970至2016在日外籍居民比例分布

综合以上，日本房产投资者们在目前情况下应当将眼光放在人口增长城市中外籍人口密集的区域，明确自己的投资目标是租金回报还是长期土地增值，然后选择相应情况下高需求的社区与户型进行投资。虽然人口问题将会给日本带来不小的麻烦，但在经济形势良好的情况下，这个问题应该还属于政府可以调整的范畴。毕竟相对于经济增长率常年低位徘徊，失业率居高不下的国家，只要选对标的，投资日本房产的直接风险还是可控的。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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飓风后的休斯顿——永不停歇的活力城市 | 美国

八月份飓风哈维吹袭休斯顿，导致短期销售下滑，但休斯顿的住房市场在9月份迅速反弹。根据休斯顿房地产经纪人协会的统计显示，2017年8月份独栋别墅销售量比去年同期上升3.4%，总销售量达8,150。截至2017年9月底的12个月，房地产销售总数达93,386套。土地及房屋吸收持续强劲。

年轻而充满活力的国际城市——持续吸引企业进驻

休斯顿是全美第4大城市，而休斯顿地区则是全美第5大的大都会统计区（Metropolitan Statistical Area, MSA）。2016年的州生产总值为$4,780亿美元，全美排名第2，全球则排名第25位。休斯顿机场系统提供198个国内及国际航点，而休斯顿港则是全美排名第1及墨西哥湾最大的集装箱港口。2006年至2016年十年间，休斯顿的人口增加了超过123万人，相等于平均每日增加超过330人。休斯顿亦是美国最年轻的主要大都会地区之一，年龄中位数为34.0岁，而全美的年龄中位数为37.7岁。

10月上旬，坐拥$35,000亿资产的全球最大银行中国工商银行，在休斯顿开办了第一个办事处。中国工商银行于纽约、旧金山、洛杉矶和西雅图亦设有办事处。大休斯顿合伙公司总裁兼首席执行官鲍勃·哈维（Bob Harvey）在一份声明中表示：“这项宣布使休斯顿与中国的合作伙伴关系得以持续，包括中国人在当地的重要投资。”

2. ICBC_Houston — 中国工商银行于2017年10月9日开设其第一个位于休斯顿的办事处

何以休斯顿持续吸引大量人口？

休斯顿是通往墨西哥、加拿大和拉丁美洲的巨大市场的贸易门户。休斯顿邻近美国中西部地区的主要大都市中心，其地理优势令企业的供应链成本减少，为城市带来重要行业优势，使其成为设立企业的理想地方。

点击查看休斯顿房源

先进制造业

休斯顿在2014年被《福布斯》评为全美最佳制造业城市第一名。该地区拥有6,300家制造业公司，每年生产$800亿美元的产品。

先进科技行业

休斯顿充满活力的科技产业以能源、医药、航空航天等优势为中心。美国航空航天局、得克萨斯医疗中心（世界最大医疗机构）、三家一流大学包括莱斯大学、休斯顿大学及德州农工大学为当地提供创新技术，超过175,850名高科技专业人才以休斯顿为家。

能源业

命名为“世界能源之都”，休斯顿大都会区拥有超过4,800个能源相关机构，拥有全国近三分之一的石油和天然气开采职位。

企业总部及商业服务

专业服务及商业服务业在休斯顿地区蓬勃发展，聘请接近460,000名休斯顿人，占该地区所有就业职位的15.4％。

生命科学

休斯顿是纳米技术的发源地，是世界最大的医疗中心——得克萨斯医疗中心的所在地。休斯顿拥有190多家生命科学和生物技术公司，以及学术合作伙伴机构; 设有132家顶尖医院和保健诊所，以及全国最顶级的研究设施。

房地产市场最新动向

休斯顿房价实惠，可负担性高，持续吸引房地产投资者进入市场。住房销售和租赁需求保持强劲。据《休斯顿商业》杂志于2017年10月12日的报导指，休斯顿的房屋销售反弹，而且租赁活动非常强劲。独栋别墅销售同比增长4.2％，9月份共售出6,913套，这也比8月份的5,917套销售量增加了约17％。上个月的房地产销售总额达到8,150套，比2016年9月份上涨了3.4％，房地产销售总金额同比增长10.2％至$22.8亿美元。土地吸收持续且需求强大，寻求可发展土地变得越来越困难。5月份公布的人口普查数据显示，休斯顿是美国增长速度第二快的美国城市，现在拥有230万居民。休斯顿地区的急速增长导致周边近郊土地处于紧张局势，现有约420万人生活在这些周边县市。

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和顿国际黄晓珠Taylor专栏全集

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加拿大本科或研究生留学，需提前多久准备？| 加拿大

如大家所知，加拿大凭借其优质的师资及教学质量和较高的性价比，近些年已成为中国留学生最热衷的留学目的地之一。加之政治环境和其它国家留学政策的变化，越来越多的同学选择来加拿大留学。然而，每年有为数不少的学生因为准备时间不足，而无法顺利进入加拿大院校，进而影响了申请进程。

那么，本科或研究生留学加拿大大约需要提前多久准备呢？天绮移民建议您提前一年做准备。原因有三：

一、申请加拿大留学的例行步骤就要占据很长时间，不得不提早准备。

其中，准备托福、雅思、GRE、Gmat考试并取得合格的成绩需要时间。

还有，确定学校和专业方向，准备学校的以及使馆的申请材料，按照使馆和学校的要求补充材料和提交新材料，学校审批和发放录取通知书，使馆受理审批发放签证，行前准备赴加留学的大事小情都需要时间。

在进行顺利的情况下，以上这些事项至少需要半年的时间才能完成。如果没有足够的时间，会大大降低及时留学加拿大的成功率。相反，如果准备时间充分，申请者则更容易进入好的学校以及获得使馆签证的机会。

二、留学担保金需要提前一年准备。

加拿大对资金要求比较严格，非常看重留学担保金的总量和历史。就资金历史而言，一般加拿大要求有12个月的资金历史。而中国很多家庭的收入主要用于投资，投资方式多样化，而不是定期存款。

加之部分家长是个体经营者，资金数额虽然符合加拿大大使馆的要求，但是解释起来确存在一些实际的问题。为此，国内学生需要时间重新整合家长的资金并更加细致的准备材料，以便向签证官解释其资金的合理性，确保签证顺利通过。对于准备仓促，资金实在无法符合要求的学生，欢迎咨询天绮移民为您寻找解决方案。

三、加拿大是有限录取，也是优先录取。

加拿大大学以公立学校为主，政府投资兴建，首先满足的是加拿大本地学生的需求，剩下的位置才给国际留学生。因此，学校名额有限。

加拿大学校，尤其是本科和研究生申请，网申的截止日期通常会在开学前半年。比如2018年9月份开学的硕士，一般在2018年3月份就陆续到了申请的截止日期。

加拿大院校一般本着“先到先审”的原则，因此一些热门学校，即使申请截止日期没变，也可能因为申请人数增多，很快就没有位置了。如果您的申请提交较早并且符合学校的要求，您有可能很快被录取。反过来，即使您的成绩很优秀，如果申请的时间较晚，也可能因为录取名额有限，被学校拒录。例如，两名学生各个方面的条件都相似，其中一个同学申请时间较早，那么该学生被录取的机率会大大提高。

如果提早准备的话，后期的安排选择将更有余地。例如，很多学生愿意住在学校里面，但是学校的住宿要提前3个月申请。另一部分学生选择寄宿家庭，如果申请的早，选择的余地也会很大。然而，每到入学的前一两个月，寄宿家庭的安排就非常紧张，如果不合适，学生都很难再换。

结束语

申请加拿大名校尤其需要注意的是，在申请加拿大本科或研究生时，除了学术成绩和语言成绩之外，还要注意学生的软实力。提前申请的话，可以让专业人士指导您，让您有充足的时间去参加社会活动，或是进行相关专业背景的实习。通过这些实践，不断去充实、完善和突出个人综合素质优势，增强个人整体申请实力。

作为发达国家，加拿大一直坚持教育不施行产业化的原则，而且加拿大希望那些拥有加拿大学习和生活经验的人留在加拿大。天绮移民建议您，如果您或您子女希望来加拿大读本科或研究生，请务必提前一年时间着手准备申请。如果您或您的子女想要进一步提高自己的实力，申请加拿大顶尖院校，则需提前更久进行准备。

蒙特利尔留学的时机探讨系列文章：【小学篇】【中学篇】

加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集

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9月多伦多房市速递：总体涨幅放缓，Condo涨势惊人！| 加拿大

根据多伦多地产协会的报告，9月份大多地区共在交易平台上成交了6379宗交易。这一数字和去年同期相比下降了35%。

9月份，MLS上的新上线房源为16,469套，较去年同期增长了9.4%。地产局主席Tim Syrianos表示：“与去年同期相比，9月份新房上市的情况有所提高，这说明伴随着秋季新上市的房源，市场的活跃程度也将一并提升。根据地产局的调查，购房者在明年的购房意愿依然会十分强劲。在目前所处的今年第四季度，会有一些买家暂时选择离场，并且期待等明年房源供应更加充分时重新返场。”

2017年9月，大多地区的平均房价为775,546美元，较2016年9月上涨2.6%。MLS系统上的综合基准指数（HPI）同比上涨了12.2%。这两个数据差异巨大，其中一个重要原因就是作为均价最高的市场分支，独立屋在总体交易中所占的比重较小。

多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer 表示：“在一个更趋平衡的市场环境下，9月份同比增长速度较去年同期有所放缓。然而公寓市场是一个明显的例外。较之去年同期，公寓的均价和综合基准指数都上涨了超过20%。随着公寓市场的紧俏，正有越来越多的购房者倾向于购买公寓，而这一结果也和今年春天对消费者的市场调查相吻合。

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接下来让我们看看9月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区9月独立屋交易2,780宗，独立屋均价$1,015,067。其中，多伦多地区成交642套，均价$1,355,234。

皮尔区成交554套，均价$870,144。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计314宗交易，但均价最低，仅$766,132。交易数量排第二的是密西沙加，201宗，但均价最高，达到$1,023,207。Caledon地区售出39套独立屋，均价$918,712。

Halton区9月共成交320套独立屋，均价$1,064,585。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出119套，均价$1,393,860。其次是Burlington，售出85套，均价$974,446。Milton位列第三，售出68套，均价$853,790。最后为HaltonHills，售出48套，均价$706,502。