Special Investment Column – Page 74

2018年加拿大房贷新政深度解析 | 加拿大

2018年1月1日开始，加拿大联邦政府针对房屋贷款的一项新政策将正式生效。这项新政策要求房屋贷款申请人必须通过一项风险压力测试。该项政策的目的是为了控制加拿大人过高的债务风险，同时也是为了降低过热房地产市场。

对于借款人的压力测试，是指借款人虽然能够负担得起目前银行所提供的5年固定利率的房屋贷款，但是，也要求借款人能够通过加拿大银行所公布的5年期房屋贷款的利率测试。其目的是测试在市场利率一旦被推高以后借款人仍然能够支付其现有的债务，而不会出现债务违约，或者说，不会出现因金融链条的断裂而导致债务危机，或严重的金融危机。例如，目前借款人从银行所获得的5年期房屋贷款固定利率为2.99%。尽管根据目前借款人的财务收入状况，该借款人完全能够承担以该利率为准的房屋贷款，但是，加拿大联邦政府要求该借款人还必须能够通过目前加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率4.99%的测试。如果借款人不能通过该项压力测试，该借款人就不能获得房屋贷款。这个政策实际上限制了某些借款人的借款能力。

包括OECD和世界银行在内的全球主要咨询研究机构一再警告：加拿大的房地产市场存在巨大泡沫，加拿大联邦政府在2016年10月17日首次推出了针对加拿大房屋贷款的压力测试政策。该政策要求首付资金低于20%的购房者，在从银行申请获得房屋贷款时，必须通过能够负担得起加拿大银行所公布的五年期固定利率的贷款的压力测试。但对于首付资金高于20%的购房者来说，在从银行申请房屋贷款时，并不受该政策的约束。

首付超过20%的房屋贷款也需要通过新的压力测试

尽管加拿大联邦政府此后还推出了其他一些旨在降温房地产市场的政策，例如提高贷款违约保险费用，提高市场利率，等等；同时，安省和卑诗省分别对在大多伦多地区和大温地区购房的外国人征收15%的税收政策，但效果并不明显；因此，在2017年10月17日，加拿大联邦政府再次推出扩大房屋贷款压力测试面的政策。该政策在2018年1月1日起开始生效。

第一，与2016年所推出的房屋贷款压力测试政策相比，该项政策要求所有申请房屋贷款的借款人都必须通过贷款利率提高的压力测试。也就是说，首付资金超过20%的购房者，在从银行申请房屋贷款时，也必须通过利率提高的压力测试。

第二，该项政策在选择压力测试的利率标准方面与以前的政策完全不同。以前的压力测试政策要求借款人必须通过加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率的压力测试。而现在新的压力测试政策要求在选择压力测试利率时，不能仅仅只考虑加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率，而要在加拿大银行所公布的5年期固定利率和比借款人所获得贷款利率高出200的点的利率之间选择最高者，作为压力测试的利率。例如，目前加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率为4.99%，借款人从银行所获得5年期房屋贷款固定利率为3.09%，那么，该借款人所必须通过的压力测试利率就不是4.99%，而是5.09%（3.09% + 2%）。

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加拿大联邦政府再次推出扩大房屋贷款压力测试面的政策，在2018年1月1日起开始生效

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也就是说，从2018年1月1日开始，无论购房者的首付资金是多少，在从银行申请房屋贷款时，必须通过贷款压力测试；而且，就目前的市场情况而言，虽然加拿大银行所公布的目前5年期房屋贷款固定利率为4.99%，但是，大多数借款人所要通过的压力测试利率要高于5%。

信用社（Credit Union）并不受该政策的约束

不过，有一点必须明确。加拿大联邦政府关于房屋贷款的压力测试政策，只对受联邦政府管制的银行和金融机构有约束力；也就是说，加拿大的六大银行在向购房者发放房屋贷款时将要受到该政策的约束；但是，对于那些只由各省政府管制的各种信用社（Credit Union）和金融机构在向购房者发放房屋贷款时，并不受加拿大联邦政府该项政策的约束。

这些只受各省政府管制的各种信用社和各类金融机构在发放其房屋贷款产品时，一般只通过房屋贷款经纪公司（Mortgage Brokerage）。所以，从2018年新年开始，那些对自己偿还房屋贷款有信心，却不能在加拿大六大银行通过房屋贷款压力测试的借款人来说，从房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）可以顺利地获得房屋贷款。在寻求房屋贷款过程中，对于购房者来说，房屋贷款经纪永远是顺利获得房屋贷款一个不可忽视的重要帮手。

新的压力测试政策对那些需要续签房屋贷款是否有影响呢？

房屋贷款借款人在2018年续签自己的房屋贷款时，面对新的压力测试政策，有两种情况。如果借款人还继续同现有的银行（贷款人）续签房屋贷款，那么，并不需要通过压力测试。如果借款人在续签房屋贷款时，准备转换现有的银行，那么，要获得房屋贷款，就必须通过压力测试。这种政策实际上使借款人在续签房屋贷款时，继续同现有的银行签订房屋贷款合同，而不是寻求同新的银行签订贷款合同。

新政策将收紧房市的购买力

根据有关方面测算，该项新政策从2018年1月1日实行以后，加拿大人在房市的购买力将会收缩20%左右。另据加拿大当地媒体援引一家机构的测算，该新政策实行以后，大约有5万人将失去通过贷款购买房屋的能力。

在今年，加拿大银行已经两次提高其隔夜利率。根据目前加拿大经济的发展情况和美联储明年货币政策的走向，各个方面预计在2018年，加拿大银行还将会继续提高基准利率；而且至少提高两次利率，加拿大银行的基准利率最低可能达到1.5%。也就是说，5年期房贷固定利率可能达到4%，或更高。结果，不断升高的利率无疑将继续使房地产市场的购买力收缩。

目前，加拿大的5年期房屋贷款的固定利率最低为2.99%，最高为3.44%. 若购房贷款为30万，利率为3.00%，月付贷款在1400加元左右；如果利率提高到4.50%，那么，月付贷款超过1600加元。在加拿大的多伦多地区，由于房子平均价格已经接近百万加元，所以，购房者的房屋贷款远远超过30万加元。其结果，明年加拿大利率的提高很明显将增加购房者的支付负担。实际上，使不少人失去了通过贷款买房的机会。

（本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款的详细信息，请联系您的贷款经纪。）

责任编辑：Zoe Chan

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圣诞前买拍卖房的六条致胜之道 | 澳洲

实际上，对于买家来说，如果他们在今年年底才买房，大多数情况下，由于购房程序会需要一段时间，这通常使客户不能够在圣诞节前搬进房子，这也成为了购置房产的主要障碍。

然而，在12月购置房产的竞争仍然激烈，所以对于那些想要在本月通过拍卖来购入澳洲房产的买家来说，这里有一些最好的建议，可以帮助您节省数千澳元的成本，并帮助您避免在圣诞节前的房地产拍卖中错失良机。

1丶尽快看房

如果下一次开放日超过了三天，客户可以直接向中介提出私人看房要求，而不是等待到再下一次的开放日，因为通常想要在12月购买房产的人时间安排是很紧迫的，并且房产会被尽快出售。

2丶尝试在拍卖日前购买房子

如果您希望在拍卖日前提供一个可观的报价。

在过去的12个月里，例如悉尼东区这样的优质地区经历了几个月高达45%的拍卖房提前完成交易。如果业主期望在年底前完成出售，年底时期的紧迫性对买家有利。

1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak（左）和John Anderson（右）

1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak和John Anderson的办公室拍卖清盘率比2017年高出92％。John Anderson提到，如果你可以在拍卖日前购买房子将是一大优势。

一年到了这个时候，买家通常会在营销期的首7-10天内向拍卖物业出价，所以如果你是买家，而且看中某套房子，就不要等待拍卖当天才行动。

在拍卖日前提前完成交易的房产实例：

3/766 New South Head Rd, 玫瑰湾

7A/2 Cook Rd Centennial Park

（两套房源均通过1st City Woollahra and Paddington出售）

3丶要求缩短结算周期

传统上在新南威尔士州的房产交易清算期是6周（42天）。然而，要求缩短结算时间是值得的，因为大多数卖家都希望尽快完成销售，这也可能意味着你来得及在圣诞节之前搬家。

来自1st City Woollahra and Paddington的Simon Doak表示，一年到了这个时候，业主往往会感到有点疲惫，并开始优先考虑其他事项，如圣诞节和学校假期，所以较短的清算时间在这个时候更容易被接受。

4丶询问合同和建筑报告的发放数量

在拍卖日之前，向中介咨询他们发放了多少关于这个房源的建筑报告，以及多少正式合同。这样通常情况下，比起在拍卖会当天凭空猜测参加人数，你可以更加准确现实地估计市场对这个房源的兴趣。

5丶提前到达拍卖地点，避免圣诞档期交通拥堵

记住，特别是在圣诞前夕的周末，交通会更加繁忙。因此买家最好允许额外10-15分钟的交通时间，避免因为拥堵错过拍卖会。

6丶一月是节奏最慢的月份

根据过去的情况，整个一月至二月初是悉尼房地产拍卖节奏最慢的时间。所以，如果你急需立刻买下这套房产的话，可能需要把这个因素考虑进去，避免这个时间段。

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美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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如何避开房屋贷款的几大陷阱 | 加拿大

在加拿大购买房屋，从银行获得房屋贷款是不少购房者的一个必须选项。但是，在寻求获得房屋贷款的过程中，很多人不免又掉进了一些不明的陷阱。只有困在陷阱中，许多人才意识到当时的错误；可是，已经悔之晚矣。

本短文仅向各位读者介绍借款人在寻求贷款时可能遇到的陷阱；但是，本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。

1、不做任何财务预算规划

购买房屋是许多人一生中最大商品购买行为，也是许多家庭最大的投资。在考虑购买房屋前，购房者应该慎密地做出自己的财务预算。例如，要考虑自己家庭每个月偿还贷款的能力，首付资金可以投资多少，可以购买多大的房子。不要把这些财务约束仅仅留给你要会面的各类房屋贷款专家。

首先，购房者自己应该对自己家庭的财务状况有一个十分明确的了解。现在，CMHC（加拿大房屋贷款和住房公司）的网站中有关于房屋贷款的计算器。寻求房屋贷款的借款人可以通过该计算器算出自己可以获得多少房屋贷款。关于财务状况只有购房者自己最清楚。购房者要很好安排自己的财务计划。可是，在现实中，有不少借款人在寻求房屋贷款时，并没有对自己家庭的财务做慎密的规划。这就导致在未来购房和寻求房屋贷款方面，面临不少非常棘手的问题。严重时，还会给自己的家庭带来财务损失。

2、仅仅盯住房屋贷款的利率

借钱要支付利息；利率是获得贷款的价格。任何借款人在寻求房屋贷款时，都想获得最低的利率。这确实无可厚非。因为没有人愿意支付高利率。但是，就房屋贷款而言，获得贷款的成本并不仅仅是借款人按照一定的利率水准所支付利息，而且还包括其他贷款条件。

就提供房屋贷款的某一银行而言，所提供房屋贷款的产品也很多。这些房屋贷款产品的利率差别也在25个左右，甚至更高一些。例如，现在（2017年12月份），同一家银行所提供的房屋贷款产品的5年固定的最低利率可以为2.89%，最高的利率可以为3.34%。因为在这些产品的设计中，除了利率之外，还有其他条件。

就其他条件而言，不少借款人都非常明白。例如，在借款协议中，有贷款合同年限之分。例如，1年，2年，4年或者5年，7年和10年等等。也有固定利率和浮动利率之分；也有开放和封闭贷款合同之分。此外，在房屋贷款协议中，还有其他一些条款。如提前还款的优惠条件（Prepayment Privileges），违犯现有的贷款合同罚款方式（Penalty on breaking term）；选择偿还贷款的频次（Monthly, weekly, biweekly, accelerated biweekly）。有些借款人在签订贷款协议时，看到了这些条款，可是，并未完全理解这些条款的真正含义，而只知道自己获得了一个最低利率的贷款。有时候，借款人虽然获得了最低的贷款利率，但是，在该贷款合同中并不可能获得最优的提前还款条件。这就如同跷跷板一样，一方面的条件低了，另一方面的条件就要高了。

不少借款人在签订贷款协议时，也并未仔细考虑如违犯贷款合同的罚款计算方式。就加拿大的情况而言，不少人在签订了房屋贷款合同并正式进入按月（或半月，双周或周等）方式偿还房屋贷款后，因为工作情况发生变化，或者需要从小房屋换大房屋等因素，在贷款合同到期前不得不中止现有贷款合同。这就出现了违犯贷款合同，面临支付违约惩罚金。不少借款人都知道，计算违约金的方法一般是三个月的利息或者是合同所余时间的利差，取其二者最高者作为计算借款人支付罚金的标准。

这个标准听起来很简单；但是问题的复杂性在于计算罚金时如何选择利率标准。由于计算罚金所选择的利率标准不同，最后借款人所支付的罚金的差别在数千元。

有时候，借款人虽然获得了一份利率很低的贷款合同，但是，却面临着非常苛刻违犯贷款合同的罚款条例。

（在此，我给各位读者留一个问题，请自己回答。加拿大的大银行所公布的5年期固定利率是4.99%，可是，当借款人在这些大银行申请房屋贷款时，获得的贷款利率可能是2.99%，也就是说，任何借款人都可以从这些大银行获得打折后的利率。那么，既然5年固定利率并不按照4.99%来执行，这些大银行为什么要公布4.99%这个利率呢？）

房屋贷款合同是一份贷款产品，贷款产品不仅包括贷款金额和贷款利率，还有其他条件。所以，寻求房屋贷款时，不要仅仅盯着贷款利率，而忽视其他贷款条件。而最重要的是一份贷款合同是解决自己目前财务状况的产品。所以，在寻求房屋贷款时，借款人应该寻求适合自己目前财务状况的最佳贷款产品，而不是最低利率。

3、从不查询自己的信用分数

银行在给借款人提供房屋贷款时，借款人的信用分数是一项重要的参考因数。一般地，借款申请人的信用分数高于680分时，债务率的标准可以相对放宽。如果借款申请人的信用分数超过740分，不少银行愿意给借款人提供优惠的贷款条件。

许多借款申请人在寻求房屋贷款时，询问贷款经纪或贷款专员的第一个问题往往是“你所提供的最低利率是多少？”；可是，该借款人却并未查询自己的信用分数，或者说，并不了解利率或其他贷款条件往往是与借款申请人的信用分数联在一起的。

4、并未认真考虑首付资金

对于房屋购买者来说，在寻求房屋贷款时，首付资金是必须垫付的。关于这一点，任何房屋购买者都非常清楚；但是，对于准备多少首付资金和首付资金的来源问题，并不是每个房屋购买者都认真考虑过，或者仔细计算过。

根据加拿大政府的房屋贷款政策，首付资金最低可以为房屋价格的5%；如果首付资金高于20%，购房者在申请房屋贷款时，不必购买房屋贷款违约保险金；否则，购房者在获得房屋贷款时，还必须购买贷款违约保险金。目前，房屋贷款违约保险金的最高保费率为4%。

关于首付资金的来源，购房者在寻求房屋贷款时也有许多细节需要考虑。对于第一次购房者来说，首付资金的来源除了自己的日常储蓄外，也可以从RRSP账户中提取一些资金，最高额度为25000加元。

购房者在筹集自己的首付资金时，也可以从亲戚朋友处获得帮助；但是，在从亲戚朋友获得帮助时，银行对此也有一些严格的规定。若是直系亲属给予的财务支持，可以作为自己的首付资金；但是，若是从朋友处获得的资金，银行一般认为这笔资金属于购房者的债务；这实际上会影响到购房者的房屋贷款额度。

5、忽视获得房屋贷款的成本

获得房屋贷款，并最后得到自己称心如意的房屋还需要支付其他成本。从经济学意义上讲，就是交易成本。一般地，购房者都知道，申请贷款和购买房屋需要支付律师费用；但是，除此之外，还需要支付其他成本。例如，如果首付资金低于房屋价格的20%，购房者必须购买贷款违约保险；尽管贷款违约保险费用被银行叠加到贷款本金上；但是，购房者还需要支付购买该项保险的交易税。此外，还有其他费用需要支付。例如验房费用，土地转让费用，房屋财产保险费用，安家费用等等。总之，申请房屋贷款之前，一定要周密考虑这些成本因素，做全面的财务预算。

6、不懂得学习基本的房屋贷款知识

申请和获得房屋贷款，并不是简单地按照一定的利率从银行获得一笔贷款资金，然后完成房屋购买交易。对于银行来说，任何一笔房屋贷款是一种贷款产品。这种产品并不仅仅是贷款数量和利率，还有其他条件。例如，固定利率，浮动利率，贷款的合同期限，贷款的分摊年限等等。购房者在寻求房屋贷款之前，最好学习有关房屋贷款的基本知识，最起码要了解有关房屋贷款的最基本名词，以便在寻求房屋贷款时能够进行有效的交流。这样，也才能够寻求并获得适合自己财务状况的最佳贷款产品，而不是最低利率的贷款产品。

7、忽视认真准备自己的申请材料

银行在审批房屋贷款时，都需要审核一套申请材料。这些材料包括首付资金的证明，收入证明，工作证明，报税的证明材料，等等。如果是自雇人士，还需要关于自己生意方面的证明材料，例如，公司的营业执照，财务报表等等。

在准备工作证明和收入证明材料时，一定要仔细审核这些材料，确保你的雇主给你所出示的证明材料没有任何笔误。例如，公司的地址，名称等等是否有拼写错误。这些材料如出现任何笔误，都会影响银行审批贷款。

在寻求房屋贷款时，除了自己学习有关房屋贷款的基本知识外，最好联系您的房屋贷款经纪，并向其请教有关房屋贷款所涉及的问题。这样才能获得一种适合自己财务状况的最佳房屋贷款方案。

（注意：本文仅作为一般的知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪）

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【黄岚地产榜】多伦多市中心Condo一线湖景掠影 | 加拿大

在全球各大城市，海景、湖景、江景房都是保值增值的资产品种，不论是自住还是投资，其稀缺性毋庸置疑。本期【黄岚地产榜】独家整理发布2017年1月至今多伦多市中心Condo一线湖景掠影，希望帮助您对湖景房有身临其境的体验和了解。

Daisy黄岚对与多伦多市中心一线湖景房的定义是：位于西至Bathurst、东至Don Valley Pkwy，Gardiner Expressway以南的一线湖滨段，其南向没有或基本没有其他建筑物遮挡，有良好的安大略湖视野。由于稀缺，2017年1月以来，符合条件的湖景房成交仅20来套。

现在就让我们一起来欣赏一下它们都有怎样的湖景享受吧。

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律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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海外商产投资101：搭建决策顾问团队秘诀（下）| 加拿大

在进行重大的商业决策时，组建一个顾问团队往往是非常有必要的。尤其是进行类似商业地产这样的投资时，由於涉及到的专业知识异常庞杂，并且投资成本偏高，所要付出的後续心力也较大。因此一个完善的顾问团队就尤其重要。它能帮你省去不少麻烦，也能节约大量的时间和成本。同时顾问团队还能帮你规避风险，避免许多不必要的开支和可能带来的负债。

了解你的顾问团队必须具备哪些特质，知道他们可能怎样帮助你，这样才能正确发挥他们的作用，并且为制定投资策略提供积极有益的帮助。

顾问团队中的成员必须是专业人士，并且能够花费足够的时间和你一起工作。他们最好要有丰富的商业地产交易经验。如果你有一个长期合作的，深受信任的专业人士，比如一个优秀的商业地产经纪，他/她往往还会向你推荐其他适合的人选。

在上一期中，我们介绍了一个顾问团队中最主要的六类人，地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商，以及效率运营专家。其实还有两类人，可能平时我们不太重视，但也同样能在团队中起到作用。这次我们就来着重讲一下他们。

一丶环境专家

许多银行，在对投资人进行贷款时都会要求投资人出示一份环境评估报告。这份报告内容就包括了先前的业主是否对物业造成过污染。

由於倾力污染的成本可能会相当的高，所以对环境咨询公司来说，一位具有相当资格和经验的环境评估人员，可谓至关重要。这个人可以对该处物业的环境条件作出明确的结论，并根据这些结论作出结论做出相应的判断。而一旦发生错误，也能应承担责任保险，并且给出补救方案。如果您在投资商业地产时，没有认识这样一个人，那麽可以找银行代表或者地产经纪，来帮助推荐一位。

二丶建筑条件检察人员

虽然贷款给你的银行可能并不需要对建筑条件本身进行评估，但最好在团队中还是有一位这样的人。这就类似於购买住宅房屋时的房屋检查，对建筑条件进行检查可以帮助你发现一些隐藏於建筑之中的问题，从而保证你的投资决策更准确，冒的风险也更小。

所以概括一下，在选购商业地产时，一个完整的顾问团队，需要包括这些人——地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商丶效率运营专家，以及环境专家，和建筑条件检察人员。

那问题来了。有了这些人，我们该怎麽合作，才能发挥出各自的作用呢？

首先，得有个好的投资项目。

无论是将商业地产本身作为一个投资项目，还是利用商业地产给自己的投资寻找一个经营场所，项目本身的好坏才是决定最终盈利与否的关键。任何投资人都必须清楚，自己究竟要做什麽。这是一切投资成功的先决条件，能对此负责的只有投资人自己，而不是任何一位商业地产顾问团中的成员。

其次，在合适的时候找合适的人。

我们之所以需要在购置商业地产团队，就是为了通过专业化来避免投资中所可能产生的风险。所以我们必须在最合适的时候找最合适的人。比如一开始，您可能需要先找会计师和银行代表，来磋商有关钱的问题，制定一个预算。

你的银行顾问会告诉你，你能获得多少贷款。而会计师则会给你许多税务和财务方面的建议。比如说，最基础的一个问题，购买这处商业地产可能带来的好处和风险。

然後有了明确目标之後，要通过地产经纪了解本地市场。这步特别关键。因为很多好的投资项目，其信息并不对公众开放。

这里要特别注意，许多专业人士的知识领域会有交叉。但他们毕竟不是专业人员，在需要专业建议时，专业人员的意见是无可取代的，即便你对一个人很信任，或者其本身能力也非常之强，但只要这位所给出的建议不在其专业领域之内，那麽这就不能算一个十分有价值的参考意见。

再次，尽职调查。

团队中有许多人物是负责调查，或出报告的。其中首当其中的就是地产经纪。一个好的地产经纪需要能满足你在购买商业地产时全方位的需求。无论是选址，交通（找到一处周围有，或没有高速公路的物业），周边有没有配套商业（比如某些零售商可能需要靠近供货商），或者是选择的地方是否便於顾客和员工前往。这些都必须在地产经纪的考量和调查范围之内。一个优秀的地产经纪，甚至会把企业未来的发展前景都考虑在内。所以找到一个好的地产经纪，不仅是商业投资的成功，甚至整个生意都能省心不少。

一旦你找到自己心仪的物业，尽职调查更是关键所在。再次重申，一定要找一个环境问题的专家。这在华人朋友中可能很不受重视，但其实这非常重要。还有，就是一定需要一份最近的环境评估报告，或者直接做一个调查来确定这处物业是否具有污染问题。同样的，获得建筑条件评估也是非常重要的。即便银行贷款时不要求，为了减少自己的投资也应该要一份。

最後，是正确的规划。

这就是需要效率运营专家的地方了。很多企业会忽略选址或搬迁过程中损失的隐性成本。比如员工和生产停工丶新标识和设备丶土地转让税和法律费用，甚至仅仅搬家都有可能对员工士气造成打击，尤其对一些上班路远出行不便的员工，这也应该被考虑在内。而为了减少搬迁後改建所带来的麻烦，最好的办法就是在顾问团队中加入“建筑承包商”这一角色。对於搬迁或选址过程中所能遇到的突发状况，最切实有效的做法，就是预留出10%-5%的费用作为应急资金。

事实上，从顾问团队组建之前，一直到顾问团队一切就绪，作为投资人还应该始终记得问自己一个问题——我在此时此刻购买一处耗资不菲的商业地产，是否真的合适？如果觉得合适，那就不要犹豫，赶紧去做。如果觉得不合适，那麽就应该再等一等。没有人必须火速进入购买环节，尤其是投资人，三思而行总是明智的。

给商业盘买家的三点建议：

一定要咨询顾问

顾问顾问，决不能顾得上就问，顾不上就不问。顾问起到的作用必须始终伴随投资过程。一开始要和银行代表谈论能获得多少融资。也要和会计师核对账目，以确保资产负债表是有序的，并且对税务进行优化。找到一个好的商业地产经济，就意味着找到一个好的商业暗盘，然後就能找到好的专业人才。可以说，投资商业地产的每一步都离不开顾问。

考虑选址

商业地产的地址至关重要。一处好的地址可能决定整个投资的成败，所以作为投资人一定要想清楚自己的需要。而一个好的商业地产经纪，也总能介绍给你最合适的商业盘，尤其是一些不对外的暗盘。

调查

这里不仅仅是指专业人士和顾问团队做的调查和评估，还有投资人自己必须做的调查，甚至包括对这些专业人士资质和能力的调查。比如要找一个承包商，那最好去走访一下他曾经的客户，看看他们对他口碑如何。要找一位好的地产经纪，就要看一下他曾经做过哪些优质的商业盘，听听业内对他的评价。

责任编辑：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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寻找中国香港一手新房的第二途径——“即签盘” | 中国香港

在中国香港要选择一手房，大部分人的眼球都聚焦在“楼花”。所谓“楼花”即是房产期货，意思是需要在若干时日才可盖好的楼房，中国香港的地产发展商一般会在预计建筑物落成前30个月之内向地政署申请“预售楼花同意书”许可，才可以向公众发售指定楼盘。通常发展商一旦取得同意书就会赶快在短期内，策略性地安排抽签或招标向公众发售物业的部分单位亦或全数，有些项目开售不到一星期甚至一两天就全盘沽清。

中国香港的“楼花”有别于股票市场上的期货观念，股票期货的价格会因应到期日长短，估计到时市值而定出折让价或溢价，但中国香港“楼花”的定价甚少会考虑计算落成时间长短，通通只会定出较当时二手的市场价高出最少20%左右。皆因中国香港住宅落成量长期处于供求失衡状态，就算近年项目施工量增多^#，批核“预售楼花同意书”的速度亦明显加快（今年首10个月已经批出14,913个住宅单位^{^）}，但始终仍远远追不及实质需求，僧多粥少，不难想象一手住宅市场何解那么畅旺。

普遍选择购买“楼花”的买家都认为，一手房既全新未曾被使用过，而且保值能力相对较高；这想法是毋庸置疑的。如果不着急要入伙的，当然完全没有问题，也不妨等待一点点日子，何况中国香港出现烂尾楼的情况极之甚少，这点绝对不用操心。但唯一的悬念是一两年之后才可以亲眼看到新房的真身，到时候物业的实际模样和环境又会是怎样，风险总会有些吧。

有没有想象过买一手房，除了要亲身到楼盘开售现场跟别人争先恐后，还要等排队、等抽签、等运气之外，其实也可以考虑一些在地产发展商手上尚未出售的“即签盘”，部分更是落成不久实时可入住的现楼。

光是港岛区现时已有超过20个楼盘^*（约280个单位）可供选择，其中40个单位是面积超过1,000平方呎的大单位；另外在九龙和新界区也可以分别找到30个以上的“即签盘”。这类“即签盘”可能只是发展商在某阶段未有积极推销，被市场暂时遗忘而已。一时三刻卖得热烘烘的个别楼盘其实也不一定会符合你的要求，但“即签盘”单位选择多又广布全中国香港，可以随时通过地产经纪协助或直接与发展商联络，安排参观现楼或示范单位（样板房），合心意的话更可以实时洽商签约。

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购买这类“即签盘”除了较为轻松外，与一般的手续无异；签订临时买卖合约时须先付5%订金，可选用自己指定律师待办楼契，正常5天内签正式买卖合约，楼价折扣和支付余款规定则按照发展商之前订定和公布的条款相同，而且同样毋须给予任何佣金（即使有委托地产代理）。

说到底，无论是想找一手或是二手物业，首先要清楚这次买房的目的然后再定目标，因为房用来自住的，还是作为长短线投资的都有不同的基本要求。再者，要知道心仪的地区的供应量将会有甚么变化，因为这一点就是影响其升值能力的基础变素，也有机会影响物业的景观和环境。

责任编辑：Zoe Chan

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伦敦“共居”时代的到来 | 英国

到如今英国的城市与乡间走一走，发现这里的房产境况和从前比已经面目皆非；“有房才能安家”的理念已经明显被“眼下只能租房”而取代。

到2021年，英国的每四套房产中就有一套是出租房。不断攀升的房价和增上迟缓的工资，使“拥有房产”成为了房产需求者们越来越遥不可及的梦。

而在这个基本住房问题无法得到解决的人群里，年轻的上班族士居多——这一代人精明能干，有着科技头脑，却承受着基本住房权被“剥夺”的境遇，但这群人却是最能够影响我们未来如何生存的群体。最新的全国数据显示，有超过870万人在伦敦独居，居住空间非常有限使房价一再高涨，而房子的质量却没有因价格上升而相应提高。

现在，随着伦敦房产危机的加剧，一个全新而富有创意的住房方式出现在大众的视野中——共居（co-living）。

这种只在学生时代才有的集体生活方式，如今被一些地产创业公司挖掘出来，填补市场空白。使这种“共居”概念有着令人兴奋的的开发潜力。Shazz Bhunnoo就是“共居”概念的最早实践者之一，他在2006年就成立了自己的公司Spaces。

以出租合租公寓起家，随着Shazz不断优化调整这种理念，现在他已经在打造自己的第一座“共居”公寓楼。

他说：“很多人将“共居”视为不理性的疯狂新概念，这是最大的误区。实际上，人们从来都非常熟悉“室友”这个概念，并且都曾有过室友。我们做的只是将这一理念优化。家应该是一个有肥沃土壤和生机的地方，但是我发现，很多大城市的年轻人和社会脱节。共居可以让我们重建这种社区精神，同时还可在市中心提供价格合理的高端公寓，年轻人花很少的钱就可以有高质量的住所。”

Space的Bridge项目中目前在建的公寓楼有170个房间，每一层大约有25间房，有非常宽敞的共享空间，共人们休闲社交和互动。

“我们在设计中想要突出“归属感”，我们希望当住户进入每一层楼时，都感到进入了属于他们自己的社交圈。”

Shazz会在未来五年内建10,000间公寓：“每一套高端公寓都会拥有设备齐全的厨房和浴室，和只有狭小厨房和浴室的单身公寓截然不同。我们打造的这种公寓会带给你家的感受——是如今需要雄厚的经济基础才能拥有的生活方式。”

“共居”是一种以社区为重点的生活方式，利用共享的空间和设施来创造更加方便和满足的生活方式

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很多创业建商都看到了“共居”的商机，其中The Collective，在2016年5月就推出了世界上最大的“共居”项目——The Collective Old Oak，为伦敦提供了550间公寓。

公司的CEO Reza Merchant说：“我们为伦敦年轻的上班族解决住宿问题，使他们能够享受生活并和自己意气相投的人相识。共居创造了一个真诚的社区氛围，同时又让你享受到普通合租公寓没有的居住环境和娱乐设施。”

正在进入这个新市场的公司还包括Roam和Co-Living Spaces，还有最近在曼彻斯特推出第一期共居楼盘的iQSA，着重展示了现代生活方式的质量。

iQSA的选址非常明智。曼彻斯特有着大约60,000名学生，一半以上会在毕业后留在该城市生活。可以说，这里有着英国最大的优质就业人群。

首发共居楼盘Echo Street有着带家具完备的精装公寓，一流完备的设施和活动空间，24/7的保安和前台服务。

Shazz的一句话是“共居”理念的最好总结：“能在拥挤不堪的城市中创造更多住房，这都是件大好事。我们非常高兴能够在这个趋势的前沿，为新一代打造居住方式。”

伦敦数据贴士

伦敦的人口超过870万，至2025年，人口将增长7%。
英国在大城市居住的年轻人，人均背负£32,220的学生贷款。
伦敦每年有大量的年轻人口流入，年龄在15到29岁之间；同时每年也有老年人群不断搬出。
伦敦一室一厅公寓的租金平均价为每月£1,246。
共居公寓的每月租金起价为£850，住户可共享优越的设施和居住环境。

责任编辑：Zoe Chan

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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找自己的买方经纪买房有必要么？专家精彩点评（一）| 加拿大

一直想写这一个题目，却又不知如何才能写好的一篇文章。真可以说是酝酿已久。因为牵扯的头绪太多，不知道如何才能深入浅出地为大家提供答案，讲明道理。经过长时间的思索，最后决定就用一问一答的方式来写这篇文章吧。本文将用笔者多年从事地产交易的实践经验为大家揭示真实答案。

问题一：羊毛出在羊身上，买房直接找卖方经纪一定会更省钱吧？

这个问题的答案是机率甚小，不值得去试。为什么呢？

从政策上讲，买家直接找卖方经纪有诸多弊端，地产协会早有相关的规定及标准条款来规范市场。

根据地产条律，买卖双方是有利益冲突的双方。卖家经纪必须站在卖家的利益立场，不可以声称自己同时担当买方的经纪。如果有需要，卖家经纪可以给买家提供一些简单的帮助，比如填写买卖意向协议（offer）。上述文字的简单解释就是由于利益冲突的关系，卖方经纪不可以同时代表买卖双方。卖家经纪和卖家之间有合约在先，首要的任务和服务目的就是为卖家的利益服务。至于是否能够帮助买家去争取任何利益和权益，恐怕买家们仔细阅读过以上地产条律，应该已经明确官方的态度和对经纪的约束力，答案会是很明确的了。卖家经纪为促成交易所做的一切努力第一考量永远都会是卖方，而不可能是买方。

值得一提的是，有些省份如安省和BC省，已经提议要禁止经纪在交易中同时代表买方和卖方。

从佣金的角度看，房屋买卖交易过程中的佣金，不管是买方经纪还是卖方经纪，在魁省都是由卖房的一方支付的。如果买方没有经纪人，交易完成后，本应双方经纪所获得的报酬就会是卖方经纪自己的收入。在现实生活中，如果经纪能够有机会得到双倍的的佣金，没有经纪会主动愿意损失自己那多得的部分。大多数情形，当卖家经纪直接面对买家时，会利用自己多年的市场及专业经验为卖家快速及高价卖出物业的，毕竟各为其主嘛。如果帮买家讲价太多，卖家会要求卖方经纪降佣金来达成交易，这样卖方经纪不但不能够拿到双份工钱，还会得罪卖家，有经纪会愿意这样配合买家么？如果房子好卖，卖方经纪一定不会轻易放弃自己应得的报酬，如果房子不好卖，除了房子本身有大的问题，大部分原因就是价格列高了，那么没有自己的买方经纪帮您把握成交价格，就算是成交价降了一大块，甚至卖方经纪声称降了自己的佣金，您其实还是做了个不上算的买卖。

从卖方经纪的心理角度分析，卖方经纪能够拿到卖家的房源，很多情况是朋友，或朋友的朋友的房子。卖方经纪当然期望在朋友面前显示自己的工作表现出色，以拿到未来更多朋友的生意。而与买方则是素不相识。所以在写offer条款时不替买方考虑，不解释细节；验屋或任何方面出现问题吓唬买方不得退出的事情屡见不鲜。买方没有自己的专业人士及时把握和指点，买方花冤枉高价格、错失退出机会或被卖方拖上法庭，招致历时长久，耗心力、耗财力的地产官司也是屡屡出现。买方买房不成，还招致一堆的烦恼，影响日常的生活。真的是得不偿失！

从买家自己的心理角度分析。一般人没有很好的心理素质来面对历时长久而终于找到的心仪的房源。在直接接触卖方经纪时，多年的销售经验让卖方经纪早就把买方的心理看透。这时的卖方经纪想不替自己的雇主拿到个好价格都难。几句“专业”话语就可以把怕失去终于找到心仪房源的买家妥妥搞定了。

问题二：现在买房的人多，多个offer竞争的情况频繁，直接找卖方经纪一定有优势？

这个问题的答案也是No，您看到以下的解释就明白了。

从房地产协会的条律和标准条款说起，为了让所有买家都有平等竞争的机会，如果有多个offer竞争同一个物业，卖家经纪会被严格禁止出让佣金给自己带来的买家。一旦违规，房地产纪律委员会就会开始调查。如果被判定事实成立，轻则罚款，重则吊销执照。如果地产经纪与卖家有约再先，自己带来的客户自愿降低佣金帮助卖家降低成本，在出现多个offer的情况下，该自愿条款作废，以确保所有竞争者的公平利益。

从操作的角度上分析，如果有多个offer，卖方经纪必须通知所有准备下offer的经纪收到了多个offer。这是地产协会的纪律规定。一旦出现这种情况，一般买方经纪会要求亲自呈现自己客户的offer给到卖方本人。卖方经纪会安排时间，各个经纪带着自己客户的offer与卖家分别见面，阐述客户情况请卖方斟酌考虑。即使某位买家找的是卖方经纪，也无法得知其他经纪客户的出价。

从卖方经纪的角度分析，既然他无法知道其他买家经纪带来的offer价格会是怎样，也只能是让自己的客户出高价格，才能确保能够最终一人拿到买卖双方经纪应得的双份佣金。

从买家的心理角度分析，卖方经纪说有几个offer在争抢，是否可信？自己直接找卖方经纪就是希望能够省些钱。如果不得不与别人一起出高价格抢offer，那么当初直接找卖方经纪的意义也就不存在了。

本次先探讨如上两个问题，接下来的文章将为大家详细解释找自己的买家经纪的好处，怎样与经纪相处购得如意房源及大家关心的买房方面的种种问题。

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责任编辑：Zoe Chan

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附加税之后，正确切入多温房市的姿势是什么？| 加拿大

全文摘要：

2017年10月，是大温哥华地区对外国投资者征收15%附加税后的第14个月，市场迎来新常态，独栋别墅市场平淡，公寓市场火热。受到公寓价格飙升的影响，温哥华整体房价又回到再创新高的轨迹。而加税6个月过后的大多伦多房市，大体上也在沿着温哥华房市的复苏轨迹前行，除了独栋别墅之外，其他房型恢复加税前的走势似乎也指日可待。

投资建议

温哥华：经过一年多的调控，独栋别墅目前维持供需平衡，房价将难大涨，想投资获利的买家需谨慎选择；而买家大力追捧的公寓市场板块，卖家已经夺回了定价权，房价料将继续大步前行，目前来看投资回报潜力仍在，但在加拿大央行持续加息预期下，公寓价格还有震荡空间，投资者可择机在加息信号明确动摇卖家信心后进场。

多伦多：就销量占库存比数据而言，独栋别墅板块短期内房价将有小幅回升，于刚需买家而言，该板块短期内存在入场良机；而双拼、联排和公寓市场房价在未来几个月可能会在合理范围内加速增长，重回卖家市场区间，投资者亦可重新调高这几个板块的回报预期。

多伦多与温哥华，这两个最受投资者欢迎的加拿大城市，正在演绎着投资者与政府之间一场精彩的博弈。从2015年开始，同时受到刚需人群与投资者热捧，这两地房价急速攀升。大温哥华房价在2016年5月至8月间的同比增幅维持在惊人的30%左右，几乎成为了世界上房价增长最疯狂的地方。旨在缓解越来越差的住宅可负担性与越来越大的房市的泡沫风险，当地政府决定出台干预，从2016年8月开始对外籍购房者征收15%的附加税。无独有偶，同样的故事情节又在大半年后发生在了多伦多。2016年12月开始，大多伦多地区房价同比增幅连续超过20%，安大略政府也从2017年4月份开始对大多伦多地区的外籍购房者加收15%的附加税。现在，距温哥华加税已经过去一年多，多伦多市场也已经在新的形势下调整了半年多的时间，调控后多温房产市场发生了什么变化？房价是否真的下降？这两地房市在未来又将如何前行呢？

加税14个月后，温哥华房市新格局已形成

2016年8月2日起，所有外国投资者在购买大温哥华地区房产需多缴纳15%的税费。这一举动导致短时间内市场风云突变。很多人纷纷急着将房子挂牌脱手，库存大增。由于当时政策具体影响未明，市场观望情绪严重，买家数量也迅速减少。瞬间的供大于求导致温哥华房价也应声下跌。根据加拿大房地产经纪人协会数据，大温哥华地区房价指数从加税后第二个月开始连续5个月环比下跌。不过图1中我们也不难发现，加税实施半年之后，市场房价就开始找到新的平衡点，并在之后增幅稳定，在加税7个月后已经重拾加税前的房价增幅。不过与加税前相比，整个房市的格局还是发生了比较大的变化，一直以来最受投资者青睐的独栋别墅受到了最大的冲击。经过加税过后的独栋别墅市场，成交量大幅缩水，房价单月增幅也从之前高于8% 稳定至目前的2%左右。反观受到刚需支撑的公寓市场，除了加税之后的一小段激烈反应期，走势基本平稳，目前公寓价格环比增幅已经回到加税前水平，高于独栋别墅房价涨幅。

图一：大温哥华区房价指数环比变化

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那么如何判断接下来市场怎么走？是不是已经进入了一个新的稳定期呢？

海外房市术语wiki：

让我们来看看一个房市关键指标：销量占库存比。计算销量占库存比例的方法是用当月成交量除以可供售卖的活跃房源数量。买家对房屋的需求决定了成交量，而卖家的总体数量与对市场的预期则造成了供给，也就是活跃房源的波动。市场上活跃房源中能够成交的比例越大说明房市热度越高；反之如果只有一小部分的活跃房源可以得到成交，则意味着市场较冷淡。

按照加拿大各大房地产协会的定义，当“销量占库存比”大于20%的时候，市场即进入卖家市场阶段，房价出现上升的动力。而当这个比例低于14%，买家在市场上有较大的话语权，房价也将面对下行压力。14%到20%中间这个范围的市场可以看做是一个稳定区间，房价不会发生太大的变动。从图2中我们可以看到，加税以前整个温哥华房市的库存都能很快被卖出，无论别墅或公寓都处于卖家市场的范围，买家对于价格没有太大的话语权，想买房就要立刻抢。而经过了加税这一政策的调整，独栋别墅的销量占库存比已经来到了新的区间，市场处于平衡区域。联排别墅和公寓则在经历了一定打压之后反弹回到了卖家市场。说明政府加税的目的已经基本实现，顶端市场的投机泡沫被挤出，很多买家从独栋别墅这一市场撤出，或选择观望，或转投联排与公寓市场。相对便宜的联排与公寓市场的反弹则代表了强劲的市场刚需与较为理智的投资行为。

按照这样的形势预测，温哥华独栋别墅处于平衡市场，房价将大体维持现在水平；在受到买家大力追捧的公寓市场，卖家已经夺回了定价权，房价料将继续大步前行，恐将再次带来过热担忧。

图二：大温哥华房市销量占库存比

加税后的多伦多房市——温哥华重演

随着温哥华房市进入新的稳定期，让我们将目光转向刚加税不到一年的多伦多地区。同温哥华一样，多伦多房市也经历了加税之后短暂的剧烈调整期，但如果以温哥华的现状来预测，多伦多房市接下来的走势似乎也比较清楚了。

图三：多伦多和温哥华整体房价指数环比变化

按图3所示，房价指数走势上来看，温哥华整体房价在加税后第六个月开始反弹，并在之后逐渐加速，直到稳定在目前2%左右的环比增幅。而多伦多房市对于加税的反应与温哥华几乎如出一辙，只是反应幅度更加剧烈。2017年9月，也就是加税后的第五个月，多伦多房价指数环比下跌0.6%，跌幅较之前已经明显缩小。虽然加税对多伦多房价影响要比温哥华来的更大，但是多伦多整体房价反弹预计也会在接下来几个月内发生。

于温哥华类似，目前多伦多房市无论别墅还是公寓市场都在经历着剧烈的调整。从图4的销量占库存比来看，大多伦多地区四种户型的住宅在2017年3月的销量都纷纷高于当月的活跃房源，这意味着市场上的房源尚不足以维持一个月的需求，其中双拼别墅与联排公寓的房源只能满足一半的市场需求，火热程度可见一斑。从4月加税开始，这四种房型的销量占库存比开始急速下降，3个月后就已经进入了相对稳定的阶段。多伦多房地产经纪人协会2017年10月的最新数据来看，当地独栋别墅市场经过几个月的调整已经稳定地处于卖家市场跟平衡市场边缘，近期房价预计将基本持平，环比涨跌幅度都会比较小。另外三种房型已经有明显的反弹趋势，从销量占库存比来看，都已回到了卖家市场的区域，房价将很快进入持续上涨的通道。

与同样处于加税后六个月（2017年2月）的大温哥华房市相比，大多伦多不同房型间的市场分化并没有那么明显。目前多伦多别墅市场的表现要好于温哥华，而公寓市场的表现则比同期的温哥华市场要冷清一些。这在一定程度上是因为温哥华的独栋别墅与公寓房价差距要远远大于多伦多地区。大温哥华区独栋别墅的均价要达到公寓均价的3倍左右，而在大多伦多，独栋别墅价格一般只有公寓的2倍多。当市场受到15%附加税挤压的时候，买家购买的房子越贵，需要额外支付的成本就越高，也就会有更多的买家选择较便宜的房型。相比温哥华独栋别墅市场受到的严重打击，多伦多的独栋别墅并没有跌入买家市场，其他房型的市场也在稳步前行，但尚未迎来加税前的火热行情。

从目前的销量占库存比来看，多伦多独栋别墅处于平衡市场与卖家市场的边缘，房价预计仍会有小幅回升；在日渐回暖的双拼、联排与公寓市场，卖家市场的抬头趋势明显，房价很可能在未来几个月开始加速增长，但涨幅将处于合理范围。

图四：大多伦多房市销量占库存比

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市场不稳定因素仍在——加拿大央行加息与贷款限制

不过，加拿大央行连续在7月与9月两次加息，银行借贷利率已经随之上升。目前加拿大经济指标良好，大部分媒体与行业预测今年还会有第三次加息。走高的房贷利率必定会影响一部分观望者的入市时间。加拿大财务机构主管办公室（OSFI）最新出台的贷款限制政策要求从2018年1月起将加息压力测试的范围从低首付购房者（20%一下）跨达到所有房贷申请者，以证明可他们在未来继续加息的市场环境下也依然具备偿还能力。这一举措可能会将一部分置换房买家挡在市场以外。相信一部分买家会赶在再次加息与明年新的压力测试实行之前签订合约，这会对之后的市场活动与房价产生一定负面影响。一旦加拿大央行连续加息，受刚需买家欢迎的公寓和联排市场可能会受到更大影响。在这样的情况下，多伦多房市所需要的复苏期可能就会长于温哥华市场的7个月了。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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