美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——舊金山(公寓)

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是加州(人口)第四大城市舊金山的公寓

舊金山灣區地區分布

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的公寓

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲0.9%
舊金山公寓房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加15.3%
舊金山公寓房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為45天
舊金山公寓掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為104.25%
舊金山公寓售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為44.25%
舊金山公寓線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

在第三季度,舊金山保持與前幾季度一致的步伐,趨於正常化的市場使買賣雙方達成了良好的平衡。八九月份的銷售活動與上年同期保持了同等水平。七月銷量比去年有明顯下降,但整個舊金山灣區都呈現了這一趨勢——從去年七月的頂峰狀態回落。

今年夏天,房價上漲的趨勢有所緩和,市場上各類房產的價格中位數均比去年夏天有所降低。價格正常化以及房產儲量增加是買家購買力天花板的功能之一。雖然不斷增長的供應提供了喘息之機,但房產儲量仍然較低,對舊金山的房產市場仍然是一個較大的挑戰。隨著青年人被城市的便利設施吸引,價格適中的房產數量不足,這是舊金山面臨的一大問題。售價高於100萬美元的房產數量不斷增加,但供應量仍然低於公認的正常水平或一個平衡市場的水平。

市場統計數據

去年秋天,售價高於掛牌價格的房產數量減少。買家對公寓的熱情降低。但是,在定價低於200萬美元的公寓中,50%以上的房產售價高於要價。

舊金山售價高於要價的公寓比例;舊金山售價高於要價的獨棟房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金銷售的最接近房價中位數1,085,000美元的一套房產。

170 King Street, #1006, San Francisco, CA 94107
  • 加利福尼亞州94107,舊金山1006號,King街170號
  • 2室/2浴/922平方英尺
  • 售價:1,099,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山出售的售價最高的房產。

2121 Webster, #PH5, San Francisco, CA 94115
  • 加利福尼亞州94115,舊金山PH5,Webster 2121號
  • 0室/0浴/3,078平方英尺
  • 售價:11,750,000美元

前景預期

過去幾年中,舊金山的房地產市場狀況良好,今年也有望保持正常化趨勢。但舊金山的房產需求仍然旺盛,技術產業持續刺激對該地區的投資。總統大選尚未塵埃落定,對全球的金融市場造成影響,這將導致市場上出現一定程度的恐慌,但傳統買家的需求仍然不變。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或瀏覽太平洋聯合國際的居外網專頁

 

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——舊金山(獨棟房產)

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是加州(人口)第四大城市舊金山的獨棟房產。

舊金山灣區地區分布

下方圖表中的銷售數據包括舊金山的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲6.3%
舊金山獨棟房產房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加0.6%
舊金山獨棟房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為36天
舊金山獨棟房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為111.47%
舊金山獨棟房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為52.76%
舊金山獨棟房產線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

在第三季度,舊金山保持與前幾季度一致的步伐,趨於正常化的市場使買賣雙方達成了良好的平衡。八九月份的銷售活動與上年同期保持了同等水平。七月銷量比去年有明顯下降,但整個舊金山灣區都呈現了這一趨勢——從去年七月的頂峰狀態回落。

今年夏天,房價上漲的趨勢有所緩和,市場上各類房產的價格中位數均比去年夏天有所降低。價格正常化以及房產儲量增加是買家購買力天花板的功能之一。雖然不斷增長的供應提供了喘息之機,但房產儲量仍然較低,對舊金山的房產市場仍然是一個較大的挑戰。隨著青年人被城市的便利設施吸引,價格適中的房產數量不足,這是舊金山面臨的一大問題。售價高於100萬美元的房產數量不斷增加,但供應量仍然低於公認的正常水平或一個平衡市場的水平。

市場統計數據

去年秋天,售價高於掛牌價格的房產數量減少。買家對公寓的熱情降低。但是,在定價低於200萬美元的公寓中,50%以上的房產售價高於要價。

舊金山售價高於要價的公寓比例;舊金山售價高於要價的獨棟房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山銷售的最接近房價中位數1,275,000美元的一套房產。

76 Cragmont Avenue, San Francisco, CA 94116
  • 加利福尼亞州94116,舊金山,Cragmont大道76號
  • 2室/1浴/1,075平方英尺
  • 售價:1,275,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在舊金山出售的售價最高的房產。

2741 Vallejo Street, San Francisco, CA 94123
  • 加利福尼亞州94123,舊金山,Vallejo街2741
  • 5室/6浴/4,645平方英尺
  • 售價:8,800,000美元

前景預期

過去幾年中,舊金山的房地產市場狀況良好,今年也有望保持正常化趨勢。但舊金山的房產需求仍然旺盛,技術產業持續刺激對該地區的投資。總統大選尚未塵埃落定,對全球的金融市場造成影響,這將導致市場上出現一定程度的恐慌,但傳統買家的需求仍然不變。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

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西雅圖 vs 溫哥華:是昔日重來,還是前車可鑒?| 美國

對於來自亞洲的移民和移民家庭而言,舊金山洛杉磯溫哥華這樣的西海岸大都市,一直是通往繁華新世界的指路明燈。現在的中國買家歷經數代,已經適應了北美生活的轉變,他們的經驗和潮流趨勢,更多指向考慮經濟基本面、財務情況和教育機會,以及整體生活質量等實際因素。因此,相對購買力、資本增值潛力,乃至溫哥華最近實行的15%外國購房者特別交易稅等因素,使得對西雅圖等替代市場的興趣與日俱增,也就不足為奇了。這些新興的國際化門戶城市,終將成為新一代的潮頭焦點。

中國熱門住宅房地產搜索門戶網站,居外網(juwai.com)的美洲區市場總裁馬修·莫爾指出,市場出現了顯著變化:“與去年同期相比,居外網2016年8月對西雅圖的購房咨詢量增加了143%;與此同時,溫哥華的咨詢量同比下降了81%。而且數據變化集中在高端市場。”

巍巍群山、莽莽密林,普吉特灣海水正藍,外加高品質的學校、充滿活力和多元化的經濟,且無州所得稅(不像加州),大西雅圖地區由內而外散發吸引力,近年來更是掀起了中國買家扎堆投資的浪潮。相比一直深得移民垂青的溫哥華和舊金山等傳統熱門目的地,太平洋西北地區很長時間以來保持著低調,從而幸運地避免了由非居民投資房地產帶動的高增長形成的泡沫陷阱。然而,業內專家認為,這可能是無可規避的未來。訓練有素的專家一眼就看出,西雅圖和貝爾維尤的發展酷似溫哥華,只是中間隔了二十年左右的時光。

總部位於西雅圖的Realogics蘇富比國際地產公司總裁兼首席執行官迪恩·瓊斯,也是加拿大公民和溫哥華市前居民,覺得現在的西雅圖大都市圈的發展似曾相似。他的地產公司一直致力於向中國移民以及其他亞洲買家推廣本地房地產,獨家發布了微信門戶平台,建立了公司內的亞洲服務團隊,集合了一整個團隊的房地產顧問專家,都具備專業的語言能力,為外國買家提供專業服務和物流支持。瓊斯同時兼任華盛頓州中國交流理事會董事理事,稱該區域已做好准備,迎接一波接一波的海外直接投資。

 “感覺歷史正在重演,只是換到加拿大邊境以南來了,”瓊斯指的是在過去的二十年裡,依靠國際移民和投資風生水起的溫哥華大都市圈的發展。 “精明的投資者不會錯過任何一個發展機會,從中國大開發商的持股人,到中國的航空公司等等,都贊同說西雅圖地區的經濟基本面無可挑剔。幸運的是,海外需求對我們的內需驅動來說是錦上添花,就業、人口和財富都有進一步增長。太平洋西北地區的中位數房價和房租的增長在全美首屈一指。”

與溫哥華截然不同的是,普吉特灣地區的住房市場並非依賴移民或外國直接投資提振。相反,它一直在穩步吸引本地知識密集型企業的生產性資金投入。微軟、亞馬遜和Expedia均將總部設立於此,谷歌和臉書公司也在本地駐扎了一支龐大的員工隊伍,蘋果和總部在中國的阿裡巴巴競相宣布其辦公室擴展計劃,自20世紀80年代以來,西雅圖的高科技成分一直在穩步增長。這些高薪職位吸引了眾多就業力量,形成高收入的就業生力軍。根據頒發牌照的政府部門的統計數據,僅2016年7月,就有超過22,000名外州司機取得了華盛頓州的駕照,比去年同期增長30%,其中來自加利福尼亞州、俄勒岡州和得克薩斯州的外州居民分列前三位,其總數到達外州人士的三分之一。同期獲取駕照的人群中,共有410是來自亞洲的新注冊人(其中77人來自中國),86%集中在金縣(華盛頓州)。人口普查資料顯示,亞裔是該地區人口增長最快的族群,東區尤為顯著。

隨著影響力與日俱增,西雅圖的本土文化地位也不斷上升,2015年中國國家主席習近平高調訪問便是明證。來自中國的直接投資洶湧澎湃,移民通道如水銀瀉地。同時貝爾維尤市建立了世界上唯一的全球創新交流中心(或稱GIX),由本地的華盛頓大學、北京的清華大學以及微軟聯合創建的先鋒合作伙伴,開展絕無僅有的高科技教育計劃和定制服務項目。

大西雅圖都市圈已經將自身定位為中國家庭力有可逮,享受生活,並且在二十一世紀可持續發展的經濟中積累家庭財富的地區。來自中國內地的買家,以及早輩便已定居於此的華裔居民買家,支撐起了熱門的東區社區的豪宅銷售額的半壁江山(30%到50%)。新港海岸的貝爾維尤社區,風光獨特,擁有大量濱海豪宅和威尼斯般縱橫交錯的水道,然而在2011、2012、2013連續三年的房產銷售記錄中,沒有一棟銷售價格高於300萬美元的豪宅。之後卻異軍突起,2014年一舉售出3座300萬美元以上的房產,2015年更躍升至8座。這11座豪宅,除兩座以外,其余買家均為華裔姓氏。2015年的銷售冠軍是默瑟島北端的海濱莊園,售價高達1,380萬美元,盡管以信托形式收購,實際為中國公民擁有,也很難說出人意表。最近,瓊斯證實他麾下經紀人2016年8月的(意向)銷售冠亞軍分別是胡安妮塔地區一座售價高達549萬美元的海濱豪宅,和馬轡小徑上一座售價為485萬美元的馬術莊園,兩者均創下所在社區的價格新紀錄,買主也均同為中國買家。

“在太平洋西北地區達到奢侈級別的房產,在國際買家眼中,其實還在價廉物美的範圍內,”瓊斯觀察道, “特別是與西海岸屈指可數的那幾個超級城市相比,這些創紀錄的價格簡直物超所值。”

大勢所趨,大西雅圖地區吸引了一些世界頂級的房地產開發商進駐,開發、打造名牌住宅和混合用途項目。漫步貝爾​​維尤市或西雅圖市中心,隨處可見熱火朝天的開發項目,高聳入雲的塔吊。來自大中華地區的知名開發商如萬科、Plus投資管理公司、鷹君集團與拓宏國際集團都在大力開發新建築項目,而本地最有價值的一批商務寫字樓,例如76層的哥倫比亞大廈,正在受到總部設在中國香港或中國大陸的投資基金要約收購。其他一些更分散更個體的項目,則利用美國移民局EB-5移民簽證項目籌措資金,這種投資移民項目中,每個外國移民家庭(其中大多為中國家庭)可通過向合格的項目投資至少50萬美元,換取成為美國公民的機會。簡而言之,中國的開發商利用各個中國移民家庭的資金興建開發項目,而開發項目又出售給已經居住在美國的中國新移民,和其他計劃移民到美國的中國家庭。

大西雅圖地區由內而外散發吸引力,近年來更是掀起了中國買家扎堆投資的浪潮。

起初(直至2014年的移民政策改革),加拿大的投資移民是簡單粗暴的買賣交易,移民直接往政府基金裡存入閾值量的資金,然後將海外資產轉換為加拿大房地產。在許多情況下,根本無人在意所購買的資產的實際轉售價值或維護要求。如同溫哥華城市規劃師甄瑞謙(Andy Yan)所述,溫哥華成為了一座“對衝城”——以住宅為形式的國際財富保險箱,和隔絕本國潛在經濟危機的戰略防風林[1]。即使2014年加拿大簽證改革後,由於中國國家主席習近平的反腐敗鬥爭在中國持續升溫等原因,這種財產轉換仍在繼續。然而,這種由海外買家競購推動的價格飆升,很快超出溫哥華當地經濟承受能力和加拿大當地居民買家購買力之外。

加拿大BC省政府多年來一直否認海外買家的購買力抬升了本地房產的價格,而將房價暴漲歸結於國內經濟形勢一片大好。直到加拿大終止原先的投資者簽證計劃,並退回6萬份申請(其中絕大多數是中國人)兩年後,政府才相信海外買家和本地房價存在直接關聯這個事實。2016年的夏天到來,以省長簡蕙芝(Christy Clark)為首的BC省政府終於如醍醐灌頂,恍然大悟,卻又行事草率,在未經通告、發布征求意見稿的情況下直接啟動對溫哥華大都市圈的非居民外國購房者征收15%的房產交易稅,並且宣布次月(2016年8月2日)生效。

該法案閃電通過,對加拿大的房地產從業人士和他們的客戶來說猶如晴天霹靂,導致市場極度混亂,合同作廢、放棄定金,以及整個地區房屋銷售急挫。據大溫哥華地產局報告,獨棟房屋銷售數量八月同比暴跌了44.6%[2],而中位數價格同比雖然仍略有增益,環比7月狂降16.7%,為39年來最大月度降幅[3]。新房源環比7月也下降了18.1%。據悉,在列治文、溫哥華和本拿比,房屋銷售數量的降幅更高達50%,頹勢明顯(房地產業內人士史蒂夫地產業內人士史蒂夫·薩勒斯基[4]

與此同時,BC省其他地方的房價和去年同期相比繼續攀升,維多利亞市增長了19.2%,證實溫哥華的房價暴跌確實是(外國人房產)交易稅帶來的苦果。

“這是市場持續回調,還是僅僅是短暫停頓,現在下定論為時尚早,”加拿大蘇富比國際地產公司的總裁和首席執行官布拉德·亨德森說。 “顯然無論國內還是國際的買家,都在觀望中。稅收新政不太可能改變長期需求,主要可能還是隨著時間的推移由市場通過價格消化。在此期間,替代性市場,如維多利亞市、多倫多市,甚至美國的西雅圖市都可能從中受益。”

居外網北美總裁莫爾贊同說:“8月在居外網多倫多的購房查詢量猛漲143%,這是過去三年中排名最高的一個月。”

不必擔心普吉特灣地區政府東施效顰,邯鄲學步,向加拿大BC省政府學習,對外國人征收額外的交易稅。如同Realogics蘇富比國際地產在其點擊轉發量頗高的微信文章中所述:“在華盛頓州,我們的州政府和市政府目前都沒有針對外國買家征收特別房產交易稅或過戶稅,也沒有提出任何類似的法案。由此可見,在可以預見的未來,對西雅圖和貝爾維尤大都市圈房地產市場的唯一影響,將會是相比我們的鄰國,外國買家在本地相對購買能力增強了。” 此外,無論是在西雅圖或是貝爾維尤,非居民投資房地產導致的(房價增長)結果遠未達到溫哥華的水平。到這個區域生活的移民個體主要包括:學生、職工和他們的家人,搬到這裡是為了更美好的生活。

事實上,西雅圖的生活質量與其他西海岸門戶城市相比毫不遜色,考慮到其生活成本的性價比的話更是專美於前。在主要國際市場上生活成本最昂貴的城市排行榜中(美國市場研究公司Demographia使用世界銀行與聯合國的“中位數倍數指數”進行比較),溫哥華位列世界第三。舊金山位列第七,洛杉磯與聖地亞哥洛杉磯並列第九。西雅圖名列第二十二位, 相比上述這些城市,以及多倫多紐約邁阿密波士頓等城市,都要經濟實惠得多。Realogics蘇富比國際地產公司最近發布的一份報告中,就曾對溫哥華、舊金山和西雅圖/貝爾維尤大都市圈進行了深入比較,進而解釋為何在這些門戶都市出現較強的基本面與市場價值之間的斷層[5]2016年8月,西雅圖/貝爾維尤大都市圈的獨棟房產的中位數房價是67萬美元,同比增長9.8%。同期可比數據,舊金山的中位數房價則達到116,400美元[6],溫哥華更高達1,214,250美元[7],分別比西雅圖高出65.1?

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是全美最著名的葡萄酒產區納帕縣(Napa County)。

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在納帕縣區域內的房地產市場包括下列地區:美國峽谷、安格文、卡利斯托加、納帕、奧克維爾、拉瑟福德、聖海倫娜以及楊特維爾。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲1.9%
納帕縣房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加0.2%
納帕縣房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為71
納帕縣房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為98.68%
納帕縣房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為42.46%
納帕縣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

與舊金山灣區的其他幾個地方相比,納帕縣第三季度的市場進展相對良好。雖然七月銷量比去年同期有所降低,但八九月份有明顯的回升。總的來說,過去幾年納帕縣的銷售活動保持平穩,而舊金山灣區的其他地方則出現持續的下滑。納帕縣居民購買力相對較高,且房產儲量相對充足,共同促進了房產銷售。

在第三季度,買家對100萬美元以下的房產的競爭回升,很多房產的售價高於要價。100萬美元以上的房產銷量也保持穩定。

市場統計數據

與舊金山灣區整體相比,納帕縣的市場競爭強度相對較弱,但在定價200萬以下的房產中,20%到30%的房產售價高於要價。但是與其他地區一樣,對低價位房產的競爭減弱。

納帕縣售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在納帕縣銷售的最接近房價中位數628,500美元的一套房產。

2121 Camenson Street, Napa, CA 94558
  • 加利福尼亞州94558,納帕,Camenson街2121號
  • 3室/2浴/1,425平方英尺
  • 售價:615,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在納帕縣出售的售價最高的房產。

1095 State Lane, Yountville, CA 94599
  • 加利福尼亞州94599,揚特維爾,State路1095號
  • 5室/6浴/6,400平方英尺
  • 售價:10,200,000美元

前景預期

房產儲量充足以及買家的不斷湧入,將繼續刺激納帕縣未來幾個月的銷售活動。納帕居民的購買力必將幫助該地區的房產銷量超越舊金山灣區的其他地區。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——馬林縣

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是舊金山北灣的馬林縣(Marin County)。

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在馬林縣區域內的房地產市場包括下列地區:貝爾韋代雷、科特馬德拉、費爾法克斯、葛蘭布易、肯特菲爾德、拉卡斯伯、米爾山谷、諾瓦托、羅斯、聖安塞爾莫、聖拉斐爾、索薩利托以及蒂伯龍。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲10.8%
馬林縣房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加9.7%
馬林縣房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為58
馬林縣房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為102.62%
馬林縣房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為55.85%
馬林縣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

馬林縣第二季度末期的銷售活動強勁,到第三季度有所減緩。買家保持謹慎的態度,房產需要更長的時間才能售出。銷售活動主要集中在售價較為低廉的房產——100萬美元以下——速度相對穩定,售價在100萬美元到300萬美元的房產售賣速度明顯的下降。

總之,今年馬林縣高價位房產的儲量面臨一系列挑戰。與去年相比,高價的待售房產逐漸增多,而有跡像表明市場出現了短暫的停頓。同時,低價房產的儲量未出現明顯變化,仍然保持在較低的水平。但是,各個價位的賣家不太可能得到溢價,溢價較去年更少。買家仍然興趣不減,開放參觀日前來參觀的人也絡繹不絕,但前幾年的那種緊迫感已經逐漸消除。

市場統計數據

與舊金山灣區的其他地方相比,馬林縣的買家熱情有更加明顯的下降,特別是對售價高於200萬美元的房產。在舊金山灣區的各個區域,300萬美元以下的房產至少有50%的售價高於要價。

馬林縣售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在馬林縣銷售的最接近房價中位數1,195,500美元的一套房產。

161 Stanford Avenue, Mill Valley, CA 94941
  • 加利福尼亞州94941,米爾谷,Stanford大道161號
  • 3室/2浴/1,677平方英尺
  • 售價:1,195,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在馬林縣出售的售價最高的房產。

170 Laurel Grove Avenue, Ross, CA 94957
  • 加利福尼亞州94957,羅斯,Laurel Grove大道170號
  • 7室/7浴/7,750平方英尺
  • 售價:8,745,000美元

前景預期

總統大選塵埃落定,隨後金融市場也會出現波動,這將抑制高端市場的活動。同時,馬林縣的低價房產數量不足,將繼續對該地區帶來挑戰。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——東灣

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是阿拉梅達縣(Alameda County)/東灣(East Bay)市場。

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在東灣區域內的房地產市場包括下列地區:奧克蘭地區(郵編代碼為94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的區域)、阿拉米達、奧爾巴尼、埃爾塞裡托、肯辛頓以及皮埃蒙特。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲10.2%
東灣房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加17.5%
東灣房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為21天
東灣房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為114.66%
東灣房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為63.35%
東灣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

與去年同期相比,東灣第三季度的銷售活動速度放緩,但仍然保持了強勁的勢頭。本季度初期出現了明顯減速,七月的銷售量下降了兩位數的百分比。但是隨後的情況與去年同期一致。銷售活動放緩的主要原因是房產儲量不足,特別是100萬美元以下的房產。

東灣低價位房產與高價位房產的銷售活動差異明顯,低價房產所剩無幾。同時,100萬美元以上的房產數量逐漸增加,與去年相比,這個價格點正面臨更大的銷售挑戰。但是,三分之二的房產仍然以高於要價的價格售出,這個比例為整個舊金山灣區最高。東灣居民的購買力較高,推動了房價的上漲,該地區也面臨著整個舊金山灣區最大的房價上漲幅度。

市場統計數據

今年秋季,東灣的市場仍然保持競爭力。雖然在定價低於300萬美元的房產中,售價高於要價的房產數量減少,但仍有50%以上的房產售價高於要價。

東灣售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在阿拉梅達縣/東灣銷售的最接近房價中位數964,000美元的一套房產。

544 59 Th St, Oakland, CA 94609
  • 加利福尼亞州94609,奧克蘭,59號街544號
  • 3室/2浴/1,625平方英尺
  • 售價:963,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在阿拉梅達縣/東灣出售的售價最高的房產。

149 La Salle Ave, Piedmont, CA 94610
  • 加利福尼亞州94610,皮埃蒙特,La Salle大道149號
  • 5室/6浴/5,833平方英尺
  • 售價:4,250,000美元

前景預期

今年秋天,東灣將繼續吸納被舊金山拒之門外的買家需求,因此銷售活動將持續強勁。對於要求價格相對低廉且能方便到達舊金山的通勤者而言,交通便利的街區仍然具有很強的吸引力。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

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美國 | 洛杉磯“亞洲世界電影節”:文化交流異彩紛呈

大家好,正如我在上一篇專欄中提到的,我受邀報道洛杉磯舉行的第二屆“亞洲世界電影節”,有幸一覽眾多參與甄選的亞洲電影的放映。此外,還能一睹明星走紅地毯,頒獎儀式,以及電影界先鋒人物組成的小組討論。

這次盛會實實在在地展示了好萊塢對亞洲電影的興趣。今年其實沒有很多代表中國的電影。但我相信我們會在未來的電影節裡看到更多中國電影的身影。

這裡坐落在臨近洛杉磯的卡爾弗城(Culver City),這座城市生機勃勃,發展迅速。這些電影在弧光復合式電影院(Arclight Theatre)復合大樓放映,小組討論和招待會則在電影院正對面的卡爾弗城酒店(Culver City Hotel)舉行。這家酒店歷史悠久,展現了好萊塢復古風貌,《綠野仙蹤》(The Wizard of Oz.)演員在拍攝期間就曾入住在此。

“亞洲世界電影節從種類繁多亞洲世界電影精挑細選,向洛杉磯展示了其中的最佳影片,以吸引更多的人關注該地區電影人,加強亞洲和好萊塢電影產業之間的關系。通過跨文化的合作,我們的電影節展示了橫跨亞洲的51個國家的電影,包括土耳其、日本、俄羅斯、印度和中東。通過這個具有挑戰性的電影節,所有參與評選的電影都有一個獨一無二的獲得指導機會。”

居外榮幸邀請到洛杉磯資深房地產經紀兼教育工作者Susan Friedman代表出席並報導於洛杉磯舉行的第二屆“亞洲世界電影節”

我有幸見到許多制片人,以及贊助這個充滿活力的年輕的、節日的公司的代表。紅毯星光閃耀,眾多女星爭奇鬥艷。電影節排片日程滿滿當當,上午11:00到下午9:00日,多家劇院連續5天放映。我看了幾部電影,包括《阿裡與尼諾》(Ali and Nino),以及《黑母雞》(The Black Hen),強烈推薦《黑母雞》這部電影。

電影節上處處洋溢著電影人的活力和熱情,來自不同國家和地區的電影人、公司,與洛杉磯當地居民聚在一起分享電影的美妙。這是一個慶祝文化合作和理解的好方法。

幾天以後,我參加了亞洲協會南加利福尼亞中心(Asia Society Southern California Center)在洛杉磯彼特莫勒酒店(Biltmore Hotel)舉辦的中美電影峰會(US China Film Summit)。

第一天,位於西木區(Westwood)的加利福尼亞大學洛杉磯分校將舉行業內專家小組討論,備受矚目。在比特摩爾酒店的最後一個晚上,我遇到了一群不同的人,其中許多來自中國的大型公司和制片人,他們來此是為了借鑒學習或尋找融資。電影介紹是最有趣的,包括中美聯合制作的主要電影剪輯。

也就是說,這既是洛杉磯與中國和亞洲重大商業合作,也是重大文化合作。來這個城市旅游和投資物業又多了一個理由。

2016年9月15日至16日,由洛杉磯世界事務委員會主辦,美中企業家商會協辦的“亞洲未來峰會”,在美國加州洛杉磯聖塔莫妮卡舉行。來自世界各地50多個企業領袖及相關國家政要作為演講者,就未來亞洲的迅速發展以及亞洲與加州和美國的關系議題在此次峰會上展開了廣泛而深入的討論。我們榮幸邀請到洛杉磯資深房地產經紀兼教育工作者Susan Friedman參與並為居外用戶現場直擊這次盛事。【閱讀原文

 

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——康特拉科斯塔縣

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是東灣的康特拉科斯塔縣(Contra Costa County)。

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在康特拉科斯塔縣的房地產市場包括下列地區:阿拉莫、布萊克霍克、丹維爾、迪亞布羅、拉斐特、莫拉加、奧林達、普萊森特山、聖拉蒙以及核桃溪。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲6.8%
康特拉科斯塔縣房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度下降3.0%
康特拉科斯塔縣房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為28天
康特拉科斯塔縣房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為100.60%
康特拉科斯塔縣房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為51.61%
康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

2016年第三季度,康特拉科斯塔縣的房產活動啟動較為遲緩,但到該季度末期的表現則非常引人注意。與2015年7月相比,今年七月份的銷售活動稍有遜色,但到了八九月份,情況有所回轉,與去年的水平持平。同時,房產儲量經過前兩個季度的健康增長,可出售房產的數量穩定在去年夏末的同一水平上——但仍然較低。

緊張的房產供應是阻礙銷量增長的主要因素,供應不足也導致房價持續上漲。買家更加謹慎,對價格戰感到厭倦,因此房產出售遲緩。與去年同期相比,房產很難以高於要價的價格出售,溢價較少。

其他待售房產均位於高端市場——售價在200萬美元以上——從今年早些時候開始到夏末,市場呈現平穩狀態,將售價定得過高的賣家重新調整了期望值以便房產能夠順利售出。

市場統計數據

雖然低於舊金山灣的整體水平,但售價高於要價的房產比例與去年秋天基本一致。但是豪華房產——定價高於200萬美元——的降幅最大。

康特拉科斯塔縣售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區銷售的最接近房價中位數1,142,500美元的一套房產:

524 Verona Avenue, Danville, CA 94526-2414
  • 加利福尼亞州94526-2414,丹維爾,Verona大道524號
  • 3室/2浴/2,094平方英尺
  • 售價1,140,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區出售的售價最高的房產:

1155 Camino Vallecito, Lafayette, CA 94549
  • 加利福尼亞州94549,拉斐特,Camino Vallecito 1155號
  • 4室/5浴/3,741平方英尺
  • 售價:3,150,000美元

前景預期

近幾年,秋季是銷售最活躍的幾個月,但去年秋天的銷售活動較為低迷,與去年不同,隨著年尾臨近,我們預計今年秋季的市場活動將與八九月份的水平一致。購房者將有更多的選擇余地,買賣雙方的平衡將趨於更加健康的水平。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或瀏覽太平洋聯合國際的居外網專頁

 

 

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美國 | 【居外獨家】洛杉磯星級經紀Joyce Rey區域指南系列——比弗利山莊

過去一年,大量中國買家咨詢洛杉磯超高端地產,這在洛杉磯有史以來都屬於罕見,其中1500萬美元及以上級別的地產項目尤其受青睞。中國買家喜歡洛杉磯的地產和生活方式,也喜歡洛杉磯地產投資所具有的長期安全性。洛杉磯吸引的不止是富豪買家,還包括中國大型開發商,萬達和綠地集團也分別在在洛杉磯斥巨資建設了房產項目。有見及此,我們很榮幸邀請到美國名人富豪御用經紀人Joyce Rey為居外用戶呈獻洛杉磯區域指南,讓買家更好地掌握各區的優點。無論公寓還是獨棟住宅,洛杉磯多區都有私密性、視野、配套設施和建築美感俱備的完美居所。

美國華人聚集地:洛杉磯“黃金”投資房源推薦

比弗利山莊為游客提供了很多參加這座城鎮非富多彩活動的機會。漫步在誘人的農貿市場之中,傾聽著公園音樂會(Concerts in the Parks)美妙的音樂中,或一睹有55個房間的灰石城堡(Greystone Park & Mansion)的輝煌。

比弗利山莊是白金三角(Platinum Triangle)中心,一個世紀前,為滿足希望在大塊土地上建立宏偉的定制家園的買家的需求而成立。自建成以後,比弗利山莊吸引了不少洛杉磯最富有的購房者。

專業人士和家人可以在比弗利山找到許多豪華的獨戶住宅,其空間、質量和位置優勢其他地方根本無法匹敵。這個地方非常棒,靠近這座城市的所有商業和文化設施,還有一個私人的,不受干擾的居住天堂,業主在經歷忙碌了的一天或晚上後,你可以回到這個天堂。

完美的住所坐落在綠樹成蔭的街道上,遠離城市的喧囂,但交通便利,靠近影城,購物中心和夜生活。房產設計雅致,設備豪華——從廚房到全套衛浴,游泳池,以及露台,全部采用現代化設施 。

美國加州洛杉磯縣西邊城市比弗利山莊

社區概況

  • 居民超過34,000人
  • 面積5.7平方英裡
  • 郵政區號:90209、90211、90212和90213
  • 北靠聖莫尼卡山,西北面與貝萊爾(Bel Air)接壤,南面靠近洛杉磯,東面靠近西好萊塢和費爾法克斯(Fairfax)

住宅選擇

調查比弗利山莊的房地產市場是一場非凡的體驗,充滿了找到完美家園的機會。一個世紀前,比弗利山莊為滿足希望在大塊土地上建立宏偉的定制家園的買家的需求而修建,從那以後吸引了不少洛杉磯最富有的購房者。今天,獨一無二的加州比弗利山莊房地產市場仍持續發展,每天都有新建或已建高端房地產項目上市。

比弗利山豪宅處處

專業人士和家人可以在比弗利山找到許多豪華的獨戶住宅,其空間、質量和位置優勢其他地方根本無法匹敵。比弗利山宮殿式豪宅不斷吸引著好萊塢名人,以及金融精英和文化名人,他們渴望擁有與他們的成就和地位相匹配的住宅。無論你的生活方式如何,在比弗利山買一套房將提供進入這個獨一無二的社區的通行證。這個地方非常棒,靠近這座城市的所有商業和文化設施,還有一個私人的,不受干擾的居住天堂,業主在經歷忙碌了的一天或晚上後,你可以回到這個天堂。

生活閑趣

比佛利山莊位於加利福尼亞州洛杉磯,這是一個令人難忘的城市。這個城市在電影和音樂方面享有盛譽,縱觀歷史,洛杉磯一直被榮譽為全美最獨一無二的地區之一,但選擇住在比弗利山莊不僅僅跟其獨特的位置或所代表的聲譽有關,也是關於享受特殊的生活方式。

購物熱點羅迪歐大道(Rodeo Drive)

比弗利山莊何以成為令人趨之若鶩的絕妙住所,這個安靜封閉的社區不僅享有一流的品質,同時也是世界上最具國際化的旅游勝地地之一。居民居住環境風景如畫,友善的家庭氛圍,價值數百萬美元的住宅受到精心維護,隔壁可能住著某個公司的首席執行官,或是電影明星。這裡直通以其一流的購物場所而聞名羅迪歐大道(Rodeo Drive),您可以在一家世界知名酒店品嘗精美的美食,或者把整個洛杉磯當作您的游樂場,享受您最喜歡的國際都市的生活。

在比弗利山莊擁有一套住房最大的好處方面之一就是伴之而來的生活方式。這個社區展現了居家寧靜和世界級的高雅精妙之間完美平衡。羅迪歐大道集聚了該地區最時尚的商店以及引領潮流的餐館,同時其藝術和文化場景,娛樂項目以及夜生活都大受歡迎的。比弗利山莊房產僅需很短的車程就可抵達洛杉磯最好的海灘和山脈。

中國買家喜歡洛杉磯的地產和生活方式,也喜歡洛杉磯地產投資所具有的長期安全性。我們很榮幸邀請到美國名人富豪御用經紀人Joyce Rey為居外用戶呈獻洛杉磯區域指南,讓買家更好地掌握各區的優點。第一期專題,Joyce先帶大家到洛杉磯住宅區“金三角”之一的貝萊爾。毋庸置疑,這裡是南加州奢華豪宅最為豐富多樣的社區之一。【閱讀原文

 

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名人富豪御用星級經紀人帶領你走上豪宅市場尖端

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美國 | 買房都挑新屋大宅?不一定!揭美國房產買家到底要什麼

科威國際不動產公司(Coldwell Banker)最近召集了一小組銷售助理和經紀人/業主,收集他們對當今買家的最高度關注的條件。結果非常有趣。以下是概述:

小組注意到一個令人驚訝的趨勢,嬰兒潮一代並非所預期的不得不屈就到公寓。相反,50至70歲的人正在享受著小戶型帶來的便利,單層生活空間,以及單戶家庭的隱私。在不得不建立多層公寓的地方,電梯正在越來越多地納入新宅設計。

年輕買家需要富有創意的空曠空間。

另一方面,年輕買家,主要是30多歲和40多歲,仍然喜歡大戶型。收入增加和動力技術允許他們可以選擇自己的生活方式,而不是只看位置。主要居所提供高質量生活的各方面所需,而次要居住則離工作場所更近。非傳統的生活空間——改裝閣樓,谷倉和教堂,繼續吸引這些買家。

小組還注意到室內和室外之間的邊界正在模糊。戶外生活區,餐飲區,甚至臥室都比以往更受歡迎,裝修更奢華。

他們還提到越來越多采用與眾不同的的建築材料——金屬、玻璃、瓷器和質量卓越的制造材料。提高耐用性和減少維護,加上意想不到的材料融合一起所鑄就的美學,增加對買家的吸引力。

在建築用料方面,大理石或花崗岩曾經當道,但現在買家會重新選用銅和不鏽鋼等材料。

新移民也在影響著住房市場,因為他們有自己的要求。例如,西雅圖的中國買家期望房子有兩間廚房,許多買家想要適合幾代同堂的大戶型住宅。

一些小組成員觀察了住宅的“離岸”情況,對那些移居加勒比、百慕大和歐元區等國家的人有吸引力。

男、女買家同樣看重衣櫥的容量和品味。

最後,兩個常見的亮點被添加到列表中:雙衣櫥和雙辦公室。衣櫥是越大越好。談到辦公室,兩個比一個更好。傑德·米爾斯(Jade Mills)說,“甚至60多歲和70多歲的人都在尋找雙辦公室。”

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