Special Investment Column – Page 73

皇后区和布鲁克林区成为纽约买房人新宠 | 美国

像2016年年底一样，2017年的我們依然活在政治不确定性的阴影里，究竟这会如何影响纽约市的房地产市场？关于最新通过的税收法案的问题会带来多大影响呢？

在道格拉斯·艾利曼（Douglas Elliman）的2017年第四季度市场报告显示纽约曼哈顿的平均销售价格首次在过去7个季度里跌破了200万美元，这也是过去六年内销售量最差的季度。此报告的作者乔纳森·米勒（Jonathan Miller）表示他还没有包含新税制改革方案成立后所带来的影响，但他指出这对高端市场将会有更具大的影响。

再过去的一年里，很多买家都保持观望的态度。二手房市场保持着平稳的水平，同时也带动了整个市场，尤其是房价低于100万美元的房子。二手房的平均价格虽然从同年第三季度下滑了7.9%，可是和2016同季度相比之下却是涨了1.8%。纽约第四季度的房地产低迷是理所当然的，这是因为天气和佳节气氛的影响。房源短缺也促使买家放弃选房和看房的动力。

在Town Residential的报告也是出现类似的情况。虽然曼哈顿的公寓中位价格下滑了4.3%。不过公寓价格再次跑赢了市场主要房产价格（纽约房地产基本分为公寓，合作式公寓和独栋房子三大类）。在报告里也显示出，小套房的中位价格上涨得最快，而越大的公寓中位价格则下滑。这意味着，市场主要的买家都倾向价格低于100万美元的房子。

我个人认为，在2017年里有两大因素影响着买家的购买欲望，首先是股市大涨令很多人把钱投资在股市，其次是利息的上涨也增加了养房成本。现在，特朗普总统的新税制下，纽约市房产税的变化也给市场带来新的压力。新税法中，住房抵押贷款利息抵免上限减少，从一百万减少为75万美元、房产税的分项抵扣额增设了1万元的上限。这些因素都成为了本土买家重新考虑买房还是租房好。在过去几年里，房产的价格上涨令市场的卖家对自己的要价十分坚持。我预计在将来的日子里，房市场的买卖双方在价格上互相保持博弈。

在另一边厢，布鲁克林和皇后区的房地产脱颖而出。在《道格拉斯·艾利曼的报告》里，布鲁克林的中位价格录取得2.7%上涨和皇后区则有12.2%。这也再次证明了，曼哈顿的房东们面临更多来自布鲁克林和皇后区的竞争。许多市场买家尤其是首购族都开始选择这两个区。皇后区录取得有史以来的最新记录，这主要的原因是当地的房价都比较低和有很大的增值空间。对许多国际买家来说，这两个区可能都会有点陌生，如果有机会能够深入了解的话，可能会是不错的投资机会。

2018年纽约房市动向展望

纽约房地产将在2018年持续保持低迷。我相信价格的滑落将会带来投机的机会，可是政治环境将会是主要的考量因素。税改方案已尘埃落定，接着下来将会是移民法改革不知会如何影响纽约市的房地产。纽约毕竟是个国际大城市，如果少了来自世界各地的移民将会对纽约房地产产生很大的冲击。如果你想在纽约置业的话，必需多了解各方面的讯息和清楚明白投资的价值，资深的经纪和律师同时也可提高你的投资的安全性。

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编辑&排版：Zoe Chan

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纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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大多伦多西部临湖社区简介（下）| 加拿大

在上周，我们简单介绍了一下大多伦多西部Oakville和Etobicoke区域的湖滨社区概况：【大多伦多西部临湖社区简介（一）】。除这两处外，还有一片区域，也是有意选购湖景房的朋友所不能错过的，那就是密西沙加。

密西沙加的湖滨社区有五个，分别是Lakeview、Port Credit、Lorne Park、Clarkson，以及Southdown。其中，Southdown房源极少，因此也很少被人提及（最后一套上市房源已是2013年的事）。Lakeview的房源也不多，而且一般房屋都比较旧，因此也不是特别引人注目。至于其他几个社区都是湖景房的热门区域，这里甚至有着多伦多最著名的豪宅区。今天就让我们来看一下这片大隐于市的区域。

Lorne Park——名副其实的豪宅区

Lorne Park覆盖安大略湖以北、Lakeshore Road以南、Jack Darling Park以东和Richard’s Memorial Park以西的区域。整个社区占地77英亩，地理位置得天独厚。Lorne Park区域最为人熟知的是两点。第一是这里有着密市最好的学区。第二则是它的豪宅。这里是密西沙加湖畔的高尚住宅区，也是大多伦多地区十大豪宅区之一。

早期的Lorne Park还一度是多伦多富人们休闲度假的场所，时至今日，这里依旧弥漫着富裕的气息。社区中独立屋的比例几乎达到了100%，价位主要集中在$150 – $300万的区间，有时甚至会出现$500万以上的超高价豪宅。

这个社区最吸引人的莫过于它那种世外桃源的气息，社区内绿化覆盖面积很高，Lorne Park社区中的许多豪宅就处在整片整片的绿化和古木苍松之中。社区北面的Mississauga Golf and Country Club是高尔夫爱好者热衷的打球场地。而且这里紧邻安大略，爱好游船的人们可以从这里出发，享受水面上驰骋的感觉。另外，著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park也是人们休闲放松的绝佳之地。

整个社区多以家庭为主，三十岁以上的人口接近六成并且总体人口60%以上为已婚。这里的居民普遍学历比较高，白领的比例超过50%比Mississauga总人口的白领比例高出近一倍，家庭平均收入非常高每家平均有$280,000，是密西沙加平均家庭收入$94,000的3倍。

可以说，从社区居民的收入阶层，到整个社区的环境，Lorne Park都能当之无愧的成为密市豪宅区之首。

Clarkson——四通八达的“草莓之都”

Clarkson和Lorne Park常被合称为Clarkson-Lorne Park区域。Clarkson曾是加拿大的草莓之都。据说开辟了此地的先民，曾引进了大量的草莓，而且还很自豪地宣称，这里运出的草莓多过安省任何地方。而如今的Clarkson，尤其是它的湖滨区域，已是密西沙加另一个豪宅汇聚的社区。

这里的独立屋比重略低于Lorne Park，但是也达到了90%，价位主要集中在$150 – $500万的区间。在Clarkson的湖滨区域，家庭年平均收入约为$230,000，其中拥有大专或大学学历的人超过了50%。这些人大多属于白领和金领阶层，从事商业、金融、教育、医疗、行政、艺术等高级管理工作。

除了学区优异和豪宅众多这两个类似于Lorne Park的特点外，Clarkson还有着许多不同之处。最显著的一点是，Clarkson的交通比Lorne Park方便了不少。

在Clarkson的湖滨区域，街区整齐方正的规划使得内部与外围的交通相对方便。在公共交通方面，Lakeshore 湖滨大道和Clarkson GO火车站使Mississauga Clarkson Lakeshore交通便捷,，著名的Erin Mills Pkwy (Southdown Road)和Clarkson Road是该街区的两条纵贯线, 相对而言, Mississauga Clarkson Lakeshore 街区在一定程度上要比位于“桃花源”中，且大路不通的Lorne Park更能凸现出交通优势。

而在环境上，两处也有些微的差别。虽然同样森林环绕，植被茂密，但沿着Lakeshore湖滨大道两侧则保留了老街生活元素，而且酒吧、餐厅，和咖啡都极具欧洲风情。银行超市等服务也给社区的生活提供了便利。因此，虽然同是隐秘林间的豪宅区，但在Clarkson，走出林间的桃花源，还有欧洲风情的美景。

学区

Lorne Park和Clarkson的湖滨区，都位于密西沙加著名高中Lorne Park的学区之内。在最新的安省公立中学排名中，Lorne Park高中在全省740所学校中位居88，在密西沙加位居前10。它不仅是皮尔区仅有的五所拥有天才班 (GIFTED PROGRAM) 的高中之一，同时设有Extended French法语教学课程，此外还有足球、橄榄球、长曲棍球和棒球等强项运动，在本地颇有盛誉。

Port Credit——湖滨的象征

Port Credit可以说是密市湖滨区域的象征。密西沙加著名的Port Credit’s Lighthouse，以及密市湖滨最好的港口Port Credit Harbour Marina都位于此处。丰富的历史文化和旅游资源使Port Credit East自然成为密西沙加最适宜自住和投资的高端街区之一。

而在投资置业方面，面向安大略湖，且更倾向于商业和旅游的Port Credit与位于其北部的Mineola社区一起构成了密市湖滨的另一个豪宅区。

Port Credit-Mineola区域，是一个非常成熟的社区，生活的居民也都收入颇丰，房屋质量、社区环境和治安是不能和一般社区同日而语的。社区居民普遍人口稳定，71%以上成为已婚家庭，区内白领占到60%以上。社区内基本由独立屋组成，只有极少量的半独立屋。宁静祥和的社区氛围再加上自然赋予这里的独特风貌，让居住在这里的人们都有休闲享受自然的气质。

Port Credit-Mineola区域的豪宅多以重建的豪华独立屋居多，价位也越走越高，不少房屋都以超过300万。重建的房屋更有时尚的气息，更能迎合现在人们的口味，不仅从环境还是房屋本身都有足够的优势能吸引到一批又一批的高端买家。有些房屋能深达200多尺。

特别值得一提的是Port Credit的学区。这里的Port Credit高中不仅是整个大多地区排名前50的名校，而且还是皮尔区仅有的同时拥有SciTech 和Strings 两项培养学生特别技能课程的学校。

Lakeview——新旧交替的地方

相比其他几处，Lakeview 社区的户型更为多样，独立屋、镇屋，和Condo都比较齐全，只是上市的并不多。在为数不多的上市房源中，以独立屋居多。它们中的多数都是房龄在三四十年左右的平房，价位在 40-80 万之间。不过偶尔也能看到上百万，甚至开价两三百万的房屋。

这些房屋通常集中在Lakeshore湖滨大道边上，而且往往是翻新重建后的新屋。可以发现，这些房屋的造型和它们的邻居有着显著的区别，外形非常具有现代感。

学区

Lakeview社区有两所非常优秀的高中，分别是Cawthra Park，和Gordon Graydon纪念高中。

Cawthra Park 高中建于 1972 年，虽然不是安省百强，但也是密西沙加很有特色的一所高中。该校的校训就非常特别：“Learning the art of Living…Living the art of Learning”。的确，这所高中是皮尔地区艺术项目培训中心。学校里近四分之三的学生参与了这个项目，学习音乐，舞蹈，戏剧艺术和视觉艺术。学校在每年秋天和春天分别有音乐和戏剧表演，家长和孩子可以欣赏到类似“音乐之声”的精彩音乐和“罗密欧与朱丽叶”一类的经典戏剧。这所以艺术见长的学校，吸引了许多孩子前来就学。

Gordon Graydon 纪念高中是密西沙加的老牌高中。该校最有名的课程是 IBT 课程，即是国际商业和技术课程。而且它还是皮尔区南部唯一一所提供 IBT 课程的学校，许多其他社区的学生不惜乘坐校车来上课，加上学校重视学生的体育和艺术修养，促使其教学水平逐年提升。学校在去年菲沙排名中名列42 位。

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多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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大多伦多西部临湖社区简介（上）| 加拿大

在大多伦多西部，颇受华人购房者钟爱的区域通常有三个，多伦多的怡陶碧谷（Etobicoke）、皮尔区的密西沙加（Mississauga），和荷顿区的奥克维尔（Oakville）。而这三个区域都有一个共同点——它们都有不少临靠安大略湖的社区。美丽的湖景既为这些社区带来了宜人的风光和闲适的生活，也令当地的湖景房成为了颇受购房者追捧的热点。今天，就让我们来看一下位于这三个区域的临湖社区分别都有些什么特色。

奥克维尔：优质学区 + 优质社区

在奥克维尔，临靠安大略湖的社区共有四个，它们分别是Bronte West、Bronte East、Old Oakville，以及Eastlake。除了地处湖滨，环境优美之外，它们还分享着一个共同的特点，就是它们分享着几个整个荷顿区，乃至整个大多地区最优质的学区。

一流的学区

Oakville Trafalgar：安省第四、Halton第一！

在最新一期的安省公立学校排名中，Oakville Trafalgar荣登荷顿区公立高中的榜首，并且还在整个安省排到了第四位的佳绩。而Eastlake社区以及Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以东的部分，恰好就位于Oakville Trafalgar的学区。

老牌公立名校：Thomas A Blakelock

Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以西的部分，以及Bronte West和Bronte East，则位于另一所名校Thomas A Blakelock的学区。这所学校在最新一期的公立学校排名是72，虽然它的名次不如Oakville Trafalgar这样醒目，但在奥克维尔也一样位列前十，排到了第七名。

而且Thomas A Blakelock还是一所老牌名校。它是奥克维尔第二所公立高中。自1957年学校迎来第一批学生开始，学校就一直拥有良好声誉，也获得了社区各界不少资助。最让学校自豪的三个专业方向分别是：艺术文化、能源以及信息科技。在这三个专业的学生可以直接提前学习专业相关技能，以及能够获得机会前去相关单位实习，为以后的顺利就业奠定良好基础，获得宝贵经验。

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小富豪的摇篮：Appleby私校

除公立学校外，在Old Oakville的湖滨，还坐落这全加拿大最好的私立高中——Appleby College。

建立于1911 年，是一个历史悠久的私立学校。也是加拿大唯一一所入选全球20大精英寄宿名校的学校。它位于奥克维尔的西南部，安大略湖畔。占地59英亩，环境十分优美。

在学生教育上，学院采用的是对学术、体育、艺术和社会服务综合能力的平衡，并针对学生特点进行精心的全方位规划，通过创新和以学生为中心的教学理念，积极鼓励和发掘高中学生的求知欲和创造欲。

学校毕业生有超过90%进入了他们首选的大学，其中包括知名学府如：耶鲁大学、哈佛大学、牛津大学、多伦多大学和麦吉尔大学等。

优质的社区

奥克维尔是本身就是加拿大著名的“富人区”，根据去年的统计数据，奥克维尔的家庭年平均收入是155,532加元，位居加拿大第二。而位于湖滨的几个社区更是如此。比如位于Oakville Trafalgar学区的Old Oakville和Eastlake社区，家庭年平均收入分别超过了32万元和36万元。也因此，这片区域可谓豪宅林立。在Eastlake社区，独立屋的比重超过了90%。在Old Oakville，独立屋也占了大半。而在Old Oakville湖滨，更是集中了许多面积很大的超级观景房，可谓是公寓中的豪宅。

怡陶碧谷：豪华Condo，和旧屋翻新

说起地处多伦多西南角的怡陶碧谷，这似乎是一个相当低调的区域。相比奥克维尔，多数华人买家可能对怡陶碧谷的关注程度也要少上许多。然而也正是这份不事张扬的特色，给怡陶碧谷增添了一份别样的魅力。在怡陶碧谷，临靠安大略湖的社区有三个，分别是Long Branch、New Toronto，以及Mimico。湖滨区域的惬意和悠闲，也在这里体现的最为明显。

闹中取静的湖滨田园

怡陶碧谷绿树繁茂，鸟语花香，有许多在多伦多名闻遐迩的“林中社区”。而坐落在湖滨的三个社区更是如此。社区一面是多伦多著名的Lake Shore区域。成荫的绿树和碧绿的草坪，随着曲折延伸的湖岸蜿蜒起伏，星星点点，镶嵌进蔚蓝色的湖水。其湖景之美，在多伦多可谓难得一见。

而在这三个社区的另一面，则是大片植被丰茂的公园。尤其是Humber河沿岸，每年夏天郁郁葱葱，漫步其间自然别是一番惬意和情趣。所以每周末，你都能在公园和树林间看见人们在烧烤或露营，还有孩子们在自自由得奔跑嬉戏。

更为难得的，是这片悠然惬意的世外桃源并非是一个与世隔绝这地。作为多伦多主干道之一的Gardiner高速公路贯通其间，仅十余分钟即可到达多伦多市中心。而再更靠北一些的位置，就是多伦多西区最重要的两个公共交通中转站Kipling和Islington车站。由此，这三个位于怡陶碧谷的社区，足可谓是一片闹中取静，而又四通八达的湖滨田园。

旧屋翻新的重镇

虽然地处湖滨，但在Lakeshore以南的很多独立屋价格其实并不是特别高，不少独立屋的价格都在60-80万之间。不同于奥克维尔，这里以一些小型的独立屋为主，而且房龄很多都比较大了。随房龄和保养程度的差异，不同房屋价格各异。但总体来说价格都偏低。

也正因为这个原因，许多人选在这里购房，随后再原地翻建一栋自己理想的房子。而经过翻建后的房屋往往又会比入手时的价格高出不少。因此怡陶碧谷的湖滨三区也就成了独立屋旧房翻建的重镇，同时也是许多购房者买房投资的首选之地。无论是投资还是自住，这里都是一个比较理想的选择。

还有超豪华的Condo！

说起湖滨豪宅，大家很容易想起奥克维尔那些大面积的湖滨独立屋。但其实在怡陶碧谷，也有着不少豪宅，只不过它们大多都是豪华的Condo。

这些豪华的condo大多矗立在湖滨，其面积要比多伦多市区的Condo大得多，甚至单套面积就不逊于独立屋。而且这些房屋通常视野极佳。从中远眺，不仅能看到碧蓝如玉的安大略湖，更可以望见多伦多市区堪称绝美的天际线，可谓是天水之间的豪华居所。

由于地处湖滨，这些豪华公寓，都将呈现绝美的景观，作为设计的重中之中。通常它们都会配有大面积的观景阳台，这样不仅能彰显了房屋的大气华贵，更是能让身在阳台上的人，随季节、天气和心境，选择专属于自己的最完美的观景位置，和最心仪的湖滨美景。

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以上是奥克维尔和怡陶碧谷湖滨区域几个社区特点的简单介绍。相比之下，密西沙加的湖滨社区也是颇有特色的。具体密西沙加的湖滨会有一番怎样不凡的景象，我们留待之后再说。

後续文章：【大多伦多西部临湖社区简介（二）】

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居外专栏： 2018年最新英国移民政策修改草案解读 | 英国

2017年12月7日，彼得森律师行收到了英国移民局内部发布的最新移民政策修改。每年英国内政部至少会出台两次的移民法修改草案，这份修改草案将会正式提交上议院，女王签发，如无特殊情况，本次修改的移民法草案将成为正式法律，正式实施。

最新的移民法修改草案涉及方面包含计分积点制签证，家庭类签证，访问签证，永居等多个方面，有一些值得大家注意的地方，为了避免产生理解的误差，特把英文相应条款一起列上来，供大家一起参考。为节省篇幅，本文仅仅重点分析与华人相关的几个基本签证类型的变化。

好消息：政府加强对杰出人才的引进和鼓励，扩大第一级签证类别中的杰出人才签证名额。

简单而言：如果您获得了了Royal Society，British Academy，Royal Academy of Engineering，Tech city 等多个政府机构或者商业机构的认可及推荐，可以考虑申请这个签证。

但是，需要注意的是，这个签证类别看重的人士，相对要求比较高，例如获得皇家协会，皇家工程师协会的推荐的级别，基本上，普通毕业生可以忽略不记。值得推荐的是数字城的竞赛报名项目，其实非常有意思，比较适合金融类或者计算机类，营销管理类的毕业生尝试。简单来说就是递交一个商业计划，最好是和互联网，互联网金融科技类相关的项目，比较容易受到青睐。

Tier 1 杰出人才签证 (Tier 1 Exceptional Talent)

A1. In Appendix A, for “Department for Employment and Learning”, in each place it occurs, substitute “Department for the Economy”.

A2. In Appendix A for “Department of Employment and Learning”, in each place it occurs, substitute “Department for the Economy”.

A3. In paragraph 4(b), for:

“The Tier 1 (Exceptional Talent) Limit is 1,000endorsements in total per year(beginning on 6 April and ending on 5 April) which will be allocated to theDesignated Competent Bodies as follows:”,substitute:“The Tier 1(Exceptional Talent) Limit is 2,000 endorsements in total per year(beginning on 6April and ending on 5 April), of which 1,000 endorsements are unallocated while 1,000 endorsements will be allocated to the DesignatedCompetent Bodies as follows:”.

A4. In paragraph 4(c), after “The Tier 1 (Exceptional Talent) Limit”, insert “,including the use of the 1,000 unallocated endorsements,”.

A5. In paragraph 5(b), for “for each Designated Competent Body”, substitute “to

each Designated Competent Body”.

A6. After paragraph 5(b)(ii), insert:

“(iii) If, and only if, a Designated Competent Body has used the number of endorsements available to it in either part of the year, it may draw on the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (ExceptionalTalent) Limit, with priority given to applications of earlier dates.”.

A7. In paragraph 5(d), for “available for the relevant Designated Competent Body,”, substitute “allocated to the relevant Designated Competent Body or to the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (ExceptionalTalent) Limit (as appropriate),”.

A8. For paragraph 5(e), substitute:

“(e) An application for a Designated Competent Body endorsement will be refused if the Designated Competent Body has used the number of endorsements allocated to it and the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (Exceptional Talent) Limit has reached zero.”.

A9. In paragraph 5(f), for:

“The number of endorsements available for each DesignatedCompetent Body

to endorse Tier 1 (Exceptional Talent) applicants in a particular period,”substitute:

“The number of allocated endorsements available to eachDesignatedCompetent Body to endorse Tier 1 (Exceptional Talent) applicants in a particular period, or the remaining balance of unallocated endorsements in theTier 1(Exceptional Talent) Limit (as appropriate),”

简单来说：旧有的政策，每年分配给杰出人才签证的名额为1000名，并且是每年4月分配好给所有的认证机构，新的政策则从每年1000名增加为2000名，多出来的1000名并不事先分配，而是采取”先到先得”的机制，由各个机构自由争取。另外，在认证机构上也有少许更动，增加了Royal Cociety，Birtish Academy，Royal Academy of Engineering 等三个机构。

Tier 1 企业家签证

雇员方面

49. (a) A full time job is one involving at least 30hours of paid work per week.

(b) “The equivalent of” a full time job means two or more part time jobs that add up to 30 hours per week, if each of the jobs exist for at least 12 months. However, one full time job of more than 30 hours of work per week will not count as more than one full time job.

(c) A job may count even if it does not last 12consecutive months (for example it lasts for 6 months in one year and 6 months the following year) provided that it is the same job.

(d) The jobs need not exist on the date of application, provided that they existed for at least 12 months as specified in Table 5 (row4) and Table 6 (row 3).

(e) Different jobs that have existed for less than 12months cannot be combined together to make up a 12 month job. The only exception is where the applicant successfully applied as a Tier 1(Entrepreneur) Migrant before 6 April 2014, has had continuous leave as a Tier1 (Entrepreneur) Migrant since then, and the date of application for entry clearance, leave to remain or indefinite leave to remain is before 6 April2019.

(f) If jobs are being combined the employees being relied upon must be clearly identified by the applicant in their application.

(g) The jobs must comply with all relevant UK legislation including,

Page 48 of 73 but not limited to, the National MinimumWage Regulations in effect at the time and the Working Time Regulations 1998.

简单来说：2014年4月6日前提交首次企业家签证申请并成功获批的申请人，仍然适用以旧的就业岗位计算方式（也就是不同职位可以叠加计算）申请续签或永居，但是仅限于2019年4月6日以前提交的续签或永居申请。也就是说，最后一批以旧政策获批企业家移民的申请人，最迟需要在2019年4月6日以前提交永居申请。

资金方面

39. (a) In all cases, an applicant cannot score points from any of the following:

(i)  the same money being used to score points for maintenance funds for themselves or their dependants under Appendices C orE,

(ii) money made available from a third party, where the third party is another Tier 1 (Entrepreneur) Migrant, or that migrant’s business or close family member,

(iii)  money invested in their business more than12 months (or 24 months if the applicant was previously granted leave as a Tier1 (Graduate Entrepreneur) Migrant) before the date of the application which led to their first grant of leave as a Tier 1 (Entrepreneur) Migrant,

(iv)  money invested in the form of a director’s loan unless it is unsecured and subordinated to other creditors’ loans to the business, or

(v) investment in any residential accommodation, property development or property management, meaning: (1) any development of property owned by the applicant or their business to increase the value of the property with a view to earning a return either through rent or a future sale or both, or (2) management of property (whether or not it is owned by the applicant or their business) for the purposes of renting it out or resale.

45. The applicant must provide their business accounts and accompanying evidence of their investment, which must meet the following requirements:

(a) if the applicant’s business is legally required to produce audited

accounts, the audited accounts must be provided;

(b) if the applicant’s business is not legally required to produce audited

accounts, unaudited accounts and an accounts compilation report

must be provided from an accountant;

(c) the audited or unaudited accounts must show the investment in

money made directly in the business by:

(i) the applicant, in their own name,

(ii) one or more seed funding competitions or UK or Devolved

Government Departments, as set out inTable 4, and the

accounts must be accompanied by a letter from the source,

confirming that the investment was made on the applicant’s

behalf, or

(iii) a third party other than those in (ii), and the accounts must

be accompanied by a letter from theDepartment for

International Trade, confirming that the investment was made

as a result of the applicant securing the investment;

(d) if the applicant has made the investment in the form of a director’s

loan:

(i) it must be shown in the relevant set of accounts provided,

(ii) where the investment was made after 19 November 2015,

the investment must be shown through readily identifiable

transactions in the applicant’s business bank statements, which

must clearly show the transfer of this money from the applicant

to their business, and

(iii) the applicant must provide a legal agreement, between the

applicant (in the name that appears on their application) and

the business, showing:

(1) the terms of the loan,

(2) any interest that is payable,

(3) the period of the loan, and

(4) that the loan is unsecured and subordinated to other

creditors’ loans to the business;

       (g) if the applicant is claiming points for investment from a venture capital firm, they must also provide an original, dated letter from the venture capital firm, on its headed paper, confirming:

(i) the applicant’s name,

(ii) the date(s) the money was transferred to the applicant or invested in their business, and

(iii) that the venture capital firm was registered with the Financial Conduct Authority on the date(s) in (ii)above;

简单来说：首先，针对以董事借贷（Director’s Loan）形式投资的申请人，如果是在2015年11月19日以后进行的投资，申请人需要提交公司银行流水作为证明材料，流水上需要显示该笔资金是由申请人转入。

另外，针对通过风险投资5万英镑基金申请企业家移民的申请人，新的政策明确的规定，在风投机构出具的证明函裡，需要提出资金转移给申请人或者项目的日期。另外，新的政策也对于第三方资金来源有了更明确的定义，例如申请人的资金，不能来自于另外一位企业家移民签证持有人，或其近亲或其企业。

坏消息：工作签证配偶同样有居住要求

简单来说，本次修改草案加强了对配偶的居住条件要求的法律定义，明确规定配偶同样有移民监要求，而不是以前那种相对比较含糊的定义，连续性，母国定居意图等等。

工作签证 (Tier 2 General)

6A.22 For paragraph 245HD(d)(i),substitute:

“(i) The applicant must have completed:

(1) a course leading to a UK recognized bachelor’s or master’s degree (not a qualification of equivalent level which is not a degree),

(2) a course leading to a UK Postgraduate Certificate in Education or Professional Graduate Diploma of Education (not a qualification of equivalent level), or

(3) a minimum of 12 months study in the UK towards a UKPhD.”.

6A.23 For paragraph245HD(d)(vii)(4), substitute:

“(4) the date they completed the course, having sat all exams and presented all academic papers (or the date of award in the case of a degree certificate), unless they are studying a PhD course in which case confirmation of 12 months study is required.”

8.33 After paragraph 319E(d)(ii)(c), insert:

“(d) not have been absent from the UK for more than 180days during any 12 month period in the continuous period, except that:

(1) any absence from the UK for the purpose of assisting with a national or international humanitarian or environmental crisis overseas shall not count towards the 180 days, if the applicant provides evidence that this was the purpose of the absence(s), and

(2) any absence from the UK during periods of leave granted under the Rules in place before 11 January 2018 shall not count towards the 180 days.”.

8.35 In paragraph 319E(e), before “subsisting”, insert “genuine and”.

简单来说：根据新的政策，学生签证境内转工作签证只需要在提交签证时证明已经完成学位并取得最终成绩即可，这项政策于2018年1月11日起开始实施，在此之前，学生签证境内转工作签证的申请人仍需提供学位证。其实，实际操作中，一直是按照这个比较宽松的条件在执行，此次修改草案，明确作出解释定义。

此外，对于Tier 2持有人申请永居每年离境不得超过180天的相关规定，也从2018年1月11日起，明确到配偶副申请人。好消息是，这次的政策修改，也扩大了180天离境条款的豁免适用条件，旧政策规定，如果离境超出天数是出于不可抗力因素（天灾、战争、或重大疾病等），可能得到豁免，新政策规定，如果申请人能够证明离境超时是因为协助世界人道主义或者环境危机组织活动，可能得到豁免。

学生签证

A20. In paragraph 116(f)(ii)(4) for “that the course is full-time” substitute “on whether the course is part-time or full-time”.

A23. In paragraph 120(a)i., after “Level 3 or above”,insert “(or at RQF Level 7 or above if the course is part-time)”.

A24. In paragraph 120(a)ii., after “Level 4 or above”,insert “(or at RQF Level 7 or above if the course is part-time)”.

A25. In paragraph 120(a)iii., after “by the ScottishQualifications Authority”, insert“(or at SCQF Level 11 or above if the course is part-time)”.

A26. In paragraph 120(a)iv., after “by the ScottishQualifications Authority”, insert“(or at SCQF Level 11 or above if the course is part-time)”.

A33. After paragraph 120A(a)vi., insert:“vii. the applicant is applying for leave to undertake a study abroad programme or work placement which is both integral to, and assessed as part of the course; or to complete their course, having completed a study abroad programme or work placement.”

3.2 In paragraph A57A, for “18”, substitute “16”.

3.3 Delete paragraph A57B(b).

3.4 In paragraph A57B(c)(iii), after “EducationScotland;” insert “Higher

Education Funding Council for England (HEFCE);”.

3.5 In paragraph A57B(c)(iv), for “.”, substitute “;”.

3.6 After paragraph A57B(c), insert:

“(d) The course of study refers to one or more consecutive or concurrent

programme(s) of study that will be completed within the six month validity

period of the short-term study visa.”.

3.7 In paragraph A57C(b)(i), for “18”, substitute “16”.

3.13 After paragraph A57D(a)(ii), insert:

“or

3.14 In paragraph A57D(b), for “at the end of the study or at the end of 6months whichever is sooner”, substitute “within 30 days of the end of their study or at the end of 6 months, whichever is sooner”.

简单来说：过去，Tier 4 (General)普通学生签证只签发给全职学习(full-time)学生，现在，满足一定条件的(一般是Level 7以上)部分的兼职学习(part-time)学生也可以申请Tier 4 学生签证。另外，英国境内续签的适用范围扩大到了参加海外项目或实习项目的学生。

值得注意的是，短期学生访问签证更加宽松，不但年龄从18岁降到了16岁，并且允许签证持有人参加更长的英语课程。此外，过去在课程到期后或签证到期后必须马上离境，新的政策允许短期学生访问签证持有人签证或课程结束后在英逗留最多30天。

此外，新的政策实施后，住宿的学生无需再提供生活资金证明。

总结

本次的移民法变动将于12月28日起到1月10日之间陆续生效。从目前的理解和判断来看，相对于今年稍早的移民法变动，笔者认为这次的移民法修正虽然不大，但是明确了许多老政策中比较不清晰的法律细节，对于容易引起争论的条文也做出更清晰的更动。

有兴趣的朋友可以参考移民法条例中的英文部分进行更进一步的分析和判断，欢迎大家探讨，亦可查讯英文移民条例索引地址。

责任编辑：Zoe Chan

英国资深移民律师刘鹏专栏全集

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中国香港房产全知道（一）——港岛西区 | 居外专栏

之前为大家讲解过近年中国香港楼市的投资环境大方向、中国香港房屋政策变改、买房入门需知、购买一手房的窍门、和如何了解自己的买房需要。为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标，不用漫无目的四处寻觅，特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》，逐区介绍其特性和现有盘源情况。大致会根据中国香港城市规划为原则，再按照现时中国香港主流地产代理的惯性分区，将地域分划为：

西区/西半山、南区/中国香港仔/薄扶林、湾仔/跑马地/铜锣湾区、渣甸山/东半山、北角/北角半山、东区/柴湾、中半山/山顶
东九龙/黄大仙至观塘、南九龙/红磡/九龙城、九龙塘/广播道/何文田、西九龙/旺角/太子/深水埗、美孚/青衣/荃湾
西贡/清水湾/将军澳、新界东/沙田/马鞍山/大埔/上水/粉岭、新界西/元朗/屯门/天水围、东涌/离岛/愉景湾

头炮先为大家带来《中国香港房产全知道之一 —— 港岛西区》。

港岛西区即上环以西沿海一带，又称“西环”，横跨西营盘、石塘咀、坚尼地城等地。西区很多建筑物都富有殖民地色彩，包括被列为法定古迹的历史建筑物：西边街36号“（旧）赞育医院主楼”、德辅道西207号、高街2号“西营盘社区综合大楼”及已超过150年历史位于高街9号属哥德复兴式设计的 “基督教中国香港崇真会救恩堂”。

以往的地面街道一贯只看见售卖海味和中药材等的旧式店铺林立，随著港铁港岛线全线通车，令区内面貌急速改变，地产发展商加快重建物业，豪宅项目纷纷进驻，现时大部分的店铺已被时尚西方化的食肆和酒吧陆续取缔。全新景像夹杂著悠久的历史文物和苏豪新派的文化气色。

港岛西区建筑景物一览：

港铁西延线已于2014/15年启用，包括坚尼地城站、中国香港大学站及西营盘站，仅约 5 至6分钟车程便摇身即可到达中环金融商业核心枢纽。中环彙聚大量跨国企业、上市公司、品牌翘楚和各国领事机构，而西区住宅正正可以吸引一群为求便捷的高端上班族、投资银行家及一众专业人士聚居。

港铁西延线共设3个车站，为中国香港岛西区提供铁路服务，并且接驳中国香港岛其他地区

另一方面，港岛西区拥有优越校网，小学属于名校11号网络，而传统顶尖的中学亦云集于此，高等学府“中国香港大学”就更近在咫尺，所以此区的住宅尤其深受注重孩童教育的父母钟爱。此外，追捧此区的又岂止自用家庭客！亦有不少投资者瞄淮此区，因为租客群的质素和租金回报都相对较优胜和稳健；当中既不乏高薪要职的人士、大学教授、国际学校教职员，又有源源不绝入读附近大学的学生们。

特别必须顺带提出的是，中国香港房产的业权基本上并非可永久拥有“Freehold”，而是由政府批出于特定期内的租赁使用权；以租借形式把土地租出业权“Leasehold”供有限年期使用；例如部分九龙界限街以北、新界地区和离岛经已过了期限，须要向政府续期至2047年，期间须每年缴交地租（应课差饷租值的3%）。但港岛区的地契大部分都是999年期，无形中已增加了其内在价值。

根据屋宇署资料显示今年截至10月全港仅得14,275伙新建私楼获批入伙许可，数字跟往年相若。现实环境是地皮稀缺，亦难再会有新填海工程建房，供应量不会突然递增，而港岛区的土地供应更是少中之少，唯一途径只有旧区重建，以西区为例正是典范。在此区寻得一宝，保值角度来看应该算是上策。

西区近年落成的新房不少，例如缙城峰、明德山、Kensington Hill、西浦、星钻、荟臻、yoo 18 BONHAM、瑧璈等等。以下为区内一手房和较新的二手房资料，让各位可以更了解现时实际市况以作参考，若要寻宝也能得心应手：

责任编辑：Zoe Chan

中国香港房地产专业人士Ankely Tam专栏全集

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投资商业地产最好不要这样贷款！| 加拿大

商业地产往往涉及金额较大，因此许多有意投资商业地产的朋友都会面对贷款这一问题。笔者在帮助客人投资商业地产时，也经常被问及有关贷款的事宜。虽然本人不是从事贷款业务的专业人士，但是凭借从事了多年商业地产的经验，依然可以从一个商业地产经纪的角度给出一些普遍的建议。当然，如果您想要获得更专业的指导和更具体的技巧，那还是一定要询问专业人士。

以下这些都是很多投资商业地产的朋友都会犯的错误，甚至连很多投资老手都可能碰到这样的问题。而这些问题，很可能让他们错过许多优质的投资机会。

贷款时间太晚

很多朋友会有这样一个想法：既然我能花自己的钱来投资，为什么还要贷款，然后付利息？

的确，每个人和每单投资都千差万别。有些朋友的资金比较雄厚，可以为投资商业地产提供足够的资金支持。而且并不是所有商业的投入都会高得让人难以企及。所以如果哪位朋友觉得不用贷款也能投资成功，那自然也不能算错。

>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

但是不贷款也意味着自己身边的流动资金减少了，那会给为未来的生意带来不必要的财政压力，也会带来更多不确定的风险。一旦发生什么突发状况，那就只能试着在短时间内获得贷款来应急。而在这种情况下贷款很有可能会对自己不利，甚至根本无法获得贷款。

从这点上说，早点寻求贷款，不仅仅是为了投资，也是为了规避可能带来的风险。

贷款金额太少

和第一点类似，很多朋友不希望借太多的钱，最简单的理由是借的越多付的利息也会越多。这种想法肯定不能算错，而且在投资时小心谨慎，这也是对的。但是如果对一个项目的投资成本预计过低，以至于贷款过少，那就有可能让投资人陷入一个进退两难的困境——如果放弃，之前的投资就打了水漂。而如果继续，就意味着可能要继续贷款，以追加投入。而在这种情况下贷款，就像第一点中说的，同样可能对自己不利。

有些朋友可能觉得商业地产明码标价，想估算投资成本很容易。其实不然。比如有些朋友购置农场，那就必须考虑农具翻新和种植、饲养等生产成本。如果购置学校，那还要考虑教学设备和楼舍翻新的成本。此外，还有搬运、停工所可能造成的开支或损失。总之，预估一个支出情况。

过于关注利率

造成有些朋友可能贷款太晚，或者不敢多贷的原因就在于贷款利率。毫无疑问，贷款利率是一个相当重要的问题，但这绝不是贷款的重点。整个贷款过程中还有许多更重要的问题值得关注。比如：

对方提出怎样的贷款条件？
对方提供多少款项？
在还款时有多大的灵活性？
一旦违约该怎么办？
你是否需要拿你的个人资产来做担保？

这些问题都要比贷款利率来的重要。有些朋友在贷款时没有仔细审查这些条款，尤其是一些投资经验不太丰富的朋友。他们可能觉得这都是些无关紧要的细节。或者说，这些条款每家贷款机构都一样。这是个很大的错误。实际上，不同的贷款机构给出的条件可能千差万别。

俗话说，天上不会掉馅饼。如果你在贷款时看到某个机构要你付的利息比别家的低，那你就更要仔细阅读这些条款了。所以最好的办法还是货比三家。

还款过快

很多华人朋友可能相信这样一句俗话，叫无债一身轻。所以在贷款后总希望自己能赶紧把欠债还清。当然，借了钱肯定得还，减少负债肯定也是一件好事，但有时候过于着急地还贷可能并不是一个明智之选。理由同样是，这样可能会造成资金短缺。或者，这些钱仅仅用来还债，可能还不如拿来继续投资，这样反而能获得更多利润。

居外网上出售的温哥华商业房产，建造面积约6.5万平方英尺，每天的交通量为3.3万车次，前行几分钟即可抵达温哥华市中心（点击图片查看房源信息）

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当然，这不是说不完全应该趁早还清贷款，而是说在做选择前需要进行仔细比较。可能造成资金短缺的风险，或者如果用于继续投资所可能带来的利润，较之提前还清贷款所节约下的利息成本，究竟孰重孰轻。如果你觉得此刻继续投资，或者手上留点活钱对你更加有利，那就别急着还债。

没能说服银行

一个优秀的商业地产的经纪，往往都能发现许多具有投资潜力的暗盘。投资者也往往能认识到这些暗盘的价值。但是如果是一些投入比较大的项目，如果投资人不能获得贷款，那依然会坐失良机。

其实要获得贷款并不是特别困难。首要的问题就是讲明这一投资的价值与机会所在，以及如果你取得贷款，你将如何运用这笔款项。在商业地产方面，最重要的是让对方相信你的判断是准确的，并且你有能力及时还款。

财务状况混乱

有时候，投资商业地产的主体有时候并不是个人，而是一家公司。比如要买一处新的酒店、学校，甚至一栋办公楼。这时候作为经营者，对于自己公司的财务状况就一定要十分注意。有些朋友可能在中国经营生意十分成功，但是因为不熟悉加拿大的财务制度，同时又因为工作繁忙，所以财务状况略显混乱。这在贷款时是很致命的。

保持一个良好的财务记录在加拿大相当重要，包括年终的财务报表。而一个凌乱的财务记录不仅可能让自己对企业的情况造成误判，在贷款时也会让你无法提供有效的文件，或者让信贷机构怀疑你的经营管理能力，以至于根本无法获得贷款。

避免这种情况最好的办法就是雇佣一个专业的会计，同时选择一位专门从事财务管理的顾问。这是管理公司财务的需要，也是能获得贷款的保证。而且就像我们曾经在《海外商产投资101：搭建决策顾问团队秘诀》里所绍过的，一名优秀的财务顾问本身就是一个商业地产投资团队中不可缺少的人物。

责任编辑：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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西班牙房价涨涨涨买房移民政策恐生变？| 西班牙

2013年西班牙政府推出投资移民法案是有原因的：2007年之后西班牙曾遭受全球及欧洲债务危机，房价下跌。2009年西班牙未售出的新房积压达到了649,780套，为史上最高。大量的房地产商，房屋中介破产倒闭，西班牙的主要产业之一建筑业进入寒冬，工人纷纷失业。为了刺激房产市场，抛售大量的不良资产和促进就业，2013年西班牙的在野党人民党推出了创业者法案，鼓励借助外来的投资带动经济增长。

投资移民政策的推出已经过去了将近四年，目前西班牙的经济和政局发生了什么变化？2017年不少投资移民面临着外汇出境难的问题，不少读者非常关注投资移民政策是否还能持续实行，2、3年后是否还能办移民？基于大数据，本所做了如下分析：

西班牙经济复苏并且高速增长领跑欧元区

2016年西班牙的国内生产总之PIB实现了3.2%的高速增长，超越了西班牙政府，各大银行以及国际货币基金组织之前2%-2.8％的增长预计。2010年来各大政府机构，基金和国际货币基金组织对西班牙经济开出了增长3.5%的期望值，并且各大评级机构普遍认为西班牙的经济增长是由内需和对外出口扩大拉动的“健康增长”，并且将在未来的五年内持续增长。在经历了多年的经济危机的欧洲大陆，3.5%的增长值让西班牙远远领跑其它的欧洲国家，甚至领先于世界两大经济体英国和美国。

在总体经济增长的利好局势下，西班牙政府表示将通过各项政策继续刺激就业，争取在2020年前将国民失业指数降至11.2％以下，接近经济危机前水平。

房价三连跳，西班牙全民聚焦买房

西班牙经济目前伴随着近两年来欧元经济区复苏的大好形势，加之美国政局动荡，美元大幅度下跌，西班牙房价搭上了上涨的“直通车”。根据西班牙世界报2017年9月5日发布的消息：2017年第一季度西班牙二手住宅的价格比2016年同期增长8.24%，西班牙自2006-2007年以来积压的二手房数量达到了最低水平。目前西班牙房屋均价最高的两个城市分别为西班牙的巴塞罗那（2754欧元／平方）和马德里（1970 欧元／平方），与此同时，首都马德里的一些高端区分如Recoletos、Justicia和Jeronimos的豪华住宅的均价已经达到了8000欧元／平方。在经济低迷的前几年，西班牙人之间寒暄之间问得最多的就是，你有工作吗？而如今高速增长的房价带动了大城市租金的翻倍，西班牙人大呼“已经买不起房了”，而当下最热门的谈资也换成了，你买房了吗？

海外投资人对西班牙房产的青睐有加

得益于西班牙购房移民政策，海外投资人对西班牙房产的兴趣正在增加。其中，中国投资人对西班牙房产的关注程度更是与日俱增。根据最新的各国在西班牙买房的数据统计显示，西班牙全国共售出近10万套住宅。其中，外国人买房占总量的12.93%，中国人占总量0.55%，位列第七，是在西购买房产最多的非欧盟国家。除了中国之外，还有英国、法国、德国、意大利、比利时，俄罗斯甚至还有北欧和中东国家的投资人，均看好西班牙房产。

房屋价格上涨带动租金暴涨，投资回报率可观

根据西班牙最大的房屋交易门户网站idealista和fotocasa的数据显示，2017年8月份想要在西班牙租住一个房间要比2016年的同期多付17.70%的房租。在西班牙租住一个房间的平均价格已经达到了318欧元，马德里和巴塞罗那的平均价格更是达到了417和478欧元／房间。

西班牙近两年房价的上涨让很多收入不稳定的人买不起房或者不敢买房。高涨的房租也使得需要共享一个屋顶的人群也不再局限于年轻的学生，很多白领也纷纷放弃独居，而为了节省房租加入到了合租房的大军中。根据西班牙世界报2017年9月5日的报道，西班牙的首都马德里是西班牙房租上涨最快的城市，最后一年房租的涨幅为31.30%，其次为巴塞罗那28.70%，马约尔卡岛23.20%，圣地亚哥市14.60%，马德里的卫星城Getafe13.40%及瓦伦西亚13.10%。高涨的房租使得马德里房屋的平均收益率达到了6%甚至7%-8%，许多受到鼓舞的买家认为持续升高的房价会延迟许多家庭买房的计划，进而进一步推动租房市场的需求。马德里某房产中介在采访中表示2017年的6月份，租房市场的需求达到历史最高水平，许多优质的房源在放出广告的当天就被预定。

马德里是西班牙房租上涨最快的城市。图为居外网在的一处马德里在售5卧4卫豪宅，售价仅约1,096万元人民币（点击图片查看房源信息） — 马德里是西班牙房租上涨最快的城市。图为居外网在的一处马德里在售5卧4卫豪宅，**售价约1,096万元人民币**（点击图片查看房源信息）

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西班牙投资移民或关闭？

对这个读者普遍关注的问题，西班牙中国律师事务所季奕鸿律师分析道：

首先西班牙并非传统的移民国家，其人口数量和人口的出生率都维持正常水平，并没有像加拿大，新西兰等国家一样需要外来移民来扩充其人口数量的需求。因此2013年的投资移民政策纯粹是因出于经济方面的需要。

其次，基于上文各项数据的分析，目前西班牙的经济形势趋于稳定，积压的房产也在近几年的减少了三分之一。西班牙主要城市的二手房的价格更是自2013年以来上涨了30％-45%，房价的升高也导致了房租的大幅度上升，如果继续利用外来投资来拉动房价，势必会引起西班牙本地民众的不满。为了安抚西班牙民众的情绪并且为保证目前的政党未来能够继续连任，西班牙政府将会重新审视该政策的可行性。

再纵观热门的移民国家，各国的移民政策都在不断收紧，例如美国、澳洲、加拿大等国家持续不断的新政改革，使得投资移民的门槛不断提升。欧盟一些同期发布投资移民政策的欧洲国家，如匈牙利已经于2017年的3月关闭了投资移民。目前大多数来自中国的投资客人都面临着外汇管制的问题，有些人因为资金周转的周期问题延迟了投资的计划，等资金到位后发现房价已将上涨了5％-10%。那么也不排除，一些计划明后年再办理移民的客人，等到资金到位后，发现西班牙投资移民已经缩紧或者停办也不是没有可能，因此，无论着眼于现在还是放眼未来，要移民西班牙还是早做准备为好。

同时季律师也提醒广大已经获得移民居留的朋友们，投资移民正式获批后，申请人就获得了在西班牙合法居留的权利，合法居留权是公民的基本权利。就算未来投资移民关闭，西班牙政府也无权剥夺外国公民在西班牙已经获得的合法居住权，因此该政策的取消不会影响既得的西班牙居留权。

从科技人力资源来看多伦多楼市 | 加拿大

科学技术是第一生产力，科学技术也是经济指标里很重要的基本面…

日前多伦多在世邦魏理仕的年度技术人才城市排名中名列北美发展最快的科技市场。在北美前50个大城市中，排名从去年的12位上升到目前的第6位。结合这一报道和近期一系列多伦多商业方面的消息，Daisy黄岚想和大家分享一下从科技人力资源角度对多伦多楼市可能产生的影响，先来看一下报道：

根据世邦魏理仕2017年度科技人才评选报告，多伦多是北美发展最快的科技市场，基于其吸引和培养科技人才的能力，多伦多从第12位上升到第6位，主要得益于2015年至2016年科技类就业数量大增，新增了22,500个技术工作岗位。多伦多也是高科技企业经营业务的最具价值的市场之一，而从成本和人才质量来看也是北美高科技企业投资性价比最高的地区。

报告中提到“多伦多在成为世界级高科技人才方面正处于领先地位，特别是在人工智能领域”，过去一年以来，多伦多的技术劳动力的增长速度令人难以置信。从2015年到2016年多伦多新增加的科技工作是纽约和旧金山湾地区新增的总和，这显示了多伦多的科技产业充满活力。多伦多每增加4个工作机会中就有一个是科技类工作。科技公司现在占据了多伦多所有现有办公空间需求的20％以上。”

根据世邦魏理仕的报告，多伦多也被认为是北美第二大经营科技公司的最便宜的市场。在多伦多经营一家500人的科技公司的估计成本（考虑人才和房地产成本）总计2590万美元，远低于最便宜的美国市场俄克拉荷马市的3390万美元。即使你消除了加元对美元的折扣效应，多伦多仍然是北美科技公司最具成本效益的市场之一。与纽约、旧金山、和波士顿等主要市场相比，无论汇率如何变化，多伦多在人才和办公室成本方面仍然相对便宜。

毋庸置疑多伦多已经成为众多顶尖国际公司的高质量的人才库，加上加拿大的移民政策，使多伦多能够从全球吸引最优秀的人才。这和美国旧金山湾区硅谷的发展很相似，目前硅谷有40%的人才出生在美国以外地区，这也是为什么加州一直以来是民主党的票仓，因为从硅谷大佬到技术打工仔，都是被长久以来包容的多元的加州文化所吸引。特朗普总统上台后的一系列政策正使得多伦多在人才方面有机会进一步缩小和硅谷的差距。上个月Google谷歌总裁施密特在多伦多湖滨未来城市创新发布会上的一番表述更是实实在在地印证了他对加拿大移民政策的看好和对多伦多的信心：“加拿大是移民之国，多伦多市移民之家，太好了，你们要知道技术是由移民驱动的！我们美国的某人（特朗普）应该好好学学，我真心希望加拿大继续现在的移民政策… 因为移民将是国家成功和经济繁荣的基石。”

说到经济基本面不得不提办公楼地产，它是商业地产的一类，也最能体现经济好坏。近年来，虽然资源类企业比较低迷，但受高科技行业增长的推动，多伦多市区办公楼的空置率在北美各大城市排名中都处于低位，9%，也就是说办公楼出租率非常饱满，多伦多办公楼空置率在2017年第二季度更是达到近年来的最低，从第一季度的4.6％降至3.8％。

更多的高科技企业带来的是更多的商务旅行和人员流动，这也和多伦多的酒店物业市场产生了联动。就在10月份，多伦多市中心最具标志性的酒店之一的喜来登中心酒店以3.35亿美元创纪录的价格转手，这是加拿大有史以来规模最大的单一酒店交易。这家酒店原为万豪国际集团所有，是多伦多最大的会议酒店，位于多伦多金融中心的一个显著位置，靠近Bay和Queen大街的交汇处，与市中心30公里长的地下PATH网络直接相连。据悉，买方将进一步投资装修，确保酒店继续在多伦多市中心占据主导地位，并预计在未来两年每年业务增长8％。总体来看，多伦多的坚实的基本面正在推动一个高度活跃的酒店投资市场，该市场在2016年的交易额达到了41亿美元——这是自从近十年来所未见的规模。截至2017年第三季度，估计有28亿美元的交易记录，多伦多几乎占了三分之一的数量。

多伦多市中心Yorkville区One Bloor，楼高85层，目前被定为多伦多最高的住宅建筑，416套豪华公寓俯瞰城市天际线（点击图片查看这套居外房源的信息） — 多伦多市中心Yorkville区**One Bloor**，楼高85层，目前被定为多伦多最高的住宅建筑，416套豪华公寓俯瞰城市天际线（点击图片查看这套居外房源的信息）

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Daisy黄岚曾在2016年6月发表过原创的针对宏观基本面的文章【多伦多房价上涨终极解密】。时至今日2017年底，黄岚认为加拿大在资源和传统产业不振的倒逼下正在寻找并已经找到了新的决定性的增长点，那就是移民的开放政策和多伦多作为全球高科技人力资源和高科技产业热点城市的兴起。短期内由于贷款政策的影响可能会让市场有一段时间的盘整，但从长线来看楼市基本面必定看好。

责任编辑：Zoe Chan

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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多伦多房市红火结束2017 公寓同比价格狂涨16.4%！| 加拿大

根据多伦多地产协会最新的报告，在过去的11月，在MLS上共完成了7374宗房地产交易。这一数字较之今年10月有所提升，但是和去年11月相比，则下降了13.3%。新上线房源于11月达到14,349套（栋），相比去年11月增长了37.2%。

地产协会主席Syrianos表示， “我们看到，今年秋季，GTA居民的购房需求正在逐步上升，而且还超过了正常的季节性趋势。与当初温哥华所经历的情况类似，安省公平住房计划，和海外买家税所造成的影响正在减弱。更重要的是，即将于明年1月生效的新的抵押贷款规范，也将促使一些家庭加快他们的购房决定。”

根据地产局的数据，房价指数(HPI)综合基准价格在2017年11月较去年同期上涨了8.4%。与去年同期相比，所有房屋类型的均价下降了2%。这很大程度上是因为相对于去年11月，今年11月的独立屋销售所占的比例较小。在价格增长方面，高密度住宅类型的价格涨幅仍然是一马当先。与2016年11月相比，公寓的均价成两位数上涨。

多伦多地产协会市场分析部主任，Jason Mercer 表示：“市场中各个部分的变化情况是不同的。根据今年春季对消费者购房意愿的调查，我们依然相信，目前Townhouse和Condo市场的供求情况要比‘独立屋’和‘半独立屋’市场，来的更加均衡。我们将在明年1月底发布更多关于2018年消费者意向的信息。届时多伦多地产协会，也将发布第三个‘年度市场回顾及展望报告’。”

接下来让我们看看二月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区11月独立屋交易3,131宗，数量上较去年同期减少19.1%。独立屋均价$996,527，较同期下降了5.8%。在交易数量上，多伦多市为812套，均价$1,276,184。数量和价格均居于全市之最。位于西部的皮尔区634套，数量上名列第二。

在皮尔区，11月独立屋均价为$897,500，其中Brampton售出352套，数量为全区最多，但均价最低，仅$776,280。密西沙加售出227套，位于第二，但均价最高，为$1,060,211。Caledon

仅售出独立屋55套，均价$1,001,753。

Halton区11月售出独立屋398套，均价$1,050,176。其中Oakville售出138套，均价$1,438,656，两者均位居第一。Burlington售出110套，均价$871,879，均位于第二。Milton售出96套，均价$841,998。Halton Hills仅售出54套，均价$790,683。

半独立屋

半独立屋方面，整个大多地区11月共成交741宗，数量上同比下降6.2%。半独立屋均价$730,668，同比上升1.2%。

多伦多市共售出半独立屋267套，均价为全市最高，为$904,711。

皮尔区共售出半独立屋277套，数量上居全市第一，均价$638,927。其中Brampton售出最多，为158套。但均价最低，为$610,699。密西沙加售出量第二，为109套。但均价最高，为$679,543。Caledon仅售出半独立屋10套，均价$642,230。

Halton区仅售出半独立屋39套。Oakville售出8套，均价最高，为$719,037。Halton Hills仅仅售出2套，均价第二，为$628,450。Milton售出19套，数量上最多，均价第三，为$627,521。最后是Burlington，售出10套，均价仅$555,100。

Condo镇屋

整个大多地区11月售出Townhouse共计558套，较去年同期减少9.3%。Townhouse均价$627,700，较去年同期上涨4.8%。

多伦多市共售出Townhouse 184套，均价$632,713，为全市第一。

西部的皮尔区共售出Townhouse 191套，数量上位居全市第一，均价$515,587。其中密西沙加售出142套，均价$540,345。Brampton售出49套，均价$443,837。Caledon没有交易记录。

Halton区11月仅售出Townhouse 67套，均价$525,580。其中Burlington在数量和价格上均位居第一，售出数量为28套，均价$575,525。Oakville在数量和价格上均位居第二，数量为22套，价格为$519,700。Milton售出10套，均价$458,039。Halton Hills售出7套，均价$440,771。

Condo公寓

11月大多伦多地区售出Condo共计2,210套，数量上较去年同期减少7.9%。但Condo的价格比去年11月却狂升16.4%，达到了$516,965。

多伦多市占据了11月Condo交易数量的三分之二以上，达到了1,606宗，均价为$555,396，同样为全市之首。

皮尔区售出condo 298套，均价$386,182。其中密西沙加售出247套，均价$394,806。Brampton售出51套，均价$344,420。Caledon没有成交记录。

Halton区11月共售出Condo 87套，均价$443,687。其中Oakville售出32套，均价$459,918，价格与数量均位于第一。Burlington售出31套，均价$455,565，数量与价格仅次于Oakville。Milton售出23套，均价$408,083。Halton Hills仅售出一套，价格$375,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

11月，Attached/Row/Townhouse 共售出631套，均价$698,436。

多伦多市共售出97套，均价$1,002,904。皮尔区售出142套，均价$599,580；Halton区售出114套，均价$646,377。

皮尔区中，Brampton售出最多，为100套，均价$572,286，为全区最低；密西沙加售出26套，均价全区最高，为$688,990；Caledon售出16套，均价$624,881。

Halton区中，Oakville售出47套，数量居于第一，且均价远高于其他地区，达$712,185。Milton销售数量次之，为68套，均价$597,548。Burlington售出17套，均价居于第二，为$613,584。Halton Hills售出8套，为全区最少，且均价最低，为$585,800。