Category: Special Investment Column

什么是超级签证？

超级签证（Super Visa）是父母、祖父母超级签证的简称，它是加拿大联邦移民部签发给加拿大公民或永久居民的父母或者祖父母，以方便他们来加拿大与家人团聚的一种10年多次往返访问签证。

超级签证的优点：父母或者祖父母持超级签证来加拿大，每次最多可停留两年，两年期满还可以申请延期最多两年。而如果持普通10年多次往返访问签证来加拿大，则每次最多只能停留半年，期满延期每次也最多只能延期半年。

谁有资格申请超级签证？

如果申请人想要申请超级签证，必须符合以下条件：

1. 其子女或是孙子女是如下两种身份之一
   • 加拿大公民
   • 加拿大永久居民
2. 其子女或孙子女提供足够的财政支持，根据IRCC官网，其收入需达到下图显示的家庭人口数的最低要求（Low Income Cut-Off）

3. 申请人本人符合可允许入境加拿大的条件

加拿大签证官在决定某人是否符合可以入境加拿大的条件时，常通过以下几点判断其是否会在访问结束时选择离开加拿大：  

• 与居住国的联结关系
• 来访目的
• 家庭和财政状况
• 居住国经济和政治方面整体上的稳定性
• 加国方面的邀请

4. 需证明已经购买了至少一年的加拿大医疗保险，该保险足够支付其在加国停留期间的医疗费用
5. 已完成加拿大移民局规定的健康体检

常见问题

疑难1：超级签证与旅游探亲签证有什么不同之处？

目前，持探亲旅游签证入境加拿大者，一次停留时间最长仅为6个月。如想在加拿大逗留更长的时间，须在签证到期前申请延期，每次续签期限仍以6个月为限。而超级签证持有者可合法在加拿大一次停留最长2年时间，两年期满还可以申请延期最多两年。

疑难2：超级签证是多次入境签证吗？

是的。超级签证是有效期为10年的多次入境签证。

疑难3：我现在正在担保我父母移民，还可以帮父母申请超级签证吗？

可以。超级签证的主要目的之一是让处于团聚移民申请轮候期的父母或是祖父母，与居住在加拿大的家人有更长时间的相聚。因此，您在申请父母团聚移民的同时也可以帮（祖）父母申请超级签证，二者相互不影响。 

疑难4：留学生父母是否也可以申请超级签证？

由于留学生不是加国公民或是永久居民，所以他们的父母和祖父母不能申请超级签证。留学生获得移民身份以后，他们的父母和祖父母就可以申请超级签证了。

疑难5：我是加拿大公民/永久居民的父亲（或母亲），符合申请超级签证的资格。我在居住国有一个需要我抚养的家属和我一起生活，他/她是否也能够申请超级签证？

不能。这类人士不符合申请超级签证的条件，不过他们可以申请普通的探亲旅游签证。

审批时间

根据移民局官网，如果申请人在中国申请超级签证，以2017年10月19日查看为例， 审批时间大概需要88天。

总结语

加拿大是一个充满了人道主义关怀的国家，超级签证的出现舒缓了家庭团聚移民申请的积压情况，让处于团聚移民申请轮候期的父母或祖父母，与居住在加拿大的家人有更长时间相聚，共享天伦之乐。

然而，超级签证的申请材料较多，相比常规访问签证手续更加复杂，天绮移民建议您找专业人士帮您申请。

如果您需要了解更多的信息，欢迎您透过居外咨询天绮移民。

 

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投资置业，价格是头等需要考虑的大事。那么，投资公寓的每平方英尺价格为什么会有不同呢，地铁各站点区域的公寓尺价到底分别是多少呢？今天DAISY黄岚就来与您聊聊这个话题。

从目前的数据看，多伦多公寓空置率接近历史最低点，仅为0.1%。现在热门地段租房难，已经是一个不争的事实。地铁沿线公寓受青睐的最大因素就是，交通相对便利，现金流强大。9月份33 Yorkville两日售罄的场面更是让Condo市场火上浇油。

之前，黄岚分享过地铁沿线租金榜，本期【黄岚地产榜】继续独家发布地铁沿线公寓呎价3D鸟瞰。Daisy黄岚选取的是2017年1月至9月的地产局成交数据。采集的是每个TTC地铁站方圆一公里内的成交价信息。请先看图（红柱越高，尺价越高）…

通过上图我们可以看出：目前Condo尺价超千元的地段无一例外都在Downtown市中心Bloor街和金融区U型地铁沿线（Bay St, Yonge St, University Ave. 走廊地带），其中富豪区的Rosedale玫瑰谷站，以及紧邻高端商业街的Bloor和多大的Bay站，连同Museum站更是摘得三甲位置，尺价分别在1301加元、1231加元、和1221加元。地段对于Condo保值增值的重要性不言而喻，这里的地段的意思并不仅限于地铁沿线。在Condo迅速上涨的时期可能地段的优势地位并不十分明显，但如果Condo市场进入平缓期，那地段的价值就一定会凸显出来。

市中心的Condo当然含金量比较高，而其他地铁沿线区域也各有特色。

• 往北一点的中城区Yonge和Eglinton一带，高科技产业聚集，著名私校林立，也是高端人士喜爱的地区，房价相对金融区有优势。规划中的东西向新地铁线将使这里成为继市中心后又一个两条地铁线的交汇地。潜力很大。目前尺价在 800 ~ 900加元。

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• 北面地铁沿线北约克（North York）地区是中产亚裔（华人，韩国人…）偏爱的地区，这里交通、购物、餐饮等生活的各方面都很方便。随着大多伦多地区的向外扩张，这里可以说是大多伦多真正的物理中心，到大多伦多哪里都方便，十分宜居。尺价800 ~ 850加元。

• 北约克地铁东向延伸线（尺价600左右）和旺市（Vaughan）刚刚落成的地铁延伸线（尺价600左右）。特别值得一提的是旺市作为多伦多市的卫星城在市政建设方面经常投入大手笔，旺市中心Vaughan Metropolitan Centre 由于地铁的连通正在形成产业聚集，生活便利，通勤时间可承受的新热点地区。

• 再有就是西边的怡陶碧谷（Etobicoke）地区中产聚集，族裔均衡。由于产业发达，工薪上班族在这里购买Condo方便实惠，从图中可以看出怡陶碧谷核心区的尺价在850加元左右。

• 东边地铁沿线的世嘉堡（Scarborough）世嘉堡地区是华人的老聚居区，Condo不算很多，尺价700出头。

最后附上多伦多地铁总览图，方便读者对照和不时之需。

更多您关心的地铁站区域的尺价详情和信息，或您对投资公寓还有什麽疑问和需求，欢迎透过居外联系Daisy黄岚金牌团队。

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

 

 

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有过买房经验的朋友一定知道，地段的好坏对房屋的投资价值和升值前景可谓至关重要。可如果要和商业地产比起来，这些影响就只能是小巫见大巫了。在投资商业地产时，发现一个好的地段可能让区区几十万的投资获利百倍，而一个糟糕的地段也可能让上千万的投资血本无归。

投资商业地产时，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段。当然，这只是理想情况。实际上这么完美的地段可谓少之又少。因此怎样选择地段，对于影响地段优劣的不同因素需要怎样取舍，这就非常考验一个投资者的商业眼光。

下面就是一些挑选投资地段时所需要注意的原则。

1、选择地段必须适合商业需求

在选择地段方面，投资商业地产远比购买自住房要复杂得多。不同种类的商业投资对地段的要求各有不同。比如，你如果要购买一处现成的物业来从事零售业或者餐饮行业，那你挑选的地方就必须有足够多的停车位和和足够方便的行人交通，另外物业本身还得配上有吸引力的装饰。如果选在交通要，那还能引来不少过路客。比如笔者目前手中有一处待售的著名连锁餐厅租用物业，就位于大多伦多西部的交通枢纽位置，且售价仅100万。在成本较低的商业地产中可以说是一个相当理想的选择。

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一般来说，一些大品牌就很注意这个问题。但凡是有人气的路口都会有他们的分店。因此如果您的财力足够雄厚，甚至可以考虑投资购买整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投资回报往往也能够保证。比如笔者手上的另一处占地近5英亩的Plaza，就位于密西沙加的繁华地段，其上还有Mr Greek, Thai Express等多个加拿大著名的连锁餐饮品牌，因此也是投资商业地产一个不错的选择。

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如果您从事的是小型的批发行业或者制造业，那地段和客流相对不是那么重要了。但是您必须确保自己的经营符合政府在区域规划方面的规定。此外，还得考虑这个位置是否利于员工上下班，以及是否能在周边找到合适的雇员。

而对于那些个人的、专业化的，或者创造性的工作，交通要素就更加重要了。而且无论是买是租，这些企业通常都需要一栋写字楼或一间办公室，而且还要有足够快的网络。对这样的企业来说，留住员工是关键。因此选择市中心商业区，或是交通枢纽的位置往往会带来不小的战略优势。

2、物业是否需要维修翻新？

如果您有意投资商业地产，并且找到了一块地段合适的地皮，或者在合适的地段找到一套现成的物业，那么您还得问自己另一个问题：“它是否需要翻新改建？”

如果您选择的物业是租用的，那么您就必须和物业的拥有人商量这个问题。如果对方不同意，那么很遗憾，这不是一个合适的地点。如果对方答应了，那么您就需要制订一份合同，写明哪些事情需要完成，明确的最后期限，以及不按时完成工作的惩罚。这些条款需要写在租约上。

如果您是要购买现成的物业，那么就得聘请有资质的检查公司，来对建筑进行评估。评估内容会包括建筑本身的缺陷，以及建筑内部和周边环境是否有污染。评估的结果将会是选址的重要参考，也会是和买卖双方谈判的焦点。越早意识到这些问题，今后就能避免越多的麻烦。

另外，在选址时还要注意，无论完成翻新的人是谁，都可能受限制于当地的法律法规。一是受限于当地的分区规划（在某些区域可能不允许从事某些行业），二是房屋本身可能是历史建筑，或者受到特别的保护。这种情况下，对房屋的改造必须获得特别的批准。有时候，即便是一些很小的改动，也需要经过许多繁琐的流程，而且最后还未必会通过。因此如果投资这样的物业，就必须要谨慎选择。

这点对于学校、酒店之类的地产投资尤为重要。而如果你是想投资这些的行业，那么不仅要考虑地段和客流，更得考虑设备的问题。比较稳妥的办法是购买一处现成的学校或酒店物业。对这类投资而言，配套设施是生意成败的关键。购买现成的带有设备的物业能省去不少精力和风险，从整体上讲是有利于节约成本的。

比如最近笔者在安省汉密尔顿市，临近麦克马斯特大学的一处内部盘，有两栋总面积近3英亩的大楼就颇受一些实力雄厚的投资者的青睐。其中最重要的原因就是两栋大楼设施齐全。其中的一号楼很适合作为教学主楼，高科技现代化教学设备一应俱全，还有一个134座的大礼堂。而另一栋楼不仅能作为教学楼，还可以改建为宿舍、医院、养老院、托儿所等多项用途。

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3、考虑当地的税收

在加拿大，地方自治程度很高，不同区域的税收可能大相径庭。在选址时一定要弄清需要缴纳哪些税，还有需要有哪些基础设施，以及和这些设施相对应的养护和维修责任。比如，互联网，垃圾回收，门前道路的养护，还有电力和天然气，这些都是在投资和选址时应该考虑的。

4、考虑未来的企业成长

在选址时，最好是留下一些空间，以备今后的企业成长。但一个很现实的问题是，在企业扩张之前，您必须为一些空余的空间支付额外的成本。所以，比较合适的办法是，做一个空间上的规划。在选址时将空余空间控制在适度的范围之内。而且在企业规模扩展之前，最好能把这部分空间先给利用起来。在这点上，一个好的企业计划至关重要。

5、区分你“需要”的，和你“想要”的

就像之前说的，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段。但是这些要求往往不能同时满足。如果同时满足，那又意味着价格高昂。这个时候您就必须区分什么是自己“需要”的，什么是自己“想要”的；有哪些是必不可少，而又有哪些是锦上添花。

这个问题在购买一栋现成的商业物业时表现的尤为明显。因为物业里附带的配套设施会影响价格，很多时候你还很难不要这些设施。这时候，您最好列出一份必备清单。如果某处物业或者某块地皮不符合“必备条件”，那么最好是毫不犹豫地把它排除。这个必备标准也不宜太过繁琐，必须明确这些真的是“必不可少的底线”。否则几乎没有什么物业会完全符合要求。

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一个最简单的取舍办法，是给每个物业打分。物业的每一个特质都可以用分数做比较，从1（最差）到10（最好）的列出每一项的评分。当然，物业不同的特质对今后经营的重要性也是不一样的。比如一栋现成的写字楼，可能它的接待区非常完美，但在你未来的经营中，接待区可能不是那么重要。所以如果您对自己的经营领域非常了解，对未来的企业规划也非常清晰，那么在计算时就应该给每一项特质加权。最后计算出来总分最高的那处（或者那几处）物业，就是您所应该选择的。

6、最重要的一点：做好规划

无论你购买的是一栋现成的物业，还是一块可供开发的空地，除了了解它的外形、位置、价格等信息，更重要的是要了解自己的需求，以及自己能够承受多大的开支。如果您已经有了一个清晰的商业计划，那么您一定知道自己会在租金和贷款上花多少钱，需要购进那些设备，对物业做出那些改造，以及当地的税收情况怎么样。对这些的详细分析，可以让您知道，自己是更适合买一套物业来做商业投资，还是租用现成的物业。

一般来说，租赁可以让您拥有更多更灵活的资金。当然，在未来租金很可能上涨。而购买一套物业则会提升您的企业资产，但一来一次性开支会更大，二来还有抵押贷款的问题。

这种情况下，最好的选择是寻找一个专业可靠的商业地产顾问。他/她能帮您做出最明智的选择。地产顾问通常都会十分了解这个地区的地产情况，并且熟悉分区规划的法律和规定，也能发现该建筑的潜在问题，并且为您分析建筑所在的位置，以及是否和今后的用途相匹配。

责任编辑：Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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