三大银行提升房贷利率 买房更难了 | 加拿大

早就听说,加拿大即将开始新一度的涨息,没想到,央行还没有具体行动,加拿大三大家银行就已经开始涨涨涨了。

据悉,1月11日加拿大皇家银行(RBC)和道明银行(TD)率先宣布上调固定利率抵押贷款利率(fixed-rate mortgage rates),将五年期固定抵押贷款利率提升15个基点,从4.99%升至5.14%,这是自2014年2月份以来,加拿大第一次有银行五年固定贷款利率超过5%。

RBC与TD宣布提高利率后,帝国商业银行(CIBC)也挂出了上涨通知,将利率上涨至4.99%。

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三大银行提升房贷利率 买房更难了 |  加拿大
加拿大皇家银行(RBC)、道明银行(TD)和帝国商业银行(CIBC)纷纷上调利率

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目前,五大银行中还未涨息的只剩Scotiabank和BMO,但有消息透露,这两家银行同在为涨息做准备,其中Scotiabank表示,将评估自己的利率,在近期做出相应的改变。

利率升高 买房更艰难

对于此次涨息,CBC财经记者Pete Evans解释道,由于,债券市场的利率持续上升,导致银行的运营成本增加,只能以提高房贷来固定利率。

然而利率上调,对加拿大买房者来说,并不是什么好消息。

随着贷款利率的提升,从一月开始实施的房贷压力也会随之提升,按照RBC的上调后利率计算,借款者的最大贷款额度将减少约1.4%。

举个例子,如果一个家庭年收入7万加元,理论上,这1.4%大概会令该家庭少贷款4,000到5,000加元。而如果将借款人的各种其他因素都计算在内,实际的影响只会更大。

也许5,000加元对于购房者来说不算什么,但是当你在为理想中的房子与诸多买家抢Offer时,当你迫切需要合并高息债务时,这5,000加元恐怕就是非常重要的一笔钱了。

另外,根据市场保守估计,今年加拿大各大银行的贷款利率将跃升50到75个基点。但是,由于加拿大的结构性通胀问题,北美自贸协定的不确定性,以及目前房屋市场的低迷,未来利率变化非常难以确定。

 

来源:约克论坛综述

责任编辑:Shelly Du

2018Pisa测试新增“全球竞争力”项目 强调多元化角度看世界

上图:学生在进行国际学生能力评估测试(Program for International Student Assessment (Pisa))

 The Irish News —— 日前经济合作与发展组织( Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD) )宣布,将在国际学生评估计划(Programme for International Student Assessment (Pisa))中,增加名为「全球竞争力」的项目,其中将会测试学生批判思维及辨识失实数据的能力,包括对社交媒体的信息。PISA 是其中一项多国政府参考青少年学习能力和水平的重要测试,在 PISA 中新增项目自然引人注目。

OECD 教育主管 Andreas Schleicher 解释,以前大家要查阅信息,可翻查百科全书,信息是真实可信;但在今日,懂得分辨信息真假是重要的技能。如何培训学生这方面的能力?他认为学校不必要开设新科目,在科学至历史等课堂中,也可以建立这方面的能力。

在教导小朋友分辨假新闻方面,瑞典已坐言起行。瑞典教育部近日宣布由 2018 年 7 月开始,小一学生既要学习编写程序,提升计算机能力,学校还要教导学生分辨网上信息的可信程度,例如哪些来源属于可信,哪些为不可靠来源。

有关计算机应用的「全球竞争力」测试,将连同 PISA 的阅读、数学及科学测试一同进行,PISA 每三年进行一次测试,从全球15岁中学生中选取样本,从数学、科学和阅读三个方面测试学生是否掌握参与社会所需要的知识与技能。2018 年的测试也将举行,除了具备辨别假新闻的能力,Schleicher 亦希望学生能从更多元的角度看世界,尊重不同的观点。

“全球化能力”包含很多要素,但2018年PISA评估的重点是其中的认知要素,同时也配合问卷,分析学生的态度,如开放性、对他人的尊重和责任,以及价值观,他们对于人类尊严及文化多元性的评价。认知要素包括:技能——分析与批判思维,以尊重、适当和有效的方式交流的能力,同理心,灵活性;知识与理解——全球问题的知识和理解、跨文化知识和理解。

“全球化能力”评估的目的是构建一个独立的量表,评估学生面对特定的全球性或者跨文化问题,应用所学的知识和理解,认识关系和不同见解及批判思考的程度。量表包括三个要素:全球性问题的知识和理解;跨文化知识与理解;分析与批判思维。测试时间为1小时,与阅读、数学和科学一样,平均分500分。

全球性问题的知识和理解意味着学生熟悉跨越国界的一些最重要的问题。

上图:2015年关于Pisa在学生合作解决问题的评估结果。

跨文化知识和理解包括对自身文化和其他文化的理解,以及对文化之间异同的理解。获得跨文化理解意味着认识自身看法是受多种因素(文化、宗教、性别、社会经济地位、教育)的影响的。

分析与批判思维技能中的分析思维指能够使用合乎逻辑的、系统的、连续的方法解决问题。

根据PISA在2015年的评估,北爱尔兰学生的总体分数是最高的,尽管数学和阅读方面表现一般。在最新项目“解决问题”测评中,芬兰学生的成绩仅次于日本和新加坡,是欧洲国家中最好的。

延伸阅读

2015年Pisa评估成绩

Pisa合作解决问题成绩

国际教育基金(IEF)则表示,Pisa的评估一定要把社交技能计算进去。基金CEO Tina Merron表示这个决定将有益于培养年轻人的综合能力。”教育是更包容的,将不同年龄阶段的孩子置于同个环境下,有助于培养孩子的合作能力。”  2015年,IEF曾经发表了获得富布莱特奖学金的学者James Nehring的一篇关于如何教育孩子的文章。

备注:Fulbright Scholarships:富布莱特奖学金项目是美国政府主办的国际教育交流项目,旨在促进国家相互间的科学技术交流。

在文章中,来自马萨诸塞州洛厄尔大学(University of Massachusetts Lowell)的James Nehring教授表示,最好的学校不仅教授学术知识,同时要教会学生社会生活必备的技能。

Andreas Schleicher认为,随着今日的职场越来越重视人才的社交能力,学校的教育内容尚有许多地方待补强,个别学生的学科成绩不足以代表社交能力的高低,尤其在启发学生的合作解决问题能力,并非单独学科可以养成的素养。

“学校不仅教会学生如何使用数字信息和社交媒体平台,还应该鼓励对于跨文化的尊重,鼓励学生参与对不同民族、语言和文化的欣赏体验。”

延伸阅读

关于国际学生评估计划(Pisa)

作者:Simon Doyle

来源:The Irish News

编译: Lisa Zhu

房市要变天?央行下周或加息至1.25% | 加拿大

加拿大央行今天发布的第四季度业务展望调查显示,56%的受访者表示,出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足,他们遭遇到“一些”甚至“重大”的困难,这个比例大大高于第三季度的47%,也是自2007年第四季度以来的最高点。受访者说,其中最大的挑战是,日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。

接受调查的公司也表示,他们正在增招人手,并增加资本投资,以应对生产能力紧张的状况。这些公司也表示,需求仍在增长,不过他们预计在未来12个月内,产品销售的增速将会有所放缓。

加拿大央行对本国100个公司的高管进行了调查,时间是在2017年11月14日至12月8日。

央行会在下周加息至1.25%

业内专家认为,加拿大央行的调查已经显示,本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下,这或许给央行决策者下周再次提高利率提供所需的依据。因此央行很可能在下周三(17日)的议息会议之后宣布再次加息,将基准利率从1%调高至1.25%。

加拿大央行在去年7月和9月分别加息两次,将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。

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CIBC银行首席经济学家Avery Shenfeld表示,加拿大多数企业已经在满足需求方面遭遇困难,这说明经济已接近满负荷运行,也说明这是央行加息的时候到了。

丰业银行(Bank of Nova Scotia)的经济学家Derek Holt则直言不讳地说,加拿大企业基本上已经告诉央行要加息了。

加元币值因此攀升,1加元一度可兑换80.74美分。投资者们判断加拿大央行本月加息的可能性,从之前的40%攀升至约80%。加拿大6大银行中有5大银行都认为本月将再次加息。

NAFTA谈判存变数

无论经济表现,就业数据,还是对通胀的预期,均有利于央行作出加息的决策。而在上述季度调查结果出来之前,央行一直对今年年初的加息相当谨慎,其中很大的一个原因就是北美自由贸易协定(NAFTA)谈判的变数,尤其是谈判结果的不确定性。

但央行的最新季度报告对这个问题有了新的解释:加拿大企业一般而言都很担心NAFTA谈判的失败,尤其是美国方面会藉机增加贸易保护主义,从而不利于加拿大企业的出口。但过去12个月来,美国经济健康增长,川普政府的税改也对刺激经济有利,美国消费需求大增。在此宏观背景下,加拿大企业希望加速出口增长。

满地可银行(Bank of Montreal)的首席经济学家波特(Douglas Porter)在一份研究报告中表示,尽管加拿大企业对NAFTA谈判以及最低工资上涨表示担忧,但企业对加拿大的经济前景普遍乐观,而加拿大央行则把这视为一个强烈信号:7年来第3次加息的时候到了。

 

来源:加拿大家园 

责任编辑:Shelly Du

英媒分析新教育部长Damian Hinds的五个挑战 | 英国

英国首相Theresa May 2018年1月8日启动内阁改组,任命新大臣并调整部分大臣职位,其中内政、外交等重要大臣均留任。教育部长Justine Greening拒绝接受改组后的新职位,已经辞职。首相办公室宣佈由原就业部长,保守党成员Damian Hinds接任教育大臣。

上图:新任教育部长Damian Hinds

1月11日, 英国广播公司特意分析了新任教育部长 Damian Hinds会遇到的主要挑战。

挑战一 : 如何为保守党在教育中争取更多的话语权?

作为保守党成员的Damian Hinds,势必会加强英国保守党在教育中的话语权,并从中找到一些积极的方向,更好的与英国民众沟通。

根据Theresa May在唐宁街10号发表的话语来看,似乎英国工党在英国教育上有更多的想法。众所周知,工党和保守党在教育问题上的分歧一直很大。

知识点一:保守党和工党在教育政策上的分歧

保守党:取消目前英格兰所有低年级小学生可以免费享受的午餐,用面对所有小学生的免费早餐取代。午餐的成本比早餐高,而且吃午餐的人也会比来学校吃早餐的人多,所以政府会节省下来一笔不少的开销,用来增加学校的预算。

工党: 取消大学学费,条件是在英格兰居住而且在英格兰的大学攻读第一个学位的学生。工党还承诺让所有的儿童从两岁起一直到上小学都可以每週免费上幼稚园30个小时。预计这两项政策的成本将高达每年253亿镑。

最令众多英国家庭的家长担心的是学校要求他们支付更多的费用去赞助那些资金不足的学校的发展。在去年大选中,英国工党领袖主张铁路、邮政再度国有化、提高富人税率、废除大学学费, 这让工党领袖得到了最多的学生选票,也刷新了英国历史上的学生选票最多的记录。

知识点二

随著英国遭遇经济衰退,本来有钱送孩子上私立中学的部分家长转而瞄准不掏钱但教育品质往往不逊于甚至超过私立学校的公立重点中学,使得本来已竞争激烈的升学考试更是打破头。

不过,中产阶级的英国父母对政府的这个提议并没有表现出太大热情或者没有想要选择,对此,唐宁街已经表现出了不耐烦。

看来,这对于脱欧之后上任的Hinds部长,将是一个问题。

挑战二: 英国大学经费问题需要重新思考

Theresa May选举后承诺要对大学费用进行审查,以此预计学生实际需要支付的费用。英国大学部长Jo Johnson表示,将典型学制从3年减成2年制,学生付出的成本会大大减少,所有专业都一样。此项措施可帮大学生节省2.5万镑学费,学生毕业后也能更快找到工作。

大学费用、贷款利息和学生债务就像一个闭环,而Hinds会从中找到一个办法解决。而现在,这位新教育部长面临的首要问题是先解决英国高校的“肥猫”现象。根据前不久,英国教育部公佈的年薪资料,曝光了一批「肥猫」——有超过百位管理英格兰公立中、小学的学院信託(academy trust)执行长或校长的年薪超过了英国首相。其中,有的执行长或者校长年薪高达42万英镑。

挑战三:英国大学预算“崩溃”,求助政府?

英国学校现在面临的最大问题是学校的资金缺口和短缺的教师。虽然英国教育部已经宣佈,将在2018至2020年给学校增加额外的13亿镑资金,但校长们认为,这笔资助仍然不能帮助学校将预算维持在2015至2016年水准,因为要实现这一目标,学校门需要20亿镑资金。

由于资金削减,众多英国学校不得不向家长借款或请求捐款。据英国《卫报》报导,前英国教育部长就曾公开表示:“目前我们的学校正面临财政危机。我们需要立刻行动,以确保学校有足够的资金来继续提供高品质的教育。”

新任教育部长必须解决这个问题。因为校长们不断向政府施加压力,要求补充资金和增加人员配置。

挑战四:如何解决英国的社会阶层板结化问题?

Damian Hinds和Justine Greening有一些共同之处。Justine Greening曾经在伦敦温布利体育馆召开的“教育为先”(Teach First)会议上向四千名教师致辞,呼吁教师与政府合作,提出为每个孩子提供同样的机会,帮助所有背景的学生充分发挥潜力,进而达到实现学生梦想的目标,其中特别强调了教师在社会流动方面发挥著至关重要的作用。

社会流动问题上,Damian Hinds与前教育部长的观点不谋而合。首相也表示同意。而英国社会流动委员会也表示,半个多世纪以来的教育改革对于整个英国社会流动方面没有起到任何促进或改善作用。

上私立学校和顶尖大学的学生中有不少才华出众者,但问题在于能否升至各界的顶层岗位到底取决于知识水准还是人脉关系,是否有不少完全能胜任这些顶级岗位的人才被排斥在外。该委员会呼吁全社会共同努力,「打破精英机制」。

较富裕家庭的父母能够较成功地创造出「玻璃地板」,既保护他们的孩子免受向下流动的危险,反过来看,则使弱势群体的孩子更难出人头地。

Damian Hinds上任要做的最重要的事情是如何打破这种板结化,确保社会的正向流动。

挑战五: 如何平衡传统与改革?

来自Hampshire选区,毕业英格兰西北部“重点中学”的Hinds先生被认为是缺少“大格局教育观”的保守党典型代表。

再回顾一下英国保守党的教育政策:在2022年前提高英格兰学校的预算至40亿英镑;不削减学校预算;为了提高英国生产效率,追赶德国和美国, 将引入新型T-level考试,以提高技术教育(technicial education) 的权重,取代传统的GCSE;并考虑重新引入文法学校。

在推动英国本土学校制度改革、鼓励成立更多教会学校的同时,Hinds也鼓励非教会学校拥有一样的招生优先权,因为一些所谓的人道主义者们反对增加教会的数量。

作者:Sean Coughlan

来源:BBC News

编译:Lisa Zhu

 

 

 

大多伦多西部临湖社区简介(上)| 加拿大

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在大多伦多西部,颇受华人购房者钟爱的区域通常有三个,多伦多的怡陶碧谷(Etobicoke)、皮尔区的密西沙加(Mississauga),和荷顿区的奥克维尔(Oakville)。而这三个区域都有一个共同点——它们都有不少临靠安大略湖的社区。美丽的湖景既为这些社区带来了宜人的风光和闲适的生活,也令当地的湖景房成为了颇受购房者追捧的热点。今天,就让我们来看一下位于这三个区域的临湖社区分别都有些什么特色。

奥克维尔:优质学区 优质社区

奥克维尔,临靠安大略湖的社区共有四个,它们分别是Bronte West、Bronte East、Old Oakville,以及Eastlake。除了地处湖滨,环境优美之外,它们还分享着一个共同的特点,就是它们分享着几个整个荷顿区,乃至整个大多地区最优质的学区

Oakville Trafalgar:安省第四、Halton第一!

在最新一期的安省公立学校排名中,Oakville Trafalgar荣登荷顿区公立高中的榜首,并且还在整个安省排到了第四位的佳绩。而Eastlake社区以及Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以东的部分,恰好就位于Oakville Trafalgar的学区

老牌公立名校:Thomas A Blakelock

Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以西的部分,以及Bronte West和Bronte East,则位于另一所名校Thomas A Blakelock的学区。这所学校在最新一期的公立学校排名是72,虽然它的名次不如Oakville Trafalgar这样醒目,但在奥克维尔也一样位列前十,排到了第七名。

而且Thomas A Blakelock还是一所老牌名校。它是奥克维尔第二所公立高中。自1957年学校迎来第一批学生开始,学校就一直拥有良好声誉,也获得了社区各界不少资助。最让学校自豪的三个专业方向分别是:艺术文化、能源以及信息科技。在这三个专业的学生可以直接提前学习专业相关技能,以及能够获得机会前去相关单位实习,为以后的顺利就业奠定良好基础,获得宝贵经验。

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小富豪的摇篮:Appleby私校

除公立学校外,在Old Oakville的湖滨,还坐落这全加拿大最好的私立高中——Appleby College。

建立于1911 年,是一个历史悠久的私立学校。也是加拿大唯一一所入选全球20大精英寄宿名校的学校。它位于奥克维尔的西南部,安大略湖畔。占地59英亩,环境十分优美。

在学生教育上,学院采用的是对学术、体育、艺术和社会服务综合能力的平衡,并针对学生特点进行精心的全方位规划,通过创新和以学生为中心的教学理念,积极鼓励和发掘高中学生的求知欲和创造欲。

学校毕业生有超过90%进入了他们首选的大学,其中包括知名学府如:耶鲁大学、哈佛大学、牛津大学、多伦多大学和麦吉尔大学等。

  • 优质的社区

奥克维尔是本身就是加拿大著名的“富人区”,根据去年的统计数据,奥克维尔的家庭年平均收入是155,532加元,位居加拿大第二。而位于湖滨的几个社区更是如此。比如位于Oakville Trafalgar学区的Old Oakville和Eastlake社区,家庭年平均收入分别超过了32万元和36万元。也因此,这片区域可谓豪宅林立。在Eastlake社区,独立屋的比重超过了90%。在Old Oakville,独立屋也占了大半。而在Old Oakville湖滨,更是集中了许多面积很大的超级观景房,可谓是公寓中的豪宅

怡陶碧谷:豪华Condo,和旧屋翻新

说起地处多伦多西南角的怡陶碧谷,这似乎是一个相当低调的区域。相比奥克维尔,多数华人买家可能对怡陶碧谷的关注程度也要少上许多。然而也正是这份不事张扬的特色,给怡陶碧谷增添了一份别样的魅力。在怡陶碧谷,临靠安大略湖的社区有三个,分别是Long Branch、New Toronto,以及Mimico。湖滨区域的惬意和悠闲,也在这里体现的最为明显。

  • 闹中取静的湖滨田园

怡陶碧谷绿树繁茂,鸟语花香,有许多在多伦多名闻遐迩的“林中社区”。而坐落在湖滨的三个社区更是如此。社区一面是多伦多著名的Lake Shore区域。成荫的绿树和碧绿的草坪,随着曲折延伸的湖岸蜿蜒起伏,星星点点,镶嵌进蔚蓝色的湖水。其湖景之美,在多伦多可谓难得一见。

而在这三个社区的另一面,则是大片植被丰茂的公园。尤其是Humber河沿岸,每年夏天郁郁葱葱,漫步其间自然别是一番惬意和情趣。所以每周末,你都能在公园和树林间看见人们在烧烤或露营,还有孩子们在自自由得奔跑嬉戏。

更为难得的,是这片悠然惬意的世外桃源并非是一个与世隔绝这地。作为多伦多主干道之一的Gardiner高速公路贯通其间,仅十余分钟即可到达多伦多市中心。而再更靠北一些的位置,就是多伦多西区最重要的两个公共交通中转站Kipling和Islington车站。由此,这三个位于怡陶碧谷的社区,足可谓是一片闹中取静,而又四通八达的湖滨田园。

  • 旧屋翻新的重镇

虽然地处湖滨,但在Lakeshore以南的很多独立屋价格其实并不是特别高,不少独立屋的价格都在60-80万之间。不同于奥克维尔,这里以一些小型的独立屋为主,而且房龄很多都比较大了。随房龄和保养程度的差异,不同房屋价格各异。但总体来说价格都偏低。

也正因为这个原因,许多人选在这里购房,随后再原地翻建一栋自己理想的房子。而经过翻建后的房屋往往又会比入手时的价格高出不少。因此怡陶碧谷的湖滨三区也就成了独立屋旧房翻建的重镇,同时也是许多购房者买房投资的首选之地。无论是投资还是自住,这里都是一个比较理想的选择。

  • 还有超豪华的Condo

说起湖滨豪宅,大家很容易想起奥克维尔那些大面积的湖滨独立屋。但其实在怡陶碧谷,也有着不少豪宅,只不过它们大多都是豪华的Condo。

这些豪华的condo大多矗立在湖滨,其面积要比多伦多市区的Condo大得多,甚至单套面积就不逊于独立屋。而且这些房屋通常视野极佳。从中远眺,不仅能看到碧蓝如玉的安大略湖,更可以望见多伦多市区堪称绝美的天际线,可谓是天水之间的豪华居所。

由于地处湖滨,这些豪华公寓,都将呈现绝美的景观,作为设计的重中之中。通常它们都会配有大面积的观景阳台,这样不仅能彰显了房屋的大气华贵,更是能让身在阳台上的人,随季节、天气和心境,选择专属于自己的最完美的观景位置,和最心仪的湖滨美景。

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以上是奥克维尔和怡陶碧谷湖滨区域几个社区特点的简单介绍。相比之下,密西沙加的湖滨社区也是颇有特色的。具体密西沙加的湖滨会有一番怎样不凡的景象,我们留待之后再说。

後续文章:【大多伦多西部临湖社区简介(二)

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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全球居民指数编撰者分析美国税改对EB-5前景的影响

美国国会最终批准了众议院和参议院会议委员会关于税收改革立法的会议协定《HR 1法案》。 总部位于蒙特利尔的商业移民顾问公司 Stephane Tajick给出了自家的分析,这一法案将会对美国30年来的税务政策带来了相当深刻的变化。税制改革将会对企业税和个人所得税产生影响,用100%的红利豁免辖地税制取代“全球征税”政策。

为了了解《HR 1法案》会如何影响EB-5项目,首先让我们看看企业税和个人所得税政策中的关键变化。

图片来源:普华永道

从上图可以看出,2017年经合作组织成员国(不含美国)征税平均比例为23.75%,税改后的美国合并征税比例为25.75%,而税改前的美国合并征税比例为38.9%。

给企业带来的根本性变化

美国是世界上发达国家中企业税税率最高的国家,考虑到美国自称为自由的堡垒的国家形象,这一点非常讽刺。

在纽约市,如果将州税和市税也算进的话,企业税税率会达到50%。此次的税制改革将会将联邦税从39.6%永久地降至21%。新法案会限制某些税务减免,同时2018年会废止替代性企业最低税率(Alternative Minimum Tax)。

税制上的变化将会给“传递实体”收入中非工资部分带来20%的减免。海外获得的红利不会被征税,但是会有额外的条款落实到位,避免美国的计税基数流于形式。

给个人带来的根本性变化

从联邦的层面来看,此次税制改革将会稍稍降低最高个人所得税税率,从39.6%降至37%,进行如下修正(见下图)。某些减免会被废止。同时,尽管众议院和参议院会议委员会关于税收改革立法的协定维持了房产,馈赠,以及隔代资产转移40%的税率,免税额将会翻番,从每人560万美元升至1120万美元。这些变化不是永久性的,如果没有延期的话,会于2025年终止。

税制改革EB-5项目来说意味着什么?

尽管本次税制改革EB-5没有直接影响,国会在《HR 1法案》上花的时间和精力使得谋划中的EB-5改革相形见绌,2017年税制改革可是出尽了风头。为了使EB-5项目不会在税制改革中提出的经济发展一揽子计划中失去关注度,EB-5需要强调它对高失业率目标地区的贡献,这些地方不太可能得益于《HR 1法案》。

可以想象,在美国成立的企业将会看到税负减轻,企业税税率更低,然后企业海外红利不征税。对EB-5投资者来讲,这些变化意味着收入税的轻微下调,以及房产税和赠与税的免税额度翻番。

美国税制改革在以下方面影响EB-5

富有的EB-5投资者要面临的税负

税制专家内部存在分歧,有些专家预计2018年年末美国最终会采用基于居住地的税收体系(而不是基于国籍)。另外一些专家则认为这些变化和降低税基侵蚀的努力自相矛盾。

对于那些从海外挣得收入的EB-5投资者来说,海外获得的收入要免税没什么变化,免税额定在每人每年102,100美元。在此次税制改革之前,商人可以在外国成立公司以此无限期地拖延免税额之外的税金。但是新的法案会结束此种情况。

美国人开设的海外公司向美国汇回利润需要一次性征收15.5%的税。唯一的慰藉就是税金可以在8年内付清。这将会对即将申请美国公民身份的外国超高资产净值人士产生严重影响,让他们只有一条路可走:那就是将公司所有权转到配偶名下,也就是外国的,非美国居民身份的配偶。美国的税制本来就不欢迎申请EB-5项目的外国超高资产净值人士,新的税制改革更是雪上加霜。如果富有的EB-5投资者不再青睐这个项目,你也不要感到奇怪。

区域中心面临更多竞争

企业减税将会导致更多人将手头的钱拿出去。这使得获得资金更加容易,本来之前在美国就很容易了。这会使得美国成为世界上企业最容易获得资金的地方。

很明显,资金流不可能在全美都一个样子。华尔街和硅谷会迎来大量资金,但是,诸如阿肯色州小石城的穷乡僻壤只会看到毛毛雨。

重要的是,如果资金可以自由流动到企业,那么给EB-5融资留下了什么?区域中心很可能不得不转向风险更高的项目,反过来,导致EB-5资金赞助的项目的成功率更低。如果那样的话,无法获得无条件绿卡的申请人比例会一路走高。但是,如果美联储通过加息来抵消税制改革的影响的话,这种情况就能得到遏制。将会使得EB-5的贷款在市场上保持吸引力,在健康的经济环境中,让更多项目获得成功。

美元走高

我们的第一反应就是去预测美元价值的逐渐走高。如果税制联合委员会值得相信的话,那么税制改革对美国GDP提升0.8%的作用将会吸引到更多的外商投资。除此之外,美国公司将会更加倾向于将海外的资金收回国内。不管最低50万美元投资额的门款会不会提高,美元走高将会让EB-5项目变得更加昂贵。来自弱势货币国家申请者的需求会受到影响。

房价飙升

因为新的税制改革,Stephane Tajick预计,富人会变得更加有钱。这会导致富人齐聚的地方购买力急剧增加。在诸如曼哈顿这样的地方,我们可以想象到相当多的富人会对自己的居住情况进行升级。这会持续好几年,直到市场自我调整,但是,我们会看到房价升高,吸纳不断增强的购买力。

同时,众所周知,如果房价上涨,什么东西的价格都会跟着上涨。定居在纽约,洛杉矶,以及刚需城市的EB-5投资者会看到房价不断上涨,对于那些即将登陆的投资者来说,从事商业移民咨询服务的Stephanie Tajick 认为在不远的将来也会看到房价蹿升。

作为税务天堂,美国不断发展

2010年的时候,美国通过了《海外账户纳税法案》,这个法案要求外国金融机构向美国国税局申报美国纳税人的资产和身份。《海外账户纳税法案》要求世界上的税务天堂强制执行,威胁将它们踢出美国的金融系统。超过100个国家同意了这个法案,希望美国将位于美国的本国纳税人的信息共享作为回报。

但是美国人从来没这么做,因为共和党把持的国会多次拒绝了奥巴马政府对免税代码的变更请求。尽管世界上其他国家税务变得非常透明以取悦美国,但是美国一些州,比如特拉华州,南达科他,怀俄明州,内华达州还是像以前那样遮遮掩掩。在这些州, 人们可以开设信托账户,当地的银行法会保密,不会让美国税务当局和其他人,包括账户持有人的母国知道。

特朗普政府似乎对彻底关闭漏洞意兴阑珊,只要美国共和党人把持国会,投资者把钱藏起来就很安全。这将使美国绿卡仍然保持其吸引力,反过来,这对保持EB-5项目的吸引力而言仍然利好。

居外点评:本文作者可能有自己的利益立场在其中,居外建议兼听则明。

来源:Investment Migration Insider

参考数据:普华永道 

编译: Lisa Zhu

排版: Lisa Zhu

澳洲就业学历和学位不再是敲门砖

编者按: 每个澳洲留学生都十分关注在澳洲的就业问题,许多学生反映在澳洲很难找倒工作。果真如此吗?海外留学生有什么需要提高的地方呢?(澳洲大学排名一览表

2018.1.9——近日,由澳洲政府出资,对97,000多名毕业生,4,000名雇主和41所大学进行了雇主满意度的调查。有超过一半澳洲的雇主认为他们招聘的大学毕业生离开大学时没有做好就业准备,而且很多大学培养的大学生连基本的技能都不具备。 这个发现给大学毕业生的就业能力画上了一个句号。雇主们纷纷表示,澳洲大学,甚至是一些最负盛名的大学也无法提供符合职场需求的人才。而在雇主满意度方面,悉尼,墨尔本和布里斯班的澳洲八校联盟大学都没有获得最高的支持率。相反,詹姆斯·库克大学支持率最高,为91%,最低的是南昆士兰大学,77%。

据澳大利亚时报(The Australian)报导,超过一半的雇主表示,现在当下热门的管理和商业学位其实并没有给学生带来什么实际的用处,超过四分之一的毕业生表示他们的学位对于工作根本没有什么用。

澳大利亚工业集团雇主组织负责人Innes Willox表示,澳洲目前的高等教育“未能跟上”雇主的需求。“让刚毕业的年轻人建立工作中所需要的技能还需要很长一段时间,他们需要更快地调整状态,建立起工作中的各种关系。”

超过10%的受访毕业生表示,他们在大学中学到的这些知识,获得的资格证书“一点也没有用”。 另有15%的人表示这些证书对他们的工作“没有什么用”。

超过一半的雇主表示,在管理、商业、创意艺术和信息技术方面的各种证书与工作的关系并无太大关系。

看着这些数据,人们不禁要怀疑,每年纳税人上缴的170亿澳元的高等教育经费到底用在了哪里?教育部长Simon Birmingham表示,政府已经宣布了一系列削减大学教育拨款的措施,其中包括在未来两年中给大学教育拨款设置上限。这些措施将为政府节省22亿澳元开支。 Birmingham:“我们应该看到毕业生取得更好的成绩,为纳税人带来更好的价值。”

雇主的整体满意度从2016年下降到2017年的84%。据调查显示,他们普遍对工程、健康、建筑以及教育等相关课程比较满意。

居外点评:未来会是怎样的一个世界,当下对于孩子的教育是否适合他们将来的生存?机器学习、机器人等自动化技术在日常生活中越来越有存在感,未来它们对职场的影响也已成为研究机构和公众关注的焦点。各行各业的工作者都感受到了威胁,迫切需要升级技能。成功的教育是将那些人生所需要的东西交给孩子们。

延伸阅读

2018年澳洲技术移民新标准 飞行员拿工签更有戏

2018年澳洲技术移民资格认定说明官网链接

 

来源:Independent News for International Students

编译:Lisa Zhu

居外专栏: 2018年最新英国移民政策修改草案解读 | 英国

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2017年12月7日,彼得森律师行收到了英国移民 局内部发布的最新移民政策修改。每年英国内政部至少会出台两次的移民法修改草案,这份修改草案将会正式提交上议院,女王签发,如无特殊情况,本次修改的移民法草案将成为正式法律,正式实施。

最新的移民法修改草案涉及方面包含计分积点制签证,家庭类签证,访问签证,永居等多个方面,有一些值得大家注意的地方,为了避免产生理解的误差,特把英文相应条款一起列上来,供大家一起参考。为节省篇幅,本文仅仅重点分析与华人相关的几个基本签证类型的变化。

好消息:政府加强对杰出人才的引进和鼓励,扩大第一级签证类别中的杰出人才签证名额。

简单而言:如果您获得了了Royal Society,British Academy,Royal Academy of Engineering,Tech city 等多个政府机构或者商业机构的认可及推荐,可以考虑申请这个签证。 

但是,需要注意的是,这个签证类别看重的人士,相对要求比较高,例如获得皇家协会,皇家工程师协会的推荐的级别,基本上,普通毕业生可以忽略不记。 值得推荐的是数字城的竞赛报名项目,其实非常有意思,比较适合金融类或者计算机类,营销管理类的毕业生尝试。简单来说就是递交一个商业计划,最好是和互联网,互联网金融科技类相关的项目,比较容易受到青睐。 

Tier 1 杰出人才签证 (Tier 1 Exceptional Talent)

A1. In Appendix A, for “Department for Employment and Learning”, in each place it occurs, substitute “Department for the Economy”.

A2. In Appendix A for “Department of Employment and Learning”, in each place it occurs, substitute “Department for the Economy”.

A3. In paragraph 4(b), for:

“The Tier 1 (Exceptional Talent) Limit is 1,000endorsements in total per year(beginning on 6 April and ending on 5 April) which will be allocated to theDesignated Competent Bodies as follows:”,substitute:“The Tier 1(Exceptional Talent) Limit is 2,000 endorsements in total per year(beginning on 6April and ending on 5 April), of which 1,000 endorsements are unallocated while 1,000 endorsements will be allocated to the DesignatedCompetent Bodies as follows:”.

A4. In paragraph 4(c), after “The Tier 1 (Exceptional Talent) Limit”, insert “,including the use of the 1,000 unallocated endorsements,”.

A5. In paragraph 5(b), for “for each Designated Competent Body”, substitute “to

each Designated Competent Body”.

A6. After paragraph 5(b)(ii), insert:

“(iii) If, and only if, a Designated Competent Body has used the number of endorsements available to it in either part of the year, it may draw on the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (ExceptionalTalent) Limit, with priority given to applications of earlier dates.”.

A7. In paragraph 5(d), for “available for the relevant Designated Competent Body,”, substitute “allocated to the relevant Designated Competent Body or to the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (ExceptionalTalent) Limit (as appropriate),”.

A8. For paragraph 5(e), substitute:

“(e) An application for a Designated Competent Body endorsement will be refused if the Designated Competent Body has used the number of endorsements allocated to it and the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (Exceptional Talent) Limit has reached zero.”.

A9. In paragraph 5(f), for:

“The number of endorsements available for each DesignatedCompetent Body

to endorse Tier 1 (Exceptional Talent) applicants in a particular period,”substitute:

“The number of allocated endorsements available to eachDesignatedCompetent Body to endorse Tier 1 (Exceptional Talent) applicants in a particular period, or the remaining balance of unallocated endorsements in theTier 1(Exceptional Talent) Limit (as appropriate),”

简单来说:旧有的政策,每年分配给杰出人才签证的名额为1000名,并且是每年4月分配好给所有的认证机构,新的政策则从每年1000名增加为2000名,多出来的1000名并不事先分配,而是采取”先到先得”的机制,由各个机构自由争取。另外,在认证机构上也有少许更动,增加了Royal Cociety,Birtish Academy,Royal Academy of Engineering 等三个机构。

Tier 1 企业家签证

雇员方面

49. (a) A full time job is one involving at least 30hours of paid work per week.

(b) “The equivalent of” a full time job means two or more part time jobs that add up to 30 hours per week, if each of the jobs exist for at least 12 months. However, one full time job of more than 30 hours of work per week will not count as more than one full time job.

(c) A job may count even if it does not last 12consecutive months (for example it lasts for 6 months in one year and 6 months the following year) provided that it is the same job.

(d) The jobs need not exist on the date of application, provided that they existed for at least 12 months as specified in Table 5 (row4) and Table 6 (row 3).

(e) Different jobs that have existed for less than 12months cannot be combined together to make up a 12 month job. The only exception is where the applicant successfully applied as a Tier 1(Entrepreneur) Migrant before 6 April 2014, has had continuous leave as a Tier1 (Entrepreneur) Migrant since then, and the date of application for entry clearance, leave to remain or indefinite leave to remain is before 6 April2019.

(f) If jobs are being combined the employees being relied upon must be clearly identified by the applicant in their application.

(g) The jobs must comply with all relevant UK legislation including,

Page 48 of 73 but not limited to, the National MinimumWage Regulations in effect at the time and the Working Time Regulations 1998.

简单来说:2014年4月6日前提交首次企业家签证申请并成功获批的申请人,仍然适用以旧的就业岗位计算方式(也就是不同职位可以叠加计算)申请续签或永居,但是仅限于2019年4月6日以前提交的续签或永居申请。也就是说,最后一批以旧政策获批企业家移民的申请人,最迟需要在2019年4月6日以前提交永居申请。

资金方面

39. (a) In all cases, an applicant cannot score points from any of the following:

(i)  the same money being used to score points for maintenance funds for themselves or their dependants under Appendices C orE,

(ii) money made available from a third party, where the third party is another Tier 1 (Entrepreneur) Migrant, or that migrant’s business or close family member,

(iii)  money invested in their business more than12 months (or 24 months if the applicant was previously granted leave as a Tier1 (Graduate Entrepreneur) Migrant) before the date of the application which led to their first grant of leave as a Tier 1 (Entrepreneur) Migrant,

(iv)  money invested in the form of a director’s loan unless it is unsecured and subordinated to other creditors’ loans to the business, or

(v) investment in any residential accommodation, property development or property management, meaning: (1) any development of property owned by the applicant or their business to increase the value of the property with a view to earning a return either through rent or a future sale or both, or (2) management of property (whether or not it is owned by the applicant or their business) for the purposes of renting it out or resale.

45. The applicant must provide their business accounts and accompanying evidence of their investment, which must meet the following requirements:

(a) if the applicant’s business is legally required to produce audited

accounts, the audited accounts must be provided;

(b) if the applicant’s business is not legally required to produce audited

accounts, unaudited accounts and an accounts compilation report

must be provided from an accountant;

(c) the audited or unaudited accounts must show the investment in

money made directly in the business by:

(i) the applicant, in their own name,

(ii) one or more seed funding competitions or UK or Devolved

Government Departments, as set out inTable 4, and the

accounts must be accompanied by a letter from the source,

confirming that the investment was made on the applicant’s

behalf, or

(iii) a third party other than those in (ii), and the accounts must

be accompanied by a letter from theDepartment for

International Trade, confirming that the investment was made

as a result of the applicant securing the investment;

(d) if the applicant has made the investment in the form of a director’s

loan:

(i) it must be shown in the relevant set of accounts provided,

(ii) where the investment was made after 19 November 2015,

the investment must be shown through readily identifiable

transactions in the applicant’s business bank statements, which

must clearly show the transfer of this money from the applicant

to their business, and

(iii) the applicant must provide a legal agreement, between the

applicant (in the name that appears on their application) and

the business, showing:

(1) the terms of the loan,

(2) any interest that is payable,

(3) the period of the loan, and

(4) that the loan is unsecured and subordinated to other

creditors’ loans to the business;

       (g) if the applicant is claiming points for investment from a venture capital firm, they must also provide an original, dated letter from the venture capital firm, on its headed paper, confirming:

(i) the applicant’s name,

(ii) the date(s) the money was transferred to the applicant or invested in their business, and

(iii) that the venture capital firm was registered with the Financial Conduct Authority on the date(s) in (ii)above;

简单来说:首先,针对以董事借贷(Director’s Loan)形式投资的申请人,如果是在2015年11月19日以后进行的投资,申请人需要提交公司银行流水作为证明材料,流水上需要显示该笔资金是由申请人转入。

另外,针对通过风险投资5万英镑基金申请企业家移民的申请人,新的政策明确的规定,在风投机构出具的证明函裡,需要提出资金转移给申请人或者项目的日期。另外,新的政策也对于第三方资金来源有了更明确的定义,例如申请人的资金,不能来自于另外一位企业家移民签证持有人,或其近亲或其企业。

坏消息工作签证配偶同样有居住要求

简单来说,本次修改草案加强了对配偶的居住条件要求的法律定义,明确规定配偶同样有移民监要求,而不是以前那种相对比较含糊的定义,连续性,母国定居意图等等。 

工作签证 (Tier 2 General)

6A.22 For paragraph 245HD(d)(i),substitute:

“(i) The applicant must have completed:

(1) a course leading to a UK recognized bachelor’s or master’s degree (not a qualification of equivalent level which is not a degree),

(2) a course leading to a UK Postgraduate Certificate in Education or Professional Graduate Diploma of Education (not a qualification of equivalent level), or

(3) a minimum of 12 months study in the UK towards a UKPhD.”.

6A.23 For paragraph245HD(d)(vii)(4), substitute:

“(4) the date they completed the course, having sat all exams and presented all academic papers (or the date of award in the case of a degree certificate), unless they are studying a PhD course in which case confirmation of 12 months study is required.”

8.33 After paragraph 319E(d)(ii)(c), insert:

“(d) not have been absent from the UK for more than 180days during any 12 month period in the continuous period, except that:

(1) any absence from the UK for the purpose of assisting with a national or international humanitarian or environmental crisis overseas shall not count towards the 180 days, if the applicant provides evidence that this was the purpose of the absence(s), and

(2) any absence from the UK during periods of leave granted under the Rules in place before 11 January 2018 shall not count towards the 180 days.”.

8.35 In paragraph 319E(e), before “subsisting”, insert “genuine and”.

简单来说:根据新的政策,学生签证境内转工作签证只需要在提交签证时证明已经完成学位并取得最终成绩即可,这项政策于2018年1月11日起开始实施,在此之前,学生签证境内转工作签证的申请人仍需提供学位证。其实,实际操作中,一直是按照这个比较宽松的条件在执行,此次修改草案,明确作出解释定义。

此外,对于Tier 2持有人申请永居每年离境不得超过180天的相关规定,也从2018年1月11日起,明确到配偶副申请人。好消息是,这次的政策修改,也扩大了180天离境条款的豁免适用条件,旧政策规定,如果离境超出天数是出于不可抗力因素(天灾、战争、或重大疾病等),可能得到豁免,新政策规定,如果申请人能够证明离境超时是因为协助世界人道主义或者环境危机组织活动,可能得到豁免。

学生签证

A20. In paragraph 116(f)(ii)(4) for “that the course is full-time” substitute “on whether the course is part-time or full-time”.

A23. In paragraph 120(a)i., after “Level 3 or above”,insert “(or at RQF Level 7 or above if the course is part-time)”.

A24. In paragraph 120(a)ii., after “Level 4 or above”,insert “(or at RQF Level 7 or above if the course is part-time)”.

A25. In paragraph 120(a)iii., after “by the ScottishQualifications Authority”, insert“(or at SCQF Level 11 or above if the course is part-time)”.

A26. In paragraph 120(a)iv., after “by the ScottishQualifications Authority”, insert“(or at SCQF Level 11 or above if the course is part-time)”.

A33. After paragraph 120A(a)vi., insert:“vii. the applicant is applying for leave to undertake a study abroad programme or work placement which is both integral to, and assessed as part of the course; or to complete their course, having completed a study abroad programme or work placement.”

3.2 In paragraph A57A, for “18”, substitute “16”.

3.3 Delete paragraph A57B(b).

3.4 In paragraph A57B(c)(iii), after “EducationScotland;” insert “Higher

Education Funding Council for England (HEFCE);”.

3.5 In paragraph A57B(c)(iv), for “.”, substitute “;”.

3.6 After paragraph A57B(c), insert:

“(d) The course of study refers to one or more consecutive or concurrent

programme(s) of study that will be completed within the six month validity

period of the short-term study visa.”.

3.7 In paragraph A57C(b)(i), for “18”, substitute “16”.

3.13 After paragraph A57D(a)(ii), insert:

“or

3.14 In paragraph A57D(b), for “at the end of the study or at the end of 6months whichever is sooner”, substitute “within 30 days of the end of their study or at the end of 6 months, whichever is sooner”.

简单来说:过去,Tier 4 (General)普通学生签证只签发给全职学习(full-time)学生,现在,满足一定条件的(一般是Level 7以上)部分的兼职学习(part-time)学生也可以申请Tier 4 学生签证。另外,英国境内续签的适用范围扩大到了参加海外项目或实习项目的学生。

值得注意的是,短期学生访问签证更加宽松,不但年龄从18岁降到了16岁,并且允许签证持有人参加更长的英语课程。此外,过去在课程到期后或签证到期后必须马上离境,新的政策允许短期学生访问签证持有人签证或课程结束后在英逗留最多30天。

此外,新的政策实施后,住宿的学生无需再提供生活资金证明。

总结

本次的移民法变动将于12月28日起到1月10日之间陆续生效。从目前的理解和判断来看,相对于今年稍早的移民法变动,笔者认为这次的移民法修正虽然不大,但是明确了许多老政策中比较不清晰的法律细节,对于容易引起争论的条文也做出更清晰的更动。

有兴趣的朋友可以参考移民法条例中的英文部分进行更进一步的分析和判断,欢迎大家探讨,亦可查讯英文移民条例索引地址。

责任编辑:Zoe Chan

 

英国资深移民律师刘鹏专栏全集

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房价增速下降 可售房存量大增 奥克兰房市“退烧”了? | 新西兰

奥克兰房地产中介公司Barfoot&Thompson的最新数据显示,奥克兰房价2017年的上涨幅度为5年来最低。该机构自称为新西兰最大的私人持有房产经纪公司,由Barfood & Thompson 家族经营,在奥克兰和北地(Northland) 拥有69家分支机构和1700位销售人员,业务涉及住宅、旅游度假屋到商业地产。 

该公司总经理Peter Thompson表示,奥克兰房产市场已经“勒紧”价格快速上涨“的缰绳”,进入一个更加稳定的环境。

2017年,奥克兰房屋的平均销售价格上涨4.5%,至926,632纽币;销售价格中位数上涨2.7%,至843,583纽币。

房价增速变缓 房屋存量大增 奥克兰房市“退烧”了? | 新西兰
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Thompson说:“2017年出现明显变化的是房屋销售数量,与之前3年每一年的销售数量相比都减少了至少1/4。不管价格如何都要买房的紧迫感已经消失了,取而代之的是买家更为慎重的态度。通常情况下,当销售数量如此大幅下降时,房价也会从历史高点回落。但是目前这一情况还没有发生,价格仍在继续小幅上涨。”

他认为,这表示买家仍对目前房价持支持态度,“部分原因是市议会最近公布的新CV,让买卖双方对于房产的潜在价值都掌握了相同的信息。”

该公司去年12月共售出674套住房,平均销售价格为938,871纽币,比之前3个月上涨2.6%;中位销售价格为870,000纽币,比之前3个月上涨3.6%。“毫无疑问,储备银行逐步推出的措施,交易银行对按揭贷款采取更为谨慎的做法,以及买方对于房价越来越感到担忧,这些都对市场降温起到了一定的作用。”Thompson说。

“与此同时,人口增长造成的住房短缺也创造了需求。去年12月的新挂牌出售房屋数量为571套,很少,但2017年的平均每月挂牌出售房屋数量为1510套,是有记录以来的第三高。截至去年年底,我们的待售房屋数量为4160套,同比增加1/4;全年的平均每月待售房屋数量为4229套,也是5年来的最高水平。”

 

点击图片:追赶居外网专设“新西兰海外买家购房末班车” 

 

来源:新西兰天维网

排版:Shelly Du

责编:HY

居外全球房市观察:2017年Q3欧洲仍领涨但涨势趋缓

2017年3季度的全球房价排行榜Top 10中出现了6个欧洲国家,冰岛房价继续领涨全球。

的经济发展尽管出现放缓迹象,但房价增幅仍然独占鳌头。冰岛房价 2017 年 3 季度同比大涨 18.76%,高于去年 10.85% 的幅度。从环比角度来看,2017 年 3 季度房价较上一季度上涨 3.22%。

冰岛人口增长vs游客数量增长:

欧洲仍领涨全球房市,但涨势趋缓
来源:Wikipedia

冰岛房市场从2002 至 2007 年经历了一波上涨行情,价格飙升达到 73%以上。但从 2008 年初至 2010 年,由于该国经济受到全球经济危机的重创,导致房价大跌 32.5%。在接下来的 3 年中,住房市场涨幅总计仅为 5%,近乎停滞状态。随后,冰岛开始进入强劲的上涨通道,2014 年涨 5.18%,2015 年涨6.93%,2016 年涨 12.53%。这样的现象部分归功于旅游业带来的强大的市场需求和有限的住房供应,特别是在首都雷克雅维克。

2017 年 3 季度,由于冰岛克朗升值对出口产生影响,冰岛经济较去年微涨 3.1%,也是两年来的最弱幅度。冰岛央行 预计该国经济今年的增长幅度为 3.7%,大大低于去年 7.2% 的水平。

罗马尼亚的经济发展有力,让住房市场保持良好态势。2017年3季度,该国公寓平均售价同比大涨 9.36%,略高于去年同期 9.02% 的涨幅。罗马尼亚房价在 3 季度较上一季度涨 3.2%。

罗马尼亚过去两年的强劲表现,也是该国在之前经济大幅下滑之后出现的反弹。罗马尼亚房价前几年的同比变化分别为:2009年 -24.22%,2010 年-22.08%,2011年 -6.99%,2012年-5.96%,2013年-10.43%,2014年-1.59%。住房市场是从 2015 年才开始进入复苏,经济增长和建筑行业的走好是复苏的主要推动力。该国房价在 2015 年的同比涨幅为 7.74%,2016 年更是高达 11.01%,

罗马尼亚经济在 2016 年实现了 4.8% 的稳健增长,好于2015 年3.9%的涨幅,更是一甩 2009 年至 2014 年间接近零涨幅的困境。国际货币基金组织(IMF) 预计罗马尼亚经济今年将实现 5.5%的健康涨势,2018 年经济增幅预计达到 4.4%。

爱尔兰的经济紧缩政策取得了良好的成果,被视为欧洲的明星国家。该国政府的报告显示,该国在危机早期实施的结构性改革,现在已进入了收获成果的阶段。2017年3季度,该国住宅房价同比上涨 7.62%,高于2016 年 3 季度 6.41%的同比涨幅。单季度来看,爱尔兰房价在 2017 年 3 季度环比上涨 2.72%。

爱尔兰经济去年实现了 5.2% 的健康增长,欧盟委员会认为,尽管英国脱欧和美国税收与贸易政策均存在不确定性,但该国经济今年仍保持稳定上涨的状态,预计 GDP 涨幅为 4.8%,是欧盟 2.2% 均值的两倍。

为遏制市场的投机现象,瑞典在 2016 年 6 月出台了几项新贷款偿还政策,已经显示出对住房市场的冷却效果。2017年3季度,该国房价指数上涨 5.87%,前几年的同比数据分别为:2017 年 2 季度 7.36%,2017 年 1 季度 6.59%,2016 年 4 季度 4.74%,2016 年 3 季度 7.41%。该国房价在上个季度上涨 1.67%。

瑞典持续高涨的房价在2017年年底终于有所回落

欧洲仍领涨全球房市,但涨势趋缓
来源:Bloomberg

需求现已出现下滑趋势。瑞典统计局的数据显示,在 2017 年前 3 个月中,住宅购置数量为 38,517 套,较去年减少 7.3%。该国的住房销量在 2016 年下跌了 6.19%,前几年分别为:2015 年涨 5.93%, 2014 年涨 6.71%,2013 年涨 3.83% 。在 2017 年的前 3 个季度中,独栋别墅或双户别墅的开工数量增加 1.5%,竣工数量上涨 12.6%。

欧洲委员会预计瑞典经济今年将增长 3.2%,明年增长 2.7%,低于前几年的数据:2016 年 3.3%, 2015 年 4.1%。

荷兰的住房市场仍然保持旺盛态势。2017年3季度,住宅平均价格同比上涨 5.69%,前几个季度的同比增幅为:2017 年 2 季度涨 7.44%,2017 年 1 季度 7.11%,2016 年 4 季度 4.37%,2016 年 3 季度 7.09%。从季度角度来看,该国房价在 2017 年 3 季度涨 2.17%。

需求持续走强。荷兰统计局(CBS)的数据显示,2017 年前 3 个季度中,该国售出的房屋数量达到 175,672 套,较去年同期增长幅度超过 14.1%。欧盟委员会的数据显示,荷兰经济今年预计增长 3.2%,2018 年预计增长 2.7%。前几年的表现分别为:2016 年涨 2.2%,2015 年涨 2%,2014 年涨 1.4%。

同去年同期的上涨势头相比,大部分欧洲市场增幅开始减缓。

截止 2017 年 3 季度,诸多欧洲市场也都经历了房价同比增长。涨幅较大的包括:黑山 (房价同比增幅5.07%),随后是斯洛伐克 (4.8%),德国 (4.25%)葡萄牙 (4.04%) 和拉脱维亚的里加 (2.58%);涨幅较微弱的市场也有: 西班牙(房价同比增幅1.42%),瑞士 (1.4%)奥地利维也纳(1.28%),挪威 (0.96%)和芬兰 (0.36%) ,爱沙尼亚的塔林房价与去年持平。不过,在这些国家中,只有黑山和葡萄牙在 2107 年 3 季度的同比涨幅高于去年同期。

房价同比微跌的国家包括:希腊(-1.62%),泽西岛 (-0.64%),立陶宛维尔纽斯 (-0.2%),英国 (-0.08%) 和土耳其(-0.05%)。但这些国家环比涨幅均为正值:希腊 1.18%,泽西岛 0.14%,立陶宛 0.54%,英国0.32%土耳其 0.75%。除希腊外,这些国家在 2017 年 3 季度的房价同比表现也都弱于去年同期。

与此同时,欧洲一些国家房市则继续处于水深火热之中。

乌克兰的住房市场保持低迷。尽管与俄罗斯的冲突在 2015 年正式结束,但经济却一直没有起色。2017年3季度,基辅房价同比下跌 6.89%,远高于去年同期 2.93% 的跌幅。这已经是该国房价连续 16 个季度下跌。房价在 2017 年 3 季度较上一季度下跌 2.51%。

乌克兰去年的经济实现了 2.3% 的增长,扭转了前几年的下跌颓势。IMF 预计该国经济今年增长 2%,2018 年涨 3.2%。

俄罗斯的房价表现在欧洲倒数第二位,全球排名倒数第三,不过该国的房价已经出现一定复苏迹象。2017 年 3 季度,俄罗斯全国住宅市场价格同比跌幅为 6.69%,是自 2014 年 4 季度以来最小的同比跌幅。

俄罗斯的消费价格指数曾出现一段飙升期,但稳健的货币政策有效稳定了通胀。联邦统计局的数据显示,2017 年 11 月俄罗斯的名义通胀率放缓至 2.5%,也是自苏联解体以来最低的通胀速度,较前几年的数据有明显好转,远好于 2015 年 15.5% 的数据。该国今年的通胀预计平均达到  4.2%  的水平,明年为 3.9%。

从海外置业者的角度来看,俄罗斯房价的下跌幅度要更加明显。在仅仅 3 年的时间中,卢布对美元的汇率就大跌了近 61%,从 2013 年 1 月的1 美元兑换 30.231 卢布跌至2016 年 1 月的 1 美元兑换 77.175 卢布。但是在过去的 21 个月中,这种现象得到了有效遏制,卢比对美元价格在 2017 年 11 月为 1 美元 59.409 卢布,升值幅度近31%。

人民币对卢布走势:

欧洲仍领涨全球房市,但涨势趋缓

俄罗斯经济今年预计增长 1.8%,前几年数据为:2016 年下跌 0.2%,2015 年下跌 2.8%,2014 年上涨 0.7%。2017 年 10 月,原油价格为每桶 57.51美元,较 2014 年 6 月 111.8 美元一桶的价格低 49%,但较2017年上半年也有了明显回升。

马其顿的住房市场保持疲软。该国政治危机加剧和邻国希腊经济疲软的影响都是这一现象的重要原因。2017 年 3 季度,该国平均房价同比下跌 2.78%,也是连续第 5 个季度同比价格下跌。从季度数据来看,2017 年 3 季度房价较上一季度微涨 1.87%。

自从全球经济危机以来,马其顿的住房市场就一直没有真正恢复元气。该国房价前几年的同比变化为:2011 年跌 3.6%,2012 年跌  3.1%,2013 年跌 1.74%。201 年微涨 1.19%,2015 年涨 0.71%,但 2016 年再次下跌 0.91%。

IMF 预计马其顿2017年的经济增长将为 2.5%,2018 年 3.2%。前几年的增长情况分别为:2015 年 3.8%,2014 年 3.6%,2013 年 2.9%。

预告:下期将为大家带来《2017年3季度全球房价报告亚洲篇》,敬请期待。

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作者:Adam Yang

排版:Shelly Du

责编: HY