Special Investment Column – Page 75

寻找中国香港一手新房的第二途径——“即签盘” | 中国香港

在中国香港要选择一手房，大部分人的眼球都聚焦在“楼花”。所谓“楼花”即是房产期货，意思是需要在若干时日才可盖好的楼房，中国香港的地产发展商一般会在预计建筑物落成前30个月之内向地政署申请“预售楼花同意书”许可，才可以向公众发售指定楼盘。通常发展商一旦取得同意书就会赶快在短期内，策略性地安排抽签或招标向公众发售物业的部分单位亦或全数，有些项目开售不到一星期甚至一两天就全盘沽清。

中国香港的“楼花”有别于股票市场上的期货观念，股票期货的价格会因应到期日长短，估计到时市值而定出折让价或溢价，但中国香港“楼花”的定价甚少会考虑计算落成时间长短，通通只会定出较当时二手的市场价高出最少20%左右。皆因中国香港住宅落成量长期处于供求失衡状态，就算近年项目施工量增多^#，批核“预售楼花同意书”的速度亦明显加快（今年首10个月已经批出14,913个住宅单位^{^）}，但始终仍远远追不及实质需求，僧多粥少，不难想象一手住宅市场何解那么畅旺。

普遍选择购买“楼花”的买家都认为，一手房既全新未曾被使用过，而且保值能力相对较高；这想法是毋庸置疑的。如果不着急要入伙的，当然完全没有问题，也不妨等待一点点日子，何况中国香港出现烂尾楼的情况极之甚少，这点绝对不用操心。但唯一的悬念是一两年之后才可以亲眼看到新房的真身，到时候物业的实际模样和环境又会是怎样，风险总会有些吧。

有没有想象过买一手房，除了要亲身到楼盘开售现场跟别人争先恐后，还要等排队、等抽签、等运气之外，其实也可以考虑一些在地产发展商手上尚未出售的“即签盘”，部分更是落成不久实时可入住的现楼。

光是港岛区现时已有超过20个楼盘^*（约280个单位）可供选择，其中40个单位是面积超过1,000平方呎的大单位；另外在九龙和新界区也可以分别找到30个以上的“即签盘”。这类“即签盘”可能只是发展商在某阶段未有积极推销，被市场暂时遗忘而已。一时三刻卖得热烘烘的个别楼盘其实也不一定会符合你的要求，但“即签盘”单位选择多又广布全中国香港，可以随时通过地产经纪协助或直接与发展商联络，安排参观现楼或示范单位（样板房），合心意的话更可以实时洽商签约。

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购买这类“即签盘”除了较为轻松外，与一般的手续无异；签订临时买卖合约时须先付5%订金，可选用自己指定律师待办楼契，正常5天内签正式买卖合约，楼价折扣和支付余款规定则按照发展商之前订定和公布的条款相同，而且同样毋须给予任何佣金（即使有委托地产代理）。

说到底，无论是想找一手或是二手物业，首先要清楚这次买房的目的然后再定目标，因为房用来自住的，还是作为长短线投资的都有不同的基本要求。再者，要知道心仪的地区的供应量将会有甚么变化，因为这一点就是影响其升值能力的基础变素，也有机会影响物业的景观和环境。

责任编辑：Zoe Chan

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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伦敦“共居”时代的到来 | 英国

到如今英国的城市与乡间走一走，发现这里的房产境况和从前比已经面目皆非；“有房才能安家”的理念已经明显被“眼下只能租房”而取代。

到2021年，英国的每四套房产中就有一套是出租房。不断攀升的房价和增上迟缓的工资，使“拥有房产”成为了房产需求者们越来越遥不可及的梦。

而在这个基本住房问题无法得到解决的人群里，年轻的上班族士居多——这一代人精明能干，有着科技头脑，却承受着基本住房权被“剥夺”的境遇，但这群人却是最能够影响我们未来如何生存的群体。最新的全国数据显示，有超过870万人在伦敦独居，居住空间非常有限使房价一再高涨，而房子的质量却没有因价格上升而相应提高。

现在，随着伦敦房产危机的加剧，一个全新而富有创意的住房方式出现在大众的视野中——共居（co-living）。

这种只在学生时代才有的集体生活方式，如今被一些地产创业公司挖掘出来，填补市场空白。使这种“共居”概念有着令人兴奋的的开发潜力。Shazz Bhunnoo就是“共居”概念的最早实践者之一，他在2006年就成立了自己的公司Spaces。

以出租合租公寓起家，随着Shazz不断优化调整这种理念，现在他已经在打造自己的第一座“共居”公寓楼。

他说：“很多人将“共居”视为不理性的疯狂新概念，这是最大的误区。实际上，人们从来都非常熟悉“室友”这个概念，并且都曾有过室友。我们做的只是将这一理念优化。家应该是一个有肥沃土壤和生机的地方，但是我发现，很多大城市的年轻人和社会脱节。共居可以让我们重建这种社区精神，同时还可在市中心提供价格合理的高端公寓，年轻人花很少的钱就可以有高质量的住所。”

Space的Bridge项目中目前在建的公寓楼有170个房间，每一层大约有25间房，有非常宽敞的共享空间，共人们休闲社交和互动。

“我们在设计中想要突出“归属感”，我们希望当住户进入每一层楼时，都感到进入了属于他们自己的社交圈。”

Shazz会在未来五年内建10,000间公寓：“每一套高端公寓都会拥有设备齐全的厨房和浴室，和只有狭小厨房和浴室的单身公寓截然不同。我们打造的这种公寓会带给你家的感受——是如今需要雄厚的经济基础才能拥有的生活方式。”

“共居”是一种以社区为重点的生活方式，利用共享的空间和设施来创造更加方便和满足的生活方式

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很多创业建商都看到了“共居”的商机，其中The Collective，在2016年5月就推出了世界上最大的“共居”项目——The Collective Old Oak，为伦敦提供了550间公寓。

公司的CEO Reza Merchant说：“我们为伦敦年轻的上班族解决住宿问题，使他们能够享受生活并和自己意气相投的人相识。共居创造了一个真诚的社区氛围，同时又让你享受到普通合租公寓没有的居住环境和娱乐设施。”

正在进入这个新市场的公司还包括Roam和Co-Living Spaces，还有最近在曼彻斯特推出第一期共居楼盘的iQSA，着重展示了现代生活方式的质量。

iQSA的选址非常明智。曼彻斯特有着大约60,000名学生，一半以上会在毕业后留在该城市生活。可以说，这里有着英国最大的优质就业人群。

首发共居楼盘Echo Street有着带家具完备的精装公寓，一流完备的设施和活动空间，24/7的保安和前台服务。

Shazz的一句话是“共居”理念的最好总结：“能在拥挤不堪的城市中创造更多住房，这都是件大好事。我们非常高兴能够在这个趋势的前沿，为新一代打造居住方式。”

伦敦数据贴士

伦敦的人口超过870万，至2025年，人口将增长7%。
英国在大城市居住的年轻人，人均背负£32,220的学生贷款。
伦敦每年有大量的年轻人口流入，年龄在15到29岁之间；同时每年也有老年人群不断搬出。
伦敦一室一厅公寓的租金平均价为每月£1,246。
共居公寓的每月租金起价为£850，住户可共享优越的设施和居住环境。

责任编辑：Zoe Chan

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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找自己的买方经纪买房有必要么？专家精彩点评（一）| 加拿大

一直想写这一个题目，却又不知如何才能写好的一篇文章。真可以说是酝酿已久。因为牵扯的头绪太多，不知道如何才能深入浅出地为大家提供答案，讲明道理。经过长时间的思索，最后决定就用一问一答的方式来写这篇文章吧。本文将用笔者多年从事地产交易的实践经验为大家揭示真实答案。

问题一：羊毛出在羊身上，买房直接找卖方经纪一定会更省钱吧？

这个问题的答案是机率甚小，不值得去试。为什么呢？

从政策上讲，买家直接找卖方经纪有诸多弊端，地产协会早有相关的规定及标准条款来规范市场。

根据地产条律，买卖双方是有利益冲突的双方。卖家经纪必须站在卖家的利益立场，不可以声称自己同时担当买方的经纪。如果有需要，卖家经纪可以给买家提供一些简单的帮助，比如填写买卖意向协议（offer）。上述文字的简单解释就是由于利益冲突的关系，卖方经纪不可以同时代表买卖双方。卖家经纪和卖家之间有合约在先，首要的任务和服务目的就是为卖家的利益服务。至于是否能够帮助买家去争取任何利益和权益，恐怕买家们仔细阅读过以上地产条律，应该已经明确官方的态度和对经纪的约束力，答案会是很明确的了。卖家经纪为促成交易所做的一切努力第一考量永远都会是卖方，而不可能是买方。

值得一提的是，有些省份如安省和BC省，已经提议要禁止经纪在交易中同时代表买方和卖方。

从佣金的角度看，房屋买卖交易过程中的佣金，不管是买方经纪还是卖方经纪，在魁省都是由卖房的一方支付的。如果买方没有经纪人，交易完成后，本应双方经纪所获得的报酬就会是卖方经纪自己的收入。在现实生活中，如果经纪能够有机会得到双倍的的佣金，没有经纪会主动愿意损失自己那多得的部分。大多数情形，当卖家经纪直接面对买家时，会利用自己多年的市场及专业经验为卖家快速及高价卖出物业的，毕竟各为其主嘛。如果帮买家讲价太多，卖家会要求卖方经纪降佣金来达成交易，这样卖方经纪不但不能够拿到双份工钱，还会得罪卖家，有经纪会愿意这样配合买家么？如果房子好卖，卖方经纪一定不会轻易放弃自己应得的报酬，如果房子不好卖，除了房子本身有大的问题，大部分原因就是价格列高了，那么没有自己的买方经纪帮您把握成交价格，就算是成交价降了一大块，甚至卖方经纪声称降了自己的佣金，您其实还是做了个不上算的买卖。

从卖方经纪的心理角度分析，卖方经纪能够拿到卖家的房源，很多情况是朋友，或朋友的朋友的房子。卖方经纪当然期望在朋友面前显示自己的工作表现出色，以拿到未来更多朋友的生意。而与买方则是素不相识。所以在写offer条款时不替买方考虑，不解释细节；验屋或任何方面出现问题吓唬买方不得退出的事情屡见不鲜。买方没有自己的专业人士及时把握和指点，买方花冤枉高价格、错失退出机会或被卖方拖上法庭，招致历时长久，耗心力、耗财力的地产官司也是屡屡出现。买方买房不成，还招致一堆的烦恼，影响日常的生活。真的是得不偿失！

从买家自己的心理角度分析。一般人没有很好的心理素质来面对历时长久而终于找到的心仪的房源。在直接接触卖方经纪时，多年的销售经验让卖方经纪早就把买方的心理看透。这时的卖方经纪想不替自己的雇主拿到个好价格都难。几句“专业”话语就可以把怕失去终于找到心仪房源的买家妥妥搞定了。

问题二：现在买房的人多，多个offer竞争的情况频繁，直接找卖方经纪一定有优势？

这个问题的答案也是No，您看到以下的解释就明白了。

从房地产协会的条律和标准条款说起，为了让所有买家都有平等竞争的机会，如果有多个offer竞争同一个物业，卖家经纪会被严格禁止出让佣金给自己带来的买家。一旦违规，房地产纪律委员会就会开始调查。如果被判定事实成立，轻则罚款，重则吊销执照。如果地产经纪与卖家有约再先，自己带来的客户自愿降低佣金帮助卖家降低成本，在出现多个offer的情况下，该自愿条款作废，以确保所有竞争者的公平利益。

从操作的角度上分析，如果有多个offer，卖方经纪必须通知所有准备下offer的经纪收到了多个offer。这是地产协会的纪律规定。一旦出现这种情况，一般买方经纪会要求亲自呈现自己客户的offer给到卖方本人。卖方经纪会安排时间，各个经纪带着自己客户的offer与卖家分别见面，阐述客户情况请卖方斟酌考虑。即使某位买家找的是卖方经纪，也无法得知其他经纪客户的出价。

从卖方经纪的角度分析，既然他无法知道其他买家经纪带来的offer价格会是怎样，也只能是让自己的客户出高价格，才能确保能够最终一人拿到买卖双方经纪应得的双份佣金。

从买家的心理角度分析，卖方经纪说有几个offer在争抢，是否可信？自己直接找卖方经纪就是希望能够省些钱。如果不得不与别人一起出高价格抢offer，那么当初直接找卖方经纪的意义也就不存在了。

本次先探讨如上两个问题，接下来的文章将为大家详细解释找自己的买家经纪的好处，怎样与经纪相处购得如意房源及大家关心的买房方面的种种问题。

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责任编辑：Zoe Chan

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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附加税之后，正确切入多温房市的姿势是什么？| 加拿大

全文摘要：

2017年10月，是大温哥华地区对外国投资者征收15%附加税后的第14个月，市场迎来新常态，独栋别墅市场平淡，公寓市场火热。受到公寓价格飙升的影响，温哥华整体房价又回到再创新高的轨迹。而加税6个月过后的大多伦多房市，大体上也在沿着温哥华房市的复苏轨迹前行，除了独栋别墅之外，其他房型恢复加税前的走势似乎也指日可待。

投资建议

温哥华：经过一年多的调控，独栋别墅目前维持供需平衡，房价将难大涨，想投资获利的买家需谨慎选择；而买家大力追捧的公寓市场板块，卖家已经夺回了定价权，房价料将继续大步前行，目前来看投资回报潜力仍在，但在加拿大央行持续加息预期下，公寓价格还有震荡空间，投资者可择机在加息信号明确动摇卖家信心后进场。

多伦多：就销量占库存比数据而言，独栋别墅板块短期内房价将有小幅回升，于刚需买家而言，该板块短期内存在入场良机；而双拼、联排和公寓市场房价在未来几个月可能会在合理范围内加速增长，重回卖家市场区间，投资者亦可重新调高这几个板块的回报预期。

多伦多与温哥华，这两个最受投资者欢迎的加拿大城市，正在演绎着投资者与政府之间一场精彩的博弈。从2015年开始，同时受到刚需人群与投资者热捧，这两地房价急速攀升。大温哥华房价在2016年5月至8月间的同比增幅维持在惊人的30%左右，几乎成为了世界上房价增长最疯狂的地方。旨在缓解越来越差的住宅可负担性与越来越大的房市的泡沫风险，当地政府决定出台干预，从2016年8月开始对外籍购房者征收15%的附加税。无独有偶，同样的故事情节又在大半年后发生在了多伦多。2016年12月开始，大多伦多地区房价同比增幅连续超过20%，安大略政府也从2017年4月份开始对大多伦多地区的外籍购房者加收15%的附加税。现在，距温哥华加税已经过去一年多，多伦多市场也已经在新的形势下调整了半年多的时间，调控后多温房产市场发生了什么变化？房价是否真的下降？这两地房市在未来又将如何前行呢？

加税14个月后，温哥华房市新格局已形成

2016年8月2日起，所有外国投资者在购买大温哥华地区房产需多缴纳15%的税费。这一举动导致短时间内市场风云突变。很多人纷纷急着将房子挂牌脱手，库存大增。由于当时政策具体影响未明，市场观望情绪严重，买家数量也迅速减少。瞬间的供大于求导致温哥华房价也应声下跌。根据加拿大房地产经纪人协会数据，大温哥华地区房价指数从加税后第二个月开始连续5个月环比下跌。不过图1中我们也不难发现，加税实施半年之后，市场房价就开始找到新的平衡点，并在之后增幅稳定，在加税7个月后已经重拾加税前的房价增幅。不过与加税前相比，整个房市的格局还是发生了比较大的变化，一直以来最受投资者青睐的独栋别墅受到了最大的冲击。经过加税过后的独栋别墅市场，成交量大幅缩水，房价单月增幅也从之前高于8% 稳定至目前的2%左右。反观受到刚需支撑的公寓市场，除了加税之后的一小段激烈反应期，走势基本平稳，目前公寓价格环比增幅已经回到加税前水平，高于独栋别墅房价涨幅。

图一：大温哥华区房价指数环比变化

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那么如何判断接下来市场怎么走？是不是已经进入了一个新的稳定期呢？

海外房市术语wiki：

让我们来看看一个房市关键指标：销量占库存比。计算销量占库存比例的方法是用当月成交量除以可供售卖的活跃房源数量。买家对房屋的需求决定了成交量，而卖家的总体数量与对市场的预期则造成了供给，也就是活跃房源的波动。市场上活跃房源中能够成交的比例越大说明房市热度越高；反之如果只有一小部分的活跃房源可以得到成交，则意味着市场较冷淡。

按照加拿大各大房地产协会的定义，当“销量占库存比”大于20%的时候，市场即进入卖家市场阶段，房价出现上升的动力。而当这个比例低于14%，买家在市场上有较大的话语权，房价也将面对下行压力。14%到20%中间这个范围的市场可以看做是一个稳定区间，房价不会发生太大的变动。从图2中我们可以看到，加税以前整个温哥华房市的库存都能很快被卖出，无论别墅或公寓都处于卖家市场的范围，买家对于价格没有太大的话语权，想买房就要立刻抢。而经过了加税这一政策的调整，独栋别墅的销量占库存比已经来到了新的区间，市场处于平衡区域。联排别墅和公寓则在经历了一定打压之后反弹回到了卖家市场。说明政府加税的目的已经基本实现，顶端市场的投机泡沫被挤出，很多买家从独栋别墅这一市场撤出，或选择观望，或转投联排与公寓市场。相对便宜的联排与公寓市场的反弹则代表了强劲的市场刚需与较为理智的投资行为。

按照这样的形势预测，温哥华独栋别墅处于平衡市场，房价将大体维持现在水平；在受到买家大力追捧的公寓市场，卖家已经夺回了定价权，房价料将继续大步前行，恐将再次带来过热担忧。

图二：大温哥华房市销量占库存比

加税后的多伦多房市——温哥华重演

随着温哥华房市进入新的稳定期，让我们将目光转向刚加税不到一年的多伦多地区。同温哥华一样，多伦多房市也经历了加税之后短暂的剧烈调整期，但如果以温哥华的现状来预测，多伦多房市接下来的走势似乎也比较清楚了。

图三：多伦多和温哥华整体房价指数环比变化

按图3所示，房价指数走势上来看，温哥华整体房价在加税后第六个月开始反弹，并在之后逐渐加速，直到稳定在目前2%左右的环比增幅。而多伦多房市对于加税的反应与温哥华几乎如出一辙，只是反应幅度更加剧烈。2017年9月，也就是加税后的第五个月，多伦多房价指数环比下跌0.6%，跌幅较之前已经明显缩小。虽然加税对多伦多房价影响要比温哥华来的更大，但是多伦多整体房价反弹预计也会在接下来几个月内发生。

于温哥华类似，目前多伦多房市无论别墅还是公寓市场都在经历着剧烈的调整。从图4的销量占库存比来看，大多伦多地区四种户型的住宅在2017年3月的销量都纷纷高于当月的活跃房源，这意味着市场上的房源尚不足以维持一个月的需求，其中双拼别墅与联排公寓的房源只能满足一半的市场需求，火热程度可见一斑。从4月加税开始，这四种房型的销量占库存比开始急速下降，3个月后就已经进入了相对稳定的阶段。多伦多房地产经纪人协会2017年10月的最新数据来看，当地独栋别墅市场经过几个月的调整已经稳定地处于卖家市场跟平衡市场边缘，近期房价预计将基本持平，环比涨跌幅度都会比较小。另外三种房型已经有明显的反弹趋势，从销量占库存比来看，都已回到了卖家市场的区域，房价将很快进入持续上涨的通道。

与同样处于加税后六个月（2017年2月）的大温哥华房市相比，大多伦多不同房型间的市场分化并没有那么明显。目前多伦多别墅市场的表现要好于温哥华，而公寓市场的表现则比同期的温哥华市场要冷清一些。这在一定程度上是因为温哥华的独栋别墅与公寓房价差距要远远大于多伦多地区。大温哥华区独栋别墅的均价要达到公寓均价的3倍左右，而在大多伦多，独栋别墅价格一般只有公寓的2倍多。当市场受到15%附加税挤压的时候，买家购买的房子越贵，需要额外支付的成本就越高，也就会有更多的买家选择较便宜的房型。相比温哥华独栋别墅市场受到的严重打击，多伦多的独栋别墅并没有跌入买家市场，其他房型的市场也在稳步前行，但尚未迎来加税前的火热行情。

从目前的销量占库存比来看，多伦多独栋别墅处于平衡市场与卖家市场的边缘，房价预计仍会有小幅回升；在日渐回暖的双拼、联排与公寓市场，卖家市场的抬头趋势明显，房价很可能在未来几个月开始加速增长，但涨幅将处于合理范围。

图四：大多伦多房市销量占库存比

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市场不稳定因素仍在——加拿大央行加息与贷款限制

不过，加拿大央行连续在7月与9月两次加息，银行借贷利率已经随之上升。目前加拿大经济指标良好，大部分媒体与行业预测今年还会有第三次加息。走高的房贷利率必定会影响一部分观望者的入市时间。加拿大财务机构主管办公室（OSFI）最新出台的贷款限制政策要求从2018年1月起将加息压力测试的范围从低首付购房者（20%一下）跨达到所有房贷申请者，以证明可他们在未来继续加息的市场环境下也依然具备偿还能力。这一举措可能会将一部分置换房买家挡在市场以外。相信一部分买家会赶在再次加息与明年新的压力测试实行之前签订合约，这会对之后的市场活动与房价产生一定负面影响。一旦加拿大央行连续加息，受刚需买家欢迎的公寓和联排市场可能会受到更大影响。在这样的情况下，多伦多房市所需要的复苏期可能就会长于温哥华市场的7个月了。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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崛起的巴特西——伦敦市中心投资优势分析 | 英国

巴特西（Battersea），雄踞泰晤士河畔。比肩国会大厦、白金汉宫，遥望伦敦眼，伦敦，有着成熟的生活配套。

英国政府自2006年起，斥资400亿英镑，驱动巴特西现代化城市全面升级，建成一个办公空间、住宅区、公园、休闲娱乐、商业文化街和艺术聚集的国际化都市新区。

随着美国大使馆正式完工、荷兰大使馆入驻、中国大使馆的拟迁入，区域人流量必然大幅提升，整个区域的房产价值也将必然飙升。

提到巴特西作为伦敦市中心最热投资地的原因，优势和亮点数不胜数。快报君特此一篇投资干货，理明巴特西投资理由，并附带区域内的房产特别推荐。

一、区域优势

新老地标环绕

巴特西公园

在泰晤士河南岸占地约200英亩，伦敦城的绿肺。伦敦奥运会闭幕时，作为“最能代表伦敦的6大建筑”亮相。

巴特西发电站

伦敦天际线上的一个显著标识。即便已于80年代退役，但80亿英镑的修复工程将赋予古老烟囱新生命。

苹果公司新总部

2021年苹果公司将在重建后的巴特西电站设立50万平方英尺的英国总部。1400名员工也将迁至于此。

美国大使馆新址

美国在伦敦斥资10亿美元建造全球最贵大使馆。大使馆还将被精心设计的九榆树景观花园围绕。

如今，巴特西已经成为伦敦市中心极具潜力的黄金使馆区，美国、荷兰、希腊大使馆相继进驻，同时也吸引了苹果伦敦总部的进驻（计划于2021年搬入）。聚合效用必将带动区域房产市场的发展，未来升值增值趋势不言而喻。

抢眼的通勤能力

巴特西目前拥有两座地铁站：沃克斯豪尔地铁站、维多利亚线地铁站。还拥有三个火车站，分别是Battersea Park、Queenstown Road和Clapham Junction。

未来，Northern line延长线即将于2020年通车，连接肯宁顿与巴特西，届时将开设巴特西站、九榆树站，通车后只需12分钟即达金融城。此外，穿越泰晤士河的水上巴士路线也在规划中，未来居民可以10分钟内横跨泰晤士河直达伦敦河对岸。

便利的交通，必将有效带动整个地区发展。

优质教育资源聚集

巴特西也是优质学校的聚集地。所在区域聚集多所英国排名前 100 的中小学，包括Thomas’s Battersea学校——乔治小王子今年9月入读的小学。

巴特西范围内有20所中小学。其中1所学校排名杰出（outstanding），且获得top10的称号。5所排名杰出（outstanding）的学校、5所排名良好（Good）的学校、4所私立（Independent）的学校。

更可快速抵达多所国际知名高校。比如皇家艺术学院的巴特西校区，以及伦敦政治经济学院、帝国理工、伦敦国王学院、皇家舞蹈学院等。

丰富的生活娱乐设施

新考文特花园花卉市场

伦敦花店75％的鲜花来自这里。除了鲜花之外，还售卖包括水果、蔬菜等农作物。

影剧院的天堂

英国国家剧院、皇家节日音乐厅和伊利莎白女王音乐厅、泵房画廊、巴特西艺术中心的所在地。

3大皇家公园

此处共3个皇家公园圣詹姆斯公园、海德公园和绿园。

二、投资分析

在伦敦市区，没有哪个区域经历过巴特西这样大体量的住宅开发工程。随着出现在巴特西的建筑地块不断增多，项目周边配套设施也逐渐跟上步伐。

巴特西的九榆树区，目前有3323个住宅单位正在施工，预计在3年内将有2010个单位完工，更有在规划中的6332个单位，使得住宅开发工程在未来几年内都占据着伦敦巴特西区域的头条。

虽然对巴特西来说，这里的升级改建仍处在初级阶段，但各个项目的落地实施，将在未来几年内鉴证巴特西翻天覆地的变化。

巴特西九榆树区域，2017年第三季度，一居室售价从£575,000升至£800,000；二居室售价从£850,000升至£1,200,000

再看房屋租赁市场。

根据英国线上租售平台Rightmove数据显示，2017年第二季度英国房屋租赁市场数据依旧强劲，巴特西成为炙手可热的地区之一，是市中心房租增长最快地区，房租年增长达到了13.5%，平均月租金从1,968英镑上涨到2,233英镑。

可见巴特西区域内的房产，在改造计划未全部完成的时候，已经在体现自己的投资价值了。

三、居外网伦敦巴特西房源推荐

巴特西桥路2卧1卫的房子

巴特西公园旁的2卧2卫公寓

维多利亚时代豪宅Park Mansions

巴特西发电站开发项目

12-18 拉德斯托克街（Radstock Street）的豪华公寓

英国媒体曾将巴特西列为英国十大最令人快乐的地区之一，可见宜居的生活环境让生活在这里的人们的，满意指数特别高。

除了不错的地理位置和环境之外，该地区的地方税（Council Tax）还是伦敦最低的地区之一。巴特西显而易见的投资价值，让越来越多的年轻家庭和高薪青年白领加入购自住房的队伍，更成了伦敦的置业投资客的抢手房源，可谓投资自住两相宜。

责任编辑：Zoe Chan

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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终于不再加加加！新南威尔士州将“返税”以吸引房市投资 | 澳洲

自从经济危机以来，澳大利亚的房地产市场开始升温，尤其是外资开发商与海外个人买家在澳洲的需求不断上涨，这一现象，激发了澳洲民众的不满。

澳洲联邦及州政府随即出台一系列税务举措，以新州政府为例，提高了外籍投资者的附加印花税率、附加地税税率。这一举措，很有效地抑制了新州异常繁荣的房产市场。

2016年6月附加印花税一经推出，即对外籍投资人在新州购买住宅起到了立竿见影的抑制效果

新州政府调控房地产措施

早在2016年，新州政府就已经针对海外买家进行税务调控。海外投资者需缴纳4%的附加印花税（Foreign Investors Stamp Duty Surcharge）及0.75%的附加地税（Surcharge Land Tax）。今年，财政部长佩罗特（Dominic Perrottet）在6月份宣布：

外国房地产投资者现有的印花税附加费将翻番至8％
地税附加费则从0.75％提高至2％

然而，这一举措虽然抑制了过高的房价，但从整体来看，房地产市场却受到限制。对于新州的现状来说，房地产市场投资严重不足，附加税的大幅度增加抑制了外资投资，尤其是对于外资开发商来说，丧失了与本地开发商公平竞争的机会。如果继续，那么新州政府“引进外资”的想法，很有可能大大受挫。

新州政府设置附印花税返还机制

近日，在经过地产业的争取后，新州政府决定修正相关政策文件，规定符合条件的外资投资商可以申请附加印花税退款。

新法案的看点主要有：

1、外资房地产企业以建造新住宅用房为目的建造、销售给非关联方或者进行土地分割都可以享受印花税附加（Stamp Duty Surcharge）退税的优惠政策。这一新规定扩大了退税的适用范围，使其不局限于此前公布的主营建造和销售新住宅房屋的开发商。

2、修正案中指出，受让者有权获得的印花税附加（Stamp Duty Surcharge）退款金额是根据法律的规定，由政府财务官（Treasurer）拟定并在其公报上公布的数额为准。这一额度是否即为全额税金，取决于个案情况。

新法案将针对外资房地产开发商的新住宅用地的附加印花税设置返还机制，并设立提前豁免政策

3、申请税收返还，必须在购买或分割土地事宜完成的十二个月内进行。并且，建好的新房以及分割完毕的住宅用地必须在十年内全部出售。这一期限从五年上调到十年，充分考虑了复杂的大型开发项目在五年内可能无法竣工。设定该期限旨在防止进行囤地的开发商从中受益。

4、根据该法，符合要求的受让人可以对本修正案生效之前已经完成的交易申请税收返还。

5、满足条件的开发商有机会申请提前豁免，而不是在开发项目全部出售后进行退税申请。政府的发言人指出这项规定将适用于“信誉良好”的开发商。具体的判断标准还须参考即将发布的指南。

目前，这一修正案的具体实施细节还有待公布。届时，AHL法律将为您解读相关政策法案。

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移民专家解疑难：怎样申请加拿大超级签证 | 加拿大

什么是超级签证？

超级签证（Super Visa）是父母、祖父母超级签证的简称，它是加拿大联邦移民部签发给加拿大公民或永久居民的父母或者祖父母，以方便他们来加拿大与家人团聚的一种10年多次往返访问签证。

超级签证的优点：父母或者祖父母持超级签证来加拿大，每次最多可停留两年，两年期满还可以申请延期最多两年。而如果持普通10年多次往返访问签证来加拿大，则每次最多只能停留半年，期满延期每次也最多只能延期半年。

谁有资格申请超级签证？

如果申请人想要申请超级签证，必须符合以下条件：

其子女或是孙子女是如下两种身份之一
- 加拿大公民
- 加拿大永久居民
其子女或孙子女提供足够的财政支持，根据IRCC官网，其收入需达到下图显示的家庭人口数的最低要求（Low Income Cut-Off）

申请人本人符合可允许入境加拿大的条件

加拿大签证官在决定某人是否符合可以入境加拿大的条件时，常通过以下几点判断其是否会在访问结束时选择离开加拿大：

与居住国的联结关系
来访目的
家庭和财政状况
居住国经济和政治方面整体上的稳定性
加国方面的邀请

需证明已经购买了至少一年的加拿大医疗保险，该保险足够支付其在加国停留期间的医疗费用
已完成加拿大移民局规定的健康体检

常见问题

疑难1：超级签证与旅游探亲签证有什么不同之处？

目前，持探亲旅游签证入境加拿大者，一次停留时间最长仅为6个月。如想在加拿大逗留更长的时间，须在签证到期前申请延期，每次续签期限仍以6个月为限。而超级签证持有者可合法在加拿大一次停留最长2年时间，两年期满还可以申请延期最多两年。

疑难2：超级签证是多次入境签证吗？

是的。超级签证是有效期为10年的多次入境签证。

疑难3：我现在正在担保我父母移民，还可以帮父母申请超级签证吗？

可以。超级签证的主要目的之一是让处于团聚移民申请轮候期的父母或是祖父母，与居住在加拿大的家人有更长时间的相聚。因此，您在申请父母团聚移民的同时也可以帮（祖）父母申请超级签证，二者相互不影响。

疑难4：留学生父母是否也可以申请超级签证？

由于留学生不是加国公民或是永久居民，所以他们的父母和祖父母不能申请超级签证。留学生获得移民身份以后，他们的父母和祖父母就可以申请超级签证了。

疑难5：我是加拿大公民/永久居民的父亲（或母亲），符合申请超级签证的资格。我在居住国有一个需要我抚养的家属和我一起生活，他/她是否也能够申请超级签证？

不能。这类人士不符合申请超级签证的条件，不过他们可以申请普通的探亲旅游签证。

审批时间

根据移民局官网，如果申请人在中国申请超级签证，以2017年10月19日查看为例，审批时间大概需要88天。

总结语

加拿大是一个充满了人道主义关怀的国家，超级签证的出现舒缓了家庭团聚移民申请的积压情况，让处于团聚移民申请轮候期的父母或祖父母，与居住在加拿大的家人有更长时间相聚，共享天伦之乐。

然而，超级签证的申请材料较多，相比常规访问签证手续更加复杂，天绮移民建议您找专业人士帮您申请。

如果您需要了解更多的信息，欢迎您透过居外咨询天绮移民。

加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集

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从《全球城市竞争力报告》找寻房产投资潜力股 | 海外

日前，由联合国人居署与中国社会科学院（财经院）共同发布《全球城市竞争力报告2017-2018：房价，改变城市世界》，这个排名主要从“城市经济密度指数”与“经济增量指数”角度对全球1,000多个城市分析，进而提出“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”这两个指标进行评比排序。

“城市经济竞争力”指的是该城市当前创造价值、获取经济租金的能力；而“城市可持续竞争力”是指随着城市持续投入各种生产要素，强化整体经营环境，逐渐改变该城市的未来竞争力。简而言之，“城市经济竞争力”就是指该城市现在竞争力强度，是静态的资料；“城市可持续竞争力”是该城市未来竞争力的高低，是属於一种动态的资料。

以全球“城市经济竞争力”排名，纽约、洛杉矶、新加坡、伦敦与旧金山这五个城市最具竞争力；以“城市可持续竞争力”排名，则依序为纽约、伦敦、东京、波士顿与新加坡为全球前五名。

《全球城市竞争力报告2017-2018》纽约同时在“城市经济竞争力”和“城市可持续竞争力”两项指标中称霸

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该份报告运用统计回归分析，分别以科技创新、金融资本、环境、制度与房价等五个变因与“该城市人均收入”做回归分析，得出几项结论：

1、科技创新是城市发展的重要泉源。

2、金融资本是现代城市发展的关键动力。

3、良好的气候生态环境是城市发展的前提条件。

4、文化制度是城市繁荣的根本动力。

5、房价是改变城市发展和城市布局的重要力量。

其中，影响“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”的最重要因素就是“科技创新”。原因是“资讯科技企业”（如：Google、Apple、Amazon、FB）使得全球城市间的联系，从间接关系变为直接关系、个别关系变为全面关系、松散关系变成紧密关系、慢速关系变成瞬间关系、高成本关系变成低成本关系，进而在全球经济的影响力日益增强，甚至有时影响力比许多国家还大、深远。而且科技创新指数越高的城市，其人均GDP也就越高，房价往往都有不错的表现。

若再考虑传统金融在城市所扮演吃重的角色後，便会发现“新型全球城市”正在形成。就是该城市能是同时扮演“资讯科技+金融中心”两种功能的城市，未来发展相当看好。以全球前二十名新型全球城市，美国有纽约、圣荷西、旧金山、达拉斯、华盛顿、圣路易、辛辛那提、西雅图、芝加哥、与亚特兰大等10个城市；中国北京、深圳、与上海；法国巴黎、日本东京、英国伦敦、德国慕尼黑与印度的孟买，这些城市中长期发展相当看好。

目前全球房地产市场还有几个特徵：

1、全球高房价城市集中在北美、西欧与东亚三个地区。

2、各国邻近边界的城市群已融合为跨国的大型城市群（如：美国西雅图与加拿大温哥华），高房价区域对距离较远的城市形成抑制，呈现迁移效应。

3、全球的主要城市群呈现虹吸效应，且房地产价格越高的城市，其虹吸效应越明显。

4、城市房地产的马太效应（亦即好的越好、坏的越坏）使得城市之间房地产市场的分化程度持续扩大，尤其是在发展中与新兴经济体城市，马太效应更为显着。

最後，撷取我们偏爱投资房产的许多国内外城市，其对应的“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”排名如下图所示。无庸置疑的是，“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”跟城市的房价表现是正相关联的，只是“城市经济竞争力”是代表现在情形，而“城市可持续竞争力”是代表未来演变趋势。

在兼顾两者情形下：

若以“城市经济竞争力”排名前50名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的幅度来挑选房产投资标的的城市，以芝加哥、北京、西雅图与多伦多为首选；

若以“城市经济竞争力”排名51~150名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市，则可以考虑布里斯班、曼谷、与墨尔本为优先；

若以“城市经济竞争力”排名151名之後且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市，越南的河内与胡志明市则以排名进步均超过200名最为抢眼。

有意从事海外房产的投资人不妨可以将此纳入参考评估的标准。

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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【黄岚地产榜】多伦多地铁沿线公寓Condo尺价榜 | 加拿大

投资置业，价格是头等需要考虑的大事。那么，投资公寓的每平方英尺价格为什么会有不同呢，地铁各站点区域的公寓尺价到底分别是多少呢？今天DAISY黄岚就来与您聊聊这个话题。

从目前的数据看，多伦多公寓空置率接近历史最低点，仅为0.1%。现在热门地段租房难，已经是一个不争的事实。地铁沿线公寓受青睐的最大因素就是，交通相对便利，现金流强大。9月份33 Yorkville两日售罄的场面更是让Condo市场火上浇油。

之前，黄岚分享过地铁沿线租金榜，本期【黄岚地产榜】继续独家发布地铁沿线公寓呎价3D鸟瞰。Daisy黄岚选取的是2017年1月至9月的地产局成交数据。采集的是每个TTC地铁站方圆一公里内的成交价信息。请先看图（红柱越高，尺价越高）…

通过上图我们可以看出：目前Condo尺价超千元的地段无一例外都在Downtown市中心Bloor街和金融区U型地铁沿线（Bay St, Yonge St, University Ave. 走廊地带），其中富豪区的Rosedale玫瑰谷站，以及紧邻高端商业街的Bloor和多大的Bay站，连同Museum站更是摘得三甲位置，尺价分别在1301加元、1231加元、和1221加元。地段对于Condo保值增值的重要性不言而喻，这里的地段的意思并不仅限于地铁沿线。在Condo迅速上涨的时期可能地段的优势地位并不十分明显，但如果Condo市场进入平缓期，那地段的价值就一定会凸显出来。

市中心的Condo当然含金量比较高，而其他地铁沿线区域也各有特色。

往北一点的中城区Yonge和Eglinton一带，高科技产业聚集，著名私校林立，也是高端人士喜爱的地区，房价相对金融区有优势。规划中的东西向新地铁线将使这里成为继市中心后又一个两条地铁线的交汇地。潜力很大。目前尺价在 800 ~ 900加元。

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北面地铁沿线北约克（North York）地区是中产亚裔（华人，韩国人…）偏爱的地区，这里交通、购物、餐饮等生活的各方面都很方便。随着大多伦多地区的向外扩张，这里可以说是大多伦多真正的物理中心，到大多伦多哪里都方便，十分宜居。尺价800 ~ 850加元。

北约克地铁东向延伸线（尺价600左右）和旺市（Vaughan）刚刚落成的地铁延伸线（尺价600左右）。特别值得一提的是旺市作为多伦多市的卫星城在市政建设方面经常投入大手笔，旺市中心Vaughan Metropolitan Centre 由于地铁的连通正在形成产业聚集，生活便利，通勤时间可承受的新热点地区。

再有就是西边的怡陶碧谷（Etobicoke）地区中产聚集，族裔均衡。由于产业发达，工薪上班族在这里购买Condo方便实惠，从图中可以看出怡陶碧谷核心区的尺价在850加元左右。

东边地铁沿线的世嘉堡（Scarborough）世嘉堡地区是华人的老聚居区，Condo不算很多，尺价700出头。

最后附上多伦多地铁总览图，方便读者对照和不时之需。

更多您关心的地铁站区域的尺价详情和信息，或您对投资公寓还有什麽疑问和需求，欢迎透过居外联系Daisy黄岚金牌团队。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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投资商业地产该怎样选址？居外专家来指路 | 加拿大

有过买房经验的朋友一定知道，地段的好坏对房屋的投资价值和升值前景可谓至关重要。可如果要和商业地产比起来，这些影响就只能是小巫见大巫了。在投资商业地产时，发现一个好的地段可能让区区几十万的投资获利百倍，而一个糟糕的地段也可能让上千万的投资血本无归。

投资商业地产时，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段。当然，这只是理想情况。实际上这么完美的地段可谓少之又少。因此怎样选择地段，对于影响地段优劣的不同因素需要怎样取舍，这就非常考验一个投资者的商业眼光。

下面就是一些挑选投资地段时所需要注意的原则。

1、选择地段必须适合商业需求

在选择地段方面，投资商业地产远比购买自住房要复杂得多。不同种类的商业投资对地段的要求各有不同。比如，你如果要购买一处现成的物业来从事零售业或者餐饮行业，那你挑选的地方就必须有足够多的停车位和和足够方便的行人交通，另外物业本身还得配上有吸引力的装饰。如果选在交通要，那还能引来不少过路客。比如笔者目前手中有一处待售的著名连锁餐厅租用物业，就位于大多伦多西部的交通枢纽位置，且售价仅100万。在成本较低的商业地产中可以说是一个相当理想的选择。

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一般来说，一些大品牌就很注意这个问题。但凡是有人气的路口都会有他们的分店。因此如果您的财力足够雄厚，甚至可以考虑投资购买整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投资回报往往也能够保证。比如笔者手上的另一处占地近5英亩的Plaza，就位于密西沙加的繁华地段，其上还有Mr Greek, Thai Express等多个加拿大著名的连锁餐饮品牌，因此也是投资商业地产一个不错的选择。

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如果您从事的是小型的批发行业或者制造业，那地段和客流相对不是那么重要了。但是您必须确保自己的经营符合政府在区域规划方面的规定。此外，还得考虑这个位置是否利于员工上下班，以及是否能在周边找到合适的雇员。

而对于那些个人的、专业化的，或者创造性的工作，交通要素就更加重要了。而且无论是买是租，这些企业通常都需要一栋写字楼或一间办公室，而且还要有足够快的网络。对这样的企业来说，留住员工是关键。因此选择市中心商业区，或是交通枢纽的位置往往会带来不小的战略优势。

2、物业是否需要维修翻新？

如果您有意投资商业地产，并且找到了一块地段合适的地皮，或者在合适的地段找到一套现成的物业，那么您还得问自己另一个问题：“它是否需要翻新改建？”

如果您选择的物业是租用的，那么您就必须和物业的拥有人商量这个问题。如果对方不同意，那么很遗憾，这不是一个合适的地点。如果对方答应了，那么您就需要制订一份合同，写明哪些事情需要完成，明确的最后期限，以及不按时完成工作的惩罚。这些条款需要写在租约上。

如果您是要购买现成的物业，那么就得聘请有资质的检查公司，来对建筑进行评估。评估内容会包括建筑本身的缺陷，以及建筑内部和周边环境是否有污染。评估的结果将会是选址的重要参考，也会是和买卖双方谈判的焦点。越早意识到这些问题，今后就能避免越多的麻烦。

另外，在选址时还要注意，无论完成翻新的人是谁，都可能受限制于当地的法律法规。一是受限于当地的分区规划（在某些区域可能不允许从事某些行业），二是房屋本身可能是历史建筑，或者受到特别的保护。这种情况下，对房屋的改造必须获得特别的批准。有时候，即便是一些很小的改动，也需要经过许多繁琐的流程，而且最后还未必会通过。因此如果投资这样的物业，就必须要谨慎选择。

这点对于学校、酒店之类的地产投资尤为重要。而如果你是想投资这些的行业，那么不仅要考虑地段和客流，更得考虑设备的问题。比较稳妥的办法是购买一处现成的学校或酒店物业。对这类投资而言，配套设施是生意成败的关键。购买现成的带有设备的物业能省去不少精力和风险，从整体上讲是有利于节约成本的。

比如最近笔者在安省汉密尔顿市，临近麦克马斯特大学的一处内部盘，有两栋总面积近3英亩的大楼就颇受一些实力雄厚的投资者的青睐。其中最重要的原因就是两栋大楼设施齐全。其中的一号楼很适合作为教学主楼，高科技现代化教学设备一应俱全，还有一个134座的大礼堂。而另一栋楼不仅能作为教学楼，还可以改建为宿舍、医院、养老院、托儿所等多项用途。

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3、考虑当地的税收

在加拿大，地方自治程度很高，不同区域的税收可能大相径庭。在选址时一定要弄清需要缴纳哪些税，还有需要有哪些基础设施，以及和这些设施相对应的养护和维修责任。比如，互联网，垃圾回收，门前道路的养护，还有电力和天然气，这些都是在投资和选址时应该考虑的。

4、考虑未来的企业成长

在选址时，最好是留下一些空间，以备今后的企业成长。但一个很现实的问题是，在企业扩张之前，您必须为一些空余的空间支付额外的成本。所以，比较合适的办法是，做一个空间上的规划。在选址时将空余空间控制在适度的范围之内。而且在企业规模扩展之前，最好能把这部分空间先给利用起来。在这点上，一个好的企业计划至关重要。

5、区分你“需要”的，和你“想要”的

就像之前说的，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段。但是这些要求往往不能同时满足。如果同时满足，那又意味着价格高昂。这个时候您就必须区分什么是自己“需要”的，什么是自己“想要”的；有哪些是必不可少，而又有哪些是锦上添花。

这个问题在购买一栋现成的商业物业时表现的尤为明显。因为物业里附带的配套设施会影响价格，很多时候你还很难不要这些设施。这时候，您最好列出一份必备清单。如果某处物业或者某块地皮不符合“必备条件”，那么最好是毫不犹豫地把它排除。这个必备标准也不宜太过繁琐，必须明确这些真的是“必不可少的底线”。否则几乎没有什么物业会完全符合要求。

投资商业地产时，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段。 — 投资商业地产时，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段

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一个最简单的取舍办法，是给每个物业打分。物业的每一个特质都可以用分数做比较，从1（最差）到10（最好）的列出每一项的评分。当然，物业不同的特质对今后经营的重要性也是不一样的。比如一栋现成的写字楼，可能它的接待区非常完美，但在你未来的经营中，接待区可能不是那么重要。所以如果您对自己的经营领域非常了解，对未来的企业规划也非常清晰，那么在计算时就应该给每一项特质加权。最后计算出来总分最高的那处（或者那几处）物业，就是您所应该选择的。

6、最重要的一点：做好规划

无论你购买的是一栋现成的物业，还是一块可供开发的空地，除了了解它的外形、位置、价格等信息，更重要的是要了解自己的需求，以及自己能够承受多大的开支。如果您已经有了一个清晰的商业计划，那么您一定知道自己会在租金和贷款上花多少钱，需要购进那些设备，对物业做出那些改造，以及当地的税收情况怎么样。对这些的详细分析，可以让您知道，自己是更适合买一套物业来做商业投资，还是租用现成的物业。

清晰的商业计划可以让您知道，自己是更适合买一套物业来做商业投资，还是租用现成的物业

一般来说，租赁可以让您拥有更多更灵活的资金。当然，在未来租金很可能上涨。而购买一套物业则会提升您的企业资产，但一来一次性开支会更大，二来还有抵押贷款的问题。

这种情况下，最好的选择是寻找一个专业可靠的商业地产顾问。他/她能帮您做出最明智的选择。地产顾问通常都会十分了解这个地区的地产情况，并且熟悉分区规划的法律和规定，也能发现该建筑的潜在问题，并且为您分析建筑所在的位置，以及是否和今后的用途相匹配。

责任编辑：Zoe Chan

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