到底紐約的高收入租客選擇住哪裡? | 美國

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曼哈頓一直是全美最昂貴租金的榜首,租賃市場平均租金為4,146美元/月。為了能夠支付這平均租金,曼哈頓租房者的收入需要超過$ 150,000 /年。實際上有多少租客有這樣的經濟實力住在紐約最受歡迎的區呢?

根據美國人口普查局2015年美國社區調查(ACS)大約有120,000人達到$15萬年薪的水平。這也是2015年住在曼哈頓的租戶人數。為了更好地了解在紐約的主島上的家庭,一下圖表根據收入比較了多少租房者和業主住在這裡,可明顯的看到高收入階層的影響力(那些收入每年15萬美元或更多)。

通常,賺取更多錢的人更有可能是業主,可是在曼哈頓,高收入租客的數量遠遠超過高收入業主的數量。在人口普查數據顯示,2015年曼哈頓約有85,000個自住型住戶,年收入為15萬美元或以上,比收入相似的12萬個租戶家庭少約35,000個。在過去十年裡,富裕的租房者群體在曼哈頓增長了86%,而富裕的業主只有18%。

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布魯克林西北區是高收入族群偏愛

曾經何時,布魯克林擁有高達324%的富裕家庭到布魯克林西北區這裡租房。截至2015年,布魯克林有超過52,000個高收入租戶家庭,超過洛杉磯,比2011年增加了一倍多。此外,在人口最多的紐約社區裡,高收入租戶增長速度比現高收入業主來得快。

“富有的人的到來” 也就成為了社區高檔化的標志。布魯克林在短短10年中,高收入租戶已經遍布布魯克林各個地區,造成許多社區出現大規模高檔化。像布魯克林高地,鵝卵石小丘,布魯克林下城,DUMBO和Park Slope這樣的社區作為首選。

相比之下,布魯克林的其他區域滯後。布朗斯維爾,Flatbush,City Line,東紐約區和高地公園是一些最多低收入租客的區域。郵政編碼11212擁有最多的租戶家庭年收入低於$50K。根據PropertyShark的數據,在布魯克林最低的平均銷售價格記錄在郵區號碼11239,11207和11236。這些和許多其他布魯克林中部和東部出現最多法拍屋和房價都比較低。

在過去幾年內,數據顯示高收入居民逐漸向東和向南的擴展到Bed-Stuy,Crown Heights,Bensonhurst,Bath Beach和Gravesand。郵政編碼11216和11214越來越受歡迎,這裡富裕的租客數量從2011年以來翻了三倍。

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為何會高收入族群會偏愛布魯克林西北區?

根據紐約歷史的記載,在十九世紀布魯克林因為當時工業發展和移民潮成為了美國人口第三大的城市。因為地理位置接近曼哈頓下城,當時曼哈頓的人口是往上城和東邊對岸的布魯克林遷移,布魯克林西北區也就成為了紐約政府的主要行政區之一。在1965年,紐約市地標保護委員會成立時,布魯克林高地(Brooklyn Heights)榮幸的被選為第一個受保護區。近年,布魯克林西北區也受到許多開發商虎視眈眈和大力的被高檔化。今天布魯克林富有各種的民族色彩,其房子也具有特色,到處可見不同時代所留下的痕跡。不但如此,布魯克林也有很多新型商業大樓提供給各種企業,科技業較為受歡迎。

許多紐約客喜愛布魯克林的社區特色而選擇搬遷到這裡。其次,大多數的居民都因為家庭裡的人數增長而搬遷到更大和價格更低的房子。不管是買或租,布魯克林比曼哈頓還有一段距離。

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紐約房地產銷售精英Anthony Tam專欄全集

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美國 | 2017年美國房地產市場將持續升溫 

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2017年人民幣一路貶值,進一步刺激了中國高淨值人士及投資機構的海外資產部署。在各類海外投資產品中,美國地產投資備受投資者追捧,不但擁有強勢美元貨幣作為支撐,而且在持續復蘇的市場基礎上,產生安全穩健的投資回報。

回顧去年美國房市表現不俗,房地產網站Zillow對全美35個最大都市區的調查研究發現,2016年美國住房總值增長至29.6萬億美元,較2015年多1.6萬億美元,增長了近6%,創歷史新高。  在當前市場持續復蘇的基礎上,美國全國房地產經紀人協會,抵押貸款銀行協會,房利美和房地美等行業機構都預測2017年美國的房屋價格和銷量都將持續升溫。根據房地產經紀人網站(Realor.com)最新預測,雖然購房者今年會面對一些不利因素,但美國房市整體發展前景仍然光明。以下為Realor.com對市場趨勢的幾項預測。

1、2017年首次購房者將占據整體房屋買家的大半

在人口及經濟穩定增長的基礎上,首次購房者的數量將增加。預計首次購房者將在2017年進入房屋市場並占據整體購房者一半以上。調查顯示,去年計劃置業的潛在購房者中有33%為首次購房者,今年則上升至52%。住房自有率在2016年跌至62.8%的低位水平後,今年將略微上升穩定在63.5%的水平。由於房屋市場的復蘇持續加速及住宅需求的增加,新屋銷售量預期將上升10%。新屋開工量將適度上升3%,但仍低於正常水平,當中獨棟別墅及公寓房總興建量達126.5萬。

2、千禧一代和嬰兒潮一代進入置業大軍

千禧一代進入30歲,開始組建家庭安頓下來,嬰兒潮一代中60多歲人群到了退休年齡,開始考慮搬遷,這兩代人將進軍房屋市場。分析預計,千禧一代和嬰兒潮一代將分別構成2017年置業大軍的33%和30%,並帶動房屋市場未來10年的房屋需求。

3、房屋庫存減少,房屋售出時間縮短

Realtor.com分析,當前美國首100大都會區市場的房屋庫存量年同比平均下降11%,預測今年房屋供應將持續緊缺。這些市場的房屋在市面上的平均售出時間僅為68天,較全美平均水平短11天。

4、房屋負擔能力及借貸資格預期將取代庫存短缺,成為置業的最大障礙

2016年,40%的置業人士表示庫存緊缺是他們置業的最大障礙,但根據Realtor.com預期,該障礙今年將可能被房屋負擔能力及借貸資格問題所取代,原因是今年更多首次置業人士將進入房屋市場。去年9月的首次置業人士春季購房調查顯示,37%的受訪人士表明最大的置業障礙是首付問題,另有30%受訪人士則稱很難在預算範圍內找到合適的房屋。美國房地產經紀人協會(NAR)預計貸款利率今年將繼續攀升,年底前上升至4.6%。

6、郊區將受購房者追捧

由於市區居住人口的高度密集,加上千禧一代開始生兒育女,郊區已成為首次購房者的首選居住地。事實上,Realtor.com的受訪者中有50%表示郊區會是他們的首選居住地。原因是一些理想的郊區離市區較近,社區安全性高,居住空間也較大,且提供眾多工作機會和大眾運輸,非常適合家庭居住。嬰兒潮一代選擇郊區一部分原因是他們希望與子女或朋友居住得近一點。

地區方面,根據房地產咨詢公司John Burns Real Estate Consulting今年一月發布的“2016全美最佳銷售綜合社區排名”顯示,西部和南部地區的綜合社區幾乎占據了整個榜單,榜上有名的社區主要分布在德州的休斯頓、達拉斯、奧斯汀,佛州的傑克遜維爾、奧蘭多,亞利桑那州的鳳凰城以及科羅拉多州的丹佛等城市。雖然今年整體住房市場預計將適度增長,但這些城市在強勁的經濟、就業及人口增長推動下,將繼續保持上行趨勢。此外,房地美 (Freddie Mac)的副首席經濟學家Len Kiefer 指出,去年達拉斯休斯頓奧蘭多、鳳凰城等城市的房價漲幅很大,但仍然低於2008年經濟衰退前的水平,這些市場仍有很大的上升空間。

 

和頓集團副總裁黃曉珠專欄全集

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美國 | 紐約房市:回顧2016年,展望2017年

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2016年,作為充滿戲劇化轉變的一年,終於拉上了帷幕。但對於紐約房地產市場來說,這是相對穩定的一年,趨勢有序地放緩。

2016年第一兩個月,紐約房價從2015年達到的高峰稍有下降。3至6月間,無論市場價格及交易速度來說都有所回升,但進入夏季後房地產市場再次趨於平靜。秋季作為樓市旺季,的確比夏天要繁忙,但是整體市場沒有反彈得像去年那麼強勁。下圖是紐約房地產市場各項關鍵指標在2016年11月,2015和2014的總結。

紐約房地產市場各項關鍵指標在2016年11月,2015和2014的總結
紐約房地產市場各項關鍵指標在2016年11月,2015和2014的總結

從圖表中我們可以清楚地看到整體市場交易的時間相對過去一年在拉長。但是,這一年中成交數量和成交總量都穩定在一個較窄的範圍。這意味著盡管樓市放緩,交易還是持續發生。

2017年又會給房地產市場帶來怎樣的局面呢?

業內一些尊敬的評估師例如Jonathan Miller預估市場價格會持續稍微下調。其中有兩個重要因素。

第一,新樓盤供給量還是飽和。2015年大約產生了5,500個新房源,2016年約是6,000個,2017年還有3000個。

第二,2017年房屋貸款率會有所上調。然而,市場上還是存在不少利好因素。最重要的因素是杠杆借貸在整體市場中還是相對比較低。在2016年,獲得貸款意外條款在總交易籌資中的比例十分低,只有26%。房源量雖然持續攀升,但是很大程度上是因為新樓盤的供給,如果發展商停止樓樓盤(已經在發生),供給量會很快下降。在100萬美金以下的樓盤的供給量在3—4個月(需要3-4個月吸收所有供給),100萬—200萬美金的樓盤在7個月左右,然而200萬—300萬美金的樓盤則為8個月。另外,發展商已經放緩新樓盤項目。

最後,2017年紐約市地區的大經濟環境和就業前景還是相當樂觀的。

 

紐約最大房地產代理公司優秀經紀人葛宜珉專欄全集

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美國 | 2017首份房地產數據:加州、紐約稱霸房價最高地區

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大家新年快樂。恭祝大家在新的一年裡事業成功,身體健康。

近來加利福尼亞州南部天氣晴朗。聖誕節前夕,沿海城市的人們享受著陽光,欣賞著美麗的海景,到處生機勃勃。偶爾會下雨,但雨過天晴之後一切都變得閃閃發光。

對於像您這樣近來考慮在洛杉磯投資,但不在此長住的人們來說,共管公寓是一個不錯的選擇。它們與今年三月比佛利山莊大洛杉磯房地產委員會(Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors)中國代表團在上海和中國香港參觀的住宅類型類似。其優點是,價格一般低於獨棟住宅,且相當一部分維護工作由業主協會(Homeowners Association)負責。此外,許多共管公寓均配備安全門,或者屬於高層建築的一部分,因此在無人居住期間更加安全。我強烈建議投資此類優質資產,以此為立足點成為洛杉磯居民。正如您所知道的,洛杉磯有許多奢華共管公寓,其中包括由大型中國公司開發的若干棟。

我還希望與您分享一些關於美國房地產的數據。這些數據將讓您變得更有理由在陽光明媚的加利福尼亞州投資。這些數據由房地產同事Sandra Miller發布。

聖莫尼卡(Santa Monica)在該國房屋售價排名中名列第五!在此工作和生活的我們對此一點也不意外。

美國房屋售價最高的地區幾乎全部位於加利福尼亞州和紐約州。

說明這點並不容易:加利福尼亞州房屋售價一點都不低!在100個房屋售價最高的地區中,共有多達72個位於加利福尼亞州。紐約州位居其後,共有21個,其中一半位於紐約市。

該國房屋售價最高的十個地區是……(根據Property Shark)

10. 94028,波托拉谷(Portola Valley)

該郵政編碼覆蓋整個波托拉谷城——該城被譽為加利福尼亞州最富有的城市之一——該城吸引了眾多財力雄厚的買家,其房屋售價中值高達2,815,000美元。

9. 94022,洛斯阿爾托斯(Los Altos)

該洛斯阿爾托斯郵政編碼躋身房屋售價前十(去年名列第12名),其房屋售價中值高達2,831,250美元。

8. 94301,帕洛阿爾托(Palo Alto)

該地區——距離多家大型公司僅幾步之遙,Googolplex位於附近的山景城(Mountain View)——得益於附近的斯坦福大學(Stanford University)。盡管如此,該帕洛阿爾托郵政編碼房屋售價中值仍下跌了215,000美元,該地區目前的房屋售價中值為2,935,000美元。

帕洛阿爾托(Palo Alto)的房屋售價中值為2,935,000美元,房價在全美排名第八
帕洛阿爾托(Palo Alto)的房屋售價中值為2,935,000美元,房價在全美排名第八

7. 90210,比佛利山莊(Beverly Hills)

該標志性的比佛利山莊郵政編碼房屋售價中值下跌了11%,從去年的前三名下降到第七名。

6. 10007,紐約市(New York City)

郵政編碼10007覆蓋特裡貝克(Tribeca)部分地區、部分金融區(Financial District)和世貿中心(World Trade Center)周圍地區,該地區2016年房屋售價中值大幅上漲:去年該地區房屋售價中值為2,800,000美元,2016年房屋售價中值突破300萬美元大關,達到3,349,657美元。

5. 90402,聖莫尼卡(Santa Monica)

蒙大納大道(Montana Avenue)北部的奢華社區排名不變,仍吸引了眾多財力雄厚的(和國際)買家,其房屋售價中值為3,395,000美元。

聖莫尼卡(Santa Monica)的房屋售價中值為3,395,000美元,房價在全美排名第五
聖莫尼卡(Santa Monica)的房屋售價中值為3,395,000美元,房價在全美排名第五

4. 33109,邁阿密海灘(Miami Beach)

該地區是深受歡迎的投資者和財力雄厚的退休人員的休養勝地,郵政編碼33109代表著佛羅裡達州房屋售價最高的地區,其房屋售價中值為340萬美元。

邁阿密海灘(Miami Beach)的房屋售價中值為340萬美元,房價在全美排名第四
邁阿密海灘(Miami Beach)的房屋售價中值為340萬美元,房價在全美排名第四

3. 10013,紐約市(New York City)

該郵政編碼覆蓋特裡貝克部分地區、SoHo和哈德遜廣場(Hudson Square),其吸引力無可匹敵。2016年該地區房屋售價相較於去年大幅上漲12%一點也不意外,目前其房屋售價中值高達3,808,765美元——其排名上升一位,躋身該國房屋售價最高的前三個地區。

紐約市的房屋售價中值為3,808,765美元,房價在全美排名第三;圖為哈德遜廣場(Hudson Square)
紐約市的房屋售價中值為3,808,765美元,房價在全美排名第三;圖為哈德遜廣場(Hudson Square)

2. 94027,阿瑟頓(Atherton)

雖然阿瑟頓的居民不足8,000人,但其引以為豪的是擁有該國最昂貴的部分房產。不過,其2016年房屋售價中值相較於2015年下跌了8%至5,425,000美元。

1. 11962,薩加波納克(Sagaponack)

憑借其不規則分布的大廈——房屋售價約550萬美元——該漢普頓(Hampton)郵政編碼在超高房屋售價和獨有的生活環境方面是公認的領先地區。雖然薩加波納克仍雄踞房屋售價最昂貴的郵政編碼榜首,但其房屋售價中值下跌了35%——相當於房屋售價下跌了整整300萬美元。

薩加波納克(Sagaponack)的房屋售價中值為550萬美元,房價在全美排名第一
薩加波納克(Sagaponack)的房屋售價中值為550萬美元,房價在全美排名第一

 

洛杉磯達人Susan Friedman專欄全集

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美國 | 2017年美國房市展望

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對於美國來說,2016年是在無休止的加息預期與大選鬧劇中度過的。而對於美國房市來說,2016年的主題則是持續復蘇。截止2016年9月,美國各主要城市房價普遍同比增長。漲幅最大的為丹佛、西雅圖與波特蘭。在8個主要的投資城市當中,丹佛、西雅圖、波特蘭、波士頓與舊金山的房價水平已經超越了信貸危機前的水平,達到新高;而紐約、洛杉磯與芝加哥的房價則仍處於復蘇階段。

美國房價10年間增長最快的三個城市
美國房價10年間增長最快的三個城市

2017年值得關注的城市之一是科羅拉多州的丹佛。該城市房價2016年9月同比增長9%,而與五年前相比則增長約50%,漲幅驚人。這種漲幅是否能在2017得到延續備受關注。有趣的是,多種跡像表明近年來丹佛的房價增幅可能與該州的大麻合法化有關。2012年科羅拉多州的大麻合法化,極大地促進了當地相關產業的發展,帶來大量就業機會。企業的湧入與人口的增加使得土地、工業建築與住宅的需求同時增長。丹佛房屋供給難以在短時間內趕上需求的發展,導致了房價節節攀升。不過如此高速的房價增長必定不會一直保持,當房價超出人們承受範圍, 這些住房需求將更多地轉嫁到租賃市場,對丹佛房租造成上升壓力。不過在美國許多州政府也在尋求大麻合法化的環境下,相信並非最主流投資城市的丹佛2017年房市供求壓力將有所緩解,房價持續上升但幅度減緩,距離市場泡沫尚遠。那麼在2017年全球新的經濟形勢下,特別是川普政府的管理下,整個美國房市的走向又將如何呢?

美國房價走勢與新房供給
美國房價走勢與新房供給

供給:

受到信貸危機與全球金融危機的影響,美國住宅供給近幾年一直處於較低水平,導致市場上可供售賣的房屋供給從2009年開始減少,房價也隨之上升。從2012年開始,新批開建數量才逐漸增多。進入2016年,新批准開建住宅達到了2008年的水平,不過這些新批准的項目要在幾年後才會轉化為市場上真實的供給。2017年的住宅供給水平將略為改善,不會有大幅度的變化。一些需求過熱的市場會得到一定程度的緩解。

需求:

然而在美國房市供給緊張的同時,美國的住宅自有率卻在2016年2季度下滑到了50年來最低的62.9%。這說明供不應求的情況只適用於較富裕的階層,目前的房價對於部分的美國居民來說依然難以負擔。他們不願購買自己的住宅,而是選擇租房或寄宿。這其中相當一部分人是在之前美國房產泡沫破裂時因無力償還貸款失去了自己的住宅。帶來更多的住宅需求,是推動美國房市在2017年繼續前行的重要因素。

2016年11月,美國失業率下降至4.6%,達到9年最低,與此同時消費者信息指數則達到一年內最高水平,對住宅購買意願相信在2017年會有所上升。另一方面,相比於尚未達到十年前整體房價水平的美國房市,美國非農就業工資水平在過去十年穩定上升,增幅將近30%。2017年美聯儲預期將加快加息腳步,但加息幅度必定較小,不會對仍然處於歷史低點的借貸利率產生太大影響。綜合以上種種因素,2017年美國住宅市場的需求將會溫和上漲。

川普政策:

除了一般的供求關系變化,2017年影響美國房市走勢的一個重要因素則是新總統川普的經濟政策。 川普的經濟主張較為鷹牌,旨在激發美國自身的發展潛力,對經濟跟房市來講都有著促進需求的意義。川普當選之後股市的連續大漲就說明了市場,尤其是基建金融對未來發展形勢的樂觀態度。然而這種激進的政策一旦實行,就會帶來過速的風險,可能導致通脹過快,貸款利率與新房價格也有可能快速上漲。借貸成本與新房價格上漲可能會減少本國本土的市場需求,不過對海外投資的影響則相對較小 。

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2017年美國投資策略

川普上台,美聯儲可能會加快美元加息腳步,加之全球各大經濟體民粹主義與地方經濟保護主義的抬頭,中國消費者在2017年還將面臨人民幣貶值與中國出口減速的新常態。對於中國人而言,海外資產配置意義也更加明顯。不同類型的投資者應該明確自己的投資目的,並做好相應的准備,以確保在海外房產在自己的資產配置中發揮更積極的作用。

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居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖(公寓)

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導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖(Lake Tahoe)。

舊金山灣區地區分布
舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區:阿爾派梅多斯、唐納湖、唐納峰、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的公寓

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲4.6%
太浩湖公寓房價一年趨勢
太浩湖公寓房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度下降4.4%
太浩湖公寓房產儲量一年趨勢
太浩湖公寓房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為106天
太浩湖公寓掛牌天數一年趨勢
太浩湖公寓掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為100%
太浩湖公寓售價與要價的百分比一年趨勢
太浩湖公寓售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為32.13%
太浩湖公寓線下交易的房源百分比一年趨勢
太浩湖公寓線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

第三季度,太浩湖/特拉基的銷售活動有明顯增加,實現15年來的最高銷量。普萊瑟縣的銷售尤其強勁,內華達縣的活動比前幾個季度有所回升。因此,房產儲量也達到了房市復蘇以來的最低點。

賣家保持謹慎的態度,對其房產采取戰略定價,以確保盡快售出。因此,房價上漲的情況穩定,房產的成交價格與去年一致。低於100萬美元的房產增值最快,且出售速度比高價房產的出售速度更快。但是,與去年相比,各類房產的銷售量均有提高。

市場統計數據

自一月到九月,太浩湖/特拉基地區的房產銷量與去年同期相比增加了20%,今年第三季度的增幅最大。

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中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖銷售的最接近房價中位數400,000美元的一套房產。

11530 Dolomite Way, #5, Truckee, CA 96161
11530 Dolomite Way, #5, Truckee, CA 96161
  • 加利福尼亞州96161,特拉基5號,Dolomite路11530號
  • 2室/2浴/1,260平方英尺
  • 售價:390,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖出售的售價最高的房產。

1877 North Lake Boulevard, #120, Tahoe City, CA 96145
1877 North Lake Boulevard, #120, Tahoe City, CA 96145
  • 加利福尼亞州96145,太浩市120號,North Lake大道1877號
  • 3室/3浴/2,222平方英尺
  • 售價:815,000美元

前景預期

秋季太浩湖的房產需求通常會增加,因此我們預計來這裡購買度假房產的買家數量充足。但是,房產儲量緊張可能會對有意購房的買家構成挑戰,也會刺激房價上漲。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖(獨棟房產)

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導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖(Lake Tahoe)。

舊金山灣區地區分布
舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區:阿爾派梅多斯、唐納湖、唐納峰、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲13.7%
太浩湖獨棟房產房價一年趨勢
太浩湖獨棟房產房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度下降6.6%
太浩湖獨棟房產房產儲量一年趨勢
太浩湖獨棟房產房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為79天
太浩湖獨棟房產掛牌天數一年趨勢
太浩湖獨棟房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為100%
太浩湖獨棟房產售價與要價的百分比一年趨勢
太浩湖獨棟房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為36.30%
太浩湖獨棟房產線下交易的房源百分比一年趨勢
太浩湖獨棟房產線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

第三季度,太浩湖/特拉基的銷售活動有明顯增加,實現15年來的最高銷量。普萊瑟縣的銷售尤其強勁,內華達縣的活動比前幾個季度有所回升。因此,房產儲量也達到了房市復蘇以來的最低點。

賣家保持謹慎的態度,對其房產采取戰略定價,以確保盡快售出。因此,房價上漲的情況穩定,房產的成交價格與去年一致。低於100萬美元的房產增值最快,且出售速度比高價房產的出售速度更快。但是,與去年相比,各類房產的銷售量均有提高。

市場統計數據

自一月到九月,太浩湖/特拉基地區的房產銷量與去年同期相比增加了20%,今年第三季度的增幅最大。

Lake_Tahoe06

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖銷售的最接近房價中位數639,500美元的一套房產。

11192 Lausanne Way, Truckee, CA 96161
11192 Lausanne Way, Truckee, CA 96161
  • 加利福尼亞州96161,特拉基,Lausanne路
  • 3室/2浴/1,560平方英尺
  • 售價:635,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在太浩湖出售的售價最高的房產。

409 Ward Avenue, Tahoe City, CA 96145
409 Ward Avenue, Tahoe City, CA 96145
  • 加利福尼亞州96145,太浩市,Ward大道409號
  • 3室/5浴/4,904平方英尺
  • 售價:2,400,000美元

前景預期

秋季太浩湖的房產需求通常會增加,因此我們預計來這裡購買度假房產的買家數量充足。但是,房產儲量緊張可能會對有意購房的買家構成挑戰,也會刺激房價上漲。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷

馬克•麥克勞林-700x190

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是索諾瑪谷(Sonoma Valley)。

舊金山灣區地區分布
舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在索諾瑪山谷地區的房地產市場包括下列城市:格倫艾倫、肯伍德以及索諾瑪。下方圖表中的銷售數據涉及所有居住用房地產,其中包括這些社區內的獨棟住宅、托管公寓以及農場和牧場。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲8.3%
索諾馬谷房價一年趨勢
索諾馬谷房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加6.9%
索諾馬谷房產儲量一年趨勢
索諾馬谷房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為66天
索諾馬谷房產掛牌天數一年趨勢
索諾馬谷房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為97.64%
索諾馬谷房產售價與要價的百分比一年趨勢
索諾馬谷房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為46.76%
索諾馬谷線下交易的房源百分比一年趨勢
索諾馬谷線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

第三季度結束時,索諾瑪谷的市場活動比季度初期更加強勁,與去年相比,九月份的銷量有明顯增加,房產儲量穩定。不斷增長的需求推動房價上漲,年增長率超過舊金山灣區的其他地方。

與去年和近期相比,這一季度有所不同,九月份成為轉折點。2015年第三季度,托管的新房產減少,而今年九月份則是另一番景像,出現了更多的多方競價與高價,這可能是由於未來大選的不確定性。

市場統計數據

索諾瑪谷的買家熱情明顯降低,各類房產中售價高於要價的房產比例都有較大幅度的下降。定價100萬美元左右的房產仍然非常搶手,其中三分之一的售價都高於要價。

索諾瑪谷售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例
索諾瑪谷售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪谷銷售的最接近房價中位數717,000美元的一套房產。

346 Napa Road, Sonoma, CA 95476
346 Napa Road, Sonoma, CA 95476
  • 加利福尼亞州95476,索諾瑪,Napa路346號
  • 3室/2浴/1,847平方英尺
  • 售價:717,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪谷出售的售價最高的房產。

19087 Gehricke Road, Sonoma, CA 95476
19087 Gehricke Road, Sonoma, CA 95476
  • 加利福尼亞州95476,索諾瑪,Gehricke路19087號
  • 6室/8浴/5,988平方英尺
  • 售價:4,499,999美元

前景預期

收入較高的買家在此購買第二與第三套房產,且傳統的首次購房買家不斷湧入,這將使索諾瑪谷繼續獲益。接下來的市場活動將保持強勁的勢頭,與去年水平一致。100萬美元以下的房產數量不足,因此該價位的房產增長將不斷加快。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——索諾馬縣

馬克•麥克勞林-700x190

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是舊金山灣區的九個縣中面積最大和位置最北的索諾馬縣(Sonoma County)。

舊金山灣區地區分布
舊金山灣區地區分布

地區界定

下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲7.3%
索諾馬縣房價一年趨勢
索諾馬縣房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度下降10.8%
索諾馬縣房產儲量一年趨勢
索諾馬縣房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為58天
索諾馬縣房產掛牌天數一年趨勢
索諾馬縣房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為99.75%
索諾馬縣房產售價與要價的百分比一年趨勢
索諾馬縣房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為53.18%
索諾馬縣線下交易的房源百分比一年趨勢
索諾馬縣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

經歷了夏季的低迷後,索諾瑪縣九月份的銷售活動有所回升,與去年水平持平。相對較高的居民購買力與房產儲量的限制繼續推動房價上漲。房價中位數低於舊金山灣區的其他地區,有利於吸引買家,但前幾年整個地區的瘋狂態勢正在平息,參與價格戰的買家越來越少。

在索諾瑪縣,定價高於200萬美元的房產市場低迷,與去年相比,買家支付的溢價明顯減少並且不急於成交。但是吸收率仍然保持與去年一致的水平。

市場統計數據

在索諾瑪縣,售價高於要價的房產比例與去年秋天基本一致。但是,售價高於要價的豪華房產比例出現了最大幅度的下降。

索諾瑪縣售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例
索諾瑪縣售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪縣銷售的最接近房價中位數585,000美元的一套房產。

1933 North Fitch Mountain Road, Healdsburg, CA 95448
1933 North Fitch Mountain Road, Healdsburg, CA 95448
  • 加利福尼亞州95448,希爾茲堡,Fitch Mountain北路1933號
  • 2室/2浴/1,299平方英尺
  • 售價:585,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在索諾瑪縣出售的售價最高的房產。

19087 Gehricke Road, Sonoma, CA 95476
19087 Gehricke Road, Sonoma, CA 95476
  • 加利福尼亞州95476,索諾瑪,Gehricke路19087號
  • 6室/8浴/5,988平方英尺
  • 售價:4,499,999美元

前景預期

盡管索諾瑪縣的銷售活動與2016年初秋的情況一致,但可售房產的數量明顯減少,這將對未來發展構成威脅,特別是在需求旺盛的情況下。買賣雙方的不平衡將繼續對房價施壓,房價將以八九個百分點的速度增長。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
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美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——硅谷

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是位於舊金山灣區南部,高科技事業雲集的美國加州聖塔克拉拉谷,別稱硅谷

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在硅谷地區的房地產市場包括下列城鎮:阿瑟頓、洛斯阿托斯(不包括縣級區域)、洛斯阿托斯山、門洛帕克(不包括美國101東部)、帕羅奧圖、波托拉山谷以及伍德賽德。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度下降4.1%
硅谷房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度增加3.4%
硅谷房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為36天
硅谷房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為100.87%
硅谷房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為48.19%
硅谷線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

與前幾個季度一樣,第三季度硅谷的銷售活動趨向正常化。與去年相比,夏季銷量降低,季度末的交易量減少。

所有的市場指標均表明買賣雙方的關系更加平衡,房產銷售以更加正常的速度進行,售價高於要價的房產比例降低。同時,從上幾個季度起,溢價縮減,但在硅谷與東灣,售價高於要價的房產比例仍然是整個舊金山灣區最高。此外,盡管房產數量增加,但供應量仍然大大低於正常水平。

市場統計數據

與去年相比,硅谷今年以高於要價出售的房產數量減少,其中定價高於300萬美元的房產降幅最大。定價低於300萬美元的房產中,三分之二的售價高於要價。

硅谷售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在硅谷銷售的最接近房價中位數2,692,000美元的一套房產。

2018 Sharon Road, Menlo Park, CA 94025
  • 加利福尼亞州94025,門洛帕克,Sharon路2018號
  • 5室/3浴/2,648平方英尺
  • 售價:2,705,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在硅谷出售的售價最高的房產。

24890 Tiare Lane, Los Altos Hills, CA 94024
  • 加利福尼亞州94024,洛斯阿圖斯山,Tiare路24890號
  • 3室/4浴/4,210平方英尺
  • 售價:4,120,000美元

前景預期

300萬美元以下的房產數量不足仍然會影響硅谷的房產市場,成為未來的主要制約因素。同時,該地區在生成風險資本方面的核心競爭力重返去年巔峰時期的最高水平,這意味著就業增長的趨勢將會繼續。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

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