留美国际学生人数骤减,美国二线大学受冲击最剧 | 美国

由于留学生人数大减影响学费收入,美国许多大学已开始进行裁员、减课、运动队伍解散、校园报纸停刊等行动,以节省开支,其中又以二线大学受到的冲击最剧。据悉,俄亥俄州莱特州立大学的法国号与低音号专任教授已另谋高就,该校游泳队将解散;堪萨斯州立大学的意大利文课准备停开;中央密苏里州立大学的校园双周报纸决定只出网络版,以节省3万5千美元印刷费。

根据美国国际教育协会调查美国五百所大专院校所得的初步数字,2017年秋季班,全美大学留学生人数平均掉了7%之多,有近半数接受调查的校园指出留学生人数下降。受害最烈的是中西部一些高度依赖留学生学费的二线公立大学。

以中央密苏里州立大学而言,密苏里州居民的学费是6500美元,国际学生学费是其两倍,成为学校重要财源。校方表示,留学生锐减已导致该校少收1400万美元学费。国际学生较多的计算机班被迫减少教师,学校启动全校削减,去年秋季班该校国际学生人数减为944人,前一年则逾1500人。

两年来国际学生人数流失近八百的莱特州立大学,被迫削减预算逾3000美元,除了意大利文、俄文、日文班减班,游泳队今春也不复存在,即使该队有五名成员才刚在美国冬季全国大赛中出赛,至少两名成员表示准备转校。

莱特州立大学校方也希望法国号与低音号两位教授能从专任改为兼任以节省开支,两位教授决定另觅他职。

2008年金融海啸侵袭时,美国许多大学就曾被迫裁员减班。美国留学生从2016年开始减少,之前的十年,留学生呈爆炸性成长,美国的大专院校和教育培训计划现今约有100万留学生,贡献390亿美元学费。

留学生减少来得不是时候,导致美国一些州面临留学生、本国生双减的双重困境。本国生减少部分是因为20年前美国生育率下降。根据非营利教育机构美国学生情报交流研究中心,2017年本国大学生人数下跌22万4千人。

根据研究所的调查,中印这两个留学生主要来源国的入学人数正在下降。许多大学的管理人员认为,美国大学目前的情况都是由于特朗普总统改革美国移民政策的不确定性导致。

作者:Stephanie Saul

来源:Today

编译:Lisa Zhu

西雅图华裔工程师成功用比特币买房 | 美国

最近虚拟货币风潮吹进火热的西雅图地产市场。23岁华裔工程师以虚拟货币买入托古拉(Tukwila)一间41.5万美元房产,引起热议。《西雅图时报》报道,23岁飞机设计工程师Cary Kuo(音译︰郭加里)利用包括比特币现金在内的混合虚拟货币购买该间物业。

Cary Kuo 用比特币+普通购房贷款在西雅图购买的新宅

目前很多地方的买卖双方愿意提出和接受使用虚拟货币交易,尤其是比特币,例如最近迈阿密一间别墅规定只收比特币,去年初德州一间物业以比特币成交。不过这类交易方式在西雅图属于首见。不过欲以虚拟货币交易的人要注意的是,首先需以美金缴付10%首期,而非将比特币发给卖家。

虚拟货币的稳定性成疑,且变化无常。郭加里表示,要取得数字货币资产证明文件比较困难,因为数字资产目前没有任何正规的银行声明,他花费了一段时间才得到抵押贷款银行的最终批准。比特币现金现价2334美元,跌幅1.95%。

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来源:西雅图时报

编译:Zoe Chan

责编:HY

H1-B限期步步紧逼下,美印度企业委员会发声抗议

编者按:特朗普试图大幅度修改H1B劳工签证计划,阻止数十万名轮候绿卡的外国劳工透过申请H1B延期来获得在美国居留的权利。2016年的H1B申请者国籍当中有八成来自中印两国。倘新法案获得通过,多达75万名印度劳工会受影响,数十万华人亦恐受影响。美国印度企业委员会对此表示强烈反对。

上图: 2015年8月16日,一名男子手持印度和美国国旗参加在纽约举行的第35届印度日。

2018.1.7  印度新德里—— 据报道,川普正在酝酿一个新的提案:持H1B工作签证已经超6年且已经申报绿卡(提交140表)等待排期的人将不得以H1-B签证资格在美国继续工作。

美国印度企业委员会(USIBC)发言人对此表示:“这项政策表示美国不再欢迎那些正在申请永久居留并且已经在美国工作多年的高技能人士,这无疑是一个很糟糕的决策。这个决策势必会影响到美国的经济和社会发展。更重要的是,这与美国希望提高其移民带来的价值的目标是矛盾的。”

2017年12月30日,麦克拉奇报业公司华盛顿分社McClatchy DC Bureau发表了《美国国土安全部将对H-1B外国技术工人签证进行大改动》。根据这篇报道,美国国土安全部(DHS)正在制定停止H-1B有关签证延期的新法规。报道指出,这项措施一旦出台,将会影响到成千上万的外籍员工,很可能让他们在绿卡申请未获得批准时无法保留原来的H-1B签证。

据了解,这个提案事实上是在DHS部门负责人的备忘录中就已经有了草案,是特朗普在2016年总统竞选期间承诺的“买美国货,雇美国人”计划的一部分。

根据目前的H-1B相关法律条例,H-1B签证一般给雇主三至六年的时间雇用外籍员工。此前的规定是,已经开始申请绿卡并进入排期的H-1B持有者可以无限期地续签工作签证,合法的留在美国工作生活。

美国国土安全部门的官员在接受媒体采访时表示,提案中的法规“是为了给在美国的万千来自印度的科技工作者创造一种‘自我驱逐’,所达到的目的则是为美国人创造工作机会,开放这些工作岗位。” 受影响最大的的确是来自印度籍雇员,因为根据皮尤研究中心(Pew Research Center)的数据,印度籍申请者占了H-1B签证中的一半以上。

延伸阅读

关于特朗普的H1-B政策 

1、什么是H1B签证?

美国移民和国籍行动准则101条第15项允许美国企业在特殊行业聘请非美籍雇员申请H1-B签证。

2、H1B延期(H1B extension)是什么?

H1B并非不限期的工作许可, H1B首次获签后可以在美国居留三年,三年到期后还可以申请延期三年,H1B签证最长时限可在美国居留六年。

在下列情况中,可以在六年期满后申请H1B延期:

►在H1B到期前365天内,如果H1B持有者已经申请了PERM劳工证或者I-140(绿卡申请),在等待劳工证或I-140,就可以申请六年之外的一年延期。这样的延期是没有最高限制的的,只要还在等待移民申请处理,就能一年一年地申请延期,直到拿到绿卡为止。

►在H1B持有者的I-140已经得到批准的情况下,若由于排期倒退需要等待移民签证名额, 在六年期满后H1B持有者可以继续申请延期三年,并且没有提前365天的限制。

许多华人申请者都事先做好长远打算,他们通常会在H-1B首个三年到期之前开始申请绿卡,这基本能确保他们在H-1B六年到期之前拿到I140批准信,即能在未来等待绿卡过程中继续延期H-1B。

3、从H1B到绿卡的需要多久?

每个公司办理绿卡的速度快慢有别,快的一年,慢的可能拖到3年以后。

由于每个国家分配到的职业绿卡名额有限,来自中国和印度等移民大国的人从申请绿卡的步骤通常长达六、七年甚至十年以上。

来源:the peninsula

编译:Lisa Zhu

中国香港房产全知道(一)——港岛西区 | 居外专栏

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之前为大家讲解过近年中国香港楼市的投资环境大方向、中国香港房屋政策变改、买房入门需知、购买一手房的窍门、和如何了解自己的买房需要。为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标,不用漫无目的四处寻觅,特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》,逐区介绍其特性和现有盘源情况。大致会根据中国香港城市规划为原则,再按照现时中国香港主流地产代理的惯性分区,将地域分划为:

  • 西区/西半山、南区/中国香港仔/薄扶林、湾仔/跑马地/铜锣湾区、渣甸山/东半山、北角/北角半山、东区/柴湾、中半山/山顶
  • 东九龙/黄大仙至观塘、南九龙/红磡/九龙城、九龙塘/广播道/何文田、西九龙/旺角/太子/深水埗、美孚/青衣/荃湾
  • 西贡/清水湾/将军澳、新界东/沙田/马鞍山/大埔/上水/粉岭、新界西/元朗/屯门/天水围、东涌/离岛/愉景湾
头炮先为大家带来《中国香港房产全知道之一 —— 港岛西区》。
港岛西区,即上环以西沿海一带,又称“西环”
港岛西区,即上环以西沿海一带,又称“西环

港岛西区即上环以西沿海一带,又称“西环”,横跨西营盘、石塘咀、坚尼地城等地。西区很多建筑物都富有殖民地色彩,包括被列为法定古迹的历史建筑物:西边街36号“Ž(旧)赞育医院主楼”、德辅道西207号、高街2号“西营盘社区综合大楼”及已超过150年历史位于高街9号属哥德复兴式设计的 “基督教中国香港崇真会救恩堂”。

以往的地面街道一贯只看见售卖海味和中药材等的旧式店铺林立,随著港铁港岛线全线通车,令区内面貌急速改变,地产发展商加快重建物业,豪宅项目纷纷进驻,现时大部分的店铺已被时尚西方化的食肆和酒吧陆续取缔。全新景像夹杂著悠久的历史文物和苏豪新派的文化气色。

港岛西区建筑景物一览:

赞育医院
赞育医院
德辅道西207号
德辅道西207号
西营盘社区综合大楼
西营盘社区综合大楼
基督教中国香港崇真会救恩堂
基督教中国香港崇真会救恩堂

港铁西延线已于2014/15年启用,包括坚尼地城站、中国香港大学站及西营盘站,仅约 5 至6分钟车程便摇身即可到达中环金融商业核心枢纽。中环彙聚大量跨国企业、上市公司、品牌翘楚和各国领事机构,而西区住宅正正可以吸引一群为求便捷的高端上班族、投资银行家及一众专业人士聚居。

港铁西延线共设3个车站,为中国香港岛西区提供铁路服务,并且接驳中国香港岛其他地区
港铁西延线共设3个车站,为中国香港岛西区提供铁路服务,并且接驳中国香港岛其他地区

另一方面,港岛西区拥有优越校网,小学属于名校11号网络,而传统顶尖的中学亦云集于此,高等学府“中国香港大学”就更近在咫尺,所以此区的住宅尤其深受注重孩童教育的父母钟爱。此外,追捧此区的又岂止自用家庭客!亦有不少投资者瞄淮此区,因为租客群的质素和租金回报都相对较优胜和稳健;当中既不乏高薪要职的人士、大学教授、国际学校教职员,又有源源不绝入读附近大学的学生们。

特别必须顺带提出的是,中国香港房产的业权基本上并非可永久拥有“Freehold”,而是由政府批出于特定期内的租赁使用权;以租借形式把土地租出业权“Leasehold”供有限年期使用;例如部分九龙界限街以北、新界地区和离岛经已过了期限,须要向政府续期至2047年,期间须每年缴交地租(应课差饷租值的3%)。但港岛区的地契大部分都是999年期,无形中已增加了其内在价值。

根据屋宇署资料显示今年截至10月全港仅得14,275伙新建私楼获批入伙许可,数字跟往年相若。现实环境是地皮稀缺,亦难再会有新填海工程建房,供应量不会突然递增,而港岛区的土地供应更是少中之少,唯一途径只有旧区重建,以西区为例正是典范。在此区寻得一宝,保值角度来看应该算是上策。

西区近年落成的新房不少,例如缙城峰、明德山、Kensington Hill、西浦、星钻、荟臻、yoo 18 BONHAM、瑧璈等等。以下为区内一手房和较新的二手房资料,让各位可以更了解现时实际市况以作参考,若要寻宝也能得心应手:

中国香港港岛西区一手楼盘最新资料
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中国香港港岛西区二手楼盘最新资料

责任编辑:Zoe Chan

中国香港房地产专业人士Ankely Tam专栏全集

Juwaicolumnist

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全球化年代 去欧洲寻求“世界公民教育“

编者按——教育应是指向未来的探照灯,未来大学如何转型是当务之急。荷兰高等教育着重训练思辨及解决问题的能力,行走世界、培养视野及实地关怀人类的胸襟,我们相信这才是教育的初衷。(哪国教育最好?)

2018.1.4.  《大学时报》(University Times) —— 对大学而言,吸引留住国际学生的因素有很多,除了大学的国际声誉,学生本身的文化背景和经历也会决定他们的选择。荷兰莱顿大学(Leiden University)国际关系主任Carolyn Barr在接受《大学时报》(University Times)采访时曾表示:“拥有不同文化背景的国际学生,将他们各自的文化经验带入到课堂之中,可以促进彼此的了解,是为“世界公民教育”。

什么是“世界公民教育”?培养对所有人的尊重,建立对共同人性的归属感,并帮助学习者成为负责任和活跃的世界公民。使学习者能够积极面对和解决全球挑战,并主动为建设更加和平、宽容、包容和安全的世界贡献力量。这是一种公民学习的形式,使学生积极参与处理社会、政治、经济或环境性质的全球问题的项目。

教育仅仅培养能够阅读、写字和数数的人是不够的。 教育必须充分发挥其关键作用,帮助人们建立更加公正、和平、宽容和包容的社会。

在欧洲国家,高等教育不仅要为学生提供国际化的学习环境以及更加丰富的文化交流,最重要的是让大学成为真正的“世界公民教育”的课堂。

荷兰高等教育因其质量享誉全球。根据2018年THE世界大学排名,荷兰14所研究型大学中13所高校位居世界200强,成为全球顶尖大学密度最高地区,被评为“全球最具价值的高等教育体系”。近年来,荷兰高校提供超过2200门全英文授课课程,其中国际商务和管理课程、经济学、电子工程、以及建筑与土木工程等最受中国学生欢迎。荷兰也因此成为非英语国家中开设英文课程最多的欧洲国家,加上荷兰人的英语普及率高达95%以上,因此中国学生不需要学习荷兰语就可以在荷兰很方便地学习和生活。

Barr表示,对于荷兰的大学来说,招收国际学生并不只是单纯的增加学校的收入,还有更多的原因。“我曾在英国和美国的学校工作,现在在荷兰大学,我不认为扩招国际学生只是为了提高学校的收入,在全球化面前,扩招国际学生更多的是这种融合性的国际课堂所带来的特殊经验。”

荷兰格罗宁根大学(Groningen University)市场营销主管Charlotte M’Doe则表示:“与英国不同的是,荷兰的很多大学是得到政府补贴的。所以我们大学的教职员工不会因为招募了国际学生而生活变好或者因为没有国际学生,而生活就变糟糕。对于我们来说,我们更关注的是国际学生的文化背景给整个荷兰教育体系带来的帮助。”

此外,Barr表示 “荷兰政府希望国际学生毕业后可以留在荷兰,而且政府也出台了各种优惠政策,为国际学生在荷兰生活定居提供便利。”

当然,这和荷兰这几年不断下降的人口也有关系。国际学生可以确保荷兰的人口继续增长。Barr同时表示,“未来,我们可能更多的依赖国际学生。而在2020-2030年这十年荷兰本国的高中人数也可能会越来越少。”

苏格兰的阿伯丁大学(Aberdeen University)在对于国际学生的态度与荷兰大学有些不同,尽管学校校长Ian Diamon在接受《大学时报》采访时强调了跨文化学习对国际体验的重要性。 

Diamond表示:“我们对那些将于2018年进入欧洲的学生有明确的规定,他们不需要支付费用。 因为英国脱欧后需要一个过渡的时间。当然,这也意味着,在这个过渡时期,世界将保持现在的状态。 对于2019、2020和2021年的申请者来说,这些学生不需要在苏格兰交费。”

欧盟和非欧盟学生支付的学费是不同的,都柏林大学三一学院( Trinity)全球关系副主任Juliette Hussey博士讲述了国际学生费用在大学经费中的作用:“学费的收入是大学整体资金中非常重要的一部分,主要是用于学生研究的费用。”

虽然这个策略可能听起来很功利,但是在不同的领域,它却可以转化为更多的国际学生和不断增长的可招募学生的市场规模。三一学院( Trinity) 的学生有22.9%来自爱尔兰以外,13.6%的学生来自欧盟以外,这个数字还在不断增长。 与荷兰的大学相比,这些大学的国际招生人数较少,非荷兰人(主要是欧盟学生)的平均比例为11.4%。

此外,除了学费之外,Hussey还特别说到了关于三一学院(Trinity)在2017年试行的“世界公民教育”项目,他对这个项目在当时取得的成绩非常开心,并表示2018年,会持续开展这个项目。2017年,来自不同国家(主要来自中东和东南亚)的25名国际学生参与了这个项目,通过这个项目,这些拥有不同文化背景的学生,将他们的价值观和信仰观带入到课堂之中,最后证明,效果还不错。

Trinity的非欧盟学生人数不断扩大。 自2011年以来,印度学生人数增加了417%,中国学生增加了263%。 截止目前为止,学校已经完成了94%国际学生招生目标。Hussey表示,这要感谢大学开展的“世界公民”项目。他同时认为大学商学院新设置的研究生课程也是使学生数量增加的原因。 工程、数学、科学、计算机科学硕士课程,尤其是数据科学硕士课程,特别受到国际学生的欢迎,主要是印度学生。

培养世界公民正在成为全球大学的目标。不过,招募国际学生的动机似乎对培养“世界公民”有影响。比如说,爱尔兰大学更加依赖国际学生带来的高额学费;苏格兰大学渴望国际扩张,可以为脱欧后的毕业生争取更理想的工作条件。 虽然这两种情况本身是不可取的,但其后果至少可以巧妙地帮助更多人了解大学。

居外点评:尽管我们所生活的世界越来越全球化,从英国脱欧到美国总统大选、难民危机,我们可以全面地看到全球化几十年后打来的反冲和对全球化的误解在不断出现。“世界公民身份”一向都很重要,但是在当下,强调其在社会、商业和整个世界中重要性的需要更为迫切。世界公民是全球化的产物。全球化受到经济、商业和金钱的驱动,是产品、资本、人员和信息的一种流动。而世界公民则受到身份和价值观的驱动。世界公民们建立沟通桥梁、缓和风险、捍卫人道主义。尽管现下全球化正处于激烈的讨论中,我们现在比任何时候都需要世界公民, 在国内本土教育体系尚未跟上这一世界教育的大趋势时,将你的孩子送到上述欧洲国家留学可以是个不错的选择。

作者:Sophie Andrews-McCarroll

来源:University Times

编译:Lisa Zhu

 

投资商业地产 最好不要这样贷款!| 加拿大

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商业地产往往涉及金额较大,因此许多有意投资商业地产的朋友都会面对贷款这一问题。笔者在帮助客人投资商业地产时,也经常被问及有关贷款的事宜。虽然本人不是从事贷款业务的专业人士,但是凭借从事了多年商业地产的经验,依然可以从一个商业地产经纪的角度给出一些普遍的建议。当然,如果您想要获得更专业的指导和更具体的技巧,那还是一定要询问专业人士。

以下这些都是很多投资商业地产的朋友都会犯的错误,甚至连很多投资老手都可能碰到这样的问题。而这些问题,很可能让他们错过许多优质的投资机会。

  1. 贷款时间太晚

很多朋友会有这样一个想法:既然我能花自己的钱来投资,为什么还要贷款,然后付利息?

的确,每个人和每单投资都千差万别。有些朋友的资金比较雄厚,可以为投资商业地产提供足够的资金支持。而且并不是所有商业的投入都会高得让人难以企及。所以如果哪位朋友觉得不用贷款也能投资成功,那自然也不能算错。

>>加拿大置业百科加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费

但是不贷款也意味着自己身边的流动资金减少了,那会给为未来的生意带来不必要的财政压力,也会带来更多不确定的风险。一旦发生什么突发状况,那就只能试着在短时间内获得贷款来应急。而在这种情况下贷款很有可能会对自己不利,甚至根本无法获得贷款。

从这点上说,早点寻求贷款,不仅仅是为了投资,也是为了规避可能带来的风险。

  1. 贷款金额太少

和第一点类似,很多朋友不希望借太多的钱,最简单的理由是借的越多付的利息也会越多。这种想法肯定不能算错,而且在投资时小心谨慎,这也是对的。但是如果对一个项目的投资成本预计过低,以至于贷款过少,那就有可能让投资人陷入一个进退两难的困境——如果放弃,之前的投资就打了水漂。而如果继续,就意味着可能要继续贷款,以追加投入。而在这种情况下贷款,就像第一点中说的,同样可能对自己不利。

有些朋友可能觉得商业地产明码标价,想估算投资成本很容易。其实不然。比如有些朋友购置农场,那就必须考虑农具翻新和种植、饲养等生产成本。如果购置学校,那还要考虑教学设备和楼舍翻新的成本。此外,还有搬运、停工所可能造成的开支或损失。总之,预估一个支出情况。

  1. 过于关注利率

造成有些朋友可能贷款太晚,或者不敢多贷的原因就在于贷款利率。毫无疑问,贷款利率是一个相当重要的问题,但这绝不是贷款的重点。整个贷款过程中还有许多更重要的问题值得关注。比如:

  • 对方提出怎样的贷款条件?
  • 对方提供多少款项?
  • 在还款时有多大的灵活性?
  • 一旦违约该怎么办?
  • 你是否需要拿你的个人资产来做担保?

这些问题都要比贷款利率来的重要。有些朋友在贷款时没有仔细审查这些条款,尤其是一些投资经验不太丰富的朋友。他们可能觉得这都是些无关紧要的细节。或者说,这些条款每家贷款机构都一样。这是个很大的错误。实际上,不同的贷款机构给出的条件可能千差万别。

俗话说,天上不会掉馅饼。如果你在贷款时看到某个机构要你付的利息比别家的低,那你就更要仔细阅读这些条款了。所以最好的办法还是货比三家。

  1. 还款过快

很多华人朋友可能相信这样一句俗话,叫无债一身轻。所以在贷款后总希望自己能赶紧把欠债还清。当然,借了钱肯定得还,减少负债肯定也是一件好事,但有时候过于着急地还贷可能并不是一个明智之选。理由同样是,这样可能会造成资金短缺。或者,这些钱仅仅用来还债,可能还不如拿来继续投资,这样反而能获得更多利润。

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当然,这不是说不完全应该趁早还清贷款,而是说在做选择前需要进行仔细比较。可能造成资金短缺的风险,或者如果用于继续投资所可能带来的利润,较之提前还清贷款所节约下的利息成本,究竟孰重孰轻。如果你觉得此刻继续投资,或者手上留点活钱对你更加有利,那就别急着还债。

  1. 没能说服银行

一个优秀的商业地产的经纪,往往都能发现许多具有投资潜力的暗盘。投资者也往往能认识到这些暗盘的价值。但是如果是一些投入比较大的项目,如果投资人不能获得贷款,那依然会坐失良机。

其实要获得贷款并不是特别困难。首要的问题就是讲明这一投资的价值与机会所在,以及如果你取得贷款,你将如何运用这笔款项。在商业地产方面,最重要的是让对方相信你的判断是准确的,并且你有能力及时还款。

  1. 财务状况混乱

有时候,投资商业地产的主体有时候并不是个人,而是一家公司。比如要买一处新的酒店、学校,甚至一栋办公楼。这时候作为经营者,对于自己公司的财务状况就一定要十分注意。有些朋友可能在中国经营生意十分成功,但是因为不熟悉加拿大的财务制度,同时又因为工作繁忙,所以财务状况略显混乱。这在贷款时是很致命的。

保持一个良好的财务记录在加拿大相当重要,包括年终的财务报表。而一个凌乱的财务记录不仅可能让自己对企业的情况造成误判,在贷款时也会让你无法提供有效的文件,或者让信贷机构怀疑你的经营管理能力,以至于根本无法获得贷款。

避免这种情况最好的办法就是雇佣一个专业的会计,同时选择一位专门从事财务管理的顾问。这是管理公司财务的需要,也是能获得贷款的保证。而且就像我们曾经在《海外商产投资101:搭建决策顾问团队秘诀》里所绍过的,一名优秀的财务顾问本身就是一个商业地产投资团队中不可缺少的人物。

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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限购令下的新西兰房市:房价涨 建房速度加快 | 新西兰

目前建筑业的规模达到了创纪录的水平,有17万人在其中工作。

在限购政策下,新西兰房产投资变难。2018年新西兰的房地产行业可能会受到政府在基础设施方面的大力推动,以及从政府资源管理法的改革中受益。

物业委员会(Property Council)首席执行官Connal Townsend对新系统抱有很高的期望。

他表示,政府将非常重视推动基础设施的建设,以及改善建筑和资源许可的同意程序。房地产行业每年为新西兰国内生产总值(GDP)贡献了834亿纽币,相信2018年,房地产行业对经济的贡献会重振。

Townsend 说,“过去六个月,房价出现了小幅下跌。虽然我不确定明年房价是否会强劲增长,但一定会有所增长的,这个行业的整体表现仍然是很不错的。”

房地产专业咨询公司RCG的副总裁John Polkinghorne表示,目前建筑业的规模达到了创纪录的水平,有17万人在其中工作。“进一步扩大规模确实存在挑战,重点必须是提高生产率。”

他也指出,2018年,将会出现明显的地区差异:如基督城房价过高,最终可能会导致住房供应过剩;而许多其他城市的住房短缺问题依然存在,奥克兰将需要数年时间才能解决这一问题。

预计2018年新西兰房市的建设速度将加快
预计2018年新西兰房市的建设速度将加快

查看居外网上过万套新西兰在售真实房源

房地产公司高力国际(Colliers International)对2018年新西兰房市的预测:

• 新西兰投资集团将成为农场土地的主要买家。海外买家将转而购买城市资产,一方面是由于具有吸引力的回报,但还有一部分原因是工党政府的新法案,限制将5公顷以上的农场土地出售给海外人士

奥克兰惠灵顿额外的写字楼供应,不会削弱强劲的资本价值,也不会增加租金。资金投资管理者/联盟(Syndicators)和海外基金将继续成为大量城市中心物业的主要买家,因为国内机构难以在目前的价格水平上购买。

• 工业物业投资者在2017年表现出的高度信心将证明是合理的。 投资者可以期待更多的租金上涨和稳定的收益率,特别是在主要中心地区。

• 越来越多的网上零售活动,将增加零售物流供应商的仓库需求。

• 增加员工成本,降低移民数量,将开始让零售商们担心。这将特别影响到餐饮行业的人。然而,这些措施的滞后效应和持续的正面的消费者信心,将推迟给2018年带来的负面影响,而强劲的旅游业增长将抵消旅游热点的上述影响。

• 在一年内,全国房价中位数将比现在高,对房屋的基础需求依然强劲。

• 政府的限购令将调高住房供应量。

• 政府的一些政策,例如一年的免费高等教育、减少移民等,将影响培训或引进更多的劳动力,短期内建筑成本通胀不会消失。

官方现金利率可能要到2018年底才会上涨。在高需求的环境下,优质物业的短缺是一大问题所在。

点击图片:追赶居外网专设“新西兰海外买家购房特快专车” 

 

来源:新西兰先驱报中文网
责任编辑:Zoe Chan

今年新加坡新私宅单位料突破一万!买家选择多 | 新加坡

三家房地产咨询公司中,高纬环球预计市场全年将推出的新私宅单位超过1万1000个,世邦魏理仕则认为会超过1万2000个,高力国际的预测更高达1万5000个至1万6000个。

新加坡私宅市场买气旺盛,发展商今年预计将推出超过1万1000个单位,标志着新私宅单位五年来首次突破一万大关。

接受《联合早报》访问的三家房地产咨询公司中,高纬环球(Cushman & Wakefield)预计市场全年将推出的新私宅单位超过1万1000个,世邦魏理仕(CBRE)则认为会超过1万2000个,高力国际(Colliers International)的预测更高达1万5000个至1万6000个。

世邦魏理仕研究部主管沈振伦指出,随着私宅价格持续上扬,发展商可能延迟或分阶段推出新项目,以便调高售价。因此,虽然今年新私宅项目众多,最终推出的新单位数量可能与去年相差无几。

高纬环球研究与咨询部主管李敏雯说,若不包括执行共管公寓(EC)在内,今年预料约有18个主要私宅项目推出,比去年的九个多出一倍,其中近四成都来自集体出售项目地段。

去年第一波集体出售的私有化中等入息公寓地段重新发展后,今年将推出市场。其中,后港的Rio Casa重新发展为拥有1400个单位的公寓,预计是全年规模最大的新私宅项目。友诺士雅苑(Eunosville)也会发展为拥有上千个单位的项目。

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高力国际新加坡研究部主管宋明蔚也指出,过去两年的标地热潮,预示今明两年推出的新私宅数量会大幅增加。由于去年的集体出售交易主要集中在下半年,今年下半年推出的新项目应该会比上半年多。

今年第一季推出的新私宅,包括西海岸谷的Twin Vew、里峇峇利的8 St Thomas和女皇镇玛格烈通道(Margaret Drive)地段的项目。这些项目预计都会在农历新年后推出。

在众多新私宅项目中,李敏雯最看好友诺士雅苑、顺福雅苑和柏鲁马路(Perumal Road)地段。

她说,这些项目靠近地铁站,周围近年来也少有新项目推出,如果定价合理,应该会受到买家青睐。

随着高档私宅市场回弹,宋明蔚认为银峰(New Futura)和8 St Thomas等位于核心中央区(CCR)的豪华公寓,今年的表现应该会不俗。在中档私宅领域,她看好比达达利综合项目和友诺士雅苑。由于EC供应即将见底,今年唯一的新EC项目Rivercove Residences预计也会大受欢迎。

市区重建局前天发布的预估数据显示,新加坡私宅价格去年上扬1%,扭转2016年3.1%的跌幅。宋明蔚预计今年全年私宅价格会上扬5%,但她仍建议买家在购房前三思而行。她说,随着今明两年众多新私宅推出,买家拥有充裕的选择空间。

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发展商刘景发推出两个永久地契项目

沈振伦也认为,美国加快加息步伐,新加坡房贷也会水涨船高,这可能影响投资者购买能力。“为确保新私宅销量,发展商不太可能抬高整体价格,但可能缩小单位面积,导致新私宅尺价上扬。”

新加坡发展商刘景发(Low Keng Huat)明天(1月5日)推出位于武吉知马上段罗弄吉士美(Lorong Kismis)的有地私宅项目Kismis Residences和 TRANQUILIA@Kismis。

这两个永久地契项目相邻。Kismis Residences拥有31个单位,面积介于4700至5500平方英尺,价格从415万元起跳。TRANQUILIA@Kismis则有七个分层地契共管排屋(strata terrace unit),面积介于4359至5597平方英尺,价格从352万元起跳。

销售代理之一ERA产业透露,去年12月预售期间,Kismis Residences已售出九个单位,TRANQUILA@Kismis也有两个单位已找到买家。

 

来源:联合早报
责任编辑:Zoe Chan

房贷新规已生效 2018年温哥华房市开局不易 | 加拿大

2018年1月1日起,加拿大金融机构监管方OSFI的“压力测试房贷新政正式生效,要求无保险贷款购房(即首付至少达到20%)的民众需证明在利率上涨的情况下仍有能力偿付贷款。专家认为,该政策在抑制购买力丶降低房市风险之余,可能会进一步推高房产买家对公寓和城市屋的需求量。

新政规定,无保险贷款购房者需证明有能力承付个人所获现行利率上加2%的贷款利率,或加拿大央行的五年期固定利率,二者中以较高利率为准。但与同一贷方更新现有贷款时,无需进行此压力测试

更严格的房贷新规则旨在保障借贷双方。“更高的利率标准意味着以相同的收入,你将借到更少的钱,”UBC房地产经济学家萨默维尔(Tsomer Somerville)说。以前,只有保险借款人才必须通过“压力测试”。

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1月1日起加拿大房贷新政正式生效,要求无保险贷款购房民众需证明在利率上涨的情况下仍有能力偿付贷款
1月1日起加拿大房贷新政正式生效,要求无保险贷款购房民众需证明在利率上涨的情况下仍有能力偿付贷款

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新政影响程度不一

温哥华地产经纪克里斯·瑞恩(Chris Ryan)对CBC表示,首次购房的年轻买家是遭受新政冲击最大的购房群体,而独立屋则是受影响最大的房产种类。“那些想买250万的房子的人,现在就要把目标下调到190万左右。所以每个人的(购房能力)都会下降一些。”他说。

加拿大人的债务水平达到了历史最高水平。“虽然这对于借款人,特别是年轻人来说是困难的,但是联邦监管机构希望在危机发生前就注意大局,采取行动,“萨默维尔说。

卖家也将受到冲击

瑞恩还指出,压力测试新政之下,购房者会倾向于能产生更多租金回报的房产,例如包含地下室套房的独立屋“那些没有套房或后巷屋的独立屋会变得更难卖一点。”他说。

地产专家还预测,随着房产买家购买力下滑,价格偏低的公寓和联排别墅市场将面临更大的需求量。

加拿大房贷新政正式生效,预计公寓将面临更大的需求量。图为居外网上出售的温哥华1卧1卫全新公寓,带高端装修
加拿大房贷新政正式生效,预计公寓将面临更大的需求量。图为居外网上出售的温哥华1卧1卫全新公寓,带高端装修

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加拿大央行在2017年末指出,城市家庭债务过高和房市过热依然是加国经济面临的最大风险,出台压力测试新规即意在缓解这一风险,但其实际效果仍有待观察。

 

原文来源:CBC News
责任编译:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在美国想买第二套房 小心新税法设限多 | 美国

美国《世界日报》刊文称,如果你在美国打算买第二栋房子,可能要重新考虑,因为刚通过的税改法案一旦实施,拥有第二栋房子的扣减在2018年将改变。

税改把可扣减利息的房贷,从100万元(美元,下同)降至75万元,这项限制适用于所有房子。但是于今年12月15日以前购买的房子,可扣减利息的贷款仍为100万元。

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在美国想买第二套房 小心新税法设限多 | 美国
美国佛罗里达州奥兰多4卧2卫新房的房产(点击图片查看详情)

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税务专家史特芬 (Tim Steffen)指出,若你已有75万元房贷,打算明年买第二栋房子,你将不能扣减新房贷的利息。若你的房贷较少,例如是60万元,多达15万元的新房贷可扣减利息。

另一项税改,是目前和新房屋净值贷款的利息扣减被除去。史特芬说,这项扣减完全取消。

房地产网站Zillow显示,根据目前的税法,44%的房子值得让屋主以逐项列举的方式,申报房贷利息扣减。但是新税法实施后,值得用这项扣减的房子预测将减至14.4%,最大的原因是标准扣除额几乎提高一倍。
 
购屋者也应注意,新法可能在一些房市导致房价下滑。会计师韩纳尼(Eric Hananel)认为,第二房屋市场将受更大影响,他劝告有意买第二栋房子的人,先观察新法如何影响市场。
 
Zillow指出,房价最可能改变的市场,是居民最可能申报房贷利息扣减的地区。效应最明显的地区将是昂贵的海岸房市,其他多数市场则维持稳定。
 
Zillow列出第一年房贷利息高到应申报利息扣减的十大郡县:纽约州纽约郡;加州旧金山县;加州圣马刁县;加州圣塔克拉拉县;加州马连县;纽约州国王郡;纽约州皇后郡;加州阿拉米达县;纽约州威彻斯特郡和夏威夷州茂宜郡。
 
 
来源:中国新闻网
 
责任编辑:Shelly Du